浅议物业公司成本控制方法

'浅议物业公司成本控制方法摘要：随着物业管理行业的竞争日益加剧，我国物业管理行业也进入了微利时代，物业公司想要获得更多的发展空间，提升企业的实际经济效益，就必须从加强企业成本控制方面入手，只有实现成本的有效控制，才能提升企业综合竞争实力，也才能在市场上占有一席之地。本文从物业公司成本构成特点分析入手，谈谈如何提升物业企业的成本控制工作水平，以供参考。关键词：物业公司成本控制管理办法前言我国的物业管理行业可以说是一个微利行业，随着市场竞争压力的逐渐增大，物业公司的经济收益更是微乎其微，在这种大的市场环境之下，多数物业公司都处于惨淡经营甚至濒临亏损的境地。所以物业公司如果想要真正的提升企业综合竞争实力，除了最大限度的提升物业管理费用的收缴及管理工作力度之外，更重要的就是必须加强对企业内部的成本管理工作力度。一、物业公司的成本构成特点物业公司与一般类型的生产经营企业在工作空间上、工作时间上、工作内容上等都更为复杂与困难，所以物业公司的成本构成等方面也具有着与一般企业非常明显的区别。 首先，物业公司的成本构成上面有分布散的特点，物业公司是集服务、管理、经营与一体的服务性企业。而且作为服务行业，服务方面产生的成本比例尤其巨大，与居住区的治安维护、消防维护、安宁维护等等，此外在小区的房屋维修维护、公共设施的维护管理、公共场地的维护保养等也都是比例较大的成本开支。在经营成本方面，与物业公司自主经营的小区服务场所（健身房、餐厅等），所以众多的管理经营点就形成了物业公司成本分布散的特点。其次，物业公司的成本覆盖面广，成本覆盖面广主要表现在物业公司的规模不断扩大、经营的跨区域性逐渐显著等方面。规模的不断扩大、管理经营范围的不断扩大，也就形成了物业公司成本产生的覆盖面广的特点。再次，物业公司由于从事了一系列的管理、服务、经营业务，在成本产生的周期时间上也远远长于其他一般类型企业，所以在成本管理工作上面也出现了比一般企业更长的监管路线。最后，正是由于物业公司在成本产生及监管方面有上述种种的特点，因此也就造成了物业公司在成本管理及成本控制方面具有更大的难度与复杂性。比如同一家公司在不同地区所执行的管理标准难以统一、物业管理费用的收取情况难以统一核算、收费标准不统一、收费时间不统一、收费成本不统一以及业主的具体要求也不相统一。这些种种的不同，造成了 物业公司很难寻求到一个统一的成本管理标准，所以物业公司的成本管理及控制困难这一问题一直困扰着物业公司的管理者与经营者。二、加强物业公司成本控制的措施物业公司的成本构成主要有人工人员成本、房屋及公共设备的维修保养成本、各种设备的能源消耗成本、公司经营运作过程中的各部门行政费用成本以及其他管理费用等。所以想要切实加强物业公司的成本控制水平，就必须从这几个方面着实加强工作力度与规章制度建设。（一）加强人员人工成本费用的管理物业管理行业是一个劳动密集型的服务行业，在物业公司内部的工作人员也多于一般企业员工数量。所以人员人工成本是物业公司成本组成中的一个重要部分。而且随着信息时代的到来，物业公司所涉及管理的小区、商业区也逐步呈现出信息化、智能化、知识化的发展趋势，于是物业公司对高新技术人才的需求也逐日增长。一方面需要大量工作人员，另一方面又希望获得具有较高知识文化水平的新型人才。从眼前成本来看，似乎加重多人员数量的补充能够弥补眼前共用缺乏的问题，但是从长远来看，还是需求年轻化的高兴技术人才更能适应企业的未来发展。不过具体如何选择，还要根据企业的具体服务经营情况而定。除了对工作人员的知识水平要求的考虑之外，还要考虑 到许多人员人工成本的现实问题。比如大量基层服务人员（保洁人员、保卫人员、日常管理人员等）的工资福利，面对大量人工费用，物业公司应该采用因地制宜的成本管理理念，科学分配人员、配置人员资源。另外还要具体分析企业各部门的具体工作任务，进行合理的人员配置与结构调整，比如对基层服务人员，由于不会涉及过多的知识与技能，则可以多选择年纪较大、工作经验较丰富的劳务人员，对这一部分人员不用过多要求其知识文化水平，而对于负责管理工作的部门及职务，由于需要处理来自于社区、业主以及公司的各项工作任务，所以应选择知识文化水平较高的复合型工作人员，并根据日常工作的任务量，合理调整工作人数，最大限度提升每一个工作人员的工作效率，裁剪不必要的工作人员名额，实现管理部门的精炼高效，从而为企业成本控制作出自己的贡献。（二）降低物业公司规模扩张成本物业公司由于其自身的经营服务特点，可以借助物业管理行业在市场竞争中的优势及企业自身发展条件，实现企业在规模扩张的同时降低扩张成本，从而加强对成本的合理管理与控制。具体而言，主要考虑以下几个方面的成本管理及控制方法。低成本扩张首先需要重视对企业人员的合理配置，要根据物业公司当前管理项目的具体情况和具体项目而定，对于 那些技术含量不高的岗位，可以施行一人兼任多个岗位的办法，如保洁人员兼任治安巡查人员等，这样可以有效降低岗位人数，降低企业的人员用工成本，同时因为一人兼任多个岗位，能够利用其对所在小区的熟悉程度，提升工作效率。此外可以对部门进行有效融合和互联，比如将内勤部门与管理服务中心进行有机融合，这样不仅能够方便业主在同一地点办理不同业务，也能够减少工作人员数量，有效提升每个工作人员的工作效率与经济价值。除了合理安排人员及部门之外，还可以通过加大高科技办公技术来降低人工劳作的成本，比如在最费时间、费人力的物业管理工作当中，物业公司可根据自身的条件在小区内设置自助物业管理费用缴费终端，或者通过与银行的联动，增加网上缴费通道，在小区出入口，设置自动监控系统等，这样不仅能够为小区住户提供更为高效优质的物业管理服务，同时也能够有效减少无谓的人工投入，起到增效减耗的目的，很好的实现成本控制目标。（三）合理减少各种能源消耗能源消耗也是物业公司的重要成本支出之一，如许多物业公司存在的日常办公材料浪费，水管泄露、漏电、漏气等问题，这些不仅会给企业能源消耗带来更多无谓的浪费，同时也埋下了许多安全隐患。所以必须从小处着手，加强对员工节约意识的教育与培养，在员工群体中树立开源节流的成 本控制思想，同时可通过增加智能电器的使用比例，起到有效节约能源的目的，如按照声控灯、感应水龙头等，不仅能够提升社区的总体服务质量，也能够有效降低能源消耗。此外还应该加大对公共设施及管道等的维护保养力度，防患于未然。（四）建立配套的绩效考核及约束机制在成本控制目标的基础之上，合理制定配套的绩效考核机制及激励约束机制有助于激发员工及管理人员自觉节约的意识，提升成本控制主动性。如针对各部门的日常工作情况，对各项成本进行预算管理，对积极完成成本控制的部门及人员给予相应奖励，对超出成本控制目标的部门及人员，依据规章制度进行相应的惩罚与处理。在人员晋升及薪酬分配上面，也要积极的与成本控制目标的执行情况挂钩，让员工将企业成本控制目标的完成情况与自身经济利益统一起来，促使部门及人员更加自觉的遵守成本管理制度，进而激发员工及管理人员的创新才智，为企业成本控制的提升与改善贡献自己的智慧，更好的促进企业总体的成本控制目标达成。（五）加强维修费用的成本控制对于物业管理公司而言，各种公共设施的维修费用支出及日常的维护费用也是一笔不小的开支，其成本支出在公司成本管理工作中的地位非常重要。对维修费用、保养费用的成本管理主要有以下几个方面的问题需要注意。首先是要寻找优质的维修企业，签订合理、科学的维修合同，从合同的法律效力中寻求质优价廉的实际管理效果。其次，遇到重大 维修项目的时候，可以采取招投标的方式选择最佳维修企业，从而实现质量与成本的双赢。再次是要加强日常维护工作，避免大动干戈的全面修理。参考文献:[1]朱君达•浅谈物业公司管理过程中的成本控制[J]・工程与建设.2010.4[2]武华伟•物业公司收支管理体系的构建[J].会计之友・2012.3[3]王顺龙.商务物业管理成本要素控制初探[J].上海会计.2011.8'