浅议房地产企业成本控制存在的问题及对策

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蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿袅衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肃莀薃羇膆薆葿羆芈荿螇羅羇薄蚃羄膀莇虿羃节蚂薅羂莄蒅袄羁肄芈螀羁膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅螇肇芃蒀螃肆莅莃虿肅肅薈薄肅膇莁袃肄芀薇蝿膃莂莀蚅膂肂薅薁蝿膄莈蒇螈莆薃袆螇肆蒆螂螆膈蚂蚈螅芀蒄薄螄莃芇袂螃肂蒃螈袃膅芆蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿袅衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肃莀薃羇膆薆葿羆芈荿螇羅羇薄蚃羄膀莇虿羃节蚂薅羂莄蒅袄羁肄芈螀羁膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅螇肇芃蒀螃肆莅莃虿肅肅薈薄肅膇莁袃肄芀薇蝿膃莂莀蚅膂肂薅薁蝿膄莈蒇螈莆薃袆螇肆蒆螂螆膈蚂蚈螅芀蒄薄螄莃芇袂螃肂蒃螈袃膅芆蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿袅衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肃莀薃羇膆薆葿羆芈荿螇羅羇薄蚃羄膀莇虿羃节蚂薅羂莄蒅袄羁肄芈螀羁膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅螇肇芃蒀螃肆莅莃虿肅肅薈薄肅膇莁袃肄芀薇蝿膃莂莀蚅膂肂薅薁蝿膄莈蒇螈莆薃袆螇肆蒆螂螆膈蚂蚈螅芀蒄薄螄莃芇袂螃肂蒃螈袃膅芆蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿袅衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肃莀薃羇膆薆葿羆芈荿螇羅羇薄蚃羄膀莇虿羃节蚂薅羂莄蒅袄羁肄芈螀羁膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅螇肇芃蒀螃肆莅莃虿肅肅薈薄肅膇莁袃肄芀薇蝿膃莂莀蚅膂肂薅薁蝿膄莈蒇螈莆薃袆螇肆蒆螂螆膈蚂蚈螅芀蒄薄螄莃芇袂螃肂蒃螈袃膅芆蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿袅衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肃莀薃羇膆薆葿羆芈荿螇羅羇薄蚃羄膀莇虿羃节蚂薅羂莄蒅袄羁肄芈螀羁膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅螇肇芃蒀螃肆莅莃虿肅肅薈薄肅膇莁袃肄芀薇蝿膃莂莀蚅膂肂薅薁蝿膄莈蒇螈莆薃袆螇肆蒆螂螆膈蚂蚈螅芀蒄薄螄莃芇袂螃肂蒃螈袃膅芆蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿袅衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肃莀薃羇膆薆葿羆芈荿螇羅羇薄蚃羄膀莇虿羃节蚂薅羂莄蒅袄羁肄芈螀羁膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅螇肇芃蒀螃肆莅莃虿肅肅薈薄肅膇莁袃肄芀薇蝿膃莂莀蚅膂肂薅薁蝿膄莈蒇螈莆薃袆螇肆蒆螂螆膈蚂蚈螅芀蒄薄螄莃芇袂螃肂蒃螈袃膅芆蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿袅衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肃莀薃羇膆薆葿羆芈荿螇羅羇薄蚃羄膀莇虿羃节蚂薅羂莄蒅袄羁肄芈螀羁膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅螇肇芃蒀螃肆莅莃虿肅肅薈薄肅膇莁袃肄芀薇蝿膃莂莀蚅膂肂薅薁蝿膄莈蒇螈莆薃袆螇肆蒆螂螆膈蚂蚈螅芀蒄薄螄莃芇袂螃肂蒃螈袃膅芆蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿袅衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肃莀薃羇膆薆葿羆芈荿螇羅羇薄蚃羄膀莇虿羃节蚂薅羂莄蒅袄羁肄芈螀羁膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅螇肇芃蒀螃肆莅莃虿肅肅薈薄肅膇莁袃肄芀薇蝿膃莂莀蚅膂肂薅薁蝿膄莈蒇螈莆薃袆螇肆蒆螂螆膈蚂蚈螅芀蒄薄螄莃芇袂螃肂蒃螈袃膅芆蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿袅衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肃莀薃羇膆薆葿羆芈荿螇羅羇薄蚃羄膀莇虿羃节蚂薅羂莄蒅袄羁肄芈螀羁膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅螇肇芃蒀螃肆莅莃虿肅肅薈薄肅膇莁袃肄芀薇蝿膃莂莀蚅膂肂薅薁蝿膄莈蒇螈莆薃袆螇肆蒆螂螆膈蚂蚈螅芀蒄薄螄莃芇袂螃肂蒃螈袃膅芆蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿袅衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肃莀薃羇膆薆葿羆芈荿螇羅羇薄蚃羄膀莇虿羃节蚂薅羂莄蒅袄羁肄芈螀羁膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅螇肇芃蒀螃肆莅莃虿肅肅薈薄肅膇莁袃肄芀薇蝿膃莂莀蚅膂肂薅薁蝿膄莈蒇螈莆薃袆螇肆蒆螂螆膈蚂蚈螅芀蒄薄螄莃芇袂螃肂蒃螈袃膅芆蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿袅衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肃莀薃羇膆薆葿羆芈荿螇羅羇薄蚃羄膀莇虿羃节蚂薅羂莄蒅袄羁肄芈螀羁膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅螇肇芃蒀螃肆莅莃虿肅肅薈薄肅膇莁袃肄芀薇蝿膃莂莀蚅膂肂薅薁蝿膄莈蒇螈莆薃袆螇肆蒆螂螆膈蚂蚈螅芀蒄薄螄莃芇袂螃肂蒃螈袃膅芆蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿袅衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肃莀薃羇膆薆葿羆芈荿螇羅羇薄蚃羄膀莇虿羃节蚂薅羂莄蒅袄羁肄芈螀羁膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅螇肇芃蒀螃肆莅莃虿肅肅薈薄肅膇莁袃肄芀薇蝿膃莂莀蚅膂肂薅薁蝿膄莈蒇螈莆薃袆螇肆蒆螂螆膈蚂蚈螅芀蒄薄螄莃芇袂螃肂蒃螈袃膅芆蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿袅衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肃莀薃羇膆薆葿羆芈荿螇羅羇薄蚃羄膀莇虿羃节蚂薅羂莄蒅袄羁肄芈螀羁膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅螇肇芃蒀螃肆莅莃虿肅肅薈薄肅膇莁袃肄芀薇蝿膃莂莀蚅膂肂薅薁蝿膄莈蒇螈莆薃袆螇肆蒆螂螆膈蚂蚈螅芀蒄薄螄莃芇袂螃肂蒃螈袃膅芆蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿袅衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肃莀薃羇膆薆葿羆芈荿螇羅羇薄蚃羄膀莇虿羃节蚂薅羂莄蒅袄羁肄芈螀羁膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅螇肇芃蒀螃肆莅莃虿肅肅薈薄肅膇莁袃肄芀薇蝿膃莂莀蚅膂肂薅薁蝿膄莈蒇螈莆薃袆螇肆蒆螂螆膈蚂蚈螅芀蒄薄螄莃芇袂螃肂蒃螈袃膅芆蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿袅衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肃莀薃羇膆薆葿羆芈荿螇羅羇薄蚃羄膀莇虿羃节蚂薅羂莄蒅袄羁肄芈螀羁膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅螇肇芃蒀螃肆莅莃虿肅肅薈薄肅膇莁袃肄芀薇蝿膃莂莀蚅膂肂薅薁蝿膄莈蒇螈莆薃袆螇肆蒆螂螆膈蚂蚈螅芀蒄薄螄莃芇袂螃肂蒃螈袃膅芆蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿袅衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肃莀薃羇膆薆葿羆芈荿螇羅羇薄蚃羄膀莇虿羃节蚂薅羂莄蒅袄羁肄芈螀羁膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅螇肇芃蒀螃肆莅莃虿肅肅薈薄肅膇莁袃肄芀薇蝿膃莂莀蚅膂肂薅薁蝿膄莈蒇螈莆薃袆螇肆蒆螂螆膈蚂蚈螅芀蒄薄螄莃芇袂螃肂蒃螈袃膅芆蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿袅衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肃莀薃羇膆薆葿羆芈荿螇羅羇薄蚃羄膀莇虿羃节蚂薅羂莄蒅袄羁肄芈螀羁膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅螇肇芃蒀螃肆莅莃虿肅肅薈薄肅膇莁袃肄芀薇蝿膃莂莀蚅膂肂薅薁蝿膄莈蒇螈莆薃袆螇肆蒆螂螆膈蚂蚈螅芀蒄薄螄莃芇袂螃肂蒃螈袃膅芆蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿袅衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肃莀薃羇膆薆葿羆芈荿螇羅羇薄蚃羄膀莇虿羃节蚂薅羂莄蒅袄羁肄芈螀羁膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅螇肇芃蒀螃肆莅莃虿肅肅薈薄肅膇莁袃肄芀薇蝿膃莂莀蚅膂肂薅薁蝿膄莈蒇螈莆薃袆螇肆蒆螂螆膈蚂蚈螅芀蒄薄螄莃芇袂螃肂蒃螈袃膅芆蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿袅衿芁莂螁袈莄薈蚇袇肃莀薃羇膆薆葿羆芈荿螇羅羇薄蚃羄膀莇虿羃节蚂薅羂莄蒅袄羁肄芈螀羁膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂蒈肈肁芅螇肇芃蒀螃肆莅莃虿肅肅薈薄肅膇莁袃肄芀薇蝿膃莂莀蚅膂肂薅薁蝿膄莈蒇螈莆薃袆螇肆蒆螂螆膈蚂蚈螅芀蒄薄螄莃芇袂螃肂蒃螈袃膅芆蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿袅衿芁莂螁袈莄薈蚇袇本科生毕业论文浅议房地产企业成本控制存在的问题及对策—以新源房地产公司为例院系名称姓　　名学　　号专　　业会计学指导教师2012年5月20日13 摘要在一国经济中，房地产占有极为重要的一环，是经济发展形势的风向标晴雨表。房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，投资风险高等特点。近年来，房地产行业蓬勃发展，同时也面临着严峻的挑战，市场化进程明显加快，竞争空前激烈。如何在收入不能持续扩大的情况下有效控制成本、高效运营资金成为所有房地产企业最亟待解决的管理问题。加强房地产开发的成本控制则是优化资金配置的关键。房地产成本控制主要是对房地产开发过程中主要费用中的可变费用的控制和管理。因为这些费用既是可控制的资本费用，又是对房产项目经济效益影响较大的费用。本论文针对我国房地产业当前的发展状况，和我国房地产集团公司对房地产成本控制水平及现状的调查分柝，发现存在成本意识落后，成本控制体系不规范，内部管理制度不健全，对房地产开发前期不重视这些问题，并针对这些问题从前期决策调研阶段，设计阶段，招标阶段，施工阶段，结算阶段，销售阶段进行相应成本控制的探讨。关键词：房地产；成本控制；对策13 AbstractInacountry"seconomy,realestateplaysanextremelyimportantroleanditisthebenchmarkandbarometeroftheeconomicdevelopmentsituation.Therealestateinvestmentprojectischaracteristicoflargecapitalinvestment,longconstructionperiod,andhigherinvestmentrisk,etc.Inrecentyears,therealestateindustryisbooming,andalsoisfacingseverechallengeswiththesignificantlyacceleratedmarketizationandunprecedentedfiercecompetition.Howtoeffectivelycontrolthecostandoperatefundswithhighefficiencyinthesituationthatincomecannotcontinuetoexpandbecomesthemosturgentissuesofalltherealestateenterprises.Strengthenthecostcontrolofrealestateexploitationisthekeytooptimizethecapitalallocation.Therealestatecostcontrolismainlytothecontrolandmanagementofthevariablecostofthemaincostintheprocessofrealestateexploitation.Becausethesecostiscontrollableandalsohasgreatimpactoneconomicbenefitsofrealestateprojects.BaseonthecurrentstateofdevelopmentofChina"srealestateindustry,andtheinvestigationandanalysistothecostcontrolmanagementlevelofChina"srealestategroups,thisthesispointsoutsomeissues,includingbehindhandcost-consciousness,nonstandardcostcontrolsystem,unsoundinternalmanagementsystemandthenegligencetotheearlierstageofrealestateexploitation.Accordingtotheseissues,thethesiswillinquiretherelevantcostcontrolintermsoftheearlydecision-makingresearchstage,designstage,biddingstage,constructionstage,settlementstage,andthesalesstage.KeyWords:Realestate;Costcontrol;Countermeasures13 目　录1.引言12.房地产企成本控制的相关理论22.1房地产成本控制22.2.房地产企业成本控制的原则22.2.1应遵循节约的原则32.2.2应遵循全面控制的原则32.2.3应遵循动态控制的原则32.2.4应遵循目标控制的原则32.2.5应遵循责、权、利相结合的原则32.3房地产企业成本控制的意义32.3.1有效的成本控制可以提高房地产企业的投资收益32.3.2有效的成本控制可以提高房地产企业的管理效率33.房地产企业成本控制存在的问题43.1成本意识落后43.2成本控制体系不规范43.3内部管理制度不健全53.4对房地产开发前期重视不足54.加强房地产企业成本控制的策略54.1前期调研阶段54.1.1市场调查54.1.2合理确定建设标准投资估算64.2设计阶段64.3招标阶段84.4施工阶段84.5结算阶段105.结语11参考文献12致谢1313 1.引言随着市场经济的不断发展，房地产产业作为国民经济增长的重要支柱，作用日益凸显。国民收入水平的提高，以及住有所居的传统观念，使得房地产市场依旧有着很强的活力。中国的房地产市场既处于高速发展期，又处于转型、过渡期，市场发育还不成熟，行为还不规范，市场运行中还存在诸多风险。好的方面来说，房地产市场的发展有利于促进消费，扩大内需，拉动投资，增加就业，推进经济结构的战略性调整。但负面影响也日益凸显，随着国际热钱的流入，建筑成本的逐年增加，政府的土地财政，开发商的囤积居奇等等因素，房产犯罪数量递增，房价逐年增高，人民怨声载道。调控房价，规范房地产市场，已经是大势所趋。近年来，国家进一步深化和加大房地调控措，出台相应的限购的配套措施，都是为了保证房地产市场的健康发展。在以后的时间里，房地产开发企业的竞争必将更加惨烈。房地产企业要想生存发展获利，在价格空间被锁定情况下，只能走品牌发展之路，向成本控制和销售服务要利润。因此，在保证高品质商品房的前提下，加强全过程的成本管控对未来房地产企业的发展尤为重要。未来房地产发展将呈现两个态势：首先是规模化经营的趋势房地产规模的扩大，导致房地产商之间的竞争加剧，要想在新的房地产市场有一席立足之地，房地产商必须增强自身的实力[1]。新的产业政策，如预售标准，房地产贷款标准，土地招标拍卖制度，使得房地产这个市场越来越向资金优厚的企业倾斜。在这个大环境下，房地产企业必须从粗放式的经营向集约型经济转变，集中各种资源优势，在专业人员的运作下，走品牌扩张之路，用规模化经营向市场要利润。其次是资源制胜向品牌制胜转化的趋势房地产已经从“地产时代”进入了“房产时代”单纯依靠土地的运作已经不能适应时代对于房地产市场的要求。想要赶上房地产市场这辆高速发展的列车，房地产企业必须转变落后的经营理念，走品牌扩张的道路。目前，有些企业已经领略到了品牌的意义，如万科、中海、华新国际、香港新世界等等，他们已经具备了国际竞争力。13 在目前如此开放、竞争如此激烈的房地产市场中，我国的房地产企业，尤其是中小房地产企业，必须努力提高企业自身的成本控制水平，取得竞争的优势，这样才能和大的房地产企业并存，才能在同行外企企业涌入时不会一触即溃。国家对于房地产的一系列调控措施的实施，将会使房地产行业的发展更加稳定、更加健康，房地产的发展已经从燥热转向冷静，消费者在选择过程中也会更加理性。想在这样一个环境下生存，房地产企业必须以最小的投入取得最优的报酬，以有限的资源取得最大的效用，即提高成本控制。房地产企业成本控制水平具体体现在成本的预测、核算、控制、分析考核、风险管理水平等方面。中小房地产开发企业必须吸取新的科学的成本控制理念，改革成本控制的制度，加大成本控制的力度，构建一个全过程、多方位的成本控制系统，使成本发生的各环节相互影响、相互制约，其最终达到低生产成本的目的，这样才能在激烈的竞争市场中得以生存发展。2.房地产企成本控制的相关理论2.1房地产成本控制房地产成本是指一定时期内房地产企业为生产和销售房地产开发产品而花费的各项耗费。主要包括：1.土地使用出让金以及拆迁安置补偿费，是指国家作为土地所有者向开发商收取的一定年限的土地使用费用和拆迁人依法对被拆除房屋及其附属物的所有人和使用人给予的补偿;2.前期工程费。主要指房屋开发的市场调查、可行性研究、地质勘查、环境影响评价、前期规划、设计费用，以及“三通一平”或“七遥一平“等土地开发、整理费用;3.建筑安装费，包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费、安装工程费、装饰工程费用等。附属工程是指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等;4.公共配套设施费，包括不能有偿转让的小区内的公共配套设施发生的支出;5.基础设施费。包括小区内道路、供水、供电、照明、排污、通讯、绿化、环卫等支出;6.管理费，是指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用，包括房产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等;7.贷款利息，房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分;8.其他费用。房地产成本控制是指就是对以上各项房地产成本所占的比例、构成、弹性空间、可控性等进行分析，在投资决策时进行成本估算，在初步设计方案出来后进行成本预算，在开发过程中根据目标进行成本动态控制，从而实现项目利润指标的一个过程或活动。成本控制是一种全员的、全过程的控制。加强房地产成本控制是房地产企业摆脱困境，增加收入、提高经济效益的有效手段，并且也是影响公司生存与发展、竞争力大小的战略问题。房地产企业要想在激烈的市场竞争中长期立足并得到发展，取得良好的经济效益，就必须重视成本控制工作，切实提高成本控制水平。2.2.房地产企业成本控制的原则成本控制要做到以主动控制为主，对控制对象，尽量变被动为主动并加以控制，同时对无法主动控制的因素进行跟踪和事后控制。具体来说，房地产企业成本控制过程中应遵循以下几个原则:2.2.1应遵循节约的原则13 节约就是施工中人力、物力和财力的节省，是成本控制的基本原则。但是必须明确的是节约绝对不是消极的限制与不合理的费用削减，而是要积极创造条件，要着眼于成本的事前监督、过程控制，在实施过程中经常通过科学的评估，以优化施工方案。2.2.2应遵循全面控制的原则全面性原则包括三个方面的内容：即全过程控制原则、全员控制原则和全方位控制原则。全过程控制指的是成本控制不局限于生产领域的控制，而是贯穿于整个产品生命周期的全过程。全员控制是指成本控制涉及到企业的所有部门和每名员工的工作，涉及企业各方面的工作。全方位控制是指成本控制必须考虑社会利益和企业长远利益，而不能只考虑企业的自身利益和眼前利益[2]。2.2.3应遵循动态控制的原则动态控制就是将工、料、机等投入到施工过程中，全程收集和实时更新成本发生的实际值，并与目标值相比较，测算衡量执行效果，若无偏差，则继续进行，否则要找出具体原因，采取相应措施[3]。2.2.4应遵循目标控制的原则目标管理是管理活动的基本技术和方法。它是把计划的方针、任务、目标和措施等逐一分解到具体的组织或个人。然后逐一进行控制，提高针对性和控制效率。2.2.5应遵循责、权、利相结合的原则要使成本控制方法真正发挥及时有效的作用，必须严格按照经济责任制的要求，贯彻责、权、利相结合的原则。在建筑工程项目施工的过程中，工程技术人员、业务管理人员、项目经理和各生产班组都负有一定的成本控制责任，由此形成了成本控制的网络责任[4]。2.3房地产企业成本控制的意义2.3.1有效的成本控制可以提高房地产企业的投资收益房地产企业进行房地产投资的目的在于获得投资收益。投资产生的利润等于房地产的销售价格减去房地产的成本。国家为了调控房价过高的趋势，进行了房产税的改革且在全国大部分的一二线城市出台了限购令。这些举措使得房地产的销售价格继续保持强劲势头增长的期望几乎化为泡沫，要想增大公司的投资收益只能从成本控制方面着手，合理的降低成本不仅可以提高公司的投资收益也可以进一步加强企业的市场竞争力[5]。2.3.2有效的成本控制可以提高房地产企业的管理效率13 对于公司来说成本控制是成本控制的一个重要的方面。成本控制的主要目的是最大程度的调动企业全体工作人员，在保证产品质量的前提下对企业生产经营全过程的环节进行科学有效的管理，从而达到以最少生产资料耗费取得最大的产品成果。成本控制水平的高低直接影响着企业生产经营效率的高低。3.房地产企业成本控制存在的问题北京新源房地产有限公司成立于2002年6月1日，位于北京市昌平区，注册资金为26824万元人民币，法人代表是李新源。企业共有职工150人，共分有人力资源部、财务部、成本控制部、物资部、企划部、设计技术部、营销策划部七个部门，各部门均采取经理负责制。主要经营范围为房地产开发、建筑安装、装饰工程、建材贸易、企业形象设计等，是一个实行专业化经营的综合性企业集团。在对比国内其他房地产企业，结合新源房地产公司现实情况，笔者总结了一下行业内普遍存在的问题。3.1成本意识落后新源房地产的成本控制意识还只是停留在财务核算的基本层面，公司在经营决策的时候往往只考虑总投资额、建设周期、商品房开发与销售、公司的经济效益等，对商品房开发成本关注的很少，这就造成了建设成本不真实[6]。成本控制是一项综合性的工作，对相关人员的技术要求很高，他们要具备多方面的技术素质。设计人员方面：新源公司部分设计人员普遍缺乏概预算知识，不熟悉建材及预算价格，不能把技术与经济、设计与概算有机的结合起来。财务人员方面：新源公司的财务人员专业素养不够，现实工作中，用于拆迁的商品房成本的转出没有根据实际用途，如果出现同一笔费用用于支付不同成本对象的情况，有时相关科目根本不做任何分摊。在一些环节上，公司还会出现成本费用随意分摊的现象，由于这种随意性，使得工程成本的核算没有按照公司经营的实际进行，不能确保成本核算的真实性和可靠性[7]。3.2成本控制体系不规范1、成本控制缺乏科学性和全面性。目前新源公司成本控制停留于粗放管理阶段，公司内部没有形成制度化，规范化和程序化的企业成本控制体系，虽然新源公司很重视成本控制，也设立专门的成本控制部门，但总体效果上来说，并不理想[8]。2、成本控制缺乏有效责任考核机制权责分明才会使人肩负起应付的责任，没有相应的责任考核机制，没有企业责任感的成本控制人员在进行成本控制时就随心所欲，会给公司带来很大的风险，新源公司在房地产开发企业里规模算是较大的，机构设置也算是比较科学合理的，但是相应的责任考核机制却远远没有达到成本控制的要求，很容易造成相关人员不负责任的情况。3.3内部管理制度不健全13 1、新源公司内部没有制定科学的目标成本，缺乏有效的执行办法。2、新源公司现行的组织结构对企业的全面成本控制没有促进作用。3、新源公司开发进度跟不上导致企业的管理成本和财务成本超支。4、新源公司成本控制虽然和业绩考核与薪酬管理联系，但是奖惩力度过小，不能引起负责人的足够重视。3.4对房地产开发前期重视不足1、不重视项目的可行性研究。新源公司的投资报告缺乏操作性，仅仅是筹资的手段，实践指导性差，很难做到“指导投资决策”的要求，这就为公司未来的建设埋下了隐患[9]。2、不重视设计成本控制。目前新源公司把施工阶段的项目成本控制作为重点，这的确有一定的效果，但是最根本的设计方案的成本控制却总是被忽视，而这一部分成本控制恰恰是极为重要的，因为它会影响后续的施工成本，重视设计成本控制，就是在源头上安上了阀门[10]。3、不顾设计内容和质量，有时新源公司为了节省这一部分的费用，拼命打压设计单位的设计费用，而不顾及设计的效果和科学，导致设计上漏洞百出，给以后项目开展埋下隐患。4.加强房地产企业成本控制的策略4.1前期调研阶段投资决策阶段对控制工程成本有重要的意义，在房地产项目管理过程中，投资决策阶段成本控制对全过程工程造价具有总揽全局的决定性影响，是建设工程造价控制的重要阶段，特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择、工艺的评选设备选用等，直接关系到工程造价的高低。新源公司在工程开发的前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性房地产。公司从事项目开发的根本目的是为了盈利，对项目进行成本控制的目的是要取得经济效益，因此，在选立项时就必须对开发项目进行财务分析，了解可能的预期收入成本和利润，分析潜在的风险，并在可行性阶段把资金的流量和销售计划做出来，这样就尽可能的减少了开发者的现金投入，减少资金成本，让项目顺利地进行下去。因此，在项目决策阶段，新源公司应着重做好以下工作：4.1.1市场调查新源公司应调查国内外市场近期需求状况，对未来市场趋势进行预测，分析产品特点，并判断产品的市场竞争力及进入市场的前景；对产品方案和发展方向进行技术和经济方面的论证比较，在充分考虑市场技术等因素的基础上合理确定拟建项目的建设规模，对不同地区不同规模不同等级不同功能和不同消费群体要加以区别，充分研究建筑标准质量要求建筑材料价格等情况。13 4.1.2合理确定建设标准投资估算工程设计招标和工程限额设计都要以工程建设投资估算为依据，因此，工程建设投资的估算要力争准确。在进行投资估算编制时，一定要认真负责实事求是，不可故意高估冒算，以免资金积压和浪费，也不应有意少估压价，之后再进行投资追加，打乱投资计划。新源公司应注意调整不同地区不同时间所引起的差价，同时注意项目投资总额的综合平衡。主要的成本控制包括以下几个方面：（1）土地成本的控制措施新源公司对土地的价格控制，更多地是体现在对土地价值的充分合理使用上，这就要求新源公司掌握比较全面准确的信息。只有通过丰富的数据分析，弄清楚目标地块的特点，并且相对准确的预测对未来市场变动趋势后，新源公司才能根据自身资源来确定相对最佳的土地报价，为公司的总成本确定一个较好的基础。同时，还需要根据目标地块的特点进行初步产品方案规划；如果方案规划不能支持预期市场的需要，则需要调整土地取得的策略与方向，不然会带来后期的成本失控或成本与收益的严重失衡。（2）合理制定工程建设成本这部分成本主要包括“三通一平”费用和专业费用以及公共配套设施费用。“三通一平"费是指使建筑地段的土地平整，达到通水、通电、通路、场地平整等投入的资金；专业费用即支付可行性研究总体规划、初步设计、施工图设计等费用；公共配套设施费用主要包括新源房地产公司在水电、燃气、绿化、卫生、教育等方面花费的资金。新源公司在制定这一成本时，要充分进行论证，得出最合理的结果，不能过高，否则会浪费资金，也不能过低，因为可能给后续工作带来不便。（3）对房地产开发项目进行可行性研究可行性研究是从市场技术和经济等多方面对项目的前景进行分析预测，对项目进行整体的综合评价，从而判断项目在技术上是否可行，经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。新源公司只有重视可行性研究，才能使决策科学化，程序化，提高决策的有效性，才能更清楚了解市场和项目本身的特点定位，从而有效规避投资风险，增加新源公司对项目的控制能力。可行性研究主要内容包括：市场研究与需求分析；项目选址和市场环境条件分析；项目实施进度安排；投资估算与资金筹措；财务效益和社会效益评估等。[11]4.2设计阶段13 工程设计是有效控制成本的前提，科学合理的工程设计可以从源头上最大限度的控制房地产开发成本，长期以来新源房地产公司普遍不重视工程建设项目前期工程阶段的造价控制，而往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段的审核、施工图预算结算、建安工程价款上。控制工程造价的关键就在于施工以前的投资决策和设计阶段。而在项目作出投资决策后影响工程造价的关键阶段就在于设计。因此在满足项目使用功能的前提下合理设计将使工程造价大幅降低充分挖掘设计潜力将是控制工程造的关键。设计阶段的成本主要包括：1，土地成本。主要包括土地出让金补偿金，市政配套费用，土地税费，该费用比较容易计算，按实际购买土地的费用计算即可。2，测量费、设计费、报建报批费、临时设施费用3，建安成本。主要包括室内建安装修工程设备，安装工程两项，此成本则以公司以往项目最终结算进行分析得出经验数据，可用于成本控制依据使用；4，市政环境成本。主要包括供电工程，供水工程，供气工程，园林绿化工程，市政道路工程等。5，开发间接成本。主要为监理费，质监费，防雷检测费，消防检测费，室内环境检测费。新源公司如果要控制设计成本，主要的方法是通过控制设计概算来实施，具体做法为：（1）通过招标，择优选择设计单位在招标过程中，由评标专家根据经济、适用、美观的原则以及技术先进、结构合理、节能和环保等要求，采用科学的方法，综合评定设计方案的优劣，择优选择方案。采用这种方式选择的设计方案，既确保了设计方案新颖独特、技术先进，又有利于控制工程造价。（2）执行限额设计，有效控制工程造价限额设计是指按照批准的投资估算和设计任务书，在保证质量和功能的前提下，按照批准的总概算及初步设计来控制施工图的设计。限额设计的结果使得每个专业团队、每个设计人员都有一个投资的限额。设计人员应进行多方案的比较，优化设计，确保设计在技术上既先进合理、新颖美观，又不突破投资的限额，杜绝在工程设计中只考虑技术方案的可行性，而不重视经济合理性，任意提高安全系数和设计标准的现象，以确保工程造价得到有效的控制。（3）实行设计奖罚，鼓励造价控制为了使限额设计落实到实处，也是为了克服设计人员设计变更随意性大的倾向，新源公司在与设计单位签订设计合同时，应增加关于设计变更及修改的费用额度限制等有关条款。如可以约定：由于设计原因导致项目实施时需要变更设计的，当增加的费用超出施工合同价的某一比例(如5%)时，则扣除一定比例的设计费用。这种措施的实施既有利于对设计规范与标准的控制，也有利于对工程量与概预算指标等进行各方面的控制。（4）加强设计出图前的审核工作13 新源房地产公司对设计方案的不足或缺陷尽快采取补救措施，应当将工程变更的发生尽可能控制在施工之前。加强对设计图纸的审核管理工作，可以避免将设计中的不足带到施工阶段。[12]4.3招标阶段招投标是控制成本的核心，新开工建设项目应进行招投标。通过招投标一是引进竞争机制，二是降低工程成本。工程招标投标包括设备材料采购招投标和施工招投标两个方面。通过招投标新源房地产公司选择施工单位或材料供应商。这对项目投资乃至质量进度的控制都有至关重要的作用。新源房地产公司在招标阶段控制成本需要做到：1、认真编制项目工程的标底和标书工程招标既可以采用公开招标的形式也可以采用邀请招标形式。但是，无论采用哪种形式，在招标之前都要严格把握项目工程招标的条件，认真编制工程标书和标底，做好评标定标工作。标书的条款应当严谨、全面、准确，工程造价及相关费用应尽可能明确具体。新源公司应尽可能自行编制标底，标底要保证工程质量，反复审查造价水平的合理性，把工程标底控制在合理造价以下。2、遵循公开、公平、公正、诚信的原则施工队伍的优劣对建筑工程成本控制的成败至关重要。所以新源公司事先应对施工单位资质进行严格的审查，如果有必要还应进行实地考察，以防止施工技术差、信誉差、财务状况差的施工单位混入投标单位之列。3、遵循合理低价者中标的原则合理低价是指在保证工程质量、工期的前提下的低价。新源公司不应一味地寻求绝对低价，防止投标单位出于某种目的以低于成本价恶意竞标而难以保证工程的质量。定标后，签订的施工合同的条款应细致，严谨、工期要合理，尽可能减少日后双方责任不清、互相扯皮的现象的发生。合同条款的内容应明确，对合同中涉及费用的地方，比如价款的结算方式、工期、违约争议的处理等，都应当明确约定，不能含糊其辞。对于一些不明确、不具体的内容，应通过谈判，力争得到合理低价的合同条款。4.4施工阶段13 施工阶段是招投标工作的延续，是大量投入资金的阶段，是合同的具体落实阶段，是将工程设计图变成建筑实体的阶段。在建筑施工阶段，其成本控制的影响因素也较多：例如人工、材料、工期等都会不同程度地影响着施工阶段的成本控制，施工阶段的成本控制又有着自身的特点，具体来说，施工阶段资金投入虽然较大，但成本基本定型，主要是保证工程质量与安全，控制额外费用的支出，及早发挥项目的经济效益。对施工阶段的成本控制，新源公司非常重视，也知道如果控制不好，最后的工程结算价会比合同价高，因而需花大力控制，以保证结算价与原合同价都不会相差太远。[13]对于施工阶段的成本控制，新源公司需要做到以下几个环节：1、控制设计变更由于设计机构和设计人员水平参差不齐，再加上设计过程中的一些主客观因素的影响，在施工图的设计中，可能存在设计失误或不完善的地方。因此，想要完全避免设计变更是不现实的，只有尽量控制设计变更的发生，特别是应该把设计的变更控制在施工之前，不要等施工完后才发现要修改工程。2、承包企业选择公司要选择施工工艺先进、工期时间短、社会信誉好、报价合理、技术力量雄厚的企业。好的工程承包企业对于新源公司缩短工期和节省工程造价方面来讲是非常重要的。3、监理单位选择新源公司可以通过公开招标的形式，从众多监理单位中选出业绩好、信誉高、监理费用低、技术力量强的监理单位来进行监理。好的监理单位不仅可以把好工程质量关，而且可以帮助新源房地产公司提高经济效益，控制工程成本的支出。4、明确承包合同内容在签订承包合同时，新源公司一定要根据建筑市场行情建筑业的一般惯例和有关规范，明确施工中可能产生的职责不清影响造价和延误工期等因素进行事先约定，并以法律形式确定下来，以保证双方按约履行控制。5、工程变更签证对于工程签证，新源公司一定要加强管理监督与审核。应在施工前认真审图，找出设计的问题并及时变更，以减少返工修改的费用和签证的次数。对于工程中的签证，应分清是合同内包干的还是必须另外签证的，以免重复计费。签发工程签证必须要有监理甲方现场代表签证，同时也必须经过公司成本控制部门的核实。6、材料费用的控制材料费用的控制包括材料价格的控制和材料用量的控制两个方面。在材料价格的控制方面主要由采购部门负责，采购材料时，应当在合格供货商中挑选，并实行货比三家，在保质、保量的前提下，优先选取价低者。同时对采购部门进行监督很有必要，项目部对采购的材料，有过问和询价权力，对买价过高的材料，有权进行更正成本预算的处理。在材料用量的控制方面主要由工程项目部负责，通过“限额领料”具体落实材料消耗量。[14]同时还要加强对限额领料单的管理，对实耗材料的数量实行定时核对，以确保每一个限额领料单的数据绝对准确。还有就是对材料进行性能分析,在保证工程质量的前提下，力求用低价材料代替高价材料。此外，材料部门对各个项目所需的物资，也可以分类批量采购，以达到降底买价，控制材料成本的目的。13 7、人工费用的控制人工费用主要是通过人工费承包合同来控制的。建筑施工企业根据内部的计划价格，结合工程的具体情况来确定承包费用，以合同价作为人工费用的结算依据。此外，人工费用的控制还可以从提高劳动生产率、控制工资总量等几方面加以控制。做好编定员工、节约用工的工作，从而控制人工费用的开支。新源公司要加强这部分的成本控制所要做到的就是加强和施工单位之间的和谈判协商，通过谈判的手段尽可能的缩减这部分费用。[15]8、机械费用的控制新源公司要督促建筑施工企业合理地安排机械施工。建筑施工企业要不断加强租赁设备的计划管理工作，尽可能地避免因安排不当引发的设备闲置问题，不断完善机械设备的调度工作，以提高现有设备的使用率。并对现有设备的维修保养加以监督，严格执行各种设备的操作规程，使机械设备经常处于完好状态，避免因不当使用机械而使工作停滞、设备损毁。不断提高机械设备的台时产量。[16]4.5结算阶段在这一阶段，新源公司可能由于疏于监管和受利益驱使，在成本控制和控制中会存在一些违规行为，可能会造成资金的损失。比如人为的主观故意，虚增成本，加大工程支出，抬高项目造价，或者成本核算的资料不完整，使得真正的成本无法确知，失去了成本控制的意义。因此，新源公司应有效避免上述情况，当工程进入到竣工决算阶段的时候，首先，相关人员必须做好施工现场剩余施工物料的回收清点及入库工作，避免这部分固定资产的流失，做好成本的控制工作。其次，除了施工所需物料的回收之外，相关人员还必须对所有的施工设备进行清点及检修。在保证设备完整性的基础上，避免因设备损坏而增加额外的成本费用。同时，要按照固定资产管理规定对设施设备进行账务处理。再次，竣工决算阶段应当做好成本执行的评价工作，要对项目执行的过程资料进行全面的审查。对项目施工中成本的具体执行情况进行详细、完整、科学、客观的评价，保证建设成本的经济性合理性。最后，审查项目资金的使用情况，重点对项目资金预算的执行和财务收支情况作出核定，从而为以后项目建设中的成本控制工作提供参考依据。13 新源公司在楼盘正式发售前应组织销售、设计、工程这三个部门的相关工作人员和预算人员拟订详细的《销售承诺事项清单》，逐项测算其建设成本，并对照目标成本增加对预算进行逐项审核。销售过程中要考虑到为增加卖点需增加或调整的绿化、公建配套等项目成本必事先做好预算并得到公司批准后方可实施。应尽最大的可能缩短项目开发的经营周期减少工程建设期间的不必要的费用。应保证向客户承诺的交工日期，以避免赶工成本和延期赔偿成本的增加。在市场和经营条件许可的情况下应注意加快项目开发与销售的节奏，尽量减少现房的积压时间减少利息费用等成本。5.结语总之，房地产开发项目各个阶段的成本控制是一项复杂的系统工程，需要各个部门及外部的分工合作，并结合自身特点来实施。房地产项目中的成本控制是整个管理的核心任务，有效降低成本与企业经济效益直接挂钩，通过成本控制手段的加强，能够减少甚至杜绝房地产企业中的资金浪费现象，对促进社会与经济资源的节约意义重大。只有加强房地产开发项目成本控制，才能提高新源公司的利润水平和市场竞争力，使新源公司在激烈的市场竞争中立于不败之地。参考文献[1]杨慎著．房地产与国民经济[M]．北京：中国建筑工业出版社．2002-09．11-46[2]冯浩．成本会计理论与实务[M]．北京：清华大学出版社．2007—01．8—2313 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首先，我要向我的指导老师导师致以衷心的感谢!老师的耐心地解答我专业上的疑惑，悉心指导我这篇论文的写作，给我了非常大帮助。其次，要感谢我生活学习了四年的母校，母校给了我一个宽阔的学习平台，让我不断吸取新知，充实自己。最后，感谢曾经教育和帮助过我的所有老师。衷心地感谢为评阅本论文而付出宝贵时间和辛勤劳动的专家和教授们！肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁蚇螇羇膃蒀蚃羆芅蚆蕿羆莈葿袇肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈膈膁莅袆膇芃薀螂膆蒅莃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚇衿螀聿葿螅蝿膁蚅蚁袈芄蒈薇袈莆芁袆袇肆蒆袂袆芈艿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿袃膂薃袈袂芅莅螄羂莇薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁蚇螇羇膃蒀蚃羆芅蚆蕿羆莈葿袇肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈膈膁莅袆膇芃薀螂膆蒅莃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚇衿螀聿葿螅蝿膁蚅蚁袈芄蒈薇袈莆芁袆袇肆蒆袂袆芈艿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿袃膂薃袈袂芅莅螄羂莇薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁蚇螇羇膃蒀蚃羆芅蚆蕿羆莈葿袇肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈膈膁莅袆膇芃薀螂膆蒅莃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚇衿螀聿葿螅蝿膁蚅蚁袈芄蒈薇袈莆芁袆袇肆蒆袂袆芈艿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿袃膂薃袈袂芅莅螄羂莇薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁蚇螇羇膃蒀蚃羆芅蚆蕿羆莈葿袇肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈膈膁莅袆膇芃薀螂膆蒅莃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚇衿螀聿葿螅蝿膁蚅蚁袈芄蒈薇袈莆芁袆袇肆蒆袂袆芈艿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿袃膂薃袈袂芅莅螄羂莇薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁蚇螇羇膃蒀蚃羆芅蚆蕿羆莈葿袇肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈膈膁莅袆膇芃薀螂膆蒅莃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚇衿螀聿葿螅蝿膁蚅蚁袈芄蒈薇袈莆芁袆袇肆蒆袂袆芈艿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿袃膂薃袈袂芅莅螄羂莇薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁蚇螇羇膃蒀蚃羆芅蚆蕿羆莈葿袇肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈膈膁莅袆膇芃薀螂膆蒅莃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚇衿螀聿葿螅蝿膁蚅蚁袈芄蒈薇袈莆芁袆袇肆蒆袂袆芈艿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿袃膂薃袈袂芅莅螄羂莇薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁蚇螇羇膃蒀蚃羆芅蚆蕿羆莈葿袇肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈膈膁莅袆膇芃薀螂膆蒅莃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚇衿螀聿葿螅蝿膁蚅蚁袈芄蒈薇袈莆芁袆袇肆蒆袂袆芈艿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿袃膂薃袈袂芅莅螄羂莇薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁蚇螇羇膃蒀蚃羆芅蚆蕿羆莈葿袇肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈膈膁莅袆膇芃薀螂膆蒅莃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚇衿螀聿葿螅蝿膁蚅蚁袈芄蒈薇袈莆芁袆袇肆蒆袂袆芈艿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿袃膂薃袈袂芅莅螄羂莇薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁蚇螇羇膃蒀蚃羆芅蚆蕿羆莈葿袇肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈膈膁莅袆膇芃薀螂膆蒅莃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚇衿螀聿葿螅蝿膁蚅蚁袈芄蒈薇袈莆芁袆袇肆蒆袂袆芈艿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿袃膂薃袈袂芅莅螄羂莇薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁蚇螇羇膃蒀蚃羆芅蚆蕿羆莈葿袇肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈膈膁莅袆膇芃薀螂膆蒅莃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚇衿螀聿葿螅蝿膁蚅蚁袈芄蒈薇袈莆芁袆袇肆蒆袂袆芈艿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿袃膂薃袈袂芅莅螄羂莇薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁蚇螇羇膃蒀蚃羆芅蚆蕿羆莈葿袇肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈膈膁莅袆膇芃薀螂膆蒅莃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚇衿螀聿葿螅蝿膁蚅蚁袈芄蒈薇袈莆芁袆袇肆蒆袂袆芈艿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿袃膂薃袈袂芅莅螄羂莇薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁蚇螇羇膃蒀蚃羆芅蚆蕿羆莈葿袇肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈膈膁莅袆膇芃薀螂膆蒅莃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚇衿螀聿葿螅蝿膁蚅蚁袈芄蒈薇袈莆芁袆袇肆蒆袂袆芈艿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿袃膂薃袈袂芅莅螄羂莇薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁蚇螇羇膃蒀蚃羆芅蚆蕿羆莈葿袇肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈膈膁莅袆膇芃薀螂膆蒅莃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚇衿螀聿葿螅蝿膁蚅蚁袈芄蒈薇袈莆芁袆袇肆蒆袂袆芈艿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿袃膂薃袈袂芅莅螄羂莇薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁蚇螇羇膃蒀蚃羆芅蚆蕿羆莈葿袇肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈膈膁莅袆膇芃薀螂膆蒅莃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚇衿螀聿葿螅蝿膁蚅蚁袈芄蒈薇袈莆芁袆袇肆蒆袂袆芈艿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿袃膂薃袈袂芅莅螄羂莇薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁蚇螇羇膃蒀蚃羆芅蚆蕿羆莈葿袇肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈膈膁莅袆膇芃薀螂膆蒅莃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚇衿螀聿葿螅蝿膁蚅蚁袈芄蒈薇袈莆芁袆袇肆蒆袂袆芈艿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿袃膂薃袈袂芅莅螄羂莇薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁蚇螇羇膃蒀蚃羆芅蚆蕿羆莈葿袇肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈膈膁莅袆膇芃薀螂膆蒅莃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚇衿螀聿葿螅蝿膁蚅蚁袈芄蒈薇袈莆芁袆袇肆蒆袂袆芈艿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿袃膂薃袈袂芅莅螄羂莇薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁蚇螇羇膃蒀蚃羆芅蚆蕿羆莈葿袇肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈膈膁莅袆膇芃薀螂膆蒅莃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚇衿螀聿葿螅蝿膁蚅蚁袈芄蒈薇袈莆芁袆袇肆蒆袂袆芈艿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿袃膂薃袈袂芅莅螄羂莇薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁蚇螇羇膃蒀蚃羆芅蚆蕿羆莈葿袇肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈膈膁莅袆膇芃薀螂膆蒅莃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚇衿螀聿葿螅蝿膁蚅蚁袈芄蒈薇袈莆芁袆袇肆蒆袂袆芈艿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿袃膂薃袈袂芅莅螄羂莇薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁蚇螇羇膃蒀蚃羆芅蚆蕿羆莈葿袇肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈膈膁莅袆膇芃薀螂膆蒅莃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚇衿螀聿葿螅蝿膁蚅蚁袈芄蒈薇袈莆芁袆袇肆蒆袂袆芈艿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿袃膂薃袈袂芅莅螄羂莇薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁蚇螇羇膃蒀蚃羆芅蚆蕿羆莈葿袇肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈膈膁莅袆膇芃薀螂膆蒅莃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚇衿螀聿葿螅蝿膁蚅蚁袈芄蒈薇袈莆芁袆袇肆蒆袂袆芈艿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿袃膂薃袈袂芅莅螄羂莇薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁蚇螇羇膃蒀蚃羆芅蚆蕿羆莈葿袇肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈膈膁莅袆膇芃薀螂膆蒅莃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚇衿螀聿葿螅蝿膁蚅蚁袈芄蒈薇袈莆芁袆袇肆蒆袂袆芈艿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿袃膂薃袈袂芅莅螄羂莇薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁蚇螇羇膃蒀蚃羆芅蚆蕿羆莈葿袇肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈膈膁莅袆膇芃薀螂膆蒅莃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚇衿螀聿葿螅蝿膁蚅蚁袈芄蒈薇袈莆芁袆袇肆蒆袂袆芈艿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿袃膂薃袈袂芅莅螄羂莇薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁蚇螇羇膃蒀蚃羆芅蚆蕿羆莈葿袇肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈膈膁莅袆膇芃薀螂膆蒅莃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚇衿螀聿葿螅蝿膁蚅蚁袈芄蒈薇袈莆芁袆袇肆蒆袂袆芈艿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿袃膂薃袈袂芅莅螄羂莇薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁蚇螇羇膃蒀蚃羆芅蚆蕿羆莈葿袇肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈膈膁莅袆膇芃薀螂膆蒅莃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚇衿螀聿葿螅蝿膁蚅蚁袈芄蒈薇袈莆芁袆袇肆蒆袂袆芈艿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿袃膂薃袈袂芅莅螄羂莇薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁蚇螇羇膃蒀蚃羆芅蚆蕿羆莈葿袇肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈膈膁莅袆膇芃薀螂膆蒅莃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚇衿螀聿葿螅蝿膁蚅蚁袈芄蒈薇袈莆芁袆袇肆蒆袂袆芈艿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿袃膂薃袈袂芅莅螄羂莇薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁蚇螇羇膃蒀蚃羆芅蚆蕿羆莈葿袇肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈膈膁莅袆膇芃薀螂膆蒅莃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚇衿螀聿葿螅蝿膁蚅蚁袈芄蒈薇袈莆芁袆袇肆蒆袂袆芈艿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿袃膂薃袈袂芅莅螄羂莇薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁蚇螇羇膃蒀蚃羆芅蚆蕿羆莈葿袇肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈膈膁莅袆膇芃薀螂膆蒅莃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚇衿螀聿葿螅蝿膁蚅蚁袈芄蒈薇袈莆芁袆袇肆蒆袂袆芈艿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿袃膂薃袈袂芅莅螄羂莇薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁蚇螇羇膃蒀蚃羆芅蚆蕿羆莈葿袇肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈膈膁莅袆膇芃薀螂膆蒅莃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚇衿螀聿葿螅蝿膁蚅蚁袈芄蒈薇袈莆芁袆袇肆蒆袂袆芈艿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿袃膂薃袈袂芅莅螄羂莇薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁蚇螇羇膃蒀蚃羆芅蚆蕿羆莈葿袇肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈膈膁莅袆膇芃薀螂膆蒅莃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚇衿螀聿葿螅蝿膁蚅蚁袈芄蒈薇袈莆芁袆袇肆蒆袂袆芈艿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿袃膂薃袈袂芅莅螄羂莇薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁蚇螇羇膃蒀蚃羆芅蚆蕿羆莈葿袇肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈膈膁莅袆膇芃薀螂膆蒅莃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚇衿螀聿葿螅蝿膁蚅蚁袈芄蒈薇袈莆芁袆袇肆蒆袂袆芈艿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿袃膂薃袈袂芅莅螄羂莇薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁蚇螇羇膃蒀蚃羆芅蚆蕿羆莈葿袇肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈膈膁莅袆膇芃薀螂膆蒅莃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚇衿螀聿葿螅蝿膁蚅蚁袈芄蒈薇袈莆芁袆袇肆蒆袂袆芈艿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿袃膂薃袈袂芅莅螄羂莇薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁蚇螇羇膃蒀蚃羆芅蚆蕿羆莈葿袇肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈膈膁莅袆膇芃薀螂膆蒅莃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚇衿螀聿葿螅蝿膁蚅蚁袈芄蒈薇袈莆芁袆袇肆蒆袂袆芈艿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿袃膂薃袈袂芅莅螄羂莇薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁蚇螇羇膃蒀蚃羆芅蚆蕿羆莈葿袇肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈膈膁莅袆膇芃薀螂膆蒅莃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚇衿螀聿葿螅蝿膁蚅蚁袈芄蒈薇袈莆芁袆袇肆蒆袂袆芈艿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿袃膂薃袈袂芅莅螄羂莇薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁蚇螇羇膃蒀蚃羆芅蚆蕿羆莈葿袇肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈膈膁莅袆膇芃薀螂膆蒅莃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚇衿螀聿葿螅蝿膁蚅蚁袈芄蒈薇袈莆芁袆袇肆蒆袂袆芈艿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿袃膂薃袈袂芅莅螄羂莇薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁蚇螇羇膃蒀蚃羆芅蚆蕿羆莈葿袇肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈膈膁莅袆膇芃薀螂膆蒅莃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚇衿螀聿葿螅蝿膁蚅蚁袈芄蒈薇袈莆芁袆袇肆蒆袂袆芈艿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿袃膂薃袈袂芅莅螄羂莇薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁蚇螇羇膃蒀蚃羆芅蚆蕿羆莈葿袇肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈膈膁莅袆膇芃薀螂膆蒅莃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚇衿螀聿葿螅蝿膁蚅蚁袈芄蒈薇袈莆芁袆袇肆蒆袂袆芈艿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿袃膂薃袈袂芅莅螄羂莇薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁蚇螇羇膃蒀蚃羆芅蚆蕿羆莈葿袇肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈膈膁莅袆膇芃薀螂膆蒅莃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚇衿螀聿葿螅蝿膁蚅蚁袈芄蒈薇袈莆芁袆袇肆蒆袂袆芈艿螈袅莀薄蚄袄肀莇蕿袃膂薃袈袂芅莅螄羂莇薁蚀羁肆莄薆羀腿蕿薂罿莁蒂袁羈肁蚇螇羇膃蒀蚃羆芅蚆蕿羆莈葿袇肅肇芁螃肄膀蒇虿肃节芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆肀荿莆蚂聿肈薂薈膈膁莅袆膇芃薀螂膆蒅莃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚇衿螀聿葿螅蝿膁蚅蚁袈芄蒈薇袈莆芁袆袇肆蒆袂袆芈艿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