酒店工程建设项目成本控制方法研究——以三亚市某五星级酒店工程项目为例

'鑽乂違＿矣摩ＴＩＡＮＪＩＮＵＮＩＶＥＩ＾ＳＩＴＹ中国第－所现代大学ｍＦＯＵＮＤＥＤＩＮ１８９５＾看龜ｆｉＨｆｉ非全日制专业学位硕±学位论文＇，Ｖ．邮、１【１１酣１］■抽！ＩＢ化！■■Ｍｉ柏ｌｄｆＷｌ】ｌＳｌ朋１学科专並：胃级Ｘ胃胃胃，｜作者姓名：聲萃拿指导教师＊受、Ｓ麵Ｂ；胃侦教．讀＊祖＇．天津大学研究生院ＩＰＩ＾２０１日年４月４ＭＨＴ 独创性声明是本人在导师指导下进斤的研究工作和取得的本人声明所呈交的学位论文和致谢么处外’论文中不包含其他人己经发表硏究成果，除了文中特别加Ｗ标注他教育机构的学缸或化或撰写过的研究成果，也不包含为获得天津未或真中一所做的任何贡献均己在论文书而使用过的材料。与我同工作的同志对本研究作了明确的说明并表示了谢意。曰学位论文作者签名备签字日期：以萨＾巧＾学位论文版权使用授权书。有关保留、使用学位论文的规定本学位论文作者完全了解玉艇色文的全部或部分内容编入有关數据库迪行检晚特肢天津大学可将学位论。同意学校描等复制手段保存、汇编臥供查阅和借阅、缩印或扫索，并采用影印的复印件和磁盘。向围家有关部口或机构送交论文Ｃ保密的学位论文在解密盾适用本授权说明）签名：导师学位论文作者签名＇年曰月：签日期字山Ｔｉ日年月３：签期山巧字日／ｙ咬 酒店工程建设项目成本控制方法研究—以三亚市某五星级酒店工程项目为例TheStudyofConstructionCostControlofHotelProject--TakingaFive-starHotelinSanyaasanExample专业：高级工商管理研究生：张忠会指导教师：何桢教授管理与经济学部二零一五年四月 摘要自从“十一五”规划以来，国内许多的五星级酒店工程建设项目在成本控制方面实现了进一步的深化与改革，控制方式和管理机构也一起发生了翻天覆地的巨变，中国的酒店工程建设已经和原来的劳动密集型行业有了本质不同，酒店工程建设需要紧密而合理地进行资源配置和长期有效的工程建设成本控制，并且加大力度改善酒店工程建设方式方法，力求酒店利润的最大化。事实研究表明，酒店经营初期能否盈利，盈利数额的多少都与酒店工程建设项目的实际成本紧密联系。通过对海南省三亚市五星级酒店工程建设项目成本控制的研究，经过各种数据的分析和应对措施的制定，同时对该酒店在工程建设过程中的一些相关信息进行解析后进行汇总，及时控制把握酒店建设成本，同时加以有力的监督监察，对运行成本发生偏离时分析得出相关的结果，这对酒店工程建设项目的工程成本管理有着极其重大的作用，在这个时期，本文采用了分时期分环节的酒店建设工程成本控制研究方法，研究了海南省三亚市五星级酒店工程建设项目成本控制的问题，及时进行建设目标成本和实际成本的对比，使实际成本控制在目标之内或者尽可能接近原定的建设目标成本。同时针对目前海南省三亚市五星级酒店工程建设项目成本控制中的不足，研讨出了更加科学、更加高效并能够确实减少酒店工程建设项目成本的控制方法，进而确保酒店项目在原本计划的时期内完成，从而通过酒店工程建设项目成本控制提高酒店日后的经济收益，也对酒店工程建设行业的长期发展有深远的影响。本文对酒店工程项目建设成本管理方面可提供参考和借鉴。关键词:酒店工程；成本管理；项目管理；目标成本 ABSTRACTSincetheEleventhFive-YearPlan,lotsoffive-starhotelprojectshavemadeafavorableimprovementincostcontrol,earth-shakingchangeshappenontheconstructionwayandmanagementinourcountry.ThatmeansthehotelconstructioninChinahastransferredfromlabor-intensivehistorytoaresource-allocatedfuture,itneedsalong-termconstructioncostcontrolwithcompactandreasonable,whichwouldberealizedtoamaximumprofitthroughcostcontrolandmanagement.Researchindicatesthatweatherthehotelmakesprofitatthebeginningorhowmuchitearnsiscloselyrelatedtotherealconstructioncost.Throughtheresearchofcostcontrolandsomeotherdataofthefive-starhotelinSanya,Hainanprovince.Thethesisdrawsanimportantconclusioncontributingtoconstructionmanagementafteraseriesofstrongsupervision,scientificcostcalculationandcontingentsolution.Inthisperiod,thethesisanalysesthecostcontrolstepbystepandmanagestoputforwardsuggestionswithindifferentstagesaftercomparingthetargetcostwiththerealcost,tryingbesttonarrowdownthegapbetweenthegoalandreality.Meanwhile,inviewofshortagesofthosefive-starhotelprojectsinSanya,thethesisfiguresoutsolutionsthatcanbemoreeffectiveandprofessionaltoreducetherealcostandmakesuretheplannedcompletionofthehotelunderthedemandofconstructioncost.Thisisaprofoundwaytomakeahigh-marginfutureofthehotelconstructionindustry.Also,thismaybeconsideredasamodelofconstructioncostmanagementdayslater.Keywords:HotelProject,CostManagement,ProjectManagement,TargetCost 目录第一章绪论.........................................................11.1问题的提出和研究意义..........................................11.2本文研究内容..................................................31.3研究思路及方法................................................4第二章酒店工程成本控制研究的理论综述...............................52.1成本控制的功能................................................52.2成本控制基本理论..............................................62.3酒店建设工程成本控制的国内外现状分析..........................62.4项目建设成本控制的原则.......................................122.5酒店建设成本控制的程序.......................................132.6成本控制系统的组成...........................................15第三章三亚市五星级酒店工程建设各阶段成本控制现状分析..............193.1三亚五星级酒店决策阶段成本控制现状...........................193.2三亚五星级酒店设计阶段成本控制概况...........................203.3三亚五星级酒店招标阶段成本控制现状要点.......................273.4三亚五星级酒店施工阶段成本控制概况...........................303.5三亚五星级酒店竣工验收阶段成本控制概况.......................31第四章三亚市五星级酒店工程建设各阶段影响成本控制的因素............344.1酒店工程建设五个阶段时期影响成本控制的主要原因...............344.2酒店工程建设计划费用与实际费用相比较.........................424.3酒店工程建设项目成本控制模式.................................434.4酒店工程建设项目超出计划部分原因分析.........................45第五章三亚市五星级酒店工程各阶段成本控制对策......................47 5.1酒店工程建设五个阶段时期成本控制建议措施.....................475.2酒店工程建设成本控制前后比较分析.............................505.3酒店工程建设后期及维护成本控制...............................50第六章总结与展望..................................................526.1总结.........................................................526.2展望.........................................................53参考文献...........................................................54致谢.............................................................56 第一章绪论第一章绪论1.1问题的提出和研究意义十二五以来，随着国家总体调控力的进一步加强，酒店的运营成本持续增加，酒店建设在成本管理方面的要求也相继提高。面对更加残酷的竞争，许多的酒店业主在建设时期中一味追求低价竞标，严重缺少有关施工单位的信息审查和能否进行酒店施工的能力审核。更有些则不计建设成本，一味追求奢华和高档，不断追加建设资金成本，远远超过建设预算，让酒店在一开始就负债累累，以至对酒店的开张和运营都造成极大影响，最终对酒店的经营产生不可逆转的结果。缺乏最基本的酒店建设成本管理理念，忽视合理的建设决策，忽视市场调查和资金预[2]算研究，所有这些都是酒店行业在建设过程中面临的困境。在酒店建设设计前和建设过程中，不能及时根据酒店自身的特色和顾客的需要，一味盲目想要实现酒店文化，不但不能对建设项目进行市场和顾客需要的研究、调研，同时也在成本管理方面的意识培养不够到位，也不能随时提取酒店建设工程的各方面数据，缺乏对酒店的特色研究和掌握，对原材料的质量、渠道、措施等不重视，导致不能很好地把实现成本的估算、控制、结算的统一，从而导致浪费了大量的资金成本投入。这些概括起来就是在酒店建设实施中成本意识不够，具体表现在：（1）酒店建设成本控制方法不到位，效率低下大多数酒店建设在竣工结算时才能够意识到计划投入和最终投入的差距，通常最终投入使用的资金会超出甚至远超计划内的成本，同时还不能达到的理想的酒店建设成效和水准。酒店的建设成效和水准又与酒店营业后的顾客评价和酒店绩效挂钩，因此，基于这种情形，酒店建设成本管理显得特别重要，优秀的酒店建设成本管理运行方案将为酒店建设工程成本管理提供重要的保障。并且在酒店实际建设运行过程中，大部分的酒店运用的建设成本管理方法还一直保持在一般财务成本估算的阶段，同时酒店建设成本还缺乏预先控制的理念，在酒店的建设成本控制还存在科学性研究和专业性分析缺陷，建设实施过程的成本预算阶段也存在很多漏洞。因此，这种酒店低效的建设成本管理就是由简陋和混乱的管理方法造成的，从而缺漏了酒店建设成本管理的相关信息，因为无法对以往信息采取高效的研究，导致众多数据的处理遇到较大困难，同时也不能迅速和准确找出酒店建设成本控制中存在的不足，更加不能够及时和高效率地找出成本管理所存在问题的根源，最后不能运用高效的、先进的方案和程序实施改善和提升，导致成[1]本的大幅浪费，大大降低了成本控制的成效。（2）酒店建设缺乏部门间的沟通合作和组织规划1 第一章绪论许多的酒店没有部门间的合作沟通的意识，在建设过程中只是将具体工程进行简单的划分、分部分管理。酒店中的各部分人员都各自工作，缺乏沟通。如财务人员、原材料采购人员、设计人员、技术人员、建设人员等等，其中财务人员负责建设的总投资成本和实施成本核算的工作；原料采购员根据原材料的各方面要素进行综合考虑，却往往忽略了材料本身将会对酒店整体建设质量产生的不良影响；技术工作人员加强对酒店建设质量的管理，但是经常过于重视建设的进程和所需的安全方案，忘却了建设成本所应承担的责任；建设人员进行工程实施，但是几乎没有树立节约的思想以及一系列相关的管理制度。这种不合作的管理方案从建设一开始就确定了整个酒店建设无法进行很好的合作，导致最后因为一些[3]极小的利益而引发矛盾，严重影响建设成本控制的进程。（3）酒店缺乏建设成本的全面管理意识现阶段，随着很多酒店建设成本管理的研究不断深入，特别是注重酒店工程本身的投资成本，如对现场建设过失、人工成本、材料损耗及成本等各方面的支出都实行严格把关，而且成效显著，在建设管理阶段过程中成本控制成果显著。然而纯粹地关注成本的控制方式极易造成重视了细节而忽略了全局，这种情况对于控制投资成本的实现产生极大影响，而且效果很不理想。酒店建设项目的实施流程主要是在成本估算、招投标工程、施工过程、竣工结算以及各个方面的考察等方面，这些各个方面的建设成本管理始终贯穿全局，降低建设成本管理的成效，忽视全过程的酒店建设成本管理，必将降低酒店建设成本的控制手段，减少酒店管理的效益。（4）缺乏酒店建设职责、考核手段和高效的成本控制系统在酒店建设工程的管理中，酒店管理企业经常会觉得建设成本控制管理属于业主方，酒店管理企业只要按照合同的成本预算进行建设预算控制。一方职责的制度导致业主方为按照酒店管理企业的成本控制而随波逐流，甚至更改建设规划，职责不清的弊端最终不能确定酒店建设成本控制的重难点，同时酒店建设项目负责人的能力也是建设成本控制的关键。因为责任制度的不完善，建设成本管理体系的不够完善，很难在制度上较好地控制酒店建设过程中的各类行为，大大降低了效率。酒店建设的最终目的是营利，同时给顾客提供方便。酒店建设规划的有效实施是酒店提高效益的重要条件，进行酒店建设成本控制，将为酒店增加盈利、节约成本。酒店工程建设成本控制的研究有重大意义：一是有利于进一步加大酒店建设成本的控制意识。海南省酒店业至今还缺乏对于酒店建设各个方面理念的认知，在酒店建设成本控制方面的理念也不够清晰。受酒店建设成本的影响，特别是本省酒店的发展，对酒店建设成本的控制尤2 第一章绪论为需要，对酒店建设成本控制的全方位研究，将全方位加快酒店在建设成本方面[4]的探索步伐，有利于进一步加深酒店建设的成本控制意识。二是有利于全面提高酒店的总体建设水平。许多知名大酒店在建设时期注重设计和氛围，更加注重建设的成本控制，能够很好地达到设计与成本相协调，高质与高效。通过探寻酒店建设的成本控制方法，全方位研究酒店建设成本控制水平，不仅能够很好地学习酒店的规划建设，还能够大幅度提高酒店在各个方面的水平。三是有利于提高酒店建设成本控制水平。海南省五星级酒店建设在整体建设成本控制意识上仍旧不够重视，特别是在建设前期。通过将成本控制理念和方案的引入，为建设前期提供更加有效和先进的指导，必将有力增进酒店建设成本的控制。与此同时，在建设过程中加大各个环节的配合，严格按照权责统一，奖惩并举的原则，对增强酒店的建设成本控制能力也极其有利。通过建设成本控制的深入探究，特别是对于会影响到酒店建设成本控制的因素和重难点而言，研究学习成本控制的运行有极其重要。本研究采用建设成本管理理论，依托海南省三亚市五星级酒店建设项目，分析研究影响建设成本控制的原因，寻找高效的成本控制方法，对于五星级酒店项目建设成本的理论研究提供理论和现实指导意义。1.2本文研究内容本文是以海南省三亚市五星级酒店为例，对酒店在建设时期所出现的弊端，以酒店建设成本控制进行研究，从而指导酒店建设项目的成本控制。本论文的具体安排如下：第一章笔者说明了论文的研究意义和目标，同时阐述了国内外酒店建设工程成本的现状，这个课题具有哪些意义和作用，为什么要研究这个问题。还有如何让论文的整体结构更加清晰明了。第二章首先介绍了成本控制基本理论，接着阐述了成本控制的原则、程序、功能等。最后讲述了成本控制系统的组成，包括组织系统、信息系统、考核制度和奖励制度。第三章主要结合三亚市五星级酒店现况，指出在三亚市酒店建设成本控制时期出现问题的原因和建设时期产生的危害。第四章通过学习的一些理论，提出解决方案解决相应的问题，比如怎样在酒店建设过程中，将成本控制与工期的结合达到不矛盾，实现酒店建设成本控制达到最优。第五章对比三亚市五星级酒店工程在各个阶段的成本控制。3 第一章绪论最后为本文的结论、致谢及参考文献。1.3研究思路及方法本文以发现问题，研究问题，解决问题的思路，先后运用了以下方法进行研究：1、查阅文献法。查阅文献法是在确定了特定的研究项目后通过翻阅文献取得数据资料，从而进行全方位研究问题的方法。2、专家咨询法。酒店项目建设是个注重实践的课题，丰富的经验必须靠长期的实战来积累。在研究这一课题的过程中，先后咨询了众多丰富经验的酒店投资人员，为本论文的研究提供了坚实的实践基础。3、总结实验法。总结实验法是对现实中出现的情况进行分析后,使之系统、理论化。在酒店建设成本控制的具体工作中，要一直进行总结经验，对完成的工作进行深入的分析和总结。4 第二章酒店工程成本控制研究的理论综述第二章酒店工程成本控制研究的理论综述在酒店工程的成本控制板块，从重点划分的五个阶段：决策阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段、竣工验收阶段的成本控制来研究分析，其中施工阶段的成本控制范围大、操作难、容易出现的失控几率高，而且在此阶段的控制一旦成功，则是酒店成本控制的最有效、最直接的利器，所以本论文也将针对施工阶段的成本控制作为一大重点进行研究，利用三亚五星级酒店的案例作为基准，添补和完善该酒店项目建设各阶段的理论研究。2.1成本控制的功能酒店建设成本控制是酒店建设全过程的中心,也是在酒店建设管理过程中最重要的部分。酒店的经济效益是通过各项目的经济利益共同实现的,酒店都追求最大化的经济利益，即酒店各项目的盈利的最大化与成本的最小化相统一。主要是根据招标确立的工程,要在合同价内争取最大效率的前提下签订合同，确定合同的价款。酒店主要是根据分离标价和加强建设项目成本控制来最大限度地降低[17]成本，提高利益。通过对海南省三亚市的酒店建设项目研究表明，酒店建设工程项目的成本控制工作没有引起充分的重视，是因为建设管理水平、控制方法和技术运用等方面存在着诸多缺陷,使建设项目成本管理工作出现杂乱无章的现象。一般情况下，确定实际的成本开支和盈亏必须在建设结束进行竣工结算时,但是此时项目损失已经无法弥补,所以对分解建设项目成本进行分析,各阶段的酒店建设成本控制工作迫在眉睫。酒店建设成本管理对提高建设质量,降低建设成本,增强酒店效益，进行建设质量监督等工作具有重要意义：（1）酒店建设成本管理有助于提高酒店前期的经济利益；（2）酒店建设成本管理有助于提升酒店工程管理水平；（3）酒店建设成本管理有助于酒店进行建筑材料的质量监督；（4）酒店建设成本管理有助于提高酒店全面落实建设质量管理工作；（5）酒店建设成本管理有助于调动投资方与承包方的积极性和增强承包方的责任感。5 第二章酒店工程成本控制研究的理论综述2.2成本控制基本理论成本控制是指要在取得工程预期质量和工期要求之后,尽可能减少成本费用,把总花费都尽量控制在前期投入的成本中。酒店的目的就是经济利益，然而酒店的利益则是由各个项目的利益综合的,各个项目的利益又是由最大盈利和最小成本所综合的。尤其是酒店建设过程中,通过招标,签订建设合同,谈拢建设价格,[12]并且要在合同价内完成质量和造价的完美统一。在海南省的酒店工程项目中,标价分离己初具规模，但因为酒店建设的成本控制方法仍旧存在众多不足，酒店投资项目成本控制工作的重要性常常不被重视,使项目的成本有可能出现失控,往往在酒店建设项目结束时才能计算实际所投入的成本，因此分析研究酒店建设项目各阶段的成本控制势在必行。成本控制的特征表现有以下：（1）酒店建设成本控制是酒店工程建设的重点。任何一个酒店项目的建设从招标再到建设、完工都有一个很长的时期，在这段的时期内往往出现各种影响因素，在不同程度上影响到酒店建设的成本，因此酒店项目成本费用在项目施工阶段和完工阶段等时期也有很多不定因素，所以要实行全建设时期的控制，追踪建设成本的去向，及时发现并纠正问题和误差，将酒店建设成本控制在前期预定的成本范围之内，并且最大化地降低所需成本，提供利用率。（2）酒店项目建设成本有较为突出的层次性。任何一个酒店建设工程都可以细分为好几个时期，而建设项目工程成本就自然分配到各个时期中，由各个时期的工程成本构成，最终由业主方结算。（3）酒店建设项目成本控制与酒店建设项目的质量监控、安全把握、进度开展都是相互影响、紧密约束的结合体，具备超强的统一性和紧密性，不得不全[13]方位考虑。2.3酒店建设工程成本控制的国内外现状分析2.3.1国内现状20世纪80年代，国内的研究学者和一线工作人员率先提出了酒店工程建设项目的全过程成本管理这一管理理念。该管理理念的中心是，酒店工程项目成本管理应该体现在工程项目生命周期的每个阶段的全部过程、各个方位的内容，特别又以工程项目实施前的可行性研究和酒店设计阶段对酒店建设成本产生的影响较为重大。所以，该理念认为酒店工程成本管理的关键就在于如何采用经济技术措施，以酒店工程实施前的阶段为难点和重点，对酒店工程项目进行全过程6 第二章酒店工程成本控制研究的理论综述以及全方位的综合管理。在20世纪90年代时，酒店工程成本管理的这种观念和方式将逐渐发展到全中国乃至世界上很多的发达国家地区。在20世纪80年代中期的时候开始，我国借鉴并融合了一些国际上的较为先进的现代酒店工程项目成本管理的新观念和新方式，在酒店行业和相关酒店建设项目的管理体系和方案上做了许多突破性的创新。在90年代建设的三亚市城市酒店，是海南省采用国际招标模式和酒店建设项目工期管理、酒店建设质量管理、酒店建设造价管理等方法来实施的现代化酒店项目管理的一次成功举措，并在初期就取得了良好的经济效益。此后，海南省很多地方在酒店的建设项目上，先后采用了酒店工程目标成本管理法等较为先进高效的建设项目成本管理方法，与此同时，我国的许许多多学者和一线工作者们也都从各个方位对酒店工程项目成本管理进行了学习和[5]研究。（1）酒店成本管理流程李昊平和黄爱玲（2006）以作业成本法（ABC法）为基础的特点研究出了一种酒店工程建设项目成本管理系统，该系统重点考量了酒店工程建设项目的资金成本，并将所有的项目间接成本归化到成本核算范围之内，同时也对ABC-EVA（财务度量指标）结合情况下的成本控制方法进行了具体的分析研究。林定国和文采群（2007）提出了用区间数据制定酒店工程建设项目成本计划的理论，讨论了通过区间数据来对酒店建设成本计划进行编制和优化的处理。徐伟国和张海艳（2007）讨论了酒店工程建设项目成本预算的多基元模糊运算，并通过模糊数学方法提出多基元模糊算法的计算模型。该算法是运用模糊数学概念，把需要测量的酒店工程项目以基元为单位分配，并从酒店工程建设项目成本系统数据库中寻找以往工程中的相类似的基元，并用模糊快速递减加权式得到各基元的成本数据，最终汇总得到需要预测的成本额。钟玉霞（2009）探求了酒店工程建设成本控制的过程和重要措施，以及酒店工程项目成本把握与控制的关键性工作。林立（2007）讨论了在酒店工程建设项目成本控制中要重点关注建设阶段成本控制的原因，并提出了如何做好酒店建设阶段成本控制的方案以及措施。彭万泉和黄跃斌（2009）研究了不同星级酒店之间酒店工程建设项目下的成本控制方案，并在直接建设费用以及现场管理水平等各个方面提出了如何减少成本、提高建设效率的措施，在最终完成增加酒店初期经济效益的目的。陈小龙和苏艳敏（2007）分析了实际酒店建设项目中成本管理的各种不足，提出了一套完善的酒店建设项目成本控制的模式，该模式对于提升酒店建设项目成本控制具有深远的意义。7 第二章酒店工程成本控制研究的理论综述钟少华、林娟等（2007）通过在实际的工作中所获得的经验指出当前酒店项目成本管理工作中存在的各种问题并提出修改方法。提出通过研究制定高效的酒店建设成本控制方案，严格实施并监控酒店建设项目成本管理全程等进一步加强酒店建设成本管理。陈小锋和邓国栋（2006）从实际的酒店建设项目现况考虑，提出了将模糊层次分析法融合到酒店建设项目成本管理水平理论，并详细阐述了应用该理论的具体过程。李柳妹（2006）分析了国内酒店工程建设项目成本管理的目前状况，发现了许多国内酒店工程建设项目成本管理实际工作中存在的缺陷和不足。同时提出了酒店项目建设成本管理的主要内容包括三个阶段：酒店建设成本管理的成本预算、成本核算和成本结算。重点剖析了前两个部分，提出了酒店建设项目成本估算存在着的各种风险以及不确定性因素，酒店建设项目成本控制是项目成本管理的重点与难点所在。李雨珠（2009）针对酒店建设项目大多技术复杂、工期长、风险大的特点，找出了成本风险的根源所在，阐明了成本风险分布概率的基本理论，结合了海南省三亚市酒店实例，基于层次分析法分析了酒店项目中成本风险的比重，提出了风险性成本控制措施。黄一飞（2009）提出运用AHP法具体研究影响酒店建造成本的风险因素，比如自然因素、经济因素、管理因素、技术因素的风险。通过对酒店建设成本的风险因素进行研究与辨析，建立起一套酒店建设项目成本风险评价计算体序，对风险源进行层次排序，并针对具体的分析辨识结果实施相对应的方法。曾文（2010）用层次分析法对影响酒店建设项目成本的各种原因加以区分，以便对建设成本影响较大的因素给予足够的关注，适当的分配有限的建设成本控制资源，可以完成酒店建设项目成本管理的高效进行和实现成本控制效益最大化。李文迪（2010）对在酒店建设成本预算中应用作业成本法进行了客观的研究，并重点对酒店建设项目成本中的间接成本做了研究。从减少酒店建设项目成本的角度重新探讨了各种间接成本，以尽最大努力降低酒店构建的间接成本。（2）成本管理模式蔡嘉健，肖婷（2006）认为酒店建设成本管理与控制是酒店建设工程项目部管理的中心，也是酒店初期能否盈利的关键，但目前酒店建设项目成本管理系统大多是以整个酒店为出发点来构建的。并从酒店建设项目部的角度来完成酒店项目成本管理系统，通过对酒店建设过程中成本控制方法的讨论，建立起一套酒店建设项目成本控制的数据模型。8 第二章酒店工程成本控制研究的理论综述朱迪（2008）根据酒店工程建设项目成本控制的需求与目标，首次提出了基于挣得值研究的开放、动态与静态相结合的评价体系，并对实例进行了实证分析与讨论，取得了非常满意的成效；在此方法上为酒店工程建设项目管理与成本控制分析提供了一种全新的解决更为开阔的思路。张涵希（2009）认为要构建酒店建设成本管理的信息技术交流平台，专业性地掌握酒店成本发展状况，科学性地提高酒店成本控制管理水平，及时性地加强了解酒店建设成本控制的资本情况。总之，我国对现代酒店工程建设成本控制的探讨相对于国外其他地区起步较晚，虽然有很多研究者和一线工作者们对现代酒店工程建设项目的成本管理进行了大规模的分析和探讨，同时提出了许多全新的酒店工程建设成本管理理论和模式，但是总体上水平并不高，而且不能够全面高效的进行指导实际的工作。由于市场竞争的进一步加剧，我国的酒店项目建设阶段在实际工作中对前沿的先进的而且可操作性强的酒店建设成本控制方式有着极其迫切的需要。此文将以五星级酒店案例为基础进行分析，对海南省三亚市的五星级酒店建设成本控制方法与理论提出一些解决建议，为处理酒店建设成本管理在现实操作中所遇到的困难，以促进酒店总体建设成本控制水平，从而增强酒店的综合实力。2.3.2国外现状国外的酒店建设成本控制模式最早能够追溯到20世纪70年代。在这期间涌现的最早的酒店项目建设成本管理方法就是美国因为开展酒店项目管理的需要而创立的工作分解结构WBS（WorkBreakdownStructure）和项目挣值管理方法EVM（EarnedValueManagement）。WBS定义以可交付成果为导向对建设项目要素进行的分类与重组，它诠释和分析了项目的整个工作范畴每下降一层所代表的对建设项目工作的更为具体的定义。WBS是由3个关键部分构成的名词：工作（work）——能够得到有形结果的工作任务；分解（breakdown）——是一种逐步细化和对层级结构进行的方法；结构（structure）——按照一定的数据模式与操作体系组织各部分。EVM是用以计划的进度、成本的估算和最终实际的成本相联系的三个独立的变量，进行项目绩效测量的一种理念。挣值法通过酒店项目建设开始时的计划估算与最终所完成的结果进行对比，能够给出一个酒店项目何时完工的预算，通过从酒店项目建设已经完成的部分进行分析，酒店建设项目经理可以估计出在酒店完工的时候，将会花费多少资源以及用掉多少资金。随着全球化竞争的日益加剧，旅游度假酒店项目建设数量迅速增加，酒店规模变得越来越大，层次越来越高，酒店建设越来越复杂，使得酒店建设成本管理的理论需要越来越迫切，现代酒店项目成本管理理论随之应运而生。许许多多国内外的著名9 第二章酒店工程成本控制研究的理论综述学者和实际工作者们都在各个角度和层次对这一课题进行了深入的研讨和分析。[6]（1）成本管理思想国外最具有代表性的酒店建设成本管理理论有两种：酒店建设成本项目寿命周期性的成本管理和酒店建设成本项目全方位的成本管理。酒店建设项目寿命周期性的成本管理思想理念是在20世纪50年代首次提出，之后欧洲的研究学者以及相关实际工作者们相继在这方面做了许多改革。根据相关资料与数据表明，在酒店建设项目的整个寿命周期内发生的所有费用分为三类，其中维修费用约占[7]10%，建设费用约占30％，运营成本费用约占60%。针对运营成本和建设费用远远大于维修费用的情况，提出了寿命周期费用的理论，根据提高对酒店建设成本的管理来降低建设费用。这种成本管理方法包括酒店建设项目全寿命周期设计费用以及酒店建设项目全寿命周期费用的管理与控制，直至现在完全发展成为一种酒店建设项目投资决策和酒店建设成本管理的方案和理论。酒店建设项目全面成本管理理念由国际全面成本管理促进会（AACE-I，原美国造价工程师协会）前主席R·E·Westney先生通过“全面质量管理”的基础而提出的一种“全面建设成本管理”的管理体系。在1993年6月他发表了《九十年代酒店建设项目的发展趋势》一文，该文首先对酒店建设项目成本管理下了定义，有效地应用专业知识和专门技术去筹划和控制资源、成本、利润和风险。（2）成本估算20世纪初，伴随着资本主义经济的飞速发展，市场经济压力日渐激烈。澳大利亚和欧美一直对酒店建设成本管理进行分析研究，并且在很早的时候就意识到建设成本竞争是酒店综合竞争的最大优势（技术、质量、服务、成本）。他们将工程成本管理水平的目的看作酒店内部管理的实施成效的重要绩效指标。国外酒店建设成本控制理论研究的主要成果有：①建设成本控制管理理论到目前为止，酒店企业为提高自身的市场竞争能力，已不仅仅只是满足于以事后核算为主的建设成本管理财务体系。于是西方国家的研究人员着手寻找全新的能够适应时代发展的建设成本控制管理理论，并在科学而高效的管理思想推动下，于20世纪40年代特别成立了建设成本会计组织，正式开始探究分析标准成本法（StandardCosting），从而掀起了一场酒店建设成本会计研究的新热潮。[8]②酒店战略建设成本控制管理理论酒店战略建设管理理论最早起源于20世纪90年代，是由法国建筑学家西蒙提出，其研究目标主要是酒店建设成本管理理论内容的分析与研究。英国剑桥大10 第二章酒店工程成本控制研究的理论综述学迈克思教授在其所著两本著作《竞争特点》和《竞争战略》中提出通过利用酒店的最大化价值目标争取得到竞争上的绝对优势，这一方法随后被成功地应用在对酒店建设战略成本控制研究上，成为进行绝对建设战略成本分析的主要方式。英国商学院的著名教授佩特等人接受了西蒙提出的理论，同时基于之前学者研究，于1997年出版了《战略成本控制》，使战略成本管理的理论内容实现科学性、专业性。1998年，法国著名学者罗宾·库珀在法国《财务成本管理会计》杂志上发表了相关文章，他提出了以作业成本为核心的酒店建设战略成本管理方案。[9]20世纪70年代，当时研究澳大利亚酒店建设成本控制模式的学者也逐渐对酒店建设项目成本控制进行了更深一层的研讨，进一步构建了新的研究方向和目标，并提出了建设项目战略成本控制方式，即酒店建设项目成本控制企划。酒店建设项目成本控制企划，可理解成“建设项目成本预算”或者“建设项目成本设计”，也可理解为“建设成本项目企划”，它是“以研究分析和预算过程为核心，综合了酒店项目的设计、管理、财务、施工等各个方面的工作阶段，从而全方位减少各种成本为目的而应用的酒店建设成本控制管理技术”。从20世纪70年代初期的雏形演变至今，大约经历了60年的变迁，慢慢实现了理论与实践的日趋完善，现如今也被广泛认定为“酒店建设战略成本控制管理”的一种重要理论。③酒店精益经营（Leanproduction）理论酒店精益经营是美国麻省理工学院研究者（JohnKrafoik）给德国酒店业的经营方式起的名称。与传统的大规模大批量经营相比，精益经营通过一半的人力、一半的场合、一半的投资、一半的经营周期、一半的酒店建设时间和较少的成本运用，就能创造经营出质量高效益丰厚的成效。它的理念已经被概括成了广为流[10]传的一句话，即“在需要的时候，按照需要的量，满足所需要的服务”。其核心是零库存和快速反应对建设需求的变化。精益经营要求不断取消那些增加成本的工作，所以，精益经营是一种低成本、高效益的哲学观念。德国酒店业，在80年代广泛实施精益经营获得了巨大的成功并引起了全世界的轰动，其以低成本的运作、高品质的成效享誉世界。美国将精益经营的思想应用于本国酒店行业，使酒店建设在70年代就开始领先世界。④酒店工程制造资源计划理论酒店工程制造资源计划（ManufacturingResourcePlanning），是在现代制造业环境下，将现代酒店建设成本管理理念和方案与计算机技术糅合在一起成为辅助酒店内部管理系统的强有力工具。它以计算机技术为基础，以酒店建设过程所需成本为目标，将建设分析、建设决策、建设计划、物料需求、工艺设计、材料管理、质量控制以及验收等各个环节与财务活动密切相接，结合成一个高效运作的有机整体。酒店建设制造资源计划最早起源于制造业当中的库存管理，是西11 第二章酒店工程成本控制研究的理论综述方发达国家20世纪90年代以来，酒店建设项目负责人员在现实操作中不停研究和摸索而得到的经营管理产物。制造资源计划的重点和中心是物料独立。原材料根据其种类不同逐步细化到基础配件与零件，并且根据进度明确不同物料需求的时段。各个工作必须细化到最低配件级，各种材料根据各自所用到的阶段、实际的量额和种类进行各方面合理地配套和控制，计划经营和采购在真正需要时才进行。其成效是大幅降低材料库存所造成的资金成本，降低流动资金的使用，既大[11]幅降低了成本，又提高了生产能力。⑤作业成本管理理论澳大利亚和欧美从80年代逐渐普及了以英国剑桥大学教授、会计学权威韦恩·普兰（WayneKaplan）和艾伦·库珀（AlanCooper）为权威所确定的针对酒店建设成本控制过程阶段的“建设成本管理控制（ConstructionManageCosting）”。建设成本管理控制是西方国家在70年代中进行探讨和研究的，80年代后在较为前沿的生产领域中率先成立了一套全方位的酒店建设控制管理手段与方案。酒店建设作业成本核算是一套以项目为重点的控制管理方案，根据酒店建设作业成本为核心，把作业成本划分为从整体规划进行至原材料提供；在酒店建设工程的每个阶段、质量把关、后期验收到保修的全部过程。根据对作业及作业成本的追认、估量和核算，最后计算出相对符合现状的产品成本。并且通过对全部和产品相关联事物进行具体的分析，研究出价值有用的信息，促使最大限度地降低损失、浪费，有效提升决策、计划、控制的高效性和科学性，最终促进酒店综合实力和经营水平的提升，大幅增加企业效益的目的。⑥成本管理理论韦恩和艾伦于1989年在专题为《成本会计管理是如何系统地改变了预算成本》的研究报告中首次提出了“成本管理”（costmanage）理论，通过研究报告显示，计划成本是一种以函数为基础，同时在相互影响要素之间的综合带动下造成的结果。⑦基于成本控制链的酒店成本理论此方案是指酒店以市场研究和需求统计为前提，对建设方案统筹管理、购买、供应、验收和验收后服务等阶段发生的足以影响成本的诸因素进行科学严格的计算，制定出酒店目标管理成本，对实际所产生的成本消耗进行限制和管理，并将实际耗费与目标成本对比，找出其间的差异，及时采取纠正方法，确保完成预定目标成本的一种控制方案，以达到最终控制建设成本的效果。2.4项目建设成本控制的原则（1）最大限度的控制酒店建设成本原则12 第二章酒店工程成本控制研究的理论综述酒店建设项目成本控制的目的是用各种方式和手段来控制建设成本，确保酒店建设质量的基础上尽可能地降低投入的成本，达到建设成本最低化的目标。最大限度控制建设成本，是全部酒店建设项目的基本，控制成本与保证品质安全不矛盾，酒店建设成本控制就是追求以最低的投入换取最高的回报。（2）坚持酒店建设成本全方位的控制原则酒店建设成本的全方位控制是指对整个酒店的建设项目进行全过程和全方位的成本控制。酒店建设成本全方位控制关系到酒店建设的每个阶段和环节。全方位控制是将酒店建设成本控制运用到项目实施的各个时期，保证顺利进行，同时避免遗漏，对酒店建设项目进行有效控制的成本控制。酒店建设成本全面控制是控制成本的强有力保障，只有这样，才能确保酒店建设的各个时期能够减少支[14]出，提高效率、加强品质，控制成本的目的才能最终达到。（3）坚持酒店建设成本控制的管理原则管理原则是酒店建设成本控制的重要原则。在进行酒店建设之前一定要设定一个酒店建设成本的目标值。目标值的设定一定要合理可行，同时细分各个时期的目标值，确实在每个单位、组织和人员中落实，确保可行。另外，还应该随时分析和研究目标值，从而及时发现并纠正错误，改进方案，让酒店建设成本控制管理做到有章可循，目标控制的运行还可以提高团队成员的工作节奏和工作积极性，最终实现酒店建设成本控制中各个环节的统一。（4）坚持权责统一原则权责一体是在特定的酒店建设时期，各个单位和个人要在工作范围内遵守自己应该完成的责任和权利，从而完成酒店建设成本的控制，切实落实岗位责任，进一步划清控制时所要担当的权责，同时使用有效的激励措施，提高员工的成本[15]控制意识和理念。实现权责统一不但可以大大激发员工，并且能落实好酒店建设成本控制的理念，从而实现以最低投入换取最高效的酒店建设成本控制。2.5酒店建设成本控制的程序酒店施工阶段成本管理是酒店建设实施过程的重要环节。为了实现减少成本和提高利润的双重目标，酒店建设项目需使用科学先进的系统性管理方法和理念，对工程建设成本过程进行全面有效地控制，使酒店建设的实际成本控制在原定计划成本范围之内。酒店建设项目管理人员树立科学的成本意识是做好酒店建设项目的成本管理工作的重要基础，并且在整个建设项目管理的过程中始终如一地坚持高规格的成本管理态度。13 第二章酒店工程成本控制研究的理论综述（1）建设成本预测酒店建设成本预算理论是建设成本预测的前提条件，通过对酒店建设项目各方面研究和分析，采用科学有效的理念和方法，对项目未来的成本支出情况做出合理的预测必须在酒店工程建设之前完成。酒店建设成本预测是制定建设成本计划的前提和核心，同时也是编制酒店成本控制目标和酒店建设项目成本决策与计划的重要保障。根据对酒店成本进行预测，优先选择成本最低、综合效益最好的成本实施方案必须在满足合同要求和酒店战略的前提下。（2）建设成本计划酒店建设成本计划是在酒店建设项目实施初期对在施工阶段的工期内可能产生的所有费用支出、建设成本降低以及降低成本的措施进行统一规划和安排的方式。它是酒店建设项目降低成本的指南，是提出目标成本基础，是进行建设成本控制和成本核算的核心。酒店建设成本计划是建设成本预算的关键，因为不同的实施方案将直接造成工程费、管理费等相关费用的偏差，进行酒店建设成本计划应在工程建设之前完成，在确定建设项目实施方案的同时，并且在工程项目不断优化的前提下进行，以便将计划中的成本目标进一步实施分解并落实，为各个项目成本的实施提供确切的控制管理手段。（3）建设成本控制酒店建设成本控制是建设成本管理的重要内容。酒店建设成本控制是指在工程建设过程中，不断采集建设过程中实际发生的动态成本，并运用各种有效方法，将酒店建设过程中产生的各种实际消耗和费用开销等加以严格把关，使其控制在成本计划的范围内。并及时将实际情况与计划目标进行对比，通过计算实际成本和目标成本之间的差异，从而进行研究和反馈，进一步采取针对性的措施，较好地控制酒店建设时的一些额外支出金额。酒店建设成本控制具有全过程和全方位的特点。酒店建设成本控制与酒店建设项目成本管理统一规划有三层含义：第一，控制在酒店建设前期的预算成本、决定和建设成本管理规划工作的成本；第二，监控酒店建设成本动态并研究过程对完成成本目标的情况；第三，研究和探讨酒店建设成本项目控制和研究阶段的建设实际落实，即是在事前预算和过程管理的前提下吸取经验总结，给今后类似酒店建设成本项目的控制提供模板。（4）建设成本核算酒店建设成本核算包括两个方面内容：一是对酒店建设所发生的费用按不同成本进行信息和数据的汇总，计算出实际的建设项目费用支出；二是采用先进的科学方法，计算出该酒店建设的成本以及各阶段的成本。酒店建设的成本统计贯14 第二章酒店工程成本控制研究的理论综述穿于酒店建设的全过程，精确并且快速地结算出酒店建设中所产生的成本数据和成本信息至关重要，并以此作为各个建设时期的依据。酒店建设的建设负责人要建立起一套酒店建设的成本花销台账和成本数据信息汇总，对全过程进行监控。（5）建设成本分析酒店建设成本分析是对建设成本的组成和影响的因素进行研究，是在酒店建设成本核算的基础上进一步降低成本的手段。酒店建设成本分析贯穿于酒店建设成本管理的前后，其是在建设成本的形成过程中，主要利用实时采集的成本数据与目标成本和预算成本等进行对比，系统地探讨成本变动的规律和其影响要素，以便高效地实施酒店建设成本控制。2.6成本控制系统的组成2.6.1成本控制的组织系统成本控制组织体系如下：（1）酒店项目经理的职责主要是对酒店建设成本进行总体监管，并且对落实计划建设成本的实施，同时通过对各阶段建设成本控制的结果进行研究，探讨失败的原因，同时制定出相关的纠正方案。（2）副经理的职责主要是对酒店建设项目实施进行制定具体建设方案的细节，协助酒店建设项目经理做好建设项目实施方案的监督，同时提出解决方法和措施，配合酒店项目经理完成各项方案和目标的落实，制定纠正错误的具体方案。（3）职能部门的职责工程部：主要是承担追踪酒店具体要求和建设时期的需要，并合理安排各种所具备人力资源，科学管理工作人员、原材料等，确保建设成本在计划的投资金额内。工程技术部：主要担任建设所需要遵循科学先进性、专业性的原则制定出的具体的建设计划，依靠领先的技术确保酒店建设成本能够很好地控制在原计划的投入资金内。材料供应部：主要采购建设所需的材料并保证价格在计划成本中，同时控制好数量，确保在原定目标内，同时也保证质量满足建设要求。物资设备采购部：主要分发各类机械并就使用情况进行登记，制定好计划用于确保机械的运转，同时控制机械设备的使用费，使其在建设成本的范围内。15 第二章酒店工程成本控制研究的理论综述合同计划部：负责酒店建设项目所需的材料与设备计划、合同等，同时保证成本在计划范围内，及时研究成本控制现状，及时发现问题并采取措施。质量安全部：主要对酒店建设项目质量实施监管，确保酒店在竣工后可以顺利营业，避免因为质量问题增加不必要的成本投入。财务部：主要是对酒店建设过程中的各种费用进行收集统计，以保证各项费用控制在酒店建设项目目标成本范围内。预算部：负责酒店工程项目全过程投资控制。规划设计部：负责初步设计、技术设计、施工图设计、二次深化设计管理工作。2.6.2成本控制的信息系统通过对酒店建设项目管理过程中细化成本结构,条分缕析地进行汇总、整理、分析,找出影响工程成本的主要方面,运用科学性的成本控制方法降低成本，从而更好地达到对酒店建设项目成本的动态控制。现阶段研发出适合各类酒店建设项目的成本控制软件的工作势在必行,只有把影响成本的所有因素都仔细划分出来,同时每天在规定时间内进行数据汇集和整理,并录入成本管理系统,才能针对性地找出控制成本的有效措施,把建设成本控制在最合理范围之内，给建设管理人员提供决策的参考。（1）建设成本动态信息的汇合根据结合酒店成本控制系统特点对酒店建设成本控制进行研究,由相关人员在工作地点定期进行统计大型器械的使用情况、建设材料的库存情况、领用材料的程序，材料的使用情况、器械技术工人的操作情况、各种材料的验收过程等相关工作。通过各种工艺、各个阶段、工作人员统计的各个数据实施规划,并根据规定填写相应的工作计划方案，最后交给信息部门进行录入相关的工作资料。虽然此工作会在工程规模的增大而造成工作量的逐步增加，但是它是一切成本分析工作的前提,是信息系统程序和现实工作落实情况相结合的核心之处。酒店建设成本项目控制系统的重要难题是太过复杂的酒店建设项目需要更加专业化的软件来支持,同时对于录入人员的要求会越来越严格。（2）建设成本动态信息的整理和录入酒店建设成本动态信息的整理和录入人员要熟悉工程进度，又要接受严格的专业训练,同时要熟练运用成本管理软件。为了保证成本数据在软件模块间的共享与文件传递时的畅通，则需在工程进展的不同阶段把成本信息准确无误地录入到成本分析软件中。关于建设成本的信息应该定期处理并且进行分析，避免任何16 第二章酒店工程成本控制研究的理论综述错误。要把所有的建设成本数据及时录入电脑系统，并且保存到数据库。数据整理员必须检查确认每次录入的数据信息的准确性和完整性。电脑系统的准确程度和现场建设时的具体工作实施是密切相关的，不可分离的，但是有很多内容是现场无法准确量化的,所以需要很多技巧来实现现场实际和软件之间的高效对接。显而易见，这个环节是限制成本动态的一个难点。它需要从简单的工程逐步向复[18]杂工程不断向前推进。（3）建设成本的纠偏措施及效果反馈通过对上面两方面工作做好的基础分析,发挥计算机的优势。计算机分析结果的科学性和准确性主要体现在数据是否准确反映建设现场成本发生情况。依据计算机分门别类分析汇总后得出的报表来制定成本纠偏措施，然后根据现场的建设现状确定规划的科学性和可行性,并且按时落实情况和反馈效果。现实的工艺水平将会影响工作的时间，比如:由于焊接不合格导致重新建设,需采取解决方案进行检验后才能够再生产,不过对于墙体的测量验收要等待10天至30天方可确定，因此实际工艺对于反馈时间是最大影响因素。2.6.3成本控制的考核制度酒店建设成本控制的上游阶段是分析和制定成本预算，这是建设成本控制实施的前提。通过弄清酒店建设成本项目间的关系，结合各个部门的不同，才能制定出科学性、合理性、全面性的预算。明确规定四大主要成本项目部门每个星期召开实时的成本分析会，有财务部、设计部、预算部、筹划部等，主要考核各部门在上星期的成本实施情况，探讨实际成本差异大的原因，并且马上改进，制定解决方案。业主方通过绩效考核把酒店建设各部门的实际成本和预算进行考核，与部门负责人的奖金挂钩，从而调动员工的积极性。2.6.4成本控制的奖励制度随着当前经济时代的高速发展，在酒店建设一线有大量的新生代员工进行工作。然而新生代员工的工作思维和工作观念与传统代员工有明显区别。他们对于工作更加注重所得尊重、注重所处环境、注重实现独立人格、注重实现自我价值，所以这就需要通过采取激励成本管理的方式，提高人性化管理水平，从而为员工创造温馨、和谐、团结的工作环境，提供劳动与薪酬同等发展的机会，以此来提高工作的积极性和灵动性。通过对酒店成本管理原则进行分析表明，将酒店成本管理目标层层分解到岗位和个人，实现责权利的统一，切实有效地做到指标性、17 第二章酒店工程成本控制研究的理论综述成本性、效益性相结合。责权利的统一是有助于明确责任，避免恶性竞争纠纷和相互推诿现象，从而推动工程的有序发展。18 第三章三亚市五星级酒店工程建设阶段性成本控制现状分析第三章三亚市五星级酒店工程建设各阶段成本控制现状分析3.1三亚五星级酒店决策阶段成本控制现状本论文以海棠湾为例，“海棠湾位于三亚市东北部滨海地带，距三亚市区仅28公里。规划用地南北长约30公里，东西平均宽约8.4公里，规划用地总面积约150平方公里，行政区划由三亚市海棠湾镇的海棠湾和陵水县英洲镇的土福湾组合而成。区内气候受海洋气候的影响较大，属热带海洋季风气候，年平均气温25.4ºC，冬季月平均最低气温17.4ºC至21ºC，区内常年主要风向为东北风。”以“国家海岸”主题为定义海棠湾，在开发建设中，应该以保护和利用生态资源为基点，打造集独一无二的美景和新型观光胜地及高端的沿海旅游区。所以，五星级酒店应该遵循以下几个点：周密筹建计划、总揽全局设计、打造特色功能、[19]合理区域布局、科学管理现场。3.1.1酒店项目决策阶段与工程造价的关系首先酒店项目决策中准确的定位是合理的工程造价的前提条件；其次酒店项目决策中的流程正确与否是工程造价控制的基础；而酒店项目决策阶段的研究和确定的深度更是直接影响投资估算的精确程度，也就是将直接影响工程造价的控制是否有效。3.1.2酒店项目决策影响工程造价的要点概况（1）三亚酒店项目的类型选择一般的酒店类型会分为：商务酒店、度假酒店、商务会议型酒店、商务会展型酒店，根据酒店的类型不同，基础设施的建设要求也不同。（2）三亚酒店项目的建造地点选择由于三亚是一个以旅游业为主的城市，独有的临海资源是三亚酒店行业的最大优势，而本酒店项目选址首要考虑的要点就是临海区域；而即使在同一区域，由于地块的面积、土地的成分、周边交通情况、配套设施情况等也将直接影响到工程的造价以及后期的酒店运营成本。故本项目在决策阶段，综合分析了以上重点影响的因素，比较了几块可供选择的地皮，选择了目前这块临海的地皮，虽然周边环境尚未完全开发的状态，交通也仅限可过双车道工程车，有一条巴士线经19 第三章三亚市五星级酒店工程建设阶段性成本控制现状分析过，但该地皮由于已有居民房或其它建筑较少，大大减少了收购的成本，同时也为酒店日后扩展提供了良好的天然条件。3.2三亚五星级酒店设计阶段成本控制概况酒店项目在设计阶段的造价控制，不仅仅指的是设计费用上的控制，更多指的是通过设计方案、设计选用的材料、设计图纸细节等关键部分，来对日后施工阶段进行指引和约束，合理的设计是工程造价控制的核心，也是编制预算清单的前提条件。所以从设计阶段进行造价控制研究具有非常重大的指导意义，而控制[20]的效果也是非常显著的。表3—1投资估算汇总表（数据来源于笔者参与的酒店工程项目）序建筑面积单价缴费项目名称收费标准合价（元）号m2（元/m2）1一前期费用2土地出让金公开拍卖69,999780,000,000编制项目建议按国家计委咨询收费暂行规369,999550,000书定的通知编制可行性研按国家计委咨询收费暂行规469,9991,100,000究报告定的通知评估项目建议按国家计委咨询收费暂行规569,999150,000书定的通知评估可行性研按国家计委咨询收费暂行规669,999200,000究报告定的通知2市政基础设施按建筑面积的220元/M收769,999220.0015,399,780建设配套费取工程档案风险预交工程档案风险金1.5万869,99915,000金元。价格调节基金（“菜蓝子”9价格调节基金69,99945.013,150,375基金）：工程总造价的3‰10规划管理费9.32元/m269,9999.32652,39111地质勘察费初勘、详勘69,9991,200,000消防安全技术120.8元/m269,9990.8055,999检测费13场地土方回填60元/m3150,00060.009,000,000自来水公司部14室外管线69,9992,800,000门收费20 第三章三亚市五星级酒店工程建设阶段性成本控制现状分析旅游局部门收1569,9991,000,000费16市政部门收费临时排污69,9992,000,00017城管部门收费施工占到69,999500,000方案、扩初设18市场价格69,999100.006,999,900计费建筑、结构施19市场价格69,99985.005,949,915工图设计费装修施工图设20计费（含景观、200元/m269,999200.0013,999,800专业）建设工程设计费基准价的7%21施工图审查费（依据《琼计价管69,99926.951,886,473[2002]1387号文》）1亿元＜A≤2亿元，收建设工程招投22[83600+（A-1亿元）*0.04%]；69,9997.00489,993标交易费2亿元以上,收123600元;工程招标代理通常招标代理及编制标底2369,99952.513,675,437咨询费费：建安造价的1.8‰~5‰。按土地面积0.3元/平米左24地籍测绘费200,0000.3060,000右计。25临时围墙69,9991,500,00026临建房屋办公用房69,9995,000,00027临时用电设施10KV高压供电69,9995,000,00028临时用水设施69,9991,000,00029工程监理费总造价1.507%69,999226.0815,825,384电气防火检测302.5元/m269,9992.50174,998费避雷装置检测311.1元/m269,9991.1076,999费水土保持方案32委托甲级资质中介机构69,9991.3090,999报告交通、环境评3369,9990.5035,000估34环境监测费琼发改收费函[2007]1548号69,999300,000煤气工程、开3569,9993,500,000户费有线电视开户3669,999300,000费21 第三章三亚市五星级酒店工程建设阶段性成本控制现状分析37电梯检测费电梯合同价的2%左右；69,99984,000建筑安装工程承包合同按承包金额0.3‰计收；勘察设38印花税69,9996.56459,235计合同按合同价的0.5‰计收39房屋测量费建筑面积1~2元/平米；69,9992.00139,99840前期费用小计69,999884,321,67541二建筑安装工程费用酒店建筑、结4269,9998,542.00597,931,458构工程费酒店安装工程4369,9991,879.00131,528,121费44设备费69,9992,746.00192,217,25445家具购置费69,999800.0055,999,200精装样板间费4669,9992,000,000用47室外工程小品、绿化、道路、水、电69,9991,035.2072,462,96548建筑安装工程小计1,052,138,998项目管理费总造价的3%49三69,999829.9258,093,820左右；基本预备费（一+二+三）50四159,564,359*0.0851合计一+二+三+四2,154,118,853注：数据来源于笔者参与的酒店工程项目在建设各阶段，资金在每个环节中都要严格按照预算计划来开启，禁止超标、额外申请和审批等情况的发生。该酒店计划投资用款21.54亿元，其中用于土地、设计、政府部门收费等前期投资为一期投资，8.84亿元，占总投资的41.09%。在一期投资中，花费最大的为土地出让金，为7.8亿元，占一期投资的88.24%；其次为工程监理费用为1580多万元；市政基础设施配套建设费用为1530多万元；装修施工设计费用接近1400万元；分别占一期投资的1.79%、1.73%、1.58%。用于建筑安装工程费用为二期投资，10.52亿元，占总投资额的48.84%。在第二期的投资中，主要包括了酒店建筑、结构工程费、酒店安装工程费、设备费、家具购置费、精装样板间费用和室外工程（绿化、道路、水电等）。其中酒店建筑、结构工程花销最大，为5.98亿元，占二期投资的56.84%；设备费为1.92亿元，占二期投资的18.25%；酒店安装工程费为1.31亿元，占二期投资的12.45%；22 第三章三亚市五星级酒店工程建设阶段性成本控制现状分析室外工程、家具购置、精装样板间费用分别为7240多万、5600多万、200万，分别占二期投资的6.88%、5.32%、0.19%。用于设备安装工程的细化安装、装潢以及工程尾款的三期投资为0.59亿元以及基本预备费用1.59亿；分别占到总投资的2.74%、7.38%。表3—2建筑、结构工程投资表建筑、结构工程投资估算单方造总价数量价序号工程和费用名称特殊说明(元2(元)(m)2/m)土建及装饰工程1地基处理、管桩基础13,524,138544452482基坑围护、降水工程16,798,320155541,0803土方工程4,199,580155542704地下建筑含地下室装修14,284,794155549185地下一、二次结构41,995,800155542,7006地上建筑35,280,360544456487地上一、二次结构116,174,741544452,1348精装修工程261,553,780544454,8049外立面墓墙、门窗工程含入口雨篷91,467,600544451,68010屋面防水工程2,646,027544454911土建及装饰工程费小计597,925,140699998,542在建筑、结构工程投资方面，总共有10个分项：总计597,925,140元，单方造价达到了8542元。其中精装修工程投入最大达到261,553,780元，单方造价为4804元。在这些项目中，成本最低的为屋面防水工程，投入仅为2,646,027元，单方造价仅为49元。23 第三章三亚市五星级酒店工程建设阶段性成本控制现状分析表3—3安装工程费用表1给排水工程36,287,482699995182消防喷淋10,886,244699991563电气34,473,108699994924泛光照明4,082,34269999585消防报警4,082,34269999586综合布线5,443,12269999787弱电配管3,628,74869999528弱电桥架2,721,56169999399智能化调光系统4,535,935699996510BA系统6,350,309699999111卫星天线及有线电视1,360,781699991912安防系统3,628,748699995213广播系统907,187699991314车库管理4,989,529699997115标识系统2,267,968699993216宾馆管理系统3,628,748699995217VOD点播系统2,267,968699993218机电安装工程费小计131,542,121699991,879在安装工程费用方面，机电安装工程费用总计为131,542,121元。在给排水工程方面，计划总投入最多，为36,287,482元，单方造价为518元；接着是电气项目，为34,473,108元，单方造价为492元；在安装工程费用上计划成本投入最少的为卫星天线及有线电视，仅为1,360,781元，单方造价低至19元。3.2.1酒店项目设计方案的初步选定“海棠湾规划区内由北至南划分为三大功能区，分别是：滨海多元社区、湿地生态保护区和综合旅游度假区。（1）北段——滨海多元社区海棠湾北部以海棠湾镇区为主，居住环境文明舒适，有明显的地方特色和文化传承。使地方经济社会发展与旅游产业开发相互促进，良性循环。藤桥镇等小城镇的建设与发展旅游服务相结合，建成功能较为完善的旅游小城镇；新建的国际休闲度假社区。提供体验另一种生活环境与生活方式的“国际化”聚居社区。24 第三章三亚市五星级酒店工程建设阶段性成本控制现状分析质朴的本地社区与高层次的外来社区和睦相处，使海棠湾成为南中国海岸的魅力家园。滨海多元社区内分布有生态村镇、回迁小城镇、生态型度假别墅、高尔夫社区及旅游度假村等等。（2）中段——生态保护区海棠湾中部以保护自然生态环境为优先目标，主要是保持原有的热带植被和生态湿地，有效控制该范围内农村居民点的生长，并适当迁并居民点，以恢复原始生态的植被与水系环境。综合考虑旅游开发需要，布置骑马、垂钓、露营等户外运动点，逐步建设成为热带地区的国家生态公园。（3）南段——综合旅游度假区海棠湾南部一方面依托现有的林旺镇，建设旅游度假中心区，逐步配套酒店度假、商业购物、文化休闲、娱乐游憩及管理培训等服务设施。同时，利用泻湖及其周边地形的丰富多样和视觉景观优势，建设丰富多样的综合旅游度假区。其中既有生态居住区、高档游艇社区、高尔夫社区等居住类产品；也有豪华海景酒店、温泉度假区、环球影视城等公共设施；还有主题公园和红树林自然保护区。启动区的功能是推动整个海棠湾的开发。这个区域将容纳主要的旅游中心区，世界级酒店设施，娱乐，餐饮，零售和休闲功能。启动区是“中心”，它确定了整体开发的形象。我们选择基地的南部来集中这些开发，因为这里靠近三亚市，交通便利。它位于最具有田园风光的海滩上，开发区域的各个角度都能看到水景。这些内陆的水道可安置游艇码头和水上交通体系，连接海湾内的各个区块，同时最大限度地开发滨水区。这一地区非常适合开发，因为它退化的景观刚好提供了重建的机会。另外，容易在此地兴建人群活动集中的建筑或设施，也比较容[20]易开展分期开发。”25 第三章三亚市五星级酒店工程建设阶段性成本控制现状分析表3—4各设计公司基本信息序（甲）建筑工程设计事（乙）设计顾问中国（丙）评分项号务所有限公司设计集团1澄清后优惠价718901658在设计各个阶段，定期提供现场服在设计各个阶段，定期务，数量为：100驻场服务情包含驻场服提供服务，包含差旅费人/次，每次2天。况务数量为：100人次×日（可提供驻场服务，费用另行商定）优惠后与景观/精2报价所免费配合景观、照包含各相关装/其它相包含协调各接口的相关含内容明、厨房等专业工设计对接、配关专业/专设计作；合项配合为该项目配包含，但不包含挂靠当套的其它专地设计单位的费用（如包含，包含于业公司所出果有的话），设备专业响应相关主管部施工图审核设计的末端设计（如果门的配合和盖章费用有的话）对招标响应：配备一涉外沟通响应：配备一名精通英响应：有海外教育书/澄清名精通英语3（外语）语的设计人员和设计工作经验函的响的主设计师应情况出图周期响应响应响应五星级以上有，从提供的材料酒店设有，从提供的材料看设酒店设计情看设计过4家五星7家计经验计过6家五星酒店4况酒店（近3年涉及到的酒喜达屋，几家国内管理喜达屋，香格里拉喜达屋，香格来）店管理公司公司等里拉等与境外设计公司合作经香港李严、香港王董、Gensler,RTKL，SOM，HOK，德5验新加坡MAPS设计所KPF,SHCA等国玛维等项目负责人人员配6主要专业设置情况计师在确定了想要的设计方案后，根据各参与投标的设计公司的基本信息和设计方案以及优恵情况，择优选取。3.2.2酒店项目设计阶段流程酒店项目是复杂性与协调性的综合体，在顾问公司工作顺序上应特别注意的26 第三章三亚市五星级酒店工程建设阶段性成本控制现状分析是，以上步骤不是孤立的，每一个顾问提出的意见必须及时反馈到上一层顾问，经审查讨论后修改原设计方案重新发放到下一层顾问公司，严禁不征求下一层顾问意见而形成一方的设计方案，反复修改，重复工作，严重影响工作进度和带来顾问公司的索赔，带来工程成本的增加。图3—1设计流程图3.2.3酒店项目设计费用组成概况为了使酒店的整体设计达到五星级的标准要求，同时兼顾造价控制在计划范围或者低于计划范围，结合酒店项目设计的流程，将酒店整体设计费用分为两部分：1、室内装修设计，计划室内装修顾问费用为1300多万元；2、建筑、结构、机电设计、监理，合计费用约为2876万元。3.3三亚五星级酒店招标阶段成本控制现状要点招标是招标人对工程建设项目的实施者采用市场采购的方式来进行选择的方法和过程，也可以说是招标人对申请投标的潜在承包人的审查、评比和选用的过程。招标阶段又分为建筑安装工程招标、设备招标、材料招标等。合同条件一般也称合同条款，是组成商务条款的重要一点。合同条件主要是论述合同执行中，规定双方的权责利，遇到一些问题时，各方应遵循的原则及采用的措施等，目前在国际上，由于承、发包双方的需要，根据多年积累的经验，已编写了许多合同条件模式，在这些合同条件中有许多通用条件几乎已经标准化、国际化。现在适用于酒店工程的合同条件主要有以下几种，FIDIC合同、JCT合同、ICE合同和AIA合同，无论采用哪种合同条款，一旦形成合同，就具有法律效力。在酒店招标过程中，如果在设计阶段如果用于招标的图纸严密、严谨，技术规范能充分满足建设及酒店管理者的使用要求并后期设计变更不大，建议采用27 第三章三亚市五星级酒店工程建设阶段性成本控制现状分析[21]FIDIC合同条款，否则建议采用JCT合同条款。招标文件的编制应遵循合法性、公平性、正确性、统一性和客观性，并以适当的方式发送给投标人。招标文件的严谨性将直接影响工程造价。通过研究建设过程中报价的直接费，间接费、利润和其他费用的比例关系，判断报价是否合理，是否有不平衡报价现象，重点审查与其他专业价格的比例关系以确定报价是否合理。在确定中标单位前的另一项工作，也是询标工作的一个重要项目，即让步降价也是酒店招标过程中一项重要内容。询标中业主要求投标者或承包商降价是一般规律。作为业主，谈判过程一定要坚持“最后一分钟”的原则，同时也要防止分包出现这一现象，同时也要分析分包降价的前提，特别是总价降价还是比例降[22]价，结合合同条款来确定降价方式，使酒店成本更加合理。以下是其中一家投标公司的考察报告以及投标资料的汇总表，根据各参投公司的基本考察信息以及资料汇总表，再参考各公司的标价择优选取。28 第三章三亚市五星级酒店工程建设阶段性成本控制现状分析表3—5考察报告单位名称浙江建筑工程有限公司地址浙江省东阳市八街单位性质营业执照建筑工程总承包壹级及资质注册资金30000万企业法定人委托联系人汪经理联系方式1核对收集资料的真实性：真实有效2企业规模：浙江建筑工程有限公司是一家集施工（壹级）、装修装饰（壹级）、园林古建筑（壹级）、安装（贰级）、市政工程、园林古建绿化、房地产开发等为一体的建设施工企业公司拥有注册资本30000万元，经营资产2.5亿元，各类工程技术人员600余人，其中中高级职称技术人员140余人。公司现有壹、贰级项目经理70多人，年施工能力150万平方米以上。公司近几年在建面积超过100万平方米，竣工面积超过80万平方米，工程合格率百分之百，公并承接了多个造价超过1亿元的大型工程。公司累计创省、市优质工司程数十项。公司连续五年被授予银行资信AAA级企业、东阳市重合同守情信用单位。公司多次荣获“钱江杯”“白玉兰杯”等国家和省级优质工程奖。况公司组织机构合理，安全质量保证体系和经济核算体系及各项规章制度健全完善，技术力量雄厚，装备精良。在业务交往中，信守合同、讲求信誉，确保工期、服务优质。2现场工作状况：现场管理有序、安全措施到位，总体情况良好。3企业质量管理现状（管理方式、水平、风格、规范程度等）公司各类证书齐全，同时拥有BBC质量管理、环境管理和健康安全管理认证。承担总承包项目主要有：东阳度假村（四星级酒店），造价3.2亿元；东阳影视博览交易中心，建筑面积18.5万平方米，造价2.5亿元；中国农机办公综合楼，建筑面积10万多平方米；东阳大厦（四星级酒店）建筑面积3.4万平方米。主考察项目：要工程名称：中国农机办公综合楼；业工程位置：本工程位于北京市朝阳区绩建设单位：中国机械化科学研究院；考设计单位：浙江设计研究院；察监理单位：中机国际工程监理有限公司；项施工单位：浙江建筑工程有限公司目建筑规模：檐口高度60米，地下三层，地上十二层或十六层，建筑面积102518平方米，结构形式为框架剪力墙结构。现场管理有序、安全措施到位，建设方反映良好。考察初步意见□可考虑合作；□不考虑合作考察人员会签29 第三章三亚市五星级酒店工程建设阶段性成本控制现状分析表3—6投标材料汇总招标项目：酒店施工总承包工程项目投标价（万元）付款方式设备安装资质质量保修生产施工级别材料施工保证承诺总价12周期工期投标单位设备安装浙江建筑工程有限公司北京建设经营有限公司湖南建筑股份有限公司3.4三亚五星级酒店施工阶段成本控制概况3.4.1施工阶段成本的估算情况该酒店工程项目投资主要是由建筑、结构工程费、安装工程费、设备的购买费、基本预备费以及工程建设其他费用组成。1、建筑、结构工程费建筑、结构工程费一般按照单项工程预算定额方法编制，同时参考类似工程确定本项目工程造价。通过预算，该项目建筑、结构工程费为5.97亿元。2、安装工程费用安装工程费用主要是根据不同的类型，按照一定的比例，给出水管道、供电热管道等安装工程按预算定额方法编制，通过估算，总额共计1.3亿元3、设备购买费用其设备主要有升降机费用、供热电系统、制冷系统、信息系统和外排系统、用餐设备、锻炼休闲设备构成，同时根据生产厂家的出厂价进行工程估算，其估算总额为1.92亿元。4、基本预备费在项目开展时没能在预料中的开支，比如：设计变更时由于其他原因而要增加工程量的费用，该项目建设周期为3年，基本预备费是按照国家标准，算其[23]建安工程费和工程建设其它费用之和，然后按其8.0%，共计1.59亿元。5、工程建设其他费用，都是通过国家和海南省2010年相关收取规定估算的,约为8.84亿元。目前该费用收取的规定，国家和所在省市都有所变化，其中：30 第三章三亚市五星级酒店工程建设阶段性成本控制现状分析1）环境实际评定费用：参照国家计委、环保总局下发的计价格[2002]-125号文件通过招标确定环评企业按合同价核算。2）实际建设管理费用：一般按项目总投资1-3%控制，然后再根据建设单位类似工程及以往的管理费用资料按实核算。3）工程设计费、预算编制费用：工程设计费按计价格[2002]《工程勘察收费标准》和《工程设计收费标准》，中国建筑装饰协会关于[2014]1210号发布的《建筑装饰设计收费标准》邀请投标确定合同价，预算编制费用按琼价审批函[2010]571号文件投标合同价进行核算。4）实际招标费用：根据海南省琼价费管[2012]41号文件《招投标服务收费标准》及双方协商的合同价确定核算。5）工程监督管理费：根据国家发布的相关制度《建造工程的监督和管理相关规定》的通知要求按发改价格[2007]670号文件及投标确定的合同价计算。6）工程建造的保险费：根据建安工程费的0.3％计算。3.4.2施工阶段成本控制模式为了确保酒店建设的成本控制能够顺利完成，要建立以酒店建设项目经理为中心的责任管理制度，组织所有参建人员，根据其各自不同的职责和安排进行分工。酒店建设管理人员应在本身原有的工作职责上，更加具体地明确所需要负担的责任，切实降低酒店建设的成本。3.5三亚五星级酒店竣工验收阶段成本控制概况（1）工程资料验收工程竣工验收资料是使用、维修、扩建和改建的指导文件和重要依据。由工程部组织竣工验收工作及准备所需要的数据和图纸。由审计处对工程资料进行详细检查再将合格工程资料提交给合约部。由合约部根据最后的合同变更情况、工程量变化情况做出最后审查资料提交给财务部审核完结算表后进行工程价款结算。包括工程技术资料验收、工程综合资料验收、工程财务资料验收。（2）工程内容验收在总工程师的指导下工程部对现场进行中间验收、专项验收、竣工验收。验收依据为建设单位和施工单位签订的协议、合同文件图纸以及建设和验收规范。审计处并对比施工承包方提交的工程资料进行验收。包括建筑工程验收内容和安装工程验收内容。（3）竣工决算31 第三章三亚市五星级酒店工程建设阶段性成本控制现状分析竣工决算的内容竣工决算报表包括竣工工程概况表、竣工财务决算表、建设项目交付使用财产总表和建设项目交付使用财产明细表等由财务部详细审查。合约部的预结算工程师在竣工结算报告中必须对控制工程造价所采取的措施、效果以及其动态的变化进行认真的比较分析总结经验教训。批准的概算是考核建设工程造价的依据在分析时可将决算报表中所提供的实际数据和相关资料与批准的[24]概算、预算指标进行对比以确定竣工项目总造价是节约还是超支。（4）保修费用的处理为了保证施工单位认真履行保修责任实行工程预扣保修抵押金占工程造价1%~5%的办法。由合约部签定相关合同。（5）竣工阶段成本控制流程：32 第三章三亚市五星级酒店工程建设阶段性成本控制现状分析图3—2竣工阶段成本控制流程首先由施工单位提交竣工申请，然后工程部审核已完工程量，再交由财务部审核已完成的结算表，然后交由合约部审核变更文件，接着交由监理工程师认可索赔文件。如果不合格，则重回工程部审理；如果合格，则结算已完工程，将实[25]际投资和合同价相比，工程部审核竣工文件，最后审计部整理档案。33 第四章三亚市五星级酒店工程建设各阶段影响成本控制的因素第四章三亚市五星级酒店工程建设各阶段影响成本控制的因素4.1酒店工程建设五个阶段时期影响成本控制的主要原因4.1.1决策阶段海南省三亚市的五星级酒店对项目成本计划的执行基本合理，同时也取得了一定的效果，但在一些具体的实施过程中，却存在一些瑕疵，表现在以下几个方面：负偏差在以下几个方面的表现形式：（1）负偏差出现在土地使用的情况下，这种情况表明在土地的预算过高，然而这剩下资金还应转移到其他建设时期中使用，用以减缓其他时期的压力。具体体现在个人主观判断的失误以及客观存在的一些误差。（2）节约资金在设计监理方面，这表明酒店建设成本这方面的控制取得了很不错的绩效。（3）节约资金在内部建设上，数额虽不突出，但同样表明成本在控制方面[26]取得一定的绩效。正偏差在以下几个方面的表现形式：（1）幕墙超过了在预算中的资金，出现这种情况，主要是业主的要求与周边项目总体效果相协调改变设计方案。（2）超过预算资金主要在规划、市政、幕墙等方面，为此三亚市五星级酒店对后期项目资金的投用必当要加以重视，减少发生计划外的支出情况。根据下面表格对三亚市五星级酒店偏差情况进行总结，对项目的成本控制影响表现在以下几点：（1）管理人员在该项目中，对预算书的信任度过于执迷，忽略了量化管理的方式方法，在一些计划的实施过程中对计划估算书太依赖，甚至把计划书当作整个酒店建设成本控制的标准，严重阻碍了该酒店建设成本控制中将会出现的一些创新，但这恰恰是能够让企业长久盈利的钥匙。（2）在执行该酒店建设成本计划的时候，存在过分强调产品的盈利，但在现实中，一方面，酒店在建设前期和开发期间都会消耗较多的资金，由于前期的工程量大，且所用的资金额度也相对较高。另一方面，投入的这些资金没能在项目预算书中体现出来。（3）在酒店建设成本控制中，三亚市五星级酒店的关键措施对建设成本的34 第四章三亚市五星级酒店工程建设各阶段影响成本控制的因素控制有至关重要的地位，同时也是实现良好成本绩效的关键。例如，大大利用一些模具，从而可以大大提高生产效率，减少成本投入，从而达到良好的成本控制绩效。但在其实施的过程中，三亚市五星级酒店的建设项目的相关部门对先进工具的投入和开发较为缺乏，并在试验中浪费时间与资源。（4）在材料采购成本控制方面，三亚市五星级酒店项目对材料的采购以及大型机械和设备的租赁工作都是由物资采购部门负责。该项目虽然执行了ISO9002标准，但在现实的采购中，没有采集好材料和验收的数据，因此，购买的材料和租来的器械设备都比市场价格要高，而且，超出的部分又恰恰属于投资成本，若负责建设项目的经理不能对此采取有效的控制，必然会导致材料费用过[27]高。35 第四章三亚市五星级酒店工程建设各阶段影响成本控制的因素表4—1三亚市五星级酒店成本偏差分析数据总表序预算成本金额实际成本金额项目分项名称号（万元）（万元）偏差值一前期费用成本1土地使用权出让金7800070382.86-7617.142税金476.7456.2-20.53城市基本设施配套费15401513.66-26.344规划488578.5290.525市政10001157.86157.86建筑、结构、机电设计、监628761951-925理7室内装修设计顾问14001190.6-209.4小计-8550二建筑安装工程成本1地下土建工程9080.268732.49-347.772地上土建工程15145.5114973.41-172.131~35幕墙工程48704980.5110.5436~78幕墙工程578059761965地下室装修654.8497.76-157.046酒店精装修2615522095.82-4059.187防火门348299.79-48.218配置购买设备1922517302.8-1922.2小计167039.27152089.27-6400三项目管理费用58105340-470四基本预备费用1596015530-430合计-15850在建设过程中，根据材料市场价格和酒店实际需求，在不影响甚至优化酒店36 第四章三亚市五星级酒店工程建设各阶段影响成本控制的因素建成效果的前提下，对原设计方案进行了部分修改，以下特别精选三项控制成果较为突出的部分进行分析。在地上土建工程上，为赶工期考虑钢结构安装速度快，原设计为钢结构，我们通过市场考察，海南省专业分包钢结构厂家有限且价格远超出计划单价，市场价格在每吨18000元左右，钢结构基本从广东加工制作，加上运输较远，夏季遇台风时工期更不能确定，反而延长工期；海边钢结构防腐处理不好将影响耐久年限，通过与设计沟通改为混凝土结构，使造价降低，提前合理安排工期，按期竣工。同时为节约成本缩短工期，搭设结构脚手架方案前考虑后期幕墙装修脚手架搭设方案进行优化，取消部分双排脚手架，避免二次拆改。从而在钢结构和脚手架方面，各节省了80.9万元和101.2万元，在地上土建工程上节省了172.1万元，大大减少了成本的投入。在1~35幕墙工程中，为了项目整体美观，与相邻酒店整体效果相协调，设计师要求经业主方同意增加石材幕墙工程量，减少涂料工程量，致使造价提高，整体效果受到了游客的好评。酒店精装修方面，宴会厅原设计方案为植木铝板，价格较高，通过与设计师沟通改为氟碳铝板；部分不重要功能区普通铝板改为轻钢龙骨石膏板吊顶；特殊涂料用壁纸代替，达到了预期效果，又降低了造价。我们通过市场多方调研用国产大理石代替进口大理石。材料调整后通过与施工方协商人工工日单价由220元/工日变更为180/工日大大的降低了工程造价。在这一环节中，每一个项目支出都达到了节约成本的目的，其中在进口的大理石用料上，节约了高达14178594元；在人工方面也是节约了11963800元，而这一个环节更是达到了40591800元的成本减少，使成本得到了有效的控制，具体细节见表4-2。37 第四章三亚市五星级酒店工程建设各阶段影响成本控制的因素表4—2建筑安装成本分析表新方案与原原方案新方案偏差小计方案偏差值项目分项工程名称合价分项工程名称合价钢结构1112430钢筋303340-809090一、地上压型钢板54360模板57757.53398-1721370土建工程防火涂料14500砼111302.196802脚手架1926400脚手架913920-1012480干挂30㎜厚花岗石干挂30㎜厚花岗11015322047449945916幕墙石幕墙二、1~353㎜厚单层氟碳铝3㎜厚单层氟碳1105168幕墙工程板4825608铝板幕墙（含包5169225343617幕墙（含包柱、梁）柱、梁）外墙涂料406906.3外墙涂料222541.3-184365宴会厅室内铝板造改为普通铝板造型152009457667373-7533572型植木吊顶接待处室内铝板造轻钢龙骨石膏板型1971953169200-1802753吊顶吊顶大堂吧室内铝板造三、酒店轻钢龙骨石膏板型1449110132775-1316335-40591800精装修吊顶吊顶流通区室内铝板造轻钢龙骨石膏板型437385.693765-343621吊顶吊顶特殊涂料7182500壁纸3729375-3453125进口大理石55200000国产大理石41021406-14178594人工工日65800900人工工日53837100-11963800（5）在人员的配置上，三亚市五星级酒店建设项目的人力部在人员的配置上，需要由多部门决定。因为人力部对具体的建设流程掌握并不彻底，对酒店建设需要怎样能力的人员，具备怎样素质才能的人也都一概不通。一方面，在实行酒店建设项目部的人员配置时也没有严格依据所需来进行人员配置，出现酒店建设项目管理人员供过于求的现象，另一方面，配置的人员素质与理想中的需求人员相差甚远。其中，项目部人员的工资成本投入超过预算，另外，项目部管理费用更是一笔大的成本。（6）至于其他成本，三亚市五星级酒店中，不同的部门都具备酒店建设相应的管理权，因此极易出现扯皮。若发生问题，采购部与技术部就相互推卸，认为是工程技术部的建设技术不到位、而技术部却认为是由于采购部所负责的材料38 第四章三亚市五星级酒店工程建设各阶段影响成本控制的因素不合要求。然而，预算部则认为是由于经理的过失导致没能立即进行现场确认。正是因为没有完善的职权条例规定，没有严格的岗位责任制，才会出现把所有的成本控制责任都推到项目经理部的现象，从而出现了成本增加的恶性循环，无法[28]实现真正而有效的成本控制，达到预期的效果。4.1.2设计阶段酒店建设过程中的另一重要环节是设计，是建设前期的重要内容，整个酒店建设的成本将由酒店设计的合理度决定。因为设计方更多的是受业主之托，受业主之意，主要为满足业主要求，所以在质量和进度方面不会太注重。因此，业主方在酒店建设中设计时期的成本控制极其重要。在酒店建设设计时期影响成本控制的因素有：（1）没有做好市场调查，确定不了酒店建设的规模和类型酒店建设评价是在建设决策前进行的，调查研究准备建设的酒店项目工期投入等众多要素，并进行精确的估算，最终选取一个最佳的方案。酒店项目建设是酒店建设项目评估的重要内容，其目标是最大限度地控制投资成本。（2）材料选择不恰当酒店建设项目成本控制的一个关键环节是对材料的管理，在酒店建设中，原材料的支出约占到总支出的58％，所以在酒店建设中，对材料的选择特别关键，忽略了材料这方面，建设成本也必将失去控制。作为酒店建设项目的初始阶段，想较好地选择酒店建设所需的材料，必须考虑所选材料的合理、实用和经济，只有这样，在后期的建设中，材料方面的成本支出才能更好地得到控制。比如说酒店建设的一些内部办公区，在建设档次上就应该以实用为主，材料的选择可以不那么名贵，选用一些经济实惠的，既可以节省成本，还能够减少以后的维修支出。[29]4.1.3招标阶段（1）工程招投标体系不完善①招投标原则需要更加细化。②招标机构、组织不完善，没有十分明确权限等问题,技术标与商务标未分开进行,不利于招标工作顺利进行和对员工个人的法律保护,极易造成各种争执。招投标工作人员、技术人员和商务部门的工作人员所要负责的实际工程内容仍需要再进一步确定。现有的制度内容简单化,存在所属部门间的职责划分不清楚、负责人不承担和具体的实际工作的内容不明晰等各种漏洞的出现。招标过程的简39 第四章三亚市五星级酒店工程建设各阶段影响成本控制的因素化,投标方的探讨考核工作不全面。一直沿用一些原材料的合同价目的几期工程,没有进行相对的比价,然而只是进行内部请示审批；室外建设工程建设等零散、短暂性的项目实际划分,在没有通过招标比价和定标的情况下就直接订立合同。[30]③投标人的确定程序仍需更加细化。④没有按照技术投标程序分别进行工程招标和投标的各项工作,从而导致某些标的的泄密,不利于商务谈判和合同签订的进行。⑤加强提高各项招投标的准则。（2）部分酒店建设工程谈判趋向表面形式,造成工程合同签定未落实,工程己经开始建设的现象普遍存在。（3）工程合同管理存在诸多缺陷。①在工程合同的起草与会审未实行会签制度的阶段,当出现合同的起草与会审不及时,未能按时有效地对合同的履行进行落实，在签订合同如果采用范本不统一原则的情况时，应进行合同会审。在进行合同会审阶段，如酒店工程会审部门谈判或领导提出修改意见等,相关部门未进行修改并没有将合同修改本交给审[31]核部门或领导进行审核和批阅,从而造成合同条款出现漏洞和缺陷。②合同的履行与跟踪未按时执行,专业工程师对合同条款及工程规范研究的精确度不够，包括不能正确诠释合同中的某些条款。③合同的变更与终止有较强的随意性，如当酒店工程签约一方提出对合同中的数量情况、质量情况、价格或酬金额度、履行的时间和地点、运行的形式、追究违约的方式、解决纠纷的措施等进行变更时,相关部门却未展开合同审核标准[32]进行商议，以及未成立健全的账目管理系统等。4.1.4施工阶段施工阶段是酒店项目建设的实施阶段，建设成本主要花销在这一时期。业主方在这个时期的成本控制主要是：建设成本、技术成本、工期的变更以及一些理赔的费用意外支出等。这些不仅仅对整个酒店建设质量和进程产生影响，更加会影响投资的成本。（1）合同管理力度不强，索赔的意识不高。一般情况，业主方一开始为了节省成本，没有聘请一些经验丰富的咨询公司来做好前期的招标合同等，一切交由承包商，最后导致酒店项目建设后发生各种索赔，引起这一结果的因素是由于开始没有处理好，留下了漏洞，并以一些诸如材料型号不符等为借口。同时，合同上又没有确定具体的建设工期、没有确定建40 第四章三亚市五星级酒店工程建设各阶段影响成本控制的因素设的费用标准以及对建设单位在违约时所应该采取的方案等等。（2）材料管理不到位。没有能够很好地了解市场行情，了解所需材料的生产地和报价也不全面，并没有任用优秀的采购员，从而在材料的管理上不能很好地得到控制。没有在这个过程中推行建筑材料报价制，建设单位可以随意将各个建设时期所需的材料数量、进货地点、进货价格等进行变更，缺少有力的监督，同时不能由材料的实际数量和实际的工期来选取最合适的原材料，进而造成控制造价的不到位。同时由于对一些高新材料的关注不够，又没有做好材料的验收工作，最终导致材料的混[33]乱，让一些不符合建设条件的材料进入了工地，造成成本上升。4.1.5竣工验收阶段（1）虚报工程量酒店建设工程最基本的内容即为编制结算，是贯穿整个工程取费和计税的基础，其计算的正确性决定着工程结算数额的影响。当前的酒店建设一般都有两个或多个施工单位共同建造，因此容易出现交叉工程重复计算的现象，主要是交界工程，从下到上找平等，另外，不同的工程团队而造成重复计算，有的因为设计变更，因此要调整其工程量。（2）高套定额依据国家有关部门规定的定额基价所编制的基建工程结算，从而得知其基价和定额是否被套用或者有重复现象，这些都是影响工程结算价格高低的重要因素。有些施工单位利用低套高、少套多的方法来增加直接费用，有些施工单位就在结算中套用增大材料的价格和用量，谋取一些不正当的利益。目前，很多酒店的建设都是不按本省或者本地区所要求的定额来执行，甚至有些跨年度工程不按工程进度来收费，却以定额高的年度记整个工程计价为依据。另外，有些工程在编制竣工应用综合定额后再套用单项，其目的就是为了提高该酒店的工程造价，[34]进而增加其承包的收益。（3）提高材料价格标准在造价中，材料的价格在整个工程的总价格中具有重大的影响，编制结算时虚报材料价格在酒店建设的实际工作中时常出现，特别是一些特种的材料，其高估的现象已经成为酒店工程总造价的重要部分，在正常情况下，一般的建筑材料实行信息价，该价格有综合考虑到施工单位的有利因素，但施工方还是表示反对，因此就出现在一些特种材料上大做手脚。例如，该施工单位开具的发票与市场价格相差甚远，利用一些低等的材料用在建设部分，但结算时却套用特种材料的价41 第四章三亚市五星级酒店工程建设各阶段影响成本控制的因素格进行结算，在当地采购材料但却出具外地采购的发票，从而套取材料差来提高收入。（4）虚设费用在酒店的工程建造过程中，有些没有使用大型机械和特种机械，却加入此工程的费用，甚至在一些工程中，以不必要的一些夜间建设和赶工措施来增加另外[35]的一些费用，都是工程建造方为了增加更多的收入而特地设计的。4.2酒店工程建设计划费用与实际费用相比较4.2.1人工建设工人方面的成本开支主要有工人的工资、资金、福利、保险等，约占到酒店项目建设总成本的25%。人工费是酒店工程建设成本中的很大的一部分，必须加强管理控制，才能在总成本的控制上取得良效，同时确保短时间高质量完成酒店建设。酒店建设初期的设计阶段，人工成本就开始产生。作为五星级酒店，其设计通常会考虑使用知名高级的设计公司，所以该时期的人工成本将是一笔不小的开[37]支。由于酒店建设会受众多因素的影响，包括出现更改设计的情况，为此会造成人工成本的增加。因为国内的酒店建设现状较为混乱，普遍都是层层转包，所以在建设初期的决策过程中，可能无法估计到一些实际的情况，进而出现偏差。特别是建设人工成本受实际的市场行情和淡季的影响尤其之大，通常会造成建设人工成本的大大上涨，例如：遭遇返乡务农或者年节的时期，工人的工资会大幅上涨，泥水工一般120元/天，但在工荒季可能要300-400元/天，这就大大增加了投资成本。4.2.2材料酒店建设时期所需要的材料成本一般要占总投资成本的58%左右。材料费用具有成本高、损耗大等特点，是酒店建设成本控制的重难点，必须采用一定且合理的科学管理手段来加强材料成本的核算，这对于实现酒店项目建设的成本控制有着决定性意义。材料成本是酒店项目建设成本控制的一大要素。材料的成本控制水平关系到最终酒店项目建设成本控制的目标能否达成。不管是建安成本，还是装修装饰公司的成本，都是“人材机”三大项组成，就是人工费用、材料费用和机械费用，42 第四章三亚市五星级酒店工程建设各阶段影响成本控制的因素再加税金和企业利润。如果你能把采购材料这块成本控制住，整个的成本都会大[38]幅度的减少。材料的成本由数量和单价决定，必须通过制定精确材料用量和减少采购的单价等方法降低材料的成本。同时在材料的使用上对其进行合理的规划，提高材料[39]的使用效率，减少材料的不必要损耗。酒店项目建设需要的所有材料的价格必须由特定的部门负责商谈。采购时，要与有信誉并且与产品质量较好的产品生产商建立长期的关系，从而获得材料价格上的优惠。在进行大宗的材料采购时，可以同时向几家产品供应商发出要约，选取最优惠的供应商进行合作，从而大大减少了材料成本的支出。4.3酒店工程建设项目成本控制模式在五星级酒店项目整个建设过程中，酒店建设项目经理应坚持节约资金，全方位监控，责权明晰的原则，好好利用成本控制的方法来对实际的建设成本进行[40]有效控制。（1）材料物资采购控制建设项目所需的材料物资,由构成工程实体的主要材料和构件,以及有利于工程实体形成的周转使用材料和低值易耗品等内容组成。从经济价值角度来看,材料物资的价值约占工程总价的40%以上,故控制材料物资采购重要程度自然是[41]不言而喻。①材料采购供应渠道采购工程供应渠道的长期性控制在择取材料供应对象的阶段,应坚持“质量优先、价格低廉、路线择优、信誉保证”的原则,对材料采购工作中的不同环节,结合材料进场入库时的定期计量验收,经常进行常规性的检查和控制。工程所需的材料通常是由酒店建设单位根据建设图纸预算的定额数量,按照工程实施进度,陆续交付给施工单位的。但在酒店建设之中,由于设计变更等因素,必然会发生实物工程量和工程成本造价的增减。因此,酒店工程项目的材料数量,必须以最终的[42]工程结算与实际成本为依据进行调整。应进一步强化对采购供应与建设进度衔接环节的控制。酒店投资方应严格按照建设进度计划来编制“材料计划表”，以满足工程实际建设的需要。但是比对材料计划表的实际供应情况后可发现,有时也会出现供应时间滞后和供应数量不足的问题,特别是当某种材料在市场供不应求的时候,更是难以避免。因此,应该充分利用材料计划,将各项材料的供应时间和供应数量详细记录在“材料计划表”上,通过实际进料量与材料计划数额的对比,来检查材料供应和具体建设相互衔43 第四章三亚市五星级酒店工程建设各阶段影响成本控制的因素接的程度,以及因工程材料供应脱节而导致的对建设进度的影响。②现实的材料价格控制情况酒店项目工程建设所需原材料的价格由采购部在实际的采购中进行买价的控制。价格的变动大体上是由市场供求引发的,但应提前和供应商进行严格的交涉,编制合格供应商名册。采购阶段,必须选取性价比最优的供应商,履行货比三家的原则,争取实现最低价成本购进。除此之外,材料部门对不同项目所需的物资可以分批采购,以降低买入价格。在三亚市部分五星级酒店工程的构建过程中，根据环境就近采购材料,选取最实惠的运输方式,从而进一步降低材料成本。此外，酒店工程建设的材料损耗控制要求建设现场的工作人员及时按照要求办理好[43]交付,确保材料成本的计算准确无误。②材料具体用量的控制为确保在符合工程设计标准和质量要求的基础上,酒店建设部门应合理和节约使用材料,通过定额定标管理、计量计价管理等方式和建设构建的质量管理,尽量防止因为返工而导致一些材料或者物质的消耗。对于包含损耗一定量的材料,酒店工程项目应以损耗定额为根本,贯彻适当的规定数额的政策。各个项目工序材料只可以在一定程度的限额内分时期分阶段领取,对于要超过限量额度的,要先调查清楚缘由,经过规定的审批程序才能领取材料。对于无消耗量的限定额度材料,应贯彻控制计划和指标管理的方针。通过实际长期的损耗,结合当月耗材状况和环保原则,制定相关的领取标准,并且根据标准核发材料,凡是超过定额的材料,必须经过上级的批准才能取用。此外，为精确实际的材料使用成本,保证材料的消耗控制在预设总量之内,在材料领用时,各监督员要登记好数量等相关信息,确定用料没有问题。此外，在材料实际使用过程中,对零星或小型材料如螺丝钉、钢丝等采用金钱取代实物,控制承包管理的方法。其相关方式是把按月根据酒店核算后得出的相关数据折算成现金金额,于定期分发给各个承包单位,一次包尽,承包方需要其他材料时,需要从原材料管理处购买,超出限定额的由承包方自负,[44]剩余的部分由承包方所得。（2）控制现场设施的配置与规模酒店建设单位暂时性的设备使用费是工程实际成本的一个关键点。在酒店项目建设管理中,从减少建设成本的角度,有硬性手段和软性手段,所谓硬性手段指提高建设管理技术方法,运用建设工程的手段,结合建设进度改进设计阶段出现的问题,并且合理优化建设时期暂时性的设施使用,调整建设模式,整合固定建设成本的支出。软性手段是指根据提高管理水平,防止铺张浪费以此提高利用率等减少建设现场建筑材料和劳动力的损耗。当中建设的总体成本是由固定的和变动的两方面成本构成。由此可见,假如建设单位在一定时间内的建设完成量相同,44 第四章三亚市五星级酒店工程建设各阶段影响成本控制的因素如果将成本提升,则工程造价可能会增加,而一定成本的多少和业主方在实际情况建设的各种暂时性设施的多少,建设机械使用的花费,建设管理人员的薪水等紧密相关。为了实现实际建设时暂时性设备使用的完善,应按照详细的建设规划进行,在确保计划的时期内建设效率要求标准的基础上,尽量安排全项目建设的[45]均衡,以适当减小建设的模式,优化各方面建设设备的使用情况。（3）控制建设方现场机械设备使用情况适当控制机械设施对建设工程成本项目及其控制具有举足轻重的作用,特别是高层的建设。据三亚市某些五星级酒店建设工程的统计,主要是地面以上的高层建设总费用中,机械设备的运送费用约占7%~11%。建设队要根据工程的各自需要挑选起重的大型运输器械,要选取建设对规定确定运用哪种合适的起重运输统一设备。因为，各种起重器械设备是有各自不同的特点和用途,在确定选取何种建设形式时,首当其冲的应根据建设的需要进行考虑,同时还要考虑到成本和经济效益的高低。4.4酒店工程建设项目超出计划部分原因分析（1）项目工期酒店建设工程项目直接成本与项目建设工期紧密相连。建设周期短，会因为急于按时完工而导致直接成本增加；相反，建设周期长，工程直接成本也会降低。在分析工程工期和工程成本时，工期延误易造成酒店利润损失，酒店利润损失是由于工期超过最佳期限之后产生了额外的工程成本而导致项目收益的减少。科学的“工期－成本抉择模型”充分体现成本与工程工期之间的内在联系，完善了最[46]低工程成本和项目最佳工期的制定标准。（2）材料管理酒店项目建设工程的材料管理成本分别受建设工程中消耗和数量与价格方面的影响。其中消耗为主要因素，因为对其进行有效而且科学的控制，消耗与占用数量可以得到很好的把握。价格为次要因素，因为价格主要是市场供求的影响，这个因素相对而言具有不可控性。（3）质量管理酒店建设工程质量是酒店能否符合国家以及合同的特定要求与标准。工程质量与工程成本成正比，建设项目质量越高，则建设成本也越高。此外，一个项目的建设就是建设质量的铸就，为保证项目质量达到既定标准，建设质量形成过程45 第四章三亚市五星级酒店工程建设各阶段影响成本控制的因素还必须做好以下工作：一是各建设项目工程的最终的考核工作，二是工程质量低[47]劣的补救工作。由于这些工作都需要消耗资源，从而导致质量成本的增加。（4）项目管理水平酒店建设项目管理水平对项目成本有决定性影响。主要体现在以下几点：①酒店建设项目管理水平高低将影响酒店建设项目最低工程成本和最佳工期最优化配置。②高水平的建设项目管理能合理分配酒店建设项目耗用资源，以期达到数量使用最少、价格最低、效果最好的目标。③高水平的建设项目管理能减少工程质量低劣而引起的成本损失，能科学合理的制定五星级酒店工程质量标准，减少建设直接成本和由于工程质量低劣而产生的补救成本。④高水平的建设项目管理水平会对建设的技术、成本等方面做到层层把关，对项目的增减需要签证进行审核和优化，对建设项目的变更能够立即确定标准，项目增项时能够及时的找酒店业主办理工程签证，有利于实现建设成本的最大安排。综上所述，酒店工程建设项目的管理水平高低将决定酒店建设项目的工期、资源消耗的数量和价格、质量和范围等相关因素是否有助于建设成本的控制。酒店只有通过有效的控制，才可以很好地进行最终的成本控制；反之，效率低下、管理秩序乱，无法将以上四要素的最劣化组合应用于整个酒店建设项目过程，这不仅会使建设成本大幅度增加，还可能导致项目的失败。46 第五章三亚市五星级酒店工程各阶段成本控制对策第五章三亚市五星级酒店工程各阶段成本控制对策5.1酒店工程建设五个阶段时期成本控制建议措施5.1.1决策阶段对酒店项目建设的成本控制关键是在工程建设的初期决策。在酒店建设项目的决策阶段，所要建设的各个项目、决策计划都对建设项目的成本和酒店项目建成后的盈利起着起关键作用，在酒店建设项目的成本控制中占据重要地位。据相关数据研究，决策计划和设计时期对建设成本的影响可能性高达40%～80%。（1）要仔细做好酒店建设的可行性分析一个新的酒店建设项目在策划书得到了批准后，要由整体的社会经济的长期发展方向和所处地域的经济发展所决定，对要投资建设的酒店项目是不是有高新的技术，是不是有较高的合理性和可行性，是不是可以实现盈利等，以及投资成本的来源方面都要实行全方位的研究和分析。（2）做好总体的规划总体的规划是对酒店项目业主进行建设所有设施的图纸，必须符合酒店建设项目业主使用功能和所在城市的发展规划，是一项极其综合的工作。必须交由有经验丰富的专家进行精心统筹安排。一经确定，就将指导各个建设单位进行具体的相关布局和建设。5.1.2设计阶段设计阶段是酒店建设项目成本控制的一个重点。虽然设计成本在整体的酒店建设成本费用中占的比例较小，通常占到总成本的的3．5％～4％，但对于建设工程的总成本的影响可以高达80％甚至以上。但在酒店项目的设计中，存在不少设计者过于偏重文化的突出导致任意提高设计的标准，对成本上的考虑几乎忘却，进而不能够很好地对酒店建设项目的成本进行很有效地把握。所以，设计阶段在酒店项目建设的成本控制中有极其重要的影响。（1）进行招标选用设计方案和设计单位实行设计方案与经济成本相统一的招标形式，由多家设计单位参与竞选，组织专家组进行评定，确保选出合适的设计方，同时也促进设计方在酒店建设的整体规划上可以开拓创新，并大大减少建设的成本。（2）运用合同有效控制成本47 第五章三亚市五星级酒店工程各阶段成本控制对策就当前设计方成本观念差，设计规划随意变更的情况，必须在设计的合同上增加变更及费用上限的条款进行约束，比如说设计的变更导致成本费用超出原定建设成本价的某一比例(如3％)时，必须进行一定数额的设计费用扣除。这是对促进规范设计和工程总量与成本等各方面达到平衡的一种有力举措。只有在设计阶段完全落实好酒店项目建设的成本控制，才能确保酒店工程建设成本控制目标的达成。5.1.3招标阶段在对于酒店建设成本的控制方面，经过一系列的调查研究和分析，我们总结出了以下几个点：（1）酒店建设招标过程中的成本控制招标投标包含了机械设备、材料等的招投标和施工的招投标。通过实行招投标，有利于双方更好地了解对方，从而作出选择，使建设成本价格更加符合业主方的需求，从而可以控制建设的成本造价。业主方通过招投标来确定施工的单位以及材料的供应商，对酒店建设的投资以及建设的质量和进度都是非常关键。在招标时期的成本控制，业主应做到以下几个方面：①招标工作要以公平、公开、公正的原则进行。招标前，要严格审查竞标单位的各项信息和能力，在必要时还需进行实地的考察，从而有效避免“企业转包”等不良情况的发生，这是对酒店业主方非常不利的。②性价比最优者中标。作为酒店业主方，应避免只想寻绝对的低价标，从而避免投标的单位故意报低成本价进行恶意的投标。所谓性价比最优就是在确保建设质量和建设工期在规划内的大前提下的合理低价。③切实做好“三标”（开、评、定标）工作。第一要严格按照法定的程序来进行，评标要以公平、公正为基准，同时招标人要采取有力的措施确保评标工作在完全保密下完成，不得有非法干预的情况发生，否则将会影响评标的过程甚至结果。（2）签订好合同对所签订合同中所涉及到的一些费用支出，比如价款的结算形式或者违约的处置方法等，都要有明确的注明。签订合同的时候，对就文件和设计中模糊不清楚的内容，要进行谈判，力求得到最为合理且低价合约。同时，要写明保险和建设担保等可能发生意外的控制方式，使风险能够得到合理的规避，进而提升成本控制成效。建设担保和保险是降低风险和解决纠纷的一种有力手段。48 第五章三亚市五星级酒店工程各阶段成本控制对策5.1.4施工阶段施工阶段是整个酒店项目建设投资中成本投入最多的时期，是所有工作的重中之重，是对计划合同的具体实施。加强对施工阶段的成本控制就是要加强其履行合同的管理。施工时期成本控制方面主要应该做到以下几点：（1）调整好工期变更和合同成本的关系作为业主投资方要能够做到事先把好每一关，严格对建设的项目实行实时的监控，及时地核算出各项变更所产生的支出对总成本影响，同时也要尽可能少地保证变更的发生。当必须发生变更时，要尽快执行，施工承包单位也要相应地尽快落实，避免因拖延而产生不必要的成本上升。（2）认真抓好施工过程的管理，从而减少事后的索赔施工阶段成本控制的关键是对施工索赔进行有力的管理。就目前施工承包单位经常采取的低价中标后再进行索赔盈利的方式竞得项目。索赔要以合同为基准，假如索赔不能得到快速地解决，将会给双方都带来不利的影响，也会大大增加建设的成本投资。处理索赔一定要以合理为准则，在事先做好审批关，从而减少不必要发生的索赔。此外，业主方还可以对施工承包单位和材料供应商对于合同条款违约而提出反索赔，这样可以使得成本得到一定地控制。（3）在技术和其他方面控制成本造价在做好了主要的技术基础上，要广泛采用高新材料和先进的工艺等，从各个方面控制酒店建设项目的成本。根据一组数据显示，材料费通常可以占到总成本的60％左右。因而先进工艺和高新材料的使用和开发可以有力地保证提高效率和缩短建设周期。同时要严格管理现场的经费和其他费用，比如绿化补偿费或者其他补偿费用等等。对于较为大宗的机械设备可以通过订立合同后要求供应方提供，从而降低一些成本的花销。此外要加强材料堆放现场的管理，避免不必要的搬运和损耗而造成的成本上升。5.1.5竣工验收阶段竣工验收阶段是酒店建设成本控制工作的最后一个阶段。在这个阶段，要根据合同、预算等认真仔细核实建设成本投入资金。同时以政策为基准，核实项目建设量，落实其他费用，确保审核后的成本能够真正体现酒店项目的实际造价。总而言之，要从技术、成本、合同等各方面全方位采取有力的措施，才能保证酒店项目建设成本的控制，同时也要在建设的各个阶段采取切实高效的措施和方法，以确保最终成本的控制能够有令人满意的成效。49 第五章三亚市五星级酒店工程各阶段成本控制对策5.2酒店工程建设成本控制前后比较分析表5—1控制前后费用一览项目控制前（亿元）控制后（亿元）对比（亿元）前期成本8.8437.988-0.855建筑安装成本10.5219.881-0.64项目管理费用0.5810.534-0.047基本预备费1.5961.553-0.043总投资成本21.54119.956-1.585在整个酒店工程的建设中，实际的投资成本远远比计划的要低，这其中离不开全过程的成本控制。由上表可以看出：在前期成本方面，总共节省了0.855亿元，占总投资的3.97%，占总节省的53.94%；而在建筑安装成本方面，则是节省了0.64亿元，占总投资的2.97%，占总节省的40.38%；在项目管理费用方面，节省了0.047亿元，占总投资的0.22%，占总节省的2.97%；基本预备费用则节省了0.043亿元，占总投资的0.2%，占总节省的2.71%。整个酒店总投资21.541亿元，经过成本控制后实际投资为19.956亿元，总计节省了1.585亿元，实际投资为计划投资的92.64%，节约了7.36%的投入资金。5.3酒店工程建设后期及维护成本控制（1）工程建设时期结算资料要保存完整在酒店建设项目质量达到标准时,应让业主方工程管理部门进行各方面的验收，如工程、预算、设计、质量、监管部门等进行检验，并通过质量控制部门进行监督验收。存在工程的结算数据不全面及补漏，譬如建设工程完工验收不达标准就上报核算。拥有全面的建设数据是进行核算的基础，同时未对全面的建设材料进行全面细化的说明,容易造成建设部门和投资方之间观念不同，产生纠纷。（2）完善后期结算的体制,划清合同条款规定50 第五章三亚市五星级酒店工程各阶段成本控制对策在各种建设工程的招标和建设合同的订立过程中，工程的规划总额、账目的核算方法、定额单价与具体实物之间的不同、特定合同的含义、一方造价承包的含义等等相关建设工程报价的承包手段规定不规范。（3）及时能做好反索赔工作对于酒店建设核算时期的反索赔工作，缺乏足够相关的资料。支持的文件资料具体包括往来交流文件、建设过程信息的采集和研究等各方面工作。有些工作忽视了监理确认的这个重要程序，如现场签证缺少必要的数据支持、取证、告知、报价及审核等。存在签证的随意性大,不按照合同的约定,缺乏相关的技术论证,滥用签证形式处理工程变更等问题。应进一步完善和管理一些建设单位的违约责任条款。（4）保修服务阶段的成本管理及时到位,责任分摊要清晰海南省三亚市五星级酒店建设工程竣工后,相关部分未落实到位，联合内部预验收趋于形式化,譬如工程出现问题,《整改通知单》没有专人监督检查整改工程的过程及总结结果。对于整改期间产生的费用，责任划分不具体。作为承包方与工程投资方签订的工程合同《建设工程质量的保修说明书》是必不可少的一部分,特别条款的签订需进一步健全。属于乙方工程质量保修责任的范围是指凡是由乙方造成的各种质量上的问题或是其他的漏洞和因为乙方维修导致业主一些不应有的损失；不在乙方保修的范围内则乙方不承担责任,然而经过双方约定由乙方建设的,乙方必须参与维修,所产生的费用由造成责任的一方承担。若是保修的金额支付完成而仍旧没有完成维修工作的现象，需提高日常的酒店管理水平工作效率。51 第六章总结与展望第六章总结与展望6.1总结在我国经济政策、经济环境和市场竞争以及行业本身的特点等各种相关因素的日益影响下，酒店在建设时期普遍存在管理力度不到位，控制手段不全面的现象。然而市场的开放，国外实力强大的建设大军接踵而来，国内外市场对酒店管理的规范化程度越来越严格。酒店的成本管理与控制手段成为抵御内外压力的重要保障，酒店才能找到持续发展空间。本文旨在进行海南省三亚市五星级酒店建设成本控制现状分析的同时，找出酒店建设成本控制方面存在的漏洞和缺陷，通过分析酒店建设的现实情况，提出解决方案，建立机制，从而加强酒店对成本控制的能力，落实酒店成本控制能力的提升，有助于加强酒店的市场竞争力，促进酒店在市场竞争中取得成本优势，同时也通过对本文的研究，使酒店重视建设成本控制，转变对酒店建设成本控制的观念。酒店建设项目的成本控制环节是建设项目管理的核心。所以，从建设项目管理全过程的建设项目成本控制过程贯穿于项目的起点和终点。酒店的整个建设项目工程管理的各个环节都必须进行建设项目的成本管理工作，有效的落实目标管理以及建设项目全过程管理工作，着重提高对工程项目的事前管理、事中管理和事后管理项目全过程控制，最终实现项目成本管理和项目管理的全面改善。鉴于规范化的项目成本控制组织、制度化的成本控制和项目管理机制，酒店建设工程项目成本控制和项目管理的相关方案在整个管理体系中有着举足轻重的地位。酒店建设项目成本控制的核心关键是建设项目的具体措施和实施过程的各个环节实施。通过之前关于对酒店建设项目成本基础理论的研究，我们了解到了酒店建设项目成本控制的内容主要有预测建设项目的成本、制定建设项目成本的方案、相关的项目成本的控制和管理、进行项目成本的核算和分析，从而实现项目成本计划执行情况的考核等内容。所以，立基于这些成本控制的内容，海南省三亚市五星级酒店建设成本也应该是按照此内容来进行的。由于传统的酒店项目建设成本控制过程中缺乏一套规范化、制度化、科学化的成本控制体系和流程，同时缺乏有效的指引，造成酒店建设项目成本控制阶段出现诸多缺陷和不足。酒店建设项目需建立一套健全和优化项目成本控制流程，综合利用各种成本管理活动和行为，全面研究和分析成本信息，切实地促进项目成本的改进。只有加强对酒店建设成本的预测，计划、监督和管理，按规则做好建设成本的最终计算、分析以及考核等程序化工作，才能52 第六章总结与展望确保酒店建设项目的每一程序中的每一环节都能够在建设成本目标之内顺利实现，将建设项目的实际成本维持在建设目标成本范围之内，并且能够在确保建设工程的质量、进度以及安全等基础上尽最大可能的降低建设成本。6.2展望（1）在我国科学信息技术不断发展的前提下，五星级酒店建设项目成本管理发展的必然结果是信息化建设。为了实现更加优良的项目成本管理，海南省三亚市酒店建设项目成本管理必将与科学信息技术紧密的结合起来。（2）五星级酒店建设项目成本管理的关键是动态全过程管理。然而动态全过程管理很难完全实施，那是因为酒店建设项目成本管理的复杂性、系统性、滞后性等不确定因素。只有坚定成本控制的理念，严格执行计划，长此以往，才能有效地提高项目成本管理的科学性，提高项目管理的灵活性，从而保证动态全过程管理的稳定性和可操作性。（3）本文通过对国内外酒店建设工程项目成本控制的方法和措施进行一系列的深究，将海南省三亚市五星级酒店建设项目现有的成本控制方式与最新方法相结合，探索出了一套适合海南省三亚市五星级酒店建设项目最优成本控制方案。通过对优秀的酒店项目建设成本控制方案和计划的研究，吸取该优势和新颖的优点，除去该劣势和不合理的缺点，从而提升自身价值，这是促进酒店建设项目成本控制方案优化和组织流程优化的基本原则，也是应该长期坚持的策略。53 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致谢致谢经过仔细的数据搜集与认真的调研分析，我完成了这篇为我研究生学习阶段画上圆满句号的毕业论文。在写论文的过程当中，我亲莅三亚市几个著名的五星级酒店，对酒店工程建设项目成本控制方法更为透彻的研究，更是在导师的耐心指引与循循教导下,学到了更为实用的酒店工程统筹技术与项目成本控制方法。本论文在选题、结构的安排、提纲的拟定和撰写、修改、定稿的过程中都得到了我的导师——何桢教授的悉心、细致的指导和审阅。何桢教授严谨的治学态度、执着的敬业精神和在学习中对我们的严格要求，让我受益终生。在此我向导师致以崇高的敬意与最诚挚的感谢！衷心地感谢各位授课教师，感谢论文评阅专家和答辩委员。张忠会2015年4月56 －：ｍ＇為龜天津大学非全日制专业学位硕±学位论文－－、．，？？．＿．ｊ、．广．＇．＿．？：＇击＿＿ｒｔ－－ｓ．■．ｋＰ．．’ｉｌｉｉｌＩ＊２８１１２０９１１８＊'