泉州商业街项目报告.doc

'.南俊新街项目报告———踞闽南·藏天下第一部分：项目背景泉州作为海峡西岸建设的重要城市之一，其城市悠久的文化历史与正在快速建设的城市新面貌正不断融合出新的一种城市形象。泉州商圈的发展变化也不断在发生着变化，从之前80年代的中山街—钟楼商圈到后面的以新车站、客运中心站两大区域为圆心的商圈以及丰泽广场和丰泽街的商业氛围，这些不断向周边区域扩张的商圈在经过十几年的发展已经有其重要的地位。但是，让人难以理解的是，老城区的商业圈并没有因为现在不断向外建设的城市规模而有所衰退，而是充分利用周边一些正在改造的片区不断增加商圈的范围，充分整合以及利用周边的商业资源，利用地理位置的稀缺性，来逐渐创造更加新型的老城区商业中心。回溯近几年来老城区的旧城改造工程，最令人瞩目的无疑是对南俊巷的北拓工程，这也是泉州市政府在2009年对老城区改造的重点工程之一。第二部分：项目介绍... .一、项目位置南俊新街（以下简称新街）位于老城区核心中轴线上，北连学府路，南承东街繁华地段，与南俊巷仅一街之隔，商业资源相得益彰！二、项目简介近年来，新街作为泉州市政府针对老城区的重点工程改造之一，不仅背负了对老城区商圈换代升级的重要使命，更是今后泉州城对外经济、文化宣传的一张崭新的活名片。目前，新街的改造工程已经进入如火如荼的竣工收尾阶段，招商工作也在同步火热进行中。1、项目经营业态规划... .目前新街总共分为A、、B、C、D四段路。A段位于前段，紧挨东街，毗邻南俊巷，主要规划引进国内外知名品牌服饰、鞋帽、珠宝精品等，从而承接现有南郡路时尚名品购物体验，构筑老城区首席名品风情商业街。规划布局的业态无论在档次上、形象上均属于高于目前打锡街、南俊巷业态定位，真正实现核心商圈跨越升级换代；B-C段主要规划引进精品美容美发、特色餐饮、青年服饰、KTV、咖啡馆等，特色风情的体验之街，通过街区小广场、主题雕塑、地面砖墙等街道景观小品，打造商业与休闲观光相融合的风情黄金走廊，借助老城区浓厚的休闲娱乐资源优势，营造时尚品味的休闲娱乐街区；D段主要规划引进连锁餐饮、当地特色小吃、品牌运动服饰、精品首饰等，多元文化的风尚之廊，与学府路浓厚的人文学术气息相连，构建老城区第一文化风尚街区。由此可见，比对南俊巷、中山中路单一的业态分布，新街的业态分布规划更趋合理、完整。在可预见的未来，新街将朝着商业聚合体、一站式休闲购物场所方向发展，这也是未来城市购物生活的最大发展趋势。2、项目基础数据新街全长770米，共305间店面，道路面宽9米，中间没有护栏，方便购物者走动，利于两边商业互动。沿街店面主力面积均在40-70㎡，主力面宽在4-6米，主力进深10-12米。3、项目配套自身配套：近300个地上地下停车位，交通便利。可到达公交车路线为：1、2、9、10、13、17、18、24、25、27、30、32、33、39路等。且备有休闲座椅、闽南特色石雕、街景小品点缀等。教育配套：聚集了泉州最负盛名的大中小学校，泉州五中、晋光小学、实验小学、师院附小、外国语中学、泉州一中、党校、医高专、华侨职专、第二幼儿园等．商业配套：永相逢超市、永辉超市、新华都超市、德克士、卖当劳、肯德基、米兰春天、必胜客、银行等，还有一系列品牌商家常年进驻经营；娱乐配套：金星大酒店、鲤城大酒店、华侨大厦、欢唱KTV等一系列休闲娱乐机构，让该地段成为永不落幕的财富磁场；文化配套：开元寺、承天寺、崇福寺等历史旅游景点，更是为该片区增添了不少文化气息；医疗配套：集中了市一院、二院、人民医院等完善的医疗服务机构。完善的配套设施为新街的进一步吸纳人流、聚集人气奠定了坚实的物质保障。三、项目核心优势... .1、项目位于泉州传统商业最旺商圈钟楼商圈，市场消费基础好；2、钟楼商圈经营了20多年，有浓厚的商业底蕴，商圈一有大量国内外知名品牌，赢得市民的高度认知；3、传统的建筑风格与独特的商业景观规划，打造商业街特色环境；4、规划充足停车位，满足购物便捷性，易达性；5、周遍社区配套成熟，拥有居民区和学校等稳定本土消费群体，大大降低未知风险；6、项目统一定位，业态、功能多样性，集中购物，餐饮，休闲娱乐为一体；7、政府对该区域的规划建设，是对新街的强有力支持第二部分：项目周边商业数据、分析一、人口1、根据第五次全国人口普查数据得知：A、全市总人口728.07万人，其中鲤城区人口29.98万人，丰泽区人口38.95万人，洛江区人口15.99万人。市区20公里市镇人口为：晋江人口146.15万，南安市138.72万人，惠安县人口89.71万人。B、泉州外市区及外省流入人口为159.9万人2、根据官方统计，南俊新街项目区域的常驻人口为15.65万人，每天流动人口为9万人，辐射消费人口：40万人。二、2010年度官方统计GDP、消费数据1、2010年GDP区域GDP增长大泉州2705.2亿14.1％鲤城区174.27亿12.9％丰泽区222.97亿14.2％洛江区57.74亿16％晋江市697.72亿13.1％南安市364.13亿21.2％惠安县315.21亿15％2、2010年消费数据... .区域消费额度备注大泉州1055亿鲤城区550亿占比52.1％钟楼商圈440亿占比41.6％涂门商圈三、2010年项目区域旅游数据地点游客人次香客人次开元寺56万80万通淮关岳庙1250万承天寺26万15万崇福寺23万10万南少林86万28万四、截止2010年项目周边学校学校资质人数位置泉州附小省级重点小学约2000人项目以东50米泉州实小省级重点小学约2011人项目以西400米晋光小学省级重点小学约2200人项目以南500米泉州一中省达标中学约2649人连接项目北段外国语中学省达标中学约3000人连接项目北段泉州五中省重点高中约2100人项目以南500米泉州六中高职约3300人项目以西500米泉州市第三中学省达标中学约4000人项目以东500米泉州财贸干校省级重点学校、约4000人项目以东50米电视大学国家级重点中专学校约7千人项目以东500米医高专旧学区国家级重点中专学校约4千人项目以西100米泉州幼儿师范学校等专科学校约3200人项目以西1000米泉州信息学院普通高等院校约1500千人项目以南800米泉州市旅游学校省级重点中职学校约800人项目以东500米五、项目周边商场数据：... .超市名称5分钟人流五分钟客单价平均数距离永相逢42人50.4元连接项目南段新华都51人105.7元项目以西200米永辉超市74人68.8元项目以西200米百汇84人*2191.6元项目以南800米捷龙40人49.4元项目以南1000米第三部分：项目SWOT简析（优势、劣势、机会、威胁）一、Strengths（优势分析）:1、项目位于泉州传统商业最旺商圈钟楼商圈，市场消费基础好；2、钟楼商圈经营了20多年，有浓厚的商业底蕴，赢得市民的高度认知；3、该商圈一有大量国内外知名品牌，为项目招商打下基础；4、门面格局合理，面积不大，增加了商家的可选择性，降低了硬性成本和风险；5、周遍社区配套成熟，大量居民区和学校提供了大量本土消费群体，大大降低未知风险；6、就目前泉州而言，项目规划面积大，定位高，具有市场号召力；7、项目建筑布局错落有致，立面简洁明快，蕴含着浓浓的闽南特色风情；8、南俊巷店面租金高涨，项目作为新开设的新街，无论是在租金还是在转让费上都拥有绝对的优势；9、通过统一招商、统一管理，可大大缩短项目市场培育期。... .二、Weakness（劣势分析）1、周遍属于老社区和一些中小学，没有高端消费群体；2、项目地处钟楼商圈伸延线上，周遍商业成熟，消费群选择面广，难以集中客户终端消费群，竞争压力大；3、项目前期知名度，认可度相对南俊巷、打锡街等还不够。三、Opportunity（机会分析）1、钟楼商圈目前店面供应已经饱和，店面转让费用高；2、周边各区域的临街铺位大部分为民宅，门面形象杂乱。商圈业态自足形成，分布杂乱；3、周边交通拥挤，停车紧张；4、在南俊新街有了进一步的突破。南俊新街业态引入了很多品牌，设有三百多个的停车位，可以大部分满足前来购物的消费者的停车问题。也为吸引中高层消费群体提供了基础保障。5、目前泉州市场业态不够丰富，许多实力大品牌商对泉州市场充满期待，新街独一无二的优势，必将成为欲进驻泉州市场的外地品牌商的首选之地。四、Threat（威胁分析）1、新城区新的商业模式对老城区商圈的挑战；2、网络虚拟电子商务对实体店的威胁；3、全球化的金融危机带来的市场经济不乐观形势；4、需要一定时间的市场培育期... .第四部分：项目前景众所周知，成为世界一流商业街受着6个关键影响因素，包括丰富的历史，独特的建筑和商业格局，多元化的商业功能，知名的品牌商户，便捷的公共设施和愉悦的环境，以及成熟市政配套。而纵观整个大泉州区域，仅有老城区一处。同时，也因为南俊新街的配套优势、管理优势，以及形象、风格优势等，其必将从众多商圈中脱颖而出。如前所述，目前泉州市场业态不够丰富，许多实力大品牌商对泉州市场充满期待，新街独一无二的优势，必将成为欲进驻泉州市场的外地品牌商的首选之地。南俊新街无论是在形象、配套，还是在业态、管理上等，都相比南俊巷、中山中路、打锡街等有其特定的优势。毕竟，新街的出现是在老城区的发展遭遇了共同的瓶颈基础上建立的，充满了商业背景。泉州是一个藏富于民的社会形态，在基础建设发展步伐迟迟跟不上泉州的经济发展速度的今天，南俊新街的这样一个综合性极强的商业地产建设，符合商业发展的需要，符合民众的消费需求，更符合为老城区树立一个新形象的时代追求。...'