苏州国有土地上房屋征收估价技术规范

'苏州市国有土地上房屋征收估价技术规范第一章总则1.1制定依据为规范国有土地上房屋征收估价行为，维护公共利益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、国务院《不动产登记暂行条例》、国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》和江苏省《关于印发江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题规定的通知》等有关规定，制定本规范。1.2估价目的被征收房屋价值估价目的应当表述为：“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。用于产权调换房屋价值估价目的应当表述为：“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。1.3估价对象估价对象为被征收房屋、产权调换房屋（含占用范围内的土地使用权），估价对象的性质、用途、建筑面积、占地面积、土地使用权应以委托人提供的合法材料为准。1.4价值时点被征收房屋价值评估的价值时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值时点应与被征收房屋的价值时点一致，当政府或其他部门对其有规定的，按其规定。1.5价值类型（1）被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，且假定被征收房屋没有租赁、抵押、查封等情况。 （2）被征收房屋价值应包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产的价值，包含被征收房屋附着物的价值，不包含机器设备、物资等的搬迁费用，停产、停业损失等补偿，以及临时安置补助费等其他费用。用于产权调换房屋价值应包括用于产权调换房屋及其占用范围内的土地使用权和用于产权调换的其他不动产的价值。（3）当被征收房屋装修价值由征收当事人协商确定或房地产估价机构另行评估确定的，所评估的被征收房屋价值不包括被征收房屋室内装饰装修价值，并应在被征收房屋估价报告中作出特别说明。1.6适用范围苏州市国有土地上房屋征收评估，包括被征收房屋价值评估、被征收房屋装修价值评估、被征收房屋类似房地产市场价格测算、用于产权调换房屋价值评估，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定等，适用于本技术规范，但其他法律法规有相关规定的，从其规定。1.7估价方法被征收房屋价值评估应对比较法、收益法、成本法、假设开发法、标准价调整法等估价方法进行适用性分析后，合理选用其中一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估，并在估价报告中作相应说明。被征收房屋的同类房地产有较多交易的，应选用比较法估价；被征收房屋或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法估价；被征收房屋可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设或被征收房屋的同类房地产没有交易或交易很少，且被征收房屋或其同类房地产没有租金等经济收入时，可选用成本法；被征收房地产具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法测算的，应选用假设开发法；当被征收房地产是大量相似的批量房地产时，可选用标准价调整法。当选用两种或两种以上估价方法对被征收房地产进行估价时，应对各种估价方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定估价结果。1.8估价程序（1）接受估价委托，明确估价基本事项并签订书面房屋征收估价委托合同。 （2）汇总整理委托方提供的资料，包括登记房屋性质、用途、建筑面积、未经登记建筑的认定处理情况等。（3）编制估价作业方案，拟定征收估价作业步骤和进度。（4）搜集房地产市场信息资料及其他有关资料。（5）实地查勘、调查被征收房屋区位、权益和实物状况，做好丈量、影像和实地查勘记录等工作。注册房地产估价师及相关实地查勘人员应在《查勘记录表》上签字。（6）选定估价方法，包括拟采用的估价方法及评估技术路线，拟定评估的方法，计算确定估价结果。（7）撰写估价报告，要求一户一报告。（8）向房屋征收部门提供初步估价结果，由房屋征收部门在征收范围内向被征收人公示，注册房地产估价师应在现场说明解释，有异议的初步估价结果进行答疑复核，有错误的，估价机构进行修正。（9）初步估价结果公示期满后，房地产估价机构应向房屋征收部门提供委托估价范围内被征收房屋的估价报告。房屋征收部门向被征收人转交估价报告。（10）被征收人或者房屋征收部门对估价结果有异议的，自收到估价报告15日内并向原房地产估价机构提出书面复核估价申请的，原房地产估价机构应当自收到书面复核评估申请5日内对估价结果进行复核。复核后，改变原估价结果的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，应当书面告知复核估价申请人。（11）被征收人或者房屋征收部门对原房地产估价机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起15日内向被征收房屋所在地房地产估价专家委员会申请鉴定。经估价专家委员会鉴定，估价报告不存在技术问题的，维持估价报告；估价报告存在技术问题的，出具估价报告的房地产估价机构应改正错误，重新出具估价报告。（12）房屋征收估价业务完成后，房地产估价机构将估价报告及相关资料立卷、归档保管。1.9估价报告房地产估价机构按《房地产估价规范》、《国有土地上房屋征收评估办法》及本技术规范等，出具房地产估价报告，并须经两名以上注册房地产估价师签名并加盖估价机构公章，不得以印章代替签字。 1.10资料存档估价机构应将下列资料与估价报告（含技术报告）共同整理归档保存：（1）房屋征收估价委托合同；（2）房屋征收决定公告；（3）已登记房屋的产权证、土地使用证及有关材料；未经登记建筑认定处理情况等资料；（4）被征收房屋的实地查勘记录、影像等资料；（5）可比实例的实地查勘记录、影像等资料；（6）确定估价结果的有关系数、参数等资料；（7）复核估价申请与复核报告，鉴定申请与房地产估价专家委员会出具的鉴定报告（如涉及复核与鉴定）；（8）其它涉及估价项目的必要资料。估价报告应有纸质与电子文档，估价报告及有关资料至少应保留10年。1.11证据保全估价依法代管的房屋、产权不明确的房屋，估价机构应将估价报告（含技术报告）及估价过程中形成的有关估价资料另行提交委托人。第二章比较法2.1比较法的定义所谓比较法，即依据替代原理，将需估价的被征收房屋与在价值时点附近已成交的类似房地产进行比较，对可比实例的已知价格作适当修正，测算出被征收房屋的客观合理价格的方法。2.2比较法的公式比较价值＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数式中：可比实例价格——建立价格可比基础上的房地产实际成交价格，如房产交易登记部门登记的正常成交价格；交易情况修正—— 因交易行为中的某些特殊因素所造成的价格偏差，测定方法可以利用已掌握的同类型房地产交易资料或市场行情分析测算，应消除特殊交易情况造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的非正常成交价格修正为正常价格。市场状况调整——将可比实例在其成交日期时的价格调整为价值时点的价格，应在调查及分析可比实例所在地同类房地产价格变动情况的基础上，采用可比实例所在地区同类房地产价格变动率或价格指数进行调整。房地产状况调整包括区位状况调整和实物状况调整。①区位状况调整——将可比实例在自身区位状况下的价格调整为在被征收房屋区位状况下的价格，且调整的内容应包括周边环境，交通便捷程度，小区规划布局、绿化、车位、街区中位置、配套设施等因素，商业用房的聚集程度、人流量等状况，单套房屋还应包括楼层和朝向；②实物状况调整——将可比实例在自身实物状况下的价格调整为在被征收房屋实物状况下的价格。主要包括建筑规模、用途、层数、层高、新旧程度、结构等级、档次、物业管理等因素，商业用房的进深，设施设备等状况。被征收房屋的装修，由征收当事人协商确定或另行估价，不列入实物状况因素修正，可比实例有装修的，可在成交价格中直接扣除。2.3运用比较法估价步骤：（1）搜集交易实例；（2）选取可比实例；（3）建立比较基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行市场状况调整；（6）进行房地产状况调整；（7）计算比较价值。2.4运用比较法注意事项2.4.1选取可比实例选取的可比实例应符合下列要求：（1）可比实例房地产应与被征收房屋处于同一供求圈或同一区位内。 （2）可比实例的权益状况或实体状况应与被征收房屋相同或相似，包括用途、规模、档次、结构等。（3）可比实例应从交易实例中选取，且不得少于三个；（4）可比实例的成交日期与价值时点接近，不宜超过1年，通常应选择6个月以内成交的实例；（5）可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。2.4.2修正方法及要求（1）被征收房屋优于可比实例的，正值修正；被征收房屋劣于可比实例的，负值修正；（2）每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合全部调整不得超过30%；（3）经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高价与最低价的比值不宜大于1.2；（4）当幅度或比值超出（2）、（3）条规定时，宜更换可比实例；当因估价对象或市场状况特殊，无更合适的可比实例替换时，应在估价报告中说明并陈述理由。2.4.3类似房地产价格评估。在房屋成片征收区域内，当类似房屋较多时，可以采用比较法，先求取某一标准房地产的价格，再将其作为该区域内类似房地产价格的基准，详见第六章——标准价调整法。2.5住宅用房的房地产状况调整2.5.1区位状况调整系数表序号项目项目内容系数修正范围1周边环境周边绿化、自然景观、环境卫生状况±2%　其中:(1)周边有大片绿地或自然景观、卫生环境良好每个项目与相邻项目比较可增减0.5%，有噪音或空气污染另可减0.5-1%　(2)周边有较多绿地，基本整洁卫生　(3)周边有少量绿地，卫生环境一般　(4)周边基本无绿地，建筑拥挤，环境杂乱2交通便捷程度汽车通达及公共交通情况±2% 　其中:(1)汽车顺畅通达（二车道以上），公共交通非常便捷，附近有轨道交通站点和公交站点有数条线路每个项目与相0.5%　(2)汽车顺畅通达（二车道以上），公共交通较便捷，附近公交站点仅一条线路汽车能通行（仅一车道），公共交通较便捷，附近无轨道交通，公交站点有数条线路　(3)汽车能通行（仅一车道），附近无轨道交通，公交站点仅一条线路汽车不能通行，附近无轨道交通，公交站点有数条线路　(4)汽车不能通行，附近无轨道交通，公交站点仅一条线路　(5)汽车不能通行，附近无轨道交通、公交站点及公交线路3小区规划布局小区规划布局状况±2%　其中：（1）按规划设计进行布置，人车分流每个项目与相邻项目比较可增减1%　（2）无规划设计，但有序布置，人车不分流　（3）无序布置，人车不分流4小区绿化小区绿化状况±1%　其中：（1）绿化率高、植被分层、修剪整齐每个项目与相邻项目比较可增减0.5%　（2）绿化水平一般，植被不分层　（3）绿化稀疏或基本无绿化5小区设施公建配套与水电气等状况±2%　其中：（1）文体活动室、社区用房、物业用房、公共车库等公建配套齐全，有水、电、气、污水系统每个项目与相邻项目比较可增减0.5%　（2）有部分公建配套，有水、电、气、污水系统　（3）有部分公建配套，有水、电，缺气或缺污水系统　（4）有部分公建配套，有水、电，缺气、缺污水系统　基本无公建配套，有水、电，缺气或缺污水系统　（5）基本无公建配套，有水、电，缺气、缺污水系统 6车位状况车位状况±1%　其中：（1）有停车场，车位多，满足停车需要每个项目与相邻项目比较可增减0.5%　（2）有停车场，车位一般，无法满足停车需要　（3）无停车场、车位较少7楼层有电梯（多层、小高层、高层）与无电梯楼层±5%其中：（1）有电梯楼层调节每往上一层加0.5%，（最大可增减5%）（2）无电梯楼层调节见无电梯楼层修正系数表2.5.38朝向朝向状况±1%其中：（1）朝南每个项目与相邻项目比较可增减0.5%（2）朝东（3）朝西、朝北9配套设施商店、银行、小学、中学、幼儿园、卫生所等配套设施在小区内或在小区附近状况±2%　其中：（1）小区或小区周边商店、银行、小学、中学、幼儿园、卫生所等配套齐全每个项目与相邻项目比较可增减0.5%　（2）小区或小区周边有部分配套设施（包括有中学、小学或有小学、幼儿园）　（3）小区或小区周边有部分配套设施（仅有中学或仅有小学或仅有幼儿园）　（4）小区或小区周边仅有商店等配套设施　（5）小区或小区周边基本无配套设施10其他区位因素　　2.5.2实物状况调整系数表序号项目项目内容系数修正范围1成新房屋新旧程度及保养情况±5%　其中：（1）房屋已建成0-4年 每个项目与相邻项目比较可增减1%，此外，视房屋保养情况好坏，可增减1%～2%　（2）房屋已建成5-8年　（3）房屋已建成9-12年　（4）房屋已建成13-16年　（5）房屋已建成17-20年　（6）房屋已建成20年以上2建筑间距建筑间距系数±2%　其中：（1）建筑间距系数1：1.4以上每个项目与相邻项目比较可增减0.5%　（2）建筑间距系数1：1-1.4　（3）建筑间距系数1：0.8-1：1　（4）建筑间距系数1：0.8以下3层高层高状况±2%　其中：（1）层高4米以上每个项目与相邻项目比较可增减0.5%（2）层高3.6-4米，含3.6米　（2）层高3.2-3.6米，含3.2米　（3）标准层高2.8-3.2米，含2.8米　（4）层高2.8米以下4房屋结构房屋结构状况　　其中：（1）钢混结构每个项目与相邻项目比较可增减2%　（2）混合结构一等、砖木结构一等　（3）混合结构二等，砖木结构二等　（4）混合结构三等，砖木结构三等　（5）简易结构比混三砖三减3%　（6）基础加固可增1%至2%　（7）混合结构二等内框架或现浇屋面可增0.5%至1%5物业管理物业管理情况±2% 　其中：（1）无物业管理每个项目与相邻项目比较可增减0.5%　（2）三级物业企业管理非全封闭物业管理　（3）二级物业企业管理非全封闭物业管理　（4）一级物业企业管理非全封闭物业管理　（5）全封闭物业管理6其他实物因素　　2.5.3成套居住用房无电梯楼层修正系数表所在楼层1层2层3层4层5层6层7层10.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%2　0.0%1.5%2.0%1.5%1.5%1.5%3　　0%（坡顶1%）2.5%2.0%2.0%2.0%4　　　0%（坡顶1%）1.5%1.5%1.5%5　　　　0%（坡顶0.5%）1.0%1.0%6　　　　　0%（坡顶0.5%）0.0%7　　　　　　0.0%2.6商业用房的房地产状况调整按苏住建规[2011]4号文规定：“商业用房按用途分为批零销售、金融保险、娱乐、餐饮、服务五类”。本节所指“商业用房”是指批零销售、娱乐、餐饮、服务等四类及金融保险类沿街门面房。其他金融保险类用房称其为“商务金融用房”。2.6.1区位状况调整系数表序号项目项目内容系数修正范围1商店聚集程度商店聚集程度±4%　其中:(1)商店聚集度高，业态齐全每个项目与相邻项目比较可增减1%　(2)商店聚集度较高，业态基本齐全　(3)商店聚集度一般，业态基本齐全 　(4)商店聚集度一般，业态不齐全　（5）沿街商店较少2交通便捷程度交通通达与停车情况±2%　其中:(1)公共交通便捷，附近有轨道交通每个项目与相邻项目比较可增减0.5%　(2)公共交通较便捷，汽车可顺畅通达　(3)汽车可顺畅通达，停车位较少　(4)汽车不能通达3临街状况临街状况±2%其中：（1）沿主要商业道路每个项目与相邻项目比较可增减1%（2）沿次要商业道路（3）沿一般商业道路4人流量指行人与非机动车流量情况±2%　其中:(1)行人与非机动车流量较多每个项目与相邻项目比较可增减1%　(2)行人与非机动车流量一般　(3)行人与非机动车流量较少5楼层楼层状况其中：（1）一至三层综合平均价1（2）一层：二层1.4：0.9（3）二层：三层0.9：0.7（4）三层：四层及四层以上0.7：0.66其他区位因素　商业用房一般分为沿主要商业道路、沿次要商业道路、沿一般商业道路三种类型。选取可比实例道路等级应相同或相似，最多不能相差一个级别。 2.6.2实物状况调整系数表序号项目项目内容系数修正范围1成新新旧程度状况及保养情况±5%　其中:(1)房屋已建成1-4年每个项目与相邻项目比较可增减1%，此外，视房屋保养情况好坏，可增减1%～2%　(2)房屋已建成5-8年　(3)房屋已建成9-12年　(4)房屋已建成13-16年　(5)房屋已建成17-20年　(6)房屋已建成20年以上2宽深比宽深比调节状况　　其中:(1)宽深比大于2.0，含2.0每个项目与相邻项目比较可增减3%　(2)宽深比1.5-2.0，含1.5　(3)宽深比1.0-1.5，含1.0　(4)宽深比0.5-1.0，含0.5每个项目与相邻项目比较可增减2%　(5)宽深比小于0.53层高层高状况±2%　其中：（1）层高3.5米以下每个项目与相邻项目比较可增减0.5%　（2）层高3.5-4.0米，含4.0米　（3）层高4.0-4.5米，含4.5米　（4）层高4.5-5.0米，含5.0米每个项目与相邻项目可增减2%（5）层高5.0米以上4房屋结构房屋结构状况±2%　其中：（1）钢混结构每个项目与相邻项目比较可增减1%　（2）混合结构一等、砖木结构一等 　（3）混合结构二等，砖木结构二等　（4）混合结构三等，砖木结构三等5设备设施设备设施状况　　其中：（1）电梯±1%　（2）中央空调±1%　（3）消防设施±1%6其他实物因素　说明：商业用房选取可比实例应与被征收房屋规模相当，两者建筑面积比为0.5-2。2.7商务金融用房的房地产状况因素修正本节所指“商务金融用房”是指苏住建规[2011]4号文规定：“商业用房按用途分为批零销售、金融保险、娱乐、餐饮、服务五类”中的金融保险用房。2.7.1区位状况调整系数表序号项目项目内容系数修正范围1聚集程度商务金融用房聚集程度±2%　其中:(1)商务金融用房聚集度高每个项目与相邻项目比较可增减0.5%　(2)商务金融用房聚集度比较高　(3)商务金融用房聚集度一般　(4)商务金融用房聚集度较低2交通便捷程度汽车通达与停车情况±3%　其中:(1)汽车可顺畅通达，停车位（停车场）满足需要每个项目与相邻项目比较可增减1%　(2)汽车可顺畅通达，停车位（停车场）基本满足需要　(3)汽车可顺畅通达，停车位较少，不能满足需要 　(4)汽车不能通达3周边配套设施周边配套设施状况±2%　其中:(1)各类商店、各种中介、通讯信息齐全每个项目与相邻项目比较可增减1%　(2)各类商店、各种中介、通讯信息较齐全　(3)各类商店、各种中介、通讯信息欠齐全4楼层楼层状况±3%（1）有电梯楼层调节以第五层为基础，五层以下不调整，五层以上的每提高一层增加0.5%。（2）无电梯楼层调节以中间层为准，每往上一层减0.5%，每往下一层减0.5%5其他区位因素　2.7.2实物状况调整系数表序号项目项目内容系数修正范围1成新新旧程度状况±5%　其中:(1)房屋已建成1-4年每个项目与相邻项目比较可增减1%　(2)房屋已建成5-8年　(3)房屋已建成9-12年　(4)房屋已建成13-16年　(5)房屋已建成17-20年　(6)房屋已建成20年以上2房屋结构房屋结构状况±2%　其中：（1）钢混结构一等每个项目与相邻项目比较可增减1%　（2）钢混结构二等　（3）钢混结构三等 　（4）混合结构、砖木结构3层高层高状况±2%　其中：（1）层高4.5米以上每个项目与相邻项目比较可增减0.5%　（2）层高4-4.5米，含4.5米　（3）层高3.5-4米，含4米　（4）标准层高3-3.5米，含3.5米4设备设施设备设施状况　±1%　其中：（1）电梯及电梯数目每个项目与相邻项目比较可增减1%　（2）中央空调　（3）消防设施5物业管理物业管理情况±3%　其中：（1）无物业管理每个项目与相邻项目比较可增减1%　（2）三级物业企业管理非全封闭物业管理　（3）二级物业企业管理非全封闭物业管理　（4）一级物业企业管理非全封闭物业管理　（5）全封闭物业管理6其他实物因素　2.8综合用房的房地产状况调整2.8.1区位状况调整系数表序号项目项目内容系数修正范围1交通便捷程度汽车通达与停车情况±3%　其中:(1)汽车可顺畅通达，停车位（停车场）满足需要每个项目与相邻项目比较可增减1%　(2)汽车可顺畅通达，停车位（停车场）基本满足需要 　(3)汽车可顺畅通达，停车位较少，不能满足需要　(4)汽车不能通达2周边配套设施周边配套设施状况±1%　其中:(1)各类商店、金融、通讯服务齐全每个项目与相邻项目比较可增减0.5%　(2)各类商店、金融、通讯服务较齐全　(3)各类商店、金融、通讯服务欠齐全3其他区位因素　2.8.2实物状况调整系数表序号项目项目内容系数修正范围1成新新旧程度状况±5%　其中:(1)房屋已建成1-4年每个项目与相邻项目比较可增减1%　(2)房屋已建成5-8年　(3)房屋已建成9-12年　(4)房屋已建成13-16年　(5)房屋已建成17-20年　(6)房屋已建成20年以上2房屋结构房屋结构状况±2%　其中：（1）钢混结构每个项目与相邻项目比较可增减1%　（2）混合结构一等、砖木结构一等　（3）混合结构二等、砖木结构二等　（4）混合结构三等、砖木结构三等3层高层高状况±2%　其中：（1）层高4.5米以上每个项目与相邻项目比较可增减0.5%　（2）层高4.0-4.5米，含4.5米　（3）层高3.5-4.0米，含4.0米 　（4）层高3.0-3.5米，含3.5米4设备设施设备设施状况　　其中：（1）电梯增减1%　（2）中央空调增减1%　（3）消防设施增减1%5物业管理物业管理情况±1%　其中：（1）物业管理较好每个项目与相邻项目比较可增减0.5%　（2）有物业管理　（3）无物业管理6其他实物因素　　2.9工业仓储用房的房地产状况调整工业仓储用房，因建筑结构、构成及用地面积、容积率等的不确定性，一般不适用于比较法估价。如有相类似的房地产，采用比较法估价时，可对上述相关系数进行修正。第三章收益法3.1收益法的定义预计被征收房屋未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到价值时点后累加，以此估算被征收房屋的客观合理价值的方法。3.2收益法的公式收益期为有限年的基本公式如下：式中：V——待估房地产收益价值；Ai——未来第i年的净收益；Y——未来第i年的报酬率；n——房地产的收益年限，是从价值时点开始计算的未来可以获取净收益的时间（为有限年）。 3.3运用收益法估价步骤（1）选择具体估价方法；（2）测算收益期或持有期；（3）测算未来收益；（4）确定报酬率；（5）计算收益价值。3.4运用收益法注意事项3.4.1选取可比实例参照比较法选取可比实例的要求选取租金实例。3.4.2各项因素修正被征收房屋于价值时点的客观市场年租金收入=可比实例的出租价格×出租情况修正×出租市场状况调整×出租房地产状况调整（1）可比实例的出租价格，是建立出租价格可比基础上的实际成交出租价格；（2）出租情况修正，修正因出租行为中某些特殊因素所造成的价格偏差；（3）出租市场状况调整，将可比实例在其出租日期的价格调整为价值时点价格；（4）出租房地产状况调整，房地产状况调整包括区位因素调整和实物状况调整。①区位状况调整，将可比案例在其自身区位状况下的价格调整为被征收房屋区位状况下的价格；②实物状况调整，将可比案例在其实物状态下价格调整为被征收房屋实物状况下的价格。具体修正方法、系数调整以及不同类型房地产修正方法及系数的差异参考比较法对于可比案例的修正及调整方法。3.4.3修正计算结果所选取的若干个可比实例价格经过上述各项修正后，可用算术平均法或加权平均法等方法计算估价结果。3.5收益法相关参数3.5.1税费 出租型房地产，可根据租赁合同计算净收益（应与客观市场租金收入接近），净收益一般为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金，如有相关费用转嫁情况的根据实际情况计算。租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除；若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对涉及四项费用中的部分项目作相应调整。一般租赁所需要的各项费用：（1）维修费：一般为房屋重置价的2%（2）保险费：一般为房屋重置价的0.05%（3）管理费：一般为租金收入的2%～5%（4）税金：根据税法及税务部门规定确定。3.5.2空置率空置和租金损失是指由于空置、承租人变动、租金或者其他收益的拖欠而产生的年潜在毛收入的酌减额。3.5.3报酬率的求取与确定（1）市场提取法：选取不少以三个可比实例，利用其价格、净收益等数据，选用相应的收益法公式，测算报酬率。（2）累加法：以安全利率加风险调整值作为报酬率。安全利率可选用国务院金融主管部门公布的同一时期一年定期存款年利率或一年期国债年利率；风险调整值应为承担额外风险所要求的补偿，并应根据被征收房屋及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。（3）投资收益率排序插入法：找出有关不同类型的投资及收益率、风险程度、按风险大小排序，将被征收房屋投资与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定报酬率。3.5.4可收益年限的确定3.5.4.1出让类型土地可收益年限的确定。土地使用权类型为出让的房地产其可收益年限为以价值时点开始土地剩余使用年限与房屋剩余经济寿命二者中取小。 （1）土地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命同时结束的，收益期应为土地使用权剩余期限或建筑物剩余经济寿命；（2）土地使用剩余年限超过建筑物剩余经济寿命的房地产，收益价值为按收益期计算的价值，加自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值；（3）建筑物剩余经济寿命超过土地使用权剩余期限，且出让合同等约定土地使用权期限届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的非住宅房地产，收益价值应为按收益期计算的价值。（4）建筑物剩余经济寿命超过土地使用权剩余期限，且出让合同等未约定土地使用期限届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的房地产，收益价值应为按收益期计算的价值，加上建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值。3.5.4.2划拨类型土地可收益年限确定。（1）土地使用权类型为划拨的房地产，可收益年限按设定用途下出让土地的最高出让年限与房屋剩余经济寿命二者中取小。各类出让土地的最高出让年限表土地用途最高出让年限（年）住宅70商业40综合50工业50（2）土地使用权类型为划拨的房地产（不包括住宅用房）的价值，按设定用途下出让土地的最高出让年限计算的房地产价值，扣除其应补交的土地出让金（补交土地出让金的数额根据政府有关部门规定处置） 第四章成本法4.1成本法的定义所谓成本法，是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。重置成本和重建成本可以合称为重新购建价格，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。4.2成本法的公式被征收房屋的评估价格＝土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧4.3运用成本法估价步骤（1）选择具体估价路径；（2）测算重置成本或重建成本；（3）测算折旧；（4）计算成本价值。4.4成本法相关参数（1）土地取得成本土地取得成本和土地重置成本，可采用比较法、成本法、基准地价修正法等方法，并应符合下列规定。①土地成本和土地重置成本应为在价值时点重新购置土地的必要支出，或重新开发土地的必要支出及应得利润。②重新购置土地的必要支出应包括土地购置价款和相关税费，重新开发土地的必要支出及应得利润包括待开发土地成本、土地建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。③土地状况应为土地在价值时点的状况，土地使用期限应为自价值时点起计算的土地使用权剩余期限。（2）建设成本①开发前期费用29 如市场调研、可行性研究、项目策划、工程勘察、环境影响评价、交通影响评价、规划及建筑设计、建设工程招标等，以及施工通水、通电、通路、场地平整和临时用房等房地产开发项目前期工作的必要支出，土地取得成本中已经全部包含或部分包含的支出，此处不再包含或部分包含。②建筑安装工程费包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费等。③基础设施建设费为估价对象独立配套建设的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等设施的建设费用。如果取得的房地产开发用地是熟地，则市政基础设施建设收费已部分或全部包含在土地取得成本中，则此就只有部分或者没有基础设施建设费。④公共配套设施建设费城市规划要求配套建设的教育（如幼儿园）、医疗卫生（如医院）、社区服务（如居委会）、市政公用（如公共厕所）等非营业性设施的建设费用。⑤其他工程费包括工程监理费、竣工验收费等。⑥开发间接税费包括有关税收和地方政府或其有关部门收取的费用，如人防工程费等，如地方政府或其有关部门收取的费用已包含在土地取得成本中，则此就没有费用。（3）管理费用管理费用=（土地取得成本+建设成本）×2%-3%（4）投资利息（1）计息项目包括土地取得成本、建设成本和管理费用；（2）利率：采用价值时点的一年期银行贷款利率；（3）计息时间：土地取得费用的计息周期为投资建设期；假设投资建设成本和管理费用在建设期均匀投入，则计息期为投资建设期的一半，根据不同物业类型，不同体量的建设期见下表。29 物业体量与建设期表业态类型建筑体量V（万平方米）住宅V≤3，建设期1年；3＜V≤10，建设期2年；V≥10，建设期3年商业V≤3，建设期1年；3＜V≤10，建设期2年；V≥10，建设期3年商务金融V≤5，建设期1年；5＜V≤10，建设期2年；V≥10，建设期3年工业仓储V≤5，建设期1年；5＜V≤10，建设期2年；V≥10，建设期3年（5）销售费用销售费用=（土地取得成本+建设成本+管理费用+投资利息）×3%-5%（6）开发利润开发利润=（土地取得成本+建设成本+管理费用+投资利息+销售费用）×利润率不同业态的利润率取值业态类型利润率住宅8%-15%商业15%-20%商务金融8%-12%工业仓储3%-9%（7）销售税金销售税费=（土地取得成本+建设成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润）×税率销售税金是根据商品买卖的流转额征收的税金，是属于流转税的范畴，此处包括营业税、城建税、教育费附加。苏州市镇一级税率为5.55%，市区一级5.6%。“营改增”实施之后按照以下公式：销售税费=（土地取得成本+建设成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润）÷1.05×税率（8）折旧建筑物折旧应为各种原因造成的建筑物价值减损，并应等于建筑物在价值时点的重置成本或重建成本减去建筑物在价值时点的市场价值。折旧的确定按《苏州市房屋重置价格评估办法》的有关规定确定。29 4.5说明房屋重置价按苏州市有关部门公布的基本重置价求取。第五章假设开发法5.1假设开发法的定义假设开发法，指预计被征收房屋开发完成后的价值，扣除预计的正常建设成本、税费和利润等，以此估算被征收房屋的客观合理价格或价值的方法。5.2假设开发法的公式开发完成后的房地产价值=待开发房地产价值+待开发房地产取得税费+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润5.3假设开发法估价步骤运用假设开发法对房地产进行估价时，应按下列步骤进行：（1）选择具体估价方式；（2）选择估价前提；（3）选择最佳开发经营方式；（4）测算后续开发经营期；（5）测算后续开发的必要支出；（6）测算开发完成后的价值；（7）确定折现率或测算后续开发的应得利润；（8）计算开发价值。5.4假设开发法相关参数（1）后续开发经营期后续开发经营期可分为后续开发期和经营期。开发期的起点是假设取得在建工程的日期，即价值时点，终点是开发完成后的房地产竣工之日。29 经营期是根据未来开发完成后房地产的经营方式而定：对于经营方式采用销售方式的，经营期即销售期，销售期是自开始销售未来开发完成后的房地产之日起至将其售罄之日止的时间；对于经营方式采用出租或自营方式的，经营期即运营期，运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日，终点是未来开发完成后的房地产的一般正常持有期或经济寿命结束之日。后续开发经营期应根据被征收房屋状况、未来开发完成后的房地产状况、未来开发完成后的房地产经营方式、类似房地产开发项目相应的一般期限、估价前提、被征收房屋所处开发建设状态、未来房地产市场状况等进行测算。（2）开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状况的市场价值，开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。对于销售的房地产，通常采用市场法并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。对于出租和自营的房地产，如写字楼、商店、旅馆、餐馆，可以先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转换为价值。（3）待开发房地产取得税费待开发房地产取得税费是假定在价值时点购买在建工程应由买方缴纳的有关税费，包括契税、印花税、交易手续费等，根据税法及苏州税务部门规定确定。（4）建设成本建设成本包括建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、前期费用和专业费用，应根据被征收房屋在建状况对上述构成项分项预测费用额和该项费用发生的时点。（5）管理费用管理费用根据被征收房屋开发复杂状况按照建设成本的一定比率计取，而该项费用的发生时点一般视作与建设成本同步发生。（6）销售费用销售费用根据开发完成后房地产状况及市场状况按照开发完成后房地产价值的一定比率计取。（7）销售税费29 销售税费包括营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加、印花税、土地增值税等，根据税法及苏州税务部门规定按照开发完成后房地产价值的一定比率计取，其中土地增值税根据被征收房屋项目情况采用预征率测算。（8）投资利息（仅限于静态分析方法）应计息项目：①在建工程的价值；②在建工程取得税费；③建设成本；④管理费用；⑤销售费用。计息期：待估在建工程的价值及在建工程取得税费二者的计息期的起点是该项费用发生的时间点（即价值时点），终点通常是开发期结束的时间点；建设成本、管理费用和销售费用通常不是集中发生在一个时间点，而是分散发生在后续开发时间段内，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，具体视为发生在该时间段的期中。计息方式：按复利计息。（4）利率：采用价值时点的一年期银行贷款利率。（9）开发利润（仅限于静态分析方法）开发利润以价值时点、本地区本类项目的一般利润率及相匹配计算基数估算。采用直接成本利润率的计算基数是在建工程价值及取得税费、建设成本；采用投资利润率的计算基数是在建工程价值及取得税费、建设成本、管理费用和销售费用；采用成本利润率的计算基数是在建工程价值及取得税费、建设成本、管理费用、销售费用和投资利息；采用销售利润率的计算基数是开发完成后的房地产价值。（10）折现率（仅限于动态分析法）折现率应体现资金的利率和开发利润率两部分，等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，其求取方法可参考收益法中报酬率的求取方法。5.5运用假设开发法注意事项5.5.1静态分析方法和动态分析方法。（1）应根据估价对象所处开发建设阶段等情况，选择动态分析法和静态分析法，并应优先选用动态分析法；（2）动态分析法应对后续开发的必要支出和开发完成后的价值进行折现现金流量分析，且不另外测算后续开发的投资利息和应得利润；（3）静态分析法应另外测算后续开发的投资利息和应得利润。29 5.5.2假设开发法的估价前提假设开发法的估价前提应根据估价目的、被征收房屋所处的开发建设状态等情况综合分析，根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）国有土地上房屋征收估价应选择下列前提之一：（1）业主自行开发前提。当被征收房地产为正常开发建设的待开发房地产或因征收已停建、缓建的未完工程且采用假设开发法估价时，应选择业主自主开发前提进行估价。（2）自愿转让开发前提。当被征收房地产为非征收原因已停建、缓建的未完工程且采用假设开发法估价时，应选择自愿转让开发前提进行估价。第六章标准价调整法6.1标准价调整法的定义标准价调整法是指在进行批量的相似房地产进行评估时，设定具有代表性的房地产作为标准房地产，首先评估出标准房地产的价值或价格，再根据估价对象情况，将标准房地产价值或价格修正为各估价对象价值或价格的方法。当对大量相似的房地产批量估价时，宜选用标准价调整法估价。6.2标准价调整法的公式比较价值＝标准房地产价值×房地产状况调整系数6.3标准价调整法估价的步骤运用标准价调整法进行被征收房屋估价的步骤为：（1）根据委托合同，确定估价对象范围；（2）对估价范围内的被征收房屋进行分组，使同一组内的房地产具有相似性；（3）在每组内确定或设定标准房地产，并计算标准房地产评估价值；（4）征收现场公告标准房地产的估价结果；（5）利用各种调整系数，将标准房地产价值或价格调整为被征收房屋的价值或价格。6.4标准价调整法注意事项6.4.1确定标准房地产的要求29 （1）标准房地产的区位、实物和权益状况应在估价对象范围内具有代表性：①区位状况。如位置、交通、外部配套设施、周围环境等；②实物状况。如建筑规模、建筑档次、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、建筑功能、外观、新旧程度等；③权益状况。如用途、规划条件、土地使用年限、权利清晰情况等。（2）用来测算标准房地产价格的案例价格应是其正常成交价格；（3）标准房地产价格的价值时点应是被征收房地产价值的价值时点。6.4.2标准房地产价格评估方法标准房地产评估应对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法进行评估。当标准房地产适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种估价方法进行估价。当标准房地产适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍；当必须取舍时，应在估价报告中说明并陈述理由。6.4.3被征收房屋价格确定被征收房屋价格＝标准房地产价格×房地产状况调整系数根据被征收房屋的实物和区位状况的具体差别，如楼幢、楼层、朝向等对标准房地产的测算价格进行调整，得出被征收房屋价值或价格，具体调整系数参考比较法。6.4.5容积率小于1的房地产评估（1）利用标准价调整法进行房地产评估时，“标准房地产”应包含“地大于房”、即容积率小于1的房地产类别；（2）在评估容积率小于1的房地产时，利用“标准房地产”修正。（3）估价对象与标准房地产容积率不同时，可根据容积率调整价格，容积率每减少或增加0.1，价格相应增加或减少2%。第七章附则7.1其它（1）本规范仅适用于苏州市国有土地上房屋征收评估。29 （2）房屋征收评估价格以人民币为计价货币单位，精确到元，并附大写金额。（3）房屋征收估价中涉及原始成本、建筑设备、工程造价等专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助估价。7.2解释部门本规范由苏州市住房和城乡建设局负责解释。7.3实施时间本规范自2016年5月1日起施行。原苏州市住房和城乡建设局《苏州市城市房屋征收评估技术规范（试行）》（住建房〔2011〕8号）同时废止。但本规范施行前已依法实施的征收项目，继续沿用原技术规范的规定。29'