浅议房地产开发项目设计阶段成本控制

'浅议房地产开发项目设计阶段成本控制　　摘要伴随着全球经济一体化和我国加入WTO过渡期的结束，中国建筑市场将全面实施开放政策，具有中国特色的住宅开发建设项目正面临一场新的革命。成片开发的住宅小区面临着从规划设计、建筑设计、户型设计、建材选用、特别是新型建材的选用，到功能和质量等方面的要求越来越高。倡导以人为本、充分体现人性化，科学进行品牌定位，从而提高住宅的品位。做为房地产开发企业，首要的要求是工期短，投资效益好。针对房地产企业的这些情况，必须对项目投资实施全过程有效的成本控制，从组织、技术、经济、合同与信息方面，挖掘潜力，降低成本，提高投资效益和社会效益。现结合自己的工作经验，对影响工程造价比较大的设计阶段工程造价控制，发表一点拙见，和广大同一起研究探讨。关键词：工程造价设计方案中图分类号：TU723文献标识码：A文章编号：1以设计阶段为重点的工程造价前期控制7 设计阶段是房地产项目成本控制的关键和重点。工程设计对于拟建项目的工程质量、建设周期、工程造价以及建成后能否获得较好的经济效果起着决定性的作用。据有关专家分析，设计费一般只相当于寿命费用的1%以下，但是它对工程造价的影响程度却达到75%以上。当一个工程项目的初步设计确定以后，大到工程规模、建设规划、结构形式和建筑标准，小到建筑用料、构件配件和设备的种类型号及数量基本上被决定了，工程项目投资方案也基本定型。由此可见，设计质量的好坏直接影响建设总费用的多少及建设周期的长短，直接决定人力物力和财力的多少，科学合理的设计，可降低工程造价10~20%。但在实际工作中，不少设计人员重技术及结构，而不过多的考虑投资，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。积极开展设计招标，择优选择设计单位。房地产开发企业应积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，采取多家竞标，由专家评定小组采用科学的方法,按照经济、适用、美观的原则，以及技术先进、功能全面、结构合理、安全适用、满足建设节能及环境等要求，综合评定各设计方案优劣，选出好的设计单位，这样可促进设计单位在项目总体布局、建筑造型、使用功能等方面开拓创新，在降低工程造价上下功夫，从而达到节约投资的目的。运用价值工程的理论来优化设计方案。7 同一个建设项目，不同的设计方案，就会产生不同的工程造价。设计人员与造价师共同参与价值工程，就可以避免在设计过程中只重视功能而忽视成本的倾向，在明确功能的前提下，发挥设计人员的创造精神，提出各种实现功能的方案，从中选取最合理的方案。这样既保证了用户所需功能的实现，又有效地控制了工程造价。切实推行限额设计，健全设计经济责任制。限额设计是以项目可行性研究报告的批复所确定的建设规模、建设内容、建设标准为依据，在投资估算限额范围内进行工程设计，以提高投资的经济效益。对于房地产开发企业，在有限的资金条件下，通过项目建设实现经济效益，涉及的任务就是合理确定工程标准、规模，确保项目的实施完成，保护房地产开发企业的经济利益。当前普遍存在设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定难度。在整个设计过程中,设计人员与房地产企业的造价管理人员密切配合，即使提高可靠的工程基础资料。依据开发经验和类似工程的投资结算资料，提出有效的设计限额，对某个专业或某一部分突破造价指标，必须分析原因，用设计的办法加以解决。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低成本。2结合实际工作经验，用案例说明如何运用价值工程的理论来优化设计方案7 前面已经对于设计阶段如何控制成本做了理论上的阐述，那么我想最终到底我们怎样在实际工作中真正的能运用理论来联系实际，来达到我们在设计阶段控制成本的目的，所以我用自己在工作当中的实际操作案例来与读者分享。我在公司负责天津金谷大厦与科技金融大厦两个项目的精装修全过程成本控制，这两个项目中金谷大厦项目属于津湾广场重点项目，精装修设计标准要比科技金融大厦要高。以下我将分别就这两个项目在设计阶段的方案优化案例与大家分享。2.1首先，金谷大厦这个项目总建筑面积105416平方米，地下4层，共33609平方米，地上分A、B、C三座楼，其中A座33层，54449平方米，B座8层，13582平方米，C座6层，3776平方米。这里我主要讲的是A座的精装修，因为BC座为毛坯交房。我公司委托北京一家设计资历较深的某装饰工程设计公司来承担这两个工程的精装修设计，在收到方案设计图纸后，我与技术部门共同对设计方案进行审核，在审核过程中我们发现图纸有以下几方面可进行方案优化：大堂电梯厅上用方管外包紫铜做装饰，紫铜设计厚度为2mm厚。此厚度过厚，而且紫铜板主材及加工价格比较高，材料使用上不经济。优化方案：我们决定采用1.2mm厚紫铜板，因为内部使用方管骨架，所以使用1.2mm厚紫铜板即可满足设计要求。此项单价可一平米减少655.2元（综合单价），造价总共可减少47000元。7 首层及标准层卫生间小便器隔断设计高度为通顶高度，即首层为3.5米高，标准层为3米高，由于此项玻璃隔断的边框也是采用紫铜板，在高度方面我们做了些调整优化方案：首层玻璃隔断的高度不变还是3.5米高，但是标准层玻璃隔断的高度我们调整为1.6米高，玻璃隔断下增加300mm高银白龙石材地台。实际施工效果很好，不影响实际使用，该项造价总共可减少53500元。首层及标准层轻钢龙骨石膏板吊顶原设计为轻钢龙骨、单层18mm厚大芯板基层、单层9mm厚石膏板面层、外刷一底三度乳胶漆。除大堂顶面有造型吊顶或者有悬挑灯槽外，其余部位使用大芯板做基层实属没有必要。优化方案：首层大堂除有造型及有灯槽处外，其余部位均可采用轻钢龙骨双层9mm厚石膏板、外刷一底三度乳胶漆。标准层走道吊顶方案同上。此项造价可减少98227元。以上三点为在金谷大厦精装修设计方案优化方面的典型案例，现精装修工程已完工，方案实施效果很好。2.2科技金融大厦这个项目总建筑面积72961.17平方米。地上36层，共58170平方米；地下2层，共14791.17平方米。科技金融大厦1-25层设计用途为办公使用，27层-36层为4.6米高LOFT酒店式公寓，由于酒店式公寓为精装修交房，而且涉及材料种类及工序比较多，所以在这里我主要列举一下公寓内精装修方案设计图纸中的方案优化：7 公寓二层钢结构上原设计为双层18mm厚大芯板，由于公寓二层日常生活中并不是主要活动的空间，所以可以不用双层大芯板。解决方案：可将双层18mm厚大芯板改为单层15mm厚竹胶板，竹胶板上再铺实木复合地板，不影响正常生活使用。此项造价可减少161139元。2.2.2公寓首层钢结构下原设计石膏板吊顶为轻钢龙骨双层9mm厚石膏板吊顶，此处吊顶上并无设备管道不涉及今后上人维修管道的问题，所以不需双层石膏板。解决方案：可将方案改为钢结构下用轻钢龙骨单层9mm厚石膏板吊顶，一底三度乳胶漆。这样也不影响顶棚内筒灯的穿管布线，此项方案优化减少造价67000元。2.2.3公寓二层钢结构原设计为12#槽钢，参照其他地产项目类似设计及施工经验，可不用12#槽钢。解决方案：在满足设计要求的前提下，可用10#槽钢代替12#槽钢，这样用钢量减少了20.695t，造价减少202852.6元。7 以上两个项目的合理化建议的方案最终都被采纳实施，并且取得了一定的效果及效益，也许对于一名造价专业人员以上节约的造价占总建设造价的比例并不高，但是试想一下一个项目的建成需要很多专业的配合，如果负责各个专业的造价人员都能以成本优化的原则来审核每个施工方案，那必定会实现成本节约的目的，增加投资收益。3小结总之，项目成本控制涉及到工程建设的诸多方面，它与工程建设的全过程中每个环节紧密相连，控制项目成本不仅是领导者和工程技术人员的职责，而且是每一位工程建设参与者份内之事。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。也只有这样，房地产项目投资才能真正可控，管理才会出效益。参考文献[1]袁建新，迟晓明《施工图预算与工程造价控制》，中国建筑工业出版社，2011[2]李露梅.工程建设项目设计阶段工程造价控制研究[D].天津工业大学,2008,(09).[3]王瑞霞.建设项目工程造价全过程管理方法探讨[D].西安理工大学,2007,(06)7'