浅议房地产开发项目成本管理

'浅议房地产开发项目成本管理　　[摘要]成本管理在房地产项目实施过程中有着至关重要的作用。如何在房地产项目的各个阶段采取切实可行的成本管理方法以降低开发成本，是房地产企业提高利润率及企业竞争力迫切需要解决的问题。[关键词]房地产；成本；管理方法中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：引言：随着我国经济的繁荣发展，人民生活水平不断提高，人们对改善住房及办公条件的需求也越来越大，在此基础上我国房地产行业得到迅猛发展。我国房地产业在十几年的发展过程中，正朝着越来越公开，越来越透明，越来越规范化的方向发展。与此同时，房地产业内的竞争日益加剧，地产行业的利润空间日渐缩小。对于房地产企业来说，要想获得经营利润，除了必需提供适销对路的开发房源外，搞好成本管理工作是企业降本增效，取得利润最大化的一项重要手段。一、房地产开发项目的成本构成谈到房地产项目的成本，首先我们就要明确房地产成本的构成，通常房地产项目的成本主要由六大部分组成：（一）土地成本10 土地成本包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前，商业、住宅开发基本上采取招标、拍卖或挂牌交易的方式来确定土地使用权之出让。目前，房地产项目的土地已经占到了整个开发成本的30%以上，并有进一步上升的趋势。（二）前期费用前期费用主要指房地产项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘以及“三通一平”等费用，它在整个成本构成中所占比例相对较低，一般约为2~3%。（三）工程建安成本工程建安成本是指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程和市政公共设施配套工程等费用，从我国目前情况来看，约占整个成本的50~55%左右。（四）管理成本管理成本主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过3%。（五）营销成本10 房地产项目的营销成本主要是指项目的推广费用，包括广告或公关活动费、非折扣形式的促销费、样板房及售楼处费用以及销售人员的额外奖金等等。营销费用所占比例约为5~8%。（六）财务成本财务成本包括开发全过程的贷款利息及税费等。房地产在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息是开发成本的一个重要组成部分。税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税、契税、企业所得税、印花税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。财务成本约占整个成本的6~8%。二、房地产开发项目的全过程成本控制措施房地产开发项目成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，因此地产企业的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对上述全部成本构成要素进行规划、控制，通过建立有效的目标成本管理体系、责任成本控制体系和动态成本管理体系以实现企业利润最大化的目标。10 从成本的属性来看，土地成本、管理费及财务成本在项目初期即可大部分确定，其波动幅度微小，可控性相对较小；前期费用、工程成本、营销成本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测差异较大的情况，如采取有效措施，则可压缩性（可控性）较强。因此，工程成本、营销成本是项目开发过程中进行成本控制的重点。尤以工程成本为重。（一）前期准备阶段的成本控制前期调研在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用。在选立项时必须对开发项目进行财务分析，了解可能的预期收入、成本、利润和风险，依据保底最低利润、最低销售及最高综合成本目标，完成房地产土地的储备，并将其贯彻执行于整个项目开发的全过程。设计阶段设计阶段是合理降低建设成本的关键环节，该环节对工程造价的影响高达75%以上，对建设投资与建设工期有直接的影响作用。搞好设计阶段的成本控制，应从以下几点强化管理：1、实行方案设计、工程设计的招投标制度。推行设计招投标，遵循建筑方案与经济方案相统一的原则，多家竞投、专家评审，保证方案设计的合理性、先进性，促使设计单位对建筑造型、项目整体布局与工程造价做积极地综合考量，选择最优的投资平衡点。10 2、加强技术沟通、实行限额设计。设计单位在工程设计中，要推行限额设计。能进行定量分析的设计内容，均要通过计算。要把技术与经济相结合，在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应，要特别注意选用建筑材料或设备的经济性；要尽量搞标准化和系列化的设计。在保证项目设计达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容；在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。3、加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。前加强对设计图纸的审核管理工作，对设计方案的不足或缺陷加以克服所花费的代价最小，可取得的效果最好。（二）项目建设阶段的成本控制项目建设阶段作为项目资金投入的最大阶段，也是成本控制的关键阶段。工程施工阶段成本控制的重点在于工程供应商选择管理、材料设备供应商管理、工程进度款管理、设计变更管理、现场签证管理和竣工结算管理等。该阶段主要从以下几个方面进行控制：1、工程供应商选择管理、材料设备供应商管理：在项目前期目标成本已经建立的情况下，成本管理10 部门应及时对成本测算值作进一步拆分（如按土建、安装、消防、弱电、铝合等），将具体化的成本控制指标用于对工程供应商和材料设备供应商选用控制；明确工程分包、材料设备分级分类采购方式和权限，其中重点是根据所需材料及设备清单决定甲供、甲指乙供和乙供的方式，并在工程施工承包合同中加以明确；建立健全材料设备的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度；在招标采购过程中，应组织设计、工程、造价、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察，提出书面考察意见；对投标情况进行评估，提出书面评估意见；加强工程供应商和材料设备供应商信息库管理和评估工作，完善投标单位的资格预审、评估考核制度，本着公开、公平、公正的原则广泛吸收种类承包商，以实现充分的市场竞争，最终实现降低成本的目标。10 2、工程进度款管理：严格按合同和流程进行工程进度款的支付：施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表；工程、预算部门会同监理人员，对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位（主体结构及隐蔽工程部分须提供照片）、工程质量证明等资料；预算部门整理复核工程价值量；经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐。工程进度款支付达到工程造价85%时，原则上应停止付款，预留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最终结算主动权。设计变更、现场签证管理：完善设计变更、现场签证的流程、制度，完善设计变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限。10 　　3、设计变更及现场签证管理：在项目建设过程中，工程变更的管理非常重要，工程管理人员和造价人员应密切配合，严格控制洽商变更的发生，但由于工程项目周期长、技术复杂等特点，项目在实施过程中不可避免会发生变更。一般从成本控制角度考虑可将工程变更分为重大变更、重要变更和一般变更三类。对于大的洽商变更，必须事先做详细的技术经济分析，这时要充分利用设计单位和监理单位的技术资源，并就其对工程成本的影响做出评价，综合各方意见后方能最后确定是否实施该洽商变更。变更设计必须在合同条款的约束下进行，任何变更不能使合同失效。严格设计变更签证审批程序。一般性变更由工程部起草，报主管领导审批；大项的变更，应先做概算，报主管领导批准后实施。同时要注重变更的合理性。加强对设计变更工程量及内容的审核监督。对于变更中的内容及工程量增减，由施工、预算人员进行现场实测实量，以保证变更内容的准确性。制定统一的设计变更管理办法，要求变更单编号连贯一致，提高变更单的内容质量，同时变更要准确及时。现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和预算人员以及监理单位现场管理人员共同签名，其中甲方预算人员必须对工程量、单价、用工量负责把关。现场签证的具体审批程序与权限，由各开发企业自行制定。现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后五日内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写《设计变更审批表》并编制预算，经设计、监理单位和甲方有关负责人认可后，方可办理，办理过程中必须对照有关设计、施工或售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目签证。10 4、竣工结算管理：做好竣工结算是控制成本控制的最后一关，竣工结算前，必须严格履行竣工验收手续，及时收集整理各项相关资料，确保完整无疏漏；依据合同相关条款，逐步核定已确认的施工项目工程量、取费及单价等，保证结算费用的准确无误；妥善处理工程洽商签证并清理预算增减帐，尤其是要重点审定材料价差与竣工调价工作；同时，为确保结算质量及投资收益，企业应引入工程结算复审及尾款会签制度，多重保障竣工结算无失误。其次，重视项目的后评价工作与历史成本数据库完善工作，不断地归纳总结业务工作的经验教训，学习与收集先进企业的成本数据，才能够为企业成本控制的实效性提供更多的帮助。（四）营销阶段的成本控制营销成本主要指在项目销售过程中形成的种类费用，包括广告费、推广费、售楼处费用。控制营销成本关键还是要提高营销策划的水平，使有限的营销投入发挥最大的效用。在这个阶段营销成本管理的主要措施有以下几点：结合项目目标成本，建立各项的广告及市场推广计划、预算的执行及监督体制。加强计划及预算编制的准确性、可操作性、有针对性；加强广告、策划公司的采购管理，完善营销供应商选择控制流程，完善各项广告制作的报价、比价、议价操作流程，用竞标的方式，谋求各项广告制作的优质低价，控制广告制作的费用成本。通过营销供应商成本信息库的建立和营销供应商的评估机制，有效地降低营销成本。（五）财务费用的控制财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低和对税务进行科学的综合筹划。因此，应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期，降低资金占用时间，从而实现对财务费用的控制。另外争取合理避税，以有效降低税收负担。三、总结10 房地产行业作为我国的一项重要产业，对我国经济的发展有至关重要的作用。房地产成本的有效控制，对国家和普通百姓都有重要的意义。房地产开发过程中，无论是前期调研阶段，还是施工阶段和竣工结算阶段，都应严格按照相关的要求，达到以最小的成本利润最大化的目的。参考文献：[1]把奉嫄.浅谈房地产开发项目全过程成本管理的重要性[J].现代商业,2008(26)[2]任海城.中远房地产公司项目成本控制的研究[D]西北大学,2006.[3]贾晓冬.房地产建安成本控制探讨[J].财政监督,2008(12)10'