浅析房地产项目成本管理与控制

'　　浅析房地产项目成本管理与控制在当前激烈的市场竞争中，企业向市场提供的产品必须物美价廉，在市场竞争中才能立足。所以，有远见的企业领导人致力于新的产品、项目和技术开发的过程中，也会注重成本的管理，这样企业势必会加强成本管理，以求得生存和发展，成本管理也就不可避免的成为企业管理的中心环节，并发挥着巨大的作用。因此房屋建筑企业需要切实加强对于房屋建筑项目的成本管理，只有这样才能够在保证房屋建筑项目质量的前提下，有效降低建设成本，提高企业的经济效益。在此背景下，本文结合房屋建筑项目特点，对房屋建筑成本管理进行探究；梳理总结当前成本管理方面存在的问题，并针对问题提出合理化的建议。在我国现代房地产行业快速发展的今天，针对房价问题我国出台了一系列宏观调控政策，以此保障房地产市场的健康发展。针对现代房地产市场现状及企业经营需求，现代房地产开发企业应加强地产项目的成本管理。合理科学的设计，可降低房地产工程造价10%左右。通过项目成本管理工作的开展，使企业的管理能力及管理水平适应现代房地产市场发展需求。根据现代房地产行业发展需求及企业经营管理现状，房地产企业应采取全过程成本控制方法提高成本管理效果、降低项目综合成本，满足我国现代房地产行业宏观调控需求。1我国房地产市场现状 受传统施工管理习惯影响，我国房地产企业存在着忽视成本管理的问题。虽然近年来房地产投资开发企业及施工企业通过市场经济环境影响，加强了对成本控制的认识。但是，我国房地产项目成本管理理念仍不能适应现代市场经济环境的要求。针对现代房地产项目成本管理工作需求，我国房地产项目开发、施工企业应更新成本管理理念。利用现代全过程成本管理理念及全面成本管理理论指导项目成本管理工作，以此促进房地产项目综合成本的降低，有效执行我国房地产宏观调控政策。通过房地产项目综合成本的降低，提高企业经济效益及综合市场竞争力，促进企业的健康发展。2房地产成本管理的概念及组成1.1房地产成本管理 项目决策的正确性是进行合理项目成本控制的前提，项目要合理的进行成本控制，就必须保证项目决策的正确性，避免决策失误。一旦决策有误成本控制就无从谈起，只能求得将损失降到最低。所以说立项决策阶段是决定项目成本的基础阶段，直接影响着以后各个建设阶段的成本控制是否具有科学性和合理性。目标成本指在不同阶段根据现有信息所制定的项目开发成本计划、由于房地产企业自身的特点，地产企业很难像工业企业那样把成本定额做得很细，但是房地产工程成本管理要实现主动控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要实现这个目标，我们就要对房地产工程成本目标进行测算、在实际操作中，目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中。由于市场是经常发生变化的，因此在制订目标成本时除了要参照历史数据外，还要随时了解市场、由于在规划设计阶段已经决定了绝大部分的项目成本，因此应把此阶段作为成本管理的重点。由于市场是千变万化的，而目开发过程中有很多不可预见的因素，因此，必须对整个成本进行过程上的动态管理。首先必须在各部门建立起动态成本台帐，确保各部门发生的成本能及时反映出来，这是动态成本管理的基础；其次要确保所有的变更能够得到及时的管理，包括设计变更、签证管理和顾客的变更，因此必须建立起完善的设计变更流程和签证管理流程；还必须在各阶段对动态成本进行分析和总结，必要时及时调整目标成本管理体系，真实反映成本控制现状。2.2设计阶段的成本控制 设计阶段是控制成本的关键阶段。决策阶段主要涉及到成本管理中的成本预测和成本计划，这阶段的任务主要是估算出项目的整体成本水平，确定目标成本以及为降低成本所采取的主要措施和规划方案，进而确定了一个成本控制的架，而设计工作是项目立项后各实质性工作的前导和方向，若设计方案完成，项目的成本就基本确定了整体工程的支出。房地产开发项目在设计阶段的主要工作是按照市场定位报告的指导设计出满足市场需求的、能够适销对路的产品，在这一阶段，人家更多关注的是设计效果是否满足营销需求，设计成果鹿量是否满足报批报建的要求，往往会忽视设计产品的成本高低。但是，若对设计阶段的成本不重视，将会使项目成本构成可能会出现合理，也会降低资金利用效率。设计阶段项目造价的计价形式是编制设计预算，通过设计预算可以了解项目造价的构成，分析资金分配的合理性，并可以利用价值工程理论分析项目各个组成部分功能与成本的匹配程度，调整使项目功能与成本更合理，并可以对投资比例较大的部分进行投资重点控制，提高资金控制效率。其次，在设计阶段通过编制成本计划，主动发现一些设计方而的差异，使设计更经济；同时，在设计阶段控制项目成本能够体现技术与经济相结合的原则，在充分考虑经济因素的情况下，使设计方案较好的体现技术与经济的结合，真正做到经济、适用、美观。2.3标阶段及施工阶段的成本控制 招投标与合同签订阶段是通过招投标的形式把甲乙双方都能接受的目标成本以招投标文件、工程量清单和合同等法律文本形式加以明确，理论上说项目各组成部分都签署了相应合同（如：确定了工程量和综合单价、固定总价合同等X则项目成本就可以确定下来，成本控制也转变为合同执行过程中的合同控制。根据工程计划制定招标计划，召开标前会议；明确范围与标准划分，详细评标，保证价格合理性；施工组织设计审查；图纸会审交底，做好事前、事中、事后控制工程进度和质晕；造价高、影响报建、品质、工期的重大变更的控制；关键工期节点的付款；相关索赔及时通知、工程变更是施工环节管理的一个重点及难点，控制不好不但会影响项目工程进度与施工质晕，更会增加nJ—控制的成本，因此必须对变更进行严格鉴定和确定，明晰责任关系、对工程变更，一定要先测算造价后在决定是否执行，避免先施工后算账的现象、提倡优化方案，降低造价的变更，尽晕减少增加造价的变更、签证项目发生后，工程部一定要分清责任和范围、对合同内的项目一概不再签证、对合同外的项目，一定要分清责任方，也要合理的规避索赔风险.2.4竣工结算阶段成本控制的方法确认验收文件中对时问、质量和数量的要求；收集工程和材料的数量和价格依据；关于工期和费用索赔，分析超付的nJ一能性；一次性投资与使用成本的平衡，办理维修责任索赔、控制方法；加强结算资料的审核、对每一项变更、签证要理清其发生的必要性，分清责任、加强成本分析及成本考核、通过投资目标值与实际值的对比，总结经验教训，作为以后项目开发的参考。但在项目建设过程中不可避免的出现一些不可预见因素和这样、那样的变更，同时尽管在这一阶段确定了成本控制框架和目标成本，但绝大多数的成本实际支出仍是在项目建设过程中发生的，这就必然强化了过程控制在成本控制中的核心作用。3实现房地产项目成本管理的方法 3.1明确全员各岗位成本管理职责与内容在现代房地产项目成本管理研究中，全员成本管理是保障成本管理目标实现的关键。根据全员成本管理理论及要求，房地产项目管理部门应对施工过程中的各部门、各岗位进行调研分析。根据岗位工作内容及成本管理需求，明确施工过程中各部门、岗位的成本管理职责与内容。通过部门、岗位成本管理职责与内容的明确，规范、指导施工过程中的实际工作，确保成本管理目标的实现。首先应让有经验的司钻工控制周边眼，将其工作的范围进行适度长期的固定，使得超欠挖得到有效控制；另外，对于新进场的施工人员，应当组织其学习隧道施工注意事项，并进行及时的隧道的施工培训，在完善此的基础上，让其跟着老师傅在现场进行十天以上的跟班实习，完毕后，组织有经验的施工人员组成评估小组，对其相关技术的掌握情况进行评估，再组织其进行综合培训，让新进施工人员在取得考核合格证的前提系进行正式施钻，在后续的施工进行中，应当根据施工的水平和成效，给予施工员工不同的待遇，鼓励先进员工，激励后进员工，稳定和留住人员，提高其责任心和施工水平等；最后，应当完善管理制度，完成施工方案，专人负责施工的落实情况检查，对各种考核和激励制度进行严格执行，使得施工的不利局而得到彻底扭转。有效控制超欠挖。使得李家塔隧道施工取得良好的成效。3.2强化成本管理关键环节控制 这一步骤是生产过程中成本控制的核心。其是以比较为前提，分析比较后的结果，找出发生偏差的原因。其主要是为了发现出现偏差的原因，从而有针对性的作出纠偏举措，以使由此带来的损失降低，避免再次出现相同的问题根据全过程成本管理理论要求，房地产项目管理部门还应对施工的各工序、环节进行分析。针对施工过程中各工序、环节对成本管理工作的影响，强化施工各工序、环节的控制，以此保障成本管理关键环节的控制目标。为了保障施工各环节中成本管理目标的实现，工程施工企业还应建立成本管理关键环节数据库。以成本管理关键环节数据库的完善，确保成本管理中各项内容得到有效管理，避免管理漏洞影响成本管理工作也开展。3.3强化施工进度管理，保障项目成本管理目标的实现 在房地产项目管理中，施工进度对项目成本管理工作有着较大的影响。如果施工进度及管理工作开展不当造成进度拖延，甲方会根据合同要求扣除违约金，进而影响项目施工企业的经济效益、影响项目整体成本。针对这一问题，房地产项目管理部门还应根据工程合同及施工要求完善进度管理工作。按照施工各工序要求确定进度计划及内容，并严格控制施工过程中各工序进度，减少施工进度管理对项目成本的影响。施工单位在施工的过程中，对前期投入的计算要十分准确。只有将前期投人的金额规划在合理的范围内，才能在较低的成本下完成高质量的工程。为了让预算达到标准的范围，施工单位需要建立完善的管理体系和职工绩效评估方法。让工程有计划有进度的实行，让员工有制度有规范的工作。3.4强化施工技术及质量管理，实现项目成本管理目标在房地产项目成本管理中，施工技术管理及施工质量管理工作队项目成本管理目标有着重要影响。施工技术管理及质量管理工作存在的不足，将导致施工质量问题的发生，进而需要进行施工常见质量通病的治理，造成项目综合成本的增加。为了减少和降低施工质量问题对项目成本的影响，房地产项目管理中还应加强施工技术及质量管理工作的开展。以施工技术、施工质量控制，保障项目施工质量，降低质量通病治理成本及费用。同时，强化施工过程中的安全管理工作，降低安全事故成本，保障房地产项目成本管理目标的实现。一般情况下，合理运用科学技术，就能在很大程度上降低相关项目的成本科学技术是第一生产力，也是最佳降低成本的途径。通过技术的应用，就会提高整个工程的运行效率，成本自然就会下降。运用相关先进技术对‘施工单位的管理体系进行改革，也会转嫁施工过程中的风险，风险降低了，利润就会有所上升施工单位需要运用现存的技术进行相关的创新，有所创新才能有所收获如果只依靠现在的技术进行建设，那么很快就会处在被淘汰的边缘上，成本也不能达到预想的效果。3.5推行设计招标，择优选择设计单位 积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的总体规划、建筑设计、景观设计等放在一起进行招标，采用多家竞投，姐织有关专家综合评比定标，这样既可优选出高水平、善沟通的设计单位，又可促进设计单位在项目整体的空间布局、建筑造型、使用功能和景观环境设计上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。在招标过程中，对设计单位的选择最好是选择适合自己项目定位的设计单位及主案设计师。设计院的选择原则是最优性价比，专业负责人的选择原则是能力、敬业、团队意识和成本意识。4结语综上所述，现代房地产市场竞争情况及国家宏观调控要求，对房地产项目成本管理提出了新的要求。房地产企业传统成本管理习惯对成本管理的影响，制约了房地产行业的健康发展。因此，现代房地产项目管理工作中必须加强项目成本管理关键环节的控制，以此为基础，提高成本管理效率、实现项目成本管理目标。针对房地产项目成本管理工作的需求，房地产项目管理中不仅要加强成本管理关键环节的控制，同时还应对施工质量、施工安全等影响综合成本的工作进行强化，实现全员、全过程、全面的成本管理工作要求，实现项目成本管理目标。 ：张硕黑龙江职业学院，黑龙江哈尔滨150000'