房地产开发项目成本控制关键节点研究

'房地产开发项目成本控制关键节点研究【摘要】在当前房地产市场收到政府调控政策的大环境下，房地产市场的未来发展已经成为很多人关注的焦点。本文主要就目前在房地产开放项目的成本控制问题进行了较为深入的研究探讨，重点介绍了几个关键控制点，希望能为相关单位提供一些参考。【关键词】房地产开发项目；成本；控制1引言9 过去的十余年间，是中国经济腾飞的阶段，更是中国房地产产业腾飞的时期。无论是基于国家的产业调整还是老百姓的刚性住房需求，中国的房地产业确实创造出了飞速发展的神话，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展的支柱。然而，经过几年盲目的火爆之后，房地产市场的泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性。财政部财科所所长贾康表示，房产税进一步推进的大方向已经明确，在对重庆、上海两地试点情况总结后，将讨论和决定下一步扩大试点的方案。最近以北京、武汉等为代表的城市，修改了普通住宅的认定标准，有可能是否就为区分征收房产税的类别而做准备。社科院在其发布的《房地产蓝皮书》中则建议说，房产税试点要在“十二五”期间应加快向全国推广，宜从量从价综合征收，并作为收入调节的重要手段。从政府层面来说，房地产调控已经是既定不争的事实，那么房地产企业就需要从新认真的对待房地产开发项目，尤其是其成本控制就成为未来房地产企业竞争的根本。虽然在过去的几年中房地产市场展现出了不完善的一面，但是我们有理由相信通过对房地产开发项目成本的控制，我们今后更好地完善这个产业。2现代成本控制理论成本控制是基于成本可控原理，在成本形成过程中，对各项成本活动进行监控，及时发现偏差，采取纠正措施，保证成本目标的实现。这是一个循环往复的动态控制过程。相对于传统成本控制理论，现代成本控制理论在四个方面有明显的进步：9 ①现代产品成本含义比传统产品成品含义更加广泛。传统的产品成本一般只是指产品的制造成本，不包括销售费用和管理费用，这种作法的缺陷是它更适合于销售费用和管理费用占总成本比重较小的企业。而现在的企业面临着竞争日益激烈的市场环境，如果将产品成本简单的理解为制造成本，会导致企业开展的成本控制工作无法达到预期效果。因此，现代产品的成本不仅包括制造成本，还包括产品研发、工艺设计、采购及售后服务等过程产生的成本，它贯穿于产品的整个生命周期。②成本降低途径从成本节约向成本避免转变。传统的成本降低思想是尽可能的节约成本，节约途径主要有：提高产品合格率，提高材料利用率，降低采购成本，降低库存成本，属于降低成本的初级形态。而现代的成本降低思想认为事前预防重于事中控制和事后调整，企业要从战略的、管理的角度来探索成本降低的潜力，避免发生不必要的成本。它需要企业重视产品开发、设计阶段的工作，避免不必要的生产环节，从而达到成本控制目的。③时间管理引入成本决策。在竞争激烈的市场中，技术创新、变革速度越来越快，产品的生命周期越来越短。企业必须能够对市场的变化做出快速反应。投入更多的成本用于缩短研发、工艺设计及生产时间，从而缩短产品上市的时间，这样才能尽快抢占市场，获得更多市场份额。④产品价值最大化转向削减供应商成本和顾客价值最大化。如今制造商、供应商和最终客户之间的协作日益加强，帮助供应商降低成本也许比单纯要求供应商降低价格更有效。做好售后服务、满足客户的需求、并及时掌握客户需求动态，使顾客价值最大化能为企业赢得市场占有率。3房地产开发项目成本控制关键节点3.1投资决策阶段的成本控制9 在开发项目的投资决策阶段，项目建设标准、建设地址、建设规模、项目定位、融资方式等内容均已初步确定，项目决策正确与否，直接关系到项目的成败。正确的项目决策是控制好工程成本的前提，如果项目投资决策阶段决策失误，则后续阶段再有效的成本控制也不能取得满意的成本控制效果。项目投资决策阶段的成本控制对整个开发项目而言，节约投资的可能性最大。3.2设计阶段的成本控制项目投资决策确定以后，设计阶段的成本控制就变得十分重要了。设计阶段对成本的影响首先体现在设计方案直接影响开发项目建设成本。诸如建筑风格的确定、结构方案的选择、建筑材料的选用、施工工艺的选择，以及新材料和新技术的应用等设计内容均对成本有直接影响。“笔下一条线，投资花千万”正是设计阶段对投资具有重大影响的形象体现。因此，项目开发过程中要对设计方案进行多方位经济比选，认真研究、分析和优化，才能更好的控制项目成本。3.3招投标与合同洽商阶段的成本控制9 开发项目的相关法律文本均在招投标与合同的洽商阶段完成，这个阶段的工作质量直接影响项目运作期间的成本控制工作能否顺利开展。为了确保做好招投标工作，首先要进行充分的市场调查分析，建立和完善施工单位、建筑材料、政策法规信息库，为招投标工作储备足够的信息资源。其次，要根据项目的整体施工计划制订详尽的招投标计划，制订招标计划的同时，应明确招标原则，明确界定承包方式、承包范围、支付款办法、分包项目以及甲供材料的范围、方式等主要合同洽商所需条款。招投标工作环节多，为了做好成本控制工作，应建立有力的监控制度，从而避免成本失控。要加强对投标单位的资格审查，充分审查投标单位的经济实力、在行业内的信誉、工作操作能力等，避免不够资格的投标单位扰乱投标环境，给招标工作带来难度，甚至影响开发商做出错误判断。开发项目成本控制在合同管理方面应注意合同的严密性和合同的可操作性。合同的严密性是指为了避免在结算时产生分歧和矛盾，合同条款除了包括正常应明确的条款外，还应着重对设计变更、现场签证计价方法、特殊工艺计价方法、违约的处理方法及可能遇到的风险因素的处理方法等进行明确。合同的可操作性主要体现在承发包双方能够切实执行合同的相关条款。应避免承包方为了承建工程而盲目承诺不可能实现的条款，待合同签订后在执行的过程中遇到困难即找开发商推诿扯皮，严重时甚至消极怠工，影响工程进度以及项目各项计划的实施，对成本控制工作极为不利。3.4施工阶段的成本控制9 开发项目施工阶段的成本控制是在既定的目标成本基础上，在施工生产的动态过程中，对施工各阶段、各部分的成本进行控制，它对项目竣工后的工程决算具有重要影响。开发项目的施工阶段是将设计图纸转化为工程实体的过程，虽然施工阶段节约投资的可能性比较小，但是这一阶段需要投入大量资源，支付大量资金，浪费的可能性很大，容易造成投资的超支。因此施工阶段的成本控制在房地产开发项目的成本控制工作中占有重要地位。施工阶段成本控制的重点工作是加强设计变更和现场签证的监督和管理。在施工阶段，开发企业应该建立适合企业的、严密的、行之有效的设计变更和现场签证管理控制体系，并且明确该体系的操作流程，流程环节中的责任人，责任人的管理权限，流程环节的确认时限，否决及责任追究制度。为了便于施工单位协作配合工作，提高工作效率，为结算打好基础，设计变更及签证管理控制操作体系也应让施工单位明晰。房地产开发项目施工阶段的结算工作具有集中性、大量性、复杂性的特点，为避免结算时产生主观上的错误及客观上的疏忽，使结算工作处于受监控状态，应建立①过程控制。例如：设计变更、现场签证采用“一单一价法”，月月清。②工程结算“二次审核机制”。这样既可加强内部制约，又可减少工作失误。③建立相应的奖惩机制，例如：（工程结算审减率=（送审金额—审核后金额）/送审金额*100%）低于一定比率，则对相应责任人给予奖励，如果工程结算审减率高于一定比率，则对相应责任人给予处罚，从而提高工程结算工作人员的工作效率和积极性，形成良好的成本控制氛围。3.59 营销阶段的成本控制营销阶段成本控制的三个关键点是制定恰当的销售价格策略，控制好广告费用和按照恰当比例计算销售佣金。销售价格策略影响产品的去化速度和公司的利润，涉及相对成本高低的问题，是公司必须高度重视的环节。营销阶段要对项目的环境进行认真深入的调研，对项目的产品进行认真研究。在此基础上对项目的宣传推广工作进行系统的分析，并制订出切实可行的推广策略。同时在广告公司的选择上，要推行招投标机制，开发商要建立完善的广告公司数据库，择优选择广告公司，进而更好的控制广告推广效果和广告费用。对销售人员的管理要从机制上制订出量化的考核办法，让销售人员的销售业绩同销售成本挂起钩来。最后需要指出的是，在营销阶段进行成本控制，一定要杜绝销售人员对客户的不当承诺，以避免开发商在物业服务阶段为销售人员的不当承诺买单，增加项目后期的物业服务成本，进而降低项目利润。3.6员工树立现代成本意识成本意识是现代企业成本管理中一个基本立足点，它要求除企业管理者和参与成本控制的管理人员外，企业全部人员应对成本管理和控制有足够的重视，全员树立成本意识，减少成本无法再降低、企业技术和人员素质低无法降低成本等错误思想的束缚，要使企业全体员工充分认识到成本降低的潜力是无穷无尽的。9 　　企业成本是企业对所控资源的耗用，包括人力、物力、技术和信息等，而这些耗费最终作用在最终产品主，但其起关键作用的耗费主体是企业的所有员工，尽管企业资源耗费在很大程度上取决于企业领导层的决策，取决于产品的设计和流程设计的合理性，但最终的执行还得落实到每个员工身上，员工的责任心、对流程的执行度、操作熟练程度、操作技巧等都直接影响到企业的最终成本，另外产品在技术、功能、外观上的创新虽然可能不会降低其耗费，但有可能增加产品的价值，这也是一种成本节支方式。只有让全员树立起现代成本意识，才能充分调动大家的成本控制意识，才能最大地挖掘企业的成本控制潜力。树立企业全员成本意识不光表现在企业有多少多少成本制度，有多少多少成本控制人员，其根本应将成本效率观念溶入到企业每个员工的血液之中，要使企业每个员工都能自觉自愿地、随时随地为增加产品价值、节省各项耗费着想。4结束语9 有关于房地产开发项目的成本控制并不是什么新鲜的话题，近年来针对这个问题的研究也很多。从目前国务院关于房地产调控的措施和目标来看，房地产业的发展有可能要经历一次重新洗牌，所以谁的资金雄厚，谁能更好的控制住成本都将是今后的努力方向。总之，房地产开发项目的成本控制贯穿于项目开发的全过程，在目前房地产开发企业竞争日益激烈，行业日趋成熟的情况下，更应以严谨务实的态度做好成本控制工作的每个环节，这样才能使企业赢得最大的利润。参考文献[1]李丹.房地产开发项目前期成本控制研究[D].重庆大学.2010.[2]唐轶,代文宇.浅议房地产开发项目的成本控制[J].山西建筑.2008(17)[3]季良玉,王启景.我国房地产开发项目的成本控制[J].企业导报.2011(06)[4]朱静鹏.金融危机下房地产企业的成本控制[J].硅谷.2009(10)9'