城市综合体项目成本管理问题和对策

'城市综合体项目成本管理问题和对策　　摘要：随着我国城市化的快速发展，城市综合体在城市中的地位越来越大。但因其单一性强、物业形态复杂，成本管理水平相对较低。同时，开发企业受到政府层面对开发周期和规模的限制，城市综合体的投资效益存在较大的风险。本文主要针对城市综合体成本管理存在的突出问题，并提出了城市综合体成本管理对策的一些探讨。关键词：城市综合体；成本管理；问题；对策中图分类号：F406.72文献标识码：A文章编号：引言城市综合体是随着城市规模的扩大，城市文化程度的提高，而出现的一种特殊的城市形态，在我国国民经济中占有十分重要的地位。一个好的城市综合体，不但会带动整个周边土地、建筑价值，同时对提高城市居住水平、生活质量以及促进当地经济发展起着非常重要的推动作用。有效的控制成本，有利于城市综合体项目的可持续发展。一、城市综合体成本管理存在的突出问题1、拿地拓展阶段成本管理的突出问题9 拿地拓展是城市综合体开发的开始，这一阶段在城市综合体开发整个生命周期内虽然历时较短，但对于城市综合体项目开发的成功至关重要，因为城市综合体是和土地直接相关的，土地成本的高低、土地市场前景好坏和项目后续的发展休戚相关。站在成本管理的角度，这一阶段主要参与项目的投资可行性研究，进行成本调研和成本经济性测算，提供可行性研究报告给与投资决策评审进行参考。成本管理人员需要根据土地属性和招拍挂的条件进行成本信息调研，成本粗略测算，以便确定该项目是否值得投资，预估投资后可能的盈利和现金流等评价指标情况。（1）前期成本调研不充分对于规模型城市综合体企业而言，在正式确定拿地之前都要进行该地块成本调研的工作。然而，不少城市综合体企业由于时间紧张和重视程度不够，成本的前期调研往往流于形式或不充分。在投资可研时，直接参照公司原有项目的成本数据进行套用，没有发现土地背后成本信息。（2）缺乏有效合理的投资评估指标体系9 在2003年前，土地转让的方式存在多种，在这个阶段不少城市综合体企业的拿地主要靠和政府沟通谈判，以协议拿地的方式进行。这个阶段基本上只要能谈成功的地，由企业相关负责人根据大致的估算直接拍板决定，基本上没有经过有效地投资评估。2003年以后，国家规范了土地的转让制度，要求土地必须实行公开的招拍挂制度，自此土地价格一路上扬。正规的城市综合体企业开始重视拿地的可行性研究。需要根据土地的属性对项目可能实现的投资回报进行测算，以决定企业最高可以承受什么价格的土地价格，从而决定土地出价金额。但是，虽然拿地的可研被越来越多的房地产企业重视，但不少房地产企业的可行测算相对比较简单，主要关注土地属性、项目市场前景和项目盈利能力等方面，并没有建立一套合理有效的投资评估指标体系。2、规划设计阶段成本管理的突出问题（1）规划设计阶段成本管理缺乏事前管理。在前期的定位、方案、施工图阶段，设计和市场相关部门处于主导地位。这个阶段需要对项目的市场定位、目标客户、建筑风格、产品类型、户型配比、规划方案进行深入研究，重新审视拿地可研阶段的方案初判，看是否需要调整优化。在这个阶段基本确定了项目后续的相关工作方向和范围，据资料统计，前期设计阶段对城市综合体项目投资有较大影响，初步设计阶段对投资的影响可能性达75%－95%。然而在城市综合体行业中，在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效管理。而此时成本管控如果不进行事前对规划设计进行反馈，当扩初设计批复之后,存在的技术问题、费用问题都很难解决，出现了成本管理的“先天不足”。9 （2）在城市综合体成本管理过程中，在这个阶段对于不同建筑的品质要求和部品件选择时，成本管理往往是根据设计、设计的结果进行成本测算，下达成本指标。而没有反向去进行对比分析，把不同品质、不同部品件的成本方面的数据反馈给设计和市场，提出成本管理的建议，进行事前管理。当设计方案确定后，项目的成本投入已经锁定，一旦发现设计方案成本的问题为时已晚。3、施工建设阶段成本管理的突出问题（1）设计变更、工程签证管控不力，导致成本超支设计变更和工程签证工作是工程施工管理中很重要的一项内容，因为它内容广泛，构成原因复杂，规律性较差，发生的时间长，难以确定其造价。因此，重视和搞好这项工作是建设单位正确确定工程造价、管理投资的依据。由于设计变更和工程签证而调整的工程造价占整个单位工程竣工结算的比例，多则接近20%，少则也在6%左右，尤其在技改、技措工程中所占比例更大，大都在20%以上，有时甚至达到了40%。由此可见，加强设计变更和工程签证的管理是建设单位的一项大事，应当高度重视。9 （2）加强成本管理，需要城市综合体动态地了解项目成本执行情况，是否存在超支风险，如果预期出现超成本风险需要提前采取成本管理的相关措施。然而，许多城市综合体的动态成本管理还建立在简单的合同台帐上，合同台帐不能及时地反映成本发生情况和签证、变更最新信息，对于未签订的合同成本预期情况也不能进行反映。这样就使得城市综合体开发项目的动态成本反馈不及时，成本管理滞后。4、竣工收尾阶段成本管理的突出问题竣工收尾阶段对于城市综合体项目开发而言是属于开发流程的最后阶段。在过去的十年中，这一阶段的成本管控并不被城市综合体所重视。因为房屋已经开发建设完毕，成本都已实际发生，成本管理已经不能对最终的利润回报产生影响。虽然，项目的收尾对此项目成功还是失败已经不会有什么影响了，但是，对后续的项目开发是非常重要的。当一个组织走过了10年、20年甚至更长时间，我们的积累如果随着年月的增长而增长，那么，当我们在规划一个项目时，就可以做出更准确、更符合自身情况的规划。这将有助于的项目决策。同时，对以往过程的分析和判断，可以帮助我们发现运营中存在的问题，判断我们在行业中的专业水平。从而有的放矢的进行改革，提高的竞争力。二、城市综合体成本管理对策研究1、决策阶段成本管理9 城市综合体开发决策工作是成本管理的关键，决策的好坏将直接影响整个成本管理，因此，正确的投资决策是成本管理的前提。在决策立项阶段，需要对成本管理进行可行性分析，以确保成本管理方案能够以最小的成本支出，换取最大的经济收益。首先，在项目决策投资过程中，策划人员要先进行认真的市场调研，对项目的预期收入、成本、利润、风险等进行预测，确定销售净利率、资金峰值比、内部收益率等。其次，要进行分析收入和成本，任何一份成本管理方案，最终都是要以可见的收入为目的，审算人员和财务人员应对市场材料、工程造价等最新动态信息进行了解，提高估算的准确率，做好资金链和现金流，做好成本和利润的测算。最后是项目决定实施后，相关人员全面准确地估算建设项目的工程造价。2、设计阶段的成本管理在设计阶段，定夺好设计的方法是其中一个方面，而另一个方面是成本的管理和节约，不仅可以提高项目施工阶段成本管理的有效化，还能够让工程项目取得良好的经济效益、社会效益。（1）实现严格的限额设计。在设计之时，加强技术的沟通，对设计内容展开详细的定量分析，用数据综合分析技术的可行性，充分考虑施工的经济性，都要尽量采用高标准化设计，另外不但要严格管理设计方案的不合理变更，还有确保设计功能具备实现的可能性。设计一旦获得批准，就应严格管理变更程序，不轻易变更设计，以保证工程竣工结算不突破总投资额。9 　　（2）科学进行图纸设计。在设计图纸过程中，设计人员不仅要注重设计质量和期限，还要充分考虑设计对工程建设成本的重大影响。加强设计图纸的审查工作，因为工程的变更对成本的影响首当其冲，所以尽量把工程变更管理在施工之前，，要克服设计方案的不足或缺陷，在工程施工之前进行所花费的代价最小，取得的效果最好。（3）实现设计方案的最优化。房地产业在委托设计时应大力引进竞争机制，加强管理工作，利用设计招标选择具有相当实力、有类似工程设计经验的设计单位，通过对设计方案的择优选择，而设计方案不仅要考虑技术上的可行性，还要考虑经济上的合理性，从中选择设计质量较佳的设计单位，而在设计的过程中，总体的设计方案可以分阶段委托设计，以深化设计方案的内容。3、施工阶段的成本管理城市综合体开发项目主要在施工期来进行资金的投入工作，施工阶段也就成了管理开发项目成本的重要部分和阶段。（1）搞好价格管理，材料品质，设备质量，对于建材的行情要有一个适度的把握，严格按有关规定对材料的价格进行限制，差价水平保持在合理的基础之上。（2）对工程方案的严格管理，防止不合理变更情况的出现，建设单位要有自我约束的能力，建立工程洽商签证管理制度，明确工程施工各个部门之间的职责，根据合同的工程需求，将项目任务具体下达。9 （3）对于承包商的索赔要求审核应严格执行。按照合同来处理承包商的索赔请求，并对索赔材料详加审查，加强预见性，强调及时性，做到尽量对于索赔事件进行避免。（4）材料设备管理部门要做好材料设备采购的事宜，鉴于施工周期长，材料和设备价格的变动系数大，因此在施工前期，要选择质优的材料和设备供应商，根据施工的工期，签订长期的材料供应合同，严格管理材料和设备的价格变动幅度。结束语总之，城市综合体的经济形势也越来越复杂，要有效地管理项目成本，就要在项目的决策和实施的各个阶段加强管理管理，从前期决策、规划设计方案的确定、项目施工及采购等多方面采取措施，将成本管理的观念运用到项目管理的各个环节，在提高项目竞争优势的同时，让城市综合体获得最大的经济效益。参考文献：[1]张敏．浅析城市综合体成本管理与管理[J].中国外资.2013（01）[2]郭淑华.城市综合体成本管理存在的问题与对策[J].投资理财.2012（04）[3]王其霞.浅析城市综合体的成本管理[J].商业经济.2010（10）[4]刘琳.9 城市综合体业已经成为我国重要的支柱产业[J].2010（01）9'