某商城二期扩建项目成本控制研究毕业论文

'某商城二期扩建项目成本控制研究毕业论文目录0引言10.1研究背景与意义10.1.1研究背景10.1.2研究意义10.2国内外工程成本控制研究综述30.2.1国外研究现状30.2.2国内研究现状40.3研究内容及技术路线80.3.1研究内容80.3.2研究方法与技术路线80.4主要创新点101工程成本控制理论基础111.1全寿命周期成本控制理论111.1.1全寿命周期成本控制内容111.1.2全寿命周期成本控制原则121.1.3全寿命周期成本控制流程141.2实体零售项目全寿命周期成本构成141.2.1实体零售项目全寿命周期141.2.2实体零售项目全寿命周期成本构成151.3工程项目成本控制方法161.3.1价值工程161.3.2挣值法171.4本章小结19III 2淄博银座商城二期扩建项目建设内容及进度计划202.1项目建设条件与背景202.1.1项目建设背景202.1.2项目建设条件212.2项目建设内容及功能定位212.2.1项目建设内容212.2.2项目功能定位222.3项目建设周期与进度计划232.3.1项目建设周期232.3.2项目建设进度计划232.4本章小结253淄博银座商城二期扩建项目成本构成263.1项目资源需求计划分析263.1.1主要机械需求分析263.1.2主要材料需求分析273.1.3水需求分析283.1.4用电需求分析293.1.5人力资源需求分析313.1.6其他专用性需求分析333.2项目成本计算343.2.1工作结构分解343.2.2扩建项目成本构成363.2.3基于历史数据的扩建项目成本预算383.3本章小结394淄博银座商城二期扩建项目成本控制流程及效果分析404.1基于价值工程法的项目成本控制流程及效果分析404.1.1价值工程法404.1.2项目决策阶段成本控制流程及效果分析414.1.3项目设计阶段成本控制流程及效果分析43III 4.1.4项目招标阶段成本控制流程及效果分析484.2基于挣值法的项目成本控制流程及效果分析504.2.1挣值法504.2.2项目施工建设阶段成本控制流程及效果分析524.2.3项目竣工决算阶段成本控制流程及效果分析554.3本章小结575淄博银座商城二期扩建项目成本控制方案设计585.1项目决策阶段成本控制方案585.1.1项目决策阶段成本控制步骤585.1.2项目决策阶段成本控制措施585.2项目设计阶段成本控制方案595.2.1项目设计阶段成本控制步骤595.2.2项目设计阶段成本控制措施605.3项目招标阶段成本控制方案625.3.1项目招标阶段成本控制步骤625.3.2项目招标阶段成本控制措施625.4项目施工建设阶段成本控制方案635.4.1项目施工建设阶段成本控制步骤635.4.2项目施工建设阶段成本控制措施645.5项目竣工决算阶段成本控制方案655.5.1项目竣工决算阶段成本控制步骤655.5.2项目竣工决算阶段成本控制措施665.6本章小结676结论与展望686.1结论686.2展望68III 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究0引言0.1研究背景与意义0.1.1研究背景改革开放后，商品经济逐步发展，特别是社会主义市场经济地位的确立，为商品零售业的发展提供了广阔的空间，增强了经济发展的动力和活力，提升了居民生活消费水平。进入新世纪，实体零售企业、尤其是全国连锁百强企业，持续多年实现了20%以上的复合增长。2000年至2014年，实体连锁零售企业基本都在以高于全国GDP的增速快速发展。2014年全国城镇消费品零售总额22.63万亿元，同比增长11.8%；全国商品零售总额23.45万亿元，同比增长12.2%；全国网上零售总额2.79万亿元，同比增长49.7%。进入2015年，1-2月份全国百家重点大型实体零售企业零售额累计下降1.0%，同比下降2.5个百分点，为近五年来的最低。2012年至今的三年期间，国内外经济形势复杂多变，实体零售业出现新的发展趋势：电商线上网络销售增长迅速，线下实体零售商调整步伐加快；由于一二线城市竞争区域白热化，线下实体零售商重点在三四线城市扩张；实体零售店成本增加，利润率收缩，扭亏无望的门店关店速度加快；社区便民超市发展空间较大；大型超市竞争压力加大；传统百货店探索转型，商品同质化有望改善。实体零售企业一方面竞争压力加大，另一方面成本费用增加，严重制约着实体零售企业的快速发展。而实体零售企业自建工程的建设成本主要包括工程直接费、间接费、利润和税金，在经营成本中占有较大比重。建筑装饰行业属人员密集型行业，随着我国人口红利减少、居民生活成本增加，工人工资增长已成为刚性需求；近几年国家税收的增加，建筑装饰企业税负日益严重，推高了实体零售店的工程建设成本。0.1.2研究意义在国际经济发展缓慢、国内经济转型升级的背景下，面对网络商店的直接冲击，实体零售企业面临着转型升级，传统的百货店、超市或百货超市复合店竞争力急剧下降，建筑体量大、业态功能多、布局模式新、体验感受好的大型购物中心已经成为实体零售业转型的方向。68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究无论是新建、还是原有百货店扩建形成的购物中心，都存在建设成本高、资金需求量大的实际。业态转型过程中，购物中心建设项目成本控制的目的是：通过解析实体零售店建设项目全寿命周期成本构成，整合实体零售企业资源，提升企业经济效益和社会效益，以提升企业竞争力，提高企业可持续发展能力。主要研究意义有以下几个方面：（1）满足实体零售建设项目成本控制需求实体零售建设项目的成本控制直接影响实体零售商的经济效益，通过成本控制管理以节约经济、社会资源，提升实体零售商的竞争能力。本文以全寿命周期成本理论为支撑，运用价值工程、挣值法等工具，以淄博银座商城二期扩建项目为载体，提出该建设项目成本控制方案，满足建设项目成本控制需要。（2）努力寻找建设项目经济效益与社会效益的平衡点面对线上电商网络销售的挤压，实体零售商竞争压力加大，转型过程中建设的实体零售商店、尤其是购物中心项目贪大图洋，加大了企业成本，给实体零售商店的运营带来沉重的包袱。另一方面，过小的经营面积必然带来经营商品数量少、展示面不足以及功能项目缺失，影响到顾客的消费体验和消费水平的提升。本文试图在项目经济效益与经济效益之间找到平衡点，使得经济效益、社会效益总量最大化。（3）实现实体零售建设项目全寿命周期成本最小化联邦德国曾经对一座办公楼项目30年运营期的全寿命周期总成本组成占比进行了分析：建设成本19%，财务成本39%，运营成本42%[1]。从数据分析中看出，建设成本虽然在全寿命周期中占比最小，但项目建设期短、资金占用集中，且项目建设方案不仅影响着建设成本，在一定程度上也决定着运行成本和财务成本。本文仅就淄博银座二期扩建项目建设期项目成本控制进行研究，其中也充分考虑到如何减少后期运行成本的问题，尽可能使包含运营在内的全寿命周期成本最小化。（4）为实体零售建设项目安全可持续发展提供借鉴本文通过对淄博银座二期扩建项目成本控制进行分析，并提出项目成本控制方案，为银座集团股份有限公司新建、扩建项目提供有益借鉴。0.2国内外工程成本控制研究综述68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究成本控制随着商品生产与交换的产生而产生，随着管理理论的发展而发展。沿着企业内外部环境变化脉络和企业管理思想演进路径，可将成本控制划分为四个阶段：经验管理阶段—科学管理阶段—目标管理阶段—动因管理阶段[2]。成本控制阶段特征见表0-1。表0-1成本控制阶段特征比较比较项目控制阶段经验管理阶段科学管理阶段目标管理阶段动因管理阶段时期20世纪初期以前20世纪初期--20世纪50年代20世纪50年代--20世纪80年代20世纪80年代以后管理理论传统的经济和管理思想科学管理理论目标管理理论战略管理理论成本控制方法分批法、分步法等标准成本法、预算成本法、量本利分析法等目标成本法、责任成本法等作业成本法、全面质量管理、产品生命周期法等成本控制范围产品的直接成本产品成本企业内部价值链成本产品的全寿命周期成本成本控制层次成本核算成本节省成本避免战略性成本构建成本控制重点事后分析事前分析、事中控制和事后分析成本筑入成本动因的管理成本控制主要包括费用控制和生产环节成本控制两部分，控制流程包括：制定成本费用控制标准，建立成本费用标准体系；建立成本费用控制控制的组织体系和责任体系；建立成本费用控制信息反馈系统并进行控制。成本控制的主要方法有：定额法、标准成本法、本量利分析法、线性规划法、价值工程法、目标成本法等[3]。0.2.1国外研究现状“全生命周期成本管理”最早由A.Gordon提出，他在1974年6月发表了《3L概念经济学》，讨论在建筑方案设计时应考虑建造成本和运营维护成本，开启了项目管理全寿命周期成本管理的新纪元[4]。1980年，英国的Orshan在《全寿命周期费用—建筑方案比较的工具》中，提出了项目的初始成本和未来运营成本在建筑方案设计时应给予关注[5]。1999年，美国阿拉斯加州早期教育发展部颁发的《全寿命周期成本分析手册》（第一版），以教育系统学校设施为目标，定义了周期成本的术语，规定了成本计算要求[6]。2002年，美国自然资源保护委员会颁发的《全寿命周期分析准则》，对全寿命周期成本分析的时间选择、正式批准过程、法律需求进行了阐述，制定了全寿命周期成本分析过程和报告的标准格式[7]。200268 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究年，美国联邦航空局在《全寿命周期成本估价手册》中，为了指导联邦航空设施设计，指出利用不确定分析方法，通过以往历史数据的积累和应用，进行设计参数估计，以构建周期成本控制模型[8]。在商业建设工程项目方面，国外主要对商业项目建立全寿命周期成本控制模型，明确计算项目运营后的单位面积能源消耗进行研究。2000年，EvaSterner通过瑞典建筑业全寿命周期成本应用研究，论证了建设项目全寿命周期成本控制的障碍因素、使用项目阶段、参数和计算模型以及结果的正确性，给出了相关建议[9]。2000年，Luaye等对澳大利亚商务办公楼进行了研究，研究表明，商务办公楼的全寿命周期成本包含了初始费用、项目建设时期的建安费用、项目建成后的日常能源消耗费用、办公楼日常运营的其他运营费用以及办公室寿命终止时的拆除费用，并对单位面积年能源消耗进行了分析[10]；2005年，D.Singh,Robert和L.K.Tiong，建立了商业住宅项目全寿命周期成本分析框架，构建了商业住宅项目的成本控制模型，得出优化方案可有效降低项目全寿命周期成本的结论[11]。1967年12月，美国国防部发布“项目成本/进度控制系统标准”，将挣得值理论运用到政府采购项目中。1998年，美国西佛罗里达大学的Christensen提出“挣得值”是一个变量的概念，项目已完成的工作量和计划要完成的工作量，可以通过“挣得值”进行描述和分析[12]。2003年，EL.哈里森提出了以挣得值为分析基础的可以被项目管理者使用的新绩效分析形式，这是被实践证明的目前最有效的项目成本/工程进度控制系统方法[13]。通过以上文献可以看出，国外非常重视建设项目全寿命周期成本控制，并采用挣得值法进行建设项目进度-计划绩效分析。40多年来，完善了全寿命周期成本分析过程和报告的标准格式，积累了大量的历史数据，建立了很多全寿命周期分析模型，论证了项目全寿命周期成本控制的障碍因素，通过分析提出了多种解决方案。但由于国内外经济、文化、法律、人文环境等的差异，譬如挣值法是美国针对大型国防项目而开发，没有针对我国工程建设项目特点的具体操作步骤，且国内历史数据积累较少、劳动用工造成挣值法运用差异等，造成国外理论和实践对国内项目管理指导的不足，需要国内研究者与项目管理各方参与者共同努力，继续研究和实践、总结。0.2.2国内研究现状20世纪80年代初，全寿命周期成本控制理论引入我国，多用于我国海军、空军、第二炮兵部队。全寿命周期管理于1983年云南鲁布革水电站项目得到真正意义上的应用。198968 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究年，中国设备管理协会依托海军工程大学组建设备寿命周期费用委员会，进行全寿命周期成本控制理论方法应用研究。1991年6月，由中国优选法统筹法与经济数学研究会发起成立了中国项目管理委员会（PMRC），挂靠在西北工业大学，推广在全国范围内使用全寿命周期理论，对完善我国项目管理起到积极作用。2014年1月，中国设备管理协会设备寿命周期费用委员会更名为中国设备管理协会设备寿命周期费用技术中心，继续探索适合我国国情的全寿命周期成本控制技术应用之路，引进外国先进经验，推动我国全寿命周期成本控制研究和实践。2000年，戚安邦的《工程项目全面成本管理》对全寿命周期工程成本管理理论和方法进行了系统介绍[14]。2012年，陈影丹强调全寿命周期的集成化管理，是目前有线网络运营商项目管理发展亟需予以解决的重要问题[15]。2012年，贺方重点研究了节能住宅项目开发设计阶段的成本控制，得出了节能住宅设计尽管在初期投资较高、但全寿命周期费用却远低于非节能住宅的结论，指出随着贴现率的增大和寿命期的延长，节能设计带来的经济效益很明显[16]。2013年，郭明珂科学地划分了全寿命周期的阶段，探讨了全寿命周期各个阶段成本控制的方法，并构建了房地产项目功能评价模型和房地产项目全寿命周期成本控制模型，通过案例验证了模型的科学性和实用性[17]。2013年，赵钦钦深层次剖析房地产项目各个时期的资金管理和使用情况，提出各个时期成本管理使用方法，指出成本控制影响在房地产全寿命周期的较前阶段尤其是设计阶段更为显著，其成本控制的关键是推行限额设计[18]。2013年，宋宛净将变电工程构成物按照全寿命周期成本解构原则逐层分解至便于成本估算和评价的费用单元，创造性地提出了变电设备状态诊断的新方法，量化了反映设备状态的特征量与设备状态等级参数之间的关系，明确地得到各特征量对设备状态等级判定结果的影响程度[19]。2013年，徐鑫鑫在Z技师学院实训楼项目成本控制研究中指出,技师学院既是项目的决策者和建设者,又是项目的使用者,对该项目采用全生命周期成本理论的思想和方法进行成本控制是很好的选择，明确了项目全生命周期成本控制研究的时域是建设项目的整个生命周期,包括决策阶段、设计阶段、实施阶段、运营维护及报废阶段,而不只是建筑物的施工建设阶段，提出用全生命周期成本集成化虚拟组织[20]。2014年，周文静结合全寿命周期理论和可持续建筑评价理论，提出基于资金时间价值的全寿命周期成本的估算方法，对建筑成本进行划分，通过主成分分析法构建全寿命周期评价指标体系，采用层次分析法确定指标权重，模糊综合评价法确定分值，利用BP神经网络模型加以验证，最后通过普通建筑、节能建筑和被动式建筑的方案比较，选择出最优方案[21]。2014年，张健梅以扩展的全生命周期的各环节为依据,对生命周期各阶段的成本核算内容进行详细阐述,重点介绍了整合的成本控制方法和68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究跨企业成本协同控制方法，构筑了基于扩展的全生命周期的循环经济成本核算体系[22]。2014年，张林在实际的变电站项目成本管理中结合LCCM理论探讨了LCCM思维模式在实际中的应用,引导电网企业在变电站建设项目管理中建立全寿命周期成本管理的理念[23]。2014年，包晓佳所构建的工程计价管理方法与工程项目管理相结合,实现全项目周期的动态管理，在项目实施过程中分阶段性地动态测算和调整,尽可能合理反映项目实际成本,减少在项目初期预算计价的偏差[24]。2014年，陆位忠指出，设计--建造总承包模式下的质量控制系统是稳定的，能够更好的实现工程质量控制，在一定程度上值得广泛运用和大力推广[25]。2013年，于今选取工程建设项目设计阶段的造价控制管理为研究对象，深入剖析了项目设计阶段造价控制管理的现状，对限额设计、价值工程分析与全寿命周期成本分析三种控制方法进行了比较，寻找到项目造价、功能与可行性三者之间的最佳平衡点，通过实例验证了价值工程法的有效性，改进了传统限额设计的不足并进行了验证创新性地实现了资源约束条件下项目成本与功能的实现[26]。2012年，孙彦玲通过挣值法对进度、成本和绩效的联合监控的案例分析,得出结论：挣值法成本控制使房地产项目管理工作目标清晰,成本客观真实,全面提升项目进度、成本和绩效[27]。2013年，郑庆民在对挣值、计划值和实际成本等挣值法的三个基本参数做了详细分析,以项目为例具体演绎了利用挣值方法进行房地产项目成本管控的过程[28]。2014年，丘国林对房地产项目全寿命周期成本构成做了比较系统的研究，分析了房地产项目全寿命周期成本控制的主要内容、各阶段成本控制要点、方法、步骤和控制指标，研究了价值工程在全寿命周期成本控制中的应用[29]。2014年，王佳敏将项目分类并提出相应的挣值度量方法，构建模糊挣值评价与预测指标体系框架，运用灰色理论模型获得风险水平值，解决工程建设项目成本进度控制中信息不完备导致无法对项目的成本进度绩效情况、发展趋势做出准确预测和判断的现实问题；给出了项目成本进度绩效偏差的允许范围，在超过偏差的允许范围时及时采取合适的纠偏措施[30]。2014年，圣武松通过静态挣值与动态挣值的分析方法对项目成本进行分析,运用挣值法对项目进行严格的成本控制流程设计,以项目各个节点作为监控基线,做到实时监控、及时纠偏[31]。2014年，韩立立在项目的实施过程中运用挣得值法,再造了成本控制流程设计,把月确定为成本控制监控基线,实时监控、及时纠偏[32]。2014年，张振新计算偏差参数SV、SPI、CV、CPI，并根据参数计算结果判定项目进度和成本的执行和偏差状况,分析发生偏离产生的原因；还介绍了偏差分析的其它两种方法：横道图法和表格法,并用其来分析项目成本和进度偏差[33]。2014年，侯荔玮68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究通过问卷调查，从限额设计运用广度、管理意识、管理组织、管理方法、管理效果五个方面对房地产开发企业限额设计实施现状进行调查，并对调查结果进行总结和分析；分别从限额设计组织、过程管理及方法、设计单位的管控、限额设计后评价四个方面提出包括“制定限额设计管理职责和相应制度”、“限额设计指标合理制定、下达、跟踪、反馈与修改的动态管理”、“限额设计激励与引导”在内的若干条限额设计管理体系构建建议[34]。2013年，袁世鹏建立了施工企业对项目成本控制的体系及成本控制责任制，列出了保障成本控制取得成效的措施，将施工过程中三大目标进行集成，形成以成本控制为主线的施工项目成本控制体系[35]。2014年，区伟江介绍了设计阶段主要的造价控制方法及理论，包括限额设计方法、价值工程原理、质量功能展开（简称QFD）法及全生命周期成本理论，提出了先以QFD法确定设计限额，再运用价值工程原理进行设计限额的初步分配，得出功能目标成本，最后运用LCC及实际应用中的可操作性问题对功能目标成本进行综合修正的限额设计的改进流程[36]。2015年，郝洪志提出在项目的决策阶段、设计阶段及施工阶段都要进行项目造价的动态控制,并对工程不同阶段的造价控制进行具体分析[37]。2012年，姚伟重点研究了价值工程在设计阶段的应用和设计人工时控制系统的作用；以及在采购分包阶段如何应用供应链合作关系选择战略合作供应商，对内部的采购分包成本控制流程和施工成本控制措施进行了分析和研究[38]。建设项目成本控制管理研究国内起步较晚，但全寿命周期成本控制、价值工程、限额设计成为研究的关键词。通过引进国外理论，借鉴国际实践经验，消化吸收逐步建立起我国的项目管理理论体系：对建设项目进行阶段划分，完善全寿命周期理论，在多个案例中使用和改进价值工程评价法、挣得值法，推行限额设计，强化过程管理，注重结算和索赔，建立了工程后评价机制，为我国可持续建筑的发展提供了理论支持和实证样本。国内项目成本管理目前存在整体规划不够、成本核算较为粗糙、项目变更过多、忽视质量成本管控等问题,造成项目管理体系不规范、成本管理意识不强、管理制度不完善、管理方法落后、未有效应对项目变更、施工过程中成本控制不到位等现状，挣值取值不精确、成本分析预测方面能力较弱，给全寿命周期成本控制理论及方法的发展提出了更高要求。0.3研究内容及技术路线0.3.1研究内容68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究本文主要研究的是淄博银座商城二期扩建项目成本控制，通过学习借鉴国内外建设项目成本控制研究成果，运用全寿命周期成本控制理论，采用价值工程、挣值法，全面分析该扩建项目的成本构成，分析项目成本控制流程，提出该扩建项目成本控制方案，并对分析论证进行总结和展望。研究内容包括：第0章，引言。简要说明了淄博银座二期扩建项目成本控制研究的背景，阐述了其研究意义。第一章，工程成本理论基础。提供用以研究的理论基础，包括全寿命周期成本控制相关理论、实体零售项目全寿命周期成本、工程项目成本控制方法。第二章，淄博银座商城二期扩建项目概况。介绍了项目建设背景与条件，阐述了项目建设的内容和功能定位，提出了项目建设计划与周期。第四章，淄博银座商城二期扩建项目成本控制流程及效果分析：运用价值工程对项目决策、设计、招标阶段进行成本控制流程效果分析；运用挣值法对项目施工建设、结算阶段进行成本控制流程效果分析。第五章，淄博银座商城二期扩建项目成本控制方案设计。对建设项目决策、设计、招标、施工建设、结算等各个阶段的成本控制提出了步骤和控制措施。第六章，结论与展望。根据实际分析测算结果，得出了研究结论，并对研究不足进行阐述，展望今后研究方向。0.3.2研究方法与技术路线（1）研究方法①文献研读与专家咨询法通过中国知网下载项目管理成本控制优秀硕士、博士论文，同时阅读了大量专业教材，逐步整理写作思路；向银座集团规划管理人员、建筑设计研究院专业设计工程师、鲁商集团招标师、中国海洋大学项目管理学术带头人和专家请教，收集相关数据和资料。②理论分析与工程实践相结合的方法根据《开题报告》写作框架，在引进全寿命周期理论的基础上，对建设项目全寿命周期阶段进行合理划分，对所研究的项目进行成本控制流程分析，提出了各个阶段成本控制方案，并通过实例进行了效果实证。68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究③定性分析和定量分析相结合的方法建设项目全寿命周期成本控制研究所涉及的内容深、专业多、时间跨度大，在研究过程中，分别采用价值工程评价法和挣得值法来研究全寿命周期成本，使得研究更贴近实际。（2）技术路线本文的技术路线如图0-1所示。国内外工程成本研究现状工程成本控制理论淄博银座二期扩建项目背景淄博银座二期扩建项目成本构成全寿命周期理论价值工程评价法扩建项目成本控制方案设计扩建项目成本控制流程分析挣得值法研究结论图0-1技术路线图0.4主要创新点以淄博银座商城二期扩建项目为载体，将实体零售项目全寿命周期划分为决策阶段、设计阶段、招标阶段、施工建设阶段、决算阶段、运营维护阶段、拆除阶段，结合所研究的项目实际，重点研究项目建成投运前的五个阶段的成本控制：运用价值工程评价法研究决策阶段、设计阶段、招标阶段的成本控制；运用挣值法研究施工建设阶段、决算阶段的成本控制，为零售企业项目建设提供一定的参考。68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究1工程成本控制理论基础1.1全寿命周期成本控制理论1.1.1全寿命周期成本控制内容（1）全寿命周期成本定义68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究综合国内外研究成果，全寿命周期成本的定义是：大型系统在预定有效期内发生的直接、间接、一次性的、重复性的及其他有关费用，它是决策、开发、建造、使用、维护、拆除等过程中发生的费用和预算中所列入的必然发生的费用的综合。一般包括决策成本、设计成本、建造成本、运营成本、报废回收成本[39]。主要包含两个层面：一是项目寿命周期各个阶段均需要进行控制；二是全寿命周期成本控制的最终目的是全寿命周期内总成本最低，需要综合考虑各个阶段的最优成本控制。（2）全寿命周期成本计算将全寿命成本划分为初始投资、运营成本、维护成本和残值，用数学公式描述：全寿命周期成本（LCC）=初始投资+运营成本+维护成本-残值数学表达式如下：nLCC=P0+∑(At+Bt)*PVt-S(式1-1)t=0式中：P0—初始投资成本（包括土地购置成本、建造成本、试运行成本等）；At—年度运营成本（包括能源费、人事费用、物业管理费等）；Bt—年度维护成本（包括结构工程维护成本、设备维护成本等）；S—残值；PVt—现值系数，等于（1+i）-n，i为折现率，n为寿命周期年限（3）全寿命周期成本动态评价指标判断一个方案是否盈利或多方案比较时，需要使用总净现值和净现金指数，这是全寿命周期成本动态评价的两个重要指标。①总净现值计算公式为：n-tTNPV=∑(CI-CO)*(1+i)(式1-2)t=0式中：CI—年度总收入；CO—年度总支出；i—折现率68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究净现值大于或等于零，表明项目的盈利能力超过或正好等于基准收益率，方案可行；净现值小于零，表明项目的盈利能力达不到基准收益率，方案不可行。②净现值指数计算公式为：n-t∑(CI-CO)*(1+i)t=0TNPVR=(式1-3)n-t∑It*(1+i)t=0式中：CI—年度总收入；CO—年度总支出；i—折现率；It—方案第t年的投资额净现值指数是净现值与总投资现值之比。多方案比较时，净现值指数越大，则该方案越可取。1.1.2全寿命周期成本控制原则（1）全面控制原则全面控制就是对建设项目进行全过程、全员、全要素控制。建设项目成本控制应调动全体成员的积极性，对所有成本要素进行全过程控制。不同阶段采取不同的控制方法，形成成本控制的持续性。（2）主动控制原则建设项目成本控制期间，对可能发生的目标偏离程度进行预测风险分析，并采取纠偏措施，尽可能地减少目标值偏离情况的发生。其原理如图1-1所示。输出工程投资输入调查研究措施纠偏风险分析预测偏离图1-1主动控制原理图68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究（3）动态控制原则在建设项目实施过程中，实际值与目标值发生偏离时，需要动态控制，以实现项目全寿命周期成本最小化。其原理如图1-2所示。编制计划分析原因输入工程投资分析原因输出目标值偏离不偏离继续实施图1-2动态控制原理图（4）效益最大化原则建设项目全寿命周期成本控制的目的是更好地实现项目经济效益的最大化。为实现项目全周期成本最小，不仅考虑初始成本，更要注重未来运营维护成本。1.1.3全寿命周期成本控制流程（1）划分项目全寿命周期阶段建设项目全寿命周期成本控制阶段的合理划分，是成本控制的基础，决定了项目成本方案能否落实。针对全寿命周期各个阶段的特点进行划分，有助于各阶段成本有效控制；同时，全寿命周期成本是由各个阶段成本构成的，对各个阶段进行动态控制是实现全寿命周期成本最小化的有效途径。68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究（2）进行成本控制各个阶段的成本控制管理是全寿命周期成本控制实施的重要途径。对各个阶段进行控制，促使各个阶段成本控制最优化，是全寿命周期成本控制理论在应用中的实现途径。1.2实体零售项目全寿命周期成本构成1.2.1实体零售项目全寿命周期现阶段建设项目周期阶段划分主要有以下几种。（1）三阶段划分黄志挺将将建设项目周期分为三个阶段：前期阶段、施工阶段和竣工后结算阶段。其中最为关键的前期阶段,又细分为决策阶段、设计阶段、招标阶段[40]。（2）世界银行六阶段划分项目周期划分为六个阶段：选定、准备、评估、谈判、执行与监督、总结评价。六个阶段相互联系，如图1-3所示。项目评估项目准备项目选定总结评价执行监督项目谈判图1-3世界银行对项目周期的划分（3）国际标准化组织划分方法国际标准化组织（ISO）将周期划分为建造、使用、废除三个阶段，其中建造阶段由三个部分组成，如图1-4所示[41]。施工设计开始废除使用建造68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究图1-4ISO对工程项目全寿命周期的划分（4）全寿命周期成本控制阶段划分建设项目全寿命周期五个阶段划分：决策阶段、设计阶段、实施阶段、竣工阶段、运营维护阶段，如图1-5所示。每个阶段的成本控制重点不同，比较符合全寿命周期成本控制的要求，也符合实体零售项目建设运行实际。决策阶段设计阶段用实施阶段运营维护阶段竣工验收阶段图1-5项目成本控制全寿命周期阶段划分综上所述，按照实体零售项目实际情况，本文研究时将全寿命周期划分为决策、设计、招标、施工建设、决算、运营维护、拆除等七个阶段，重点研究项目建成前的五个阶段。1.2.2实体零售项目全寿命周期成本构成根据全寿命周期阶段划分，实体零售项目全寿命周期成本构成如图1-6所示。前期准备费用立项选址可行性研究勘查与设计建造费用建设准备工程施工使用费用竣工验收运营准备处置费用投入使用废弃处置未来成本建造成本（初始化成本）全寿命周期成本图1-6实体零售项目全寿命周期成本构成图1.3工程项目成本控制方法1.3.1价值工程（1）价值工程的概念美国价值工程师协会和我国国家标准GB8223-87对价值工程分别进行了定义，主要包含以下内容：①价值工程是一种系统的、有组织的研究方法，需要由一个组织按照一定的程序和步骤来完成。68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究②价值工程研究的重要特征是对功能进行分析，通过分析找出并剔除不合理的功能要求和过剩的功能，从而降低成本、提高价值。③价值工程研究的目的是提高研究对象的价值，并不是简单地降低成本。④价值工程研究是从降低项目全寿命周期称本的角度来提高研究对象的价值。（2）价值工程的基本原理价值工程的公式：V=F/C式中：V：价值。是产品功能与成本的综合反映。C：寿命周期成本。包含制（建）造成本和运营成本。F：功能。是产品的使用价值。价值工程公式反映出产品价值与产品功能和实现此功能所耗成本之间的关系。（3）价值工程的特点功能分析是将产品功能数量化，把定性指标转化为定量指标，既要考虑项目的建设成本，也要重视降低项目全寿命周期成本，这也是价值工程核心。提高项目产品价值的途径包括：①提高功能、降低成本。这是最优途径。②保持功能不变，降低成本。③保持成本不变，提高功能水平。④成本稍有增加，但功能水平大幅度提高。⑤功能水平稍有下降，但成本大幅度下降。1.3.2挣值法（1）挣值法的概念挣值法（EVM68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究）又称偏差分析法，重点运用于对项目进程及相关费用实施综合性控制。内涵为：随意选取项目实施过程中的某一阶段，按照一定的标准将进度换算成货币、工时和工程量，来综合衡量此阶段的计划实施状况和资源耗费情况。对项目进展情况及费用发生额进行综合评价，进一步对项目实施状况做出全面客观的概括，及时发现问题、及时采取纠偏措施，来实现对项目成本的有效管理和控制。挣值法主要研究的参数包括：计划费预算费用，已完工消耗的计划成本和实际成本。挣值法运用时的环节包括：确定偏差，分析偏差产生的原因，采取措施改进偏差。（2）挣值法的参数运用挣值法通过三个主要参数的分析比较，对项目成本和进度进行控制。①挣值法（EVM）三个主要参数BCWS:计划工作量的预算费用，简称计划值。指项目实施过程中某阶段计划要求完成的工作量所需的预算费用。主要反映按照精度计划应该完成的工作量。计算公式：BCWS=计划工作量*预算单价。BCWP：已完成工作量的预算费用，即挣值EV(EarnedValue)。指项目实施过程中某阶段按实际完成工作量及按预算单价计算出来的费用。具有反映进度和费用执行效果的双重特性。计算公式：BCWP=已完成工作量*预算单价。ACWP:已完成工作量的实际费用，简称实耗值。指项目实施过程中某阶段实际完成的工作量所消耗的费用。主要反映项目执行的实际消耗。计算公式：ACWP=已完成工作量*实际单价。②挣值法（EVM）两个差异指标CV（CostVariance）：费用偏差。指检查期间BCWP与ACWP之间的差异。计算公式：CV=BCWP-ACWP。CV能够定量反映出检查期间已完成任务所消耗费用与预算值的差异。当CV为负值时，表示实际消耗费用超过预算值，即超支，表示执行效果不佳；当CV为正值时，表示实际消耗费用低于预算值，即节支或效率高；当CV为0时，表示项目按照计划执行。SV（ScheduleVariance）：进度偏差。指检查期间BCWP与BCWS之间的差异。计算公式：SV=BCWP-BCWS。SV能够定量反映出检查期间任务完成量按进度计划是提前还是拖延。当SV为正值时，表示进度提前；当SV为负值时，表示进度延误；当SV为0时，表示进度按计划进行。68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究③挣值法（EVM）两个指数指标CPI（CostPerformedIndex）：费用执行指数。指项目挣得值与实际费用值之比。计算公式：CPI=BCWP/ACWP。当CPI>1时，表示低于预算；当CPI<1时，表示超出预算；当CPI=1时，表示项目费用按计划进行，实际费用与预算费用相吻合。SPI（SchedulePerformedIndex）：指项目挣得值与计划值之比。计算公式：SPI=BCWP/BCWS。当SPI>1时，表示进度提前；当SPI<1时，表示进度延误；当SPI=1时，表示实际进度等于计划进度。图1-7挣值法评价曲线如图1-7所示，挣值法通过三个主要参数、两个差异指标、两个指数指标的计算，可以明确地衡量和测定项目的实际进展情况，实现对工程项目的有效控制。（3）挣值法的特点挣值法管理控制工程项目的前提是先制定项目控制基准和成本计划，项目实施过程中定期进行比较分析，根据分析计算结果，调整相应的工作计划并进行反馈，结合其他可变因素，及时采取必要的纠正措施，修正或更新项目计划。挣值法的特点就在于：必须全过程监控工程项目，监控某个时点是无法判断成本超支还是结余。1.4本章小结本章介绍了全寿命周期成本的定义、成本计算、动态评价指标、控制原则和控制流程；简要介绍了实体零售项目全寿命周期成本内容和成本构成；将扩建项目按照全寿命周期划分为决策、设计、招标、施工建设、决算、运营维护、拆除等七个阶段；重点引进了工程项目成本控制的两个方法：价值工程评价法、挣值法，为决策成本控制分析提供了理论依据。68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究2淄博银座商城二期扩建项目建设内容及进度计划2.1项目建设条件与背景2.1.1项目建设背景（1）国家产业政策鼓励实体零售业发展由于经济增长方式转变，城镇化进程加快，居民收入增加等有利因素，消费已经成为经济增长的第一动力。当前流通功能和作用出现新变化，作为国民经济的基础性、先导性产业，流通零售业紧密连接生产与消费。在经济发展新常态下，流通在稳增长、调结构、惠民生、保就业方面发挥着越来越大的作用。零售业作为流通的主体行业，在未来流通业发展中的作用将越来越突出，获得了国家产业政策的支持。（2）实体零售市场前景广阔从市场条件来看，拥有13亿人的庞大市场，这是我国独有的天然优势。如果居民消费率从现在的30-40%上升10%，对我国经济将带来非常巨大拉动力，也必将为零售业带来巨大的机会。而且，随着收入水平提高，特别城镇化进程推进，占我国人口总数48%左右的农民消费潜力将进一步释放出来，实体零售业市场前景广阔。淄博市张店区2014年人均可支配收入24565元，消费潜力很大。（3）淄博银座商城发展遇到瓶颈经过10年的经营，淄博银座商城销售稳步提升。表2-1为2011-2014年淄博银座商城销售收入情况。表2-12011-2014年淄博银座商城销售收入简表会计年度销售额销售毛利率销售毛利额销售额（元）同比增长率毛利率同比增长百分点数毛利额（元）同比增长率2011￥692,493,842.6210.33%19.77%-0.85￥136,884,120.4210.13%2012￥783,623,696.7913.16%19.75%-0.02￥154,783,172.2413.08%68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究2013￥832,522,677.246.24%20.02%0.27￥166,665,865.437.68%2014￥783,405,896.35-5.90%20.50%0.48￥160,620,224.27-3.63%由上表看出，2014年在销售毛利率提升0.48个百分点的情况下，销售毛利额下降3.63%，主要原因是销售收入同比下降5.90%。由此可见，现有物业状况和经营业态使得经营发展受到制约，亟需转型升级。接建扩建经营场所、丰富经营业态成为发展的必需之策。2.1.2项目建设条件（1）项目所在地区情况淄博市位于山东省中部，地处鲁中地区，南依沂蒙山区，北临华北平原，东接潍坊，西与省会济南接壤。淄博市交通发达，区位优势比较明显，市内除铁路外，济青、滨博高速公路横贯全市，另有25条公路干线通向全国各地。淄博市政府在未来十年的发展总体规划中确定，在未来十年将进一步扩大中心区域规模，提高中心城市的辐射能力，并规划建设新城区100平方公里，产业区460平方公里，休闲度假区30平方公里。淄博市距济南国际机场不足50分钟车程、青岛口岸不足3小时车程。通过高密度、高效率的公路铁路网，专业市场辐射范围已经覆盖大半个中国。（2）项目情况项目地块使用权归淄博银座商城有限责任公司。出让用地为商业用地，该宗地权属来源合法，界至清楚，宗地没有设定抵押权或他项权利。项目实施地点符合《淄博市中心城区老城区改造与控制规划》、《淄博市中心城区商业网点规划》及该地块修建性详细规划。项目位置优越，交通便利，多个公交线路在项目驻地设有站点。淄博市自来水公司能够提供足量的自来水供应；淄博市港华燃气公司能够满足项目燃气用量；淄博供电公司电力容量富余，能够满足项目增容需要。2.2项目建设内容及功能定位2.2.1项目建设内容68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究项目位于山东省淄博市，西临柳泉，北临共青团路，交通便利，位置优越。项目是在淄博银座商城（一期）南侧进行接建的二期工程。一期工程地上五层，地下二层；二期工程地上八层，地下三层。项目主要功能为：地上F1-F6层为卖场，F7、F8层为电影院；地下主要功能为车库和设备用房。项目B2、B3层高为3.6m，B1层高为4.1m，F1层高为5.2m，其余层高均为4.4m。项目东西长88.60m，南北宽71.80m，建筑总高为36.55m。项目工程设计等级为一级，结构设计使用年限为50年，防火等级地上地下均为一级。项目可规划用地26082平方米（含一期用地）。各项经济技术指标见表2-2。表2-2项目建设经济技术指标可规划用地面积m226082不包括西南角用地一期（现状）1.地上建筑面积m232379.93　2.地下建筑面积m222997.32　3.计容面积m231887.75　4.总面积m255377.25　二期（待建）1.地上建筑面积m249541.04　2.地下建筑面积m221289.08　3.计容面积m248777.5　4.总面积m270830.12　一、二期总计1.地上建筑面积m281920.97　2.地下建筑面积m244286.4　3.计容面积m280665.25　4.总面积m2126207.37　总容积率　3.09　总建筑密度%48.35　总绿地率%27.48　机动车停车位地上停车位辆0商业面积含一期地下一层超市11497m2地下停车位辆500停车率辆/100m20.5352.2.2项目功能定位68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究项目重视环境设计，充分利用地下空间创造趣味生活。项目设计功能定位：回归现代主义理性空间，追寻技术美与人情味的和谐统一，以清新、浪漫的现代主义风格，使建筑回归于理性。项目建筑形体设计简洁，追求购物广场舒适度与品位。在满足顾客休闲购物的同时又赋予城市以独特风景，提升城市环境艺术，繁荣地区商业文化氛围，营造出具备丰富内涵的“城市化生活标准，人文化现代购物”新型购物广场。2.3项目建设周期与进度计划2.3.1项目建设周期项目建设于2015年3月1日开工，计划2016年6月4日竣工，共计462日历天，期间历经一个冬季、两个雨季和三个农忙季节。2.3.2项目建设进度计划（1）项目施工程序施工总体程序本着“先地下后地上、先土建后安装、先围护后装修、先粗装修后精装修”的原则，具体为：基坑验收复核→定位放线→垫层及防水→基础、底板结构→地下室结构→主体结构→砌体→内外装修及屋面。具体施工程序如图2-1所示。68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究基坑验收复核垫层、防水层砼保护层放线外防水预留、预埋地基与基础回填土地上四层结构砌筑地上四层以上结构抹灰机电安装屋面结构楼地面屋面工程门窗通风空调安装外立面装饰等精装修室外工程清理收尾竣工验收图2-1工程施工总体程序流程图（2）项目建设进度计划根据招标要求和建设需要，淄博银座商城二期扩建项目建设进度计划见图2-2。68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究图2-2项目建设进度计划图2.4本章小结本章介绍了淄博银座商城二期扩建项目建设的背景，竞争压力亟需要进行项目扩建；项目扩建条件比较成熟；明确了扩建项目的建设内容以及功能定位；根据项目发展需要，确定了项目建设周期，确定了施工顺序，并根据施工周期和施工顺序制定了项目建设进度计划网络图。项目规划建设经济技术指标为第三章的资源计划需求和成本计算提供了基础资料。68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究3淄博银座商城二期扩建项目成本构成3.1项目资源需求计划分析项目资源需求计划是成本分析的基础，需要确定人材机、能源动力等资源的数量、阶段供应时间以及如何使用这些资源。项目资源需求是分阶段的，并不是随时能够拥有全部资源的，项目资源配置过早、过晚、过多、过少，均影响项目成本。如何使项目资源的可获性、及时性达到最佳值，是项目成本控制关键。3.1.1主要机械需求分析应根据本项目施工进度计划，合理安排主要机械需求数量及各自进出场时间：使用期限短、频率不高的部分机械，采用台班计价方式，提高机械工作效率；使用期限长、使用频率高的施工机械，如塔吊、井架罐笼、挖掘机等，要考虑包月租赁方式。通过合理调配使用机械需求资源，降低机械使用成本。项目所需的主要机械设备表见表3-1。表3-1主要机械设备表序号设备名称型号规格数量国别产地制造年份额定功率(kW)生产能力用于施工部位1塔吊QTZ-602济南2011402.2T基础、主体QTZ-402济南2012301.3T基础、主体2施工电梯SCD200/2003莱州2013152T砌体、装饰3混凝土输送泵HBT803湖北20109080m3/h基础、主体4汽车泵DC-S115B2湖南2010　138m3/h基础、主体5机动翻斗车PC-1A6江苏2010　1000Kg基础、主体6直螺纹套丝机GBL-4008河北20083　基础、主体7钢筋切断机GQ408广西20105　基础、主体8钢筋弯曲机GJ408广西20105　基础、主体9钢筋调直机GT6-124北京20115　基础、主体10切割机HQ-40-38莱州20092.2　基础、主体11平刨MBF-514B4海盐20105.5　基础、主体、装饰12压刨MB2064洛阳20115.5　基础、主体、装饰13圆盘锯MJ1064广西20113　基础、主体14交流电焊机BX1-3008上海201018.7　基础、主体、装饰15直流电焊机ZX7-4006上海201121　基础、主体68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究16闪光对焊机UN100Y4广东201121　基础、主体17空压机3W-1.85柳州20105　基础支护18插入式振动器H26X-5030桂林20103　基础、主体19平板式振动器PZ-5020桂林20124　基础、主体20蛙式打夯机HW606衡阳20115.5　基础21潜水泵QY-1510广西2010315m3/h基础22砂浆搅拌机JZC3504郑州20101514m3/h主体、装饰23角向磨光机ф150/ф15012上海20120.75　装饰24法兰成型机BFX-1216上海20092.2　安装25角钢卷圆机JY200-A6西安20064　安装26电动套丝机CN-100B4武汉20101.5　安装27液压弯管机SYR-7004武汉2009　　安装3.1.2主要材料需求分析因材料费占项目成本的70%左右，材料计划编制和材料使用控制非常重要。应考虑：（1）计算图纸用量。材料实际用量必须经过图纸计算，不能采用投标清单的材料估算暂定值。（2）根据项目施工工艺、施工进度计划，将材料的采购数量、采购时间进行合理搭配。（3）要充分考虑市场价格波动因素和供应风险。表3-2主要材料需求表序号材料名称及规格单位数量序号材料名称及规格单位数量1钢筋φ6.5φ8φ10φ12t672.4520镀锌钢丝22#kg19270.592钢筋φ14φ16φ18φ20t9.0121C251预拌砼碎石<16m3127.743螺纹钢筋φ12φ14φ16φ18t593.4322C301预拌砼碎石<16m31687.94螺纹钢筋φ20φ22φ25t5.9223C302预拌砼碎石<20m310600.115薄钢板δ3.5-4t5.5624C351预拌砼碎石<16m31542.396冷拔钢丝φ4t12.3225C20细石砼m32773.217螺纹三级钢φ6φ8φ10φ12t1291.5826C401预拌砼碎石<16m312026.338螺纹三级钢φ14φ16φ18t1457.5427C401预拌砼P6碎石<16m36379螺纹三级钢φ20φ22t398.3628C354预拌砼碎石<40m31560.8110螺纹三级钢φ25φ28t1262.9429C451预拌砼碎石<16m31347.2911方木m3779.5730C204预拌砼碎石<40m314.5868 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究12模板材m394.3731C252预拌砼碎石<20m328.4813竹（胶）板m24512632C303预拌砼碎石<31.5m3373.0514煤矸石多孔砖190*190*90千块200.0533C203预拌砼碎石<31.5m30.3715煤矸石多孔砖190*190*90千块2.7134C253预拌砼碎石<31.5m3619.4116加气砼砌块585*200*240千块2.135C253预拌砼碎石<31.5m314.0117加气砼砌块585*200*240千块11136C353预拌砼碎石<31.5m313225.1918钢板网m22812.3237C453预拌砼碎石<31.5m3612.7619镀锌钢丝8#kg33594.7838C154预拌砼碎石<40m31799.513.1.3水需求分析（1）施工用水量计划①施工用水量计算施工机械用水量计算q1=K1*K2*(n1*Q1+n2*Q2)/(8*3600)式中：q1—机械用水量（L/S）；K1—未预计的施工用水量系数，取1.10；K2—用水不均衡系数，取2.0；n（1）n2—为砼搅拌、砂浆搅拌设备台数；Q（1）Q2—为砼搅拌、砂浆搅拌机械用水定额；q1=1.1*2.0*（4*7000+4*3600）/（8*3600）=8.78L/S生活用水量计算q2=P1*n3*k3/t*8*3600式中：q2—为施工现场生活用水量（L/S）；P1—为现场高峰人数（人）；n3—施工现场生活用水定额取60L/人.班k3—施工现场用水不均衡系数取1.5；t—每天工作班数（班）q2=800*60*1.5/2*8*3600=1.25L/S施工现场生活用水量68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究q3=P2*N4*K4/24*3600式中：q3—为生活区生活用水量（L/S）；P2—为生活区人数（人）；N4—生活用水定额取60L/人.班K4—用水不均衡系数取2.5；q3=800*60*2.5/24*3600=1.39L/S施工现场用水量采用商品混凝土，主要考虑砌筑砂浆用水量和养护用水量。q4=K1*∑〔(N1*Q1)/t〕*K2/*8*3600式中：q4—施工用水量（L/S）；K1—未预计的施工用水量系数，取1.10；K2—用水不均衡系数，取1.5；N1—施工用水定额；砂浆取250L/S，养护用水取200L/SQ1—日工程量砼预计为：48000/150=320立方米/日砂浆预计为：6000/60=100立方米/日t—每天工作班数（班）q4=1.1*(100*250+320*200)/2*1.5/8*3600=1.13L/S②消防用水量q5=10L/S③施工总水量计算Q=q1+q2+q3+q4=2.26+1.72+1.91+1.0=6.89L/S＜q5现场用水量按10L/S计算。（2）项目运营用水量计算用水量计算参照《城市给水工程规划规范》，按居商业用水性质进行用水量计算。项目运营后计算最高日日用水量为504m3/d，时变化系数取1.5，则项目运营最高日最高时用水量为63m3/h。消防用水量按同时发生火灾次数为1次计,每次室内消防用水量68L/S。3.1.4用电需求分析（1）施工用电量计划68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究根据用电设备和用电负荷大小，本项目需设置三路供电，现场设置三个一级配电箱，配电总箱及其配电系统的计算。本项目施工投入的主要使用机械设备用电统计见表3-3。表3-3施工用电量计算表序号设备名称型号规格数量制造年份单机容量（kW）总容量（kW）1塔吊QTZ-632　40802塔吊QTZ-402　30603施工电梯3　15454钢筋加工机械20　51005木工机械8　3.528电动机功率合计3136交流电焊机B*-5006200439.5kVA2377对焊机UN1-18032004180kVA540电焊机容量合计7778室内外照明　　　2020负荷计算及电缆选型如下：已知：ΣP1=313kWΣP2=777kVAΣP3=20kWCOSα=0.75K1=0.5K2=0.6K3=0.9Pe=1.05(K1ΣP1/COSα+K2ΣP2+K3ΣP3)=1.05*(0.5*313÷0.75+0.5*777+0.9*20)=1.05*(208.7+380.5+18)=645.96kVA根据公式：已知：Pe=645.96kVAL=100m铜芯线取C=77Pe*L645.96*100S线=-------%=------------%=150.18mm2C*5%77*5%埋地加1.1系数150.18*1.1=168.2mm2总电源选用五芯电缆VV29(4*170)（2）项目运营用电量计算68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究根据《民用建筑电气设计规范》，本项目正式运营后用电量计算见表3-4。表3-4项目经营用电量计算表功能组成面积（m2）变压器装机指标（VA/m2）变压器装机总容量（kVA）变压器（kVA）商场49760.2113064691250kVA*4车库22938.54204591000kVA*2合计72698.75　692870003.1.5人力资源需求分析（1）编制人力需求计划时应综合考虑项目所在地环境、气候、项目特点等因素，合理配置人力和施工计划，在劳动力充足的时期要积极赶工。（2）做好本项目的人员调整、培训。尤其是对项目组成人员分类培训，培训内容涵盖安全管理、文明施工、质量控制、进度控制、费用控制，达到流程运转良好、安全文明施工、进度质量合格、成本控制有效的目的。经分析，本项目施工方项目部组织机构架构如图3-1示。68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究企业保障层公司总部项目经理生产经理项目管理层总工程师预算经理安装经理土建经理土建队长安装工长安全科材料科预算科技术科质量科专项供应商业主指定分包暖通作业队电气作业队土建作业队给排水安装队作业实施层各专业作业班组图3-1施工组织机构架构表68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究本项目施工劳动力需求如表3-5所示。表3-5本项目施工劳动力需求表工种施工准备基础施工阶段主体施工阶段屋面施工阶段安装施工阶段装饰装修及安装施工阶段系统调试竣工清理阶段钢筋工1801802020\木工1036036030120混凝土工60604020\瓦工305070204030电焊工210101040\抹灰工10\3020150架子工40401040防水工303030电气工33030101005030水暖工33030805030通风工\\1005030油漆工\\2010030辅助工22202040202030合计808108302005006401503.1.6其他专用性需求分析（1）实验检测设备仪器为控制施工质量、确保施工进度，本项目需配置的现场使用的试验检测设备如表3-6所示。表3-6本项目实验检测设备仪器表序号仪器设备名称型号规格数量产地制造年份已使用台班数用途1全站仪Topcon-6011北京2006400测量2经纬仪TDJ2E2苏州2007520测量3光学水准仪AL4224苏州2007520测量4激光准直仪ZNL1北京2007400测量5激光扫平仪SJ21北京2007400测量6钢尺50m10青岛200950测量7回弹仪ZC3-A2乐陵200830检测砼强度8砼试模100mm84苏州2006300制作试块9砂浆试模70.7mm36苏州2006280制作试块68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究10砼抗渗试模Φ175mm24苏州2006220制作试块11坍落度筒/6　2006150测试砼坍落度12游标卡尺0.2mm8深圳2008120检测尺寸13砂浆稠度仪1mm1北京2008300检测砂浆稠度14试块标养箱40B4北京20061500养护试块15架盘天平秤JYT-A100g1北京2006230称重16取土环刀/12北京2009380取土样17工程检测尺2m6北京2009150垂直度、平整度18兆欧表ZC-71上海2008400测试电阻19直流双臂电桥QJ441上海2007350测试电阻20直流电阻电桥QJ231上海2007380测试电阻21接地电阻测量仪41021武汉2007240测试电阻22相序表TG21武汉2006120检测相位23数字式温湿度表HT-30032上海2005200测温湿度24绝缘电阻表ZC25-42无锡2006350测试电阻25压力表　10　2006230测试压力（2）施工临时用地分配表3-7施工临时用地分配表用途面积（m2）位置需用时间一、临时工程（1）场内场地硬化1620场区9个月（2）围挡294m场区四周10个月二、生产及生活设施（1）办公用房647场区西南侧8个月（2）仓库用房200场区西北侧9个月（3）木加工周转场地400建筑东、西、南三面5个月（4）钢筋原材堆放、调直场地500建筑东、西两侧面5个月（5）钢筋加工及成品堆放场地400建筑东、西两侧面5个月（6）安装材料堆放加工场地100建筑物西侧9个月（7）水泥库60新建建筑西北侧9个月（8）砂堆场200建筑物东、西、南侧9个月（9）砌块堆场200建筑物东、西、南侧5个月3.2项目成本计算3.2.1工作结构分解68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究（1）WBS的概念WBS(WorkBreakdownStructure),工作分解结构，是将项目的各个任务按照一定的关系逐层进行分解，直到分解为多个相对独立、内容单一的工作单元为止，并用树形图把各个工作单元在整个项目中的位置、相对关系表示出来，以便有效地计划、组织、控制整个项目的实施。（2）WBS编制原则编制WBS应遵循以下原则：①各层次项目内容完整性且不得重复；②下层单元只能从属于一个上层单元；③相同性质的单元应在同一个层次上；④每个单元应具有相对独立性；⑤便于计划、组织和控制；⑥进行统一编码。（3）WBS编制方法①按功能分解，如图3-2所示。总体项目服务设计市场制造图3-2项目功能分解结构图②按阶段分解，如图3-3所示。68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究总体项目第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段图3-3项目阶段分解结构图（4）扩建项目WBS编制按照项目阶段分解结构，淄博银座二期扩建项目WBS编制如图3-4所示。P第0层淄博银座商城二期扩建项目第一层编码建设阶段决算阶段S4S5决策阶段设计阶段S3S2S1决策阶段第二层编码S52S51S43S42S41S34S33S32S31S22S21S12S11材料招标可行性研究初步设计施工图设计施工招标监理招标审计招标建安工程施工装饰工程施工综合验收结算审核竣工决算提报项目建议书图3-4项目阶段分解结构图3.2.2扩建项目成本构成根据项目阶段划分，淄博银座商城二期扩建项目成本构成如下。（1）决策阶段68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究决策阶段成本主要包括市场调研、配套设施调研费用和可行性研究编制费用。（2）设计阶段设计阶段成本主要包括：①项目外部设计费：供电、给排水、天然气外线设计费、外部热力供应设计费综合管网设计费；②项目内部设计费：勘察设计费、总图设计费、人防工程设计费、建筑结构设计费、安装工程设计费、内外装修设计费等；③图纸审查费。（3）招标阶段招标阶段的费用主要包括招标公告广告费、专家评审费等。（4）施工建设阶段施工建设阶段费用包括以下几个方面：①土地补偿费用：土地补偿费用、地面附着物拆迁费用等；②土地相关费用：土地出让金、新增土地使用费、开垦费、耕占税、不可预见费、管理费、契税、评估费、测绘费、登记费、土地使用税、土地增值税等。③前期费用：规划测绘放线费用、市政配套费、环境评价费、环保卫生费、试验费用、防雷抗震监测费、七通一平及临时建筑费等。④工程费：建筑安装工程费、设备（材料）购置费、工程其他支出、预备费、财务费用等。（5）决算阶段决算阶段费用主要为审计费。（6）运营维护阶段运营费用主要包括：水费、电费、燃气费、人事费用、材料费、安保费、保洁费、设备折旧等。维护费用主要包括：检测费、维保费、装修改造费等。68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究（7）拆除阶段拆除阶段费用主要包括拆除费、后评价相关费用。3.2.3基于历史数据的扩建项目成本预算建设成本是项目建成时所花费的总费用，涵盖决策、设计、招标、施工建设、决算五个阶段。五个阶段包含的所有费用中，占比最大的是土地成本（包括补偿费用、相关费用）、工程费。（1）项目规划主要参数项目规划总用地：11300m2；规划总建筑面积：70830.12m2，地上八层，地下三层；地上建筑面积：49541.04m2；地下建筑面积：21289.08m2。（2）土地费用预算不同地区、不同地块的土地出让价格差别较大，即使相同或相邻地块，因时间点不同其出让价格也有差异。本项目规划用地16.95亩，按照相邻地块近期出让历史价格，预算土地费用（包括补偿费用、相关费用）单价为286万元/亩，土地费用预算为4847.7万元。（3）工程预算1996年至今，银座集团自建实体零售项目约156万m2，结合物价、劳动力供给等因素，对淄博银座商城二期扩建项目工程费用做出预算，如表3-8所示。表3-8扩建项目工程预算序号单位工程单位数量单位造价历史数据（元）合计（元）1土方工程m³1401204056048002桩基及主体建筑工程m270830.122330165034179.63电气工程m270830.1237026207144.44给排水工程m270830.121158145463.85暖通工程m270830.1232022665638.46消防工程m270830.12856020560.268 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究7楼宇自动化工程m270830.122517707538安防系统工程m270830.12352479054.29电梯工程部8280000224000010二次装修工程m270830.127004958108411其他工程m270830.128566640.96总计（元）　　　290315318.6（4）其他费用土地费用、工程费用预算共计33879.23万元，其他费用按照10%计算，约37267.15万元。（5）扩建项目总预算淄博银座商城二期扩建项目总预算为37267.15万元，单位建筑面积成本5261元/m2。3.3本章小结本章对淄博银座商城二期扩建项目资源需求进行了分析，主要包括施工机械、主要材料、施工用水、劳动力需求、检测设备和施工场地等资源；对项目阶段划分进行了工作结构分解，根据项目阶段划分进行WBS结构分解；列举了扩建项目各项成本构成明细；依据银座集团历年来工程建设投资资料等历史数据，结合物价、劳动力供给等变动因素进行了项目成本预算。本章的分析为以后章节的成本控制提供了基础数据。68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究4淄博银座商城二期扩建项目成本控制流程及效果分析4.1基于价值工程法的项目成本控制流程及效果分析4.1.1价值工程法（1）VE的对象选择一般原则①适应企业发展需要的项目；②预计短期内见效的项目；③有明显的改进余地或积累效益较多的项目；④信息资料较齐全，有发展前途的项目；⑤具备的技术管理人才对某些问题有改进能力的项目。（2）VE的对象选择方法①ABC分析法ABC分析法起源于意大利经济学家巴列特（Pareto），是一种寻找主要因素的方法，其优点是能抓住重点，把数量少而成本大的零部件或工序选为VE对象，有利于突破重点取得成效。进行ABC分析的步骤为：将各个组成部分按成本大小由高到低依次排队；求出各个部分占全部总数的百分比；求出各个部分累计成本占总成本的百分比；将全部组成部分划分为ABC三类；首先以A类、其次以B类为VE对象。②强制确定法强制确定法简称FD法(Forceddecisionmethod)，其含义为：项目的每个组成单元的成本应该与其功能的重要性相称，通过求算功能评价系数、成本系数，得出价值系数，选用价值最高的为备选方案。强制确定法使用的三个参数：功能评价系数：表示单元部分在项目中的重要性比重，系数大的重要性大。68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究功能评价系数=单元部分的累计得分/项目总分成本系数：反映单元部分的成本在项目总成本中的比重。成本系数=单元部分成本/项目中成本价值系数：反映单元部分功能评价系数与成本系数的比值。价值系数=功能评价系数/成本系数4.1.2项目决策阶段成本控制流程及效果分析决策阶段是全寿命周期成本控制第一个阶段也是最重要的阶段，决策结果直接决定项目投资成本。因此必须对拟建项目进行全面科学的技术经济论证，把握控制的重点、要点，提高可行性研究的深度和质量。（1）决策阶段成本控制重点拟建项目各项技术指标的合理确定是决策阶段控制的重点。而拟建项目功能定位、建设地址、建设规模、建设标准是决策阶段成本控制的重中之重。①合理确定功能定位。拟建项目的功能定位影响着项目其他指标的确定，在决策阶段，要充分调研拟建项目所在地商业现状、未来商业发展趋势和居民消费水平，做好经济预测分析，明确项目功能定位。②合理确定建设地址。拟建项目地址确定时，要充分考虑地域特点和资源供给状况，以降低施工成本，利于经营成本、维护成本的降低。③合理确定建设规模。要统筹考虑地域、市场、环境、技术、经济等对项目的影响，确定合理的建设规模。④合理确定建设标准。拟建项目采用的建设标准和技术方案是否先进适用、经济合理，均会对项目建设阶段、后期营运维护阶段的成本有重大影响。应根据功能定位、建设规模等前置条件，合理选用工程技术方案来确定建设标准。（2）注重项目可行性研究质量和深度①要把握项目所在地区的产业调控政策。对项目进行可行性研究时，要重点产业调控政策，努力争取当地政府相关补贴，实现经济效益最大化的目的。②68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究注重项目论证和市场调研。进行市场调研收集资料是可行性研究的基础，对市场规模的论证是可行性研究的方法。应注重对项目所在地的商业进行充分调研和论证，确保预期内实现收益。③做好项目风险分析。资源能源是项目产生效益的基础，关系着项目预期效益能否顺利实现，要做好能源资源风险分析；同时做好项目多渠道融资及风险分析，为项目实施提供可靠的资金保障。（3）效果分析在项目决策阶段，由银座集团招商本部、物业本部、淄博银座商城相关人员组成项目筹备小组，就建设何种建筑及功能定位进行探讨研究。作为研究对象，将招商本部作为建设方，淄博银座商城为使用方，物业本部为施工方，组成价值工程小组，研究确定功能分析指标，作为决策重要依据。①项目功能评分及重要性系数在功能分析中，招商本部、淄博银座商城、物业本部的评价权重分别为0.4、0.4、0.2，功能重要性系数如表4-1所示。表4-1项目功能评分及重要性系数功能招商本部淄博银座商城物业本部功能重要性系数Fi代号内容得分Fi10.4*Fi1得分Fi20.4*Fi2得分Fi30.2*Fi3F1功能定位3212.835142550.318F2建筑造型521042040.1F3楼层层数5241.61530.066F4楼层标高1561041020.12F5停车位62.4156510.094F6平面布局124.8124.81530.126F7内外装修2510145.61020.176总计1004010040100201表中：Fi=(0.4*Fi1+0.4*Fi2+0.2*Fi3)/100②备选方案评价扩建项目供三个备选方案，对其进行定量评选，如表4-2、4-3、4-4所示。表4-2项目方案成本及成本系数68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究方案方案描述单位造价成本系数方案一框架结构；地下三层、地上八层；标准层高4.4m，一层层高5.1m，地下室层高4.1m，车库层高3.6m；停车位500个；外形“清新”；内外装饰新颖；平面布局动线清晰5300元/m20.341方案二框架结构；地下三层、地上五层；标准层高4.4m，一层层高5.1m，地下室层高4.1m，车库层高3.6m；停车位500个；外形“庄重”；内外装饰新颖；平面布局动线清晰5200元/m20.335方案三框架结构；地下二层、地上五层；标准层高4.4m，一层层高5.1m，地下室层高4.1m，车库层高3.6m；停车位240个；外形“庄重”；内外装饰新颖；平面布局动线较清晰5000元/m20.324表中：成本系数Ck=方案成本/各方案成本总和表4-3项目方案功能评分评价因素方案功能评分值Ei功能代号重要系数Fi方案一方案二方案三F10.3181088F20.1988F30.066987F40.12999F50.09410105F60.12610108F70.176101010方案总分9.7148.9128.124表中：方案总分Vk=∑(Fi*Ei)表4-4项目方案选择方案方案功能得分功能评价系数成本系数价值系数方案选择方案一9.7140.3630.3411.06√方案二8.9120.3330.3350.99　方案三8.1240.3040.3240.94　表中：功能评价系数=各方案总分Vk/各方案总分之和各方案中价值系数越大，表明该方案为优选方案，因此，选择第一种方案。4.1.3项目设计阶段成本控制流程及效果分析68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究决策阶段实现了项目的功能定位，设计阶段成本控制的效果很大程度上决定了全寿命周期成本控制的成效。初步设计影响造价的可能性为75%-95%；技术设计影响造价的可能性为35%-75%；施工图设计影响造价的可能性为5%-35%。设计阶段所需费用一般小于全寿命周期成本的1%，但它却决定了后续的费用。（1）设计阶段成本控制主要内容通过对建设项目全寿命周期成本影响因素分析，在项目规划定位的基础上，通过限额设计等方法，对多种可行性设计方案比较，确定出全寿命周期成本最小的方案为最优方案。设计阶段成本控制内容图如图4-1所示。全寿命成本分析未来运营成本初始建设成本+全寿命周期成本影响因素建筑设计功能设计总平面设计++基本方案方案3方案2方案1++全寿命周期成本评价（LCCA）限额条件下全寿命周期成本最小方案图4-1设计阶段成本控制工作内容图68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究（2）设计阶段成本控制流程要实现控制目标，必须严格按照控制流程对设计阶段成本进行控制：拟建项目方案设计时，应充分考虑各种因素影响，保证投资估算能够满足后续设计要求；初步设计时，应充分考虑所有费用，不缺项、不遗漏；施工图设计时，应保证各项费用准确无误。设计阶段的控制是以决策阶段的控制目标进行层层控制，决策阶段的投资估算控制了设计阶段成本控制的目标值。设计阶段成本控制流程图如图4-2所示。初步设计基于LCC的设计概算概算是否超出估算是否施工图设计基于LCC的施工图预算预算是否超出概算是否工程施工建设68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究图4-2设计阶段成本控制流程图（3）设计阶段成本控制方法设计阶段成本控制通常采取以下措施：①进行设计招标。作为建设单位，淄博银座商城将二期扩建项目设计任务在《山东商报》发布公告，鲁商集团招标办根据结构合理、安全适用、技术先进、节能环保等要求，按照招标程序，从投标设计方案中选取最优方案和设计单位。②采用限额设计。在设计方案满足使用功能的前提下，把总投资额分解到不同专业形成各专业设计限额，按照投资估算、总概算的顺序进行初步设计和施工图设计，并严格限制设计变更，确保总投资额不被突破，实现资金限制范围内的功能最优化。③推广价值工程、实行标准化设计。设计时选择成本高功能低的对象进行优化实行标准化设计，尽可能选用现有工艺和材料设备，降低不规则材料设备的使用，加快工程进度，缩短建设周期，降低工程费用。④采用新规范，避免设计变更。设计委托合同约定设计公司必须按照国家最新规范进行设计，严格控制设计质量，避免因设计环节影响施工进度、造成工期损失。（4）效果分析运用价值工程对不同的备选方案进行技术经济分析评价，来判断各个备选方案的优劣，使得技术领先、经济合理的方案胜出。扩建项目桩基础设计时有5个备选方案：①人工挖孔桩基础方案：预算300万元，工期60天；②静压桩方案：预算200万元，工期80天；③CM复合地基方案：预算250万元，工期45天；④钻孔灌注桩方案：预算225万元，工期45天；⑤箱型基础方案：预算400万元，工期60天。运用0-4评分法进行效果分析：①对已经确定的研究对象进行分析，其主要的分析功能为技术可靠性、安全性和工期。功能评价系数见表4-5。68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究表4-5各方案功能评价系数表功能F1F2F3F4得分功能评价系数对上部结构影响F1*33390.375施工技术难度F21*3370.291施工后沉降程度F311*240.167施工工期F4112*40.167合计　　　　241②根据功能指标计算各方案的功能得分，见表4-6。表4-6各方案功能得分表功能挖孔桩静压桩CM复合地基灌注桩箱型基础对上部结构影响F110871010施工技术难度F2687109施工后沉降程度F369786施工工期F4610788③计算各方案的加权功能评价系数，见表4-7。表4-7各方案加权功能评价系数表功能功能评价系数挖孔桩静压桩CM复合地基灌注桩箱型基础功能得分加权得分功能得分加权得分功能得分加权得分功能得分加权得分功能得分加权得分对上部结构影响F10.375103.758372.63103.75103.75施工技术难度F20.29161.7582.3372.04102.9192.62施工后沉降程度F30.1676191.571.1781.3461施工工期F40.16761101.6771.1781.348168 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究加权后得分　7.58.57.019.348.37加权功能评价系数　0.180.210.170.230.21④计算各方案的价值系数，见表4-8。表4-8各方案价值系数表方案加权功能评价系数成本费用（万元）成本系数价值系数挖孔桩0.183000.220.82静压桩0.212000.151.4CM复合地基0.172500.180.94灌注桩0.232250.161.44箱形基础0.214000.290.72合计113751　通过价值系数表，可以看出，灌注桩方案成本较低且价值系数最高，是最佳备选方案。4.1.4项目招标阶段成本控制流程及效果分析建设项目成本控制需要参与建设的各方共同来完成。在招标确定勘察设计单位和设计方案后，项目招标阶段成本控制的参与方包括建设单位、施工单位、监理单位、审计单位。（1）招标内容招标阶段的主要工作内容包括：①招标选用施工总承包公司；②招标选用监理公司；③招标选用跟踪审计公司；④招标选用设备材料供应商及主要设备材料。（2）招标阶段成本控制68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究目前我国招投标评审办法主要有两种：综合评标法、经评审的最低投标价法。这两种评标方法只考虑到施工过程的成本，为考虑到项目初始建设成本与项目建成后的运营成本的协调分配关系，达不到建设项目全寿命周期成本控制要求，比较片面。建设项目全寿命周期合理的最低价中标评审办法：改进传统评标流程和评价指标，商务评标时要以合理的全寿命周期最低价中标；技术标评审时，要充分考虑技术方案、施工组织设计对项目后期运营维护成本的影响，是否使全寿命周期成本最小[42]。全寿命周期合理最低价中标评标办法实施：①设定拦标价。在充分考虑包含未来运营成本的全寿命周期成本的基础上，依据各分项限制投资额设置各分项招标拦标价，高于拦标价的投标文件作废。②技术标评审。技术标评审是为了明确投标文件是否响应了招标文件中的各项技术条款和要求：技术方案是否可行，施工工艺是否合理，人材机需求是否满足、质量控制措施是否到位，后期运营维护是否有影响等。③商务标评审。商务标评审与经评审的最低投标价法不同，它需协调分配初始建造成本和项目未来运营维护成本之间的关系，确定出在拦标价内两者之和最小者的投标文件，实现全寿命周期内初始成本和未来运营维护成本的有机统一。在招标实施过程中，应重视投标单位的质量控制体系建设，防止恶意竞标导致工程施工质量、材料标准降低带来的成本控制风险。（3）效果分析如前表3-8所示，依据银座集团自建项目历史数据测算的扩建项目预算，运用ABC分析法确定招标阶段成本控制的主要对象。表3-8扩建项目工程预算序号单位工程单位数量单位造价历史数据（元）合计（元）1土方工程m³1401204056048002桩基及主体建筑工程m270830.122330165034179.63电气工程m270830.1237026207144.44给排水工程m270830.121158145463.868 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究5暖通工程m270830.1232022665638.46消防工程m270830.12856020560.27楼宇自动化工程m270830.122517707538安防系统工程m270830.12352479054.29电梯工程部8280000224000010二次装修工程m270830.127004958108411其他工程m270830.128566640.96总计（元）　　　290315318.6①根据扩建项目单位工程预算进行分类：上表中第（2）、（10）两个项目占总项目数量的18.18%，费用合计21461.52万元，总预算占比73.92%，将其划为A类单位工程；上表中第（3）、（4）、（5）、（6）四个项目占总项目数量的36.36%，费用合计6303.88万元，总预算占比21.71%，将其划为B类单位工程；上表中第（1）、（7）、（8）、（9）、（11）五个项目项占总项目数量的45.46%，费用合计1266.13万元，总预算占比4.37%，将其划为C类单位工程。②VE分析分析A类对象：招标阶段要求投标单位在设计时通过优化设计比选设计方案；要求施工单位优化施工工艺和施工组织设计以降低造价；要求设备材料供应商提供性价比高的产品，在限额以下选取适合的单位中标。分析B类对象：电气、水暖、消防专业招标时，要求设计单位优化系统配置设计，充分考虑运营成本，尽可能选用新工艺、新材料、新设备（比如选用LED商用灯具替代金卤灯等高耗能产品）；要求设备材料供应商提供性能可靠、质优价廉的产品；要求施工单位优化施工组织设计。据此选用中标单位。4.2基于挣值法的项目成本控制流程及效果分析4.2.1挣值法（1）挣值法的应用价值68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究挣值法将成本和进度综合在一起，统筹度量项目任一时间段的计划指标、完成情况、资源消耗，进而转化为工程款或工时工程量。挣值法的应用价值在于准确描述项目进展状况；预测项目可能发生的工期滞后量和费用超支量，以便采取措施进行纠正[44]。Fleming[43]等和Christensen[44]将挣值管理系统主要价值归纳如下：①满足标准所规定的各项管理要求。②WBS定义了项目作业，还有效集成了成本和进度。③可以帮助使用者比较分析。④大多数项目的CPI值随时间进度区域变差，成本管理越早越好。⑤项目的SPI具有预警功能。⑥运用CPI计算的项目已完工成本一般是成本下限。⑦运用复合指标CPI*SPI计算的项目已完工成本一般是成本的上限。（2）挣值法实施的关键挣值法成功实施的关键因素有：①项目分解有效Fleming[45]等认为，挣值法应用的第一个困难是WBS，如果工作分解的越细，收集数据付出的代价越高。项目成本结构与工序结构存在较大差异：前者主要考虑工程量计算，后者主要考虑工序时序和工艺逻辑，这需要在监理项目分解时必须二者兼顾。②数据采集系统合理配置有效的工序台账和工程量完工测量报告系统，能够高效的实现进度成本联合管理。但是应解决好数据系统精度的配置问题：精度太高，使项目管理人员赶到厌倦，影响管理系统效率；精度太低，进度成本联合管理无效。③有效度量已完工作量应合理安排工作量有效度量时间点；当工作单元之间难度有明显差异时，富裕的权重应有差异；单元工作量不宜过大，否则很难估计完成程度。（3）挣值法应用方法68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究长清在其博士论文《工程建设项目成本—进度挣值方法的改进与应用研究》中提出了多级挣值法[46]。多级挣值法是基于WBS的任务或工作包之间的时间逻辑关系，通过下级子项目挣值确定本级项目挣值，从而揭示项目执行的实际情况。多级挣值法注重网络计划技术与挣值法的结合，但增加了信息采集和计算难度，使挣值法的运用变得复杂且加大了成本。（4）挣值法应用流程项目成本—进度综合监控挣值分析应用流程如下：①收集项目信息，明确任务；②进行项目分解：分解项目工作结构，编制进度计划、进行成本估算。③确定观测点，建立执行效果测量基准曲线；④记录已完工进度和实际成本消耗，计算挣值；⑤计算并分析指标，预测关键指标，进行投资/进度差异分析和趋势预测。如在偏差允许范围内，项目继续进行；如偏差超出允许范围，调整项目计划或施工工艺方法后项目继续进行。⑥重复以上③—⑤步直至项目结束。成本—进度控制挣值法应用基本流程图如图4-3所示。调整目标计划项目结束采取措施进行纠偏分析目标计划与实际的偏差收集运行数据跟踪项目编制进度计划和费用计划继续跟踪图4-3成本—进度控制挣值法应用基本流程图4.2.2项目施工建设阶段成本控制流程及效果分析68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究施工建设阶段资金需求量大且集中，是建设项目全寿命周期投资最大的阶段。施工建设阶段的成本控制，就是在保证项目工期、质量和施工安全的前提下，将建设成本控制在合同约定内。施工建设阶段成本控制是以合同总投资额为目标值，在施工实施过程中进行控制。采用挣值法，分析发生目标偏离的可能性，采取主动预防措施，比较实际值与目标值，确定费用、进度偏差，分析原因，及时进行纠偏，实现主动控制、动态控制。（1）施工建设阶段成本控制方法施工建设阶段成本控制的主要方法有以下五个方面。①主动审核施工组织设计，优化施工技术方案项目总承包公司制定的施工组织设计方案是否科学合理，很大程度上影响着施工建设成本。在施工建设阶段的各个节点，必须提前主动审核时间节点之后的施工组织设计；同时根据施工进度和完成投资进度，比较计算进度偏差、时间偏差，并及时做出调整。②加强施工类合同管理施工类合同包括施工建设合同、主要设备材料供应合同、施工监理合同、跟踪审计合同。施工类合同约定了建设单位与施工单位、设备材料供应商、监理单位、跟踪审计单位在项目建设施工阶段不同的责任和义务，是确保项目建设顺利进行的重要法律依据。在施工实施过程中，必须加强施工类合同的管理，约束不同合同的主体责任方切实履行合同，减少合同执行偏差，避免产生合同纠纷，保证项目建设顺利实施。③控制设备材料费用设备材料费约占工程建设成本的70%，是建设项目成本控制的重点。要合理选用设备材料，必要时进行技术经济论证；及时掌握市场供需关系，合理调整供货价格；合理控制设备材料的进场时间，提高资金使用效率，降低设备材料现场保管成本和损坏率。④严格控制工程变更建设单位、设计单位、施工单位、监理单位应共同控制施工现场工程变更量，各司其责，重点加强工程变更合理性分析，加强对变更方案的论证，加大对变更工程量及价格的审查力度，做到有效控制。⑤严控施工质量68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究建设单位、监理单位应严格按照工程验收标准，督促施工单位进行质量控制，防止发生质量问题造成的进度损失，影响成本控制。建设单位、监理单位、施工单位必须与材料设备供应商共同控制材料设备质量，严格按照国家标准和合同约定进行设备材料验收，并按照规定留存相关样品、资料备查。⑥合理处置工程索赔建设单位要加强项目现场施工管理、合同管理、设备材料采购管理，以减少进而避免人为索赔事件的发生。发生索赔时，建设单位、施工单位或设备材料供应商、监理单位、跟踪审计单位要根据合同条款和国家相关规定，实事求是地确定索赔价款或工期，合理处置，达成满意的解决方案[47]。（2）效果分析①根据项目进度计划，从第12周开始，土建结构施工期间进度费用执行情况见表4-9。表4-9扩建项目土建结构施工进度费用执行表工作代号工作名称计划工时预算费用（万元）已完成工程量（%）实际发生费用（万元）天数用工工时D地下三层土建15830124501050100%1130E地下二层土建1583012450870100%870F地下一层土建1583012450960100%980G一层土建1583012450950100%960H二层土建1583012450850100%850I三层土建1583012450870100%875J四层土建158301245089080%730K五层土建158301245090020%190总计1206640996007340　6585②挣值计算计算项目的ACWP、BCWP、BCWS见表4-10。表4-10土建阶段挣值计算数据表工作代号工作名称预算费用（万元）已完成工程量（%）实际发生费用ACWP（万元）挣得值BCWP（万元）计划预算费用BCWS（万元）68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究D地下三层土建1050100%113010501050E地下二层土建870100%870870870F地下一层土建960100%980960960G一层土建950100%960950950H二层土建850100%850850850I三层土建870100%875870870J四层土建89080%730712890K五层土建90020%190180900总计7340　658564427340计算后的挣值各个指标见表4-11。表4-11土建阶段各挣值参数表工作代号工作名称ACWP（万元）BCWP（万元）BCWS（万元）CV（万元）SV（万元）CPISPID地下三层土建113010501050-8000.931.00E地下二层土建870870870001.001.00F地下一层土建980960960-2000.981.00G一层土建960950950-1000.991.00H二层土建850850850001.001.00I三层土建875870870-500.991.00J四层土建730712890-18-1780.980.80K五层土建190180900-10-7200.950.20总计658564427340-143-8980.9780.878③挣值分析由表4-11可以看出：CV为负值，表明扩建项目执行的费用已经超出预算143万元；SV为负值，表明已经落后于计划进度；CPI、SPI两个指标均小于1，说明目前处于不利状态。分析进度落后的原因主要是J、K工作施工时恰值麦阶段，建筑工人请假回家的比例比预计的多且人力市场无法补充。分析费用超支的原因主要是工程局部设计变更和现场变更。4.2.3项目竣工决算阶段成本控制流程及效果分析68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究在全过程成本管理体系中，项目结算阶段为最后一个环节，但对于全寿命周期成本管理体系来说，项目结算阶段却是连接施工建设阶段和运营维护阶段的中间环节。项目结算阶段最终确定建设项目的工程建设成本，是对前期各个阶段成本控制得检验和总结，并为未来运营维护阶段提供财务成本依据。（1）成本控制流程依据《中国内部基建审计指南》，淄博银座商城二期扩建项目审计流程见图4-4。审核建设项目工程量编制工程量审核表调查了解建设项目结算编制情况收集审计资料明确审计目的及程序审核建设项目结算单价，编制单价审核表审核单位工程其他费用汇总结算审核情况综合评价建设项目结算总体情况图4-4扩建项目审计流程表（2）成本控制阶段项目结算阶段，运用挣值法对项目施工建设阶段的费用、进度进行后评价。项目结算包括项目竣工结算审核和项目竣工决算审核两个方面。①竣工结算审核竣工结算包含了建设项目施工建设阶段的所有成本。项目竣工后，施工总承包单位将验收合格后的项目所有施工项目提交，建设单位将自行采购的设备材料合同及相关资料提交，经监理单位审核，由跟踪审计单位进行审计确定。竣工结算审核内容主要有：项目竣工工程内容和计算方式是否与合同一致；隐蔽工程验收记录是否规范；施工质量合格验收资料；变更签证是否有效、结算是否正确；设备材料供应与采购合同数量、价格、质量要求是否一致，结算方式是否正确；监理内容程序与合同是否一致；审计流程、费用与合同是否一致等。②竣工决算审核竣工决算由建设单位根据相关规定编制竣工决算报告，是以审核通过后的竣工结算报告为依据编制的，包含项目建设的全部费用、成果和财务状况。竣工决算审核内容主要有：审查竣工决算的编制方法是否合规；审查项目投资、资产明细是否超支；审查项目资金和物资的结余、处置情况。（3）运用挣值法分析68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究项目竣工后，项目部要根据竣工决算报告，运用挣值法对扩建项目的施工进度、费用进行分析，找出不足进行总结，以利于指导银座集团未来建设项目的顺利进行。4.3本章小结本章对淄博银座商城二期扩建项目成本控制流程进行了分析，并结合实际情况，对各阶段成本控制进行了效果分析。运用价值工程法对决策阶段、设计阶段、招标阶段进行分析：运用强制确定法实证分析了决策阶段方案选择；运用ABC分析法实证分析了设计阶段多方案比较。运用挣值法对施工建设阶段进行施工进度、费用分析；项目按期竣工后，要求项目部根据竣工决算报告，运用挣值法进行扩建项目进度、费用分析，以总结经验。68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究5淄博银座商城二期扩建项目成本控制方案设计5.1项目决策阶段成本控制方案5.1.1项目决策阶段成本控制步骤投资决策是一个由浅入深、不断深化的过程。依照投资决策阶段各个过程先后发生的顺序，淄博银座商城二期扩建项目决策阶段成本控制的步骤如表5-1所示。表5-1项目决策阶段成本控制流程决策阶段流程决策阶段成本控制精度主要内容投资机会研究±30%以市场调查为基础，寻找最有力的投资机会，将投资意向概略为投资项目建议书初步可行性研究±20%在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可行性与潜在效益进行分析论证，编制初步可行性投资估算详细可行性研究±20%内进行详细的技术经济分析与论证，决定项目是否可行；可据此进行项目投资计划安排项目评估±10%内作为对可行性研究结果进行评价的依据；作为对项目进行最后决定的依据5.1.2项目决策阶段成本控制措施扩建项目成本控制的措施主要有：（1）做好市场预测广泛收集政府政策、市场信息，研究淄博当地商业在流通市场总的占有率，分析淄博消费市场需求潜力，预测市场空间容量、近期供求关系水平和远期供求趋向，做好市场预测。（2）确定扩建项目的定位、规模、建设方案68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究通过第四章的分析，由银座集团招商本部、物业本部、淄博银座商城相关人员组成的价值工程小组，采用强制确定法比选出了方案1为最优方案：功能定位：外形“清新”，内外装饰新颖，平面布局动线清晰的大型商业综合体。地上F1-F6层为卖场，F7、F8层为电影院；地下主要功能为车库和设备用房。建设规模：总建筑面积7.08万m2；项目工程设计等级为一级，结构设计使用年限为50年，防火等级地上地下均为一级。建设方案：框架结构；地下三层、地上八层；标准层高4.4m，一层层高5.1m，地下室层高4.1m，车库层高3.6m；停车位500个；建筑总高为36.55m。（3）严格控制扩建项目的投资估算对扩建项目建成投产后的经济效益进行预测分析，统筹考虑资金筹措问题，预测营运后的获利能力、清偿能力等经济效益指标，倒逼扩建项目投资估算，确保项目的获利能力。根据银座集团建设项目投资历史数据，适当考虑涨价预备费、建设期利息等变动因素，对已经确定的项目建设方案，采用类比投资估算法进行扩建项目投资估算：各分项（分部分项工程）单位面积投资估算额与相关面积乘积作为各分项估算，各分项估算累加之和为项目估算。（4）控制投资风险。对各阶段投资比例、平均价格变动率应做好动态分析，采用分项详细估算法做好流动资金估算。还应考虑资金来源及其稳定性，做好各类风险分析与防范措施。（5）提出结论性建议。在做好项目市场预测和经济评价的基础上，对扩建项目财务可行性、经济合理性进行深入分析论证，全面评价，为项目的科学决策提供依据。5.2项目设计阶段成本控制方案5.2.1项目设计阶段成本控制步骤淄博银座商城二期扩建项目设计阶段成本控制步骤如图5-1所示。68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究确定设计限额总额运用价值工程，确定各专业功能目标成本利用银座集团竣工工程统计数据修正，确定限额设计值提出各专业不同设计方案或改进方案编制设计概算超出功能目标成本是否出具设计方案图5-1扩建项目设计阶段成本控制步骤5.2.2项目设计阶段成本控制措施根据第四章的设计阶段控制流程和价值工程评价法实证分析，扩建项目设计阶段成本控制措施如下：（1）建立设计管理小组68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究由扩建项目部和外聘咨询管理公司相关技术、合同、经济管理人员组成，组织协调设计阶段的进度控制、成本控制，负责设计方案比选，联系鲁商集团招标办进行设计招标。设计管理小组必须编制详细的工作流程图，明确设计方案审查、概预算审查、设计费支付等成本控制措施；加强对设计单位自控系统的监控，监督设计单位严格执行专业会签、方案审核制度。（2）进行设计招标作为建设单位代表，设计管理小组将决策阶段形成的扩建项目建设方案提交鲁商集团招标办进行设计招标，按照招标程序，从投标设计方案中选取结构合理、安全适用、技术先进、节能环保的最优方案，并选定设计单位。（3）实行限额设计在设计方案满足使用功能的前提下，注重设计方案优选和设备选型，正确处理工程技术与经济两者之间的关系。把总投资额分解到不同专业形成各专业设计限额，按照投资估算、总概算的顺序进行初步设计和施工图设计，并严格限制设计变更，设计概预算必须留有一定的余量，确保总投资额不被突破，实现资金限制范围内的功能最优化。（4）采用价值工程设计管理小组与设计单位及时沟通，要求设计单位运用价值工程进行工程优化设计。如第四章扩建项目桩基础设计备选方案评价所示，设计活动中多方案比较时，采用价值工程评价法具有很好的经济效益：在降低成本的同时能够压缩工期。各专业设计必须始终运用价值工程进行方案设计、设备选型，以期降低全寿命周期成本。（5）实行标准化设计设计管理小组要求设计单位在设计时实行标准化设计，尽可能选用现有成熟工艺和材料设备，降低不规则模具、材料、设备的使用，以加快工程进度，缩短建设周期，降低工程费用。（6）严格执行设计合同设计合同签订后，设计管理小组必须监督设计单位及时履约，按时提供图纸，落实设计交底工作，严控设计变更。同时，设计管理小组督促涉及合同委托方及时支付设计进度款，指定专人做好图纸资料、设计交底资料、图纸会审记录、图审中心审查意见的存档管理工作。对于违约情况，必须根据合同条款兑现。68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究5.3项目招标阶段成本控制方案5.3.1项目招标阶段成本控制步骤扩建项目招投标中，开标、评标、定标是极为重要的环节。通过招投标，客观公正地遴选出最合适的各类中标单位，达到降低成本、保障项目实施的目的。淄博银座商城二期扩建项目的招标流程、控制步骤见表5-2。表5-2扩建项目招标成本控制流程表工作流程工作内容成本控制编制招标计划项目立项后，编制《扩建项目开发进度计划》和《扩建项目招标计划》根据施工预算限额编制招标准备提供施工图纸、设备材料清单、工程量清单，提出招标条件和参与投标单位资质要求提供的资料经过审核，确保准确；合理确定投标单位资质，防止盲目扩大资质发布招标信息通过《山东商报》、鲁商网发布信息广告信息打包，降低费用接受报名并进行资格预审鲁商集团招标办召集扩建项目招标管理小组，对汇总的报名投标单位预审根据实际情况，分类审核资质，防止资质过高或过低考察预审合格的投标单位对通过预审的报名投标单位，由扩建项目招标管理小组进行考察，编写考察报告，最终确定入围的投标单位考察人员合理分配，压缩开办费和考察时间编制招标文件并发标扩建项目工程项目部提供工程量清单，质量、技术、安全标准；提供主要设备材料参数、质量标准和技术要求。明确投标截止日期、开标时间地点。向入围的投标单位发放招标文件工程量、标准、参数、技术要求要准确；投标单位标书制作时间要合理确定；开标时间要紧凑举行答疑会扩建项目招标管理小组、工程项目部组织投标单位勘察现场，介绍项目情况并答疑，将答疑情况书面发各投标单位提前明确考察内容；压缩现场勘查时间；答疑要准确无误，防止交流时间过长开标组织唱标、开标：对表述密封签章确认；唱标；公布参考标底及价差范围要严格按照开标流程进行，确保公开、公正评标确定技术标合格的投标单位；经济标必须响应招标文件工程量清单报价、设备材料型号数量价格、付款方式、结算方式、违约索赔等内容；出具评标报告外聘专家应充分讨论技术文件；经济标所有条款必须明确；尽快出具评标报告以节省费用定标根据评标报告，由扩建项目招标管理小组选出合理低价的投标单位中标，发出《中标通知书》压缩定标审批时间，尽快发出《中标通知书》5.3.2项目招标阶段成本控制措施68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究（1）运用价值工程确定重点招标内容如第四章所示，项目招标阶段运用ABC法确定单位工程的分类标准，对于A类单位工程成本进行重点控制：要求参加投标的施工单位优化施工工艺和施工组织设计以降低造价；要求参加投标的设备材料供应商提供性价比高的产品。对于B类电气、水暖、消防等单位工程，要求参加投标的施工单位尽可能选用新工艺、新设备、新的施工组织方法；要求参加投标的设备材料供应商提供性能可靠、质优价廉的产品。（2）招标文件编制要明确招标文件的技术标准、质量标准、进度、内容和要求应确保明确、准确，保证投标单位能以经济、合理的方式满足扩建项目招标要求。（3）准确合理确定标底以设计预算总额为限额，采用工程量清单计价，分解各分项招标标底。扩建项目招标时，按照“量价分离”的原则，扩建项目工程项目部协调审计机构，依据工程施工图纸，按照招标文件要求，以统一的工程量计算规则，为投标单位提供实物工程量项目和技术措施项目的数量清单；要高度重视工程量清单编制的严肃性和精确性，规范标书编制格式和范围，对必须包含的内容进行审查。（4）完善招标评标系统采用公开招标与邀请招标相结合的模式：公开招标工作量大、费用支出多、消耗时间长；邀请招标虽然解决了公开招标的缺点，但也限制了竞争，可能会失去最佳合作方。鉴于此，淄博银座商城二期扩建项目可先进行公开招标，在初选的基础上进行邀请招标。采用合理低价中标评标法：合理低价中标评标法的关键是要抓住合理和低价两个关键点，要求投标单位列明较低报价的合理解释和可靠的保证措施。评标委员会要由工程造价、技术、管理专家组成，以分项工程预算总额为限，对低于所有投标报价平均值3%以上的报价进行重点评审，如标书有效则入围。5.4项目施工建设阶段成本控制方案5.4.1项目施工建设阶段成本控制步骤68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究（1）扩建项目施工前期成本管理施工准备阶段，项目部要对施工组织设计、施工方法、施工顺序、作业组织形式、机械设备选型、技术措施等进行研究分析，以确定科学先进、经济合理的施工方案。根据成本目标，将扩建项目结构分解包或项目单元包含的工作量，根据消耗标准和技术措施，在优化后的施工方案的指导下，编制可实施的成本投入计划。根据扩建项目的要求，明确分解成本预算和投入计划，责任到人，并进行绩效考评。（2）施工期间成本管理对扩建项目成本目标论证时，统筹考虑整个项目目标系统的协调统一，做好进度目标、质量目标、成本目标之间的优化和平衡。根据施工实际进度，采用挣值法对实际发生的成本目标与计划值进行对比，计算成本差异，分析偏差形成的原因，采取措施调整成本差异。强化成本控制的微观管理，从项目成本支出开始，对每个分项分部工程逐步进行微观控制。做好工程变更管理。做好设计变更、进度变更、施工条件变更以及工程量清单未包括的新增工程。5.4.2项目施工建设阶段成本控制措施施工建设阶段成本控制必须从组织、技术、经济、合同信息管理等多方面采取措施。具体措施如表5-3所示。表5-3施工建设阶段成本控制措施阶段措施组织措施技术措施经济措施合同措施工程量计量准确建立分工合理的项目部，落实成本控制人员及职责严格控制设计变更，对变更做好技术经济分析编制至今使用计划，分解成本控制目标参与合同修改、补充，着重考虑对造价的影响付款复核及时工程量计算准确变更控制得当继续改进设计方案，挖掘成本节约潜力及时复核付款清单68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究编制详细的造价控制工作计划和流程图及时收集施工变更资料，为可能发生的工程索赔提供依据避免工程索赔进行跟踪审计，采用挣值法及时发现偏差进行纠偏采用挣值法聘请专家做好必要的技术经济论证审核施工组织设计，对主要机械进行技术经济分析定期收集项目成本信息，进行分析预测参与处理索赔资金计划调整对实施后节约成本的建议进行奖励5.5项目竣工决算阶段成本控制方案5.5.1项目竣工决算阶段成本控制步骤扩建项目决算审计成本控制步骤如表5-4所示。表5-4扩建项目审计成本控制表审计工作阶段审计工作要点一、审核施工合同以及双方履约情况（1）对照施工合同，审核是否具备办理竣工结算的条件；（2）审核合同约定的确定合同价款的方式（固定价格合同、可调价格合同、成本加薪酬合同）以及可调价格合同中合同价款的调整因素，审核其是否与投标文件承诺相符；（3）对照施工合同的合同工期、工程质量、违约责任等条款，审核双方是否完全履行合同，是否存在违约行为二、审核单位工程经济指标计算单位工程经济指标并与银座集团以往工程平均造价指标相比较，以此决定审计方法三、审核工程量及各项费用的计算（1）工程量计算是否符合规定的计算规则，是否准确（2）工程取费是否执行相应计算基数和费率标准；（3）材料用量是否与设计含量一致；（4）材料是否按国家定价或市场价计价；（5）利润和谁进的计算技术、利润率、税率是否符合规定。四、审计设计变更（1）审计设计变更手续是否齐全，设计变更内容是否真实；（2）涉及设计变更费用的计算是否正确，计算过程是否有误；（3）必要时，审计人员需进行现场测量与核实。五、审核材料差价（1）复核计算材料用量；（2）确认材料市场价格或物价指数。六、审核独立费用索赔费用、点工费、包干费、施工配合费等得合规性审核七、结算形式的审核工程月度结算、年度结算、工程竣工结算的形式是否符合国家、部门、企业相关规定68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究八、竣工结算与设计概算对比进行竣工结算与设计概算对比分析，是否超概算，超概算的原因分析5.5.2项目竣工决算阶段成本控制措施项目竣工结算是核定工程建设造价的最终依据，也是项目竣工验收结束后编制竣工决算和核定固定资产价值的依据，是项目竣工决算阶段最重要的工作，也是控制工程成本的最后一关，应采取以下措施严格控制结算工程成本：（1）核对合同条款审计单位必须将扩建项目所有签订的合同收集整理，逐一审查合同执行情况。只有按照合同条款要求全面履约完成并验收合格的，才能进入结算程序。审查重点包括合同约定的工程材料完工标准、结算方法、取费标准、材料价格、人工价格、优惠条款等。（2）查验竣工图审计单位必须与建设方、监理方、施工方共同审核竣工图纸，确保竣工图纸与现场一致。竣工图要求采用国家设计标准，图纸深度应达到要求。各方签字盖章后查验完毕，进入结算程序。（3）查验设备材料供货情况审计单位会同建设方、监理方、施工方、设备材料各供应方，根据设备材料供应合同，查验所有合同约定的设备材料供货清单、质量验收证明、移交清单、剩余结余情况，资料完备后进入结算程序。（4）检查隐蔽验收记录竣工结算时，对隐蔽工程施工记录、验收记录、验收签证等进行检查，确保手续完整、工程量与竣工图一致，方可进入结算。（5）坐实变更签证审计单位应核查变更签证的合规性，只有经建设单位授权的项目部工程师和监理单位现场工程师签字、领导签批的变更签证才能列入结算；结合图纸审查，重点防范施工单位变更只计增项、不报减项。要明确界定改变工作质量或其他特性这种变更的范围,识别出其引起合同价款调整的因素,并将识别出的因素进行分析,对其分部分项工程费和措施项目费的进行68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究调整[48]。（6）按图核实工程量根据竣工图，审计单位按发包的工程量清单逐一核对实际完成的工程量，清单以外的工程量按照合同约定的办法结算。特别要结合施工工艺审核工程量，防止重复计算工程量。（7）严格执行招标单价审计单位应按合同约定或中标时的计价原则，对招标单价以外的计价套用相近定额进行分析换算，或提供人工、机械、材料计价依据，编制补充单价。（8）留取足额质保金。竣工结算时要充分考虑返修和损毁情况，足额留取质保金。5.6本章小结本章根据全寿命周期阶段划分，分析了决策、设计、招标、施工建设、竣工决算阶段的成本控制步骤，结合第四章的分析结果，针对性地提出了扩建项目每个阶段的成本控制措施：决策阶段重点分析扩建项目的定位、规模、建设方案等，合理确定投资估算；设计阶段综合采用组织、技术、经济、合同等措施来控制成本，尤其要重视技术措施、进行限额设计；招标阶段以预算限额为基础，采用工程量清单计价，准确合理分解确定标底；施工建设阶段重点要严格控制设计变更，对变更做好技术经济分析进行跟踪审计，采用挣值法及时发现偏差进行纠偏；竣工决算阶段要严格查验合同、图纸、资料，严格执行招标单价。通过项目的决策阶段、设计阶段、招标阶段的实际效果比较，前三个阶段的设计方案可行，成本均低于银座集团往期建设项目，为商业购物中心的建设提供借鉴。68 淄博银座商城二期扩建项目成本控制研究6结论与展望6.1结论通过学习借鉴国内外建设项目成本控制研究成果，采用文献研读、专家咨询法、理论分析与工程实践相结合、定性分析和定量分析相结合的方法，运用全寿命周期成本控制理论，对淄博银座商城二期扩建项目成本控制流程进行了分析，并结合实际情况，对各阶段成本控制进行了效果分析。运用价值工程法对决策阶段、设计阶段、招标阶段进行分析：运用强制确定法实证分析了决策阶段方案选择；运用ABC分析法实证分析了设计阶段多方案比较。运用挣值法对施工建设阶段进行施工进度、费用分析。本文针对性地提出了扩建项目每个阶段的成本控制措施：决策阶段重点分析扩建项目的定位、规模、建设方案等，合理确定投资估算；设计阶段综合采用组织、技术、经济、合同等措施来控制成本，尤其要重视技术措施、进行限额设计；招标阶段以预算限额为基础，采用工程量清单计价，准确合理分解确定标底；施工建设阶段重点要严格控制设计变更，对变更做好技术经济分析进行跟踪审计，采用挣值法及时发现偏差进行纠偏；竣工决算阶段要严格查验合同、图纸、资料，严格执行招标单价。通过研究，得出结论：根据全寿命周期理论，将实体零售项目划分为决策阶段、设计阶段、招标阶段、施工建设阶段、决算阶段、运营维护阶段、拆除阶段，是符合实体零售企业展店需求的；运用价值工程研究决策阶段、设计阶段、招标阶段的成本控制，运用挣值法研究施工建设阶段、决算阶段的成本控制，具有很强的针对性；实体零售企业展店时，应高度重视决策阶段的研究；聘请专家参与设计阶段成本控制具有重要意义；跟踪审计介入时间越早效果越明显。为零售企业项目建设提供一定的参考。68'