房地产公司开发前期成本控制的研究毕业论文

'中文摘要针对房地产开发企业的特点，成本的发生涉及到了项目的投资决策、前期策划、设计、施工、销售等各个环节，而通过总结数据统计，项目开发的前期对投资额的影响是重大的。因此本论文的主旨是研究企业如何有效控制项目成本，并起到通过控制项目成本达到控制项目进度和质量的作用。针对目前房地产开发商思想意识上的不足，在项目开发前期，对项目构思、投资决策过程、设计过程、招投标过程进行有效的成本控制研究，从而使建设资金和物质资源得到充分的利用，为整个项目开发全过程的成本控制打下坚实的基础，并期望能使开发商更加重视项目前期成本控制管理。以便以最有效的方法避免企业开发项目资金利用上遭受不应有的损失，对项目的顺利进行合理利用资源提供保障。本文从开发商的角度出发，通过对大量的项目成本控制资料以及目前开发项目成本控制的现状进行分析、对房地产开发项目成本构成要素进行研究以及对成本控制的关键环节进行剖析，由此提出了一套项目前期成本控制的方法体系。房地产前期的成本控制大致包括土地成本控制阶段、投资决策阶段以及规划设计阶段。在土地竞买阶段，要对土地成本进行合理地预测；投资决策阶段，要注重对项目前期的可行性研究以及准确的投资估算；在规划设计阶段，虑重点把握利用科学的方法对设计方案进行优选。最后对成本控制研究方案作出总结。关键词：房地产商品房开发前期成本控制 AbstractForthefeaturesofrealestatecompany,theoccurrenceofcostissuchaprocess，involvingtheinvestmentanddecision—makingoftheproject，theplaninearlierstage，design，constructionandsales，butfromthestatisticsofthedate，wecanknowthatthecostcontrolofrealestatedevelopingprojectsinearlierstagedeterminesthetotalinvestment，SOtheresearchofcostcontroltheorycanprovideeffectivetheoreticreference，Canhelpenterprisestomanagetheprogressandqualityoftheprojects．Fromthedevelopersofrealestate，thethesisanalyzesthecostconstitutionofarealestatedevelopingprojectandstudiesthekeyinfluencingfactorstoproduceakindofmethodologyaboutcostcontrolinearlierstage，throughresearchingthemainissuesofrealtydevelopingprojectstodayandcollectingalargenumberofinformationaboutcostcontrol。Thecostcontrolofrealestateinearlierstagebroadlyincludesthestageofcontrollinglandcost，thestageofinvestmentanddecision-makingandthestageofplananddesign．Inthestageofcontrollinglandcost，thelandcostshouldbeaccuratelypredicted；Inthestageofinvestmentanddecision-making，thefeasibilityStudyofprojectsandaccurateinvestmentestimationshouldbefocused；Inthestageofplananddesign，thereisafocusonoptimizationofdesignprogramthroughscientificmethods．Atlast．themethodologyaboutcostcontrolinearlierstageisbeanalyzedauthenticatedfurtheraccordingtothecasestudyaboutthecostcontrolofJINYANGBusinesscenterinChengDuinearlierstage，fromwhichsometheoreticalbasisandspecificimplementationinmarketcompetitionofrealestatecompaniesCanbeprovided．KeyWordsCost,controlinearlierstage,LandcostInvestmentanddecision—makingPlananddesign 目录中文摘要IAbstractII目录III1绪论11.1选题背景及其意义11.1.1选题背景11.1.2选题意义11.2研究内容21.3技术路线22房地产开发成本控制概述32.1房地产开发成本控制概念32.1.1成本控制的概念32.1.2成本控制原则32.1.3房地产开发成本控制概念32.2房地产开发成本控制的必要性42.2.1提高房地产开发企业竞争力的需要42.2.2提高开发项目效益的要求42.2.3提高开发项目管理水平的需要42.3房地产开发成本构成以及各个阶段对成本控制的影响程度分析52.3.1房地产开发成本构成52.3.2项目建设各阶段对成本控制的影响程度分析53基于招拍挂方式的土地成本控制73.1土地招拍挂出让方式及竞买流程73.2土地成本的影响因素73.2.1一般性因素73.2.2个别因素83.3土地成本控制的措施83.3.1合理预测土地价格84商品房开发项目投资决策阶段的成本控制104.1房地产投资决策概述104.1.1房地产投资决策概念104.1.2房地产投资决策策略104.2投资决策阶段费用组成以及成本控制影响因素114.2.1投资决策阶段费用组成114.2.2投资决策阶段成本控制影响因素124.3投资决策阶段成本控制的措施12 4.3.1商品房开发项目可行性研究124.3.2商品房开发项目的投资估算135商品房开发项目设计阶段的成本控制155.1设计阶段成本控制的影响因素155.1.1建筑设计155.1.2结构设计165.2设计阶段成本控制的措施175.3优选设计阶段的方法195.3.1价值工程195.3.2层次分析法205.3.3模糊综合评判法20结论21参考文献22致谢24 1绪论1.1选题背景及其意义1.1.1选题背景随着中国城市化的高速发展，房地产商机无限，房地产开发利润丰厚，年年的福布斯排行榜上都挤满了开发商的身影，暴利吸引了各路资金一拥而入，当然很多都是只关注暴利，不考虑成本的。由于地产的暴利，地方政府与银行也毫不犹豫地卷入其中，政府靠地价支撑财政，靠房价支撑GDP的高速增长，银行则看中了在一个景气周期里房贷的稳定收益，于是风借火势，火助风势，只要楼市不崩盘，哪个地方政府也不愿意承认自己的房价高了。潜台词是，一些地方政府、银行与开发商之间已经形成了强大的利益联盟。由此，我国的商品房价格持续上涨，房地产己经成了影响社会经济发展的顽症，引起社会的广泛关注。在各种政策的出台下，房地产行业将逐步由“暴利”回归“理性”，这种“理性价值”的回归必然会使房地产企业重新审视自己的开发模式与战略决策，与此同时，我们也可以清楚地看到外来投资给我国房地产的市场需求、供给量、房地产市场价格、企业经营环境以及企业生存同样带来了一定的影响。可以说90年代初期就已进入我国房地产投资开发领域，长期在市场经济条件下经营运作且具有强大实力的外国房地产企业是我国房地产企业所面临的主要竞争对手，如果我们仍然延续现有的一些做法，那么我们在竞争中将明显处于劣势，我们现在所处的主导地位将会慢慢被国外的房地产企业所取代。因此，基于以上这些因素的影响，如果想要提高开发企业的利润率，房地产企业管理中的成本控制管理将会是企业管理中的重中之重。针对房地产开发企业的特点，成本的发生是一个过程，涉及到了项目的投资决策、如何不断提高房地产开发商的科学决策能力和管理水平，使其建立良好的房地产项目风险投资意识、市场意识和竞争意识，认真研究房地产外部环境和市场条件，研究房地产开发和投资规律，是一项十分重要的课题。前期策划、设计、施工、销售等各个环节，各阶段彼此相互影响、相互制约、相互作用。1.1.2选题意义目前，从宏观的角度对规范房地产市场和约束其行为的研究己较完善，但从微观角度对房地产开发的研究尚处于初步阶段，大多为房地产营销方面的研究，对房地产开发过程中其他方面的研究较少涉及。此外，许多房地产开发商只重视项目施工阶段的成本控制，而忽略了项目开发前期的成本控制，造成“亡羊补牢”、“事倍功半” 的不利局面。本论文的研究主要是针对目前房地产开发商思想意识上的不足，在项目开发前期，对项目构思、投资决策过程、设计过程、招投标过程进行有效的成本控制研究，从而使建设资金和物质资源得到充分的利用，为总体项目成本控制打下良好的基础，并期望能使开发商更加重视项目前期成本控制管理，从而革新成本控制的理念和思维。此外，房地产开发前期如能较好地进行成本控制，对我们整个社会房地产业的健康发展也将起到重大的作用。1.2研究内容论文采用定量研究和定性研究相结合、规范研究和实证研究相结合、理论研究与实际研究相结合的方法，提出了一套对房地产项目前期成本进行有效控制的方法体系。研究内容主要包括以下几个方面：绪论，包括选题的背景与意义、研究的主要内容以及论文的技术路线；理论概述，包括成本控制基本理论、房地产开发成本控制概述。通过对房地产开发项目的程序、成本构成以及各个阶段对成本控制的影响程度分析，得知工程项目的成本控制主要集中在项目的前期，即土地成本控制阶段、项目决策阶段和项目规划设计阶段；本文的重点从土地竞买阶段、项目决策阶段和规划设计阶段对成本控制的影响因素进行分析，并利用科学的方法一一找出合理的解决措施和方法，从而构建一套完整的房地产开发项目前期成本控制的方法体系：1.3技术路线资料收集调查分析房地产项目开发前期成本控制研究土地竞买阶段投资决策阶段规划设计阶段准确预测土地价格：运用土地竞买策略合理的可行性研究；科学的投资估算利用科学的方法对设计方案进行优选构建前期成本控制理论体系 2房地产开发成本控制概述2.1房地产开发成本控制概念2.1.1成本控制的概念成本控制有广义和狭义之分。狭义的成本控制仅指生产过程中产品成本的控制。广义的成本控制，囊括全部成本管理系统的职能，包括成本预测、成本决策、成本计划、成本日常控制、成本核算、成本分析与考核等几个环节，它对产品成本全过程进行有效的事前、事中和事后控制。本论文所研究的成本控制，是广义概念上的成本控制。2.1.2成本控制原则虽然各个企业的成本控制系统各不相同，们是任何企业实施成本控制都应遵循的原则,制包括以下原则：1.开源与节流相结合的原则；2.全面控制原则3.动态控制原则4.责、权、利相结合的原则5.目标管理原则6.例外管理原则7.经济效益原则。提高经济效益，不单是依靠降低成本的绝对数，更重要的是实现相对节约8.政策性原则。9.可控性原则。所谓可控性原则是指成本主体能对耗费进行预见、计量和控制。10.目标管理原则。目标管理即企业管理者以既定的目标作为管理人力、物力、财力和各项经济基础。11.有利于未来原则。成本控制要有助于未来的工作改进和成本降低，而不是单纯地为了确定实际成支出的超支和节约。2.1.3房地产开发成本控制概念 一个房地产项目的开发程序比较复杂，它是一个从有投资意向开始，中间经过投资机会的选择、投资分析、土地征用、规划勘察设计、拆迁安置、施工准备、施工建设、竣工验收、房地租售等，直到项目实施全寿命周期物业管理的完整过程。我们只有首先了解房地产开发项目的整个基本程序，把握其开发的成本构成，掌握其开发的基本思路，才能找出其中影响成本的关键阶段和环节并加以控制。2.2房地产开发成本控制的必要性2.2.1提高房地产开发企业竞争力的需要房地产企业加强住宅商品房开发建设成本的控制，首先是提高房地产开发企业竞争力的需要。对于常见的差异化与成本领先两类企业竞争战略，房地产企业采取差异化策略的难度相当大，在房地产行业，一项创新会在很短时间被众多同行模仿甚至超越，所以采取差异化战略必须具备持续的创新能力，能够不断地超越自身和竞争对手，但这是非常困难的。大多数企业势必采取成本领先的战略，通过成本领先优势来赢得未来激烈的市场竞争，成本领先不仅仅意味着同等的产品品质自己的成本更低，同时也意味着同等的成本水平自己的产品品质更加优秀。而要想取得成本优势，首先必须进行开发项目的成本控制。2.2.2提高开发项目效益的要求房地产企业加强住宅商品房开发建设成本的控制，也是提高开发项目效益的要求。效益的提高，要么依赖于同等成本水平下售价的提高，要么依赖于同等价格水平上成本更低。对于普通住宅，各地政府都建立了严格的物价审批制度，同等品质的住宅要想卖出更高的价格，在当今这个开发项目遍地开花的时代绝非易事。因此，为了使开发项目取得较好的经济效益，开发成本的控制成为最直接也是最有效的手段。2.2.3提高开发项目管理水平的需要房地产企业加强住宅商品房开发建设成本的控制，还是提高开发项目管理水平的需要。目前从事房地产开发的企业虽然多如牛毛，但大多数房地产开发企业的管理水平和技术能力不高，受人力的限制，在项目管理尤其是成本控制方面的控制水平更为薄弱。成本控制作为贯穿项目全过程的一项管理活动，提高其水平必将带动整个项目管理水平的提高。房地产企业在加强成本控制的过程中，必然要建立一整套健全的管理制度同成本控制工作相互配合.而这一整套健全的管理制度，不但能使企业在日常的管理中有章可循，更重要的是能够提高企业工作的质量和效率，为企业获取竞争优势提供制度保障。这一整套健全的管理制度包括：①企业组织运行活动投入预算管理和核算管理制度；②企业成本控制体系建设说明文件；③企业业务流程和工作程序发展改进管理制度；④合同招投标管理制度；⑥成本费用节省奖励制度；⑥费用报销审核管理制度。健全的管理制度如果切实得到执行，成本控制工作就会形成完善的书面记录，从而为今后成本控制工作的改善提供翔实的可供借鉴的资料，而这正是成本控制要有利于未来的原则的体现。 2.3房地产开发成本构成以及各个阶段对成本控制的影响程度分析2.3.1房地产开发成本构成1．土地成本土地对于整个社会而言是种稀缺资源，田此开发项目所占用的土地必须支付相应的土地费用。土地成本主要包括几部分：征地补偿费用、拆迁补偿费、土地出让金、基础设施配套建设施。2.工程建设成本工程建设成本包括房地产开发项目的前期工程费用、建筑成本、公共配套设施费用等。（1）前期费用。土地包括“三通一平”费用和专业费用。“三通一平”费是指使建筑地段的十地平整，达到通水、通电、通路、场地平整等投入的资金，专业费用指支付可行性研究、总体规划、初步设计、施工图设计等费用。（2）建筑成本。主要包括建筑材料费、机械施工费用、人工成本等。建筑成本是房地产开发成本的直接构成本部分，其费用的高低直接影响开发项目结构、功能、质量。开发项目本身质量的差别，主要区别在建筑成本上。（3）公共配套设施费用。其主要包括开发商在水、电、燃气、绿化、卫生、教育等方面花费的资金。好的配套设施，虽然成本提高了，却为购房者提供了多方面的服务。3．相关税费、管理费用以及筹资费用。2.3.2项目建设各阶段对成本控制的影响程度分析1.项目前期策划阶段成本控制此阶段是开发项目的成败关键。国内外研究表明：一个项目策划的好坏最终对成本和效益影响可以达到30%左右。此阶段的成本管理表现为项目的选址(地段、地块的选择)和项目建设方案。在地块的选择上除了看地价和土地出让金的高低外，还要比较补偿费(拆迁、赔偿、过渡等项费用)和配套设施费用的高低，结合销售价格进行综合平衡，选出最佳经济效益。接着是建设方案的确定，当建设地点特定后对开发成本和效益尤为重要。通常的作法是进行建设方案招标。开发商制定招标文件除了小区(或区域)的总体规划设计、功能、配套要求和建筑设计等技术指标外，还必须有经济指标(投资估算)。在方案评定时由技术专家和经济专家共同组成评审专家组。业主选定的中标方案必须是技术和经济指标俱佳的方案，或是技术方案特佳而经济指标欠佳，但在实施中可采取措施有效优化经济指标者。经济专家在评标时对投标人的投资估算进行审计评估，确认其真实可靠程度，防止中标方案在实施中突破(或较大突破)估算值。2.项目设计阶段成本控制 设计阶段的成本控制，是项目建设全过程成本管理的重点，项目设计要尽可能采用国家和省级的设计标准，因为优秀的设计标准有利于降低投资缩短工期，给项目带来经济效益。开发商通过招投标方式选择设计单位，在委托设计范围之前一定要对项目投资进行详细分析，在此基础上一般采用限额设计的方式，保证有效的成本管理，并着重考虑以下两点：(l)设计前的投资估算。通过对社会同类项目的价格、材料、设备、人工费用、税收、管理费用、利润的调查，在项目评估的基础上进行详细的综合比较、进行投资估算，作为初步设计控制的依据。(2)初步设计要重视方案的选择，按投资估算进一步落实成本费用，将施工图预算严格控制在批准的范围内，同时应加强设计变更的管理工作。3.项目施工阶段成本控制施工阶段的成本控制工作主要包括：(l)编制成本计划和工作流程图，落实管理人员各自的职能任务；(2)熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化大的部分和环境，作为重点控制对象；(3)对经济技术变更进行经济技术比较，并进行预测和分析，严格控制设计变更；(4)详细进行工程计量，复合工程付款账单，严格经费签证；(5)做好工程施工记录，保存好各种文件图纸，特别是施工变更图纸，为处理可能发生的索赔提供依据。(6)定期进行工程费用超支分析，提出控制工程成本突破预算的方案和措施；(7)及时掌握国家、省、市有关部门的各种定额和收费标准的变化；(8)注重合同签订、修改和补充工作，着重考虑对项目成本的影响。因此工程项目的成本控制主要集中在项目的前期，即土地成本控制阶段、项目决策阶段和项目规划设计阶段，项目前期成本控制是以后项目顺利实施成本控制的保证。 3基于招拍挂方式的土地成本控制3.1土地招拍挂出让方式及竞买流程招标、拍卖与挂牌出让方式的共性在于其交易的公开性。以下对这三种出让方式进行简要介绍：招投标。招投标是一种在国际上广泛采用的商品采购方式，即采购人事先提出货物、工程或服务采购的条件和要求，邀请众多投标人参加投标并按照规定程序从中选择交易对象的一种行为。拍卖起源于西方的一种公开竟价的买卖方式，又称“竞买”，是指公开竞价的方式，将特定的物品或财产权利出售给最高应价者的一种买卖方式。挂牌出让国有土地使用权是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将出让十地的交易条件在指定的场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据择牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。这种方式同样遵循“价高者得”的原则，不同之处在于不是现场报价，由于挂牌是以书面的形式报价，所引发的关注程度及透明度不如招标与拍卖。通过以上对国有土地招拍挂出让方式分析，可知政府土地管理部门在土地出让前，对其用途、建筑密度、容积率、建筑高度、绿化率等规划指标已做出明确的规定，惟一可变的是价格，而且三种出让方式中土地价格都是确定是否中标的首要因素，也是关系房地产项目开发成败的关键因素。3.2土地成本的影响因素3.2.1一般性因素1.繁华程度因素。所谓繁华程度，简单地说就是某一区域的繁华影响程度，主要指商业服务业的规模等级及其对土地利用的影响程度。在我国地价评估体系中，基准地价的形成是以城市土地的分等定级为基础的，而影响土地定级的首要因素和必不可少的冈素就繁华程度，所以说，繁华程度影响土地的分等定级，土地的定级影响土地价格的水平，土地价格的高低2.交通条件。交通条件也是影响土地定级的必选的因素之一。影响地价的交通条件主要有：区域的交通道路类型、公共交通状况、对外交通便利度等。3.基础设施水平状况。 影响地价的基础设施因素，主要有基础设施和公用设施两大类。基础设魔有供水、排水、电力、通讯、供气等；公用设旌有中小学、幼儿园、托儿所、医院、诊所、体育馆、文化馆、影剧院、公园、邮局等。这些设施物等级、保证率、程度及距离等状况将会对区域的地价有很大的影响。4.区域的环境条件影响地价的环境条件主要有人文环境和自然环境，包括地质、地势、风向、空气和嗓音污染程度等各种自然环境条件以及居民职业类别、教育程度和收入水平等人文环境条件。5.土地利用计划。土地利用计划对土地价格的影响主要表现在区域的土地供应总量和各类用地的供应量上。政府通过供应量的控制，促使土地价格的涨落合理化。3.2.2个别因素个别因素是决定同一区域内地价差异的重要原因。个别因素主要包括土地自身的位置、面积、用途、形状、宽度、临街深度、容积率、地质、土地红线内基础设施条件、土地使用限制等因素。3.3土地成本控制的措施出让方式改变为招拍挂后，政府部门在土地出让前，对土地的用途、建筑密度、容积率、建筑高度、绿化率等规划指标己做出明确的规定，惟一可变的是价格，并遵循价高者得的规则。因此通过提高容积率来降低土地使用成本，难度变得越来越大。可见，房地产开发企业要想以合理的价格获得开发用地，必须对招拍挂出让方式及出让程序进行分析、研究、抓住关键环节，对出让地块进行合理的价格预测，做到心中有数、有的放矢、还应在竞买过程中采取相应的竞买策略。3.3.1合理预测土地价格房地产企业对土地的价格进行合理的预测是土地价格成本控制的关键。随着社会的进步、人口的增加以及人们对房屋的刚性需求，土地的使用价值与日俱增。目前，土地价格常用的预测方法有：市场类比法、余值估算法等。从西方发达国家土地价格确定的思路和具体方法比较分析，这些国家和地区虽然确定价格的具体操作程序有所差异，但在确定思路和方法上基本一致，即以类似地块市场交易价格为比较价格，用市场类比法预测。我国的房地产市场虽然逐步规范，但与西方市场经济发达国家土地市场发育程度相比，市场化程度仍然相对较低，交易样本的数量及价格形成的市场化程度都需进一步论证，单纯用市场类比法预测容易产生偏差。而且土地的用途不同，开发获利模式也不同，对土地成本的要求也不同。因此，在我国采用与国际接轨的思路和方法确定土地价格，具体运用的预测方法时应根据土地的用途，选择合适的方法， 再综合其他的方法进行预测。1．市场比较法依据市场理论，在人们购进或售出一商品时，总是试图寻找类似的商品的交易案例，以作为其购进或售出该商品的参照，并在认真分析交易对象的特殊性的基础上，通过交易双方的谈判，最终形成交易价格。这一经济思想即是经济学中的替代原理，由这一基本原理出发而逐渐形成的以市场为基础的估价方法，称做市场比较法。2．余值估算法余值估算法，是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上扣除预计的正常开发成本及有关专业费、利息、税收等费用后，以价格余额来估算土地价格的一种方法。与市场比较法不同的是，余值估算法是不仅要对开发成本进行测算，还要预先预测开发后不动产的价值，因此，余值估算法的理论基础主要是预期收益原理和成本理论。3．土地竞买策略所谓“知己知彼，百战不殆”。房地产开发商参与竞买报价时，不但应当正视自身的实力更应当关注竞争对手的实力。因此，掌握一些应价技巧可使房地产开发商竞买时保持心理稳定、从容应价，避免头脑不冷静而招致损失。常用的竟买策略有以下几种：(1)不平衡报价策略。(2)当采用评分的方法进行招标时，房地产开发商可通过认真分析评分方法，结合企业自身的优势，扬长避短，使本企业的综合评分达到最高。(2)高、低报价策略。若项目所要求的专业性和管理水平较高，潜在的竞争对手较少，可使用低报价策略；若项目的发展前景看好，竞争对手较多，则可使用高报价策略。(3)合纵连横策略。房地产开发商出于竞买的需要与互补之间的不足，避免恶性竞争，采用合纵连横进行联合投标。(3)志在必得策略。(4)房地产开发商出于发展需要不借采取微利甚至微亏的策略进行高报价，以期志在必得。此外，土地在土地在招拍挂出让之前，政府部门对该地块的规划一般是粗线条的，房地产开发商在获得土地后，在规划设计一阶段，还可以结合所在城市的发展战略，对项目用地的规划向政府提出合理化建议，以期政府部门采纳，使其在规划指标上做出一些让步，提高对土地的利用率，降低土地使用成本。 4商品房开发项目投资决策阶段的成本控制4.1房地产投资决策概述4.1.1房地产投资决策概念投资决策是指投资者为了实现其预期的投资目标，运用一定的科学理论、方法和手段，通过一定的程序，对若干个可行性的投资方案进行研究论证，从中选出最满意的投资方案的过程。房地产投资决策是指房地产投资活动中，房地产开发商必须对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同的房地产投资方案进行比较选择，做出判断和决定的过程。4.1.2房地产投资决策策略房地产投资策略(InvestmentStrategy)是指针对房地产投资决策事先安排的计划。其主要内容有：1．预备进行何种房地产项目的投资；2．准备采用何种筹资方式；3．如何合理使用资金；4．如何确定投资方式；5．如何确定经营方式。房地产投资策略是实现正确的房地产投资决策的基本条件，按照投资策略进行投资决策是房地产决策的基本要求。 4.2投资决策阶段费用组成以及成本控制影响因素提出房地产投资决策目标制定投资决策行动方案反馈追踪对各种行动方案做经济评价和风险分析对几种方案进行比较，选择最佳的房地产投资实施方案4.2.1投资决策阶段费用组成投资决策阶段要考虑的是整个项目从建议书开始到建成交付使用，一般指进行某项工程建设花费的全部费用。现行建设工程项目投资构成包括两大部分，即建设投资及流动资产投资。其中建设投资包括：1．建筑安装工程投资(直接工程费、间接费、计划利润、税金)；2．设备及工器具购置费；3．工程建设其他费用(土地使用费、与建设项目有关的其他费用、与未来企业生产经营有关的其他费用)；4．预备费用(基本预备费、涨价预备费)；5．建设期贷款利息。4.2.2投资决策阶段成本控制影响因素 建设工程决策阶段是对开发项目的市场定位、使用功能、基本实施方案和主要要素投入做出总体策划，其工作主要包括投资机会分析、市场调查分析、可行性研究、决策等，此阶段做的基本特征是智力化或知识密集性。建设工程项目的市场定位、使用功能直接决定项目的建设成本。建设工程项目市场分为高、中、低三端，不同的市场对设计布局、材料选择、使用功能、居住坏境、公共配套设施的要求都有所不同，这些都是建设成本的直接决定因素。4.3投资决策阶段成本控制的措施决策阶段的成本控制是事前控制，由于决策阶段影响项目投资的程度最高。因此在决策阶段就应对项目投资成本进行预测，建立成本控制目标体系，确定投资控制目标。对于投资决策阶段的成本控制目标就是投资估算，投资估算的准确与否，是决定决策阶段成本控制的关键。因此，在投资决策阶段重点应对项目的投资估算的精确度进行控制，采用合理的估算方法进行编制，从而确保项目投资决策的可靠性。而正确的投资决策来源于高水平的项目可行性研究。所以，投资决策阶段的成本控制主要从项目的可行性研究和投资估算这两个方面来阐述。4.3.1商品房开发项目可行性研究1.可行性研究的目的房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广，要想使开发项目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作，根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目投资的经济效益，使房地产开发项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到切实的解决和落实，最终得出结论，使开发商决策建立在科学而不是经验或感觉的基础上。2.可行性研究的操作流程房地产开发项目的可行性研究，就是要从市场、技术和经济等多方面对项目的前景进行分析预测，对项目进行整体的综合评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。可行性研究使决策科学化、程序化，提高决策的可靠性，帮助我们更透彻更清楚了解市场和项目本身的特点、定位，有效规避投资风险，增强开发商对项目的把握能力。3.可行性研究的主要工作房地产开发项目可行性研究的目的主要是解决四个问题：①研究开发项目产品的可行性；②研究开发项目的市场定位和技术方案的可行性；③研究开发项目的建设条件；④进行则财务、经济技术分析和评价，解决项目建设的经济合理性。针对以上的四个问题，可行性研究的主要内容如下：①市场研究与需求分析；②产品定位和客户群体分析； ⑨产品方案与建设规模；④项目选址和市场环境条件分析；⑤产品的建筑方案设计与分析；⑥项目实施进度安排；⑦投资估算与资金筹措；⑧财务效益和社会效益评估。4.可行性研究阶段的成本控制可行性研究阶段的三大支柱是市场研究、技术研究和效益研究，三者缺一不可。因此，在此阶段运用首先就必须对市场进行研究预测。例如目前市场上存在许多空置房，分析空置的原因，多数是不能够满足大部分居民的需求，其原因是有能力买高标准住宅的只是少数。高标准住宅的功能，对多数居民来讲有过剩(或多余)功能。大部分居民需要的是经济实用型住宅。如果运用VE的方法将高标准住宅的过剩功能消减掉(例如外观的美学功能)，使其功能既能满足居民要求，又会使成本得到大幅度的降低，从价值工程分析的角度讲，会给企业带来更人的效益。技术研究研究阶段的分析则需要紧密结合设计初设方案，进行功能分析及方案比选，从而选择出技术与经济结合较好的方案。可行性研究阶段是建筑项目初始阶段，决定着项目是否能实施以及项目的整体规模和经济目标。因此，加强建设项目的前期VE分析，将有效地提高项目的投资效益。4.3.2商品房开发项目的投资估算1．投资估算的意义投资估算是在对开发项目的建设规模、产品方案、新技术应用及设备方案、建筑设计方案及项目实施进度等进行研究并基本确定的基础上，估算开发项目所需资金总额并测算建设期各年资金使用计划。投资估算是拟开发建设项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，是项目决策的重要依据之一。在整个房地产开发投资过程中，是否进行开发取决于开发项目投资估算。投资估算要保证必要的准确性，如果误差太大，必将导致决策失误。因此，准确全面地估算开发项目的造价是项目可行性研究及整个项目投资决策阶段造价管理的重要任务。在可行性研究的各个阶段，由于基础资料、研究深度和可靠程度要求不同，决定了各阶段的内容和投资估算精度也有所不同。2．投资估算对成本控制的影响①投资估算是房地产开发项目决策阶段成本控制的总目标，是以后各阶段的成本控制目标分解的基础；②投资估算成本控制是项目筹资决策和投资决策的重要依据，对于确定融资方式、进行经济评价和进行方案优选起着重要作用；③投资估算是编制初步设计概算的依据，同时还对初步设计概算起控制作用，是项目投资控制目标之一。 综上所述，项目决策的深度影响投资估算的精确度，也影响工程造价的控制效果。投资决策过程是一个由浅入深，不断深化的过程，依次分为若干阶段，不同阶段决策的深度不同，投资估算的精确度也不同，如投资机会及项目建议书阶段，是初步决策的阶段，投资估算的误差率在30％左右；而详细可行性研究阶段，是最终决策阶段，投资估算误差率在10％以内。另外，由于在项目建设各阶段中，即决策阶段、初步设计阶段、技术设计阶段、施工图设计阶段、工程招投标阶段、施工阶段以及竣工验收阶段，通过工程造价的确定和控制，相应形成投资估算、设计概算、修正概算、施工图预算、承包合同价、结算价及竣工决算，这些造价形式之间存在着前者控制后者，后者补充前者这样的相互作用关系。按照“前者控制后者”的制约关系，意味着投资估算对其后面的各种形式的造价起着制约作用，作为限额目标。由此可见，只有加强项目决策的深度，采用科学的估算方法和可靠的数据资料，合理的计算投资估算，保证投资估算打足，才能保证其它阶段的造价被控制在合理范围，使投资控制目标能够实现，避免三超现象的发生。 5商品房开发项目设计阶段的成本控制建设项目设计的节约是最大的节约，认真做好设计阶段的投资控制对控制建设项目投资至关重要，是控制建设项目投资的根本所在。有资料表明，初步设计阶段影响投资的可能性是75%-95％，技术设计影响投资的可能性是35％—75％，施工图设计阶段影响投资的可能性是25％一35％，而到了施工阶段，影响工程造价的可能性已经只有10％。由此看来，控制工程造价的关键在设计阶段。一份好的设计方案，不仅会带来良好的社会效益，还会具有经济的合理性。5.1设计阶段成本控制的影响因素5.1.1建筑设计建筑是龙头专业，建筑方案的优劣关系到其余各专业的方面的优劣，关系到各专业成本控制的成败，可以说是单体设计中成本控制的第一步。建筑专业设计的好与不好，不但决定着结构专业的成本，同时也对给排水、电气、智能化、内外装修等也有重大影响。有很多地产公司在这方面缺乏经验，待建筑方案都己通过后，其他专业才介入，此时要修改方案比较麻烦，耽误时间不说，有时甚至可能错过黄金时间，错失销售良机。那么，什么样的建筑方案才是一个最好的呢?我认为，没有最好的，只有最适合的。就如同买车，要求动力充足，又要求省油，往往是很难达到的。建筑方案也是如此，这就需要我们在美观舒适与控制成本之间找到一个平衡点。从这个角度考虑，我们可以从以下几个方面考虑控制成本：1．规划设计方案在项目规划设计方案时，要根据项目的基本功能和要求，合理安排住宅建筑、公共建筑、管网、道路及绿地的布局，确定合理的人口与建筑密度、房屋间距和建筑层数；布置公共设施项目、规模及其服务半径，以及水、电、燃气的供应等，并划分上述各部分的投资比例。2．建筑的平面布置对于同样的建筑面积，若建筑平面形状不同，其工程量和建筑工程费用也不同。一般来说，正方形和矩形的建筑既有利于施工，又能降低工程造价。另外，在单元住宅设计时，小单元住宅以4个单元，大单元以3个单元，房屋长度在60--,80米左右较为经济，即相应可以降低工程费用。3．建筑的层高和净高建筑层高和净高对工程费用影响较大。据资料表明，在满足规范的情况下，层高若每降低0．1m，就可以节约成本l-1％，同时，还可节省材料，节约能源，节约用地，并有利抗震。 4．建筑的层数建筑层数的多少，直接影响着工程费用的高低。倘层建筑具有降低工程费用、节约用地的优点。建筑超过6层，就要设置电梯，需要较多的交通面积(过道、走廊要加宽)和补充设备(垃圾管道、供水设备和供电设备等)。特别是高层建筑，要经受较强的风力荷载，需要提高结构强度，改变结构形式，使工程费用大幅度上升。高层建筑超过18层和高度超过100米都是有较大费用变化的界限，因而，合理的规划建筑层数有利于降低工程费用。5．合理确定户型和住户面积建筑户型分一室户、二室户、三室户和多室户。户室比要根据我国的经济状况，一般家庭人口组成、生产活动、工作性质等情况来决定。户型和住户面积以及配套功能房和辅助房的数量对工程造价的影响非常大。因此，房地产项目要根据项目的实际情况，确定小区内多层住宅、小高层和高层住宅的配比。由于目前政府有关控制高层建筑的审批十分严格，市场对高层住宅价格也有抗性。5.1.2结构设计结构是建筑的骨架和主体，其造价在土建成本中占有相当人的比重，因此，优秀的结构设计是控制成本的重要部分。根据行内专家的建议，结构方面的成本控制主要从以下几个方面考虑：1．选择合理的结构体系结构体系的选择，是结构设计中的第一要素。一般而言，钢结构贵过钢筋混凝土结构，而钢筋混凝土结构又比砖混结构造价更高。因此，应根据建筑的层数和使用功能，选择合理的结构体系。2．优选结构方案在确定采用何种结构体系之后，还用对结构进行多方案比较。由于现代的建筑平面越来越不规则、体型越来越复杂加上现在科技更先进，在满足结构安全的前提下，有多种结构方案可供选择的，通过比较后，选取一个最佳方案。这种比较是非常有必要的，一个优秀的结构方案比一个差的结构方案要节省很多，对工程造价影响比较大。如上海某楼盘，上部为别墅，下部为地下车库。由于该开发商对规划一直拿不定主意，在结构设计施工图已完成后又提出修改规划，而且以后还很难说不再改，在此情况下，经多方案比较下，考虑上部别墅随意性布置产生的活荷载，最后采用预应力结构，达到了又经济又方便修改的功能，虽然一几平方多花了几十元钱，却使规划更合理，销售价格更好，综合效益更好，该开发商很满意。3．严格控制计算结果我们发现，在结构设计中，设计人员在计算与配钢筋时，易犯两种错：一是计算时取荷偏大，该折减的不折减，该扣除的不扣除；--是在输入计算机时，计算参数有意识放大1．05—1．15倍；三是出施工图配筋时，担心计算不准，有意识的根据计算结果又扩大10％一15％的配筋量，所以其最终出图结果显然比精确计算大很多。此外，还有所谓的“ 算不清加钢筋”等现象。因而，作为房地产的管理人员，应该与设计人员多沟通，认真审核计算书与设计图，及时调整。4．优化基础设计建筑基础的合理选型与设计是整体结构设计中的一个极其重要和非常关键的部分。它不但涉及建筑的使用功能与安全可靠，还直接关系到投资额度、施工进度和对周边现有建筑物的影响。基础的经济技术指标对建筑的总造价有很大的影响，基础的工程造价在整个工程造价中所占的比例较高，尤其是在地质状况比较复杂的情况下，更是如此。在高层建筑中，基础选型的选择对上程造价的影响更大。5.2设计阶段成本控制的措施1.有效规范工程招投标制度，推进设计监理制要切实推行工程招投标制度，就要建立一个健康，公平的竞争环境，严厉杜绝不规范的行为发生。只有这样，在技术先进，造型新颖，安全适用，经济合理，节约投资基础上的最优设计方案才有可能脱颖而出。为了实现这一点，建设主管部门已经做了大量工作，如严格设计行业人员的执业资格考试与注册制度，施工图的审查制度，开展ISO贯标活动以及积极推进工程设计责任保险工作等。随着设计监理制的推进，还可以利用监理作为第三方的特殊位置，使其参与到招投标的全过程，对招投标的整体环境起到一个约束，监督和协调的作用。此外，通过设计阶段监理，能在一定程度上更正设计工程中出现的技术，经济方面的失误，从而提高设计质量，有效地控制工程造价。具体做法是：当设计单位确定后，建设单位应及时委托监理单位对设计单位的执业资质及参项人员的专业素质进行核定，进而对工程项目设计的全过程进行监理：协调建设单位与设计单位的异议；运用自己的专业知识对设计提出合理建议；在必要的时候请技术人员对设计方案及其重要环节进行技术经济论证。2.加强出图前的审核工作出图前的审核，目的在于将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看，当设计方案的不足或缺陷提前加以克服时，所花费的代价最小，可取得的效果也最好。比如某小区某幢超高层住宅，由于地基承载力差，则采用桩基。然而由于桩的布点太密，30多米长的预制方桩和管桩在地下10米左右就打不下去了，而且还造成1米左右的涌土，清理涌七和截桩又增加了造价，总计桩基成本折合建筑面积200元／m2，50万平方米的住宅就增加了一个亿的造价。而另一个小区吸取前面的教训，经过多方论证研究，采用CFG桩复合地基，造价总计折合建筑面积50元／In2，大大降低了工程的建安成本。由此可见，工程变更发现解决越早，损失就越小，就越有利于成本控制。3.深化经济意识，合理确定设计费用首先，政府主管部门要从根本上认识到设计阶段对于整 个建设工程项目造价的巨大影响。当拿到设计方案后，不能单从直观的功能要求与美观要求进行审查，还要对方案的经济性进行评估。一旦设计出现不经济，不注重投资额的控制等现象，一律不予批示，将设计阶段造价失控的源头扼杀在摇篮里。长此以往，设计部门也会主动考虑将经济观念融入到设计过程中，力求设计出既满足功能要求，又经济合理的建筑方案。其次，针对我国现阶段设计取费标准存在的弊端，政府应制定一套设计者的利益与有效控制工程造价不冲突的取费标准。在设计过程中，对于因采用新技术、新工艺、新材料而使投资减少、功能提高的设计者，设计费的计取也应体现优值优价，而不是投资减少，设计费随之减少。这种费用处置方式，对激发设计单位和设计者的积极性，创造性，保证正当的知识产权，明确各方利益关系等都有重要意义。4.加强人员素质，使技术与经济有机结合工程造价管理是一门综合性的学科，它集政策性，技术性，经济性以及实用性一体，因此，行业人员的素质直接影响到整个建设项目的投资管理与控制。针对目前我国人多数设计人员不懂概预算方面的知识，经济人员工程技术方面的知识不完善的问题，我们要从现在开始加强对行业人员素质的培养。一方面，部门领导要重视对业务人员的培训工作，努力加强人员知识的实效性和全面性。比如经常邀请行内专家对业务人员进行培训；鼓励行业人员多参加学术交流会等；另一方面，设计单位和设计人员必须树立经济核算观念，克服重技术、轻经济、设计保守或超前等不利倾向。建筑经济人员在设计工程中应加强对项目投资的分析对比，及时向设计方反馈造价信息，能动地影响设计，这样势必能促进项目投资得到有效地控制。5.进一步推行和完善限额设计.大力推行限额设计是我国工程建设领域控制投资支出，有效使用建设资金的有利措施。针对目前存在的不足，在限额设计的理论发展及其操作技术上需作如下改进：（1）合理确定和正确理解设计限额在各设计阶段，尤其在限额设计目标值确定之前的可行性研究及方案设计时，加强价值工程活动分析，认真选择功能与工程造价相匹配的最佳设计方案。(2.)合理分解和使用投资限额当投资限额确定以后，一般来说，要留下直接费用的100／60作为调整使用。为了克服投资限额的不足，可以根据具体情况适当增加调整使用比例，从而更好地解决限额设计不足的一面。6.实行责、权、明晰的奖罚制度“适用，美观，经济”是设计永恒的三原则。可见，这三个部分均是设计人员的不可推辞的职责。因此，设计人员在设计中应承担设计技术经济责任，以该责任约束设计行为和设计成。例如，某市地铁平台小区设计就是一个典型的例子。该小区为经济适用房，市政府定价4000元／M2，土地费用9亿元，折合1800元瓜12，建安成本只有1400元／M2。基于这种情况，住宅实行限额设计，但是由于时间紧迫，设计单位并未认真执行限额设计，在图纸尚未出齐的情况下便仓促开工，致使图纸设计保守的问题没能及时解决。后来经过业主与设计单位四次交换意见，设计单位才同意修改，可是那个时候施工已到地上1层，应修改的重点已被埋在地下，损失达两千多万。尽管如此，一层以上部分进行了修改，每平方米降低栋楼节约了432．34 万元，挽同了一些损失。由此可见，如果设计人员提前预见后果，懂得为自己的每一个行为负责，那么很多不必要的损失就可以避免了。5.3优选设计阶段的方法这一节本是成本控制措施的内容，但由于在第六章的实例中加以运用，因此单独作为一节进行介绍。设计方案的优选所涉及到的方法有很多，本文仅就目前用得较为普遍的三种方法进行介绍，即价值工程、层次分析法以及模糊综合评判法。5.3.1价值工程1..价值工程的概念价值工程，又称价值分析，是运用集体智慧和有组织的活动，着重对产品进行功能分析，使之最低总成本，可靠地实现产品必要的功能，从而提高产品价值的一套科学的技术经济分析方法。2..价值工程的基本原理一般认为价值工程是提高产品或作业价值的科学方法，是以最低的寿命周期成本可靠地实现必要功能，着重于功能分析的有组织的活动。功能与寿命周期成本的关系式为：V=F／C式中：V一价值。是指产品给企业或用户带来的经济效益，产品价值是产品功能与成本的综合反映；C一寿命周期成本。即包括企业的制造成本和用户的使用成本；F一功能。是指产品对用户的使用价值。在建筑工程中，通常把某个分部工程在单位工程中所担负的职能或所引起的作用称为功能。该式不仅深刻地反映出产品价值与产品功能和实现此功能所耗成本之间的关系，而且也为如何提高价值提供了有效途径。提高产品价值的途径有以下五种：①在提高产品功能的同时，降低了产品成本，是最理想的提高价值的途径。②提高功能的同时保持成本不变。③功能不变，减低成本。④成本稍有增加，但功能却大幅度提高。⑤功能稍有下降，但成本大幅度降低。3..价值工程在设计方案优选中的应用①对象选择；②资料搜集：③功能分析：这是价值工程人员组织设计、施工及建设单位的有关人员共同讨论，对住宅的各种功能进行定义、整理和评价分析。在功能分析中，参与分析人员一致认为住宅功能有如下几方面：(1)安全性能(2)适用性能(3)绿色性能(4)协调性能，价值工程人员坚持把客 户的意见放在第一位，结合设计、施工单位的意见进行综合评分，把用户、设计及施上单位三者意见的权数分别定为60％、30％和10％。④方案设计与评价第一步，计算各方案的功能评价系数G；第二步，计算各方案的成本评价系数E；第三步，计算各方案的价值系数，V=F／C,。然后，根据价值系数的大小选择最优方案。5.3.2层次分析法(1)层次分析法原理层次分析法(AnalyticHierarchyprocess，简称AHP)是美国著名运筹学家、匹兹堡大学教授Thomas．L．Satty于20世纪70年代提出的一种以递阶层次结构模型求得每一个具体目标的权重，进而解决多目标决策的非数学模型优化方法。运用层次分析法做系统分析，首先要把问题层次化，根据问题的性质和要达到的总目标，将问题分解成不同的组成因素，并按照因素之间的相互关联影响以及隶属关系，将因素按不同的层次聚集组合，形成一个多层次的分析结构模型，并最终把系统分析归结为最低层次相对于最高层次的相对重要性权值的确定或相对优劣次序的排列问题。(2)AHP模型的建立及求解步骤运用层次分析法建模解决实际问题一般按照以下步骤进行：①建立递阶层次结构首先，把复杂的问题分解为各种指标，把这些指标按照不同性质分成若干组，以形成不同的层次。同一层次的指标作为准则，对下一层次起支配作用，同时它又受上一层次指标的支配。这种从上至下的支配关系形成了一个递阶层次。处于最上层的指标通常只有一个，称为目标层，一般就是分析问题的预定目标或理想结果。中间层次一般是准则层或子准则层。5.3.3模糊综合评判法模糊综合评价法是对受多种因素影响的事物做出全面评价的十分有效的多因素决策方法，此法利用模糊数学类似于人脑的思维，通过其具有运用模糊概念的能力，将不精确的、非定量的模糊现象进行定性化分析，并从中得出具有一定精度的结论。在房地产项目开发过程中，项目效益的影响因素很多，且无定量的评价量，属于模糊因素。因此，可以应用该方法在房地产开发过程中，对地块选择进行决策。结论 随着国家对房地产市场的宏观调控，房地产开发的暴力也逐步终结。那么，企业的利润率如何提高?房地产企业管理中的成本控制管理将会是企业管理中的重中之重。通过对房地产开发各个阶段所产生的成本对总造价的影响所占的比重分析得知，项目开发的前期成本控制对整个项目造价有重大影响。由此，本文从房地产开发企业的角度，通过对房地产开发项目前期成本的分析，针对其中存在的问题，提出了一套定量与定性相结合的前期成本控制体系，主要研究成果如下：(1)在土地成本控制阶段。通过对土地出让方式以及竞买流程的了解，找出了土地成本的影响因素，并提出了相应的解决措施，即利用市场比较法、余值估价法等科学的方法对十地成本进行准确地预测，如此在竟买的过程中可以做到心中有数，不盲目。此外，在土地竞买时，还应了解一些竞买的策略，以利于更好地对土地成本进行控制。(2)在投资决策阶段。通过对房地产投资决策相关理论的了解，找出在此阶段对成本有影响的重要因素，并提出相应的措施。本文在这个阶段主要从两个方面来进行成本的控制，一是要对项目进行详细的可行性研究，二是利用科学的方法对项目进行准确的投资估算。(3)在规划设计阶段分别从建筑设计和结构设计两个方面总结出成本控制的影响冈素，在此基础上提出相应的控制措施，其中以设计方案的优选为重点。优选设计方案的方法引入了广泛运用的价值工程、模糊综合评判法以及层次分析法。本文所建立的房地产开发项目前期成本控制体系，将定量评价和定性评价相结合，贯穿了整个项目前期成本控制的全过程，涵盖了房地产开发项目前期成本的基本内容，对于房地产开发项目前期成本控制出现的主要问题都提出了相应的解决办法。因此，本文所提出的项目前期成本控制体系，使房地产开发商更好地进行前期成本控制。参考文献[1]陈守文．成本会计．辽宁人民出版社，2010，1．[2]欧阳清，万寿义．成本会计．东北财经大学出版社，2008，9 [3]徐政旦，石人谨．成本会计．上海三联书店，2007，9．[4]李世红．论房地产企业的核心竞争力[J]．中国房地产，2009(12)．[5]王宇柯，玲赛明．论房地产企业的核心竞争力．经济体制改革，2008(5)．[6]刘学应．房地产开发与经营．机械工业出版社，2008，54．[7]邱苑华．现代项目管理导论．机械工业出版社，2009，97．[8]汤礼智．国际工程承包总论．中国建筑工业出版社，2006，40—42．[9]梁世连．工程项目管理学．东北财经大学出版社，2005，85—86．[10]傅奇志．浅谈房地产开发项目成本控制．四川建筑，2006(9)：10．[11]邱苑华．项目管理学．科学出版社，2009，63—66．[12]吴成浩．房地产项目二程造价全过程控制实务手册．银声音像出版社，2005，30—32[13]冯伟．论房地产开发项目全面成本管理与控制．四川建筑，2005(9)：19—20[14]杨维．浅谈房地产开发项目的全寿命成本控制开发与建设．中国房地产，2005(9)：7[15]干鹏．建立以利润为基准品牌为目标的成本管理体系．开发与建设，2004(12)．[16]宋体民．全生命周期工程造价管理研究[J]．科技资讯，2008(25)：10—11．[17]冯伟．房地产开发项目全面成本管理与控制．四川建筑，2009(5)：148-14[18]刘佑清．浅谈房地产开发项目的成本控制．铁道建筑，2008(2)：93-94．[19]张保成．基于信息化的房地产业成本控制战略．上海经济研究，2009(8)：4[20]覃晓艳．目标成本管理在房地产开发企业的应用[J]．长春大学学报，2009(6)-[21]蒋云霞．价值链分析在战略成本管理中的应用．商业时代，2009(25)：50-51．[22]DavidSirota．EssentialsofRealEstateInvestment[M]。London：DearbornFinancialPublishingInc，2008：26—39．[23]Barrett．G．HowtoConduceAnalyzeRealEstateMarket&FeasibilityStudies[M]．NewYork：VanNostrandReinhold，2009：53—74．[24]Charles．ModemRealEstate[M]．NewYork：Viley，2008：63．[25]RichardCoble．RealEstateMarketAnalysis．UrbanLandInstitute，2009(1)[26]MikeE，MilesGayleBerens．RealEstateDevelopment：PrinciplesandProcess[M]．NewYork：UrbanLandInstitute，2008：32—36．[27]WilliamMcElroy．Implementingstrategicchangethroughprojects[J]．InternationalJournalProjectManagement，2006，14(6)致谢此文是在尹老师的指导下完成的，在写作设计过程中遇到很多困难，在老师的帮助下进行资料分析整理，自己查阅资料，运用所学的工程管理相关知识，联系实践，终于交上了一份满意的答卷，也为我四年大学生活划上了圆满的句号。在设计过程中，曾出现各种错误，在尹老师的悉心指导下，最后得以改正。尹老师的教导一直影响着学生。借此机会，我要对此次论文设计中曾给我无数次帮助的老师表达深深的敬意与感谢！ 在沈阳工程学院学习的四年中，我收获许多，除了专业知识外，更学会了怎样做人，在此次论文写作中，从论文的选题、收集材料、拟稿、开题到编写、修改最后完成，这一过程虽然很繁忙，但在老师的教导下，我学会了许多东西，相信这也会给自己将来工作学习带来帮助。在次毕业之际，我要对工程学院所有教育我的老师致以崇高的敬意，感谢你们四年来对我的悉心栽培与鼓励，感谢您用自己的生命之光，照亮了我人生的旅途。一切过去了的都会变成亲切的怀念，我怀念着你们带我走过的分分秒秒！我会在未来工作中，更加坚定与勇敢!袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈'