YG-QP-CB-001项目成本管理流程

'编号：-版本：A/0页码：第21页共21页项目成本管理流程（审核版）编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修订内容修订人审核人批准人 编号：-版本：A/0页码：第21页共21页 编号：-版本：A/0页码：第21页共21页1.目的：确保开发项目的成本控制在成本目标之内。2.适用范围：适用于公司所开发项目的全过程成本控制工作。3.术语核定义：3.1.项目目标成本：是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。应体现公司“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。4.职责：参见《流程图》及工作程序。5.工作程序5.1.项目目标成本释义5.1.1.项目目标成本文件分为三个部分：《项目目标成本测算表》《项目目标成本控制责任书》《项目动态成本月评估报告》：a)《项目目标成本测算表》是反映项目的总目标成本和分项目标成本的金额。建设项目的总目标成本是建设项目成本的控制线，由各分项目标成本组成。各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。b)《项目目标成本控制责任书》是对各项目成本、费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，需要注意的已完工程的失败教训。c)《项目动态成本月评估报告》反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出成本控制建议。5.2.项目目标成本管理原则a)市场导向原则：项目目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。b)准确严谨原则：项目目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。 编号：-版本：A/0页码：第21页共21页a)事前控制原则：项目目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。b)动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与项目目标成本进行比较并纠偏，确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。1.1.项目目标成本文件制订1.1.1.拓展论证阶段：1.1.1.1.对有意向参与招拍挂或合作开发的地块，成本管理部参与项目可行性研究工作，根据规划草案、《新项目可行性论证规划草案指标说明》和工程技术分析，进行项目拓展阶段建安成本测算，总经理审批通过后，项目拓展阶段建安成本测算自动成为项目预控目标成本，具体操作参见《项目拓展论证管理流程》。1.1.2.定位策划、前期设计阶段：1.1.2.1.获取土地后，成本管理部参与项目定位策划、前期设计工作，根据产品定位、前期设计、各业态面积的划分、项目开发工期、各机电系统配备标准等情况进行建安成本测算，组织编制《项目目标成本测算表》，作为各部门的初步成本目标。1.1.2.2.根据建安成本测算，成本管理部提出方案设计阶段的成本控制目标、措施或建议，形成《方案设计阶段成本控制建议》，以此指导实施方案的造价控制。1.1.3.方案设计（扩初设计）阶段：1.1.3.1.方案设计成果确定后5个工作日内，成本管理组织对《项目目标成本测算表》进行细化和修订。建安费的控制在主要材料设备选型确定后，需增加主要材料设备的目标成本分析。1.1.3.2.成本管理部结合设计单位的承诺明确各产品类型的限额设计指标（如钢筋、砼含量等），形成《施工图设计阶段成本控制建议》，作为设计任务书的一部分发给设计单位作为施工图设计阶段造价控制的依据。1.1.4.施工图预算阶段：1.1.4.1.施工图完成后15个工作日内，成本管理部组织对《项目成本测算表》全面进行细化和修订，作为最终的项目目标成本。1.1.4.2.财务部负责组织 编号：-版本：A/0页码：第21页共21页按已完工程的经验和责任成本体系的要求，编制正式的《项目目标成本控制责任书》，并以此指导招标、施工、采购等业务活动中的成本费用使用与管理。1.1.1.各项目、各阶段的成本测算的相关资料（成本测算表、目标成本控制责任书）在定稿后即时提交国英置业成本管理部，相关数据记录备案。1.2.项目目标成本测算表的编制1.2.1.项目成本测算必须应用统一测算表格，并体现量价分离的原则。1.2.2.项目目标成本的制订以项目规划指标、建造标准以及各部门共同确定的销售交楼标准为基础，项目目标成本测算表必须附详细的产品建造标准及部品标准（施工图预算阶段）说明书。1.2.3.成本测算表中各成本项目的工程量，应根据本公司已竣工的或行业相似工程的结算分析得出的关联系数，由项目规划的基本指标（如建筑面积、基底面积、户数、单元等）推算得出，如按“窗地比”推算门窗面积，按基底面积推算屋面面积。施工图预算完成后《项目成本测算表》中的工程量应是按图实际计算的结果。1.2.4.成本测算表中的单价应根据产品定位、交楼标准、图纸要求按当地工程造价计算依据、市场行情计算得出，如是参照已结算工程的单价，需注明参考数据的来源和依据。1.2.5.产品定位和目标成本测算是一个互动的决策过程，需要设计、工程、成本、市场反复沟通，标准是“满足品质要求的性价比最大化”。在本过程中可使用价值功能分析法得到最优的方案。1.2.6.施工图预算完成后《项目成本测算表》中的材料设备，对其品质应有准确的描述，且应与楼盘的定位相适应，能提供品牌和图片说明为最佳。1.2.7.拓展论证、定位策划和方案设计阶段的成本测算的量价分析标准不明确时，可以根据已结算工程的经验或同行相关数据直接填写可售面积单方成本或总金额，但需注明参考依据。1.2.8.各阶段的成本测算应有明显的可对比性，即后阶段的测算与原测算不一致的地方应有充分的依据和说明，原则上偏差不应太大。1.3.《项目目标成本控制责任书》的编制1.3.1.《项目目标成本控制责任书》应包含以下内容：项目概况；地价成本控制（如何进行控制？相应的使用表格？）；开发前期准备费用控制(如何进行控制？相应的使用表格？)；主体建安；社区管网、配套设施费的控制（如何控制？） 编号：-版本：A/0页码：第21页共21页；园林环境工程及样板间、卖场装修费用的控制；开发间接费的控制（如何控制?相应的使用表格?）。1.1.1.《项目目标成本控制责任书》应明确：控制目标、责任部门、控制指标、控制手段和要点。（完全成本部自行编制作为掌控其他部门成本的依据？）1.1.2.财务部汇总目标成本测算表，编制《项目目标成本控制责任书》，初稿完成后反馈到各职能部门和项目公司讨论、修改，直到达成一致，按《责权手册》要求进行审核、审批。1.1.3.《项目目标成本控制责任书》达成一致后由各单位负责人签字确认、总经理签发开始执行、相关部门监督、考核。1.2.项目目标成本执行1.2.1.各责任单位按照相关流程、作业指引进行目标成本控制。a)采购管理：按各《供应商采购管理流程》的规定，参加招标过程经济标编制及评审，审核采购合同，审核进度款及结算款支付。b)设计变更：按《设计变更管理流程》的规定，对通过可行性论证的变更进行成本测算。c)工程签证：按《工程签证管理流程》的规定进行审核，对已实施完成的工程签证进行复核。1.2.2.在项目实施过程中，应及时反映项目成本的动态情况，由成本管理部每月编制《项目动态成本月评估报告》，包括各成本项目的变化情况表，并说明原因，提出成本控制的建议，在完成后的三个工作日内报国英置业财务部。1.2.3.项目结算完成后或者年度成本管理工作总结时，应按照《项目目标成本控制责任书》对相关责任部门进行评估，并提交公司管理层作为业绩考核的依据之一。1.2.4.项目结算完成后，应分析项目的主要材料用量，为相似工程的限额设计提供经验数据。1.3.项目目标成本的修订1.3.1.施工图确定后的测算稿为最终项目目标成本，除规划条件、政府政策、市场环境有重大改变外不得修订。一般改变作为正常的成本动态变化在《项目动态成本月评估报告》中反映即可。1.3.2. 编号：-版本：A/0页码：第21页共21页工程施工和销售过程中，如果售价、成本发生较大变化时（对利润影响达2％），应对项目目标成本进行修订，并报公司总经理批准，财务部备案。1.1.项目成本控制后评估1.1.1.项目结束后，成本管理部组织按《项目后期评估作业指引》对整个项目发生的成本进行的全面的、系统的评价和分析总结，以逐步提高企业成本控制的水平。2.支持性文件2.1.《设计变更管理流程》GYZY/YG-QP-SJ-0082.2.《工程现场签证管理流程》GYZY/YG-QP-XM-0042.3.《项目动态成本管理作业指引》GYZY/YG-WI-CB-0032.4.《工程预结算编制及审核作业指引》GYZY/YG-WI-CB-0022.5.《项目成本后期评估作业指引》GYZY/YG-WI-CB-0043.相关记录3.1.《项目目标成本测算表》GYZY/YG-QR-CB-0013.2.《目标成本控制责任书》GYZY/YG-QR-CB-0023.3.《项目动态成本月评估报告》GYZY/YG-QR-CB-003 编号：-版本：A/0页码：第21页共21页项目开发成本测算表建安成本项目估算指标单位基数估算总额（万元）计算说明备注一、前期工程费用　　　　　　1、迁移　项　　　　2、工程设计费　项　　　　3、地质勘察费及测量　项　　　　4、其他零星　项　　　　二、岩土工程　元/㎡建筑面积　　　　三、基础工程　元/㎡建筑面积　　　　四、主体工程　元/㎡建筑面积　　　　1、土建工程　元/㎡建筑面积　　　　2、安装工程　元/㎡建筑面积　　　　3、装修工程　　　　　　五、室外配套工程　　　　　　六、工程其他费　　　　　　1、工程监理费　元/㎡建筑面积　　　　2、燃气工程监理费　燃气工程造价　　　　3、工程保险费　项　　　　4、报建费　工程总造价　　　　5、工程造价咨询费　工程总造价　　　　6、水电增容　　　　　　7、公用设施专用基金　　　　　　8、不可预见费　　　　　　合计　　　　　　主要技术经济指标：占地面积：　　基地面积　　（面积单位：平方米）计入容积率面积：　　不计入容积率面积：　　　住宅户数：　　　停车位（辆）　　　其中：地上停车位　　　地下停车位　　 编号：-版本：A/0页码：第21页共21页____项目分产品类型成本汇总序号成本项目可售面积单位成本总成本（万元）分摊标准说明类型1类型2类型3商业平均类型1类型2类型3商业合计　　建筑面积*****0.000.000.000.000.00　　可售面积*****0.000.000.000.000.00　一土地获得价款　0.00　1政府地价及相关费用　0.00表中公式把地价按可售面积进行分摊。若按占地面积分摊地价，请修改公式。若地价不是在所有产品类型中分摊亦请修改公式2合作款项　0.003红线外市政设施　0.004拆迁补偿费　0.00二开发前期准备费　0.00　1勘察设计费　0.00表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式2报批报建增容费　0.003三通一平费　0.004临时设施费　0.00三主体建筑工程费0.000.000.000.000.00　1基础工程0.000.000.000.000.00按产品类型实发生额计算2结构及粗装修0.000.000.000.000.003门窗工程0.000.000.000.000.004公共部位装修0.000.000.000.000.005室内装修0.000.000.000.000.00四主体安装工程费0.000.000.000.000.00　1室内水暖气电0.000.000.000.000.00按产品类型实发生额计算2设备及安装费0.000.000.000.000.003弱电系统0.000.000.000.000.00五社区管网工程费　0.00　1室外给排水系统　0.00表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式2室外采暖系统　0.003室外燃气系统　0.004室外高低压线路　0.005室外智能化系统　0.006其他　0.00六园林环境费　0.00　1绿化建设费　0.00表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式2建筑小品　0.003道路广场建造费　0.004围墙建造费　0.00 编号：-版本：A/0页码：第21页共21页5室外照明　0.006室外零星工程　0.007其他　0.00七配套设施费　0.00　1游泳池　0.00表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式1会所　0.002幼儿园　0.003学校　0.005球场　0.006设备用房　0.007车站建造费　0.008其他　0.00八开发间接费　0.00　1工程管理费　0.00表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式2资本化利息　0.003营销设施建造费　0.004物业完善费　0.005不可预见费　0.00　开发成本0.00　九期间费用　0.00　1管理费用　0.00表中公式把该项成本按可售面积在所有产品类型中分摊。若不是在所有产品类型中分摊请修改公式2销售费用　0.003财务费用　　　项目总投资0.00　 编号：-版本：A/0页码：第21页共21页项目开发成本明细三级及四级项目名称核算内容A、土地征用、转让及拆迁补偿费土地征用及配套设施费、土地使用权转让金、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等1、土地征用费及转让金土地征用及配套设施费、土地使用权转让金2、拆迁补偿费补偿地价、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等B、前期工程费房屋开发前期发生的规划设计、项目可行性研究、水文地质勘查、测绘、“七通一平”等支出1、规划设计费项目所有工程的规划及设计费2、地质勘察费工程水文、地质勘察和红线坐标测量、定点、埋设桩界等发生的各项费用3、可行性研究费可行性研究、论证等发生的费用4、七通一平等费用场地平整费；道路、供水、供电、排污、排水、通讯、路灯等市政工程七通费用。5、报建、临时设施费等项目报建费用，临时供电供水设施、临时道路、临时设施、临时租地费等C、基础设施费房屋开发中各项基础设施发生的支出,包括小区道路、供排水、供电、供气、通讯、照明、环卫设施、园林绿化等支出1、煤气管道煤气管道等设备及安装工程2、通讯电话线的埋管等费用，如包给总包单位则可不单独反映3、供排水建筑物2米以外的供排水设备、管道、阀门、污水井、雨水井、水泵、化粪池、排水沟等4、供电建筑物2米以外的供电设备、电线、电缆、变压器、发电机组，变配电所设备费、材料费、安装费、室外照明等5、有线电视有线电视管线的铺设费用，如包给总包单位则可不单独反映6、监控及对讲系统监控对讲及智能化系统安装及设备费用，如包给总包单位则可不单独反映；停车场智能化管理系统7、园林绿化包括区内园林、绿化场地的花草、树木各项费用8、小区道路指区内小道(不是七通一平的市政道路)，多数为混凝土路面，宽度在10米以内．9、其他基础设施的其他工程费用D、建筑安装工程费指列入房屋开发项目建筑安装工程施工图预算内的各项建筑工程、安装工程及设备采购等费用支出1、基础工程工程桩费用，具体核算包括各类桩，边坡支护，大型土石方工程，基础排水，桩基试验检测费，沉降及观测费等费用2、主体工程主要核算结构工程，包括总包合同。如未实行总包制的，则包括天然基础、混凝土及钢筋混凝土工程、砖石工程、楼地面工程、屋面工程、钢结构工程、门窗工程、幕墙工程、防水工程、烟道工程及其他零星工程；脚手架搭设费用应计算在内．3、水电安装主要指水电设备安装工程的费用。水包括供水、排水、污水处理等。电包括电线、电缆、变压器、发电机组，变配电所设备费、材料费、安装费等项目开发成本明细（续）4、装饰工程包括二次精装修、洁具、橱柜工程、室内外装饰、地面装饰、大堂及住宅入口装饰等工程5、消防工程包括消防系统设计、安装及设备等6、电梯包括所有电梯货款及安装成本7、空调及通风工程空调货款及安装成本；通风管道费用8、人防工程人防工程费用 编号：-版本：A/0页码：第21页共21页9、白蚁防治白蚁防治费用10、其他工程包括防水堵漏、地下停车场标识、屋顶灯光工程等E、公共配套设施费不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、公厕、自行车棚、游泳池、各类球场、岗亭、道闸、永久导示系统、垃圾中转站、信报箱等F、工程其他费包括工程监理费用、质监费、咨询费、保险费、水电增容、公用设施专用基金等费用。1、工程监理费工程监理费用2、质监费质量监督费3、咨询费工程咨询费4、保险费工程保险费5、水电增容水电增容费6、公用设施专用基金根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》按住宅区除地价以外的建设总投资百分之二的比例提取7、不可预见费其他不可预见费用8、其他其他费用G、开发间接费公司所属直接组织管理开发项目（工程中心单位）发生的费用，包括工资、职工福利费、办公费、应酬费、水电费、租赁费、差旅费、折旧费、修理费、汽车杂费、劳动保护费、周转房摊销等H、利息支出为房地产开发项目借入资金所发生的利息支出及相关的手续费开发成本合计　 编号：-版本：A/0页码：第21页共21页项目营销费用明细表营销费用（销售直接费用）：是指为销售产品进行广告宣传、营销策划、销售推广所发生的费用，主要项目包括媒体广告费、营销策划费（推广费）、代理费、样板房费用　　　　项目名称核算内容二级三级四级A、媒体广告费媒体广告费　电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交车身广告、电子屏广告、软文稿酬、DM单张制作及派发B、推广费用展销费用　销售模型设计制作费、展位费、布置费、制作费等促销活动费用　场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费等；赠送给业主的各类奖金、奖品、旅游、物业管理费等包装费用1、售楼资料售楼书、宣传资料等2、售楼处设计、工程、装修、装饰等3、现场包装费专为促销而实施的现场环境工程改造、彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆、喷绘、照明等4、户外广告设施及发布费车站广告、路牌广告、楼盘广告、指路牌现场管理费1、现场销售水电费销售现场发生水电费2、现场销售人工费（暂不做）含工资及福利费、津贴、佣金、着装费等3、现场日常管理费现场管理杂费、接待费用4、现场销售器具费饮水机、家私、办公设备等C、代理费　　代理销售佣金D、样板房　　设计、装修、家具、家私、清洁、保安、维修费用等，可收回部分考核时从中扣除E、不可预见费　　其他与销售直接相关费用合计　　　 编号：-版本：A/0页码：第21页共21页项目公摊成本及期间费用成本表序号成本项目原始指标系数工作量单价(元)合价(万元)可售面积单方造价工作量及单价说明一土地成本01政府地价及相关费用02合作款项03红线外市政设施费04拆迁补偿费0二开发前期准备费01勘察设计费02报批报建费03三通一平费04临时设施费0五社区管网工程费01室外给排水系统02室外采暖系统03室外燃气系统04室外电气及高低压设备05室外智能化系统06六园林环境费01绿化建设费绿化面积02建筑小品03道路广场建造费04围墙建造费05室外照明06室外零星设施0儿童游乐设施、指示、标识牌、垃圾桶、座椅、阳伞7七配套设施费01游泳池02会所03幼儿园0 编号：-版本：A/0页码：第21页共21页4学校05球场06设备用房0配电房、水泵房土建及装修费7车站建造费08八开发间接费01工程管理费02资本化利息财务提供3营销设施建造费04物业完善费05不可预见费九期间费用01管理费用02销售费用0　　　　　　　　 编号：-版本：A/0页码：第21页共21页项目主体建安成本表序号成本项目原始指标系数工程量单价(元)合价(万元)可售单方工程量及单价说明三主体建筑工程费01基础工程费0◆土方工程基底面积0◆护壁护坡0◆桩基础0◆桩基检测费0◆降水02结构及粗装修0◆混凝土框架建筑面积0标注含钢量、砼含量；含条基或独立柱基等浅基础◆砌体建筑面积0◆找平及抹灰建筑面积0◆防水防水面积0屋面防水、厨卫防水◆其它建筑面积0脚手、超高、垂直运输、散水等总承包项目◆3门窗工程0◆单元门单元数0◆入户门户数0◆户内门户数0◆窗、阳台门建筑面积04公共部位装修0◆大堂精装修单元数0◆电梯厅装修电梯厅数0◆单元入口装修单元数0◆楼梯间楼梯间面积0◆外立面装修建筑面积0◆外墙外保温建筑面积0◆屋面建筑面积0◆栏杆0楼梯栏杆楼梯间数量0阳台栏杆户数0私家花园栏杆底层户数0空调板装饰户数0◆5室内装修0 编号：-版本：A/0页码：第21页共21页◆厨房装修0◆卫生间装修0◆厅房装修0含窗台及护栏◆阳台露台地面0◆四主体安装工程费01室内水暖气电0◆室内给排水0给排水0直饮水系统0热水系统0◆室内采暖0◆室内燃气0◆室内电气工程0含楼栋总配电箱及表箱、弱电系统的管盒预埋◆2设备及安装费0◆通风空调系统0◆电梯供货及安装0◆发电机供货及安装0◆消防系统0水消防系统0电消防系统0烟感、温感、报警、消防广播气体灭火系统0防排烟工程0◆人防设备及安装0密闭门、气体过滤装置◆3弱电系统0◆居家防盗系统0◆对讲系统0◆三表远传费用0◆有线电视0◆电话0◆宽带网0◆ 编号：-版本：A/0页码：第21页共21页项目**设计限额要求及成本控制建议表序号分项工程设计名称设计合同编号总价（万元）经济指标技术指标材料设计阶段成本控制要点建议经济指标经济指标值技术指标技术指标值材料名称材料单价　　　　　　　　　　　　　　说明：不含为满足售楼需要发生的设计费用（售楼处、样板房、装修套餐、销售模型等） 编号：-版本：A/0页码：第21页共21页___项目产品建筑标准表　类型1类型2类型3商业结构及初装修结构形式框架层数层高4.5层2.9m基础形式独立基础平屋面斜层面斜屋面户内平层错层复式1-3楼平层，4、5楼为跃层复式房单元间有高差无高差无高差外墙200mm厚粘土空心砖内墙100mm厚粘土空心砖屋面防水1.5mm厚聚氨脂涂料防水层厨卫防水1.5mm厚聚氨脂涂料防水层外墙防水无单独防水层、涂料防水屋面隔热30mm厚聚苯板门窗工程单元门入户门钢质防火防盗门阳台门铝合金门户内门模压门窗铝合金50平开窗、带纱、中空玻璃公共部位精装修外墙装饰面砖、涂料外墙保温单元入口装饰花岗石屋面装饰英红瓦屋面、钢制成品雨水天沟电梯厅装饰大堂楼地面装饰墙面装饰天棚装饰楼梯间楼地面装饰防滑地砖墙面装饰乳胶漆天棚装饰乳胶漆栏杆楼梯栏杆铁花栏杆阳台栏杆预制装配式铁花栏杆私家花园栏杆 编号：-版本：A/0页码：第21页共21页空调板装饰铁艺百叶室内装修厅房楼地面装饰乳胶漆墙面装饰花岗石天棚装饰乳胶漆窗台及护栏不锈钢厨卫楼地面装饰防滑地砖墙面装饰面砖天棚装饰铝扣板吊顶门槛大理石厨卫设备抽油烟机、煤气灶、排气扇橱柜人造石台面、防潮板、含冼菜盆烟道成品阳台楼地面装饰防滑地砖墙面装饰同外墙天棚装饰采用外墙涂料室内给排水给水管材立管PPR、户内PPR、排水UPVC洁具及五金件国产全套室内供暖无室内燃气室内电气穿管布线UPVC管、BV普通导线配电箱电表箱西门子配电箱、组装电表箱开关插座松本灯具阳台吸顶灯、厨卫筒灯室内通风空调高压配电发电机电梯室内消防弱电系统居家防盗对讲系统有三表远传进口非可视有线电视有电话无宽带网有室外给排水室外智能化停车管理系统小区闭路监控 编号：-版本：A/0页码：第21页共21页周界红外防越小区门禁系统电子巡更系统园林环境绿化建筑小品道路及广场围墙室外照明零星设施'