梧州市城市规划管理技术规范

'梧州市城市规划管理技术规范第一章总则(略)第二章城市规划编制体系(略)第三章城市用地用地分类3.1适用范围3.2分类标准（略）3.3城市用地分类和代号（略）3．4各类建设用地的使用性质必须与经批准的城市总体规划和详细规划相符合。需要变更规划用地性质和范围的；须按以下规定：(一)用地性质和范围的变更在符合土地使用相容性的原则下，经规划主管部门审查对原规划用地布局结构、市政设施、人口容量、环境等不受影响、或影响在容许，范围内，报市规划主管部门审批。(二)规划用地性质的变更不符合和超出《土地使用相容性规定表》规定的须报市人民政府审批。(三)涉及学校、医院、公共绿地、风景名胜区、文物保护区、文化设施、公共体育场(馆)、停车场(库)、集市贸易市场、对外交通、道路广场、市政设施用地、突发公共事件应急用地和其他重要公共活动场地的用地性质和范围的改变、调整，除了提出相应的调整规划，包括如变更规模或置换位置等规划和对策外，尚需征得有关主管部门同意，最后报市人民政府批准。学校、医疗、体育、公共绿地和文化设施等特殊公益性事业用地，在其配套区域未达到国家规定的用地指标要求的情况下，其用地性质不得变更。(四)涉及城市性质、规模、发展方向和总体布局重大变更的，须经市人民代表大会或者常务委员会审查同意后报自治区政府审批。(五)规划用地性质的变更应先提出调整意见，按相关程序报批。土地使用相容性按附表一《土地使用相容性规定表》执行。39 3．5地质灾害危险区内，除进行危岩滑坡整治、绿化和必不可少的市政工程外，严禁其他建设活动。地质灾害易发区内，从严控制工程建设活动。凡在地质灾害易发区内申请选址，必须先进行建设用地地质灾害危险性评估，并经有关部门审查认定。3．6根据梧州市现状，按照《梧州市城市总体规划》，将梧州市城市规划区划分为两类建设区，以不同的控制指标进行规划建设管理，具体划分如下：一类建设控制区：河东旧城区，即北至冷水冲、东至云龙桥、西至桂江、南至西江的用地范围。(见附录二)二类建设控制区：除上述一类建设控制区之外的城市规划区内的其他地区。地块控制指标3．7城市用地开发过程中，地块应以控制性详细规划确定的细分地块要求为依据进行划分；没有编制控制性详细规划的，可按总体规划和本规定及其它相关要求进行控制。3．8零散地块开发时，地块的最小净用地面积应不低于表3—2的规定。表3—2开发地块最小净用地面积指标建设项目类型一类建设控制区（㎡）二类建设控制区（㎡）低层建筑500800多层建筑10001500中高层居住建筑20002500高层居住建筑20003000高层公共建筑250030003．9零散地块不足表3—2规定，但有下列情况之一，且不妨碍城市规划实施的，城市规划管理部门可予核准建设。（一）邻接土地已经完成建设或为道路、河道或有其它类似情况，确实无法调整、合并的；（二）因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的；（三）因土地权属等现状用地情况的限制，确实无法调整、合并的。居住用地3．10居住用地宜相对集中布局，形成相应规模的居住区、居住小区或居住组团，规模标准应符合表3—3的规定。表3—3居住用地分级规模居住区小区组团户数（户）10000~160003000~5000300~1000人口（人）30000~5000010000~150001000~3000注：每户按照3．2人计算。39 3．11居住用地的建筑布置，应综合考虑日照、采光、通风、防灾以及管理要求，避免烟、气味、粉尘和噪声等造成的污染和干扰。3．12居住用地的公共服务设施配置按本规定6.8~6.10条款的规定执行，停车泊位按表四的规定执行。3．13城中村改造应符合梧州市城中村改造的有关规定，根据城中村的类型、改造模式及所处地段，编制相应的详细规划。改造应严格控制开发强度，依照相关的规划和技术规定确定容积率和建筑密度，住宅布置应符合本规定的建筑间距、退让和限高要求。工业用地3．14工业用地的布局准侧为：（一）工业用地宜集中布局，组成相对独立的工业区或工业组团。有气体污染物排放的工业不应布置在城市上风向，有水污染物排放的工业不应布置在城市上游地区。（二）二、三类工业用地应单独布置，不应与居住、公共设施及其它功能区相混合；并与其它非工业用地之间保持一定的卫生距离，符合相关工业门类的防护距离规定。3．15工业区配套设施的设置应符合：（一）一类、三类工业区内可配套建设一定规模的集体宿舍，三类工业区内及相邻地区严禁建设集体宿舍。（二）工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%，建筑系数应不低于30%，计容建筑面积不得超过总计容建筑面积的12%（独立占地的两个指标要同时满足，非独立占地的按计容建筑面积不得超过总计容建筑面积的12%控制）。严禁在工业项目用地范围内建设成套住宅、专家楼、宾馆、酒店和招待所等非生产性配套设施。（三）周边地区排水设施不够完善的工业区应自建污水处理设施。物流仓储用地3．16物流仓储用地的布局准侧为：（一）不同类型和性质的仓库宜分别布置在不同的地段，同类仓库宜集中布置。（二）物流仓储用地应与城市和区域的交通系统有快捷的联系。（三）物流仓储用地选址应满足地势、地下水位及地基承载力等地质要求，并应考虑与居住、工业和其它功能区的相互影响因素。3．17物流仓储用地的规划标准为：（一）物流仓储用地与居住用地之间的卫生防护距离应符合表3—4的规定。表3—4仓储用地与居住用地的卫生防护距离表仓库类型防护距离（m）39 全市性水泥供应仓库300非金属建筑材料仓库、煤炭仓库、未加工的二级原料储藏仓库、500m3以上的藏冰库100蔬菜、水果储藏库，600吨以上批发冷藏库，建筑与设备供应仓库（无起灰料的），木材贸易和箱桶装仓库50（二）物流仓储用地与疗养院、医院和高新技术园区等环境质量要求较高的设施或机构的卫生防护距离，宜按表3—4规定值的1.5~2倍进行控制。（三）物流仓储用地内所需管理或办公用地不得超过项目总用地面积的3%，计容建筑面积不得超过总计容建筑面积的7%（独立占地的两个指标要同时满足，非独立占地的按计容建筑面积不得超过总计容建筑面积的7%控制）。3．18危险品仓库用地选址应远离城市中心区，必须符合环境保护和防火、防灾的要求；不同类型的危险品仓库应互相分隔，不得混合存储，其相隔距离必须符合相关规范及消防规定。（一）石油库选址应远离机场、重要交通枢纽、重要桥梁、大型水库及水利工程、电站、变电所、军事目标和其它重要设施，其与城市居住区、大中型工矿企业和交通线等的安全距离应符合现行的相关规范要求。（二）液化石油气、天然气的储存应符合建筑设计防火规范相关要求。（三）易燃物品的仓库选址和设计必须符合消防和环保的有关规定。城市绿地3．19城市绿地分为公园绿地、生产绿地、防护绿地、附属绿地和其它绿地一种类型。3．20配套要地建设应坚持与建设项目同步设计、同步实施、同步竣工的原则。在建设项目规划方案审查阶段，建设单位应同步报送环境设计方案，由规划部门审定明确绿地率、人均公共绿地指标、环境景观设施等内容。在建设项目初步设计审查、施工图审查阶段，应将环境设计作为审查的必备内容。城市建设项目配套绿地绿化工程的设计和施工应由具有相应资质的设计和施工单位承担。建设项目配套绿地应严格按批准的环境设计方案保质、保量完成。3．21本市各类建设工程的建设，必须安排一定的绿化用地，其所占建筑用地面积的比例（以下简称绿地率）作如下规定。（一类建设控制区在旧区改建困难时系数可降低5%）39 （一）居住用地不低于30%。（二）单位附属绿地面积占单位总用地面积的比率为：工业企业、交通枢纽、仓储、商业中心不低于10%；产生有害气体及其它污染的工业企业不低于30%，并且在其外围设置不小于50米的绿化隔离带；机关、中小学校、部队、公共文化设施等单位不低于35%；高等院校、疗养院等不低于40%，其余不低于30%。3．22（一）居住小区绿地1、居住小区人均公共绿地面积：居住小区不得低于1平方米/人，住宅组团不得低于0.5平方米/人。2、居住小区内的公共绿地，应根据规划组织结构类型，设置相应的中心公共绿地，包括小游园和组团绿地，以及儿童游戏场和其他的块状、带状公共绿地等。3、中心公共绿地的设置应符合下列规定：小区各级中心公共绿地设置规定表3-5中心绿地名称设置内容要求最小规模[hm2]（小区级）小游园花木草坪、花坛水面、雕塑、儿童设施和铺装地面等园内布局应有一定的功能划分0.4组团公共绿地花木草坪、桌椅、简易儿童设施布局灵活0.04注：以户均3.2人计，规划人口规模达10000人，按小区级小游园要求设置；规划人口规模达1000人，按组团级公共绿地要求设置。中心公共绿地设置在地块出让的设计条件时予以明确。（1）符合表3-5的规定，表内“设置内容”可视具体条件选用；（2）至少应有一个边与相应级别的道路相邻；（3）绿化面积（含水面）不宜小于70%；（4）便于居民休憩、散步和交往利用，宜采用开敞式，以绿篱或其他通透式院墙栏杆作分离；（5）组团绿地面积应至少有1/3位于标准建筑日照阴影线范围之外，并便于设置儿童游戏设施和适于成人游憩活动。3．2439 建筑用地内的集中绿地面积在居住用地中应不少于用地总面积的10%，体育、医疗卫生和教育科研用地应符合有关专业规定。3．25整片开发街区内的集中绿地可按规定的指标进行统一规划，统一设计，统一建设，综合平衡；在符合整个街区集中绿地指标的前提下，可不在每块零星建筑基地内的平均分布。3．26位于一类建设控制区旧城区的建筑用地和单幢建筑用地，确实难以达到绿化指标，经城市规划行政主管部门和园林主管部门同意，可进行异地绿化建设。3．27城市各项建设项目的设计均应与环境绿化相结合，大型公共建筑周围应开辟绿化广场和绿化景点。规划的绿地，不得改变使用性质。3．28绿地面积的计算（一）停车场内的绿化为预制砖缝植草，可按植草场地总面积的10%折算为绿地面积。（二）挡土墙进行垂直绿化的，可按绿化覆盖面积的10%折算为绿地面积；（三）上述每一项绿化面积折算后面积大于50平方米时才计为绿地面积。（四）在计算绿地率时，对建筑底层回空用作绿化的用地，可按实际绿化用地大小按比例折算为绿化面积：当底层建筑净空大于4米时按40%计；当底层建筑净空大于6米时按90%计；当底层建筑净空小时4米时按10%计。（五）各种类型的运动场地，建设用地内的游泳池、消防水池等水体不计入配套绿地面积。（六）人工景观水体面积可记入配套绿地，其面积不得大于配套绿地面积的30%。（七）新建大型公共建筑在符合公共安全的要求下，提倡建造屋顶花园，并与主体建筑统一设计、统一施工、统一验收。（1）屋顶、平台等平台绿化形式，其绿地面积计算应按表3—5的规定执行。表3—6平台绿化折算表平台与基地地面的高差（m）折算系数≤1.51.0>1.5且≤100.60（2）停车场绿化分为周界绿化、车位间绿化和地面绿化。满足表3-7相应设计要求时，可将停车场面积部分折算为绿地面积，并纳入绿地平衡。表3—7露天停车场绿化设计要点及折算绿地系数绿化部位设计要点折算绿地系数周界绿化较密集排列种植灌木和乔木，乔木树干要求挺直，宜采用枝叶密集、冠幅较大的本地树种；停车场周边也可围合装饰景墙，或种植攀缘植物进行垂直绿化。0.10停车位间绿化39 多条带状绿化种植产生行列式韵律感，改变停车场内环境，并形成庇荫，避免阳光直射车辆。乔木树干要求挺直，宜采用枝叶密集、冠幅较大的本地树种。地面绿化采用嵌草砖或其它有绿色植物覆盖且耐碾压的铺地形式。（八）鼓励房地产建设项目配置的中心公共绿地作为公共空间免费向所有市民开放。在符合消防、环保、卫生、交通、人防等相关规定的前提下，可按《梧州市城市规划管理技术规定》在允许范围内给予一定的建筑面积补偿。注：为确保作为公共空间的中心公共绿地环境质量，它必须符合：（1）上述公共空间（中心公共绿地）应与城市道路相邻，且必须至少提供一个临路开敞的边界，其标高与城市道路标高基本一致（高差不大于1.5m）。（2）上述公共空间（中心公共绿地）的规模应符合本规定第四条中表3.2的相关规定。其他用地3．29医疗卫生用地、教育用地等用地内所需生活服务设施用地面积不得超过项目总用地面积的2%，计容建筑面积不得超过总计容建筑面积的4%（独立占地的两个指标要同时满足，非独立占地的按计容建筑面积不得超过总计容建筑面积的4%控制）。39 第四章建筑容量控制指标4.1城市规划区内建设项目，包括新建、改建、扩建工程的建筑容量控制指标（含建筑容积率和建筑密度，下同）应按本章的有关规定执行。4.2除单幢建筑外，建筑容量控制指标按本规定表二《建筑容量控制指标表》的规定执行。单幢建筑的建筑密度和容积率在满足国家有关规范的前提下可适当提高。4.3表二规定的指标中容积率、建筑密度为上限，适用于单一类型的建筑用地。对混合类型（住办、商办或不同层数混合的住宅区等）的建筑用地，其建筑容量控制指标，应在建筑用地按使用性质或层数分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑用地和综合楼用地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。4.4对未列入表二的科研机构、文教卫生、体育场馆等设施的建筑容量控制指标，应按有关国家标准和专业规定执行。4.5本《技术规定》确定的单幢建筑是指没有进行过详细规划的地区并具备完整的用地证并符合如下条件：（一）整体为一幢的建筑。（二）净用地面积不超过2000平方米的多幢建筑。（三）净用地面积超过过2000平方米，不超过5000平方米，裙房联通，上为多幢高层塔楼，塔楼之间满足间距要求，且塔楼与裙房联接层的建筑面积与裙房的基底面积之比大于1：2的建筑。4.6原建设用地的建筑容量指标已超过规定值的，不应在建设用地范围内进行建筑的新建和扩建。39 4.7对向社会公众提供开放空间的建设项目，在符合消防、环保、卫生、交通和人防等有关规定和本章有关规定的前提下，可按三三《开放空间建筑面积补偿表》在允许范围内给予一定的面积补偿。4.8建筑密度及容积率的计算（一）计算建筑密度及容积率时，“用地面积”指净建设用地，即不包含城市道路（大于等于15米）、城市公共绿地、小区级以上城市公共设施等城市公共用地的建设用地。（二）地下室面积除用于营业、办公、住宿面积外，均可不计入容积率；地下室的顶面覆盖面层最高处不得超过室外地面1.5米，超过时计为地面建筑；地面架空层层高小于等于2.2米，不计入建筑面积及层数。4.9建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的空中人行廊道的，应报规划和交通等主管部门批准，并符合下列规定：（一）廊道的净宽度不宜大于6米，廊道下的净空高度应不小于5.5米；但穿越宽度15米以下且不通行公交车辆的城市支路的廊道下的净空高度可不小于5米。（二）廊道内不得设置商业设施。同时符合上述规定的廊道，其建筑面积可不计入建筑容量控制指标计算。39 第五章建筑间距、退让与高度建筑间距5.1建筑间距除满足消防、卫生、环境保护、防灾、通风和工程管线埋设等方面的规范和城市设计的要求以及各专项设计规定外，还应符合本《技术规定》。5.2根据日照、通风的要求和本市建设用地的实际情况，居住建筑的间距应符合下列规定：详见附录三建筑间距图示。（一）相互平等布置的低层、多层、中高层居住建筑（1）两栋建筑的相对位置处于南北方位时，其间距一类建设控制区不小于南侧建筑高度的0.5倍；二类建设控制区不小于较高建筑高度的1倍。（2）两栋建筑的相对位置牌东西方位时，其间距一类建设控制区不小于较高建筑高度的0.4倍；二类建设控制区不小于较高建筑高度的0.7倍。（3）在符合以上各间距规定的前提下，南北向平行布置的低层居住建筑之间的最小间距不得小于9米；低、多层居住建筑与北侧多层、中高层、高层居住建筑的最小间距不得小于13米。（二）垂直布置的低层、多层、中高层居住建筑（1）两栋建筑的相对位置处于南北方位时，其间距一类建设控制区不小于南侧建筑高度的0.4倍；二类建设控制区不小于南侧建筑高度的0.8倍，且最小值为6米。（2）两栋建筑的相对位置处于东西方位时，其间距一类建设控制区不小于较高建筑高度的0.3倍；二类建设控制区不小于较高建筑高度的0.7倍，且最小值为6米。（3）垂直布置的居住建筑山墙宽度大于16米时，其间距按平行布置的居住建筑控制。39 （三）相互平等布置的高层居住建筑（1）两栋建筑的相对位置处于南北方位时，高度在60米（含60米）以下部分，其间距一类建设控制区按南侧建筑高度的0.4倍控制，且其最小距离不得小于20米；二类建设控制区按南侧建筑高度的0.5倍控制，且其最小距离不得小于27米。高度在60米以上部分，每增加1米，间距递增0.3米。（2）两栋建筑的相对位置处于东西方位时，高度在60米（含60米）以下部分，其间距一类建设控制区按较高建筑高度的0.3倍控制，且其最小距离不得小于18米；二类建设控制区按较高建筑高度的0.4倍控制，且其最小距离不得小于21米。高在60米以上部分，每增加1米，间距递增0.15米。（3）平行布置的高层居住建筑与中高层、多层、低层居住建筑的间距：①当高层居住建筑位于中高层、多层、低层居住建筑的南侧时，按5.2（三）.（1）规定控制。当高层居住建筑位于中高层、多层、低层居住建筑的北侧时，按5.2（一）.（1）条款的规定控制，且最小间距为13米。当高层居住建筑位于中高层、多层、低层居住建筑的东侧（或西侧）时，按5.2（三）.（2）条款的规定控制。（4）垂直布置的高层居住建筑与高喜忧参半、中高层、多层、低层居住建筑的间距：①当山墙宽度小于16米时的间距不小于13米，但当高层住宅侧面均有居室窗户的，其最小间距不宜小于15米；当山墙宽度大于或等于16米时，按平行布置时的间距控制。（5）既非平行也非垂直布置的高层居住建筑与高层、中高层、多层、低层居住建筑的间距，可按不同方位间距折减系数换算，如下表：方位0º-<15º15º-≤30º30º-≤45º45º-≤60º>60º折减系数1.00L0.90L0.80L0.90L0.95L注：L为正南向住宅的标准日照间距；方位为正南向0º偏东、偏西的方位角。（6）居住建筑的山墙间距应符合下列规定：低层、多层之间不应小于6米；中高层与低层、多层之间不应小于8米；高层与各种层数居住建筑之间不应小于13米。5.3幼儿园、托儿所和大、中、小学教学楼、医院病房楼、休（疗）养院用房以及对建筑间距有特殊要求的公共建筑，应按有关规范执行。一类建设控制区可酌情降低，但不应低于居住建筑间距的1.2倍。39 5.4除5.3条所列建筑外，其它非居住民用建筑之间的间距按消防间距的规定控制，且应符合下列规定：（一）平行布置的低层非居住民用建筑与各类非居住民用建筑的间距不应小于10米。（二）平行布置的多层非居住民用建筑之间的间距不应小于15米。（三）平行面置的多层非居住民用建筑与高层非居住民用建筑的间距不应小于18米。（四）平行布置的高层非居住民用建筑的间距（1）两栋建筑位于南北向的，其正向间距一类建设控制区按南侧建筑的0.4倍控制，且不应小于20米。二类建设控制区南侧建筑的0.45倍控制，且不应小于24米。（2）两栋建筑位于东西向的，其正向间距一类区按较高建筑的0.3倍控制，且不应小于18米。二类区按较高建筑的0.4倍控制，且不应小于20米。5.5非居住民用建筑与居住建筑的间距，应符合下列规定：（一）非居住民用建筑位于居住建筑南侧或东西侧的，其间距按5.2的规定控制。（二）非居住民用建筑（第5.3条所列的非居住民用建筑除外）位于居住建筑北侧的，其间距按5.4的规定控制。（三）非居住民用建筑与居住建筑的山墙间距按消防间距的规定控制，但居住建筑山墙有居室窗户的，其间距按5.2的有关规定控制。5.6对综合性建筑（指居住建筑与其它类型的建筑混合布置）的建筑间距按以下规定控制：（一）当居住建筑面积占总建筑面积的比例大于30%时，按居住建筑的间距要求控制。（二）当居住建筑面积占总建筑面积的比例小于30%时，按非居住建筑的间距要求控制。5.7工业建筑按相应规范执行。建筑间距的其他规定5.8临时建筑工程的建筑间距控制要求应按照本规定执行。5.9对于超高层建筑和其他特殊情况的开发建设项目，若按上述要求确实难以满足其建筑间距控制要求时，在满足退让用地红线距离不少于自身高度应退间距一半的基础上，通过使用符合规范要求的日照分析专业软件进行日照分析，在满足日照标准等强制性规范要求的前提下，确定实际的退缩间距要求。同时该结果应经过专家论证及社会公示等相关程序确认。建筑物退让5.1039 沿用地红线和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线保护区范围以内的建筑物，其退让距离除必须符合消防、人防、防汛、交通、安全、市政设施等各相关规定的要求外，应同时符合以下相关的规定。5.11建筑退让用地红线（当用地红线不临城市道路）距离按以下规定控制，但离界距离小于消防间距时，应按消防间距的规定控制。（一）各类建筑的离界距离，除以下规定另有要求外，按相应建筑类型的建筑间距的二分之一控制。（二）当建筑物主要朝向与用地红线非平等布置时，建筑物与用地红线最近点的距离按以下规定控制，且低层建筑外，最小距离不应小于6米：建筑物与用地红线的夹角为a（1）、a<15º，按平行布置的离界距离控制；（2）、15º≤a<45º，按离界距离的0.9倍控制；（3）、45º≤a<60º，按离界距离的0.7倍控制；（4）、a≥60º，按次要朝向的离界距离控制；（三）居住区独立小型配套公建（如水泵房、配电房等）的离界距离按以下规定控制：（1）、面宽大于等于16米的建筑，离界距离不应小于5米；（2）、面宽小于16米的建筑，离界距离不应小于3米。（四）地下建筑的离界距离不得小于5米。5.12建筑退让城市道路红线的距离，应视道路红线的宽度、道路性质以及建筑物类型来确定，具体指标见表《建筑后退道路红线控制表》。建筑后退道路规划红线控制表道路等级（米）退距（米）L﹤1515≤L﹤4040﹤L﹤60L≥60低层建筑（含围墙）35710多、中高层建筑及高层建筑裙房35810高层建筑的主体581015注：当与城市公路和、高速路要求后退红线的距离有矛盾时，按高限控制。39 5.13道路交叉口处的建筑退让道路红线按下图视距三角形切除退让，其中重要道路交叉口处建筑退让道路红线，由规划部门依据城市设计及交通规划、详细规划等另行确定。5.14临步行街、风貌街规划要求修建骑楼时，可不退道路红线。5.15大型商场、酒店等有大量人流、车流集散的公共场所，应留够临时停车或回车的场地且不得影响城市交通。5.16在退道路红线≤3.0米内，不得设置建筑物的地层阳台、化粪池及埋深≤3.0米的地下建筑及建筑基础。5.17临时建筑退让道路红线的宽度与永久性建筑退让道路红线的宽度相同。5.18在村镇、城镇范围之外的公路规划红线两侧应划定隔离带，隔离带的具体规定如下：（一）高速公路和铁路沿线两侧，不准建设的范围宽度按国家和广西有关规定控制。（二）国道、省道，红线以外两侧各20米。（三）县道，红线以外两侧各10米。（四）公路弯道内侧及平交道口附近还须满足公路长远发展规划标准的行车视距或改作立体交叉的要求。公路规划红线和隔离带内，不得新建、扩建、改建任何建筑物，但可绿化造林；经县级以上地方人民政府交通主管部门和城市规划行政主管部门批准，也可开挖沟渠、埋设管道、架设杆线、开辟服务性车道等。5.19在电力线路保护区范围内不得新建建筑物。电力线路保护区的范围规定如下：（一）架空电力线路保护区，指导线边线向外两侧延伸并垂直于地面所形成的两平等线内的区域。39 各级电压的架空电力线路，其杆塔中心至保护区范围边缘建筑物的距离应不小于以下规定：（1）、线路通过目前尚无房屋的规划区时、35千伏18米110千伏20米220千伏27米（2）、线路通过已受建筑限制的规划区时、1-10千伏5米35-110千伏10米154-330千伏15米500千伏20米（一）电力电缆保护区，指地下电力电费线路地面标桩两侧向外延伸所形成的两平行线内的区域，其每边向外延伸的距离不得小于0.75米。5.20在电台、电视台的微波通道保护范围内，不得新建、扩建建筑物；如其保护范围需扩大，应保证周边原有建筑的安全。建筑高度5.21建筑物的高度除必须符合日照、建筑间距、消防等方面的要求外，应同时符合5.22~5.26的规定。5.22沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度应符合下列规定：（一）沿路一般建筑的控制高度（H）不宜超过道路规划红线宽度（W）加建筑后退距离（S）之和的1.5倍，即：H≤1.5（W+S）（二）建筑物临接两条以上道路的，其主要立面可按较宽的道路规划红线计算其控制高度。5.23城市主要道路和中心地段的建筑高度，应视建筑空间环境，天际轮廓线等要求决定；已编制修建性详细或修建设计的按已批准的规划执行。5.24在航空港、气象台、电台、电讯、微波通讯、卫星地面站、军事要塞工程、文物保护单位和建筑保护单位等附近有净空限制和城市景观高度控制要求的地区，新建建筑的高度必须符合国家、本市有关净空限制或高度控制的要求。5.25高层建筑顶部的附属天线、铁塔等构筑物要按城市空中通道规划要求实行严格限制，经相关部门同意后报市城市规划行政主管部门办理审批手续。39 5.26在文物保护单位周围以及梧州河东骑楼城市历史文化核心保护区、历史文化街区等建设控制地带内的新建、改建建筑物，其控制高度应符合建筑和文物保护的有关规定，并按经批准的详细规划执行。尚无经批准的详细规划的，应先编制城市设计或建筑设计方案，进行视线分析，提出控制高度和保护措施，由文物保护主管部门核定，并经城市规划行政主管部门批准后执行。建筑高度控制视线分析方法参见附录三第10款。民用建筑物的面宽要求5.27民用建筑物的面宽，除经批准的详细规划另有规定外，按以下规定执行：（一）建筑高度小于、等于24米，其最大连续展开面宽的投影不大于100米；（二）建筑高度大于24米，小于、等于60米，其最大连续展开面宽的投影不大于80米；（三）建筑高度大于60米，其最大连续展开面宽的投影不大于60米；（四）不同建筑高度组成的连续建筑，其最大连续展开面宽的投影上限值按较高建筑高度执行。（五）城市滨水地区的民用建筑物的面宽要求应按照城市设计要求执行。建筑面宽控制示意图参见附录三第11款。建筑物的层高控制5.28疏散楼梯应按计算层数设置，电梯数量按停靠站数设置。住宅建筑一律按每3.0米为一层计算总层数，即总高除以3.0所得整数值为其计算层数，余数不计入层数；首层为商业网点（每间商铺建筑面积不大于300平方米）的住宅，其层数按上述方法计算。所有建筑的商业部分的计算层高不得大于6米（15米以上的大跨度商场和中庭部分除外），若有150平方米以上的会议厅、餐厅、多功能厅等大功能空间须增大层高者可适当增加；其余部分（除住宅外）的计算层高不得大于4米。5.29住宅建筑层高大于3.6米、办公建筑标准层层高大于4.5米、住宅底部的小型商业建筑层高（包括各类配套服务建筑）大于6.0米时，其计入容积率的建筑面积计算详见附录三计算规则第3条。居住天井5.30住建筑如需设天井，宜采用开口天井，并应符合5.42-5.44的规定。5.31开口天井：建筑物开口深度少于或等于2.5米时，其开口宽度不应少于1.5米；开口深度大于12米时，开口宽度按5.2-5.10建筑间距的规定执行；开口深度在2.5米~12米时，开口宽度按表5-1规定控制。表5-1开口天井最小宽度天井属性开口天井最小宽度（m)39 天井用途九层以下（≤27m）大于九层（>27m)窗正对开口两侧墙上窗正对开口窗在两侧墙上厨房、卫生间通风采光232.54楼梯间、电梯厅、储藏间通风采光1.521.82.4南北向开口的客厅、卧室通风采光4666东西向开口的客厅、卧室通风采光46685.32内天井：内天井的最短边长按表5-2规定控制。与内天井相连的楼梯不得封闭设置，应直接对外设出口，内天井应有外接通道和排水设施。表5—2内天井最短边长天井属性天井用途内天井最短边长（m）九层以下大于九层厨房、卫生间、储藏、楼梯间、电梯厅通风采光36客厅、卧室通风采光695.33内天井不得外挑阳台和楼梯平台。设置于内天井内的空调室外机外挑搁板不得超出建筑外墙线0.5米，内天井内若有其他外挑构件，以构件外缘线为准计算最短边长。39 第九章其他规定9．1任何单位和个人应当按照城市规划部门审批的建筑物的使用功能、结构形式建设和使用建筑物，未经批准不得擅自改变建筑物的使用功能。9．2凡需改变建筑物原批准使用功能的，应当根据住宅小区的实际情况和城市规划的需要，优先安排小区的市政、公建配套用房。申请改变必须征得业主委员会的同意，并进行建筑安全评价和规划公示，报原审批部门批准。其中涉及以下情况的须同时征得有关部门的同意：（一）主体为居住建筑，底层或裙楼房改为经营性饮食业，或改后有生活以外的污水、废气、噪音排放，包括对环境有影响的娱乐等第三产业，须先征得环保防疫、消防、安监部门的同意。(（二）涉及易爆、易燃、有毒有害物品的，须先征得消防、安监部门的同意，其中涉及易爆、易燃的还须征得气象部门的同意。9．3城市总体规划、详细规划、重点建设工程、重大区域性经济开发项目，以及大型太阳能、风能等涉及气候资源开发利用的项目，须先取得气象主管机构提供的气候条件可行性论证报告。39 9．4住宅屋顶、天台的公共使用空间，任何个人和住房均不能占用。9．5建设、设计、旋工、监理单位必须按经审批的规划红线、经审查通过的施工图进行设计、施工、监理，如需变更规划、设计，必须经原审批部门批准、原施工图审查机构审查后方可施工。如变更规划、设计，未经原审批部门批准、原施工图审查机构审查而擅自设计、施工、监理的，对建设、设计、施工、监理单位按违反工程建设强制性标准论处，并按《城乡规划法》、《建设工程质量管理条例》、《广西壮族自治区实施(中华人民共和国城乡规划法)办法》等有关规定进行处罚。9．6建设单位到建规委申请办理建设工程竣工规划验收手续时，除按“梧州市建设与规划委员会办事明白卡——建设工程竣工规划验收合格单"的要求提供资料外，还应同时提供该建设项目各环节的文件资料(包括工程前期审批文件、设计文件、报建审批文件、工程管理文件、工程竣工文件、竣工文件)等建设项目建设全过程、各环节的有关文件)一套，经审查资料符合要求后，移交到市城建档案馆存档。完成以上环节后，方可进行建设工程竣工规划验收。9．7对于重大建设工程、生命线工程和可能发生严重次生灾害的建设工程，必须根据《中华人民共和国防震减灾法》进行地震安全性评价。大型场矿企业以及新建开发区应当根据需要和可能开展地震小区划工作。39 第十章规划变更10.1经审定的修建性详细规划或者建设工程设计方案的总平面图的变更，必须符合下列条件之一；（一）规划设计条件变更。（二）批准的规划方案受地质条件限制，或影响地下管线、受高压线等无法实施，或根据文物、消防、环保、供电、及排水等相关部门的要求必须进行变更的。（三）原规划方案实施前或实施中引发重大争议和纠纷，经协商后变更方案且满足规划要求。（四）在符合规划设计条件特别是规划性质、容积率、建筑密度等重要技术指标均不变的前提下，采取召开听证或论证会等形式，听取规划地段内利害关系人的意见，经综合有关意见后同意修改的。（五）同一小区内分期开发的房地产项目的变更，应当在项目所在地进行公示，并书面征得受影响的预购人及已有住户的同意。10.2规划变更应当按照下列程序进行；39 （一）申请与受理。建设单位或者个人向市住房和城乡建设委员会提出书面申请，并附有资质设计单位编制的相关变更论证报告说明变更的理由。符合规定的，市城乡规划主管部门应当予以受理；不符合规定的，则不予以受理并告知理由。（二）论证与公示。市城乡规划主管部门应当就建设单位或者个人提出的变更规划申请组织专家论证，并依法进行公示。涉及利害关系人的，须征求利害关系人意见，必要时应组织听证。（三）审定与批准。经公示或论证、听证后无异议或异议不能成立的，由市住房和城乡建设委员会审定，其中设计用地性质、容积率、建筑密度等规划条件调整的，应报人民政府批准。39 表二建筑容量控制指标表区位二类建设控制区一类建设控制区备注：1、——为不允许建设；2、私宅建设按有关规定执行。建筑密度D（%）容积率FAR建筑密度D（%）容积率FAR低层独立式住宅20-280.4-0.8————其它低层居住建筑28-350.6-0.920-300.6-0.9居住建筑多层、中高层22-301.5-2.425-321.5-2.5高层20-221.8-6.025-302.3-6.0一般办公建筑多层20-301.0-2.525-401.5-2.4高层20-351.8-6.025-352.3-6.0宾馆酒店单元式办公建筑多层20-301.2-1.825-401.5-2.4高层20-281.8-3.825-352.5-5.0商业建筑多层25-421.5-2.425-501.8-2.4高层25-422.3-5.220-502.4-7.0商住综合楼多层20-301.5-2.025-401.5-2.4高层20-281.8-6.025-352.3-4.8工业建筑（通用工厂）低层400.8-1.0————多层351.2-1.6————普通仓库低层400.8-1.0————多层351.2-1.5————39 公共绿地按照国家有关规定执行39 表三开放空间建筑面积补偿表容积率（FAR）每提供1平方米有效面积的开放空间允许增加的建筑面积（㎡）FAR<1.32.01.3≤FAR<2.42.42.4≤FAR<3.52.83.5≤FAR<4.53.2FAR≥4.54.0表四停车位控制表项目单位汽车自行车备注一类住宅车位/户1.2—1.5别墅、高级公寓二类住宅车位/户0.3—0.52．00普通住宅中、高档宾馆车位/客房0.3--涉及宾馆，宾馆内的餐馆、购物场所面积参照物相应的停车位要求控制普通宾馆车位/客房0.2—0.3--接待国内旅客单元式办公楼车位/100㎡建筑面积0.5—0.60.4普通办公楼车位/100㎡建筑面积0.3—0.42.0金融、贸易设施车位/100㎡建筑面积0.57.5餐饮店车位/100㎡建筑面积1.5—2.03.6菜市场车位/100㎡建筑面积0.510商业场所车位/100㎡建筑面积0.5—1.07.5—15大型影、剧院车位/百座3.015一般院（视）厅车位/百座1.020一类体育馆车位/百座1.5—2.020座位数≥40000二类体育馆车位/百座1.2—2.520座位数<40000体育场车位/百座1.5—2.515展览馆车位/100㎡建筑面积1.2—1.53.0省级医院车位/100㎡建筑面积0.52.0市、区级医院车位/100㎡建筑面积0.30.5风景名胜区车位/每公顷游览面积市区2.020郊区1.020公园车位/每公顷游览面积2.0—5.020火车站车位/高峰日千旅客2.52.0码头车位/高峰日百旅客2.57.5工业厂房区车位/100㎡建筑面积0.2—0.31.5—5.0码头车位/100㎡建筑面积0.1—0.2--住：每摩托车位折算成1.6个自行车位。39 附录一名词解释1、道路红线：指城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线。2、低层建筑：指高度小于、等于10米的建筑，住宅建筑指一至三层。3、多层建筑：指高度大于10米，小于等于24米的建筑，住宅建筑指四至六层。4、中高层建筑：住宅建筑指七至九层。5、高层建筑：住宅建筑指十层以上，其他建筑指高度大于24米的建筑。6、裙房：指与高层建筑紧密连接，组成一个整体的多、低层建筑。裙房的最大高度不超过24米，超过24米的，按高层建筑处理。7、建筑间距：指两栋建筑的外墙之间最小的垂直距离。8、建筑高度：(1)平屋面建筑：挑檐屋面自室外地面算至檐口顶，加上檐口挑出宽度；有女儿墙的屋面，自室外地面算至女儿墙顶。(2)坡屋面建筑：屋面坡度小于45度(含45度)的，自室外地面算至檐口顶加上檐口挑出宽度；坡度大于45度的，自室外地面算至屋脊顶。9、地质灾害危险区：指处于地质灾害易发区内，现状存在不稳定斜坡或重大地质灾害隐患点，受威胁人数超过10人，或灾害一旦发生，直接经济损失超过50万元以上的地段。根据“梧州市市区近期地质灾害防治规划”、“梧州市三城区地质灾害整治工程可行性研究报告”、“梧州市三城区地质灾害整治工程初步设计”，梧州市的地质灾害危险区包括平民冲、龙母庙后山、石鼓冲、意园冲、冰泉冲、百花冲、傍山西南侧、叶琪山、鸡爪山东北侧等区域。10、地质灾害易发区：自然坡度20～40度，局部大于45度，岩性为砂岩、粉砂岩、泥页岩、强风化花岗岩，近地表岩石受风化作用强烈，山坡为坡残积层覆盖，厚度为2～10米，局部大于20米39 ，结构松散，透水性强，暴雨期问，大量雨水渗入土体达到饱和状态，重量增加，降低土体力学强度，在残破积层与基岩接触面易形成软弱滑动面及坡徒受重力作用，具备了产生滑坡、崩塌的地质条件。同时，区内人口密度大，人类工程活动频繁，建筑物密布。根据“梧州市市区近期地质灾害防治规划”“梧州市三城区地质灾害整治工程可行性研究报告”、“梧州市三城区地质灾害整治工程初步设计”，梧州市的地质灾害易发区主要分布于市区内的龙母庙后山、十二步梯、北山、叶琪山、石鼓冲、平民冲等白云山周边山体一带、崩山冲、印染厂、合纤厂等区域。1l、山坡地带：指自然边坡或人工开挖边坡坡度为大于40度，坡高大于3米的山坡地带。12、黄土裸露山体：梧州市地处亚热带，地质环境条件复杂，地貌类型由碎屑岩或花岗岩组成，近地表岩石受风化作用强烈，残坡积土层厚度大，侵蚀地形显著，地形起伏较大，局部冲沟深切，土壤结构松散，粒径粗，粘性差，透水性强，再加上雨季雨量充沛，大量雨水不仅形成暂时性水流冲刷坡面，加速风化岩石的剥蚀，而且更主要的是雨水下渗降低了滑动面的抗剪强度，增加了斜坡岩土体的重量和下滑力，导致斜坡失稳发生滑坡和崩塌而形成黄土裸露山体。黄土裸露山体主要影响城市的环境及景观，引起水土流失，存在安全隐患，随时危及梧州市人民的生命财产安全。39 附录三建筑间距图示条、款、项示意图一类建设控制区二类建设控制区备注4.2条（一）平行布置的居住建筑Lx≥0.5HsLx≥1.0Hs南北方向布置方位偏东、偏西时按折减系数换算Ly≥0.4HLy≥0.7H东西方向布置4.2条（二）垂直布置的居住建筑Lx≥0.4HsLx≥0.8Hs山墙宽度≤16米Ly≥0.3HLy≥0.7H4.2条（三）平行布置的高层居住建筑（南北方向布置）Lx≥0.4Hs且Lx≥20米Lx≥0.5Hs且Lx≥27米建筑物小于、等于60米60米以下部分：Lx≥0.4Hs60米以上部分：每增加1米，间距递增0.3米60米以下部分：Lx≥0.5Hs60米以上部分：每增加1米，间距递增0.3米建筑物大于60米4.2条（三）平行布置的高层居住建筑（东西方向布置）Ly≥0.3Hs且Ly≥18米Ly≥0.4Hs且Ly≥21米建筑物小于、等于60米60米以下部分：Ly≥0.3Hs60米以上部分：每增加1米，间距递增0.15米60米以下部分：Ly≥0.4Hs60米以上部分：每增加1米，间距递增0.15米建筑物大于60米39 4.2条（四）垂直布置的高层居住建筑与居住建筑L≥0.3Hs且Lx≥13米Lx≥0.4Hs且Lx≥13米建筑物小于、等于60米高层居住建筑在南侧39 39 39 附录四计算规则1、建筑面积计算按国家有关建筑面积的计算规则计算，即《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005。2、地块面积计算（1）地块边界地块的划定应与控制性详细规划相衔接，限定在单个街坊范围以内。地块四至边界应以城市道路、河流等自然边界和相邻地块边界为界限。街坊内建设用地性质不同类的，应在控制性详细规划中细分地块。（3）净用地面积净用地面积以城市规划管理部门正式划定用地范围的面积为准。不计入净用地面积的用地，主要包括：城市道路、高速路、城市河涌及其他有关控制线范围内的用地。3、容积率计算（1）在计算容积率时，屋顶层设备用房（含公共楼梯间）建筑面积不超过标准层建筑面积1/8的不计；超出1/8时，则需全部纳入计算。（2）规划条件中应明确建设项目地下室、半地下室室外地面起算基准点高程。对于场地相对平整的一般建设项目，可按照地块周边城市道路中心线交叉点规划高程的算术平均值增加0.2米作为室外地面起算基准点高程；特殊地块建设项目（如山地、坡地等地形起伏较大建设项目）可根据实际情况经过规划论证后，另行确定建设项目室外地面起算基准点高程。（3）地下室、半地下室各个面结构顶板露出室外地面起算基准点或室外地面的高度不超过1.5米的，不计入容积率的计算；地下室、半地下室各个面结构顶板露出室外地面起算基准点或室外地面的高度超过1.5米的，全部纳入容积率的计算。（4）建筑底层设架空层用作通道、布置绿化小品、居民休闲设施等公共用途的，不得出让、出租，其建筑面积可不计入容积率的计算（但门厅、楼梯间等为楼层服务的围合空间应计入），并不得改变用途。架空层不得围合封闭改作他用或作为出售、出租等商业用途。39 （5）在建筑物内部（包括首层、其它楼层及地下层）或外部提供对外开放的全天候步行空间或通道，将周边建筑物与城市街道、广场、游园、购物中心等公共空间体系联系在一起且其有效度宽度不小于4米的通道面积，不计入容积率计算。（6）建筑物沿街地面首层开辟骑楼时，骑楼净高不应小于3.6米，步行通道最窄处净宽不应小于3.6米，骑楼地面与人行道高差宜控制在10厘米以内；无人行道时应高出道路边界处10～20厘米，并应有防撞和安全措施。符合上述条件的骑楼底层面积不计入容积率计算，建筑密度计算详见附录三第9款《公区开放性骑楼建筑密度的奖励》。（7）住宅建筑层高不应大于3.6米；当其建筑标准层层高大于3.6米小于等于5.0米时，不论层内是否设有夹层，其建筑面积计算值按该层水平投影面积（不含阳台部分）的1.5倍计算；当其建筑标准层层高超过5.0米时，其建筑面积计算值在1.5倍的基础上按层高每增加2.2米即增加1层（不含阳台部分）计算，若层高增加不足2.2米时，按增加0.5层（不含阳台部分）计算，依此类推；但跃层式住宅起居室（厅）层高在户内通高部分可不计入超高范围。（8）办公建筑标准层层高原则上不应大于4.5米；当其建筑标准层层高大于4.5米小于等于6.0米时，其建筑面积计算值按该层水平投影面积的1.5倍计算；当其建筑标准层层高超过6.0米时，其建筑面积计算值在1.5倍的基础上按层高每增加2.2米即增加1层计算，若层高增加不足2.2米时，按增加0.5层计算，依此类推；但局部设置（开洞率小于楼层建筑面积的50%）的门厅、中庭等共享空间可不计入超高范围。（9）住宅底部的小型商业建筑首层层高（包括各类配套服务建筑）原则上不应大于6.0米；层高大于6.0米小于等于7.6米时，不论层内是否设有夹层，其建筑面积计算值在2倍的基础上按层高每增加2.2米即增加1层计算，若层高增加不足2.2米时，按增加0.5层计算，依此类推。住宅底部的小型商业建筑二层及以上层高（包括各类配套服务建筑）原则上不应大于5.0米；层高大于5.0米小于等于6.6米时，不论层内是否设有夹层，其建筑面积计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当层高超过6.6米时，其建筑面积计算值在2倍的基础上按层高每增加2.2米即增加1层计算，若层高增加不足2.2米39 时，按增加0.5层计算，依此类推。（10）住宅阳台面积计算方法的补充说明为规范住宅阳台设计及项目容积率指标计算的规划管理，对住宅阳台建筑面积计算的有关问题补充说明如下：①适用范围梧州市城市规划区内新建、改建、扩建住宅的建筑工程设计、建设工程规划报建和建设工程规划验收等规划管理工作中阳台建筑面积及项目容积率指标的计算。②阳台定义和相关术语a.阳台泛指有永久性上盖、有围护结构、有底板、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施，供使用者进行室外活动和晾晒衣物的空间。B．房屋结构范围内标注阳台、空中花园、入户花园等建筑空间，无论其名称如何，符合上款形式的，均按阳台计算建筑面积。C．套内阳台面积=套内各阳台维护结构外围水平投影面积的总和。D．套型建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+分摊的公用建筑面积+套内阳台计算面积。③计算细则a.套内阳台面积不超过套型建筑面积的20%时，套内阳台面积折半即为套内阳台计算面积。套内阳台面积超过套型建筑面积的20%时，则20%以内折半计算，超过20%部分全部计算，二者合计为套内阳台计算面积。b．不同上盖高度的阳台，均需纳入套内阳台面积进行计算。c．阳台上盖与阳台围护结构外围的水平投影线不完全一致时，按上盖或阳台围护结构较少的水平投影计入套内阳台面积；当上盖水平投影宽度不大于0.6米时，阳台不计入套内阳台面积。d.设计单位在建筑设计时除按照相关规范进行设计并计算建筑面积外，还应按照本补充说明在图纸上列明上述面积指标。（11）建筑飘窗挑出外墙宽度原则上不得大于0.6米；住宅建筑户内花池宽度原则上不得大于0.6米、高度不得大于0.5米；住宅建筑阳台围护结构外飘板或花池宽度原则上不得大于0.6米，且不得同时设置；建筑外挑的空调机板原则上不得大于0.6米；不符合上述要求时，超出部分按住宅阳台进行控制和计算。4、绿地面积的计算方法39 （1）宅旁（宅间）绿地面积计算的起止界应符合附图1的规定，绿地边界对宅间路、组团路和小区路算到路边，当道路设有人行道时算到人行道边，沿小区主道、城市道路则算到红线；距房屋墙脚1.5米；对其它围墙、院墙算到墙脚。（2）道路绿地面积计算，以道路红线内规划的绿地面积为准进行计算。对仅种植乔木的行道树绿带，宽度按1.5米计；对乔木下成带状、配置地被植物，且宽度大于1.5米的行道树绿带，按实际宽度计。（3）院落式组团绿地面积计算起止界应符合附图1的规定，绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边1米；当小区路有人行道时，算到人行道边；临城市道路、小区主道时算到道路红线；距房屋墙脚1.5米。（4）开敞型院落组团绿地，至少有一个面面向小区路或向建筑控制线宽度不小于10米的组团级主路开敞，并向其开设绿地的主要出入口和满足附图1的规定。（5）其它块状、带状公共绿地面积计算的起止界同院落式组团绿地。沿小区主道、城市道路的公共绿地算到红线。5、建筑间距计算（1）除另有规定外，建筑间距是指两幢建筑的外墙面之间的最小垂直距离。（2）在建筑间距范围内外挑阳台、走廊、楼梯平台，应在满足消防间距要求的前提下，符合以下规定：a.建筑间距小于8米：间距内不得外挑阳台、走廊和楼梯平台。b.建筑间距大于8米时：外挑阳台、走廊、楼梯平台的总长度小于或等于相应建筑边长的一半时，允许外挑不大于1.5米进深的阳台、走廊、楼梯平台；外挑进深大于1.5米时，超出部分应计入建筑间距；外挑阳台、走廊、楼梯平台的总长度大于相应建筑边长的一半时，应按阳台、走廊、楼梯平台的外挑边线计算建筑间距。（3）局部相连的居住建筑如不能同时满足以下要求，应作为不同建筑单体来控制建筑最小间距：除共有的地下室和裙房外，相连的层数不少于较低建筑其余楼层的1/2；应有实际功能性（非装饰性）连通；满足日照和消防要求。39 6、建筑退让用地红线距离的确定（1）建筑后退用地红线的距离以建筑物地面以上最突出的外墙（含柱）边线计算。（2）建筑后退用地红线3米以内的地上、地下空间范围，不得外伸或外挑任何建（构）筑物。特殊地带，规划条件中有另行规定的除外；相邻用地单位间有特别协议的除外。（3）建筑后退用地红线大于3米的地上、地下空间范围，在满足消防、日照、交通和施工安全要求的前提下，可以外伸或出挑符合以下条件的建（构）筑物。a.高差不大于0.6米、进深不大于2.4米的踏步和坡道。b.建筑上出挑的雨篷、屋檐、构架开敞阳台和窗台。c.没有顶盖且实体护栏部分高度不大于0.6米的地下室坡道、踏步和风井。d.相邻用地单位间有特别协议的建（构）筑物：包括门卫房、燃气调压站房、泵房等小型附属建筑，经规划批准的过街连廊和过街楼。（4）除在特别规定，围墙退界距离应满足以下要求：a.临城市绿化等公共用地的围墙基础不应超出用地红线；b.相邻用地单位间的围墙中心线应与用地红线对齐。7、建筑高度的确定（1）本规则仅适用于确定建筑间距、退用地红线距离和后退道路红线时的建筑高度计算。其他规定对建筑高度有限制的（如机场、气象台、微波通道、安全保密、日照分析、视线分析等），按建筑物的最高点计算。（2）平屋面建筑：挑檐屋面的建筑，其建筑高度为自室外自然地坪（或室外地面，下同）计算至檐口顶加上檐口挑出宽度；带女儿墙屋面的建筑，其建筑高度为自室外自然地坪计算至女儿墙顶。如附图2所示。（3）坡屋面建筑：屋面坡度小于或等于45度的建筑，其建筑高度为自室外自然地坪计算至檐口顶加上檐口挑出宽度；屋面坡度大于45度的建筑，其建筑高度为自室外自然地坪计算至坡顶高度一半处高。如附图2所示。39 (4)在以下两种情形下，水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属建筑的高度应记入建筑高度：a.附属建筑的单边边长大于对应主体建筑边长的1/2；b.两个以上附属建筑同一单边累加边长大于对应主体建筑边长1/2，且水平投影面积之和超过屋面水平投影面积1/4。（5）相临两幢建筑室外自然地坪存在高差的，应按附图3所示，确定建筑高度。附图3（6）北向（或西向）建筑物首层为架空层，南向（或东向）建筑物的建筑高度可自北向（或西向）建筑物架空层的楼面标高起计（参见附图4）附图439 （7）除风景名胜区、历史文化街区、规划建设控制地带及机场净空限高区等特殊地段外，立面及平面上透空率均摊大于80%的装饰构架或天面女儿墙可不计入建筑高度，也可不纳入日照计算；立面及平面上透空率均在50%-80%之间的装饰构架或天面女儿墙可不计入建筑高度，但应纳入日照计算。8、建筑密度计算（1）底层架空的以围护结构（柱）外围水平投影面积计入建筑密度。（2）在核定建筑密度指标时以下情形可不计入：a.顶板覆土不少于0.6米且结构顶板高出室外地面起算基准噗或室外地面的高度不大于1.5米的地下室和半地下室；b.地下通道出入口顶盖；c.建筑物首层的无盖中庭。（3）公共开放性骑楼建筑密度的奖励详见计算规则9。9、公共开放性骑楼建筑密度的计算方法（1）在既定建筑密度和建筑容积率的建筑基地内，建设单位在满足相关要求，并符合《梧州市城市规划管理技术规定附妹三计算细则3（7）点要求的前提下，在建筑设计中设置公共开放性骑楼，经规划主管部门确认，对设置骑楼的地块在建筑密度计算方面给予适当奖励。（2）奖励条件a.该地块的建筑设计需满足城市规划的相关要求；b.骑楼底层廊道应作为城市公共开放空间，并承诺无条件地、永久提供作公众交通、休息、活动之用。（3）奖励办法a.骑楼超出建筑主体部分为单层，给予骑楼投影面积（超出主体建筑部分）不计入建筑密度计算的奖励；39 b.骑楼超出建筑主体部分为2层，且主体建筑高于2层，给予骑楼投影面积（超出主体建筑部分）按百分之五十计入建筑密度计算的奖励；c.骑楼超出建筑主体部分为3层，且主体建筑高于3层，给予骑楼投影面积（超出主体建筑部分）按百分之八十计入建筑密度计算的奖励；d.骑超出建筑主体部分为4层或以上，骑楼投影面积全部计入建筑密度计算；e.兼具以上不同类型的，各类型的骑楼投影面积分别按照对应的方式计算后，累计计入建筑密度计算；f.奖励的建筑密度不得超过原批准建筑密度基数的百分之十五。（4）位于旧城保护区域内或有特殊要求的骑楼，根据实际情况另行研究确定。10、建筑高度控制视线分析方法根据优秀历史建筑和文物保护单位的周围环境，选择适当视点确定视线走廊，进行视线分析。视点的距离应大于或等于3H，且其视角不小于60度。因现状条件限制难以按3H视点距离控制高度的，视点距离可适当缩小，但不得小于2H。（见附图5）39 39'