浅谈房地产项目成本管理

'浅谈房地产开发项目成本管理摘要：成本管理在房地产项目实施过程中有着至关重要的作用。成本的有效控制有利于解决商品房开发成本过高的问题，也有利于保证开发项目的经济效益。有效的成本控制是实现房地产开发经济效益最大化的重要举措。关键词：房地产；成本；开发；项目管理引言：随着我国经济向前发展，人民生活水平不断提高，人们对住房的需求也越来越大，在此基础上我国房地产行业得到迅猛发展。我国房地产业在十几年的发展过程中，正朝着越来越公开，越来越透明，越来越规范化的方向发展。与此同时，房地产业内的竞争日益加剧，地产行业的利润空间日渐缩小。如何提高房地产企业的竞争力，已逐渐成为房地产业迫切需要解决的问题，而房地产开发项目成本控制作为企业的核心竞争力是房地产开发企业首先要解决的问题。一、项目成本管理：1、项目的含义：项目是指在一定的时间、资源、环境等约束条件下，为了达到特定目标所完成的一次性任务或付出的努力。特点：目标确定、独特性、资源约束性、项目实施一次性、项目组织的临时性和开放性、项目的不确定性。2、项目成本管理的概念项目成本管理是在整个项目的具体实施过程中，为了确保项目在批准的成本预算内尽可能好地完成而对项目成本估算、项目成本预算和项目成本控制等方面的管理活动。3、项目成本管理的原则全生命周期成本最低原则、全面成本管理原则、才责任制原则、成本管理有效化原则、成本管理科学化原则、二、房地产开发的含义房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为，是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面。三、房地产开发成本的主要构成要素（一）土地费用土地费用包括城镇土地使用权出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费。（二）前期工程费　　前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。（三）建筑安装工程费　　建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。（四）市政公共设施费用 　　市政公共设施费用包含基础设施费和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路、自来水、污水、电力、电信、绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。（五）管理费用管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。（六）开发期间税费　　税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。四、房地产开发成本控制的意义宏观上，对房地产开发企业成本进行有效控制，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。微观上，对房地产开发企业的成本的控制有利于节省成本，对于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。五、房地产开发成本管理面临的困难和问题（一）房地产开发面临的困难：1、开发周期长由于房地产项目从项目论证、取得土地、设计、施工开发周期长，所以成本控制的周期也较长。2、影响因素及不确定因素多开发项目的成本主要包括:土地成本、建筑安装成本、前期开发成本、市政公共设施成本、开发间接成本等。在整个开发过程中，无论是市场因素还是人为因素对成本都有较大的影响且不易预测，众多的影响因素和不确定因素增加了开发项目成本控制的难度。3、对人员的素质要求高、责任划分难度大项目开发的各个阶段都有相应的成本控制工作要做，所涉及的专业种类多，对人员的专业技能和管理技能要求都比较高。此外由于项目开发任务是由多个部门共同完成，所以成本控制绩效考核的难度较大，责任区分较困难。（二）我国房地产开发面临的问题：1、成本控制的理论及观念滞后目前，房地产成本管理的理论研究与房地产开发初期相比有了长足的进步，但在成本控制研究方面的系统性较差。传统成本控制方法的研究都是针对单个成本控制方法的，缺乏对方法之间联系的研究，不能形成系统的成本控制方法体系。另外，在成本控制上缺少系统管理和对项目各阶段成本支出的系统控制。房地产开发企业在成本控制的范围、目的及手段等方面的认识也存在着偏差。很多企业仍将成本控制的范围局限于企业内部甚至只包括开发过程，而忽略了对其他相关领域成本行为的控制，开发商一般重视施工控制轻设计控制。2、成本控制的组织管理不当 长期以来，房地产企业将成本控制作为财务人员、少数管理人员的专利，认为成本、效益都应由企业领导和财务部门负责，而把项目从可行性研究到最终施工的各环节的相关部门排除在外，不能明确地确立成本控制的主体使得落实成本控制目标缺乏具体的实施者。在实际操作中出现成本超出预算时就很难划清责任，造成部门之间间或者同事之间互相推卸责任。很多企业虽然认识到了成本控制的重要性，管理上也努力的将责、权、利相结合，也希望将成本控制的成果与个人绩效挂钩，为此也制定了一些考核制度与奖惩措施，但往往缺少配套的组织管理和实施细则，绩效考核流于形式。3、成本控制的方法与手段不足，忽视开发项目的动态管理目前，房地产开发商在施工前忽视设计阶段的成本控制，在有了施工图纸后，虽然严格的进行预算审核，对之后的招投标工作也非常重视，但是管理上不严谨，容易造成公司的成本不能达到理想状态。此外，在工程开工后，施工阶段的成本控制效果不如预期，在成本的管理总结方面做的较少。实际操作过程中，当发现成本超出预算时往往己经过去比较长的时间了，一方面企业不能认真分析成本超支或节约的原因，另一方面由于分析的不及时未能对企业的管理起到应有的提示作用。动态管理的缺失使得成本控制更多的流于形式。六、房地产开发项目成本控制的措施：　房地产的成本控制要将成本理念贯穿于整个项目实施过程中，具体包括前期准备阶段、施工阶段和竣工结算阶段。（一）前期准备阶段前期调研在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用。在选立项时必须对开发项目进行财务分析，了解可能的预期收入、成本、利润和风险。设计阶段降低建设成本，首先要搞好设计阶段的控制，应注意以下三个方面：　　1、实行方案设计、工程设计的招投标制度。建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制，以达到控制成本的目的。首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选，从中选择能保证设计质量的设计单位。2、加强技术沟通、实行限额设计。设计单位在工程设计中，要推行限额设计。能进行定量分析的设计内容，均要通过计算。要把技术与经济相结合，在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应，要特别注意选用建筑材料或设备的经济性；要尽量搞标准化和系列化的设计。在保证项目设计达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。3、加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。前加强对设计图纸的审核管理工作，对设计方案的不足或缺陷加以克服所花费的代价最小，可取得的效果最好。（二）施工阶段施工阶段投资成本控制的关键，应该从以下三个方面进行控制：　　1、合理控制工程变更。工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更，这些变更主要由建设单位引起。首先应明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责。工程变更后应根据相关规定及时办理增减预算，审核时严格执行有关规定，经办人员不得随意变更。2、加强施工变更索赔工作，强化索赔意识。变更索赔也是相对降低工程成本的有效措施之一。加强对索赔资料的审查，强调处理索赔的及时性，加强预见性，尽量减少索赔案的发生，以免索赔额过大引起投资失控。　　 3、加强材料、机械设备的管理和控制。预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作，合理控制价差水平。由于施工时使用材料数量多，价格受市场影响波动较大，因此项目所需全部材料设备，应当统一由公司成本管理部门会同项目部编制实施细则，组织采购和实施供应。（三）竣工结算阶段　　结算工程必须按设计图纸及合同规定完成，必须要有竣工验收单。结算时重点做好材料价差及竣工调价的审定工作，审核时应与原招标文件对照。要严格按合同及有关协议的规定，合理确定相关费用，确保结算质量。七、总结房地产行业作为我国的一项重要产业，对我国经济的发展有至关重要的作用。房地产成本的有效控制，对国家和普通百姓都有重要的意义。房地产开发过程中，无论是前期调研阶段，还是施工阶段和竣工结算阶段，都应严格按照相关的要求，达到以最小的成本利润最大化的目的。'