【万科项目报告】万科上海6#地块项目定位篇

' 周边已有商业区：莘庄仲盛商业中心莘庄镇区街坊商业已经成熟。6家卖场能满足居民的生活需求。仲盛商业中心将于年底开业，集百货、娱乐、家居等业态于一体，将成为我区社区商业新亮点。本案梅陇春申社区商业中心包括已建的春申社区购物中心（大润发）、在建的梅陇新都会广场和拟中心城区商业建的春申景城商务区。主要业态有大卖场、餐饮及药房、服装等，满足周边居民需求。同时，含办公、酒店、餐饮、娱乐、健身、购物等多种功能为一体的商务区。颛桥好爱休闲广场好爱休闲广场不仅成为了为周边别墅小区及普通社区配套的社区商业中心，休闲、娱乐、餐饮等多种功能也使其向周边地区形成辐射效应。江川置业广场该区域现有商业建筑面积4.6万平方米，主要业态包括大卖场、家居卖场及餐饮，满足了江川及周边地区居民的生活需求。浦江镇的社区商业易初莲花提供当地居民生活必需消费，北江燕路中华老字号一条街初具雏形，满足居民基本生活需求的网点已形成。谈家港、鲁汇等老镇区商业网点较多，业态齐全，集镇商业特色明显。 区域商业业态定位如右图所示：1.我们可以看到规划中的商业活动区离我们本地块较远2.本地块紧靠主要交通轴线旁我们建议本地块打造个性化创意商业产业区 区域商业业态定位创意商业地产的概念创意产业最早源自英国，其概念在世界上许多国家被沿用发展至今。所谓的创意地产概念，则是地产＋创意产业的模式，核心是一种新型的商业地产运作。所以创意地产目前基本上都是商业地产项目，但与传统商业地产所不同的是，创意地产更注重文化的建设，是在传统商业地产的基础上进行创意加工。“创想就是随时在工作，又随时不在工作。”这是某创意地产的宣传标语，它很好地诠释了创意地产中“工作无处不在”的理念。从运作模式来看，创意地产主要通过商业地产范畴内的商铺、商业街、办公楼和其他商业设施的改建、新建等方式，营造适合创意产业运作的建筑空间，并把这些建筑空间以租赁或销售的方式，提供给从事创意产业的个人或者机构单位。创意地产或通过老建筑文化资源的发掘，或通过新建筑文化形态的创新，塑造创意地产的灵魂。作为产业发展高级阶段的普遍趋势，创意产业是在制造业充分发展，服务业不断壮大基础上形成的新兴产业，不仅可以大力提高产业附加值，也将对经济增长、产业结构、城市发展和城市功能带来长远影响。 区域商业业态定位创意商业地产第一阶段：旧城改建创意商业地产第二阶段：城市新建创意商业地产第三阶段：特色与主题 业态形式1：创意商业－打造浦江镇高端的特色商业街业态形式2：大平层－针对市场需求而推出的全新产品业态形式3：配套商业－专门服务北区别墅的配套商业 提议一：艺术区、视觉商业区一个艺术区、视觉商业区、共融共存的商业业态。单独的形式是很难形成联动的作用，都很难维持艺术的氛围。对于我们来说我们有目的、有意识的进行混搭。艺术区这块我们使用低成本的方式，让艺术家成为他的工作区和生活区域，形成艺术家比较喜欢的氛围，而且给他们创造低门槛进入的氛围。提议二：创意型酒店和配套我们的模块是设计和商业。主要是由设计型酒店、公寓型酒店、艺术型酒店，还有一些大的品牌进驻。这三个区域实际上融合在一起的。我们这里有艺术家，就会有创意产业入驻的园区，还有形成商业上的活动。会有很多人喜欢在这个区域里逛，那么会有一些相关的文艺创意产业。所以形成了一种商业氛围之后，我们很大的一个区域是商业的店铺，大家在这上面可以有餐厅、SPA、休闲、娱乐，当然是非常带有创意、设计性、体验式的行业，我们才会欢迎它入驻。提议三：娱乐之中的教育体验说到给商业房地产带来创意和概念的话，这里有一个例子，就是我们要考虑到，你的客户现在越来越重视的是娱乐之中的教育体验，比如说现在国内外都比较流行攀岩墙，做了这么一个有特色的东西在购物中心里面，自然而然就给你的项目带来非常独具一格的吸引，同时它本身又具有很强的社会意义，能够带动很强的社会效益。 艺术+商业风格(Art&commerceMode)艺术品商店（画社、收藏品店）特色办公品商店（品位书店、艺术办公家具、汽车用品店）特色商务休闲餐饮（艺术商务咖啡店、商务餐厅） 项目定位Objective商务+休闲模式休闲酒吧高尚餐饮广场咖啡国际品牌专卖店 休闲+服务模式(Fashion&TimeMode)休闲服务业造型设计＆美容SPA瘦身、瑜珈特色休闲吧 时尚+品位模式(Fashion&TimeMode)个性DIY商家时尚零售业酒类展示品位服饰 个性+便捷模式(Amusement&ServiceMode)便利商店银行药店便利商店药房商店自助银行面包房 面积控制在50-200平方米左右，较易被中小型投资者接受，利于出租例如：美容美发、便利商店、自助银行 “大平层”的功能内涵：－居住类型为迎合高端客户的需求，市场上崛起了空中别墅、大跃层、一户一层等豪华设计。在土地资源稀缺的情况下，市中心别墅出现空缺，高层建筑中的空中别墅将成为豪宅市场的一个趋势，不可小视。一般住宅的层高是2.7-2.9米，空中豪宅的标准是3米多，从3.1、3.3、3.6米不等。比普通房挑高几十厘米，意味着通风更顺畅，采光度很好。200～400平方米平层：大户型被认为是豪宅的无二标准，有一段时间，那种简单放大的户型因为傻大笨粗受到人们的质疑。现在的大平层出现了大开间和短进深，尺度亲近，不会因为空间过大而带来压抑感。同时，加大了玄关面积，增加家庭厅、走入式更衣间、观景式卧房等，丰富了居住功能，使大户型大而不空，情趣横生。VIEWVIEWVIEWVIEWVIEWVIEW “大平层”的功能内涵：－商办类型在商办类大平层的建筑设计上，一般将卫生间、电梯等公用设施偏移至北边，并大量运用钢结构，使建筑内中间无任何间隔与柱状物，力求实用率及景观最大化。 “大平层”的市场价值分析：第一代豪宅－欧式风情的豪宅第四代豪宅－大平层豪宅、创意豪宅20世纪20－30年代21世纪初叶历史遗留、各国风格、中西合璧第四代富豪基本上有着优秀的家族根基，有文化、有修养，对豪宅的需要将不仅仅体现在稀缺资源的占第二代豪宅－自建别墅有和享受上，将更多地体现在文化精神享受层面和个性化发挥的层面上，因此下一阶段的豪宅，将更多地20世纪40年代－60年代初体现富豪们的自我意识和个人兴趣。豪宅里面的各种大多数为海外回乡华侨买地自建而成功能也将越发个性化有独立的门户和庭院，这些建筑至今还是社会名大平层豪宅，采用拉高平层的高度，再继续多立体流、艺术家等争相抢购的“艺术品”，豪宅的价值空间的切割等方式，将同一平面空间的单位打通，使越是在岁月淘洗中越能焕发出其不凡的身价。大平层豪宅出现“移步换景”之妙。第三代豪宅－郊区别墅20世纪90年代－20世纪末随着房地产业的蓬勃发展，城市住宅向郊区扩展，出现了成片新建的高档次别墅区这个时代的富豪们对繁忙都市生活的厌倦和对城郊优美环境的向往的心理诉求 适合我们项目的“大平层”－商住两用型“大平层”居住方面：在市场需求上，单层面积通常为200～400平方米，360度环境景观独享层商办方面：在市场需求上，单层面积通常为300～500平方米，360度环境景观独享层结论：若单层面积为300～400平方米，相对灵活，是两者皆可适用的大平层面积。'