浅谈如何控制好房地产开发成本控制

'浅谈如何控制好房地产开发成本控制　　摘要：近年来，房地产业经营环境急剧变化，竞争日趋激烈。开发商单纯依靠简单的战术措施已难以保证在激烈地竞争中维持长久的竞争力。细节决定成败，因此很多企业开发销售价格的竞争，其优势是提高企业内部的成本控制，提高企业核心竞争力已成为房地产业迫切需要解决的问题，许多综合实力较强的房地产开发商都把打造企业成本管理与控制作为提升自身竞争力的重要手段。关键词：房地产开发；成本控制；方法中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1006-4311（2014）04-0082-020引言5 中国房地产发展有二十余年，市场竞争不断加剧，行业不断完善和规范，房地产的高投资高回报的时代一去不复返。房产开发商最求利润最大化，这就要求从成本控制上作为切入点，提高房产开发的利润空间。细节决定成败，企业开发销售价格的竞争，其优势所在提高企业内部的成本控制，提高企业核心竞争力已经是很多房地产行业迫切需要解决的问题，很多综合实力较强的房地长开发商都把打造企业成本管理与控制作为提升自身竞争力的重要手段之一。为了不被新时期的竞争所淘汰，很多开发商认为只有自身具备成本优势才能提高核心竞争力。1房地产开发项目成本的组成及控制方法一般房地产开发项目成本费用主要包括；土地费用、前期工程费、房屋开发费用、管理费用、销售费用、财务费用、税费以及其他费用。针对房地产开发项目的组成分析，项目开发成本可以分为七个部分，即项目开发成本可控费用前期工程费、房屋开发费、管理费、销售费用、财务费用，不可控成本费用土地费用、税费。要在可控成本上细化管理、尽可能减少开发成本。下面我在可控费用上探讨一下成本控制的方法与重点：1.1房屋开发费用中占的比重比较大是项目的建安成本。建安成本控制主要体现在以下几个阶段：1.1.1可行性研究阶段就需要我们控制好投资估算，认真做好可研阶的详细的投资估算，投资估算误差控制在5%-10%之内，在工程建设投资估算资金的时候需要准确估算项目资金，以便能更好的筹措资金，对工程设计招标，需要为工程限额设计提供可靠的依据等。而我们以往有的工程可研阶段，投资估算做的比较粗，造成了以后不可收拾的局面：概算超估算，预算超概算的现象。因此这个阶段要求工作做细，不能以偏概全，多做市场调查，设备多询价。投资估算的误差做的越小越好。1.1.25 设计阶段是成本控制的重中之重，所以设计费用是开发项目全过程费用中占比相对较小的，所以有开发总成本的1.5-2%，但对工程造价的影响却能达到75%以上。俗话说的好：设计一条线，造价千千万。为了做好工程阶段的成本控制，就需要从以下几个方面进行考虑：招标的时候采用设计招标，选择最优方案；多借鉴已完成工程的经济参数，让设计达到性价比最好的效果；重点我们考虑的是如何优化设计方案，进行限额设计，为了加强设计图纸的会查与审查工作，就需要完善更好的奖罚制度。1.1.3招标阶段对开发项目成本控制非常重要，通过招标来选择出各方面能力较强的施工单位，确定合理的合同价格、做到优质价廉，以此达到理想的招标效果。1.1.4施工阶段主要是房地产在开发项目的时候需要实施的全过程，也是建设项目中资金投入最大的阶段，自己投入占总开发资金的80-90%，施工阶段需要强化施工成本的动态控制。施工阶段成本控制的重点主要有以下几个方面：严格合同管理；控制好现场变更签证，现场的变更签证必须有咨询单位、监理单位、建设方工程师的签字；加强施工管理；开展技术创新，节约成本支出；采取经济措施，控制管理成本；定期发布成本动态报告等。控制好建安成本一大控制点就是材料的控制，建设方代表一定要考察好主要材料，进行价格的把关，时时关注国家政策的调整和主要材料的市场价格信息。5 1.1.5竣工结算阶段是建安成本控制的最后核心，主要从以下几方面控制以下成本：严格按照施工合同进行结算及变更条款、工程预算及费用定额、竣工资料、国家或地方有关的法律法规等，都需要对工程计算进行认真审核，竣工结算要逐项审核法。1.2房地产开发项目的成本的控制第二方面是财务方面的控制，财务费用占的成本比例不小。搞好销售策划，及时回笼资金，减少财务费用的支出。做好项目的融资，多渠道筹集建设资金，缩短开发周期，这些方式都能减少成本开发、增加利润空间。1.3房地产开发项目的成本控制方法1.3.1实施全过程成本控制房地产成本控制贯穿于整个房地产项目开发的全过程，为了防止片面性的发生，就需要严格控制建设成本，避免忽视因为科研阶段的设计成本的控制。因此设计阶段又是房地产开发企业成本控制的重点。1.3.2全面采取综合成本控制成本目标管理一般都是有质量目标、进度目标、投资成本目标、安全目标等与现场协调管理、资源消耗相结合的综合考虑的目标，因此不是孤立的。而在成本控制过程中，我们除了综合考虑到房地产开发企业的整体利益外，就需要平衡各目标的实现。1.3.3建立动态成本控制制度5 房地产企业的成本管理，只要是通过对投资估算、概算、施工图预算、合同执行的管理计算出动态成本的，并且能够找出偏差，形成较动态成本与目标成本，采取措施纠正偏差后，最终达到成本控制目的。为了控制好整个项目成本，房地产企业需要从每个成本支出的时间段开始，分步骤分阶段实施控制每个项目工程的小工程。2小结房地项目开发成本管理控制，是一个多阶段的、动态的复杂过程，为了做好房地产开发项目的管理与成本控制，我们必须要树立企业的陈本意识，做好开发过程各个环节的管理控制工作，建立一套完善的成本运行体系，这样才能在竞争中立于不败之地，并为企业赢取较大的利润空间。参考文献：[1]杨娥，苏卫国.道路建设方案比选中的寿命周期成本分析[J].中外公路，2005（04）.[2]冯伟，论房地产开发项目全面成本管理与控制[J].四川建筑，2005（5）.[3]马建国，房地产开发项目成本控制分析[J].价值工程，2010（9）.[4]喻亚妮.房地产开发项目成本控制研究[D].长安大学，2009.[5]张勇.我国房地产企业开发中的成本控制研究[D].西安建筑科技大学，2010.5'