关于房地产工程造价成本控制探析

'关于房地产工程造价成本控制探析　　摘要：房地产业的快速发展的同时也给房地产企业带来了很大的压力和挑战，面对日益激烈的竞争局面，企业要加强对工程造价成本的控制和管理，有效的降低工程造价的成本，提高建筑企业的经济效益，保证建筑企业的可持续发展。中图分类号：F293.33文献标识码：A关键词：房地产工程造价成本控制随着我国建设工程的不断升温，房地产企业在我固的发展也日益兴重，但是带来的竞争也不断的提高，为了提高工程的经济效益，扩大工程建设的利润，房地产公司必须对在建的工程进行全面的造价控制。如何有效的控制建设成本，避免不必要的资金流失，提高企业的经济效益，成为了建设单位实现利润的一个关键点。而房地产项目的成本控制是一项复杂的系统工程，工程造价的管理与控制作为房地产开发成本的重要组成．是开发企业获得经济效益的关键因素。工程造价成本控制管理的必要性6 在工程建设过程中，工程造价成本控制在工程的各个环节都起着不同的作用。因此进行工程造价成本控制管理是关乎到企业自身利益以及工程建筑的重大事情。在建筑工程设计阶段，做好工程项目的设计预算是建筑企业编制投资计划的重要依据，并对之后建筑施工等行为具有指导意义，更是编辑工程造价的直接来源。同时，建筑企业对工程项目进行技术经济指标评定时，也离不开对工程旋工成本控制的参考。也对需要向银行进行贷款的企业来说这也是必不可少的依据之一。在房地产施工的过程中，还包括了在施工阶段的预算。施工预算也是建筑企业进行成本控制的重要手段。由于施工的预算能很大程度的反应出工程施工的具体情况，因此施工预算也成为了房地产建筑企业的成本计划文件。房地产工程造价对超出成本控制的原因分析1.设计存在漏洞现阶段，很多房地产工程项目都是交给外地的专门的设计院进行设计。而这就会引致工程项目在设计阶段就会受到来自地域差异以及气候、时节、文化的影响，从而导致设计会异于设计人员的常规思维。同时，我国大部分设计中往往存在许多不确定因素从而增加工程造价的成本预算。我国大部分设计院的设计人员在设计时往往设计理念保守，缺乏对工程所处地域的全面细致的了解，聪慧导致工程在设计环节就纰漏百出，最终导致工程预算难以控制。2.工程管理不合格6 一般具有一定规模的建筑工程都需要耗费很长的工期，而且其中需要的工序繁多，环节复杂，这样很容易会因为管理的薄弱从而导致工程意外的发生，同时还会减弱企业决策层的信息严重滞后。一旦在施工过程中出现突发的事故，就会导致施工计划严重受阻，从而加大工程成本。3.设计变更很多情况下我国在施工中存在许多临时变更工程设计的现象。由于设计初期存在过多急功近利的现象，在准备前期没有做足相关的资料准备和现场工程勘察。一些设计存在一些漏洞，同时建筑单位对设计的审查也相对薄弱，从而无法有效的在设计初期就检查出问题，最终导致在设计中出现纰漏，从而不得不临时变更计划，增加成本。4.工程预算管理乏力在建筑施工阶段，建筑工程预算的准确度、可靠性仍有待提高；未建立与完善合作商数据库；未与材料采购单位形成战略伙伴关系与规模采购优势，难以有效控制降低耗材成本；工程进度款随意性大，审核精确度仍需提升。建材市场行情与现场管理状况调研乏力，预结算人员不能依据一手资料编制预结算表；工程事后评价未有效分析经济技术指标并做系统总结，不利于业务水平的提高企业历史成本数据库建设得不到重视，不利于房地产项目成本的综合比较考量。房地产工程造价控制的具体措施1.项目招标阶段的成本控制6 工程招投标阶段是确定工程造价、编制工程量清单计价的关键环节。只有确定出工程造价，才能对后续的施工单位的选择、施工合同的签订以及施工要求等做到有的放矢。在工程招投标阶段必须对整体的规划进行认真的分析，联系设计、施工和监理单位对工程中的各个环节进行认真的探讨。采取公开招投标的方式，选择合适的施工、设计以及监理单位，在认真考察的基础上签订相应的合同。2.项目施工阶段的成本控制在项目的决策以及设计的基础下，项目施工阶段才可以顺利的开展，施工阶段的成本控制主要是对工程施工过程中所需的各种人工、机械、材料以及工程的质量、工期的长短等内容进行统一的协调规划，制定出最优的施工方案。同时在工程建设的过程中，还有鼓励工程建设单位积极的采用新技术、新工艺，从而破解施工难题。具体的成本控制如下：（1）材料设备的控制建筑工程造价主要由设备费、建筑安装费、工程建设其它费用等各部分组成。在工程建设的种种费用中，工程的材料费用占很大的成分。因此在材料设备的选购方面，必须按照工程建设的设计要求，根据当地的材料设备等价格进行合理的考察，做好采购前的准备工作。同时在采购的同时必须和购货商妥善的商量材料的质量以及设备的维修等方面的事宜，做到有备无患。（2）投资控制6 按照施工进度计划计算投资控制目标计划，将总的项目投资分解到每个计划控制周期之中作为投资分析阶段控制的目标。把标底以及预算适度分解，从而分解后的标底和预算，能与施工进度相吻合，促进工程的建设。3.设计阶段的成本控制在设计阶段，房地产公司必须和设计单位对设计的内容进行总体的分析，从而使得设计单位能够明白开发商的意图，明白开发商对在建工程的各种要求。从而在设计的过程中能够合理的选择各种设计方案。同时在选择设计单位的过程中，必须合理的选择恰当的设计单位，从而设计出高水平的设计图纸，降低工程的造价。4.项目竣工阶段的成本控制项目竣工阶段的成本控制主要是考核所建项目的额工程效益，妥善的办理各种资产的转移工作，对工程的后续阶段进行合理的整理积累。项目竣工决策阶段是工程房地产项目建设结束，以及运营维护的开始，是检验设计、决策、施工的关键环节。要认真的做好房地产工程造价的评定，工程质量的确定，施工人员的培训等各项工作，为工程进入正式运营打下基础。6 结语：工程造价成本管理是一项技术性、专业性、政策性很强的工作它贯穿于投资决策、项目设计、招标投标和建设施工各阶段，工程建设的各有关主体应转变观念，积极创造条件，促进工程造价咨询机构参与建设项目全过程造价管理，为合理确定和有效控制建设工程造价作出应有的贡献。参考文献：[1]万铁成，如何有效控制房地产的工程造价[J]，中国高新技术企业，2009(6)：90-92.[2]吴少丽，如何做好房地产的工程造价管理，沿海企业与科技，2010(7)：45-46.[3]高志伟，房地产开发成本管理研究[J]，现代商贸工业，2010(21)：56-57.6'