浅谈宏观调控政策下房地产开发全程成本控制

'浅谈宏观调控政策下房地产开发全程成本控制　　摘要：随着近几年国家加强了对房地产市场的宏观调控。房地产开发企业面临着银根紧缩及限购措施，市场竞争日趋白热化。在这种宏观调控背景下，房地产开发更需要注重全程的成本控制，才能在市场上获得一席之地。关键词：房地产开发；宏观调控；成本控制中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：随着国家一系列宏观调控政策的出台，房地产市场竞争日趋激烈。房地产项目自身情况及政府宏观政策因素发生较大差异，如能采取有效的控制措施，则可以大幅度压缩成本，可控性较强。因此，这也成为房地产开发过程中成本控制的重点。一、房地产开发前期费用成本控制措施房地产开发前期准备工作一般会发生部分费用，而这部分费用主要体现在项目规划建设前期筹备中。这部分费用在国外项目建设中，主要归入通路成本，包含市场开发费用、项目立项及规划费用、项目选址及征地费用等等。1、土地费用的控制7 这部分费用控制的关键是建设项目的选址。房地产项目开发用地必须考虑地块的地理位置、交通状况及环境因素。在目前的土地政策和背景下，国有土地出让一般以挂牌、拍卖、招商等三种方式进行，房地产开发公司对于土地的选择不多，因此针对每个出让地块的调研则显得尤为重要。对于项目地块的SWOT分析及建设项目的可行性研究必须开展在拍卖之前，这样才能对项目进行有效的成本分析，进而减少项目建设时期的被动。在做前期论证时充分分析各种可能出现的影响开发成本和进度的因素，以决定是否拿地。另外，要充分考虑报建风险。这些都需要做充分论证，才能达到有的放矢。2、勘察设计费的控制前期工程费用分为行政事业性收费和工程服务性收费两部分。对于行政事业收费，应采取有效的规避措施。而勘察设计费等，则应通过公开招标或者邀请招标的方式进行发包，在满足设计要求的情况下最大程度的压缩设计费用。对设计单位，应通过限额设计减小工期和材料成本压力，应该在建筑美学和投资成本间寻找平衡点，在保证设计定位和结构安全及适用性的前提下，外立面尽可能简洁；设备设施够用，好用；通过审核结构配筋降低含金率等等办法来达到控制开发成本的目的。三、施工费用的全程控制措施1、项目决策阶段的费用控制要点7 一般房地产项目决策阶段会遇到以下问题，首先就是项目的实施阶段时候的市场定位已经与前期市场定位不一致。这个比较突出的表现在房地产市场的宏观调控政策上。这样的难题必须采取以下对策：①加强项目投资决策的科学性、系统性，重新明确和调整项目市场定位；②推行价值工程管理，使用最少的投资，争取最大的效益产出。③保持决策的连贯与调整，尽量避免后期大幅度调整带来的震荡和成本上升。在价值工程管理上，必须遵循以下成本控制要点：①保持项目功能不变的情况下降低项目投资；②保持投资总额不变的情况下提高项目功能；③投资虽有所增加，但功能提高幅度更大；④降低一些次要功能，使成本大幅度降低；⑤运用新科技、新技术，既提高功能，又降低项目投资。2、规划设计阶段的成本控制要点设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键，必须采用以下有效措施进行控制：①对设计单位的设计管理应严格控制，设无论是概念设计、规划设计还是一般的装修设计，均应通过规范化的设计控制流程来管理；②在满足设计质量的前提下，限制钢筋、混凝土用量等对工程造价影响大的内容；③在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响；④通过规范化的设计任务书和合同严格控制设计单位的设计质量；⑤通过规范化的设计评审流程来评价各重要设计节点的设计成果质量。7 3、项目招标及前期阶段的成本控制要点在这个阶段，必须通过合理分包及施工招投标等手段合理降低工程造价，缩短工期，提高工程质量。具体的控制措施如下：①专业专项工程分包给专项队伍施工并负责验收通过，由有相应资质的设计及施工单位进行施工，并组织相关部门进行验收；②尽可能自购设备和材料，降低工程材料成本；③协调处理好与政府相关部门的关系，由于房地产开发项目施工过程中涉及较多的专项检查，必须协调好与政府相关部门的关系，减少不必要的罚款和处置费用。其中材料采购造价成本控制是重点。由于房地产项目开发的周期较长，会出现有材料价格波动的情况。尤其是装饰材料的价格变动会更大，但是政府出台的相应建筑工程材料价格信息不但闭塞、材料品种不全、实效不及时，正确性时效性难以把握。因此房地产开发企业对于不能自行采购的材料，造价人员应该实地走访和深入了解，掌握材料采购的真实价格，降低不必要的费用支付。4、项目施工过程中的成本控制要点7 这一成本控制的重点在于保证工程进度，避免因延期交房引发不必要的赔偿。此外，还要从各种施工手段上尽量避免由于错误、缺漏等造成的浪费及重复施工，减少相应的费用支出。这个阶段控制造价控制较难把握，一旦发生错误，将使竣工结算发生错误。因此施工组织设计及施工方案的审定，房地产开发企业应该让费用控制工程师和造价人员参与，从而避免问题发生。5、设计优化及设计变更成本控制要点房地产开发企业应鼓励施工单位采用新工艺及新手段进行施工设计，甚至对于可以降低造价的材料替代或者合理图纸变更，都可以提出建议，由设计单位从技术上考虑是否可行，最终房地产开发企业审批核准。作为开发企业的造价控制人员必须知道设计变更的优劣对开发效益的影响程度，基本原则是技术上可行、法律上允许、经济上合理、质量标准不变。6、造价增加的管理措施及控制要点在施工过程中，由于工程变更、现场签证、施工索赔、经济洽商、技术联系单、验收资料等行为，会造成施工管理阶段的费用增加。而这阶段的造价成本控制主要是施工中增加造价部分的管理，对没有定额的分部分项工程单价要及时合理的确定。四、财务费用及项目建设时间的控制手段对于房地产开发这种大型资金占用的项目，以加快销售和加速资金回收的手段来实现项目滚动开发，是最优化的资金手段，因此在项目建设全程必须缩短建设时间，控制手段主要有以下几个方面：7 1、在征地、拆迁、立项、设计、报建等前期建设阶段尽量缩短工期。2、在对规划设计阶段通过公开招标，选择实力强、水平高、信誉好的单位以加快进度。3、在施工阶段，从项目节点控制上为项目节约时间：①逐级编制工作计划，分项落实；②以合同为蓝本，明确各施工单位各分项工程的交接时间，对逾期交付行为设置处罚措施；③配备经验丰富的管理人员，保障项目拥有足够的技术指导；④确保资金按时到位；⑤保证原材料、设备的组织供应及时到位；⑥对于施工过程中的设计变更，要求设计单位及时变更出图。4、在销售阶段，要注意以下几点：①项目定位及销售策略要符合项目实际情况，切记盲目和空泛；②将销售委托给专业的营销公司进行，并设立一定的销售激励制度，快速通过市场；③项目施工进度应配合销售进度，在销售时应具备基本的立面展示及样板间；③监控售房款的收取及客户房屋贷款的办理，以便及时收到银行放款。五、结语总而言之，在国家宏观调控政策下，房地产开发企业如果想要在房价和利润之间寻求到一个平衡点，达到买卖双方的双赢，那只有通过合理手段控制好房地产的开发成本。以方法促效益，才是企业生存的王道。参考文献：7 [1]郭宝霞．浅议房地产开发企业的成本核算[J]．商场现代化，2010年第25期[2]叶宏：房地产企业项目成本控制思路[J].科技创新导报，2009（34）[3]李秀美：房地产开发成本的降低途径[J].科技创新导报，2009（36）.个人简介：陈润华（1974．7－），女，湖南益阳人，学士学位，工程师，研究方向：工业与民用建筑7'