毕业设计：浅析房地产开发项目成本控制

'第1章绪论1.1论文的目的和意义随着农村往城市化建设的趋势，房地产开发建设项目变得十分普遍。项目建设普遍存在于社会的各个领域、各个地方。越来越多的人服务于工程项目的开发建设。工程项目是以一个工程技术系统的建设和运行为任务的过程。工程项目的范围广范，其中最常见的工程项目为房屋建筑工程项目。房屋建设项目是一个漫长而复杂的过程，投资大，风险高，周期长，因此房地产开发成本存在着很多不确定的因素。更是出于目前物价上涨过快，房价过高的状况，使很多工薪阶层无法承受上涨过快的房价，那么房地产开发成本究竟由哪些方面组成呢？通过本人在实际中的工作经验及这三年来的学习，我把房地产的开发成本作为我的研究对象，同时有些部分数据为本人工作经验中得出的实际数据，同时部分数据是依据黑龙江省哈尔滨市作为参考，由于每个开发楼盘都有它的唯一性，不可能有完全一样的楼盘，由于它们各自不同的特点、规模和设计风格，数据必然会有差异性。因此，此论文只是作为人们在惊叹房价过高的同时，对房地产开发成本有一个初步的认识。1.2我国现今房地产市场现状1.2.1哈尔滨销售市场现状通过国家的调控，现今在房地产开发企业正面临着比较严竣的形式，2011年2月28日，中宣部、中央直属机关工委、中央国家机关工委、教育部、解放军总政治部、中共北京市委等6部门28日在京举办热点问题形势报告会，住房和城乡建设部部长姜伟新作了题为《关于城镇住房问题》的报告。姜伟新指出，“十二五”时期，国家将进一步加大保障性住房建设力度，争取到“十二五”末，基本解决城镇低收入家庭的住房困难，改善部分中等偏下收入家庭的住房条件。姜伟新同时指出，部分城市房价过快上涨是当前房地产市场的突出问题，要认真贯彻落实中央的房地产调控 政策，采取坚决措施抑制房价过高过快上涨。姜伟新勾画了我国城镇住房基本政策。他介绍，按照我国实行社会主义市场经济体制的总体要求，从我国所处的历史发展阶段、城镇化快速发展和人多地少的基本国情出发，为了实现“住有所居”的目标，我国城镇住房实行市场供给与政府保障相结合、以市场供给为主的政策，强调满足基本住房需求、购置与租赁相结合，鼓励自住型、节能省地环保型和小户型住房。不久前，国务院办公厅根据新“国八条”精神发出通知要求，已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则。尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。国家信息中心经济预测部曾在媒体发布报告表示，住建部已初步拟定了第三批执行“限购令”的城市名单，包括交易比较活跃的三线城市。最近，有媒体报道，住建部已初步拟定第三批执行“限购令”的城市名单，“限购令”逐渐向未出台限购的大中型城市，及交易活跃的三线城市扩展。据统计，目前已提出将限购的城市已达30多个。市场预期，限购令将覆盖全国，限购政策将在全国多个城市密集铺开。最近，随着杭州、苏州、福州出台调控细则，已有25个城市出台了包含限购政策等“新国八条”执行细则，包括成都、长春、银川、南宁、青岛、厦门、宁波、无锡、苏州等二三线城市，目前正向二三线城市蔓延。这说明政府正在强化“新国八条”的落实执行，抑制部分不合理需求，尤其是投资投机性需求。限购政策对整体市场的影响是全面性的，包括未出台限购政策的城市，可能导致全国房市价量齐跌。首先，这表明了政府坚决调控房价决心，释放了政府从严落实执行调控政策的信号，必将重力影响到房地产市场的整体心态。限购政策与其他政策、房产税试征、加息等一起综合作用，必将强力影响到市场整体走势和房价预期、房地产投资回报预期等整体市场预期，可能迫使市场步入迟到的回调通道。其次，部分需求被挡在门外，市场预期异变，投资投机者退出市场，符合条件的购房者重入观望甚至弃购，购买力下降，市场需求将迅速萎缩，结果将导致成交量迅速萎缩。第三，购买力下降，成交下降，肯定会影响到楼盘销售，开发商的销售压力将加大，从而可能影响到开发商的资金回笼，增大资金压力。第四，由于限购是以套为单位，限购政策使得符合条件且有购买能力的购房者选择购买大户型，可能加大部分户型产品销售的难度。第五，限购政策，必然会影响到房地产投资，部分炒房资金可能使得部分炒房资金转向目前还没确定是否会限购的其他市场或无“限购令”的更下一级市场，市场担心可能促使房价泡沫向下转移，推高这些市场的热度，催大泡沫程度，催涨三、四线城市房价。有人建议，全国的所有城市都应该执行限购政策，要全方位抑制投机资金。 此外，种种迹象显示，2011年的调控还将进一步升级。政府还将通过房产税试点等措施，建立房地产调控长效机制。并在土地、信贷、税收等方面采取综合调控模式，其中央行肯定年内继续加息和上调准备金率。最近，住房和城乡建设部部长姜伟新接连表态城，接下来，要坚决遏制部分城市房价过快上涨，将会通过强调政策的执行来继续稳定房价，研究制定中长期稳定房地产市场发展的政策措施，随时可出台新的房地产调控政策。国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史也表示，2011年我国的土地政策突出特点是坚持房地产调控不放松。由于调控政策的针对对象是全国性，市场心态影响、预期改变、房价调整是全面性的，因大势已改变，即便那些没有限购的市场，消费者也将观望，投资投机者一般不会逆势进入，整个市场可能向健康化发展。1.2.2哈尔滨市出台的政策哈尔滨市政府为了认真贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）精神，哈尔滨市政府发布了〔2011〕4号文，其中重点内容是对购房者所采取的限制。主要内容有如下三条：1、进一步增强做好房地产市场调控工作的紧迫感；2、做好住房价格调控工作；3、合理引导住房需求。按照国家要求，在一定时期内实行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停在本市市区内（不含呼兰区、阿城区）向其售房。加快个人住房信息系统建设，进一步完善房屋预（销）售管理，采取切实措施，加强市场监管，确保住房限购政策落实到位。严格执行国家关于差别化住房信贷政策、房地产税收政策以及境外机构和个人购买住房管理的有关规定；4、加大保障性安居工程建设力度；　5、严格住房用地供应管理。1.3房地产开发成本的组成房地产开发成本的核算是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，再根据全部费用的支出最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。同时，由于每个项目开发规模的不同，房地产开发的成本的管理也是不同的。对于小规模的开发，如单幢楼或几幢楼体的开发，这个问题相对就 比较容易解决，可以将全部开发量作为成本对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，如上万米的小区开发建设，就必须科学地确定成本对象。在这种情况下，房地产开发成本核算就不能过细，因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋，这样做势必会增加工作量，使成本核算工作繁琐化。相反，成本核算也不能简单地以小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其成本结算和管理上的作用。房地产开发成本主要有四大部分组成，一、土地费用；二、前期费用；三、建筑安装成本；四、工程建设其他费用等组成。1.4论文的主要内容1.4.1土地费用土地是构建商品房最基础的领域，由于工程项目固定于一定地点并与地面相连接，必须占用一定量的土地，那么房地产开发商也就必然要为获得建设用地而支付一定的费用。1.4.2前期费用及控制为使工程顺利进展而需办理的一切手续而花费的成本及在办理过程中所采取的控制手段。1.4.3建筑安装费用及控制建筑安装费用是指用于建筑和安装工程方面的费用，它由建筑工程费用和安装工程费用两部分组成。建筑工程费用是指建设工程涉及范围内的建筑物、构筑物、场地平整、道路、室外管道铺设、大型土石方工程费用等。安装工程费用是指主要生产、辅助生产、公用工程等单项工程中需要安装的机械设备、电器设备、专用设备、仪器仪表等设备的安装及配件工程费，以及工艺、供热、供水等各种管道、配件、阀门和供电外线安装工程的费用等等及在项目施工过程中为了控制成本所采取的手段和措施。建筑安装工程费用占房地产开发总成本中比较重的份量，因此作为主要的论述内容。1.4.4工程建设其他费用构成及控制工程建设其它费用是根据设计文件要求和国家有关规定应由项目投资支付的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的一些费用。其中包括建设单位管理费用、勘察设计费、环境影响评价费、劳动安全卫生评价费、场地准备及临时设施费、研究试验费、工程监理费、工程保险费、供电贴费等等。1.5本章小结 本章主要介绍了房地产开发市场的现状及未来发展方向，明确了论文的主要论述内容，并对论文所主要阐述内容和各个组成部分做了简单的阐述。 第2章土地费用2.1我国建设用地简述我国土地分为农用地、建设用地、未利用地三大类。建设用地是指营造建筑物为目的工程用地的总称。按其利用方式不同分为农业建设用地和非农业建设用地。房地产开发用地主要是针对非农业建设用地来说的，它又可分为国家建设用地、乡村建设用地和外商投资企来用地三种类型。在我国，建设用地应使用国有土地；集体土地段经依法征用转为国有土地后，才能使用；企来或单位原使用的存量土地改变用途，需要办理出让、转让等手续后才能使用。国有土地的取得主要通过行政划拔和市场机制两条途径。利用国有土地搞建设，只能依法享有土地使用权，土地权仍属国有。2.1.1通过行政划拔获取土地使用权根据现行法律法规规定，国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业，需要征用集体或国有土地的，可以由政府行政划拔。行政划拔作为一项国家措施，它具有一定的强制性。2.1.2通过市场机制获取土地使用权通过市场机制获得土地使用权，主要是适用于国内外各种经营性组织和个人获取土地进行土地开发、利用、经营。它包括出让和转出让两种方式。出让国有土地使用权是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内出让土地使用权者，由土地使用者向国家支付土地出让金的方式，具体又可分为协议、招标、拍卖、挂处于四种方式。土地使用权招标、拍卖、挂牌方式出让，是竟价方式出让，而协议出让则是主管部门与用地者双方协商议价的方式，两者互为补充。集体土地必须转为国有土地才能有偿出让。以划拔方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照规定，报有批准权限的人民政府审批。准予转出让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并交纳土地使用权出让金。转让国有土地使用权是指拥有国有土地使用权的用地者，通过合法方式将土地使用权转让给他人的方式。主要有：买卖、合资、合作建房、交换、作价入股等方式。通过市场机机取得土地使用权的用地者，在规定的使用年限内，有转让、出租、抵押土地使用权和从事其他经营活动的权利。土地的使用年限与土地的性质有关，一般住宅用地70年，办公用地50年，商业用地40年。 2.2房地产开发土地费用本部分主要以国家出让国有土地使用权的方式为例简述房地产开发土地费用的组成。取得国有土地使用费包括：土地使用权出让金、城市建设配套费、拆迁补偿与临时安置补助费等。2.2.1土地使用权出让金是指建设工程通过土地使用权出让方式、取得有限期的土地使用权，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，支付的土地使用权出让金。房地产开发商获得土地主要是靠支付土地出让金而获得土地，而现在有的地方政府存在着炒地的现象，地价成本的增加，直接影响着房地产开发商的开发成本。开发商在获得一块土地后，会根据整块地的规划方案，楼盘的容积率来测算土地成本，再折合成建筑面积每一平米的价格，那么土地成本就出来了。因此有的开发商不从购房者的角度来考虑，只是单纯的追求利润，在不违反国家规定标准的前提下，会尽可能的提高容积率，以达到在有限的土地上来建更多的房子，从而获取更高的利润。2.2.2城市配套费城市配套费是指因进行城市公共设施的建设而分摊的费用。2.2.3拆迁补偿与临时安置补助费拆迁补偿与临时安置补助费由两部分组成，即拆迁补偿费和临时安置补助费或搬迁补助费。拆迁补偿是指拆迁人对被拆人，按照有关规定予以补偿所需的费用。拆迁补偿的形式可分为产权调换和货币两种形式。产权调换的面积按照拆迁房屋的建筑面积计算；货币补偿的金额按照被拆迁人或者房屋拆行窃或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费。2.3本章小结：本章主要介绍了我国土地的分类以及如何获取土地使用权，并说明了为了获取土地使用权包含了哪些费用，并详细说明了费用构成的内容。 第3章前期费用及控制一个项目的开发建设，基础是首先要有土地，要不然就谈不上开发项目。那么在获取土地的同时，项目的前期就需要为这个项目的顺利开展办理一系列手续。。那么我从以下几个方面来简要介绍一下前期需要办理的工作内容及哪些费用是可控哪些费用是无法控制的费用标准。3.1城市配套建设费：小区的配套费用往往是硬性标准，因为涉及到的部门如电力部门、集中供暖部门等均属于垄断企业，开发商无法选择供应商，而这些费用标准往往定价较高，因此这部分成了开发成本不可忽视的一部分，很难控制。下面所介绍的配套费用，有些是硬性标准，有些是可谈的，比如图纸设计费用等等。3.1.1红线外大配套费红线外大配套费（包含给水、排水、雨排、道路的接头）哈尔滨的标准是152元/M2，供热管道52元/M2，燃气配套费15元/M2（其中燃气初装费2500元/户，报警装置200元/户，此费用先由开发商代交，居民进户后再由居民交给开发商，因此开发商不承担此部分费用）。3.1.2红线内电力系统配套费用红线内电力系统配套费用：哈尔滨市的收费方式按规划建筑施工图建筑面积每平方米计取，竣工后按实际竣工面积结算。1、哈尔滨市新建多层住宅全电缆工程每平方米90元，架空线与电缆工程每平方米80元，架空线工程每平方米70元。新建高层住宅全电缆工程每平方米95元，架空线缆与电缆工程每平方米85元，架空线工程每平方米75元。2、商住一体式建筑中商业部分供电原则应设立独立供电电源，不执行上述原则。但对设计容量合计低于100千瓦或单户建筑面积小于300平方米的商业建筑可不独立电源，收费标准在上款标准的基础上提高20%。 3、住宅小区的公益建筑按相应标准的80%收取；政府出资建设的经济适用房、廉租房供电工程，供电企业应按实际发生的设备、材料收取，免收人工费；开发建设单位要求采用小型化设备或提高材料及设备配置标准的，由开发建设单位与供电公司协商确定，据实结算；别墅建筑的供电工程费按实结算。高可靠性供电的第二回路及以上供电回路供电设施工程费据实结算，但高可靠性供电费和临时接电费不执行此办法，按相关规定执行。3.2图纸设计费1.建筑图纸设计费14元/平方米（按建筑面积计取)，此部分价格包含土建建筑结构图、给排水、采暖、电气施工图（此价格是可谈的，由开发商与设计单位最终谈成的价格为准）；2.换热站图纸设计费：0.2元/平方米(按建筑面积计取)；3.室外综合管网设计费：3元/平方米(按建筑面积计取)；3.3其它费用：1.公共消防设施建设费：5元/平方米（按建筑面积计取）；2.墙改费：此费用在抹灰前办理，大约费用在9元/平方米，在房屋建成后可返还2-3元/平方米(按建筑面积计取)；3.散装水泥专项资金1元/平方米(按建筑面积计取，此部分费用可退)；4.防雷审查费：低于5层占地小于400平方米商品房1835元/幢；小高层9层以下占地800平方米的商品房3670元/幢高层；高层18层占地在600-800平方米的商品楼6260元/幢；5.农民工工资保障金：3%（占工程造价的比例）。6.工程定额测定费：0.1%（哈尔滨市自2010年起不再收取该费用）；7.工程质监费：1.05‰（占工程造价的比例）；8.住宅安监费：0.35‰（占工程造价的比例）；9.公建安监费：0.5‰（占工程造价的比例）；10.意外伤害保险费0.09%（直接费+措施费+企业管理费+利润+其他费用）；11.施工图审查0.8元/平方米(按建筑面积计取)；12.点线测量费：650元/点（每栋楼按3个点计算）13.环保费：280元/点（每栋楼按4个点计算）；14.物业维修基金：多层24元/平方米；高层32元/平方米(按建筑面积计取)；15.场平费：1.6元/平方米(按建筑面积计取)；16.房产测绘费：住宅、商服、会所、地下室按0.8元/平方米(按建筑面积计取)；17.招标交易费、场租费：此费用占工程造价比例很小大约在工程造价的0.5‰由开发商与施工企业共同缴费，费用为平摊；18. 工程监理费：工程监理费约15元/平方米(按建筑面积计取)，此部分费用不是固定的，而且每个楼盘的价格也是不同的，它是由开发商与监理公司最终谈判、协商的价格。同时此部分费用，有些开发商为降低成本，会在最初引进监理公司时，采取内部招标的形式，最终在合理的价位上，确定合格的监理公司作为这个工程项目的参与者与管理者；3.4本章小结本章主要论述了房地产开发成本的前期费用，并详细介绍了前期费用的明细，同时说明了哪些价格是可控哪些价格是开发商无法控制的成本。 第4章建筑安装成本构成及控制建筑安装费用是构建商品房所消耗的实体成本，也是开发商与各承包商之间的交易价格，这部分价格大约占到开发商成本价格的50%左右。4.1从费用组成方面进行分析：建筑安装工程费是由直接费、间接费、利润和税金组成。4.1.1直接费直接费由直接工程费和措施费组成。4.1.1.1直接工程费直接工程费是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费和施工机械使用费。4.1.1.1.1人工费：人工费是指直接从事建筑安装工程施工的生产工人开支的各项费用，包括以下内容：1、基本工资：是指发放给生产工人的基本工资。2、工资性补贴：是指按规定标准发放的物价补贴，煤、燃气补贴，住房补贴，流动施工津贴等。3、生产工人辅助工资：是指生产工人年有效施工天数以外非作业天数的工资，包括职工学习、培训期间的工资，调动工作、探亲、休假期间的工资，因气候影响的停工工资，女工哺乳时间的工资，病假在六个月以内的工资及产、婚、丧假期的工资。4、职工福利费：是指按规定标准计提的职工福利费。5、生产工人劳动保护费：是指按规定标准发放的劳动保护用品的购置费及修理费，徒工服装补贴、防暑降温费、在有碍身体健康环境中施工的保健费用等。4.1.1.1.2材料费：材料费是指施工过程中耗用的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用，包括以下内容：1、材料原价。2、材料运杂费：是指材料自来源地运至工地仓库或指定堆放点所发生的全部费用。3、运输损耗：是指材料在运输装卸过程中不可避免的损耗费用。 4、采购及保管费：是指为组织采购、供应和保管材料过程中所需要的各项费用；包括采购费、仓储费、工地保管费、仓储损耗。5、检验试验费：是指对建筑材料、构件和建筑安装物进行一般鉴定、检查所发生的费用，包括自设试验室进行试验所耗用的材料和化学药品等费用。不包括新结构、新材料的试验费和建设单位对具有出厂合格证明的材料进行检验，对构件做破坏性试验及其他特殊要求检验试验的费用。4.1.1.1.3施工机械使用费：施工机械使用费是指施工机械作业所发生的机械使用费以及机械安拆费和场外运费。1、折旧费：指施工机械在规定的使用年限内，陆续收回其原值的费用。2、大修理费：指施工机械按规定的大修理间隔台班进行必要的大修理，以恢复其正常功能所需的费用。3、经常修理费：指施工机械除大修理以外的各级保养和临时故障排除所需的费用。包括为保障机械正常运转所需替换设备与随机配备工具附具的摊销和维护费用，机械运转中日常保养所需润滑与擦试的材料费用及机械滞期间的维护和保养费用等。4、安拆费及场外运费：安拆费指施工机械在现场进行安装与拆卸所需的人工、材料、机械和试运转费用以及机械辅助设施的折旧、搭设、拆除等费用，场外运费指施工机械整体或分体自停放地点运至施工现场或由一施工地点运至另一施工地点的运输、装卸、辅助材料及架线等费用。5、人工费：指机上司机和其他操作人员的工作日人工费及上述人员在施工机械规定的年工作台班以外的人工费。6、燃料动力费：指施工机械在运转作业中所消耗的固体燃料、液体燃料及水、电等。7、养路费及车船使用税：指施工机械按照国家规定和有关部门规定应缴纳的养路费、车船使用税、保险费及年检费等。4.1.1.2工程措施费的组成措施费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体的费用，一般包括以11个方面。1、环境保护费：是指施工现场为达到环保部门要求所需的各项费用。2、文明施工费：是指施工现场文明施工所需的各项费用。3、安全施工费：是指施工现场安全施工所需的各项费用。4、临时设施费： 是指施工企业为进行建筑安装工程施工所必须搭设的生活和生产用的临时建筑物、构筑物和其他临时设施费用等；临时设施包括：临时宿舍、文化福利及公用事业房屋与构筑物，仓库、办公室、加工厂以及规定范围内道路、水、电、管线等临时设施和小型临时设施；临时设施费用包括临时设施的搭设、维修、拆除费或摊销费。5、夜间施工增加费：是指夜间施工所发生的夜间补助费、夜间施工降效、夜间施工照明设备摊销及照明用电等费用。6、二次搬运费：是指因施工场地狭小等特殊情况而发生的二次搬运费用。7、大型机械设备进出场及安拆费：大型机械设备进出场及安拆费是指机械整体进出场运输及转移费用及机械在施工前现场进行安装、拆卸所需的人工费、材料费、机械费、试运转费和安装所需的辅助设施的费用。8、混凝土、钢筋混凝土模板及支架费：混凝土、钢筋混凝土模板及支架费是指混凝土施工过程中所需要的各种钢模板、木模板、支架等的支、拆、运输费用及模板、支架的摊销费用。9、脚手架费：是指施工中需要各种脚手架搭拆运输费用及脚手架的摊销（或租凭）费用。10、已完工程及设备保护费：是指已完工程及设备进行保护所需费用。11、施工排水降水费：是指为确保工程在正常条件下施工，采取各种排水、降水措施所发生的各种费用。4.1.2间接费间接费是由规费和企业管理费组成。4.1.2.1规费规费是指政府和有关权力部门规定必仍须缴纳的费用（简称规费），包括五个方面的内容。1、工程排污费：是指施工现场按规定缴纳的工程排污费。2、工程定额测定费：是指按规定支付工程造价管理部门的定额测定费（此项费用在哈市2010年定额取费中已取消）。3、社会保障费：社会保障费包括养老保险费、失业保险费、医疗保险费。其中：养老保险费是指企业按规定标准为职工缴纳的基本养老保险；失业保险费是指企业按照国家规定标准为职工缴纳的失业保险费；医疗保险费是指企业按照规定标准为职工缴纳的基本医疗保险费。4、住房公积金：是指企业按规定标准为职工缴纳的住房公积金。5、危险作业意外伤害保险：是指按照建筑法规定，企业为从事危险作业的建筑安装施工人员支付的意外伤害保险费。 4.1.2.2企业管理费企业管理费：是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需费用，包括12个方面的内容：1、管理人员工资：是指管理人员的基本工资、工资性补贴、职工福利费、劳动保护费等。2、办公费：是指企业管理办公用的文具、纸张、账表、印刷、邮电、书报、会议、水电、烧水和集体取暖用煤等费用。3、差旅交通费：是指职工因公出差、调动工作的差旅费、住勤补助费，市区交通费和误餐补助费，职工探亲路费，劳动力招募费，职工离退休、退职一次性路费，工伤人员就医路费，工地转移费以及管理部门使用的交通工具的油料、燃料、养路费及牌照费。4、固定资产使用费：是指管理和试验部门及附属生产单位使用的属于固定资产的房屋、设备仪器等的折旧、大修、维修或租凭费。5、工具用具使用费：是指管理使用的不属于固定资产的生产工具、器具、家具、交通工具和检验、试验、测绘、消防用具等的购置、维修和摊销费。6、劳动保险费：是指由企业支付离退休职工的易地安家补助费、职工退职金、六个月以上的病假人员工资、职工死亡丧葬补助费、抚恤、按规定支付给离退休干部的各项经费。7、工会经费：是指企业按职工工资总额计提的工会经费。8、职工教育经费：是指企业为职工学习先进技术和提高文化水平，按职工工资总额计提的费用。9、财产保险费：是指施工管理用财产、车辆保险费。10、财务费：是指企业为筹集资金而发生的各种费用。11、税金：是指企业按规定缴纳的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。12、其他：其他包括技术转让费、技术开发费、业务招待费、绿化费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费等。4.1.3利润是指施工企业完成所承包工程获得的盈利。黑龙江一般以人工费为计算基数。4.1.4税金建筑安装工程税金是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价的营业税、城市维护建设税及教育费附加。4.2从费用构成实体进行分析 从构成实体来讲，建安成本又由很多分项组成：包括室内及室外工程，室内工程又包括土建、水暖、电气工程等；室外工程又包括水电综合管网、园区内沥青路面工程、配电站、换热站及小区内景观绿化工程等。在人工费不断上涨、材料费不断攀升的状态下，黑龙江省2010年新定额的颁布与实施，从人工费取费基数来说上涨的幅度较大，由原来的35.05元上涨到53元，由于黑龙江省的取费标准均是在人工费的基数上进行计取，因此直接导致了管理费和利润的增加。在黑建造[2010]12号文发布的关于二O一O年建筑安装等工程结算指导意见的通知，人工费在合同中没有约定的，按70元/工日进行调整，此前调整的人工费为43元/工日，由于新定额的颁布和政府文件的下发，以普通住宅为例：由于人工费的调整，仅土建工程大约上调了108元/平方米；水暖工程人工费大约上调了9元/平方米；电气工程大约上调了11元/平方米。因此仅建筑安装工程大约上调了128元/平方米，还不计入其他分项工程。随着物价的不断上涨，材料价格的上浮，建筑安装成本也在不断的增加。4.2.1室内工程室内工程主要由土建、水暖、电气构成。土建总承包价格大约为1000-1100元/平方米，水暖工程约105元/平方米，电气约105元/平方米，其它分包工程约300元/平方米，其中占工程造价比重最多的就是土建工程，因为土建工程是构成工程实体最主要的框架。4.2.1.1土建工程及分包土建工程及分包：我们通常说的土建工程一般都由基础、墙或柱、楼地面、楼梯、屋顶和门窗六大部分组成。一个项目的开发建设，从基础开始直至楼体建成，是需要各个要素紧密配合才能够完成的，这期间的工程质量、工期的保障、成本的控制，全都是首要问题，一方面抓不好，都会影响工程造价。而很多的施工企业没有深入的思考工期、质量、成本这三者这间的关系，有的施工单位一味的追求经济效益，盲目的抓工期、赶进度，而忽略了质量的问题。那么施工质量不合格，将造成返工、重复施工，而施工质量的不合格甚至影响楼体的安全性，那额外的加固措施，会远远超出正常范围的工程成本。额外的支出，又将造成企业的沉重负担。甚至因为质量问题，而使企业的信誉受到影响，那就更得不偿失了。而有时施工企业一味的抓质量，造成质量过剩，加大了成本，更因为重质量，而忽略了工期的重要性。还由于管理不善，在施工的过程中，造成窝工的现象，造成人工费的增加和浪费，在质量和工期的不平衡中，造成成本的增加或减少，都使工程成本得不到很好的控制。 一些开发商为了节约成本，在建筑安装过程中，会将一些分包工程、甚至材料从总承包单位单独拿出或进行限价。尽管政府已经明令一些分包工程不能单独分包，但开发商为节约成本仍然会暗箱操作，而承包企业为了包揽工程，也不得不遵守双方的协议。开发商一般会将桩基础工程、外墙砖、涂料、屋面瓦、门窗等工程单独分包。这样操作，开发商尽管在管理上会花费很多精力，加大了整个项目工程的协调工作，但却使开发发成本得到了很好的控制。有人说，开发商都财大气粗，房价那么高，不会对每个细节都花费过多的精力，其实不是这样。一个房地产开发成本是庞大的，每个选择都会影响成本的控制，任何一个失误都会对房地产开发成本有着或多或少的影响。因此每个环节开发商都会认真考虑和推敲。同时开发商在选择材料上更是慎重，会进行性价比的比选，因为原材料的选择对于开发成本的影响较大，同时对构成实体的组价会进行对比分析，就比如说门窗工程，开发商往往会根据开发楼盘的特点，比如多层或是高层，如果是多层住宅，那么在窗户的选择上可能就会选塑钢门窗，而不会选择铝塑铝。因为铝塑铝的工程造价较高，而且在多层住宅上使用就会造成功能过剩，致使成本增加。而如果是高层住宅，因为铝塑铝的抗风压性较强，同时为了提高小区的档次，就会选择铝塑铝，成本虽然高一些，但售楼价格却要高出多层住宅很多。而在确定了门窗材质之后，那么开发又会将门窗整个综合单价进行分解，比如窗的组成可以分为型材、五金件、玻璃、执手等等。而开发商又会对门窗的主要构件分别进行考察。比如型材和五金件的确定，国产的型材比如金鹏、实德等，进口的型材比如YKK、LG等等；五金件的选择，比如国产的浙江瑞德、国强五金，进口的德国诺托、必凯威、格屋等等。那么进口的当然要比国产的在成本上会有所增加。选择哪一种品牌，在进行综合对比后，确定品牌，价格也就确定了。开发商在寻找门窗加工厂家的时候，有很多生产型材的厂家又成立了门窗加工厂，那么他的竟争力就远远大于那些只负责加工安装的塑钢厂家了，而开发商当然愿意寻找这样的厂家，因为无论从哪方面，成本都会得到有效的控制。就拿普通多层住宅来说，选择塑钢窗为例，门窗工程如果选择进口的型材LG、执手选择进口的德国诺托品牌、塑钢窗厂家选择既产型材又可以安装施工的厂家，那么它的成本每平米大约100元/平方米左右。4.2.1.2室内水暖工程室内水暖工程系统，以普通住宅为例，前两年大约60-70元/每平米，而现在人工费不断上涨、材料价格不断上浮的的情况下，每平米大约达到100多元。其实任何一个平米造价指标并不能全部说明工程造价。比如 水暖工程，在材质的选择上就对工程造价有着较大的影响。因此在施工阶段，对于开发商的工程管理人员的专业素质有着较高的要求，管理人员不能盲目的只抓质量，而忽略了成本的考虑。在不影响施工质量的前提下，要尽可能的节约成本。举例说明1：比如有很多设计者在设计给排水系统时，在材质的选择上，在一层往往会设计成离心式铸铁管，这种材料无论是材料费用要高出塑料管很大，安装费用也高出很多。以黑龙江省2010年定额为准，排水塑胶料管以DN100为例安装费为每延米43.4元，而离心式铸铁管柔性连接安装费用每延米为177.981元，因此仅安装费用就高出4倍多，因此仅在一层改变材质，就可以每平米减少造价10元左右。举例说明2：现在的采暖系统，就多层建筑而言，大多数设计者均设计为地热采暖。那么地热采暖的材质也直接影响着工程成本的控制，现在的设计很多将地热管设计成PERT的材质，那么如果在满足住宅使用功能的前提下，可以将地热塑料管设计成PET这种材质，那么每平米造价就可降低造价大约3元/平方米。从以上两个例子说明，材质的选择对工程造价有很大的影响。同时，由于老百姓对于热费的收取总是存在着疑义，更为了提倡节省能源，因此现在哈尔滨市要求供暖系统需要加设热计表量表，这一实施正在逐渐的推广，那么由于热计表的价格较高，以一般常用的规格DN25为例，每块约800元左右。那么，以普通住宅为例，每平米造价约8元左右。4.2.1.3室内电气工程室内电气工程的造价也随着人工费、材料费的上涨而上涨，由原来的60元/平方米左右，上涨到100元/平方米。由于电气工程中使用的电线、电缆的价格始终不稳定，起伏较大，因此电气工程的造价也随着市场行情而波动。4.2.2室外工程一般园区地下有如下管道：室外给水管、高压及低压消防水管、雨水管、污水管、高压电缆、照明路灯线缆、供热管道、煤气管道、有线电视、电视电话、智能弱电、消防弱电等等，有的在设计上采用用综合地沟的方式出现。由于这些管道又分属于市电话局、有线电视台、供水、供电、煤气等不同的市政部门，因此在整个管理上难道很大。下面我们主要分两大块来具体描述室外工程：4.2.2.1综合管网工程综合管网工程主要介绍以水暖为主：1、室外水暖综合管网，主要包括室外给水系统、污水排水系统、雨水排水系统、二次热网系统、 消防水系统、园区内道路工程。室外综合管网及园区内道路工程的工程造价因每个楼盘的容积率不同，多层和高层的不同，会有很大的差异。下面我们以多层住宅来说，工程造价约为60-70元/平米，但这是在给水采用PE管、污水采用PVC—U双壁波纹管、供热采用螺旋钢直埋保温管、消防采用无缝钢管的情况下，并且局部设置了地沟。那么如果是高层，可能每平米的工程造价只是多层住宅的50%。其实室外管网工程以平米造价来说也是不科学的，它必须根据这个楼盘的整体设计为依据，材料的选择等因素对工程造价影响都很大。比如一个小区，室外管网采用直埋方式或是采用地沟形式，都影响着工程成本。如果采用地沟方式，那么室外部分检查井就可以取消，而将阀门等设在地沟里安装。同时，设计在地沟内的管道有些就不需要再做三布四油的防腐、保温等工作内容，这样就节省了工程造价。同时，由于设计的不同，管线的布置、走向也会不同，因此室外综合管网的工程造价，与设计有着密切的联系，只有进行综合比较才能合理的确定工程造价。另外，室外综合管网的材质选择也同样关健，因为室外综合管网的管道，均为大管径材料，每延米造价均为几百元甚至上千元。以室外供热系统为例，管道在东北地区均设计为直埋保温管，那么直埋保温管的价格差别又很大，它分为焊接钢管系列、无缝钢管系列、螺旋钢管系列。每个系列的不同，价格差异也很大。比如无缝钢管系列与螺旋钢为例，以2010年12月份哈尔滨市造价信息为例，无缝钢管规格直径为273的价格为1244.2元/米，螺旋钢则为657.6元/米，可想而知，价格将近相差一半。2、室外弱电系统：室外弱电系统包括有线电视、电视电话、智能弱电、消防弱电等等，以上项目室外弱电系统大约30元/平米。随着人们生活水平的提高，人们已不再满足于一些基本的房屋建筑功能，比如每个小区基本都保证有线电视、电话等这些基础设施，但随着科学技术的发展，特别是信息技术、计算机技术、自动控制技术以及Internet等的迅速发展，把这些领域中的技术、产品、应用环境引入到住宅及住宅小区，实现建筑结构与信息技术的完美结合。这样的（住宅）小区被称为智能化（住宅）小区。但智能小区的配置要求很高，同时又要求小区今后在智能技术方面能否可持续发展，室外弱电线缆是否便于维护管理等。另外，随着铜芯线缆价格的日益暴涨，室外弱电线缆的敷设费用也会占智能系统总投资的很大一部分，因此功能越高，同时工程造价就会越高，这部分投资会占弱电系统的70%左右。4.2.2.2室外景观工程：室外景观工程包含的内容很广，它包括硬质景观工程、软质绿化景观工程、雨水工程、绿地灌溉、电气系统等工作内容。 室外景观工程的工程造价和开发商的经营管理思路有着很大的关系，有的开发商为打造高档楼盘，提升产品的价值，那么他的投入必然会放大，工程造价会远远高于一些普通楼盘。从景观设计的角度来看，找一个知名的景观绿化公司来设计，那么的价格差距也是很大，从5元/平米---15元/平米不等。那么施工角度来说，它的造价也是差距很大，这跟设计方案有很大关系，同时，对于开发公司来讲，自己首先要有一个较好的审美观点和清晰的思路。它的成本造价约合从100元/平米---200元/平米不等，当然这只是个精略的估算，因为设计的不同，差距会很大。比如一个喷泉的设计和造型就可能达到几十万，如果改变设计方案，取消一处，那么就会大大降低它的适价。4.2.3设备的选购设备工器具构置费，是指按照建设工程设计文件要求，建设单位购置或自制达到固定资产标准的设备和新、扩建项目配置的首套工器具及生产家具所需的费用。所谓固定资产标准，是指使用年限在一年以上，单位价值在国家或各主管部门规定的限额以上。设备、工器具购置费用是由设备购置费用和工具、器具及生产家具购置费用组成。在工业建设工程项目中，设备、工器具费用与资本的有机构成相联系，设备、工器具费用占投资费用的比例大小，意味着生产技术的进步和资本有机构成的程度。设备的购置在小区商品房的建设开发中，设备成本在整个开发成本中虽然没有占到很大的比例，但设备的安装对小区的正常运行却起着关健的作用。比如换热站设备、给水变频设备、消防泵房设备等等，因此设备的选购，至关重要。以一个40万平米的多层与高层交叉的小区来说，换热站的价格大约为150万元左右、无负压变频给水设备大约80万左右，消防泵房设备大约为50万元左右，因此设备价格如果摊到平米造价约为7元/平米左右。而设备的价格与所选择的厂家有很大的关系。因为每个厂家的报价差距是相当大的，就比如电气类设备箱，TCL和正泰的价格就相差甚远。同时，设备的选择有时要受当地政府相关部门的制约，这在无形中又增加了设备成本。比如换热机组的选购，供热部门就划分了几家供热设备厂家供开发公司选购，那么无论是开发公司自己购置还是施工企业来购置，设备厂家的限制也就限制了设备的选型与定价。在设备的选购上，很多开发商都会进行实地考察，然后进行材料招标，最后以议标的形式，和每位参与报价的供货商进行谈判，在各项性能指标符合设计要求的情况下，以达到控制成本的目的。这部分设备的采购，基本都是开发商自行采购，厂家负责安装，总承包企业只负责碰头接管等工作。4.2.4消防工程 每个楼盘的开发建设基本离开消防工程，如果是多层住宅可以不设置消防系统，那么此费用必然可以省掉。但是，由于小区的开发建设随着人们生活水平的提高，私家车的增多，地下车库成了最为普遍的设计。那么，地下车库的设计就要求配置消防系统，那么它包括消防水、消防电、防排烟三个系统。而消防水又包括消火栓系统、喷淋系统；消防电又包括防火卷帘门、消防联动报警系统。以地下车库为例，消防水电约160元/平方米（按地下车库面积计取）。高层建筑在设计上也必须设置消防系统，消防系统在高层的工程造价所占的比例不高，因为通风防排烟系统只在电梯室设置百叶风口，在楼顶层设置消防风机，消火栓也只有在电梯前室设置，因此造价约合20元/平方米（按建筑面积计取）。4.3本章小结：本章主要从两个大方面介绍了建筑安装成本的构成。一方面是从费用组成方面着手，介绍了这些费用是由直接费、间接费、措施费、管理费、利润、税金等构成。又从费用构成实体进行分析，从室内工程、室外工程及设备的购置方面进行了详细的阐述。同时，介绍了工程成本的不稳定性及它的影响因素，并描述了房地产开发商在开发成本上是如何进行成本控制和把关。 第5章工程建设其他费用构成及控制5.1建设管理费用建设管理费用是指建设单位为组织和管理房地产开发经营活动而发生的费用，此费用从项目开始筹建直至工程竣工验收合格或交付使用为止发生的项目建设管理费用。它包括管理人员的工资、车辆的使用、员工的各项保险、福利、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、必要的办公及生活用品购置费、必要的通讯设备及交通工具购置费、业务招待费、法律顾问费等等。管理费用虽然在整个建安成本中所占的比例较小，但事实上这也是一笔不小的开支，因为一个开发公司的存在，就决定了一定成本的支出。有很多的开发公司还很不完善和稳定，换人频繁，有的项目开发完了，公司只会保留几个高级管理者，然后就宣布解散，尽管费用不是很大，但为了节省资金，只有等再成立的时候再重新用人。有的开发商由于管理不善，经营思路问题，使该上马的项目造成拖延，造成二年甚至三年停滞的状态，使管理费用居高不下，致使公司不得不处于放假状态。5.2资金成本及财务费用资金成本是指开发商为了筹集资金和使用资金而付出的代价，它分为资金筹集成本和使用成本。财务费用，指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其它财务费用。由于开发一个项目，建设周期较长，费用支出是相当庞大的，依靠银行而支付的高额利息也成了开发商无法回避的问题。5.3销售费用销售费用也是一笔不小的费用，但其实也是可控的，因为费用的大小完全取决于开发商的战略布暑，采取哪种手段进行宣传，现在采用报纸、网络、电视广告作为宣传手法是比较普遍的，而这部分费用往往是比较高的。因此，开发商一般在前期首个项目的推广上加大力度，在取得一定效果后，后续的推广相对就会薄弱一些，成本也会降低很多。 5.4其它费用房地产在开发过程中总是有一些无形的费用。比如临时道路、新建的办公场所、销售场所等等，在一个建设项目开发完成后，这些构筑物必然面临着拆除和改建，还有一部分是隐形费用，虽然看不见摸不着，但确实是存在的。5.5本章小结本章主要介绍了工程建设其他费用的内容，分别从建设管理费用、资金成本及财务费用、销售费用、其它费用四个方面进行了简单的介绍，作为房地产开发成本的一个补充内容，使大家对房地产开发成本的认识变得更加全面。 结论毕业设计即将结束，我的毕业论文题目《浅析房地产开发项目成本控制》按着原定计划，完成了老师布置的全部任务。我的毕业论文结合在本校的系统学习和我的实际工作经验，分别从五个方面讲述了房地产开发成本的组成及控制。分别为土地费用、前期费用及控制、建筑安装成本及控制、工程建设其它费用及控制。在论文中着重讲述了土地费用、前期费用及控制、建筑安装成本及控制三个方面的内容，因为这三部分内容是占房地产开发成本最多的部分，也是房地产开发成本最基础的研究内容。随着经济的迅猛发展，土地费用一直居高不下，前期费用又有很多是硬性规定，因此房地产开发成本很难控制，但是建筑安装成本确是可控的。采取有效的控制手段，掌握好材料的选择，建筑安装成本就会得到有效的控制。毕业论文是大学本科教育最后的学习和综合训练阶段，是培养我们工程实践能力、理论研究能力和创新能力的一个重要教学过程。通过这次毕业设计不仅拓展了我的知识面，丰富了我的知识体系，而且培养了我的动手能力和实践能力，为以后从事成本估算工作打下了坚实的基础。 参考文献[1]刘伊生.工程造价管理基础理论与相关法规.北京：中国计划出版社，2009.[2]尹贻林.工程造价计价与控制.北京：中国计划出版社，2009.[3]胡德明.建筑工程定额原理与概预算.北京：中国建筑工业出版社，1992.[4]陈建国.工程计量与造价管理.上海：同济大学出版社，2001.[5]徐大图.工程造价管理.北京：机械工业出版社，1990.[6]李洁.建筑工程承包商的投标策略.北京：中国物价出版社.[7]何红锋.工程建设中的合同法与招标投标法.北京：中国计划出版社，2002.[8]蒋传辉.建设工程造价管理.南昌：江西高校出版社，1999.[9]AACEI.COSTENGINEERINGTERMINOLOGY.AACEInternational,Inc.2007.[10]缪长江.建设工程施工管理.北京：中国建筑工业出版社，2009. 致谢我的毕业设计至此就要结束了，但我深知本次毕业设计所取得的一点一滴的成绩都和这两年半里教过我的每一位任课老师是分不开的。在此我向每一位老师表示我最深的敬意和最诚挚的感谢！首先我要感谢我的指导教师刘晓东老师，在刘老师的认真指导和帮助下，我才能够圆满的完成我的毕业设计。在设计期间，刘老师对我严格要求和指导。在与刘老师相处的这段时间里，刘老师对科学的严谨和做事认真的态度，深深的影响了我，使我深深的感受到一个学者的风范。同时刘老师学识渊博，为人和蔼，是我们的良师益友，也将成来我今后学习和工作的榜样。其次我也要感谢我们毕业小组的几位同学对我毕业设计方面的帮助和在工作方面的支持。在这段学习生活即将结束之时，我忠心的祝福我的同学们，在以后的工作岗位上取得优异的成绩。同时我也要对在这两年半来曾经帮助我、鼓励我的每一位同学说声谢谢！最后，敬请答辩委员会的各位老师对我在本次毕业设计中存在的问题加以批评和指正，特此感谢！袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈'