浅谈房地产项目施工管理和成本控制

'浅谈房地产项目施工管理和成本控制　　摘要：新形势下，施工管理问题及成本控制引起了企业的高度关注。本文就房地产项目施工管理中的一些问题做了分析并给出了一些改善建议。同时也对成本控制要点做出阐述。关键词：房地产项目成本控制；施工管理；问题；措施中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：一、房地产项目常见的管理模式1、业主全权管理模式项目建设方（业主）根据管理人员的数量和素质，委托一个业主代表（项目经理），成立以项目经理为首的项目经理部，以业主的身份全权进行项目的整个管理工作。2、“设计—施工—采购”的项目总承包管理模式由项目总承包商负责项目实施过程中的具体管理工作，业主仅承担项目的宏观管理和高层决策。3、监理制度模式业主将项目管理工作以合同形式委托给监理单位，由监理工程师作为业主的代理人，在项目实施中行使合同赋予的权力，直接管理项目。业主主要负责项目的宏观控制和高层决策，一般不与承包商直接接触。业主也可以限定监理工程师的权力，把部分权力收归己有，或赋予项目经理。二、项目施工管理管理中存在的问题1、技术质量方面7 由于现代建筑的个性化，每一栋建筑都是一件特有的产品，每一条管线、设备都有特定的要求，少有类同，这也增加了技术工作难度，增加了各专业之间出现矛盾和问题的可能性。同时由于新技术、新产品的不断出现和应用，施工人员未能及时掌握，也会带来问题。工程建筑过程就是质量控制的过程，要想提高工程质量，首先必须严格遵循工程建设程序，坚持把关质量，确保工程质量万无一失。2、人员管理方面目前，国内建筑工程管理人员的职业素养普遍较差，难以满足现代化工程管理作业的高标准、严要求。由于工程管理人员的素质较低，领悟和执行工作任务的能力也普遍较差。3、安全管理方面近年来，国内部分地区建筑工程安全生产监督机构人员缺编，没有经费来源，没有处罚依据，安监站的安全监督作用未得到充分发挥。个别地区地方保护主义严重，为促进当地经济发展，纵容一部分开发区、工业园区、招商引资项目、个体投资项目及旧村改造工程违法违规，从源头上给建设工程带来了事故隐患，对安全监督造成困难。三、房地产项目施工管理改善措施7 1、严格按图施工，实现施工高质量必须严格按图施工程序。甲方必须对施工单位是否在施工时严格按照设计图纸随时的进行抽查。如果发现问题，及时进行处理。要仔细检查施工中是否存在以次充好、偷工减料等问题。施工方在项目施工中如果存在偷工减料和在施工中使用不合格的建筑构配件、材料以及设备的，必须及时给予制止并责令其改正，对施工方加以处罚。2、对项目施工做出详细的规定，保证工程如期完成对工程的施工进度，甲方代表对施工单位是否根据合同工期进行施工必须仔细关注，要对是依照施工组织设计施工认真检查，及时提出所发现的问题。如果按照施工组织设计开展施工，不能在合同约定的工期内完成施工，要及时的根据情况适当对工期进行延长或督促施工方加人加班，保证工期。3、加强隐蔽工程的验收和检查。在施工中关于隐蔽工程的验收，必须严格按照规范的规定进行现场的确认检查、检测。如果对隐蔽工程没有进行验收施工单位即进行下一道工序的施工，应及时要求施工方要按规定进行剥露检查，对质量不合格的地方及时追究施工单位的责任。4、做好相应风险的处理措施7 进行风险转移途径有很多，类似用合同或者期货再或者保险等等形式；再次适当的减轻风险，应准备好在冬天寒冷的雨季下施工开展工作，解决好工作方面上的调整，从而减轻该特殊时期导致质量以及进度的变化；最后对于风险的接受，凡是不能回避或者转移和减轻的各类风险，就要建立好健全各类型的制度来处理应急的风险。因为一项房地产项目的开发周期都比较长，最短也要两到三年左右，一般都是在2到5年之间能完工，而且国家在产业的投资方面是在不断的变化的，国家政策在宏观的层面也会随着不同的区域和不同的企业不同种的因素变动而变动，这些最终都会使房地产在开发过程中存在风险的发生变化；因为在项目的开展过程中，任何事情都存在不可预知性，所以作为项目的管理者就需要做出有效的应急措施。一套周密的的应急方案就至关重要了。5、挑选高素质的施工人员施工企业应该提高施工人员的质量意识，提高施工人员对自身的严格管理，并且制定相关的规章制度，保证工程质量。6、预防为主，加强对施工的安全管理安全管理工作的好坏关系到众多人员的生命安全，是企业发展的命脉。施工管理人员在安全问题上必须制定详细的措施，要对所有的进场人员进行全面的安全教育和培训。坚持预防为主，保证施工的安全。让所有的施工人员自觉遵守安全守则，落实安全措施。四、房地产项目成本控制要点分析1、实行设计方案招投标制度开发单位在委托设计时应大力引进竟争机制,通过设计招投标来选择优秀的设计单位。在确定中标方案后,7 开发单位仍有必要召集前期、造价、工程、营销等相关部门共同对中标方案再次提出优化意见,从而保证设计的先进性、合理性、准确性,避免因设计质量问题出现的工程变更。2、实行限额设计限额设计就是按批准的投资估算控制初步设计,按批准的初步设计总概算控制施工图设计。从开发单位角度看,限额设计就是利用有限的资金,合理确定工程标准、规模,严格按限额设计所分解的投资额和控制工程量进行设计,并以单位工程为考核单元,事先做好专业内部平衡调整,提出节约投资的措施,力求将造价和工程量控制在限额范围内。3、组织措施项目经理是项目成本管理的第一责任人，全面组织项目部的成本管理工作，应及时掌握和分析盈亏状况，并迅速采取有效措施；工程技术部是整个工程项目施工技术和进度的负责部门，应在保证质量、按期完成任务的前提下尽可能采取先进技术，以降低工程成本；经营预算部主管合同实施和合同管理工作，负责工程进度款的申报和催款工作，处理施工赔偿问题，同时注重加强合同预算管理，增创工程预算收入；财务部主管工程项目的财务工作，应随时分析项目的财务收支情况，合理调度资金，以降低资金使用成本；项目经理部的其它部门和班组都应精心组织，为增收节支尽责尽职。4、销售阶段控制7 一般情况下,房地产销售费用为房地产商品销售的2％～4％,费用数额大,对房地产开发利润的高低有直接影响。如何控制销售成本的关键取决于如何进行销售策划,广告费用如何支出,应根据项目规格大小、档次及所在地的经济条件等多种因素确定。21世纪是网络经济时代,利用网络开展房地产营销是降低销售成本的有效手段。5、方案优化要真正有效的控制造价就应该把工作重点放在前期工作上,在完成市场研究后,结合项目实际情况,进行各种可能拟建方案分析,多方案比选。既要考虑功能布局的实用性、系统性,也要考虑最大限度地节约用地,布置紧凑合理,适当提高密度和容积率,充分利用地形地貌,以减少单项工程的建设费用。6、竣工结算阶段增加重复审计环节,例如将我们的竣工决算审计调整为监理－工程部－预算部－设计部－首次外审－第二次外审的六次挤压过程,来取代现在的一次审计完成的做法。单位工程结算的完成后实行相关控制部门会签制度,在最终的成本控制环节让其发挥作用。最后是财务部门的财务决算,系统的对项目从立项到竣工交接所发生的各项费用进行统计汇总、对比。结束语成本控制与施工管理是目前竞争房地产市场的关键工作,应引起企业界内的高度重视,7 真正把成本控制这一关键性工作落实到行动上,落实在具体的措施上,让全员提高在行动的意识上,为企业的竞争与发展做好所应尽的工作,为企业创造更好的经济效益。参考文献[1]毛鑫印.浅谈建筑工程技术管理需注意的几个问题[J].科技创新导报，2010，（1）.[2]马都.房地产项目成本控制[M].北京:中国建筑工业出版社,2006[3]顾烽.浅析房地产项目现场施工管理与风险应对策略[J].城市建设理论研究，2011年11期.7'