万科成本控制指导、要点、措施

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袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节蒀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇衿袀荿蒇蕿膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆薃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁薀羄肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆蚆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄蚃肇膃芀螅羀聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿莇螂羆肅莆袄蝿莄莅薄羄莀莄螆螇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节蒀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇衿袀荿蒇蕿膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆薃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁薀羄肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆蚆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄蚃肇膃芀螅羀聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿莇螂羆肅莆袄蝿莄莅薄羄莀莄螆螇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节蒀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇衿袀荿蒇蕿膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆薃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁薀羄肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆蚆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄蚃肇膃芀螅羀聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿莇螂羆肅莆袄蝿莄莅薄羄莀莄螆螇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节蒀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇衿袀荿蒇蕿膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆薃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁薀羄肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆蚆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄蚃肇膃芀螅羀聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿莇螂羆肅莆袄蝿莄莅薄羄莀莄螆螇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节蒀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇衿袀荿蒇蕿膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆薃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁薀羄肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆蚆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄蚃肇膃芀螅羀聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿莇螂羆肅莆袄蝿莄莅薄羄莀莄螆螇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节蒀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇衿袀荿蒇蕿膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆薃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁薀羄肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆蚆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄蚃肇膃芀螅羀聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿莇螂羆肅莆袄蝿莄莅薄羄莀莄螆螇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节蒀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇衿袀荿蒇蕿膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆薃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁薀羄肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆蚆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄蚃肇膃芀螅羀聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿莇螂羆肅莆袄蝿莄莅薄羄莀莄螆螇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节蒀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇衿袀荿蒇蕿膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆薃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁薀羄肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆蚆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄蚃肇膃芀螅羀聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿莇螂羆肅莆袄蝿莄莅薄羄莀莄螆螇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节蒀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇衿袀荿蒇蕿膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆薃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁薀羄肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆蚆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄蚃肇膃芀螅羀聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿莇螂羆肅莆袄蝿莄莅薄羄莀莄螆螇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节蒀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇衿袀荿蒇蕿膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆薃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁薀羄肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆蚆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄蚃肇膃芀螅羀聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿莇螂羆肅莆袄蝿莄莅薄羄莀莄螆螇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节蒀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇衿袀荿蒇蕿膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆薃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁薀羄肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆蚆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄蚃肇膃芀螅羀聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿莇螂羆肅莆袄蝿莄莅薄羄莀莄螆螇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节蒀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇衿袀荿蒇蕿膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆薃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁薀羄肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆蚆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄蚃肇膃芀螅羀聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿莇螂羆肅莆袄蝿莄莅薄羄莀莄螆螇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节蒀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇衿袀荿蒇蕿膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆薃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁薀羄肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆蚆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄蚃肇膃芀螅羀聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿莇螂羆肅莆袄蝿莄莅薄羄莀莄螆螇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节蒀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇衿袀荿蒇蕿膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆薃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁薀羄肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆蚆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄蚃肇膃芀螅羀聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿莇螂羆肅莆袄蝿莄莅薄羄莀莄螆螇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节蒀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇衿袀荿蒇蕿膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆薃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁薀羄肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆蚆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄蚃肇膃芀螅羀聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿莇螂羆肅莆袄蝿莄莅薄羄莀莄螆螇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节蒀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇衿袀荿蒇蕿膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆薃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁薀羄肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆蚆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄蚃肇膃芀螅羀聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿莇螂羆肅莆袄蝿莄莅薄羄莀莄螆螇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节蒀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇衿袀荿蒇蕿膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆薃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁薀羄肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆蚆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄蚃肇膃芀螅羀聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿莇螂羆肅莆袄蝿莄莅薄羄莀莄螆螇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节蒀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇衿袀荿蒇蕿膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆薃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁薀羄肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆蚆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄蚃肇膃芀螅羀聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿莇螂羆肅莆袄蝿莄莅薄羄莀莄螆螇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节蒀袅聿膈葿薅袂肄蒈蚇肈羀蒇衿袀荿蒇蕿膆芅蒆蚁罿膁蒅螄膄肇蒄袆羇莆薃薆螀节薂蚈羅膈薁螀螈肄薁薀羄肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄薈袇袅膀薇薇肀肆蚆虿袃莅蚅螁肈芁蚅袃袁膇蚄蚃肇膃芀螅羀聿艿袈膅莇芈薇羈芃芈蚀膃腿莇螂羆肅莆袄蝿莄莅薄羄莀莄螆螇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆莁螃袄节蒀袅聿膈葿薅袂肄蒈万科集团房地产成本核算指导第一章总则1-1为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据《股份有限公司会计制度—会计科目和会计报表》及其附件三“房地产开发业务会计处理规定”与我国具体会计准则等有关规定，以及集团《财务管理规则》和《会计管理规则》的要求，制定本指导。1-2集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。1-3各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。 第二章成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤： 第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。 第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。 第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。 第三章成本核算对象的确定3-1成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。 3-2各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。(1)单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。(2)在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。(3)对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象 。▲成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。 ▲同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。 ▲同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。  (4)根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。 3-3成本核算对象一般应在开工前确定。一旦确定，不得随意改变，以保证成本核算的准确性。 第四章成本费用项目及核算内容 4-1开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列六项：1)土地征用及拆迁补偿费 2)前期工程费3)基础设施费4)建筑安装工程费5)配套设施费6)开发间接费4-2各成本项目的开支范围如下： 土地征用及拆迁补偿费 指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容： (1)土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。 (2)拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。 (3)市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。 (4)其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。 前期工程费 指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容： (1)项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。 如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。(2)规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。  (3)勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。 (4)“三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。 (5)临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。 (6)预算编、审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。 (7)其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。 基础设施费 指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。主要包括以下内容： (1)道路工程费：小区内道路铺设费。 (2)供电工程费：变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等。 (3)给排水工程费：自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。 (4)煤气工程费：煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。(5)供暖工程费：暖气管道的铺设费、集资费。(6)通讯工程费：电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，交纳的电话增容费等。 (7)电视工程费：小区内有线电视(闭路电视)的线路铺设和按规定应交纳的有关费用。(8)照明工程费：小区内路灯照明设施支出。  (9)绿化工程费：小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费。 (10)环卫工程费：指小区内的环境卫生设施支出。如垃圾站(箱)、公厕等支出。(11)其他：小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。建筑安装工程费 指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用(含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费)，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定。主要包括以下内容：(1)土建工程费 ①基础工程费：土石方、桩基、护壁(坡)工程费，基础处理费、桩基咨询费。 ②主体工程费：即土建结构工程费（含地下室部分）。 ③有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。   (2)安装工程费  ①电气(强电)安装工程费：主体工程内的照明等电气设施安装费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。 ②电讯(弱电)安装工程费：主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费。 ③给排水安装工程费：主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费。 ④电梯安装工程费：主体工程内的电梯及其安装、调试费。⑤空调安装工程费：主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费。 ⑥消防安装工程费：主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费。⑦煤气安装工程费：主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费。 ⑧采暖安装工程费：主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。 ⑨上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。 (3)装修工程费：内外墙、地板(毯)、门窗、厨洁具、电梯间、天(顶)蓬、雨蓬等的装修费，有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。 (4)项目或工程监理费：指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。 (5)其他：工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费（零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的，应按从属主体原则归类计入上述相应费用中），现场垃圾清运费、工程保险费等。 配套设施费 指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目，具体核算内容可区别以下情况： (1)在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑成本)、变电所(建筑成本)、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观(建筑小品)、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。(2)在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。 (3)开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。 (4)对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。 开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用。开发间接费的内容包括： (1)现场管理费用：内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务交际费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等。 (2)利息并借款费用：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。(3)固定资产投资方向调节税：按规定应计缴的固定资产投资方向调节税。 (4)物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金：按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。(5)质检费：包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。 (6)其他：项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费的费用。 4-3开发企业期间费用的开支范围为： 营业费用 指在开发产品销售环节发生的各项费用。包括：(1)已完开发产品销售以前的改装修复费，开发产品看护费及按规定或协议应交物业管理公司的空房物业管理费，根据规定或协议应承担的按单位、面积分摊的空房和自留、自用物业水电费等。 (2)小区内、主体外临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用。样板房、售楼处内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用列支。主体内临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用在房屋开发成本中列支。 (3)开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告审批费、广告制作费(含资料制作费)、广告宣传费、展览费、销售模型(沙盘)制作费、代销手续费、销售服务费、咨询费、办销售许可证时向政府部门交纳的物业管理启动金、商品房注册登记费、产权交易费(或商品房交易手续费）、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销费等。(4)专设销售机构的职员工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办公费、培训费、业务交际费以及其他经费。 管理费用 指企业行政、财务、人事等行政管理部门，为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。包括： (1)行政管理部门人员的工资、福利费，办公费、差旅费、运输费（包括驾驶员保险费）、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等。(2)工会经费和职工教育经费。 (3)财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费。 (4)税金：指按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税(金、费)、印花税等 (5)审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活动费等。(6)无形资产及长期待摊费用摊销 (7)坏账损失及存货盘亏、毁损损失。(8)环境费：支付清洁工的工资、摆花费、租花费等(9)租金：包括房屋租金、车库租金等。 (10)分摊上级管理部门和总部的管理费以及其他管理费等。 财务费用  指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用。包括利息净支出（减去利息资本化部分）、汇兑净损失、金融机构手续费(含票据工本费)，以及企业筹集资金发生的其他财务费用。 会计科目与帐簿设置5-1“开发成本”科目：核算在房屋等产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。5-2“开发间接费”科目：归集和分配在房屋等产品开发过程中，本单位项目、设计、工程、预算、材料等业务部门为组织与管理开发项目建设而发生的各项费用。(这类费用由本科目归集并按一定方法、标准分配后，再计入各成本核算对象的“开发间接费”成本项目中去)。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。5-3“预提费用”科目：核算按权责发生制原则和受益期限、对象，应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的成本、费用。本科目一般应按费用的内容设置二级科目进行核算。 应预提的费用一般包括：配套设施费；与合作单位共建项目应负担的由合作单位垫付的费用；租金；保险金；借款利息；修理费用及应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的地价等。费用预提的时间：应由房屋等开发产品负担的费用，应在结转房屋等开发产品时预提。配套设施费的预提范围、条件、依据和计算方法： 范围：开发小区内不能有偿转让的配套设施将发生的费用。能有偿转让的配套设施将发生的费用不得预提。条件：配套设施费的预提条件为：房屋与配套设施非同步开发(有前有后、穿插进行)；先建房屋，后建配套设施。依据：拟建配套设施的预算成本或计划成本。 计算方法：某成本核算对象应  该项开发产品预算  配套设施费                =                           * 预提的配套设施费  成本(或计划成本)预提率 配套设施          该配套设施的预算成本(或计划成本               =      --------------------------------     *100%费预提率     应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本） 式中应负担该配套设施费的开发产品一般应包括房屋、能有偿转让的小区内大配套设施。 5-4“待摊费用”科目：核算按权责发生制原则和受益期限、对象在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用。如：项目开发前期为项目开发而发生的贷款利息支出(分摊期限为预计项目开发期，项目开发期超过一年的列“长期待摊费用”)、广告费、低值易耗品摊销、预付保险费、预付报刊费等。本科目一般应按费用的内容设置二级科目进行核算。 5-5“开发产品”科目：核算已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。各单位在进行“开发产品”核算的同时，应收集、整理具体到每户的可售面积构成、销售及其回款情况的详细资料。  房地产成本核算科目明细表 一级科目二级科目 三级科目四级科目五级科目备注 开发成本各项目各成本核算对象土地征用及拆迁补偿费按前述明细完工转开发产品 （各住宅小区、配套设施）前期工程费同上 基础设施费同上 建筑安装工程费同上 配套设施费同上 开发间接费自一级科目 待分摊征地及拆迁补偿费按前述明细开发间接费转入 待分摊前期工程费同上  待分摊基础设施费 同上  待分摊配套设施费同上  开发间接费各项目工资及附加费定期转入开发成本 有关部门办公费用   差旅交通费   修理费   通讯费周转房摊销利息并借款费用质量检验费物业管理基金其他  开发产品项目名称成本核算对象设置面积或套数的数量金额帐 第六章成本费用的归集与分配土地征用及拆迁补偿费6-1一般能分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中；如果分不清成本核算对象，须两个或两个以上的成本核算对象负担时，可先在“开发成本—土地开发—土地费用”科目进行归集，再将其分配计入有关成本核算对象的开发成本；也可以直接分配计入“开发成本--有关成本核算对象----土地拆迁及补偿费”。有关分配方法为：按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时： 方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补偿费。方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。按建筑面积计征（或补偿）时：不论是公共用地还是房屋等成本核算对象自身用地发生的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目内的费用，均应按房屋等成本核算对象的建筑面积来分摊。前期工程费6-2能够分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的“前期工程费”成本项目；应由两个或两个以上的成本对象负担的前期工程费，可通过“开发成本—土地开发—前期工程费”科目归集，再按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入各成本核算对象的成本项目。基础设施费6-3一般能够区分成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“基础设施费”成本项目中；如果在开发的建设场地上有多个开发项目，不能区分成本核算对象时，其基础设施费应先在“开发成本—土地开发—基础设施费”科目进行归集，待基础设施建设完毕后，将归集的费用按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入有关成本核算对象的“基础设施费”成本项目中。建筑安装工程费 6-4一般应在与承包单位进行工程价款结算时，按承包单位根据当月实际完成工作量提出，经甲方审定、双方确认的“已完工程月报表”、“工程价款结算单”所确定的工程价款，直接计入房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。6-5预付给承包单位的工程款和备料款，不能直接作为建筑安装工程费支出，计入“开发成本”科目，应先在“预付帐款—预付承包单位款”科目核算，待工程价款结算时，再从实际应付工程款中扣回。6-6对几个工程一并招标出包且按标价结算的，应在工程完工结算工程价款时，按每个工程(或成本核算对象)的预算造价占各项工程预算造价之和的比例，计算各自的标价即实际建筑安装工程费。根据经计算得出的建筑安装工程费，计入有关房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。计算公式为：某项工程的实际              该项工程预算造价              =  工程标价*--------------------建筑安装工程费               各项工程预算造价合计配套设施费 6-7凡是不能有偿转让的开发小区内配套设施所发生的支出，均应计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目：(1)配套设施和房屋等开发产品同步建设的情况下：▲能分清成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。▲不能分清成本核算对象的，应先由“开发成本—配套设施开发”科目的相应成本项目进行归集，再分配计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。(2)配套设施和房屋等开发产品非同步建设(有前有后、穿插进行)的情况下： ▲应先通过“开发成本—配套设施开发”科目进行归集，待配套设施完工后，再按房屋等成本核算对象的建筑面积和分项平行结转法，分配计入房屋等成本核算对象的成本项目。(3)先开发房屋等开发产品，后建配套设施；或房屋等开发产品已开发完工移交或出售，而配套设施尚未全部完工的情况下：▲可按配套设施的预算成本(或计划成本)进行预提，并归集在“开发成本—配套设施开发”科目的相应成本项目，再按房屋等成本核算对象的建筑面积，分配计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。预提数与实际数的差额，应在配套设施完工时调整房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。▲如果预提的配套设施费含有多种配套设施项目，应在每项配套设施完工时，逐项结转并随时调整房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目，不得等全部配套工程竣工后一次调整。6-8凡是能有偿转让的配套设施（包括经营性和非经营性的）支出，不得计入房屋等成本核算对象的成本，能有偿转让的配套设施应分配的其他配套设施费，应计入其开发成本的“开发成本—配套设施开发—配套设施费”项目中。开发间接费6-9应先通过“开发间接费”科目归集，于每季末根据实际发生数按建筑面积分配计入各项目的各成本核算对象，一般不得以计划数计入开发成本。如根据开发特点，确需采取预提开发间接费办法时，预提数与实际支出数之间的差额应于年度终了时一次进行调整。6-10成本应计入房屋等开发产品的不能有偿转让的配套设施、留作自用的固定资产，均不分配开发间接费。6-11如果有周转房，每月应计入开发间接费的周转房摊销，可比照房屋类固定资产的折旧年限采用平均年限法进行摊销，并按周转房造价4%计算残值。关于借款费用资本化  6-12借款费用资本化的期限：可自房地产产品开发投入起至完工交付时止，其间开发商主动实施的停工其间不包括在内；6-13可资本化的借款费用包括：与开发项目直接相关的借款利息支出、汇兑损失、债券溢价，减去债券折价、利息收入、汇兑收益以及借款到位后、使用前的其他投资收益，如利息收入等减项微小也可直接计入财务费用。可资本化的借款费用不包括借款手续费及佣金等；6-14可确定借款用途并专款专用的，可将借款费用直接计入受益的成本核算对象；不能分清具体用途的借款费用，可采用各项目累计投资额、各项目缺口资金等标准在受益的各成本核算对象间分摊；如果一次性利息数额较大时，也可先通过“待摊费用”归集后，再分配计入各成本核算对象的“开发间接费”。           某成本计算对象完成投资额分配比例=-------------------------×100%               项目完成投资总额第七章成本报表报表种类：7-1各房地产开发企业应按要求编报成本报表。成本报表主要包括：(1)“房地产成本结转情况表”；(2)“房地产成本比较分析表”；(3)“开发间接费明细表”； (4)“房地产项目综合情况表”；(5)“房地产成本合同执行情况表”；编报时间:7-2成本报表报送时间为每季后10日内，年度报表时间以决算通知为准，另外总部可根据项目开发的不同阶段要求报送有关成本报表。编报要求：7-3详见总部财务部统一印发的表样及各表的说明。 第八章附则8-1本指导适用于集团所属的控股经营和受托非控股经营的房地产开发企业。各房地产开发企业可根据自身开发项目情况，进行补充完善并制定本单位成本核算的具体规范。8-2本指导未涉及或未尽的成本核算事项，按国家或集团有关成本管理的规定执行。本指导由总部财务部负责解释和修订。房地产成本控制精要目录第一项………….Error!Referencesourcenotfound.第二项………….Error!Referencesourcenotfound.第三项………….Error!Referencesourcenotfound.第四项………….Error!Referencesourcenotfound.第五项………….Error!Referencesourcenotfound.第六项………….Error!Referencesourcenotfound.第七项………….Error!Referencesourcenotfound.第八项………….Error!Referencesourcenotfound.第九项………….Error!Referencesourcenotfound.附件………….北京公司规范化管理系列文件 第一项立项成本控制要点应用指南立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件开发形式1、新征土地¬征地费用¬少交或晚交，力争减免¬项目部负责详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二。拆迁安置费用房产确权后办理拆迁安置费用项目部负责®大市政费用®自建部分按照公司工程体系走；交政府部分按有关规定办理®工程部、设计部和审算部负责自建部分；工程部负责交政府部分。¯规划条件¯满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本¯项目部、设计部负责2、买断项目¬买断内容¬明确买断内容明细¬项目部负责详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及买断方式的成本构成付款总额为公司争取最大利益项目部负责®付款时间®周期长、次数多®项目部负责¯三通或七通一平的标准¯明确验收标准明细¯工程部、项目部负责°手续风险°与项目付款时间直接挂钩。°项目部负责3、合作开发¬合作方式¬符合集团要求，有利于北京公司；¬项目部负责详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及合作开发的成本构成分成比例双赢原则；项目部负责®交房时间®尽可能地延后交房，®工程部负责¯交房标准Ã不低于合同中交房标准¯项目部负责°付款总额±付款时间°±选择有利于公司利益的方式°项目部负责±项目部负责 第二项规划环节成本控制要点应用指南规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、规划方案（1）可行性规划设计¬市场信息搜集和分析市政状况信息分析®规划要点确立¯可行性研究设计任务书°可行性设计变更设计部负责，项目、审算、销售部配合暂缺相应可操作参考文件，以下同（2）方案评审¬组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审。由项目、设计、工程、审算、财务、销售等各部门组成评审委员会，总经理负责（3）设计成果¬对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整设备选型方案提前确定设计部负责，工程部配合®根据提交的设计成果进行投资估算审算部负责，设计部配合2、报批设计（1）设计方案¬根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书设计部负责，项目部、销售部协作方案设计招投标设计部®方案设计评审招投标评审委员会（2）报批¬注意市政设计注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整项目部负责，设计部配合 控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件3、扩初设计（1）扩初设计要求¬对报批设计进一步调整设计要求®内部审核设计部负责，知会各部门（2）成本概算¬根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算设计部与工程部负责制订经营指导书审算部负责（3）扩初设计图¬根据扩初设计要求招标专家评审®内部评审招投标评审委员会¯设计调整设计部负责4、桩基设计（1）地质勘察¬搜集权威地质资料自己专业人员勘察设计部负责，工程部协助（2）设计方案评审¬桩基设计2种以上形式由专家进行桩基形式和桩基结构评审（3）桩基施工图¬设计调整5、施工图设计（1）施工图设计要求¬根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核。设计部和工程部负责，其他部门协助（2）报建政府部门报批费，按政府有关政策交纳。项目部（3）报施图（4）审图（5）施工配合互审互签，明确修改意见，设计洽商设计部负责，工程协助，知会销售部（6）面积测算设计图纸测算与实际施工时检验相结合设计部负责，工程部协助6、销售包装设计¬结合营销费用控制施工招投标7、装修方案设计（1）方案设计要求根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求设计部负责，销售部协助（2）材料设备选型成本方案¬市场信息调研根据设计要求确定装修材料和设备设计部负责 （1）®制订装修设计目标成本计划明细表¯装饰综合价格拆分分析参见深圳公司文件（2）招投标制订设计任务书设计部负责，销售部协助评审招投标评审委员会控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件8、功能设计（1）小区建筑物功能的经济评估¬市场调研销售部负责有针对性扩充建筑物功能设计部负责，销售、工程部协助（2）市政配套方案¬市政状况调研争取政府有利条件项目部负责（3）环境方案设计¬根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额设计部负责，项目部协助招投标招投标评审委员会（4）智能化设计¬市场现状分析，智能化必要性分析智能化内容控制销售部负责®招投标，寻找外部合作，争取双赢招投标小组组织，总经理负责（5）销售承诺保持各部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性设计部负责，工程部协助9、设计变更（1）设计调整费用（2）设计变更洽商严格按照设计变更洽商流程进行设计部负责，工程、销售部协助详见《工程现场变更管理规范》10、材料设备（1）选型（2）方案确定时间在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装设计部负责，工程部协助（3）采购招投标招投标评审委员会详见《设备材料采购规范》其他费用物业管理完善费限额设计审算部 第三项招投标环节成本控制要点应用指南招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、投标单位的选择（1）资质（2）管理水平（3）技术力量（4）历史记录（5）资金实力（6）合作经历¬建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库。从公司认可名册中的承建商、供货商、监理公司中选择投标单位。®主办部门推荐五家投标单位报招投标工作组。工程部负责工程监理招投标合同；设计部负责设计、环境、装修招投标合同。审算部负责材料设备招投标合同。销售部负责营销、包装招投标合同。详见招投标管理规范第8条至15条和招投标管理程序¯招投标工作小组审核、考察、评估、筛选三家以上投标单位报招投标评审委员会及主管领导招投标评审委员会审核主管领导批准。详见招投标管理规范第8条至15条和招投标管理程序2、招投标文件各类合同的招投标书内容应包含：（1）工期；（2）工程造价或取费标准；（3）质量要求；（4）付款方式；（5）招标范围；（6）结算方式；（7）验收标准；（8）投标注意事项；主办部门起草、制定招投标标准文本1、工程部负责工程监理招投标合同；2、设计部负责设计、环境、装修招投标合同。3、审算部负责材料设备招投标合同。4、销售部负责营销、包装招投标合同。详见招投标管理规范第6条、第16条至20条、和招投标管理程序 （9）废标条件（投标书必须加盖投标单位法人印章）；（10）接标时间；（11）开标时间；（12）定标方法；（13）投标单位补充意见；（14）标准合同条文；（15）图纸、其他要求等。招投标工作组审核招投标评审委员会审核；主管领导批准；详见招投标管理规范第6条、第16条至20条、和招投标管理程序控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件3、评标和定标(1)技术性评标和定标(2)经济性评标定标优先顺序1、技术评标2、经济评标3、合作经历1、技术部门负责技术评标2、审算部负责经济标书的评标3、财务部负责审核广告包装费详见招投标管理规范第21条至33条、和招投标管理程序综合审核投标单位；评定中标单位招投标评审委员会审核、评定。主管领导批准详见招投标管理规范第21条至33条、和招投标管理程序 第四项施工环节成本控制要点应用指南施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、设计变更环节（1）变更评估¬项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计调整。加强施工前的审核工作。全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。®各部门全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据。¬审算部负责计算变更费用（含可能引起的索赔）。甲方项目代表执行修改的工期评估。®审算部成本管理员负责计算变更后的成本现状。详见《工程变更管理办法》——“工程变更的控制办法”？？？？（2）变更的审核签认¬根据变更原因将设计变更分成四类，不同类别按相应的审核签认流程进行。经办部门？详见《工程现场签证管理规范》第二条、第十三条。设计变更通知单。发生变更项目的负责人详见《工程现场签证管理规范》第5到第8条。®变更必须有设计单位、设计部、工程部、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效。经办部门详见《工程现场签证管理规范》第九到第十二条。（3）变更的审批¬主管总经理审批后方可进行变更。主管总经理详见《工程现场签证管理规范》第十三条。施工现场签证（1）签证的必要性¬现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执行。经办部门（设计部或工程部）（2）签证的时限¬现场签证确需发生，应坚持当时发生当时签证的原则。详见《工程现场签证管理规范》第十条。 控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件（续）2、施工现场签证（1）签证的工程量¬认真核对签证的工程量准确。签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全，并有监理工程师的签字确认。经办部门（设计部或工程部）详见《工程变更管理办法》——“工程变更的控制办法”？？？？（2）签证的审批¬施工洽商通知单发生变更项目的负责人详见《工程现场签证管理规范》第5到第8条。必须遵循“先洽后干”的原则。在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证。主管总经理详见《工程现场签证管理规范》第十四条。（3）签证的反馈¬对工程变更应定期进行分类汇总统计分析，并根据统计资料对控制工程变更提出改进意见。资料工程师详见《工程现场签证管理规范》第十八、十九条。3、审图（1）扩初图会审（2）施工图会审（3）分项、分部图会审（4）各专业技术图纸会审¬图纸多层次会审会签及审批制度。各专业互审互签制度。®力争在开工前把图纸中的问题修改完。甲方技术负责人详见《施工环节成本控制要点》三、“审图”4、总分包配合费（1）分包方式（2）分包内容（3）分包的责任界定¬通过投标确定配合费。应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本。甲方代表详见《施工环节成本控制要点》四、“总分包配合费”5、材料供应（1）选型（2）材料供应方式（3）材料计划（4）预留时间¬施工所用的各项材料的选型应在材料招标前确定。设计部主要解决的是材料供应对施工环节成本的影响，详见《施工环节成本控制要点》五、“材料供应”先确定材料供应方式，通过招标确定相关费用。审算部组织工程部参加®限时编制材料计划。¯材料计划签认。甲方代表¯要考虑可能出现的问题，留出相应的时间。经办部门6、工程款的支付（5）付款进度（6）工程进度¬按合同约定执行付款。按进度付款。®多层次多角度审核工程进度。¬甲方代表与监理工程师审核完成的形象部位预算人员审核工程价值量详见《付款审批程序规范》附件2：“工程款付款流程” （1）付款的审批¯根据情况由不同级别人员最终审批。主管副总或总经理 第五项材料及设备采购环节成本控制要点应用指南材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、材料进场计划¬采购招投标及订立合同时间暂缺工程部招投标规范中未提及生产周期与工程进度相配合具体参照标准暂缺®运输周期具体与采购点远近相对应¯安装、验收周期与工程进度相配合°交叉作业时间与工序安排相联系2、材料的性能价格比¬市场信息日常搜集市场信息，建立材料市场信息库。审算部技术参数材料设备的技术参数由设计部确定或封样。设计部®招投标必须招投标的材料设备要制定招投标计划。不需招投标的材料设备，采用三家以上厂家报价选择。审算部详见《招投标管理规范》第六、七条和《设备材料采购规范》第四条3、材料款支付¬材料款支付方式材料款支付进度®保修款¬预付款限额控制首次验收后付款总额进度控制。®保修款一般不低于合同总价的5%。¯依据合同中约定付款。经办部门（工程部或设计部）详见《付款审批程序规范》附件3“甲供材料付款流程”和附件7“采购类付款流程”4、材料验收¬数量验收¬几方共同确认货到现场数量甲方工地代表或专业工程师负责监控验收详见《设备材料采购规范》第八条质量验收¬外观质量的验收安装后质量的验收工程部®投入使用后的质量验收物业公司5、材料保管与保修¬材料保管¬在合同中明确货物的卸货和保管的责任承担者工程部详见《设备材料采购规范》第九条、第十三到十六条材料保修用合同的方式明确保修责任和保修期 第六项销售环节成本控制要点应用指南销售环节的成本一般是按比例控制，但一旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。由于销售涉及的部门比较多，所以各部门乃至总经理都需要分工负责这部分的控制职能。此外，由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、营销方案（1）费用总额¬确定费用目标总额项目部详见《营销费用管理规范》（2）市场信息收集（3）营销计划（4）营销预算¬根据各种相关因素确定具体计划和费用销售部（5）营销方案审批¬征求各方面意见，按审批流程操作主管总经理详见《营销操作流程规范》2、营销现场费用（1）现场销售人工费用¬销售人数控制销售工作进度控制®奖励办法控制销售部部门经理（2）现场销售器具费（3）卖场、现场包装费（4）销售模型费用（5）宣传资料及礼品费（6）展销费销售部专业经理和部门经理详见《营销包装操作规范》（7）计划额度控制¬额度内调剂和超额审批制度主管总经理详见《营销费用管理规范》3、媒体选择（1）媒体及广告代理公司信息收集和分析¬专人负责销售部详见《营销包装操作规范》（2）招投标¬先评后选的原则销售部详见《营销包装操作规范》内部评审销售部详见《招投标管理规范》®招投标评审委员会4、样板房装修（1）设计、装修¬市场信息收集制订装修目标成本总额设计部、销售部详见《营销包装操作规范》和《设计规划管理规范》（2）材料采购¬信息搜集材料、设备选型设计部详见《设备、材料采购规范》 （3）信息采集及招投标¬招投标招投标评审小组详见《招投标管理规范》（4）样板房维护委托物业代管协议物业公司、销售部祥见《物业管理规范》（5）材料回收、保管和再利用¬建立材料设备清单使用登记®闲置品评估和处理设计部负责，物业、销售部配合详见《营销包装操作规范》控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件5、销售回款（1）销售折扣点待定销售前台负责待制订相关管理办法（2）回款周期待定销售前台负责，财务监督详见《回款管理规范》6、销售补充条款及承诺（1）承诺的给出¬制作楼书承诺分类营销部负责，设计、工程监督待制订相关管理办法（2）设计变更与承诺¬变更审批与知会制度承诺变更设计部负责，销售、工程协助7、客户交房（1）交房日期（2）保修期（3）质量补偿¬晚交房原因分类处理与施工队洽商延长保修期®交房验收协议客户服务中心负责，销售前台、物业公司协作详见《补偿管理规范》8、其他（1）中介费待定销售部（2）与销售相关的其他费用（如因销售要求而发生的设计洽商变更费）¬严格按相关流程进行主管副总详见《工程现场变更管理规范》等 第七项工程预决算环节成本控制要点应用指南工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。这些信息可以来自合作方、第三方，和自己的调研，不论哪种方式都应该注意严格按程序走，防止出现不规范或不负责的实际操作。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、乙方预算（1）乙方预算内容的审查¬先由造价比例大的项目看（地面、墙面、部分家具），缩小及调整面积。注意报价拆分、施工方法、报价及招标方法不同会影响成本的问题审算部负责，设计部协助参见深圳公司有关文件2、钢筋用量的核实（1）施工图中的钢筋用量（2）洽商、变更的钢筋用量¬选择并委托现场管理经验丰富、职业道德良好、工作认真负责工程造价咨询公司进行钢筋量计算工作财务部、审算部与主管副总负责确定工程造价咨询公司。详见正在草拟中工程预决算管理规范审算部专人负责抽查与核实工程造价咨询公司的钢筋用量计算工作®工程造价咨询公司与审算部相关人员必须下现场了解乙方绑扎钢筋情况审算部经理监督3、价差的调整（1）材料价差（2）人工价差（3）费用价差¬严格执行合同中价差调整办法及时跟踪价格（材料、人工、费用）变化情况®当价格出现异常波动时，应立即与相关单位商量对策审算部材料组与预算工程师负责详见正在草拟中工程预决算管理规范4、洽商、变更的费用控制（1）图纸审核（2）因市场因素甲方对图纸的修改（3）现场签证¬工程部项目部负责组织各专业共同审图，实行专业负责制监理公司审图®施工单位审图¯1、设计部负责建筑专业图纸质量的审核2、工程部负责其他专业图纸的审核3、工程项目部负责现场签证的监控详见正在草拟中工程预决算管理规范 甲方对图纸做出重大修改之前，应进行方案经济比较°现场签证中，应明确发生费用的原因和责任1、审算部负责审核洽商、变更的合理性、完整性（负洽商）及经济性控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件5、违约与索赔（1）工期（2）质量¬甲方履行自己的合同义务甲方督促乙方履行合同义务®工期与质量重视过程中控制1、工程项目部负责施工合同中技术条款的监控2、审算部负责施工合同中合同条款经济部分的监控详见正在草拟中工程预决算管理规范（3）配合管理¬工程部项目经理负责各施工方的配合问题工程项目部负责施工过程中协调、配合（4）停工、窝工¬当造成重大停、窝工时，工程部与审算部及时进行停、窝工费用计算审算部负责违约费用的核实 第八项期间费用的成本控制要点应用指南期间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成。由于地产业务的周期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加强对期间费用的计划控制。财务部在这一环节除了承担主要的控制任务外，还有义务指导监督其他部门的有关费用支出情况。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、财务费用（1）公司开发速度、规模与贷款计划¬制定年度资金计划资金占压费用估算与控制1、财务部负责年度资金计划2、财务部与审算部配合控制占压资金量详见付款审批程序规范中工程款付款流程、营销费用付款流程（2）地价款的支付¬制定项目总体开发计划项目部负责项目总体开发计划（3）工程款的支付¬制定工程年度付款计划工程部负责工程年度付款计划（4）销售回款的管理¬制定年度销售计划销售部负责年度销售计划2、人工费用（1）薪金（2）岗位津贴（3）出差补助（4）加班补助及其他费用（5）奖金（含即时奖金）¬依据总部人事部有关规定确定北京公司工资总额依据国家和公司有关规定确定加班补助及其他费用与出差补助®依据北京公司奖优惩劣的政策确定奖金额财务部负责详见费用报销规范第15条至第19条、第26至第29条。3、行政管理费用（1）通讯费用¬通讯费用实行限额报销总办与财务部负责详见费用报销规范第1条至第14条、第20至25条（2）交际费用交际费用实行定额报销 （3）车辆交通费®车辆交通费实行油料归口管理；过路费、过桥费、停车费、养路费实报实销管理；维修费、保养费事前审批；部门经理以上私家车限额报销（4）其他办公用品费 第九项物业管理成本控制要点应用指南地产公司需要在物业管理方面支出的费用主要是委托管理、委托经营和亏损补贴三个方面。客户服务中心担负着这一环节的主要控制工作，控制原则是以明文的法律合同形式界定地产公司与物业公司的权责关系，防止因权责不清带来的额外成本。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、委托物业管理（1）未销售的商品房（2）地产公司办公室（3）职工宿舍（4）样板间¬制定委托管理邀约并致物业公司物业公司就邀约项目提交物业管理方案®经同北京公司客户服务中心达成一致意见后签订委托管理协议北京公司客户服务中心负责与物业公司签定委托管理协议详见物业管理成本控制规范中第8条2、资产委托经营（1）康乐中心（2）幼儿园（3）班车¬制定委托经营合同物业公司就委托经营合同提交委托经营方案®经同北京公司客户服务中心达成一致意见后签订委托管理协议北京公司客户服务中心负责与物业公司签定委托经营合同详见物业管理成本控制规范中第6条3、物业亏损或补贴（1）物业管理费亏损（含环境维护费）（2）取暖费亏损（3）水电费亏损（含差额部分）暂缺暂缺现阶段集团内物业公司正在筹建万科物业集团公司，如何处理物业亏损或补贴将出台相应政策。 房地产项目开发成本控制措施前言随着经济的发展和房地产市场的开放，房地产建设市场的竞争越来越激烈。国家宏观调控也在进一步加强，在开发项目过程中，以最低的成本获取最大的社会效益和经济效益成为房地产开发企业走向成功的关键。房地产开发项目成本管理与控制的目的是：在确保工程质量、开发周期的前提下以合理的最佳成本完成一个特定的建筑产品，其管理必须是全过程、全方位的，排除多种干扰因素进行全面成本管理与控制。怎样有效地控制成本，我想从以下方面进行浅述：一、成本控制的意义房地产开发项目的基本特点是：产品的一次性、多变性和不确定性。所谓一次性是指每次开发的项目均有不同的地域环境，风格类型和使用要求，一次设计仅适用于一个特定开发项目。而就一个特定的环境和项目而言又有多种风格的建筑和结构类型可供选择，形成多变性和不确定性。因此要使开发项目的成本达到最低，其成本管理则是一个十分复杂系统的工程。要完成这个系统工程必须由信息工程、专业技术、营销策划、经济分析造价控制、统筹各方协同配合方能实现。房地产项目的开发一体化程序为：选址、征地、策划、设计、工程、销售、售后服务六个阶段；但就项目开发建设分四个阶段：一是策划阶段；二是设计阶段；三是施工阶段；四是保修服务阶段。二、房地产项目的主要成本构成房地产企业虽不同于一般企业，但也有其共同点。下面就具体分析一下房地产开发项目的成本构成。1．项目前期阶段的成本。这一阶段主要是在市场调研的基础上，对项目进行可行性研究分析，综合论证和决策。具体工作包括房地产项目的构思与定位、目标设计、可行性研究和报批立项，这期间直接发生的各项支出，对于整个项目来说是基础性阶段，非常重要。但是这一阶段的成本占总成本的比例较低，一般不会超过4％。此阶段的成本主要是指项目开发前的市场调研、可行性研究等开发费用，为了保证项目的成功，应加强此阶段的工作。 2．土地、土建、设备费用。土地费用是评价一个项目是否可行和预期利润的最主要的经济指标。房地产开发企业获取土地有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。随着国家对土地宏观管理政策的加强，通过拍卖方式获得开发土地成为主要的方式。但土地、土建、设备费用是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%。其中最重要的是土地费用，约占总成本的30-40%。土地费用是评价一个项目是否可行，是否有预期利润的最主要的经济指标。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。我们在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价)，以此来进行项目的可行性评估。配套及其他收费支出。主要是水、电、煤气、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设计也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案装订金、劳保费、绿化保证金等，但由于种种原因，企业难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，收费标准偏高。这部分成本是房地产开发项目的成本构成中受外界因素影响最大的一块，一般占项目总投资的10-15%。3．项目设计与计划阶段成本。具体包括项目设计、计划成本，招标投标成本和施工前准备成本。如工程勘察(测量)费、工程设计费、竣工档案保证金、临时用地费、临时建设工程费、建设工程勘察招标管理费、勘察设计监督管理费等。准备工作中的缴纳供水、供电、供气、供热、污水处理厂建设费、土地有偿出让项目办理“四源’，接用手续、人防、消防审核费用等。4．项目施工阶段的成本。 这一阶段是房地产开发项目的具体建造过程，一般从现场开工到竣工后交付使用为止。开工手续办理时的监理、审计、实心粘土砖限制使用费、投资方向调节税、协调费、绿化建设费等。施工成本包括其间的人工费、材料费、机械费、其他直接费、现场管理费、总部管理费等。竣工验收时的手续费、综合验收、性能认定、测绘产权登记费等。5．管理费用。 管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括：管理人员的工资差旅费用、办公费、保险费、职工教育费等。 在整个成本中所占的比例一般为2％左右。6．贷款利息。房地产属于资金密集型行业，因此必须借助于银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付利息，贷款利息也成为开发成本的一个重要组成部分。但是对于具体的企业、具体的项目，它所占成本的构成比例相对不稳定。7．税费。与房地产开发建设有关的税收包括：房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育附加税、契税、企业所得税、印花税等，根据项目的不同，税费略有差别，除所得税外一般占销售收人的7％8．其它费用。它主要包括：宣传费用、各种不可预见费用，在成本构成中一般为5％左右。三、房地产开发项目成本控制措施1、项目策划阶段成本控制此阶段是开发项目的成败关键，一个项目策划的好坏最终对成本和效益影响可以达到30%左右。此阶段的成本管理表现为项目的选址(地段、地块的选择)和项目建设方案。在地块的选择上除了看地价和土地出让金的高低外，还要比较补偿费(拆迁、赔偿、过渡等项费用)和配套设施费用的高低，结合销售价格进行综合平衡，选出最佳经济效益。接着是建设方案的确定，当建设地点特定后，对开发成本和效益尤为重要，通常的作法是进行建设方案招标。开发商制定招标文件除了小区(或区域)的总体规划设计、功能、配套要求和建筑设计等技术指标外，还必须有经济指标(投资估算)，在方案评定时由技术专家和经济专家共同组成评审专家组。业主选定的中标方案必须是技术和经济指标俱佳的方案，或是技术方案特佳而经济指标欠佳，但在实施中可采取措施有效优化经济指标者。经济专家在评标时对投标人的投资估算进行审计评估，确认其真实可靠程度，防止中标方案在实施中突破(或较大突破)估算值。 2、设计阶段的成本控制。 设计阶段的成本控制，是项目建设全过程成本管理的重点，项目设计要尽可能采用国家和省级的设计标准，因为项目设计的优劣不仅直接影响着建设费用的多少和建设工期的长短，而且也影响建设项目的使用价值和投资收益，因而设计阶段对项目投资的影响最大。碧桂园企业都有自己的设计公司，更应该有效加强设计理念的合理性与科学性，有效控制设计规划方案，对项目成本所带来的影响。据经验统计，在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为75％～95％；在扩初设计阶段，对工程造价的影响只占工程总造价的35％～75％；在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为5％一35％。很显然，项目投资控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段。根据以往所开发的项目统计，设计费一般只占建安工程总造价的l％左右，但正是这l％的费用，对工程造价的影响却占75％以上。按价值工程的理论来说，加大设计费的投入可以降低建设项目的成本，即增加10％的设计费可节约5％的总工程造价。在资金有约束的情况下，我们也可以采用限额设计，控制开发项目的成本投入。实行限额设计既可以保证项目的资金面不会造成太大的缺口，又能促使设计师采用更经济合理的设计方案，从而避免了设计的随意性。在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算来确定。保证有效的成本管理，并着重考虑以下两点：(l)设计前的投资估算。通过对社会同类项目的价格、材料、设备、人工费用、税收、管理费用、利润的调查，在项目评估的基础上进行详细的综合比较、进行投资估算，作为初步设计控制的依据。(2)初步设计要重视方案的选择，按投资估算进一步落实成本费用，将施工图预算严格控制在批准的范围内，同时应加强设计变更的管理工作。3、工程招投标阶段的成本控制。建设项目实行工程招投标制，既能引入市场竞争机制，降低工程造价，又能防止建设单位的一些暗箱操作。在工程项目材料设备的采购过程中，为了保证中标价的合理性，防止不合理或非实质性报价中标，在开发的酒店、住宅中所用的高低压设备、电缆、消防器材、水泵等投资额较大的子项目，采用低价中标的形式，这样做不仅可以避免哄抬标价的现象，又可以避免“低价中标”导致“低质工程” 的出现。首先在参加投标的企业及材料商中选取3家～4家规模较大、信誉度较高、质量有保障、品牌有一定知名度的企业作为投标人。在招投标办的监督下采用了询标的形式进行投标。投标的程序是：先由投标方自主报价，抽签决定询标顺序后，进行第一次询标，询问投标方的最高降价幅度。然后进行第二次询标，以最终确认投标各方的最后报价。这样既给投标方一定的时间考虑，又使投标人有一种无形的压力，迫使企业尽量压缩自己的利润空间。4、施工阶段的成本控制。质量控制、工期控制、成本控制是监理单位的三大任务。但目前的监理公司素质参差不齐，部分工作只是停留在质量控制这个层面上，因而成本控制还是由建设单位决定。因此，若要做好施工阶段的成本控制，就必须做到事前控制。而事前控制最主要的就是加强图纸会审工作。图纸会审，是指在施工之前对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的经济性进行审核，将工程变更尽量控制在施工之前。施工阶段的成本控制工作主要包括：(l)编制成本计划和工作流程图，落实管理人员各自的职能任务；(2)熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化大的部分和环境，作为重点控制对象；(3)对经济技术变更进行经济技术比较，并进行预测和分析，严格控制设计变更；(4)详细进行工程计量，复合工程付款账单，严格经费签证；(5)做好工程施工记录，保存好各种文件图纸，特别是施工变更图纸，为处理可能发生的索赔提供依据。(6)定期进行工程费用超支分析，提出控制工程成本突破预算的方案和措施；(7)及时掌握国家、省、市有关部门的各种定额和收费标准的变化；(8)注重合同签订、修改和补充工作，着重考虑对项目成本的影响。5、工程预决算的成本控制。在工程预决算方面，项目的成本控制应引进投资监理的概念。具体的操作方法是：(1)在决策和设计过程中，编制投资概算及预算。 (2)参与材料定价工作，根据市场材料单价调查，控制主要材料的价格，尤其是装饰、安装工程材料的价格。(3)对影响工程造价的设计变更、签证，从专业技术需要的角度，提出合理化方案，进行筛选比较。（4）由项目部统一组织下，办理中间结算价格和竣工结算价格，并由造价部出具工程造价审核报告。(5)在下一步的项目开发中，还需进行建设工程全过程的造价监控，确保投资价款的合理使用，最大限度地发挥建设工程的投资效益。6、保修服务阶段的成本管理与控制保修服务阶段的成本高低，首先取决于工程设计和施工质量好坏，做好工程质量工作，则可以将保修费用降到最低水平。(l)作好商品房的使用说明书和保修书，分清开发商、施工单位和用户各方应承担的保修责任和费用，杜绝非开发商自身责任所发生的保修支出。(2)加强物业管理公司的素质教育及管理工作，加大对物业在使用中的监管力度和维护保养，从而达到减少保修量提高开发商信誉的目的。四、成本控制总体上应注意的问题1、成本控制的综合性 成本目标不是孤立的，它只有与质量目标、进度目标、效率、工作量要求、资源消耗等相结合综合考虑才能有价值。不能一味强调成本控制而忽视了其他目标的实现，例如为了降低成本而降低质量要求，结果可能因为质量问题而造成返工或停工，拖延工期，不但达不到降低成本的目的，也会损害项目的整体功能和利益。因此，在项目实施过程中，成本控制必须与质量控制、进度控制、合同控制同步进行。实践证明，成本的超支通常并非成本控制本身的问题，而是由于目标的调整或是其他因素造成的，这些问题通常不是靠单独加强成本控制就可以解决的，还需要通过合同控制、技术措施、管理措施来综合解决。因此，当采取某项成本控制措施时，要考虑这项措施是否会对其他的项目目标控制产生不利的影响。如在采用限额设计进行成本控制时，一方面要力争使实际的房地产项目成本限定在成本额度内，同时又要保证项目的功能、使用要求和质量标准，这种协调工作不可或缺。 2、成本控制的全面性 房地产项目的成本控制是贯穿于整个房地产开发实施过程，包括整个房地产开发建设及销售过程中的所有费用。在成本控制中，要对具体的房地产项目费用组成实施控制，防止只控制建筑安装成本，而忽视设备和器具费用的控制；要对房地产项目结构内的所有子项目或单项工程的费用实施控制，防止只重视主体工程项目成本，而忽视其他项目的成本控制；要对所有合同的付款进行控制；要对成本数量进行控制；对费用发生的时间进行控制，以满足资金使用计划的要求。3、加强企业内部成本管理体系的建设（1）建立企业内部成本控制管理组织机构成立一个强大的成本控制管理组织，配备精良而优秀的技术管理干部和人员，经常组织学习和培训，提高内部的整体素质和管理水平，总结经验、创新科学，成为一支真正有实力的、专业性的管理团队。（2）健全成本管理制度、制定管理目标健全成本控制管理制度、加强认识、落实责任、使成本管理工作走向科学性、规范化的管理模式。制定成本控制管理目标：从一个项目建设开绐，首先要针对项目建设开发的特点、投资定位及相关影响因素等制定相应的目标成本和目标收益，多做调查研究，在可能的情况下要让目标成本尽可能详细，甚至包括一些不可预见的成本支出及风险系数，把成本预算系统化并编制成册，这样便于实施过程的核查和控制，使之达到“行之有效”。（3）强化企业内部的成本控制管理项目开发的成本控制，不能仅依赖决策管理层，还需要在企业内部建立一套完善的成本管理制度及体系。比如实行成本控制管理的约束机制和激励机制，对每个部门每位员工分别进行考核，建立企业内部效益增长与员工利益成正比的分配制度，落实成本管理的奖惩方案，将责、权、利落到实处，做到奖惩分明，形成降低成本提高企业效益为中心的作用力，加强企业的凝聚力，培育以效益为中心的企业文化，让所有员工意识到企业利润的形成靠的是对成本的有效控制，靠的是所有员工的共同努力，树立员工的主人翁意识。4、项目立项阶段，作好目标成本预测 进入项目立项阶段，企业首先要做好调查研究并收集大量的市场信息。房地产价格主要由所处地段、土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素决定。在项目方案设计、产品定位及预算上，企业要充分考虑到这些因素，可以根据市场价格采取拟定目标利润的办法来推算项目的目标成本，再将目标成本按期间费用和开发成本进行分类和分解。在正确划分成本项目基础上，对各环节支出确定开支范围及拟订费用标准，根据目标成本预测各项税费支出，预订支出计划，让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。5、项目设计成本控制的注重事项房地产项目设计一般可统分为方案初步设计和施工图设计。这两个阶段可以分别确定具体的技术经济指标，每一项指标都关系到项目的开发成本。整个设计阶段既是目标成本进一步优化的阶段，又是具体分解目标成本并进行落实的阶段；在这个阶段，成本管理要掌握一个重要原则，那就是已经确定的目标成本只能优化不能超标。在具体设计阶段应具体抓好以下几方面的工作：（1）项目设计委托时，要向设计单位及设计人员提供尽可能详尽的准确的相关设计资料及各种技术经济指标，明确项目开发的定位、工程建设成本范围、质量及效果，特别要强调设计方案的“经济”“合理”，具体内容包括户型、功能、环境配套、结构设计等。在保证工程质量的前提下尽可能从源头上作好成本节约。（2）初步设计完成后，要认真审查比对，不能过分依赖于设计部门。这一阶段十分重要，着重应注意的是设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标，整个设计思路是否经济合理。这里的“合理”包含两种意思；一是布局是否合理，比如户型，是否充分考虑在最大程度上满足现代人们的日常生活居住的需要，环境艺术配套设施，是否从“以人为本”作考虑。这两点都是影响房屋销售的主要因素，因为我们在销售过程中发现很大一部分购买者对户型和居住环境看得很重，甚至超过了对价格的关注。二是经济性是否合理，比如建筑设计时可将功能分区相对集中，尽量避免不必要的装饰及过多的悬挑，建筑尺寸尽量采用经济尺寸；另外在环境配套上要做到经济实用、美观舒适，不求奢华但求新颖。在全面审查后，针对各项技术经济指标对设计方案提出合理化的更正及修改，尽可能做到详尽周到，避免设计返工；其次，对修改后的设计方案要从新进行成本预算并再与目标成本进行对照，这样做目的是为了避免超预算设计。 （3）施工图设计阶段，这是控制工程成本最主要的一环。在设计过程中，有些工程设计人员只注重设计“质量”及设计期限，没有更多的考虑设计对工程建设成本的重大影响。因此在这一环要十分注重，不可忽视。比如：a、基础结构形式的选用必须依靠真实的地勘资料并对持力层进行认真选择，避免在施工时出现超深或返工现象。b、结构配筋量标准不一。有些设计人员为了减少工作量，对配筋及截面不进行单独计算，统一配筋；比如对现浇板不分开间大小，都设计为统一厚度及配筋，这是十分浪费的。c、安全系数取值偏大。比如：结构安全重要性等级及非抗震、抗震等级的选用。这些都将对设计结果产生很大的影响。d、结构按取大值的方式进行统一标示或作文字简单说明。以上设计毛病是控制工程成本不可忽视的问题。在施工图设计完成后，除了要提交设计审查部门外，还要专门组织专业管理人员对施工图进行认真和细致的审查，对施工图中存在影响工程质量、图纸错漏、使用材料及工程成本的问题要及时与设计人员进行沟通并更正，避免不必要的损失及浪费。6、项目实施阶段，可以从以下几方面考虑（1）工程预算成本控制。通常施工图预算都是在施工图经过有关部门审查之后工程发包前进行施工图预算，此时图纸文件实际上已经定局，施工图预算只要是按照图纸设计的内容及做法要求按国家规定的预算定额和工程量计算规则进行计算工程造价。在这个阶段的工程造价成本控制方法只要是认真地、客观地按照图纸计算工程量，要做到项目不重复、不多算、不漏项、反复检查核对。由于在施工图预算过程中，预算人员对图纸看得比较仔细且善于发现问题，这个过程也可以对设计图纸的错漏问题进行记录并在图纸会审时向设计部门提出合理建议并更正，避免在施工中出现过多的设计变更而造成建安成本增加。此外，在独立费项目和材料价格的定价也要起到作用，因为目前建筑市场上各种各样的材料甚多，价格当然也有所不同，在预算时原则上是根据当地政府公布的当期材料信息价，但实际上是不够的，由于在实际工程中很可能用到的材料在生产厂家和品牌上与政府公布的信息是有对应不上的，所以成本控制部门就必须进行市场材料调查，提取真实的材料价格确保预结算成果达到较好的真实性。 （2）工程发包施工方的邀标与选择，严格选择施工单位，要求施工方对项目施工管理具有较强的管理能力和经济实力。建立合作共赢伙伴，创造条件，共同实现项目品牌标准和赢利目标。（3）合同管理与控制。合同管理是开发企业的重要内容，也是降低工程成本，是控制资金投入的有效手段。签订合同认真审核，严格施工合同的订立。在合同管理方面做到合同的履约，守合同重信用，依法规范操作。合同管理员、财务部门、项目工程部等有关人员密切合作，经常到施工现场了解工程进度，掌握施工形象，使每笔履约款项都依据工程造价监理的审核结果和工程的实际进度进行付款，做到了量款同步，较好地控制了资金的投人。（4）加强现场管理。严格督促施工方按图施工，严格控制设计变更及材料代用，对必要的变更要做到先算帐后签证，做好现场各种施工记录，做好材料进料抽检工作，及时掌握各种材料的市场价格信息，在保证质量的前提下尽可能将工期提前。（5）充分调动现场管理人员的积极性，实行效益奖励制度。在施工过程中，如有人发现施工图设计错误或不合理的地方，通过确认，可以根据其节约效益给予适当奖励。（6）对施工进度款的拨付要严格签认制度及审查制度，要实行多级管理及控制。比如对工程量的审查，要做到不多算、不重算，谁签字谁负责。另外，对定额取费的选择要根据施工合同进行严格查核，对就高不就低的项目要坚决纠正。由以上几点可见，房地产开发项目的成本控制与管理是一个多阶段的、动态的和复杂的，要做好房地产项目开发的成本控制就必须要树立起企业的成本意识，做好开发过程各个环节的成本控制和管理工作，建立一套完善的成本控制管理运行体系，只有这样才能在竞争及风险中立于不败之地，并为企业赢取较大的赢利空间。注：资料来源——全国地产精英之家（） 1.本群宗旨：分享交流行业信息。促进项目合作，解答同行难题。群号（）2.本群只允许开发公司中高管及人力行政部门同行加入。申请请注明公司，名字，职位，座机，未写明以上几项将会被拒绝。3.本群目前有全国开发公司中高管总计220人。包括龙湖，万科，恒大，碧桂园，雅居乐，万达，华侨城，招商等百强企业更多的免费资料下载请到本群共享内搜索薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈膀莁薇袄肆莀虿蚇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇薃袀肃蒇蚅蚃罿蒆莅衿羅蒅薇螂芃蒄蚀羇腿蒃螂螀肅蒂蒂羅羁聿薄螈袇膈蚆羄膆膇莆螆肂膆薈羂肈膅蚁袅羄膅螃蚇节膄蒃袃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀芁莇蚄袆芀葿袀膅艿蚁蚂膁艿螄羈肇芈蒃螁羃芇薆羆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄莄蒀螇羀莃薂羃袆莃螅螆芄莂蒄蚈'