徐州高新技术文化产业园项目报告_规划布局篇.doc

'......徐州高新技术产业园项目报告规划布局篇江苏国辉集团2011年1月16日专业技术资料 ......艺术借助科技的翅膀才能高飞！列奥纳多·达·芬奇（意大利）立足大淮海经济开发平台，依托城市蓬勃发展趋势，聚焦中国高新技术产业持续高进，进行全球性思维与本土化整合。通过对徐州文化信息产业发展研究，深度认知高新技术产业发展现状与精确掌握高新技术产业发展趋势。我们认为：徐州发展高新技术产业在大淮海区域以有先发优势，且已领跑区域内其他城市；虽周边部分先行发展城市已形成一定竞争态势，但整体上未来发展空间转大、机会较多。根据对徐州及周边城市类似信息产业园区发展研究，结合此前项目分析，我们认为本项目：1具备高新技术产业园区开发的先天条件，基本满足园区开发需具备的区位优势、交通可达性、产业基础、生态环境等条件。2项目开发同样获取了良好的外部发展环境，如政府支势、强势资源整合、迎合产业发展趋势等。3项目面临较好的市场机会，同时因项目存在的缺点和市场竞争渐趋激烈的态势，机会与挑战共存。以下就报告的主题部分即项目定位及规划布局进行结论性地摘要，以便阅读！专业技术资料 ......1．项目定位可行性1.1项目定位着眼于徐州大淮海经济开发区的整体发展地域核心平台：作为中国经济发展新核心的大淮海经济开发地区核心城市-徐州，其国际化大都市形象正逐步壮大定格，其城市平台效应正日益彰显，成为国内外企业立足与发展的热点选地。高新技术发展：随着徐州城市化进程的加速，郊区城市化发展相对成熟，尤其是完善的多维交通体系将徐州及周边各区域有机地串联起来，徐州高新技术发展以具备得天独后的条件1.2项目定位迎合高新技术产业链发展趋势大势所趋：人类发展进入了信息化知识经济时代，高新技术产业作为新兴产业在各国发展中具有重大的战略地位，我国高新产业同样获取了快速的发展基础较好：作为国内较为成熟的厂矿产业发展的领先者的徐州无疑具备了高新技术产业发展更为理想的基础与条件1.3项目定位立足自身用地条件自身条件：项目用地具备园区开发的先天条件，基本满足园区开发需具备的区位优势、交通可达性、产业基础、生态环境等条件。外部环境：项目开发获取了良好的外部发展环境，如政府支势、强势资源整合等1.4项目定位符合产业园区自身发展规律商务生态园兴起：通过对国外案例的研究，国外的传统的产业园区正在不断地向商务生态园（BusinessPark）的形式发生转变。专业技术资料 ......2．项目整体定位阐述2.1项目主题定位文化、创意、信息、休闲产业城市经济综合体关键词：产业主导、综合体产业主导，说明了项目是一个产业园区，而非单一的社区；说明本项目主要为文化、创意、信息、休闲产业类企业服务。综合体，直接说明了本项目的复合性，既传达了项目为具备商务、商业、居住等复合功能的物业载体，又体现了园区集研发设计、孵化投资、服务培训、交易展示等多功能的平台属性。2.2项目形象定位徐州生态型、高新技术文化产业名片徐州名片：一方面项目整体营造的品质与形象能够代表徐州，另一方面项目所培育发展的产业所带来的经济增长同样能成为徐州经济发展的重要节点。生态型：突出项目的外部环境与内部建筑的生态环保性。数字化：项目主要发展的高新技术文化产业是新兴的内容产业，其以数字化技术为手段与载体。同时也体现出园区的信息集成与智能化设施应用。内容产业：阐明园区导入的核心产业，体现园区产业发展特征。专业技术资料 ......2.3项目产业定位主要以发展3G等高新技术科研成果、高新技术产品、数字媒体、自主研发科研软件、宽带多媒体应用和多媒体展示、大型学府科研机构、博士后工作站、科研孵化中心等数字内容产业为核心产业。核心产业配套产业关联产业3G等高新科研成果、多媒体技术应用、科研机构等休闲娱乐、生活居住、商业服务等创意设计、展示交易等服务业以及园区房地产开发2.4项目功能定位基于高新技术文化产业，致力于建设以满足各类型企业独立的商务办公需求为主，兼具提供科研孵化、咨询培训、展示贸易、信息交流、休闲娱乐、居住商服等复合型功能的新型商务生态花园园区。结合整体用地布局，设置商务办公、配套物业、产业服务等功能分区，且进行相对功能导入，其示意如下：专业技术资料 ......生活居住生活商业商务办公高新企业文化旅游产业办公产业服务配套居住高新技术文化产业园主导功能辅助功能文化休闲商业展示培训教育酒店商服行政中心一个园区三大板块十大功能2.5项目概念定位龙在东方硬实力与软实力之间的关系告诉我们，经济的崛起，背后必然有强势文化作为后盾。在东方中国迅速崛起的今天，这里将出现一条传承与创新东方文化的产业巨龙于心灵层面，这是一座东方汉名族文化主题公园，它是东方文化与商业经营的紧密结合，并达到东方文化与现代科技的极致融合专业技术资料 ......文化概念示意东方文化产业集聚区东方生态居住区龙在东方东方儒家文化讲堂汉文化梦工厂汉文化体验中心楚文化休闲中心东方文化交流中心东方文化艺术街区汉楚美食鉴赏街区专业技术资料 ......概念与功能互动“双引擎”：双倍动力助推园区发展（示例）n总体互动龙在东方徐州汉楚文化东方文化产业集聚区商务办公区东方文化休闲体验区商业服务区东方生态居住区配套居住区n商业服务区与东方文化休闲体验区互动（示例）概念建议功能特质东方文化交流中心拍卖中心、会展中心、行政中心、酒店汉文化梦工厂孵化中心、科研中心、自主研发基地等东方儒家文化讲堂咨询中心、培训中心东方文化艺术街区艺术品展馆、艺术长廊、创意集市楚文化休闲中心休闲商业、娱乐中心、专卖店、卖场汉楚美食鉴赏街区中外美食餐饮汇聚东方文化体验中心数码影院、数码体验馆、品牌展示中心、专业技术资料 ......2.6项目物业配比建议结合项目用地条件、项目功能定位与概念定位等，我们对本项目预期上市建设物业分布如下：（约450亩；容积暂定2；占地比例以最终规划确定为准）概念分区功能建议占地比例用地面积（㎡）容积率建筑面积（㎡）东方文化休闲体验区东方儒家文化讲堂、东方文化交流中心拍卖中心、会展中心、行政中心、酒店、咨询中心、培训中心5%15000230000东方文化休闲中心、东方文化梦工厂孵化中心、科研中心、自主研发基地等10%30000260000东方美食鉴赏街区中外美食餐饮汇聚4.25%12500225000东方文化体验中心数码影院、数码体验馆、数码产品展示中心1.5%5000210000东方文化艺术街区艺术品展馆、艺术长廊、创意集市4.。25%12500225000小计25%750002150000东方文化产业聚集区企业商务区低层、联排产品办公20%600001.590000企业总部区双拼、独栋产品办公40%1200000.896000小计60%1800001.15207000东方生态居住区白领公寓高层公寓6%180002.239600服务公寓高层公寓4%120002.226400专家楼高层公寓2%60002.213200居住商业生活配套3%9000218000小计15%450002.1596750合计100%3000002600000专业技术资料 ......目录一、国际高新文化产业研究....................................二、国内高新文化产业园区研究................................三、江苏省现代服务业发展规划研究研究........................四、江苏省现代服务业集聚区认定..............................五、徐州市现代服务业发展规划研究……………………………………六、周边城市典型个案对比分析（上海地区示例）…………………...七、本项目规划研究………………………………………………(一)国际高新技术文化产业发展研究随着中国加入WTO以及全球性的知识经济时代的到来，高新技术产业与文化产业同时成为21世纪的两大新兴产业。特别是现代高新技术，作为一种新的因素已经全面介入了传统产业和传统生活的各个领域中，它对文化产业的影响尤为巨大。在今天这种“高技术”与“大文化”结合的时代，信息产业的发展从根本上改变了众多文化产品的生产、传播和消费方式，深刻影响着文化产业的发展趋势；与此同时，高新产业对文化内涵的需求也在不断加大，文化因素同样已经深深渗透到科技领域，成为社会经济发展的重要产业。高新技术与文化两大产业的互动融合已是势不可当。1、高新技术产业的发展为文化产业提供了载体与动力支持现代高新技术为文化产品的品质提升提供了行之有效的新手段。通过文化产业的核心部分的艺术创作，包括音乐、舞蹈、戏剧、文学，也包括现代影视艺术等，与在高新技术进入人们社会生活的今天，创造性的与先进技术的利用融为一体，数字技术、现代网络技术、三维动画技术、宽带信息传输技术的支持与发展，在文化领域有机的形成一体。从而使文化专业技术资料 ......与高新技术产品结合的质量达到了前所未有的精美。高新科技在文化产品中的先导作也日益的突出。现代信息技术开拓了新的信息文化产品的领域，增加了信息文化产品的种类和数量。通过数字技术和互联网，带动了一系列相关联的硬件设备、软件、工程技术、科研成果等相关产业、机构的蓬勃发展。特别是以高新信息技术为依托的文化信息服务网络，各类图书馆信息网络，远程教育、科研机构、孵化中心、远程医疗等文化市场管理及社会服务信息网络等，都鲜明体现出了信息产业与文化携手并进的巨大优势。高新信息与数字技术使传统文化遗产能够以新的形式得到再现、保存和传播，展现出特有的魅力和风采。表1各国、地区或城市高新技术产业发展现状比较（见项目报告战略营销篇）2、高新技术产业以成为发达国家和地区经济发展的支柱产业在世界GDP总量中，服务业产值已超过60%；服务贸易占到世界贸易总额的1/4；服务消费占全部消费总量的1/2左右，在此背景下，现代服务业已经成为城市现代化程度和城市综合竞争力的重要标志，成为拉动城市经济增长的重要力量。高新技术产业作为现代服务业中最具创造性的产业，已在各国经济发展中凸现其重要作用。目前，各发达国家和城市的以各自独擅的取向、领域和方式迅速发展高新产业。从国际上高新技术产业的发展来看，英国、美国、澳大利亚、新加坡、韩国、日本、丹麦、荷兰等都是发展高新产业的典范国家，他们都有自己的发展特色和重点领域。高新技术产业也为这些国家和地区的经济做出了不菲的贡献。表2几个国家高新技术产业发展情况比较国家形成年份占GDP的比例（%）年均发展速度：创意产业/总体经济时期增值出口占全国就业的比率（5）英国1997-19985.016/〈6.01125亿英镑103亿英镑4.6专业技术资料 ......美国20017.756.9/3.2（1997-2001）7075亿美元889.7亿美元（仅核心创意产业）5.9新加坡20002.8-3.213.4/10.6（1986-2000）48亿新元40亿新元3.4澳大利亚1999-20003.35.7/4.85（1995-2000）192亿澳元（产业总值）12亿澳元3.83、高新技术产业与其他产业的渗透越来越强烈高新技术产业广泛应用于各行各业，各种领域的经济建设发展中。通过文化、科技与市场的有机结合，融合渗透各传统产业领域，通过资源转化、价值提升、结构优化等方式提升产品附加值，从而提升传统产业能级，优化传统产业结构。（二）国内高新技术产业发展研究1、政府高度重视高新产业发展在高新技术产业在各地如火如荼的发展带动下，党中央意识到随着市场经济的发展，文化的功能逐步丰富、多样化，逐渐显示出产业性质的一面。在2000年党的十五届五中全会通过的第十个五年计划中，“高新技术+文化产业”概念首次在中央正式文件中提出。后来国家统计局在2004年第一次公布《文化及相关产业分类》，将其定义为“为社会公众提供文化、娱乐产品和服务的活动，以及与这些活动有关联的活动的集合”。它包含新闻、出版、广电和文化艺术等“核心层”，新兴文化产业如网络、娱乐、旅游、广告、会展等“外围层”，以及提供文化用品、设备生产、销售的“相关文化服务层”。至此，我国政策上的文化产业算是正式出台。高新技术文化产业成为城市经济转型的发展新引擎，北京、上海、深圳、杭州、青岛、重庆等各大城市相继提出了把高新技术+文化产业作为发展目标，再以刚刚过去的“十一五”城市规划中，高新技术文化产业发展呈现出勃勃生机和巨大发展潜力。专业技术资料 ......2、高新技术文化产业迅速发展，各城市各具特点我国高新技术文化产业虽然起步较晚，但发展迅速。2006－2008年，我国高新技术文化产业平均增长率达到20％，对产业结构优化、提升产品附加值、增加国家软实力做出了重要贡献。图1中国文化创意产业增加值及增长率由于各城市资源禀赋和经济、区位等条件的不同，我国各城市高新技术文化产业的发展程度也各不相同。根据各地高新文化产业的发展速度，及其对当地经济增长的贡献，我国高新技术文化产业发展进程快速拓展。表3中国高新技术产业发展表（见：项目报告战略营销篇）（三）江苏省现代服务业发展规划研究2005年7月，省委、省政府召开了加快发展现代服务业大会，出台了《关于加快发展现代服务业的实施纲要》，充分发挥江苏的比较优势，以新的理念、新的思路、新的举措，加速发展江苏现代服务业，尽快形成新的竞争优势。现代服务业发达程度是衡量地区综合竞争力和现代化水平的重要标志。当前，江苏经济已进入一个新的发展阶段，既面临着加快发展的难得机遇，又遇到了发展优势弱化的突出挑战。加快发展现代服务业，拓展生产生活服务领域，为制造业技术升级和降低成本提供支撑，促进经济结构优化，推动经济增长方式转变，对江苏发展具有重大战略意义。指导思想：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，牢固树立和全面落实科学发展观，认真贯彻党的十六大精神，围绕富民强省、“两个率先”的总目标，坚持新型工业专业技术资料 ......高新华技术化产业化第一方略，坚持先进制造业和现代服务业并举，通过工业化、城市化、市场化、国际化、信息化互动并进，依靠改革开放、科技进步、政策创新、项目带动，重点发展生产服务业，大力培育新兴服务业，全面提升传统服务业，形成现代服务业发展的新格局，为江苏加快发展、科学发展、和谐发展注入新动力。发展目标：到2010年，全省服务业的发展目标是，总量实现倍增、布局相对集中、结构明显优化、功能大幅提升，保持在全国服务业发展中的领先地位，成为全国现代服务业最发达的省份之一。全省服务业增加值力争在2004年的基础上翻一番以上，年均增速高于地区生产总值增速，占地区生产总值的比重达到40%以上；生产服务业、新兴服务业增加值占服务业增加值的比重明显上升；服务业从业人员占全社会从业人员的比重提高到40%左右，三次产业从业人员结构实现“三二一”。发展方向：根据国际服务业发展的基本走势，把握国家的政策机遇，从江苏科教人才资源丰富、制造业比较发达的特点出发，着眼于发挥江苏现有优势，创造新的优势，坚持全面推进、协调发展，并选择市场需求旺、基础条件好、增长潜力大、带动作用强的服务领域重点突破。1、重点发展为制造业配套的生产服务业（1）现代物流业。加快立体交通体系建设，强化各种运输方式的衔接、配套和功能分工，构建快速便捷、货畅其流的集疏运支撑体系。建立公共物流信息平台，促进物流信息资源共享和物流网络互通互联。推进现代物流基地建设，大力发展综合物流中心、专业物流中心和配送分拨中心，着力培育连接城乡、辐射全国、融入国际的大型化、高档次的产品交易市场，促进批发交易与物流配送一体化发展。整合域内物流资源，引进国内外知名现代物流企业，加快发展第三方物流，催生一批具有先进物流经营理念、掌握现代物流技术的本土大型现代物流企业集团。推进物流标准化建设，鼓励采用国际和全国物流标准体系，提高供应链过程管理效率。（2）科技服务业。建立健全社会化的科技服务体系，推动自主创新，促进科技成果的转化和产业化。积极兴办各类科技服务机构。建立健全风险投资机制，增加对创新创业的资金支持。建设公共科技平台，提高科技资源社会共享程度。专业技术资料 ......（3）金融业。加快金融开放步伐，积极吸引外资银行来苏设立分支机构，探索建立中外合资银行、保险、证券和投资性公司。大力发展地方金融保险业，积极组建江苏省级地方银行和保险机构，鼓励发展民营银行和非银行金融机构，支持各类符合条件的社会资本入股地方金融企业。发展和利用资本市场，促进产业资本和金融资本相互融合，增强金融服务地方发展的功能。（4）商务服务业。大力发展会展业，加强与全国行业协会、国际会展机构的交流合作，积极承办各类国际国内会议，发展国际化、专业化、贸易型为主的会展，培育会展业的知名品牌，举办具有产业和地方特色的常设性会展。引导发展法律、会计、审计、税务、咨询、评估、广告、策划、调查、就业和劳务中介、经纪代理等商务服务业，推动商务服务产品和方式创新。扩大国际合作，打造一批具有知名品牌的大型事务所或中介法人机构，提高江苏商务服务的整体竞争能力。继续深入推进各类行业协会与政府部门脱钩，引导中介机构独立、依法、客观执业，按照公平、公开、公正的原则，规范中介服务市场秩序。2、大力培育关联度大的新兴服务业（1）大文化产业。深化文化体制改革，落实文化产业政策，引导社会力量投资文化产业，大力发展广播、影视、音像、出版、报业、期刊、书画、演艺、创意、动漫、娱乐、网吧等产业，加快与社会事业有关领域产业化步伐。增强文化产业集团的知名度和竞争力。大力推进人力资源的配置式开发和内涵式开发，积极发展教育培训业，支持高校和中等职业技术学校兴办各种非学历教育，全面加快教育对外开放，加快高等教育大众化和国际化合作步伐，吸引国际名校品牌入股或来徐合作办学，扩大境外留学生培养规模，建立中外合作、企业联办、民办等多种所有制的办学体制。加强与国际著名品牌医疗机构合资合作，培育国际化医疗机构，发展医疗、康复、保健等多层次医疗服务。积极发展竞赛表演、健身娱乐、体育培训、体育彩票、体育传媒等体育产业，大胆探索体育设施场馆多元化投入、市场化经营的新模式。（2）旅游业。以建设旅游强省为目标，整合全省旅游资源，拓宽旅游服务领域，把旅游业打造成我省服务业的支柱产业。加强旅游产品开发和旅游线路设计，培育生态、工业、农业、商务等新型旅游品牌项目，积极发展红色旅游。推动长三角区域旅游合作，主动参与沪苏浙大旅游圈建设，开辟跨区域旅游线路，促进区域旅游联动发展。加强与国际旅游机构特别是大型连锁企业合作，提升我省旅游业经营和服务水平。（四）江苏省现代服务业集聚区认定专业技术资料 ......2008年3月，江苏省发展和改革委员会为更好地贯彻落实省委、省政府加快发展现代服务业的战略部署，进一步完善省级现代服务业集聚区的认定和管理工作，做好引导、扶持和服务工作，促进省级现代服务业集聚区做大做优做强，根据省领导指示精神并征求各地意见，特制定了《江苏省省级现代服务业集聚区认定和管理暂行办法》（苏发改服务发[2008]280号）。《江苏省省级现代服务业集聚区认定和管理暂行办法》提出符合下列条件的现代服务业产业园区才能够申请省级服务业集聚区。1、有园区发展规划和产业布局规划，边界清晰、形态突出，目标明确；2、有一定的公共服务支撑体系，能够为入区企业提供投融资、合作交流、人才培训、信息管理、技术创新、知识产权保护、检验检测等公共服务；3、有专门的管理机构，专职管理人员不少于3人，实行统一管理，—站式服务；4、建筑面积10000平方米以上，对通过中心城市主城区改造、工业企业“退二进三”、老建筑保护性开发等利用城市存量资产开发的园区，可适当降低标准；5、经省级以上有关部门批准或经省发展改革委批复园区发展规划，并已列入市级现代服务业集聚区。高新技术文化产业园区还应该满足下列条件：1、有较齐备的基础设施和生产环境；能够为高新企业开展创意研发、设计生产和流通交易等活动提供适宜的硬件环境保障；2、产业特色鲜明，具有符合高新技术产业生产规律的产业形态，能够引领相关高新产业的发展；3、拥有一定数量的自主知识产权，原创产品占有一定的市场份额，有良好的品牌影响力。江苏省在2007年第一批认定了47家省级服务业集聚区，入区企业达到7445家，市场经营户48979户，实现营业收入1136.1亿元，市场成交额1955.8亿元，上缴税收84.6亿元，就业人员43.2万。2008年又新增了20多家省级服务业集聚区。（五）徐州市现代服务业发展规划研究2009年，市委、市政府出台了《关于进一步加快现代服务业发展的意见》，经过3－5年的努力，将徐州建设成为淮海经济区的商贸物流旅游中心，基本形成区域性的商务服务、科技创新高地，成为江苏省服务业发展的先进地区之一。专业技术资料 ......目标到2010年，全市服务业增加值力争达到1000亿元，年均增速高于GDP增幅，占GDP的比重争取达到40％左右；社会消费品零售总额达到900亿元，年均增速保持在16%以上。到2012年，服务业增加值力争达到1300亿元，占GDP的比重达到42%以上。将徐州市建设成为大淮海经济区的商贸物流旅游中心，基本形成区域性的商务服务、科技创新高地，成为江苏省服务业发展的先进地区之一。发展重点根据服务业发展的基本趋势及现有产业基础、资源条件、市场潜力和比较优势，徐州市将重点发展商贸流通、现代物流、文化旅游、商务服务、科技服务和房地产等六大产业。集中力量建设“大淮海经济区最具影响力的商贸中心、华东地区重要的综合物流中心、独具魅力的区域性旅游文化休闲中心”。未来前景分析随着知识经济时代与信息化时代的到来，全球高新技术产业持续蓬勃发展壮大，其新兴战略性产业地位得以确立。同时在政府的规划与指导下，我国高新技术文化产业更得以迅速发展。各地区城市皆重视并积极发展高新技术文化产业。目前国内高新技术文化产业，如游戏产业、动画产业等的大部分公司都主要集中在北京、上海、成都等地。形成“三足鼎立”，各有特色。随着2004年5月和12月，盛大网络和第九城市先后在美国纳斯达克上市，开创了中国网络游戏公司在境外上市的先河；目前国内在纳斯达克上市的23家企业中，上海占到了8家，其中涉及数字内容的企业6家。而在新一波互联网热潮中，长三角地区正在起到比以往更重要的角色。其地区的高新技术文化产业发展无疑走在中国的最前端。尽管国内市场方兴未艾，潜力巨大，但事实已经证明，在自身发展尚处幼稚阶段，主要市场为国际巨头占据和挤压。而进入国际市场，对国内企业而言，若干年以内都只具“象征意义”。徐州作为现国家战略发展中极其重要的：大淮海经济地区的核心龙头，如果落后于其他城市的开发建设速度，那么在新一轮的大发展中，其大淮海经济开发地区的领先地位将被迅速取代。专业技术资料 ......面对如此格局，徐州高新技术文化产业只有在发展速度和发展质量上狠下功夫，确定重点、确保优势，独辟蹊径、发掘潜力，不断提高产业整体能级，才能继续保持领先地位，力争有所突破。决不能再次输在起跑线上！大力发展高新技术文化产业，势在必行！！徐州成为国内新一轮大发展地域的龙头老大，将不是一句空话！！！研究借鉴通过对周边产业园区研究，总结其成败经验教训，可得出以下启示，可供参考借鉴。园区选址科学：非常重视园区周边环境，均具备良好的地理区位，便捷的交通条件，较佳的生态环境。功能定位明晰：成功运营的开发园区，其功能定位均较为明晰，核心功能定位突出。主题产业集群：各园区均充分重视产业集群发展战略，而且都具有比较鲜明的主题产业发展战略，如多媒体产业园的产业定位就专注于“影视动画、宽带多媒体应用和多媒体展示”。政府强力支持：每个成功的园区都离不开政府的大力支持，尤其是园区发展前期政府的引导与各项优惠政策出台的支持，如上海市政府对张江的大力扶持、南京市政府对晨光创意产业园的全力支撑。服务设施完善：每个园区为入驻企业提供了包括风险投资、中介机构、咨询培训、科研孵化、院校合作等各方面比较完善的配套服务，同时提供健全的居住公寓、商业娱乐服务设施等。自主技术创新：各园区充分重视技术研发，在政府、学校支持研发的前提下，形成以企业院校为主体的研发力量，保护知识产权，推进企业技术自主创新。专业技术资料 ......六、周边城市典型个案对比分析（上海地区示例）上海知识产权园杨浦区知识产权园优势有政府大力支持，规划好；租金、物业管理费较低，一些中小企业比较容易接受；劣势周边是杨浦区的一些老厂区，环境不佳，交通配套一般；周边商务氛围较差，办公环境不理想；配套差，园区既没有自身的商务配套，周边相关的办公、生活配套也比较缺乏，给企业员工带来一些不便；旧厂房改造楼，外观形象不佳，不宜于企业树立自己的品牌形象；经营情况80%（新楼在建中），入住企业中乏知名企业外立面效果图外立面实景图专业技术资料 ......上海漕河泾新兴技术开发区徐汇区漕河泾新兴技术开发区优势已成熟的新兴技术开发区；园区自身配套相当成熟，商场、宾馆、酒店式公寓、居家商住楼、健身中心等一应俱全；园区内有多家国内外知名企业，氛围较好；劣势园区较大，交通情况任存在一定问题；经营情况目前已基本满租；园区效果图园区实景图专业技术资料 ......上海张江文化科技创意产业基地浦东新区张江文化科技创意产业基地优势地处张江高科技园区内，享受园区相关优惠政策；基地内已有多家知名的企业入住；租金、物业管理费较为适中；劣势基地位于园区边缘，周边虽已有规划启动、但目前的环境较差；基地自身的商务配套任相对不足；经营情况目前已满租、任有新楼在建中创意产业基地效果图创意产业基地实景图园区实景图专业技术资料 ......附件：上海类文化信息产业园区个案调研数据n张江文化科技创意产业基地张江文化科技创意产业基地园区概况区位地址上海市浦东新区张江高科技园区祖冲之路1559号创意大厦园区规划位于上海张江高科技园区内，2004年8月1日由中共上海市委宣传部正式批复成立，并被上海市经委命名为“上海创意产业集聚区”。基地秉承规划先行、政策先行的方针，清理大枣孵化、研发、交易、展示和培训五大功能，力争成为中国最具规模、最具创新活力的文化创意产业集群。先期基地：利用张江园区房产存量资源，包括地铁站南边的张江商业广场、张江大厦、张江文化休闲展示区等物业，用于启动基地建设，引入首批项目。一期基地：规划面积为10万平方米，位于浦东软件园三期区域、上海浦东软件出口基地内，主要依托软件园现有的软件产业的技术优势和资源优势，用于文化科技创意产业方面偏重技术的软件产品的研发和制作。一期基地计划于2004年底前启动建设，2005年底竣工投入使用。二期基地：位于张江园区川杨河以南区域，规划面积20万平方米，主要用于发展文化创意产业及建立服务于产业发展的各类功能平台。是基地建设的重点区域，计划建设成为环境优美、设施一流、具有浓郁文化氛围的文化科技创意产业区域。产品建筑形态小高层总建面积3300平米主力面积60-120物业管理费0.5元/平方米*天车位有配套设施会议室有（1F）报告厅有产业定位新闻服务；出版发行和版权服务；广播、电视、电影服务；文化艺术服务；网络文化服务；文化休闲娱乐服务和其它文化服务。主力客户第九城市、盛大网络、领域传媒、城市动画园区租售情况租金/售价2.5元/平方米*天出租率/销售率100%（1号楼）2、3号楼在建中相关政策政府支持条件（优惠政策）特色支持1、出台文化科技创意企业认定办法，对经过认定的企业享受高新技术企业的各项优惠政策。2、建立文化科技创意产业发展专项资金。浦东新区政府将在张江专门设立扶持文化科技创意项目的基金，2005年和2006年每年投入6000万元专业技术资料 ......n上海多媒体产业园园区概况区位地址上海市长宁区1027号园区规划园区由凯旋路多媒体走廊自长宁路开始，至虹桥路结束。一个核心区域：“一楼（兆丰广场）、一园（中山公园）、一街（长宁路）”指，为核心，向整个中山公园商圈扩展；一条特色道路：凯旋路多媒体产业走廊计划沿凯旋路两侧打造，北起兆丰广场，南至虹桥路口，全长2600米；一片辐射区域：以核心区域为依托，整合园区范围内的楼宇资源，通过市场化运作，推动区域经济的发展，成为“数字长宁”的亮点。产品建筑形态◆主体建筑——兆丰广场位于汇川路、长宁路交汇处，共42层，高159米，7-42层为办公区域。◆拓展区域——凯旋路走廊由多媒体设计主题园区、多媒体创意主题园区、数字媒体产业主题园区、数码维修主题园区、多媒体网络通讯主题楼、网络游戏主题群、影视文化传播主题楼7个项目组成，面积超过33000平方米总建面积35万平方米物业管理费22元/m2/月配套设施会议室可容纳28人、1500元/半天报告厅可容纳90人、2500元/半天餐厅兆丰广场7F是大众餐厅会所兆丰广场25F小型休闲会所（经营范围包括提供商务套餐、各类饮品、乒乓室、桌球室、棋牌室等）其他兆丰广场楼顶直升飞机停机坪产业定位产业方向包括影视动画、宽带多媒体应用和多媒体展示主力客户三家世界500强公司（DELL，LG，ACCENTURE），200多家数字媒体相关公司（水晶石，上海卡通等）多家多媒体专业机构（亚洲艺术科学学会、上海市多媒体行业协会等）。租售情况租金/售价4.5-6元/m2/天出租率/销售率100%政策支持政府支持条件（园区优惠政策）◆对入驻多媒体园区，符合园区产业导向的企业，三年内，园区上缴流转税地方部分的40%给予楼宇业主扶持。◆经认定的多媒体企业（不管园内或园外），自开办之日起三年内企业所得税（区实得地方），由财政安排专项资金给予扶持；之后三年，给予减半扶持。入驻园区范围内的多媒体企业，自开办之日起第一年企业上缴流转税地方部分的20%，由相应楼宇业主给予扶持。招商条件及措施运用“数码及多媒体”的主题，突破了一般意义上的纯商业化招商。专业技术资料 ......n上海多媒体谷园区概况区位地址上海市闸北区广中西路园区规划整体上:以发展多媒体产业为主导并带动相关高新技术行业，集产品研发、企业孵化、教育培训、技术转移、增值服务、生产制造、行业应用等功能为一体的产业基地、研发基地和应用基地。园区规划企业总部、研发中心、孵化中心、培训中心、应用中心五大功能组团，并配有五星级酒店、国际会展中心、酒店式公寓等商务配套。产品建筑形态1栋18层的高层，4栋5层的低层7，1栋2层的配套小楼，在建二栋高层总建面积81.5万平方米主力面积200平方米公共区域描述进户门、走廊：大理石；大堂：高吊顶；电梯厅：3部客梯1部货梯；电梯品牌：东芝高速电梯；物业费大厦内15元/平方米/月园区内5元/平方米/月车位300个以上配套设施会议室有餐厅1其他园区内建有餐饮服务部、咖啡店，健身馆等休闲体育和生活服务机构，以及小型的超市、美容美发、洗衣房以及银行等商业设施。产业定位多媒体产业化基地和上海市级多媒体技术研发基地，最终建成全国著名的多媒体产业中心主力客户飞利浦（中国）投资有限公司、东方CJ、凤凰数码科技、解放传媒、唐神传媒、中润广告、侨兴数码科技（入驻多媒体领域企业30家，主要从事软件开发、影视制作、创意科技、专业设计、设备制造和多媒体应用）租售租金/售价3.50元/平米*天政策条件政府支持条件（优惠政策）1、经国家科技部批准立项的创新基金项目可享受无偿资助或贷款贴息的支持政策。无偿资助数额一般不超过100万元，个别重大项目不超过200万元；贷款贴息的贴息总额可按贷款有效期内发生贷款的实际利息计算，贴息总额一般不超过100万元，个别重大项目不超过200万元。2、高新技术成果转化项目可享受《上海市促进高新技术成果转化的若干规定》的有关支持政策。3、软件企业和集成电路企业可享受《关于本市鼓励软件产业和集成电路产业发展的若干政策规定》的有关支持政策。4、国家级和市级火炬计划项目、国家级和市级新产品试制（鉴定）计划项目、攻关项目、863项目等，可享受相应的支持政策。上海市促进高新技术成果转化的若干规定;关于本市鼓励软件产业和集成电路产业发展的若干政策规定;招商条件及措施上海多媒体谷以其鲜明的产业特色和整体的发展理念，面向全球寻求合作，热诚盛邀世界上有志于推进与发展多媒体技术及其应用的企业或机构共同参与。专业技术资料 ......上海数字娱乐中心园区概况区位地址上海市徐汇区虹桥路628号园区规划上海数字娱乐中心大厦位于上海市徐汇区商业中心虹桥路、番禹路口，距徐家汇港汇广场约0.8Km,处于地铁徐家汇站和轻轨凯旋路站之间，交通便利。大厦西侧为番禹公园，环境优美，与交通大学紧相为邻，高科技人才密集，科技氛围浓厚。该大厦具有5A智能化标准设计，提供千兆到楼、百兆到户的宽带网络服务给入驻大夏的各企业。包含综合布线系统、计算机网络系统、自动化系统、影屏监控系统、中央空调、报警系统、电子巡更系统、公共广播、查询信息系统、公共设施管理系统。产品建筑形态该大厦主楼高度为48.15M；地下二层、地上十二层总建面积21500平方米主力面积100-300建筑外观描述其建筑外形南立面与东立面采用水平波状多孔金属遮阳板与大面积玻璃幕墙相结合的建筑设计手法所产生的新颖流畅、具有动感的建筑风格物业管理费28元/月/平米车位80多个配套设施会议室有（F2）报告厅有（F2）餐厅1个（B1）会所/其他/产业定位上海数字娱乐中心徐汇创意空间大厦1.6万平方米的大楼改造工程正在积极开展之中，该基地以数字娱乐创意产业为定位，主要包括文化产业、设计类和建筑类三大块。作为现代服务业中最具发展潜力的产业，创意产业是二三产业的结合点。主力客户目前上海数字娱乐中心已与国内外著名企业（如TAPWAVE、ARM、VERIFONE公司等）以及专业化的互联网服务及管理结构的合作，成立了相应的专业化数字娱乐服务平台和组织。汉峰公司、盎然信息技术有限公司、上海合数网络科技有限公司、上海谢晋影视科技有限公司园区租售情况租金/售价5元/平米*天出租率/销售率60%专业技术资料 ......上海知识产权园园区概况区位地址上海市杨浦区杨树浦路2310号园区规划“点、线、面”新的布局：点－即上海知识产权园总部所在地白丽大厦为中心轴点；线－紧邻知识产权园总部沿杨树浦路滨江一线改建为创意产业长廊；面－在杨浦区所在高校、上海知识产权园周边建设一批有自主知识产权、产业技术集中、品牌积聚的特色园区基地；由上海专利中心、上海版权中心、上海品牌中心组成产品建筑形态上海版权中心原址系杨树浦路2310号上海制皂厂联合利华大厦：一层：约2800平方米，大空间，层高6米，展馆功能，可活动分割，各类展示和活动用二层：约2800平方米，层高6米，多功能会议厅、商务活动区域三层至八层：每层约2800平方米，办公层，办公区域以建面80平方米为出租单位（得房率为：62.5%），约有210个租赁单位上海品牌中心：一：馆（室）约4000M2层高4.3米三层：展览馆约4000M2层高4.3米中央阳光露台400M2四层：馆（室）约4000M2层高4.3米五层：馆（室、铺）约4000M2层高4.3米楼顶：休闲文化观景场地约2800M2物业形态：分AB两区，东侧A区，西侧B区，中间为动漫电影院。建筑共5层，1、2、4、5层为品牌、时尚、文化、创意功能定位层。其中3层作为展示厅，举行各种具有特色的展示活动。建筑总面积达21460M2。层：馆（铺）约4000M2层高5.5米影院约400M2（190座）物业费0.2元/平米*天车位有配套设施会议室有（1F）其他1层展示厅园区租售租金/售价1.5元/平米*天出租率/销售率80%（新楼在建中）招商条件及措施以“品牌、时尚、文化、创意、特色”为显著特点的企业办公专业技术资料 ......上海紫竹科学园区园区概况区位地址上海市闵行区东川路园区规划◆基础设施配套完备，环境优美，商住功能齐全，集产、学、研为一体的高科技产业集聚的上海市现代高科技新兴综合城镇。◆以上海交通大学、华东师范大学等高校为依托，形成上海市高层次人才培育基地。◆使上海紫竹科学园区成为上海市新兴高科技产业和战略性产业孵化基地。产品建筑形态由7栋高档涉外商务楼及大型绿地组成，每栋商务楼的建筑面积约为2万平方米，6-8层不等。总建面积117373.66平方米主力面积70-150公共区域描述三菱电梯：1号楼共配有两部观光电梯；4号楼共配有3部电梯，其中1部为观光电梯，2部为客梯；其余各楼每栋分别配备4部电梯，其中2部为观光电梯、2部为客梯物业管理费　车位数量　配套设施会议室1#楼2层VIP接待室、10至15人；1#楼2层贵宾会议室、9人；1#楼2层1号会议室、10人；1#楼2层2号会议室、20人；1#楼2层3号会议室、10人；1#楼2层4号会议室、45至50人；4#楼2层外间会议室、30人；4#楼2层内间洽谈室、约10人150-300元/小时报告厅/餐厅上海紫竹信息数码港餐厅毗邻紫竹信息数码港喷泉水景池，环境幽雅，最高客容量达3000多人次会所/其他/产业定位以微电子技术、光电子技术、数字技术、软件技术、纳米科技、生命科学等六大类产业作为园区的主导产业主力客户英特尔亚太研发有限公司；英特尔投资（中国）有限公司；微软上海产业基地；微创软件有限公司；意法半导体（中国）投资有限公司；可口可乐（上海）饮料有限公司；欧姆龙（中国）研发中心；花王（中国）研究开发中心有限公司园区租售情况租金/售价0.26美元/平米/天出租率/销售率100%专业技术资料 ......上海漕河泾新兴技术开发区园区概况区位地址宜山路900号C座503室园区规划园区规划面积60万平方米，将建成一个聚集众多跨国公司的花园式的科技园区产品建筑形态11#厂房外观为别墅式，共三层，设计建筑面积为4590m2,每层建筑面积1530m2（可按765m2/765m2分割）。23、24号厂房均为三层标准厂房，设计建筑面积为2790m2,每层建筑面积930m2。25、26号厂房均为二层标准厂房，设计建筑面积为3484m2,每层建筑面积1742m2。12、15号厂房均为五层标准厂房，设计建筑面积为10250m2,一至四层建筑面积为2380m2（可按1650m2/730m2分割），五层建筑面积为730m2。16、17号厂房均为五层标准厂房，设计建筑面积为9130m2,一至四层建筑面积为2100m2（可按1370m2/730m2分割），五层建筑面积730m2总建面积80万平方米主力面积60-150物业管理费　车位数量　配套设施会议室有报告厅有餐厅有会所　其他甲级办公楼26万平方米、科研楼14万平方米、5星宾馆4万平方米、酒店式公寓3.1万平方米、居家办公商住楼5.1万平方米、健身中心/商场/餐饮等配套设施5.8万平方米产业定位形成信息技术、新材料、生物医药、航天航空四大支柱产业主力客户上海林龙通信技术有限公司；新涛科技（上海）有限公司园区租售情况租金/售价0.46美元/平米.天上下出租率/销售率100%专业技术资料 ......七、本项目规划研究1、规划依据1、《国务院关于加快发展服务业的若干意见》（2007）2、《国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见》（2008）3、《江苏省委、省府关于加快发展现代服务业的若干政策》（2005）4、《江苏省省级现代服务业集聚区认定管理暂行办法》（2008）5、《市政府关于印发徐州市加快发展服务业若干政策的通知》（2009）6、《徐州市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》2、规划期限（预计）一期规划（2011-2013）二期规划（2014-2016）3、规划范围项目位于徐州市xx区xxx路xxx号，东至XXX路、西到XXX路，南至XXX路段，北至XXX路段。徐州“高新技术文化产业园”项目为一整体地块。项目基地总占地面积约300000㎡(约合450亩)。一期开发XXX路至XXX路地块，共占地150000㎡（约250亩）。4.发展意义4.1.社会意义本项目的开发、建设对促进徐州市的高新技术文化产业和现代服务业的发展将会产生重大而深远影响。通过对潜在城市资源的挖掘、整合与利用，以超前的战略规划、产业规划和形态规划，辅之于科学、合理的商务开发运营模式，对徐州实现振兴老工业基地，完善城市功能，塑造城市形象，提升城市品位，打造区域亮点，增强城市综合竞争力，加快城市化进程的总体发展目标将会产生巨大的促进，必将为徐州建设成为大淮海经济开发地区的核心龙头地位的提升与指引将起来积极有力的推动作用。“徐州高新技术文化产业园”将通过高新技术引荐、科研成果转化、学科研发基地、自主知识产品制造、高新工程人才支撑、优惠政策扶持等，成为徐州高速发展的城市标志性展示窗口与徐州现代服务业发展相结合，必将成为具有丰富内涵的示范性工程。为徐州今后的可持续发展增加较快的动能。专业技术资料 ......“徐州高新技术文化产业园”将打造高新技术产研发创新生产平台，为徐州城市动能提升与转型、产业发展与更替、地域可持续的大晋升带来强有力的延续性、发展性、创新性，为徐州各级企事业单位、团体的信息科技化应用化、城市科技蓬勃化贡献强大的持续动能。4.2经济意义“徐州高新技术文化产业园”的开发和运营，将对徐州城市形象有较大提升、改造、发展，持续促进城市产业调整和升级，加大第三产业比重，实现城市经济增长方式由量转质的变化和经济能力持续提升的发展目标，都将起到良好的窗口带动作用。项目全部完全投入运营后，园区预计将直接或间接的向社会提供每年不少于5000人次的就业机会。预计园区入驻企业年实现销售收入10亿元以上，并80%的研究成果为自主创新，预计入驻企业将给国家和地方带来税收年均7千万元以上，并将逐步扩大带动大淮海经济开发地区的经济发展。4.3徐州城市转型和发展的需要徐州“五省通衢”，交通发达，历来是商家争夺之地。作为大淮海经济圈的龙头城市，徐州未来的经济地位不可限量。徐州总体是一个对外开发、对外包容，经济活动相对活跃的城市，因此，徐州在城市转型和发展过程中，特别需要外来的商业文化，理念和样板，“徐州高新技术文化产业园”可以成为城市经济转型、产业转型的实践载体。5规划原则及指导思想5.1整体性原则，一期用地的开发要考虑与高新技术文化产业园区整个片区的关系，在市政、道路、结构等方面衔接好。5.2弹性的原则，在道路设置、地块划分、土地兼容性等方面保留一定的弹性，使园区发展能适应不同外部环境变化的要求。专业技术资料 ......5.3注重生态设计原则，创造优美的园区环境，运用可持续发展理念，协调好规划用地与周边条件关系，创造出全新的高新技术文化园区环境景观。5.4利用优越的区位条件和区域内便利的交通网络，建立和发展独具特色的高新技术文化园区，引导城市社会、经济以及产业的整体发展。5.5强化创新型高新技术文化园区的特点，创造良好的投资环境，实现吸引外资，引进技术和先进管理经验，进一步提升区域竞争力的目标。5.6合理安排功能布局、开发强度、道路结构，充分发挥土地效益，最大限度地满足生产功能需要，使整个高新技术文化园区的建设尽可能集中紧凑，以期经济地建设市政设施，最大限度地提高投资效益。5.7创造城市的标志和窗口，形成独特的城市空间。6规划要点6.1为引导企业集聚发展，结合高新企业开发对建设用地的实际需要，合理确定地块规模，既有利于开发地块的完整性，又适应于地块拆并的可能性。6.2妥善处理高压线走廊、水网与道路、用地规划的关系，保证开发地块的完整性。6.3加强环境规划，创造和谐、优美的生产环境。6.4加强竖向规划，在保证道路交通设计要求的前提下，尽量减少工程土方量。6.5从城市设计的角度考虑园区的景观效果。6.6确定农居点拆迁和改造对策。7功能定位以一类无污染高新技术型企业、科研研发机构等为主，融高新技术型企业及各类文化服务设施于一体，环境优美、配套齐全的生态型文化园区。产业特色上以发展高新技术成果、自主研发高科技产品、科研中心、孵化中心、咨询机构、中介服务、信息产业、物流等一、二类工业为主，充分利用高新技术完成产业升级，构建园区产业群，最终形成徐州市高档次、成规模的特色型的高新技术文化产业园区。8发展规模8.1用地规模：园区总用地约4专业技术资料 ......50亩，初步划分：企业区及科研研发基地、孵化中心等机构约占60%；公共设施服务中心与文化展示中心等用地约占25%；研发楼及入住企事业职工配套商业服务设施及职工公寓约占15%。8.2人口规模：本区全部就业人员约3.0万人，现有村民XXXX人。村民采用异地安置形式，统一由政府安置。本区仅考虑安排40%左右的职工的集体公寓，其余职工需依靠政府另行划拨地块安置解决。入住企业发展的越蓬勃，带动城市经济发展越发显著，其职工数量也会随之增加，特此请政府详加考虑：高新企业持续发展中的职工住宿、商业配套问题。专业技术资料 ......配套物业区:功能特质:服务公寓、专家楼等高新技术文化产业区:功能特质:独立式花园办公企业、研发中心等商业服务区:功能特质:公共综合服务中心等服务9.规划结构本次规划根据建设实际和开发要求，提出了“一轴、一廊、两心、四片”的布局结构。一轴：依托园区中部南北向干道设置一条贯通园区南北的功能及景观复合轴。一廊：结合园区周边生态防护林带及人造林带，形成宽厚的“曰”字型绿色生态回廊。两心：规划结合企业组团的组织形式，形成一主一次两个园区综合服务中心，暂定北部公共服务中心，南部为员工服务配套中心。四片：以方格路网为骨架，以河道为分隔，形成一个高新技术企业区、一个科研研发基地、高新技术与产品展示及其文化基地和一个生活配套区。专业技术资料 ......10用地布局规划10.1本区综合用地11公共设施用地11.1规划公共设施以为高新技术文化产业区配套服务的商业服务为主，兼容现代化的信息服务、文化娱乐、医疗卫生及公共停车场等设施。其中，信息服务主要包括园区科技服务中心、生产力促进中心、物流服务平台以及中介服务机构等一系列为提高园区服务档次的配套服务设施。11.2公共设施布局采用集中布局形式。11.3规划公共设施用地主要集中于园区中心及北片企业中心。11.4具体地块公共设施用地的建设控制指标应符合相应图则的要求。12职工服务配套用地12.1规划15%地量集中解决园区职工住宿。12.2具体地块居住用地的建设控制指标应符合相应图则的要求。13绿地13.1绿地系统以园区中心公园、人工湖及通道绿带为依托，结合自然山水进行布局，与步行系统、道路景观系统和公共空间系统相结合，为整个园区的环境和景观质量提供保证，突出本区的山水文化特征。13.2规划绿地系统由公园绿地和防护绿地组成。规划绿地：其中公园绿地与防护绿地。13.3在园区北入口处设中心公园，结合人工湖水景，形成园区最具特色的生态景观。园区南片布置不少于绿化带。13.4沿XXX道路西侧、XXX道路东侧分别布置防护绿带。13.5沿园区西侧规划高压油管线两侧各设防护绿带。专业技术资料 ......14景观14.1规划形成“一条人文景观轴、两个景观节点”的景观格局。14.2人文景观轴以连接园区南北两片区的中央干道为轴线，形成一条人文景观轴，在其沿线突出建筑与绿化的景观控制。14.3景观节点在园区主入口、行政管理中心、企业组团中心等公共空间设置景观节点，构成园区的景观标志.14.3节点景观包括主要道路交叉口、城市广场、重要公共绿地及重要建筑环境，对节点空间要进行包括建筑、绿化、各类环境设施等内容的统一设计。15水域15.1结合中心公园开挖人工湖。15.2规划区域内水域功能主要为观赏、排放雨水功能。16地块容量控制土地使用相容性土地使用兼容表用地类型建设项目行政办公C1商业服务C2一类工业用地M1二类工业用地M2公园绿地G1防护绿地G3市政U交通S办公建筑、商办综合楼○○△△××××商业服务设施○○××××××医疗卫生设施×△××××××文化设施△○××××××对环境基本无干扰、污染的工厂××○○××××对环境轻度干扰、污染的工厂××△○××××对环境严重干扰、污染的工厂××××××××普通储运仓库××○○××××危险品仓库××××××××社会停车场×××××××△加油站××××××△△其他市政公用设施△△△△×△○×专业技术资料 ......注：○兼容，×不兼容，△允许或不允许设置，由规划行政主管部门根据具体条件和规划要求确定。高新产业用地指以研发、高科技企业为主，对环境要求较高的工业用地。16.1为适应城市发展需要，规定合理的土地使用兼容范围，便于实际操作。16.2道路用地、绿地不得兼容其它性质的建设项目。16.3一类工业用地可兼容高新产业用地。16.4工业用地可兼容普通仓储用地。16.5园区北部高新企业片区的工业用地可兼容物流用地。17建筑容量控制17.1新建、扩建工程项目的建筑密度、容积率等应根据批准的详细规划确定，尚未编制的按下表确定。建筑容量控制表控制指标用地类型容积率建筑密度公共设施用地低层0.8-1.535-50%多层2.2-3.035-50%工业用地低层0.8-1.540-50%多层1.0-235-50%居住用地低层0.5-1.020-25%多层1.5-2.225-30%18建筑高度控制18.1本规划区建筑物高度首先应符合日照、建筑间距、消防、抗震及生产工艺等方面的要求。18.2本规划区内建筑多层一般不宜超过24米，办公及商业综合楼建筑高度不宜超过45米。18.3面临城市道路及道路交叉口的建筑高度应同时符合下列规定：①道路沿线建筑高度（H）一般控制在0.4～1.2（W+S）W——道路红线宽度。专业技术资料 ......S——建筑后退距度。②道路交叉口的建筑高度，按宽路计算，但沿窄路部分的建筑长度超过30米时，其超过部分按窄路确定。19建筑间距控制19.1建筑间距（正面垂直净距），应首先符合消防、卫生、环保、防灾、工程管线、建筑保护和施工操作安全等要求。19.2沿基地边界线布置的各类建筑，应与边界线保持适当间距，至少满足消防通道要求，一般消防通道4米，工业消防通道5-7米。20建筑退让20.1沿城市道路新建、改建的建筑物必须按下表规定退让道路红线。建筑后退道路红线表道路红线宽度（米）建筑物后退道路红线的最小距离（米）高层建筑多层建筑或裙层交叉口161041030、36146144416816注：交叉口后退距离已包括视距三角形要求后退距离和建筑后退道路红线距离。不规则交叉口按视距三角形要求计算确定。20.2沿规划电力线新建、改建的建筑物，其凸出部分与电力线边线的最小水平距离按下表控制。电压等级（千伏）一般地区（米）11012220155002021城市设计引导21.1城市设计原则“以人为本，可持续发展”专业技术资料 ......的原则，对人在城市空间中的主体地位、价值和所能起到的支配作用深刻认识，关注人在其中的生理、心理感受。21.2塑造和增强街道的场所精神。将街道、街角、广场、公园组成网络，形成变化丰富的城市空间序列。21.3空间布局本次设计从拓展空间入手，打破沿街两面“墙”的空间形态（特别是主要景观大道），强化景观节点，形成开敞—半封闭—开敞的空间。21.4建筑风格规划区内大道分别设置南、北两个主入口，作为园区入口形象，其建筑风格应为精致典雅的现代建筑风格。沿园区中间南北向干道所形成的建筑空间将作为园区主要的人文景观轴，其建筑风格也应为现代建筑风格，既互有变化，又相互协调。21.5建筑色彩建筑色彩根据建筑性质不同作不同安排：办公建筑庄重大方，可采用象牙黄、白色等；商业建筑可稍富丽堂皇，色彩可采用金茶色、白色、浅蛋黄青等；工业建筑由于体量较大，宜采用较明快的色彩，避免压抑沉闷的视觉效果，色彩可用乳白色、天蓝色、淡青色等。单体建筑色彩不宜超过三种。22道路交通规划22.1对外交通规划XX大道和XX路两条干道分别连通XXX路及XXX路。22.2本园区路网为方格网状。道路等级规划分为主干路、次干路、支路。主干路：规划三横三纵六条主干道，主干道间距XXX-XXX米，红线宽度为XX米和XX米次干路：次干路宽度为30米，支路宽度为16米，道路间距为180-425米。23交通设施规划23.1规划停车场库2个，分别位于南北片区。23.2　规划加油站1个，位于北片区。23.3规划广场1个，位于南片区。专业技术资料 ......23.4规划公交首末站两个，南片区的站点作为近期使用，远期将其北移。分别位于南北片区。24交叉口规划25道路横断面规划主干路：44米，5-11.5-11-11.5-5主干路：36米，4.5-10.5-6-10.5-4.5次干路：30米，3.5-10.5-2-10.5-3.5支路：16米,3-10-3规划道路交通用地X亩，占用地面积X%。26交叉口控制点坐标及标高(示例)交叉口编号坐标标高XY1120853.317589643.4232.902120926.678589685.7652.953121025.280589745.2272.9027给水工程规划27.1至规划期末本区最高日用水量为5.86万吨/日。31.2规划本区采用多水源闭合环网供水系统，区内主要道路敷设供水主干管，供水干管管径不小于DN300。28排水工程规划28.1规划本区采用雨污分流制。专业技术资料 ......28.2规划雨水就近排入河道，设计暴雨重现期为一年一遇，初始汇流时间采用15-20分钟，综合径流系数ψ取0.6，暴雨强度公式采用宁波市暴雨强度公式：i=(20.239+15.539lgP)/(t+13.132)0.808(毫米/分钟)。28.3至规划期末本区平均日污水量为3.61万吨/日。28.4规划本区污水由北向南排入本规划区内小型污水处理厂进行三级处理，达到一级排放标准后排入城市管线。28.5规划要求区内工业污水特别是对于含有重金属离子的污水或特殊类型的污水必须自行处理达到排放标准后方可排入城市市政污水管道。29电力工程规划29.1至规划期末本规划区用电负荷为6.08万千瓦。29.2规划本区城网等级为220KV/110KV/10KV。29.3规划近期新建110KV彭山变一座，主变容量为2×5万KVA，占地面积为XXX平米，上级电源为220KV洪塘变。29.4为减少线路走廊宽度，规划高压架宽电力线宜采用占地较少的窄基杆塔和多回路同杆架设的紧凑型线路形式。29.5为提高本区用电可靠性，本规划区宜应设置10KV环网开关站。30邮政电信工程规划30.1规划本区邮政网点结合工业区公建（服务中心、职工之家）等设置，共设置二处电信中心。30.2至规划期末本规划区电话容量2万门。30.3规划本区依托城市电信母局，共设电信模块二处，每处电话容量为2000门，建筑面积为400平方米。30.4规划电信管道采用管道敷设形式，并与市政道路建设同步。专业技术资料 ......30.5规划要求中国电信、移动、联通、有线电视等同性质弱电管道在道路内占用同一管位，以节约地下空间资源。31供气工程规划31.1本规划区气源为天然气。32.2规划本区主要道路均敷设天然气中压管道，形成环状中压管网。32供热工程规划规划本工业区采用集中供热方式。33管线综合管线布置原则上采用以下方式：道路东北侧布置雨水管、给水管、电力管、热力管（沟）；道路西南侧布置污水管、弱电管、燃气管。34环卫设施规划34.1规划要求对有毒有害工业废弃物应纳入中心城统一处理。34.2规划本区设垃圾中转站一座，占地为300平米，位于XX地块。34.3规划本区公厕设置7座，主要结合区内公建设置，一般道路公厕设置间距为800-1000米。34.4规划公厕按二类水冲式公厕标准进行建设，每处建筑面积为60-100平方米。35防灾工程规划35.1消防本区内设置标准型普通消防站一个，占地面积为XXX平米，位于XX地块。规划本区消防用水由市政给水管网系统供给，并积极利用河道等天然水源。专业技术资料 ......35.2防洪为满足本区排涝要求，规划对区内起主要防洪排涝作用的各下水管网进行定期疏浚。35.3人防按照“长期准备、重点建设、平战结合”的总体方针，本着服从国家经济建设大局，适应市场经济体制和高科技人民防空需要的原则，把人防建设与城市建设紧密结合起来。35.3抗震本区地震动参数为0.05g，新建或扩建工程按照国家质量监督局发布的《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）规定的地震动参数值进行抗震设防。规划本区XXX公路为通往城市等疏散区域的避难疏散通道，规划要求保证此避难疏散通道畅通。36环境保护规划大气环境：规划本区域应达到环境空气质量Ⅱ级标准（GB3095-1996），至规划期末，工业废气处理率要求达到100%，烟控区覆盖率达100%，汽车尾气达标率达100%。水环境：区域内河道水质达到国家地面水标准Ⅲ类（地表水环境质量标准（GB3838-2002）。声环境：各功能区环境噪声达到国家规定的标准（GB3096-93），达标率为100%。固体废弃物目标：达到无害化、减量化、资源化、效益化目标。应符合国家的相关标准和要求。37分期建设37.1高新技术文化产业园区一期用地的分期建设总体上按先南片后北片，由东向西方向推进，并分近期和远期进行开发建设。专业技术资料 ......2011/1/16专业技术资料'