徐州云龙万达项目报告课件.ppt

'徐州云龙万达项目研究报告2011年10月谨呈：万达集团 目录项目属性界定房地产市场发展背景研究徐州市住宅市场研究及产品建议徐州市商业用房市场研究及产品建议徐州市写字楼市场研究及产品建议 1、项目属性界定区位位置及交通情况项目经济技术指标项目地块四至项目周边区域环境分析项目属性界定 地块位于徐州市云龙区庆丰路西侧、和平路北侧，民祥园路东侧，铜山路以南；距离高铁徐州东站6公里，距离徐州市政府6公里，距离徐州火车站4公里，距云龙区政府300米，交通路网发达，出行便捷。本案徐州火车站地理位置距离徐州市政府：6公里距离云龙区政府：300米距离徐州火车站：4公里距离高铁徐州东站：6公里交通枢纽主干道：和平路、庆丰路公共交通:10、11、102路等鼓楼区云龙区新城区泉山区高铁商务区项目属性界定/项目位置及交通状况云龙区政府徐州市政府高铁徐州东站 项目单位数值规划用地面积Ha12.98总建筑面积万㎡45.06其中地上建筑面积万㎡33.46地下建筑面积万㎡11.60购物中心总建筑面积万㎡18.00其中地上建筑面积万㎡10.00地下建筑面积万㎡8.00住宅建筑面积万㎡11.92其中地上建筑面积万㎡8.92地下建筑面积万㎡3.00写字楼建筑面积万㎡9.79其中甲级写字楼万㎡4.90写字楼万㎡4.89容积率2.58建筑密度%44绿地率%14建筑高度M68公建占比%73.04停车数量辆1769其中商业/写字楼辆1100住宅辆669项目地块内部部分待拆迁项目总建面45.06万平方米，项目地块目前基本平整，但仍有部分拆迁工作。项目地块目前地上平整项目属性界定/现状及经济技术指标 项目地块处于徐州市云龙区东侧，北至铜山路，南到和平路。东至庆丰路，西到民祥园路，路网发达，交通便利。利好因素项目处于徐州市云龙区东侧，地块周边路网发达，交通便捷、位于该区中心位置，与云龙区政府隔街相邻，昭示性强，利于塑造高端形象。不利因素周边环境：地块西侧邻近农贸市场，未来商业档次较低；道路状况：地块北侧、东侧规划路还处在待建状态，短时期内难以带来商业人流。项目北侧为铜山路地块四至项目东侧为改造中的庆丰路北段项目西侧为民祥园路项目南侧为和平路项目属性界定/地块四至 地块周边的教育、医疗、政府机构较为齐全；周边区域商业配套发展较慢，未形成完整的商业氛围。本案的进驻将提升周边区域的整体形象，形成新的地标性商圈。行政：云龙区政府商业：目前地块周边商业氛围不够浓厚，商业未形成规模教育：地块周边教育较为齐全，民富园小学、徐州医学院等医疗：云龙医院购物：沃尔玛本案地块古彭市中心云龙区高铁商务区新城区高铁徐州站庆丰路民祥园路云龙湖徐州市市政府大龙湖和平路民富园小学沃尔玛云龙医院徐州火车站云龙区政府徐州医学院项目属性界定/周边环境 本案是大型低容积率、高建筑密度综合体项目，地处徐州市云龙区紧邻区政府，周边成熟社区、配套小学、医院、零散商业街等，区域功能配套设施比较完善，整体商业未形成规模。属性特征诠释区位云龙区中心位置处于老城区与新城区之间，地段好，在享受老城区便捷的城市配套服务时，也可以促进周边区域的发展交通路网发达南侧临一条主干道—和平路，形象昭示性较强，交通出行便捷环境城市功能设施较为齐全工作、生活设施较为完善，有较好的居住氛围和人流量，但区域整体商业并不成熟辐射力主干道交错环绕合理的距离和较强的交通辐射力以及位置，对客群的导入起到积极的作用项目大规模建面约为45.06万平方米高容积率、高建筑密度容积率2.58、建筑密度44%项目属性界定/总结 2、房地产市场发展背景研究宏观经济指标研究城市规划研究房地产发展情况研究区房地产发展情况研究 数据来源：徐州统计局2005-2010年徐州市人均GDP走势（单位：元）2005-2010年徐州市GDP走势（单位：亿元）徐州GDP总量及人均GDP近年来徐州GDP总量始终保持在年均10％以上的高速增长过程中，徐州人均GDP增长较快。人均GDP与房地产发展关系徐州房地产市场处于平稳发展期。徐州GDP总量及人均GDP近年稳固增长，房地产市场处于平稳发展期。宏观经济指标研究/GDP走势人均GDP与房地产发展关系800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重快速发展，以数量为主，数量与质量并重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求模型来源：CRIC 徐州固定资产投资增速较为平稳，房地产开发投资增速有所反弹，房地产投资占固定资产投资比重较低，整体经济对房地产依赖度不高。2005年—2010年徐州市房地产开发投资2005年—2010年徐州市固定资产投资2010年徐州县区固定资产与房地产开发投资数据来源：徐州统计局数据来源：徐州统计局房地产投资额较为稳定，是固定资产的重要用途之一，目前所占比重较低徐州目前房地产投资增速较前几年有所下滑，较固定投资比例在10%左右，房地产投资比重较低，整体经济对房地产依赖度不高。数据来源：徐州统计局宏观经济指标研究/固定资产及房地产投资 徐州产业结构中第二产业占了较大的比重，随着未来固定资产向第三产业倾斜，第三产业在经济结构中的比重将逐步提升。2005年—2010年徐州市产业结构分布图徐州以第二产业为支柱产业门类的特征相当明显徐州市第二产业的比例达到近六成，第二产业的产值总额较高，是传统的工业强市；徐州未来投资方向将向第三产业倾斜，其比重将逐步提升徐州近几年大力发展第三产业，第三产业比重在逐年加大，这也标志着金融保险、房地产和教育等第三产业在徐州将呈现较快增长。宏观经济指标研究/产业结构数据来源：徐州统计局 2005年—2010年徐州市人均可支配收入增长2005年—2010年徐州市社会消费品零售总额增长2010年徐州各县区人均可支配收入比较数据来源：徐州统计局数据来源：徐州统计局宏观经济指标研究/居民收入徐州市人均可支配收入保持较快增速，居民购买能力显著增强，消费潜力较大。数据来源：徐州统计局2010年徐州人均可支配收入为21265元，增幅为13.3%。2005-2010年徐州市的人均可支配收入增长较快。2010年徐州市社会消费零售总额为965.25亿元，增幅为18.9%。2005年至今，徐州市社会消费零售总额保持较高的增速，居民购买能力显著增强。 徐州整体人口较为稳定，城市人口的提升全部依靠徐州整体城镇化的发展，由于2010年铜山撤县划区，市区人口大增，城市化率下降明显。2005年—2010年徐州市人口增长2006年—2010年徐州市城市化率走势数据来源：徐州统计局徐州人口处于缓慢增长阶段；徐州的城市外向性不强，对周围区域辐射力有限，人口处于缓慢增长阶段；撤县划区使徐州城镇化水平有所降低近几年徐州城市化水平稳步提高，2010年铜山撤县划区，市区人口大增，城市化率下降明显。宏观经济指标研究/人口情况数据来源：徐州统计局 经济指标房地产投资产业状况徐州GDP总量及人均GDP近年稳固增长，房地产市场处于平稳发展期。人口收入徐州固定资产投资增速较为平稳，房地产开发投资增速有所反弹，房地产投资占固定资产投资比重较低，整体经济对房地产依赖度不高。徐州以第二产业为支柱产业门类的特征相当明显徐州未来投资方向将向第三产业倾斜，其比重将逐步提升。徐州的城市外向性不强，对周围区域辐射力有限，人口处于缓慢增长阶段，由于2010年铜山撤县划区，市区人口大增，城市化率下降明显。徐州市人均可支配收入保持较快增速，居民购买能力显著增强，消费潜力较大。宏观经济指标研究/小结 2、房地产市场发展背景研究宏观经济指标研究城市发展研究房地产发展情况研究区房地产发展情况研究 徐州市位于淮海经济区的核心位置，覆盖四省20个地级市的淮海经济区中，徐州已经才逐步成为淮海经济区的第一梯队（徐州、济宁、临沂、盐城）的城市之一。淮海经济区由山东、江苏、安徽、河南四省20个地级城市及所辖范围组成；以徐州为核心，包括江苏省的连云港、宿迁、淮扬、盐城，山东省的济宁、泰安、临沂、日照、枣庄、菏泽，安徽省淮北、蚌埠、阜阳和河南省周口、商丘、开封。淮海经济区位人口密度高，消费需求潜力大。总面积17.8万平方公里，总人口1.23亿，属于人口密集区域，潜在消费需求巨大。淮海经济区的经济发展起步比较低，但是发展速度较快，未来发展具有较大潜力。整个淮海经济区经济发展开始进入全面加速期。徐州、济宁、临沂、盐城四市从2004年起相继实现双超（GDP超亿元、财政收入超亿）。城市发展研究/经济圈简介 在环渤海经济圈和长三角城市群辐射影响力下，在腹地中间过度地带出现了“淮海经济区”的概念，在城市一体化的进场中，徐州的核心城市辐射力将沿着更广泛的方向发展。东部沿海经济圈体系逐步充实提升：①环渤海经济圈②淮海经济区③长三角经济圈④珠三角经济圈中国具有“圈”性质的经济体已经达到20个，在沿海三大经济圈的带动下合周边“虹吸效应”的巨大压力下，“淮海经济区”应运而生，并将走向与长三角都市圈联合之路，将建成中部地区重要的经济圈。淮海经济区位于我过两大沿海经济圈之间，是连接两大经济圈的桥梁，未来具有较大的联动发展空间。淮海经济区位于我国中东部地区，其之北为环渤海经济圈、东南为长三角经济圈，淮海经济区是两大经济圈联通的必经之路。在我国国民经济发展环境中，东部沿海的三大经济圈是我国经济发展的绝对核心。淮海经济区位于两大经济圈之中，在陆路交通上是连接两大经济圈的桥梁，具有良好的发展前景。城市发展研究/经济圈地位 徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界，古代丝绸之路和现代京沪高铁的交汇处，素有“五省通衢”之称，是我国东部地区东西、南北大通道的交通枢纽。城市发展研究/城市区位古代丝绸之路和现代京沪高铁的交汇处，淮海经济区中心位置。徐州“东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁”，素有“五省通衢”之称。徐州位于江苏省西北部，现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区，总面积11571平方公里。 城市发展研究/对外交通格局徐州历来是中国重要的交通枢纽城市，其城市发展规划也将其城市性质之一定义为全国综合性交通主枢纽。其对外交通发达，为城市经济的腾飞和城市能级的提升提供了重要的支撑。高速公路方面——现有四条高速公路经过霍连高速（霍尔果断——连云港）京福高速（北京——福州）京沪高速（北京——上海）徐宿宁高速（徐州——宿迁——南京）铁路方面境内现有铁路线31条，其中专用线26条，站点10余个，京沪、陇海两大铁路干线在此交汇。随着京沪高铁的全线贯通，届时位居中点的徐州抵达京沪两地时间仅需2.5个小时。航空方面徐州观音机场已经开通了全国40多条航线。 徐州正朝着特大都市规模发展，根据城市总体规划，到2020年徐州是将发展成为市区300万人，主城区200万人规模的现代化特大城市；两核心、五组团；实施”东进、南扩、北造、西延“，疏解老城，优化功能；三区鼎立的城市格局初步形成；城市以向东沿陇海铁路和向东南沿104国道与古黄河故道为城市主要发展轴。徐州正朝着”两核心、五组团“的大规模现代化城市构架发展，项目正处于城市主要发展轴。城市发展研究/城市规划本案 徐州具有“五省通衢”的交通枢纽地位，正在从华东地区的电力基地、全国重要煤炭产地向国家级新能源产业基地、全国重要的食品产业基地转变。城市发展研究/城市职能江苏最大的交通枢纽工程机械产业聚集区国家级新能源产业基地国家重要的食品产业基地 城市区位对外交通城市规划徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界，古代丝绸之路和现代京沪高铁的交汇处，素有“五省通衢”之称，是我国东部地区东西、南北大通道的交通枢纽。城市职能城市发展规划将其城市性质之一定义为全国综合性交通主枢纽。其对外交通发达，为城市经济的腾飞和城市能级的提升提供了重要的支撑。徐州正朝着”两核心、五组团“的大规模现代化城市构架发展，项目正处于城市主要发展轴。徐州具有“五省通衢”的交通枢纽地位，正在从华东地区的电力基地、全国重要煤炭产地向国家级新能源产业基地、全国重要的食品产业基地转变。城市发展研究/小结 2、房地产市场发展背景研究宏观经济指标研究城市规划研究房地产发展情况研究区房地产发展情况研究 2011年1-9月徐州市成交土地总占地面积455.07万平方米，总成交建筑面积569.54万平方米，经济开发区为主要成交区域，其次为泉山区，以工业及住宅类用地为主。2011年1-9月徐州土地市场成交情况走势数据来源：CRIC2011年1-9月徐州市成交土地总占地面积455.07万平方米，总成交建筑面积569.54万平方米，市场主要成交集中于3月、4月、7月、9月份。区域方面，经济开发区是成交的主要区域，其次是泉山区、云龙区、鼓楼区和铜山区分物业来看，工业用地占比最大，住宅其次。2011年1-9月徐州各物业土地市场成交情况分析2011年1-9月徐州市土地市场各区域成交情况分析房地产发展研究/土地市场 徐州商品房市场呈供大于求态势，2011年供求比为1:0.74，受调控政策的影响成交量变化比较明显,商品房价格呈现持续上涨态势。2007年-2011年1-9月徐州商品房供求价格走势2011年1-9月徐州商品房供求价走势数据来源：CRIC数据来源：CRIC2007年-2010年徐州商品房供求面积持续上涨，08年受宏观经济因素影响，市场衰退，09年市场重现繁荣景象，达到峰值。2010年商品房成交面积360万平方米，较09年成交基本持平。2011年1-9月份受调控政策的影响成交量变化比较明显。从近几年商品房成交价格走势来看，价格呈现持续上涨，从2007年的3032元/平方米，上涨至2011年的6848元/平方米，同比增长22.8%。房地产发展研究/商品房市场 全国政策——2010年房地产经历了三轮严厉的政策调控，但并未阻止房价上涨的步伐。2011年1月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作新国八条点评：调控力度空前、控制房价的决心之大、方向性意义较强；与之前各城市限购令明显不同的是，本次不是限制新增一套，而是计算存量，如果已有两套以上住房，则明确不能再购买，这个政策对市场的杀伤力极大!国八条政策要点：【调整税费】对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。【差别信贷】对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。（首付比例上调一成）。【增加土地出让】今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。【限购升级】各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对已有1套住房的当地居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。房地产发展研究/政策研究 限购政策——2011年调控政策继续收紧，7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，继续落实房地产调控细则，并提出上涨过快的二三线城市也要采取限购政策落实要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责保障加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设保障遏制供应规范已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施要认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放要规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨房地产发展研究/政策研究 限购政策——住建部出台二三线城市限购标准，并根据此标准，划分了三类需要限购的城市；其中徐州在2011年5月1日出台限购令。二三线城市限购参考标准一：根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；二：将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年年底的价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市；三：今年上半年成交量同比增幅较高的城市；四：外地人购房比例较高的城市；五：群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不利或不到位的撑城市。房价绝对值较高：珠海、台州、昆山、张家港、湖州、嘉兴、吴江、常熟、江阴、扬州等房价指数，涨幅较高：岳阳、丹东、秦皇岛、牡丹江、襄樊、洛阳、吉林、常德等北京、广州、深圳、上海等周边中小城市：珠海、惠州、廊坊、昆山等房地产发展研究/政策研究 建筑面积144㎡以下（含）的商品住房，已拥有一套本市户籍家庭，在主城区限购一套；对已拥有两套及以上住房的，暂停在主城区购买；同时在新城区限购一套普通商品住房。发文时间发文单位政策名称主要内容2011.3.15徐州市政府新建商品房售价备案制度新建设的住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的商品房。享受政府优惠政策的经济适用住房、定销商品住房和廉厨房价格仍实行政府定价或政府指导价管理。房地产开发经营企业填报相关信息资料时不得虚报成本、虚高定价；备案销售价格一经确定应保持相对稳定，半年内价格最多可自行上浮3%，半年后价格涨幅超过3%的，应重新办理价格备案手续。房地产销售企业进行商品房销售时，必须在销售场所醒目位置标明备案价格。2011.4.22徐州市政府普通商品住房限购政策暂定在徐州市主城区及新城区范围内，实施普通商品住房限购政策，执行期限暂定为一年。对于建筑面积144㎡以下（含144㎡）的商品住房，本市户籍居民家庭，对已拥有一套住房的，在主城区限购一套；对已拥有两套及以上住房的，暂停在主城区向其销售普通商品住房；同时在新城区限购一套普通商品住房。房地产发展研究/政策研究徐州版限购令备注出台时间2011.5.01执行期限暂定为一年限购范围鼓楼、云龙、泉山三区限购，铜山区、经济开发区、贾汪区不限购本市户籍居民家庭在新城区限购一套普通商品住房。本市户籍家庭拥有一套房1套（首付提高至6成利率1.1倍）主城区限购1套房，铜山区、经济开发区、贾汪区不限购拥有二套及以上主城区禁止购买新城区限购一套普通商品住房，铜山区、经济开发区、贾汪区不限购。非本市户籍居民无纳税社保证明禁止购买——1年及以上纳税证明或社会保险缴纳证明1套国八条细则明确“纳税及社保证明”必须满1年以上 发展区域将逐渐从市中区向东及东南方向外扩张。市场竞争将更加激烈，细分市场进一步形成。外地开发商将陆续进入徐州房地产市场，同时输入先进开发理念，产品品质将得到明显提升。较长一段时期内仍将以自住性需求为主，市场投机、投资性需求比例不大。未来走势判断随着一线城市楼市调控的深化，品牌开发商向二三线城市挺进。徐州市未来房地产市场竞争将趋于激烈，细分市场进一步形成，但在一段时间内仍以自住性需求为主，投资比例较少。房地产发展研究/未来走势 土地市场商品房市场政策研究2011年徐州市成交土地总占地面积455.07万平方米，总成交建筑面积569.54万平方米，经济开发区为主要成交区域，其次为泉山区，以工业及住宅类用地为主。未来走势徐州商品房市场呈供大于求态势，2011年供求比为1:0.74，受调控政策的影响成交量变化比较明显,商品房价格呈现持续上涨态势。建筑面积144㎡以下（含）的商品住房，已拥有一套本市户籍家庭，在主城区限购一套；对已拥有两套及以上住房的，暂停在主城区购买。随着一线城市楼市调控的深化，品牌开发商向二三线城市挺进。徐州市未来房地产市场竞争将趋于激烈，细分市场进一步形成，但在一段时间内仍以自住性需求为主，投资比例较少。房地产发展研究/小结 2、房地产市场发展背景研究宏观经济指标研究城市规划研究房地产发展情况研究区域房地产发展情况研究 徐州住宅市场主要划分为中心区、东区、南区、北区以及新区；项目所在区域隶属于中心区偏东位置，位于中心区与东区交汇处，随着中心区的东扩，项目区域特征更加贴近东区的特征。Ｉ：供给稀缺形成高价值富人板块Ⅱ：原有南区稀缺”三高板块“——由于本区域后续土地供应锐减，该板块已经形成口碑，市场形象及优质客群将成为同属南城项目的一个重要市场资源。Ⅲ：山水资源的铜山板块——从目前徐州城市顾客的接受度和反映看，高档第二居所区域，产品主要以别墅、类别墅多层产品为主。Ⅳ：城市边缘的西城板块——西城板块的北部因接近人民广场，项目以多层、小高层为主，贴着中心城区的行情走，项目均定位于中心城边缘。Ⅴ：城东区是未来徐州有效供给的核心。Ⅵ：北城将厂区成为市场价格低谷——鼓楼和九里两个生态园板块将很快形成稳定的批量供应。区域房地产发展研究/板块划分 40414243444546474849505128293031323334353637383919202122232425262714151617181231013127468910徐州主要在售楼盘分布图铜山区板块新区板块云龙区板块鼓楼区板块泉山区板块成交均价：6000-8000元/㎡成交均价：7000-8000元/㎡成交均价：8000-10000元/㎡成交均价：8000-10000元/㎡成交均价：6000-8000元/㎡代表项目：苏商御景湾华厦天山绿洲鑫苑景园东南郡开元四季翠湖御景华辰丽景海峡曼乔世家代表项目：香榭丽花园华美生态园风尚自由城九里峰景福源国际龙商天骄代表项目：国基城邦檀香山财富湾南洋国际凤凰花园湖森堡泰康红郡代表项目：绿地商务城国信上城中茵龙湖国际中铁未来城国信龙湖世家代表项目：世茂东都尚仕名邸香溪左岸龙熙庄园金山福地新锐领地区域房地产发展研究/板块分析 项目所处云龙区偏东与开发区交汇区域，目前区域在售项目不多，世茂、绿地及城置项目体量较大，项目成交均价普遍集中在6000-8000元/㎡之间。项目名称总建面（万㎡）成交均价（元/㎡）尚仕名邸306912世茂东都1116289香溪左岸166823城置国际花园城1805885金山福地404982新锐领地6.36641月星公馆406532奥运城41.97856绿地之窗1305436君廷湖畔307789中铁建未来城246900绿地城市广场246489区域房地产发展研究/板块研究本案城置国际花园城香溪左岸绿地之窗世茂东都新锐领地月星公馆金山福地君廷湖畔尚仕名邸未来城项目分布图奥运城绿地城市广场数据来源：徐州房管局 区域在售住宅价格段主要集中在6000-8000元/平方米之间。区域在售住宅项目价格分布图单位：元/平方米区域在售住宅项目价格多集中在6000-8000元/平方米单价段。该单价段内的项目占总项目数量的80%以上；目前在售大部分项目主要集中云龙区及开发区。区域房地产发展研究/板块价格 板块划分板块研究徐州住宅市场主要划分为中心区、东区、南区、北区以及新区；项目所在区域隶属于中心区偏东位置，位于中心区与东区交汇处，随着中心区的东扩，项目区域特征更加贴近东区的特征。项目所处云龙区偏东与开发区交汇区域，目前区域在售项目不多，世茂、绿地以及城置项目体量较大，区域在售住宅价格段主要集中在6000-8000元/平方米之间。区域房地产发展研究/小结 3、住宅市场研究及产品建议商品住宅市场总体情况分析典型竞争项目研究潜在供应量分析商品住宅市场小结住宅客户定位、产品建议 徐州商品住宅市场供应量稳步上涨，2011年供求比为1:0.74，受宏观政策影响成交量有所下滑，整体价格呈现持续上涨态势。2007年-2010年徐州商品房供求面积稳步上涨，08年受宏观经济因素影响，成交量衰退，09年市场重现繁荣景象，达到峰值。2010年商品房成交面积较09年成交有所下降。2011年1-9月份受调控政策的影响成交量变化比较明显。从近几年商品住宅成交价格走势来看，价格呈现持续上涨，从2007年的2864元/平方米，上涨至2011年的6636元/平方米，同比增长24%。2007年-2011年1-9月徐州商品住宅供求价格走势2011年1-9月徐州商品住宅供求价走势数据来源：CRIC商品住宅市场研究/供求价走势 2010年徐州商品住宅成交以两房、三房为主，面积集中在70-140平米，总价段以50-100万为成交主力。2010年住宅成交各户型中，二房、三房最受欢迎。二房成交占比43%，三房成交占比39%，其他户型成交占比较小。2010年住宅成交面积段中，90-100平方米面积段成为成交主力，成交占比23%，其次为70-90平方米面积段，成交占比19%。再次为100-120平方米、120-140平方米面积段，成交分别占比17%和15%。2010年住宅成交总价段较为集中，50万以下成为成交主力，占比45%，其次为50-100万，占比44%，其他总价段占比较小。商品住宅市场研究/成交结构数据来源：cric户型面积段总价段 2011年1-9月份商品住宅成交以两房、三房为主，面积集中在70-140平米，总价段以50-100万为成交主力。数据来源：cric2011年1-9月住宅成交各户型中，二房、三房最受欢迎。二房成交占比41%，三房成交占比43%，其他户型成交占比较小。2011年1-9月住宅成交面积段中，70-90平方米面积段成为成交主力，成交占比27%，其次为90-100平方米面积段，成交占比25%。再次为100-120平方米、120-140平方米面积段，成交分别占比16%。2011年1-9月住宅成交总价段较为集中，50-100万成为成交主力，占比60%，其次为50万以下，占比29%，其他总价段占比较小。总价段面积段户型商品住宅市场研究/成交结构 在售项目供应和成交面积段分析：1、选取原则皆为销售较好，所面对的市场环境对目前借鉴意义较大；2、选取项目档次相对较高、品质较好或者开发商实力强大，受到购房者认可。一居室60-70平方米面积段是供应量和成交量最多的面积段，累计供应4.8万平方米，去化率为90%；两居室80-90平方米、90-100平方米面积段供应量和成交量最多的面积段，累计供应分别为52.5、42.9万平方米，去化率分别为67%和77%；其他面积段供应及成交相对较少。一房50平米以下50-60平米60-70平米70-80平米80-90平米合计套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积供应45318922149835775848482263196756254901685100926成交9843757541996794319221916354554922112673042可售35514547744158795290443321756855927884去化比例22%23%50%50%90%89%83%83%89%90%67%72%二房70以下70-8080-9090-100100-110110以上合计套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积供应867558472119162103609952563845584291399019494645552657149991320330成交22314321139310736140723505233527330371287279877383129575838875可售6444152672654742202717511510319876861466959382443455424481455去化比例26%26%66%66%67%67%77%77%32%29%16%16%64%64%商品住宅市场研究/交叉分析 续上表从上表可以看出，三居室90-100平方米面积段市场供应量和成交量最大，累计市场供应量达29万平方米，3051套房源，成交量为21.5万平方米、2282套，其去化率为74%。三居室100-110平方米面积段去化率最快。整体来看，90-140平方米面积段内，供应及成交占比较大。三房90以下90-100100-110110-120120-130130-140套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积供应6265474330512904321977208480256529617927653428322492335709成交3162805922822152821826192555199422960018812356391527205444可售31026684769751501511592557166579884107193965130265去化比例50%51%75%74%92%92%78%78%68%69%61%61%三房140-150150-160160以上合计套数面积套数面积套数面积套数面积供应1076153694436721347280146291696070成交720102764396086163360106011218789可售3565093046351839204028477281去化比例67%67%91%91%47%46%72%72%商品住宅市场研究/交叉分析 上表显示，四房的供应及成交相对较少，150平方米以下面积段供应量位居首位，累计供应为8.5平方米，累计供应套数618套，去化率为61%；续上表四房150以下150-160160-170170-180180-190190以上合计套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积供应618853198312721164273351111933524644679207462061429235595成交38152328324920162665366295336044601477655887028可售237329915178011482467075130402133863514731430871148567去化比例62%61%39%39%10%10%32%33%13%14%29%32%39%37%商品住宅市场研究/交叉分析 3、住宅市场研究及产品建议商品住宅市场总体情况分析典型竞争项目研究潜在供应量分析商品住宅市场小结住宅客户定位、产品建议 项目所处云龙区偏东与开发区交汇区域，目前区域在售项目不多，世茂、绿地以及城置项目体量较大，项目成交均价普遍集中在6000-7000元/㎡。项目名称总建面（万㎡）成交均价（元/㎡）尚仕名邸306912世茂东都1116289香溪左岸166823城置国际花园城1805885金山福地404982新锐领地6.36641月星公馆406532绿地之窗1305436君廷湖畔307789中铁建未来城246900商品住宅市场研究/典型竞争项目本案城置国际花园城香溪左岸绿地之窗世茂东都新锐领地月星公馆金山福地君廷湖畔尚仕名邸未来城典型项目分布图数据来源：徐州房管局 项目概况项目名称尚仕名邸所在区域/板块云龙区售楼处电话0516-80809908楼盘地址城正东，和平路北，新云龙区政府旁物业类型普通住宅开盘日期2010年9月最晚交房时间2013年上半年销售状态在售开发商徐州市开甲置业有限公司产品综览总建筑面积30万平方米总规划户数3000容积率1.8绿化率34%总占地面积16.6万平方米建筑形态多层小高层高层装修情况毛坯物业管理费未定营销推广销售均价7700元/平方米最高价——营销活动全款客户2-4层优惠150元/㎡，5层优惠120元/㎡典型项目——尚仕名邸项目效果图项目实景商品住宅市场研究/典型竞争项目 典型项目——尚仕名邸2室2厅1卫1厨91㎡户型情况户型面积(㎡)套数(套)套数占比二房80-90㎡24228%90-100㎡44三房90-100㎡4472%100-110㎡317110-120㎡120120-130163130-1401023室2厅2卫1厨115㎡商品住宅市场研究/典型竞争项目 典型项目——尚仕名邸该项目自开盘以来成交均价呈稳步上涨趋势，本月均价为7700元/平方米。商品住宅市场研究/典型竞争项目 项目概况项目名称世茂东都所在区域/板块云龙区售楼处电话0516-83358888楼盘地址云龙区郭庄路18号物业类型住宅、商铺、别墅开盘日期2009-07最晚交房时间2012-06销售状态在售开发商徐州世茂新城房地产开发有限公司产品综览总建筑面积111万平方米总规划户数820容积率1.56绿化率37%总占地面积74万平方米建筑形态多层高层装修情况毛坯建筑风格ARTDECO营销推广销售均价6300元/平方米最高价——营销活动全款9折，贷款95折典型项目——世茂东都项目效果图项目实景图商品住宅市场研究/典型竞争项目 典型项目——世茂东都2室2厅2卫99.9㎡4室2厅2卫147.21㎡户型情况户型面积(㎡)套数(套)套数占比一房60-70㎡37518%二房80-90㎡67068%90-100㎡328100-110㎡410三房120-130m²30633%130-140㎡156140-150㎡218四房140-150㎡1229%150㎡以上553室2厅2卫128.21㎡商品住宅市场研究/典型竞争项目 典型项目——世茂东都该项目自开盘以来成交均价呈平稳趋势，本月均价为6300元/平方米。商品住宅市场研究/典型竞争项目 项目概况项目名称香溪左岸所在区域/板块云龙区售楼处电话0516-80806868楼盘地址云龙区和平大道新云龙区政府东物业类型住宅开盘日期2010年11月底最晚交房时间2012年12月31日销售状态在售开发商理江苏国力置业有限公司产品综览总建筑面积16万平方米总规划户数1326容积率1.8绿化率32%总占地面积9.8平方米建筑形态多层、高层、小高层装修情况毛坯建筑风格法式营销推广销售均价花园洋房10000元/平米；高层7000元/平米营销活动——典型项目——香溪左岸项目效果图项目实景图商品住宅市场研究/典型竞争项目 典型项目——香溪左岸2室2厅1卫1厨88㎡4室2厅2卫1厨158㎡户型情况户型面积(㎡)套数(套)套数占比二房80-90㎡5443%90-100㎡86三房90-100㎡3456%100-110㎡63110-120㎡36120-130㎡48四房150㎡以上41%3室2厅2卫1厨130㎡商品住宅市场研究/典型竞争项目 该项目自开盘以来成交均价稳步上涨，九月推出花园洋房，均价为10000元/平方米。典型项目——香溪左岸商品住宅市场研究/典型竞争项目 项目概况项目名称城置国际花园城所在区域/板块开发区售楼处电话0516-81910888楼盘地址金山桥开发区徐海路北汉源大道物业类型住宅开盘日期2011年9月（二期）工程进度在建销售状态在售开发商徐州城置有限公司销售代理厚石机构产品综览总建筑面积180万平方米总规划户数——容积率2.73绿化率35.2%总占地面积57.5万平方米建筑形态多层、小高层、高层装修情况毛坯物业管理费0.6元/平方米.月营销推广销售均价7000元/平方米营销活动三日内全款享受99折典型项目——城置国际花园城项目效果图项目实景图商品住宅市场研究/典型竞争项目 典型项目——城置国际花园城1室2厅1卫1厨61㎡2室2厅1卫1厨92㎡4室2厅2卫1厨131㎡户型情况户型面积(㎡)套数(套)套数占比一房30-40㎡2204%40-50㎡23250-60㎡3260-70㎡12二房80-90㎡75830%90-100㎡809三房90-100㎡68851%100-110㎡260110-120㎡546120-130㎡404130-140㎡284四房130-140㎡5615%140-150㎡98150㎡以上2773室2厅2卫1厨120㎡商品住宅市场研究/典型竞争项目 典型项目——城置国际花园城该项目自08年开盘以来成交均价稳步上涨，2011年价格涨幅平稳，10月均价为6300元/平方米。商品住宅市场研究/典型竞争项目 项目概况项目名称金山福地所在区域/板块开发区售楼处电话0516-8480000楼盘地址金山桥开发区徐海路与汉源大道交叉口西南侧物业类型住宅开盘日期2009.11最晚交房时间在建销售状态二期待售开发商徐州中川房地产开发有限公司产品综览总建筑面积40万平方米总规划户数1736容积率2.0绿化率38%总占地面积16万平方米建筑形态小高层、高层装修情况毛坯园林风格现代、景观组团营销推广销售均价待定最高价——典型项目——金山福地项目效果图项目实景图商品住宅市场研究/典型竞争项目 典型项目——金山福地2室2厅1卫1厨85㎡2室2厅1卫1厨99㎡户型情况户型面积(㎡)套数(套)套数占比二房80-90㎡39861%90-100㎡714三房100-11038339%110-120㎡134120-130㎡1083室2厅2卫1厨128㎡商品住宅市场研究/典型竞争项目 典型项目——金山福地该项目自09年底开盘以来成交均价保持平稳，2011年5月均价为4900元/平方米。二期即将开盘。商品住宅市场研究/典型竞争项目 项目概况项目名称新锐领地所在区域/板块云龙区售楼处电话0516-83061188楼盘地址东三环主路与郭庄路交汇物业类型住宅写字楼商铺开盘日期2009-12最晚交房时间2012-09销售状态在售开发商徐州盈佳置业有限公司产品综览总建筑面积6.3万平方米总规划户数550容积率4.89绿化率32%总占地面积1.09万平方米建筑形态高层装修情况毛坯建筑风格现代营销推广销售均价7200元/平方米最高价——典型项目——新锐领地项目效果图项目现场商品住宅市场研究/典型竞争项目 典型项目——新锐领地1室2厅1卫1厨70㎡2室2厅1卫1厨90㎡3室2厅2卫1厨124㎡户型情况户型面积(㎡)套数(套)套数占比一房60-70㎡2815%70-80㎡23二房80-90㎡9063%90-100㎡120三房100-110㎡222%110-120㎡2120-130㎡34130㎡以上34商品住宅市场研究/典型竞争项目 典型项目——新锐领地该项目自09年底开盘以来成交均价保持平稳上涨态势，2011年10月均价为7200元/平方米。商品住宅市场研究/典型竞争项目 项目概况项目名称月星公馆所在区域/板块开发区售楼处电话0516-81911188楼盘地址金山桥开发区徐海路和1号路交叉处物业类型住宅写字楼商铺开盘日期2011-10-1最晚交房时间2013年10月销售状态在售开发商上海月星投资有限公司产品综览总建筑面积40万平方米总规划户数330容积率2.5绿化率39.8%总占地面积8万平方米建筑形态高层装修情况毛坯建筑风格现代营销推广销售均价6600元/平方米最高价——典型项目——月星公馆项目效果图项目现场商品住宅市场研究/典型竞争项目 典型项目——月星公馆2室2厅1卫1厨83㎡3室2厅2卫1厨126㎡户型情况户型面积(㎡)套数(套)套数占比二房80-90㎡18953%三房110-120㎡7344%120-130㎡84四房150-160㎡62%180-190㎡2商品住宅市场研究/典型竞争项目 典型项目——月星公馆该项目刚开盘，2011年10月均价为6600元/平方米。商品住宅市场研究/典型竞争项目 项目概况项目名称君廷湖畔所在区域/板块开发区售楼处电话0516-83061188楼盘地址金山桥开发区徐海路与新城区一号路交界处物业类型住宅、商铺开盘日期2009-09最晚交房时间2011-03-09销售状态在售开发商徐州博顿置业有限公司产品综览总建筑面积30万平方米总规划户数1800容积率2.0绿化率35%总占地面积12.7万平方米建筑形态小高层、高层装修情况毛坯建筑风格现代营销推广销售均价8000元/平方米最高价——典型项目——君廷湖畔项目效果图项目现场商品住宅市场研究/典型竞争项目 典型项目——君廷湖畔2室2厅1卫1厨89㎡3室2厅2卫1厨125㎡户型情况户型面积(㎡)套数(套)套数占比二房70-80㎡3612%80-90㎡10690-100㎡36三房90-100㎡14070100-110㎡226110-120㎡357120-130㎡188130-140㎡126140㎡以上42四房140-200㎡26718%商品住宅市场研究/典型竞争项目 典型项目——君廷湖畔该项目自09年底开盘以来成交均价保持平稳上涨态势，2011年10月均价为8000元/平方米。商品住宅市场研究/典型竞争项目 项目概况项目名称绿地之窗所在区域/板块开发区售楼处电话0516-80916688楼盘地址金山桥开发区高铁站西侧、中央大道两侧物业类型住宅/商铺开盘日期2011-7最晚交房时间2013年10月销售状态在售开发商绿地地产集团徐州东部置业有限公司产品综览总建筑面积130万平方米总规划户数330容积率3.0绿化率40%总占地面积36.6万平方米建筑形态小高层、高层装修情况毛坯建筑风格现代营销推广销售均价5500元/平方米最高价——典型项目——绿地之窗项目效果图项目沙盘商品住宅市场研究/典型竞争项目 典型项目——绿地之窗2室2厅1卫1厨96㎡户型情况户型面积(㎡)套数(套)套数占比二房80-90㎡122100%90-100㎡215100-110㎡23商品住宅市场研究/典型竞争项目2室2厅1卫1厨87㎡ 典型项目——绿地之窗该项目7月开盘，价格保持稳定，2011年10月均价为5500元/平方米。商品住宅市场研究/典型竞争项目 项目概况项目名称中铁建未来城所在区域/板块新城区售楼处电话0516-85712888楼盘地址新城区汉源大道和昆仑大道交汇处物业类型住宅开盘日期2010年7月底最晚交房时间2011年12月31日销售状态在售开发商理徐州中铁房地产开发有限公司产品综览总建筑面积24万平方米总规划户数1769容积率2.0绿化率30%总占地面积10平方米建筑形态高层、小高层装修情况毛坯建筑风格现代营销推广销售均价6800元/平米营销活动VIP卡2万抵4万，首付超50%立减5000元、一次性付款立减10000元典型项目——中铁建未来城项目效果图项目实景图商品住宅市场研究/典型竞争项目 典型项目——中铁建未来城2室2厅1卫1厨92㎡户型面积(㎡)套数(套)套数占比二房90-100㎡56538%三房110-120㎡31358%120-130㎡308户型情况130-140㎡249四房130㎡以上554%3室2厅2卫1厨133㎡商品住宅市场研究/典型竞争项目 该项目自开盘以来成交均价稳步上涨，九月均价为6800元/平方米。典型项目——中铁建未来城商品住宅市场研究/典型竞争项目 典型竞争项目供给及成交——供求及去化绿地项目月均去化最高，主要原因是前期客户积累及性价比较高；城置项目月均去化也比较高，但累计销售率较低，主要原因是前期供应量较大，总体来看成交量也是比较可观的。月星公馆项目由于刚开盘，因此销售率较低。君廷湖畔项目由于价格较高，因此累计销售率受到影响，通过本项目也能看出，价格是影响成交量是其中一个因素。项目名称所在区域总建筑面积（万㎡）开盘时间供应情况成交情况成交均价（元/㎡）累计销售率月均去化速度（套）存量去化周期（月）面积（万㎡）套数面积（万㎡）套数尚仕名邸云龙区302010.910.910329.2870691284%732.2世茂东都云龙区1112009.722.7205318.51697628983%651.2香溪左岸云龙区162010.113.33252.8279682386%281.6新锐领地云龙区6.352009.123.23333.1327664198%160.4城置国际花园城开发区1802010.948467815.61533588533%12824金山福地开发区212009.1117.6173617.11698498397%770.5君廷湖畔开发区302009.1118.9153910.04913778953%4215月星公馆开发区102011.103.635480.0865322%840绿地之窗开发区1302011.73.33602.5269543675%1340.7未来城新城区242010.716.8149015.41383690092%991.1商品住宅市场研究/典型竞争项目 一房30-40平米40-50平米50-60平米60-70平米70-80平米合计套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积供应2208145232107563418223872458651358692448895成交20729803737179043682355051358653632506可售20074161527019179181910360038816389去化比例9.1%9.0%34.5%34.7%50.0%49.6%95.1%95.8%100.0%100.0%58.0%66.5%二房70-8080-9090-100100-110合计套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积供应3628342539220358.72293205154424436435292471989.7成交36283415171320191526143014384395283463317395可售00102288339.7767621404041151829154594.7去化比例100.0%100.0%59.7%59.9%66.6%69.7%90.6%90.6%65.4%67.2%三房90-100100-110110-120120-130130-140140-150合计套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积供应90686783196220314815551795991647206307915122724290412357275839796成交3773653215841639101056122455124315511653971969186263104985576292可售5295025137839238499571444045119137650755104149252290263504去化比例41.6%42.1%80.7%80.7%67.9%68.2%75.5%75.2%58.9%58.6%64.1%63.8%68.5%68.6%标准型二房、紧凑型三房供应及成交量最大，去化率相对较好。商品住宅市场研究/交叉分析从典型项目各户型去化比例来看，一房户型中60-70平方米户型供应及成交最高；舒适型80-100二房面积供应及成交最高；三房中100-130平方米户型供应及成交较高。 四房130-140140-150150-160合计套数面积套数面积套数面积套数面积供应100136005048049434261555946155649成交4763801462207346774823936201可售5372203585842129653807707119448去化比例47.0%46.9%29.0%27.4%13.5%12.6%25.3%23.3%续上表从典型项目各户型去化比例来看，四房户型面积段供应及成交较低。商品住宅市场研究/交叉分析 典型项目供给及成交—成交价格数据来源：cric数据来源：cric注：成交价格为项目目前成交均价从价格来看，竞品成交单价集中在6000-7000元/平方米之间；总价基本在50-80万之间。从成交均价来看，君庭湖畔、尚仕名邸成交均价在竞品中处于较高水平。从成交套均总价来看，总价水平较为集中，主要在50-80万水平。商品住宅市场研究/典型竞争项目 3、住宅市场研究及产品建议商品住宅市场总体情况分析典型竞争项目研究潜在供应量分析商品住宅市场小结住宅客户定位、产品建议 已成交未开工土地：从市场后续供应量来看，徐州市住宅未来还可入市体量为115.43万平方米。2011年1-9月年徐州市住宅类用地已成交未开工土地列表土地位置土地属性成交总价（万元）楼板价(元/㎡)总用地面积(㎡)总建筑面积(㎡)出让时间受让方清风路以西住宅3800551.4731321.368906.862011-1-11江苏金月房地产集团有限公司广山东路与白云东路交叉口住宅220003053.5236024720482011-1-31徐州盈佳置业有限公司矿山路以南，原解放军4813工厂住宅400001613.5373344.2247903.42011-1-7上海同泰投资咨询有限公司明正路以西、昆仑大道以南住宅460003558.77861721292582011-1-7徐州中川房地产开发有限公司徐州市房亭河南住宅275001047.61193202625042011-2-21保利协鑫（徐州）投资开发有限公司淮海西路南侧住宅38902762.616400.414080.882011-2-23徐州市金程房产开发有限公司建国西路以南住宅216904076.5824184.753206.342011-3-1江苏龙商实业投资有限公司铁路以东，津浦东路以西住宅110002770.8822054.839698.642011-6-15徐州汉御园农业科技发展有限公司煤港路以西，缝纫机厂以东住宅106001939.8327322546442011-6-24徐州汇亿丰投资责任有限公司欣欣路北，姚庄村南住宅21060993.04117820.6212077.12011-7-21江苏省建筑工程集团有限公司商品住宅市场研究/潜在供应红色标注为云龙区住宅类用地成交情况，云龙区住宅未来潜在供应量为50.04万平方米。 3、住宅市场研究及产品建议商品住宅市场总体情况分析典型竞争项目研究潜在供应量分析商品住宅市场小结住宅客户定位、产品建议 住宅市场典型项目潜在供应徐州商品住宅市场供应量稳步上涨，2011年供求比为1:0.74，受宏观政策影响成交量有所下滑，整体价格呈现持续上涨态势。从典型项目各户型去化比例来看，一房户型中60-70平方米户型供应及成交最高；舒适型80-100二房面积供应及成交最高；三房中100-130平方米户型供应及成交较高。从市场后续供应量来看，徐州市住宅未来还可入市体量为115.43万平方米。云龙区住宅未来潜在供应量为50.04万平方米。商品住宅市场研究/小结 3、住宅市场研究及产品建议商品住宅市场总体情况分析典型竞争项目研究潜在供应量分析商品住宅市场小结住宅客户定位、产品建议 第一圈层第三圈层徐州本地及周边县市的投资客户；周边县市区；徐州市本地客群；徐州市本地人以及长期工作生活在徐州市，首次置业或者改善性置业；属于城市中高端收入群体；多为公务员和企业中高层管理者。职业特征：工程、银行、政府机关等企业中高层管理者。城市的快速发展，快捷的道路交通、项目及区域的升值潜力是这部分客户最为关注的需求点；职业特征：这部分客群所占比重不大。首次置业者及改善性置业者，由于城市发展进程选择置业徐州；看重城市的未来发展前景、区域未来的定位与空间及价格洼地。职业特征：经济实力相对较好的企事业单位管理人员和技术人员、收入较高的普通公务员以及个体老板等核心客户层重点客户层边缘客户层第二圈层对本项目客户定位以本市居住及工作客源为主，主要购买人群以首置和改善型置业为主。商品住宅市场研究/客户来源 参考地块周边在售项目，价格定位通过市场比较法进行初步考量2011年1-9月徐州住宅价格走势参考徐州市住宅价格走势以及区域板块在售项目价格情况，结合项目特点衡量价格区间范围，最终确定本项目产品价格。迎合市场主流规避市场风险实现快速去化数据来源：CRIC典型项目价格7500元/㎡商品住宅市场研究/价格建议价格定位原则项目名称2011年9月成交均价（元/㎡）尚仕名邸6912世茂东都6289香溪左岸6823新锐领地6641月星公馆6532君廷湖畔7789中铁建未来城6900参考区域在售项目价格以及考虑到未来项目入市时间，我司建议住宅项目入市价格为： 户型配比建议——通过对徐州商品住宅市场及典型项目的供应和成交结构分析，畅销产品主要集中在80-90平米、90-100平方米二居、100-130平方米三居；我们建议本项目以二房、三房为主力户型。产品主力户型主力面积（㎡）面积段中值(㎡)套数（套）套数比例面积(㎡)面积比例二房二室一厅（1卫）80-908517320%1470517%二室二厅（1卫）90-1009526030%2470028%三房三室一厅（1卫）100-11010526030%2730031%三室二厅（2卫）120-13012517320%2162524%合计户均面积103866100%88330100%注：合计面积为地上建筑面积，不含公摊商品住宅市场研究/产品建议 4、商业用房市场研究及产品建议全市商圈市场概述全市商业用房市场分析典型竞争项目分析潜在供应量分析商业用房市场小结商业客户定位、产品建议 商业市场研究/商业分布 徐州市商圈结构：徐州市区商业主要集中分布在淮海路沿线，形成徐州市的商业体系：市级商业中心：中部（彭城广场），彭城广场商圈成为徐州最成熟的商圈；副市级商业中心：东部（火车站广场）、西部（段庄广场）。但是目前三大商圈的整体档次并不高。彭城广场火车站广场段庄广场徐州商业市场形成了以中部古彭广场为市级商圈，西部段庄广场和东部火车站广场为副市级商圈的商业体系；西部段庄广场中部古彭广场东部火车站广场沿淮海路的三大商圈体系西安路中山路解放路淮海路商业市场研究/商圈划分 古彭广场商圈特色古彭广场商业圈是徐州市最繁华、幅射范围最广、最具影响力的核心商业圈。商业氛围最为浓厚、商业影响力最强；业态构成最丰富，百货商场、专卖店、大型超市等密集；市内高档商品品牌集中地；临街商铺出租率较高；购物、餐饮、休闲、娱乐等功能最齐全；商圈业态构成根据调研资料不完全统计，古彭广场商业圈核心区内共有大中小商业网点270多家，零售商店接近140多家，餐饮娱乐六七十家占比在25%左右，服务业二十几家，占13%左右，其他类型商业十几家，占6%左右。商圈租金水平商圈内购物商场主要采用“扣点”收益模式，扣点比例在25%左右，该商业圈月租金已达400元/㎡/月以上；徐州中心商圈规划范围：南起建国路，北至夹河街，东至解放路，西到中山路以西的福顺街，总用地面积约106公顷，该区域为徐州中心商圈的核心区。彭城广场古彭广场商圈商业市场研究/商圈研究 段庄广场商圈特色“区域性”商业圈特点明显；“价格导向”是商业圈内目标消费人群较为突出的特点；商业圈内经营业态结构多为中档商品；随着商城国际和SOHO时代广场的开业，商圈逐步形成了休闲和娱乐的特征；段庄广场商圈业态构成段庄广场商圈经营业态主要由大型超市、中型百货店以及专卖店组成。大型超市包括苏果卖场、新一佳、欢乐买等，百货店为友谊百货。新型商业包括尚城国际和SOHO时代广场；段庄广场商圈租金水平区域内尚城国际1F沿街租金在3元/㎡/天左右，2F租金在1元/㎡/天左右；尚城国际1F的销售价格为2.2-3万元/㎡；段庄广场商圈商业市场研究/商圈研究段庄广场商业圈正在形成与发展中，主要受古彭广场商业圈的功能延伸，和部分核心商业圈资源的转移影响。逐渐形成以服务于徐州城西各住宅区居民日常消费需要的商业集中地。 火车站广场商圈特色火车站商圈位于徐州火车站和汽车站的北侧，以复兴北路为轴对称分布。该商圈整体面积不大，但特点突出，同时因其优越的交通地理位置，历史上曾是徐州市老商业中心。商业圈人流大，但有效购买力不大；商业圈地理交通位置优越，是普通市民、周边县区居民和农民购物首选；商业圈内经营档次整体不高。火车站广场商圈业态构成火车站商圈经营业态主要由传统百货商场、专业大卖场、临街商铺、室内步行街四部分构成。百货商场包括白云大厦、蓝天大厦；专业卖场有徐州最有名气的朝阳市场、天桥市场以及苏宁电器专业卖场等。火车站广场商圈租金水平市场摊位租金在4-5元/㎡/天左右；火车站商圈是徐州三大商圈中最边缘化的商圈，人流量巨大，但是过客不留人，其有效购买力和整体经营档次都较低，已经完全无法与市中心的彭城广场商圈和段庄广场商圈相提并论了。徐州火车站广场商圈位于淮海东路的最东端，是徐州规划的三圈之一，相比较彭城广场商圈和段庄广场商圈，东部的火车站广场商圈算是最没有气候的一个。火车站广场商圈商业市场研究/商圈研究 4、商业用房市场研究及产品建议全市商圈市场概述全市商业用房市场分析典型竞争项目分析潜在供应量分析商业用房市场小结商业客户定位、产品建议 本表选取了徐州（城区）2010年取得预售许可证的项目进行数据罗列，这些楼盘的共性是：1、皆为销售较好项目，所面对的市场环境对本项目借鉴意义较大；2、物业类型包括底商、独体商业。从上表可以看出，目前市场畅销商铺面积区间在50平方米以下、50-70平方米和100-140平方米之间，50平方米以下面积段商铺物业供应排在第一位，成交面积排在首位大面积商铺市场去化一般，说明市场单体面积过大的商铺由于总价和风险的因素，客户比较谨慎；小面积商铺比较受市场欢迎。在售商业用房供应量11.7万平方米，成交量9.8万平方米，主力成交商铺面积在50平方米以下、50-70平方米、100-140平方米。50以下50-7070-9090-100100-140套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积供应3241046214384541671340951488612514300成交324104621428395114913739367412013268可售0015953427212121251032去化比例100%100%99%99%68%68%76%75%96%93%商业市场研究/市场供求140-170170-220220-300300以上合计套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积33497474143176216270403003510191171083045204894393691564030035893980863454264878267114001261902291%91%65%66%58%56%100%100%88%84% 4、商业用房市场研究及产品建议全市商圈市场概述全市商业用房市场分析典型竞争项目分析潜在供应量分析商业用房市场小结商业客户定位、产品建议 典型项目—中央国际广场中央国际广场项目地址鼓楼区古彭广场南侧开发企业徐州中央国际广场/置业投资有限公司总建面积51.6万平方米商业部分22万平方米租售情况独立产权式商铺•托管式经营商业类型独立商铺+主力店业态业种服装鞋帽、时尚百货等小商品，餐饮娱乐休闲报价30000-50000元/平方米（首层）商铺面积单间面积在10—100㎡，主力面积在20-30㎡左右开盘时间2011年底商业市场研究/典型项目 典型项目—世茂广场·摩登商业街世茂广场项目地址云龙区兵马俑路南，三环路西开发企业上海世茂股份有限公司商业建面26万平方米租售情况一街剩余20%-30%房源商业类型内外街商铺层数层高一层，5.4米业态业种超市、影院，餐饮等报价20000-30000元/平米商铺面积内街商铺40-60平米，外街商铺200-2500平米开盘时间2010年10月商业市场研究/典型项目世茂广场摩登商业街分为内外双街，内街商铺面积35-110平方米，外街商铺面积约200-2500平方米，剩余商铺约20多套房源在售，价格25000元/平米左右。 建筑类型占地面积建筑面积栋数层数商业步行街6782.88㎡21609㎡－3层大卖场7617㎡15005㎡1栋2层绿地城市广场项目地址云龙区和平路以南、庆丰路以西开发企业上海绿地集团徐州置业有限公司商业建面3.66万平方米租售情况已签约沃尔玛和星美国际影院商业类型商业步行街、大卖场层数2、3层业态业种超市、影院，餐饮等报价未定，预计20000元/平米典型项目—绿地城市广场商业市场研究/典型项目MAXMALL三层，一、二层为全球500强之首的沃尔玛购物中心、三层为星美影院。 4、商业用房市场研究及产品建议全市商圈市场概述全市商业用房市场分析典型竞争项目分析潜在供应量分析商业用房市场小结商业客户定位、产品建议 从市场后续供应量来看，徐州市商业未来还可入市体量为87.4万平方米。2011年1-9月徐州商服类用地已成交未开工土地列表土地位置土地属性成交总价（万元）楼板价(元/㎡)总用地面积(㎡)总建筑面积(㎡)出让时间受让方煤港路以西，沈孟大道以北商业3534214.8658101645252011-1-7徐州亿博实业发展有限公司奎山公园东侧商业2480011376.7221798.921798.92011-1-7徐州盛源置业发展有限公司迎宾大道东侧商业175002568.0748674.468144.162011-3-1徐州市三杰房地产开发有限公司元和路以西、富春路以南商业238001471.86808501617002011-4-21徐州红彤彤文化传媒有限公司三环东路北侧，杨庄村以东商业11761052.8211170111702011-4-26徐州润东汽车营销管理有限公司城东大道以北商业2200805.9518198272972011-6-24徐州之星汽车有限公司房亭河绿化带南，徐海路绿化带北，京福高速绿化带东商业10710326.08142802328444.62011-7-18徐州欧蓓莎置业有限公司城东大道南，凤凰大道东侧商业101001311.24814377028.82011-7-26江苏青云置业发展有限公司城东大道绿化带北，规划路绿化带西商业1100798.75918113771.52011-8-5徐州常缘丰田汽车销售服务有限公司商业市场研究/潜在供应上表为纯商业用地，综合类用地内商业体量暂时无法确定 4、商业用房市场研究及产品建议全市商圈市场概述全市商业用房市场分析典型竞争项目分析潜在供应量分析商业用房市场小结商业客户定位、产品建议 商圈格局商业市场竞争项目徐州商业市场形成了以中部古彭广场为市级商圈，西部段庄广场和东部火车站广场为副市级商圈的商业体系潜在供应在售商业用房供应量11.7万平方米，成交量9.8万平方米，主力成交商铺面积在50平方米以下、50-70平方米、100-140平方米。通过对典型竞品项目研究，在售商铺面积在30-60平米左右，报价在20000-30000元/平方米左右。从市场后续供应量来看，徐州市商业未来还可入市体量为87.4万平方米。商业市场研究/小结 4、商业用房市场研究及产品建议全市商圈市场概述全市商业用房市场分析典型竞争项目分析潜在供应量分析商业用房市场小结商业客户定位、产品建议 核心客户描述来源地：徐州市区职业特征：主要为经济实力雄厚的私企老板、经济富裕的本地民众、投资客等价值取向：有较强的经济实力，有敏锐的投资眼光，热衷投资和自营置业关注：首要考虑的因素为商铺位置、人流量等，其次才考虑价格及回报率的问题产品需求：多数客户希望购买商铺面积在80-100平方米左右，总价控制在300万以内。次要客户描述来源地：徐州市区以及周边县市职业特征：有一定经济基础的个体商户价值取向：有一定经济实力，主要目的是保持资产增值置业关注：该类客户最注重商铺位置，其次是返租回报及商铺总价上的因素产品需求：希望购买商铺面积在40-80平方米左右，总价控制在200万以内。商业市场研究/核心客户 商业店铺切割步行街店铺面宽（m）进深(m)店铺面积(㎡)用途沿街商铺4-51080-100（一托二）服装、鞋帽、酒吧等住宅底商面宽（m）进深(m)店铺面积(㎡)用途住宅底商4-81040-80适合各种社区生活配套商业结合徐州商铺市场现状，我们建议商业步行街店铺采用一托二的形式，面积80-100平方米之间；而社区底商店铺面积在40-80平方米之间，这样有利于控制总价，易于短期内快速销售，实现回款。商业市场研究/产品建议 5、写字楼市场研究及产品建议写字楼市场格局分析典型写字楼项目分析潜在供应量分析写字楼市场小结写字楼客户定位、产品建议 50以下50-7070-9090-100套数面积套数面积套数面积套数面积供应1016420135663359669555321312934成交650291655463230743133919242280可售36612848201289264214027654去化比例64%69%96%96%62%61%77%78%100-140140-170170-220220-300300以上合计套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积2152448512318476193524215624713824227572242152072239036544518339116373084397193613702482095871303111335189463338458218719196%91%29%29%95%96%76%66%11%11%70%61%本表选取了徐州（城区）2011年取得预售许可证的项目进行数据罗列，这些楼盘的共性是：1、皆为销售较好项目，所面对的市场环境对本项目借鉴意义较大；2、物业类型为标准写字楼徐州在售写字楼供应量22.4万平方米，成交量约为13.7万平方米，主力分割面积在50平方米以下，50-90平方米以及100-140平方米从上表可以看出，市场畅销的写字楼分割面积区间在50平方米以下，50-90平方米以及100-140平方米之间写字楼市场研究/市场格局 5、写字楼市场研究及产品建议写字楼市场格局分析典型写字楼项目分析潜在供应量分析写字楼市场小结写字楼客户定位、产品建议 市场现有写字楼标准层面积集中在1200-1600平方米，主力面积40-120平米，售价在7000元/平方米左右，租金50-80元/月.㎡，出租率较高。帝都大厦财富广场置地广场国贸大厦写字楼市场研究/典型项目 项目名称总套数总建面售价（均价）销售率租金（每月）出租率SOHO时代466197005100元/平米（2008年）100%40元/平米75%财富大厦362240005300-6100元/平米（2009年）95%45元/平米30%财富广场A座308/B座168240005800元/平米（2008年）95%40-70元/平米80%成功大厦209480004500元/平米（2008年）100%50元/平米85%帝都大厦208415006800元/平米（2009年）90%62元/平米30%泛亚大厦1652800065元/平米85%公交大厦176320004500-5000/平米（2008年）100%20-25元/平米90%贵邦财富325270004500元/平米（2008年）100%40元/平米50%国贸大厦2552930058-70元/平米88%恒茂国际436450005700元/平米（2010年）95%55-70/平米40%汇源置地377436605200-5600元/平米（2009年）100%40元/平米20%锦绣茗都4823800013000元/平米（2011年）97%未上房未上房妮德商贸603200——35元/平米90%尚城国际24（写字楼）1100006500元/平米（2009年）80%20-25元/平米90%盛佳大厦132130001000-4000元/平米（不确定）100%38元/平米95%天成国贸569930313000元/平米（2010年）20%写字楼市场研究/典型项目 项目名称车位数电梯数主力面积SOHO时代400个六部（富士达）54.58财富大厦不足200个（地上100，地下80）三部（奥蒂斯）55-60财富广场地上100个（400元/月）/地下130个（600元/月）A座四部/B座三部102-110成功大厦60个（300元/月）三部（青岛富士）75帝都大厦200个（500元/月）六部（三菱）92-151泛亚大厦150个（500元/月）四部（上海三菱）72公交大厦60个（300元/月）四部（富士）70-150贵邦财富90个（300元/月）三部（富士）60-80国贸大厦100个（500元/月）四部（富士）42恒茂国际215个（5000元/月）五部（通力）46.19汇源置地200个/租金为定四部52.8锦绣茗都地下240个四部（通力）50-80妮德商贸10个（300元/月）一部（三菱）57尚城国际地下297个一部74-124.92盛佳大厦84个（450元/月）二部（浙江富士康）60-90天成国贸加上一期共1000个（只租）16部50-60写字楼市场研究/典型项目 项目名称外立面大堂及公共部分装修标准得房率空调系统物业费SOHO时代高档大理石，面砖大堂精装修，公共部分面砖75%无财富大厦高档干挂饰面酒店式大堂，公共部分玻化砖70%中央空调6元/平米财富广场玻璃幕墙，天然石材公共区域精装修68%中央空调含在租金成功大厦玻璃及铝塑幕墙，天然石材公共区域精装修72%中央空调3.5元/平米帝都大厦高级面砖，玻璃幕墙公共区域精装修65%中央空调7元/平米泛亚大厦高级面砖公共区域精装修75%中央空调含在租金公交大厦高级面砖、涂料公共区域面砖70%中央空调2.5元/平米贵邦财富高级涂料公共区域面砖68%中央空调3.41元/平米国贸大厦石材，玻璃幕墙，高级涂料公共区域精装修75%中央空调含在租金恒茂国际玻璃幕墙精装，地板砖，会议室地毯65%中央空调6.8元/平米汇源置地玻璃幕墙，高级铝扣板大堂及公共部分精装修75%无锦绣茗都玻璃幕墙，高级铝扣板大堂及公共部分精装修81%中央空调3元/平米妮德商贸普通面砖公共区域面砖72%无3.5元/平米尚城国际局部面砖，高级涂料大堂精装修，公共部分面砖70%无5元/平米盛佳大厦高级面砖公共区域面砖70%无2元/平米天成国贸高级面砖大堂精装修，公共部分玻化砖60%中央空调写字楼市场研究/典型项目 5、写字楼市场研究及产品建议写字楼市场格局分析典型写字楼项目分析潜在供应量分析写字楼市场小结写字楼客户定位、产品建议 土地名称区域总建筑面积(平方米)用地面积(平方米)成交日期土地价格(万元)开发商鹰球皮革二期A地块鼓楼区149180.5426232011-8-513000江苏信联置业有限公司泉山法院西地块泉山区46161153872011-7-1814500徐州万宁房地产开发有限公司新城区A9-8地块云龙区75856189642011-1-178500江苏永旭置业有限公司瓦房下淀一期A、B地块鼓楼区211705.2923652011-3-128200徐州市恒邦房地产开发有限公司徐师大云龙校区地块泉山区106667.54202792011-7-1915225徐州师范大学科技园有限公司堤北农贸市场地块鼓楼区4551370022011-1-78490徐州汇百兴置业有限公司原云龙区政府地块云龙区103873.5624731.82011-1-1720200江苏盛业集团欣欣路北地块铜山区232061.6581821.52011-1-1723000徐州冠昌商贸有限公司从市场后续供应量来看，徐州市写字楼未来还可入市体量为97万平方米。2011年1-9月徐州办公类用地已成交未开工土地列表写字楼市场研究/潜在供应云龙区办公类用地成交2幅，成交建筑面积17.97万平方米 5、写字楼市场研究及产品建议写字楼市场格局分析典型写字楼项目分析潜在供应量分析写字楼市场小结写字楼客户定位、产品建议 写字楼市场研究/小结写字楼市场典型项目潜在供应2011年徐州城区在售写字楼供应量22.4万平方米，成交量约为13.7万平方米，主力分割面积在50平方米以下，50-90平方米以及100-140平方米市场现有写字楼标准层面积集中在1200-1600平方米，主力面积40-120平米，售价在7000元/平方米左右，租金50-80元/月.㎡，出租率较高。从市场后续供应量来看，徐州市商业未来还可入市体量为97万平方米。云龙区办公类用地成交2幅，成交建筑面积17.97万平方米 5、写字楼市场研究及产品建议写字楼市场格局分析典型写字楼项目分析潜在供应量分析写字楼市场小结写字楼客户定位、产品建议 分散风险，扩大主流客户层面，针对各层次较有实力的自用及投资买家客户类型行业需求面积（平方米）评价目前主要行业潜力行业整售客户国企政府机构单位金融、大型民企10000-30000考虑到整售的可行性，建议控制单体建筑体量散售客户大面积客户国企、政府机构、商贸大型民企，跨国公司驻徐州办事处500-1500主要是整层购买，能够展示企业形象中小客户商贸、个人投资者高科技企业100-150目前区域的主流客户,一般性经营业主大部分客户在购买写字楼产品考虑的因素主要是：地段、交通、升值潜力；购买整层的客户考虑的平层面积在1200-1500平方米，小面积散售客户需求的面积为100-150平方米；大部分客群承受的单价在6000-8000元/平方米之间；写字楼市场研究/客户定位 结合市场上在售及已投入使用写字楼项目的户型设计现状，建议写字楼开间设计以弹性分割为主，具体户型分割比例如下：物业类型户型面积区间（平方米）所占比例标准甲级写字楼/100-12070%/120-14030%对需求面积在200㎡以上的客户，可进行定制切分面积。从现有接触到的大面积需求客户和参照徐州市在售和已使用写字楼的面积看，建议标准层面积在1200㎡-1500㎡左右。写字楼市场研究/产品建议 SOHO产品填补小户型写字楼市场结合市场上在售项目的热销户型与滞销户型，建议SOHO设计以40-70㎡为主，最大不超过70㎡，降低投资门槛，具体户型分割比例如下：对需求面积在100㎡以上的客户，可通过标准写字楼进行去化。（备注：SOHO产品的单套面积在规划报批时可能会作相关调整）；从现有接触到的客户需求和参照徐州市在售和已使用写字楼的面积看，建议SOHO标准层面积在1000-1200㎡左右。物业类型户型面积区间（平方米）所占比例SOHO/40-6050%/60-7050%写字楼市场研究/产品建议 中国房产信息集团专业呈献！CRIC'