房地产公司招标及成本控制管理

'招标及成本控制管理方案一、目标本着开源节流，达到2012年公司招标及成本控制管理目标。二、人员组成及组织落实部门1、组长：总经理（1人）2、副组长：分管副总（1人）3、组员构成：工程部：工程部经理1人、技术总工1人财务总监：1人专业机构：建筑预算机构（一），律师法务：代表1人监事会：代表1人牵头组织部门：成控部三、工作范畴此方案仅对工程项目招标、公司大宗（额）物资采购，由分管领导牵头成控部门展开落实。四、工作原则1、保密原则：要做好标底、投标文件、评标、定标等内容的保密工作，以防影响招标的公正与效果。2、全面招标原则：凡是符合工程项目招标、公司大宗（额）物资采购的都要以招标方式确定承包单位。3、全员招标原则：凡是招标项目，必须信息广泛发布，鼓励多方参与。4、考察审查原则：所有投标单位都要经过严格的资质预审和实地考察，符合项目要求、具备实力的投标单位才有资格参加项目投标。5、预算标底原则：二标合一，成控部、董办提前做标底，双标底共同使用。6、公平、公正、公开原则：方案最优下、性价第一，其次考虑付款条件。五、管理办法本管理办法适用公司的工程施工、监理、造价咨询委托、大宗物品采购的招标，其中金额（工程造价）在5万元以上（含5万元）的工程施工项目和所有工程监理、工程造价咨询委托必须实行招标选择合作单位。工程招标应采用公开招标或邀请招标的方式，但无论采取何种方式，都必须有三家以上的投标单位参与竞标。（工程造价）在5万元以下的工程可按照货比三家、合理低价的原则，报公司招标工作小组批准后确定。六、项目招标策划 1、项目招标工作实施前，由工程部组织成控部、工程部等相关部门进行项目招标策划，经公司招标领导小组审批后执行，同时报总裁办及公司管理部门备案。 2、招标策划主要内容应包括：标段划分、合作单位的选择方式（招标、议标、直接委托）、招标方式的选择（清单、定额、单价等）入围单位的选择标准、确定招标后是否需要进行商务谈判。 3、标段划分：应综合工程的复杂程度、技术要求、工期要求，结合承建商的实力以及招标人自身的管理水平，合理划分标段。避免标段过小导致合作方不能发挥规模效益，而提高报价；也要防止标段划分过大导致不能按时竣工或者降低工程质量。 七、 招标方式的选择 1、各类施工工程招标应采用工程量清单及定额的招标方式。 2、各公司编制“项目计划”时，应给工程量清单招标安排合理的时间。因工期紧急而无法采用工程量清单招标时，可以采用模拟工程量清单（包干单价）的招标方式。 3、主体工程不允许采用费率招标；特殊情况下不得不采用时，经公司分管副总签字，报公司董事会审批后方可执行。  4、下述工程项目应采用两阶段招标法：招标项目的技术含量高，产品质量差异程度大且难以量化，如幕墙、门窗、精装修；投标产品存在较大差异，比较的重点是性价比而不单纯是价格，如智能化、机电产品。两阶段招标法即先进行方案招标（可要求投标方初步报价），统一技术标准或设备型号后再进行第二阶段招标。标领导小组审批。八、招标计划 1、成控部根据工程的要求提出总承包、分包、环境等各项需招标工程的进场时间要求、技术要求、对投标单位的资质要求，并在项目的实施过程中根据情况协同工程部对计划进行调整。 2、成控部应根据工程部提出的进场时间要求，结合招标方式，汇总编制所有工程项目的招标计划，并及时通报招标领导小组全体成员。公司的招标计划应尽可能考虑多项目集中招标的可能性。 3、招标计划应召集工程、项目、成本及设计等相关部门进行会审，使其切实可行。九、招标文件 1、招标文件由工程部、成本部及法律顾问共同起草。对于使用频率较高的各项招标文件，成控部及工程部应组织相关人员编制“ 标准招标文件”或“示范招标文件”。 2、施工招标文件分正文和附件两部分。正文包括：招标内容、招标范围、项目简介、工期、质量要求、工程造价要求、投标截止日期、开标时间和地点、评标办法、违约责任、投标押金、相关规范、投标文件格式、特别约定等；附件包括：技术标编制要求、经济标编制要求、工程量清单报价表、甲控材料表（含甲供、三方供货、限价）、施工图、拟签的合同文本。 3、招标文件应完整、系统，全文表述准确，对于涉及双方利益的经济条款，应在招标文件中表述清晰，避免事后发生纠纷。 4、公司在开展施工类项目招标时，应已对拟招标项目的市场价格、主流供应商等有清晰的了解。各类招标应根据工程量清单、预算定额和通行的取费标准、市场行情编制评标参考价，应力求准确、全面，不得漏项。 5、各类工程招标均不设立非公开性质的标底。如公司对拟招标项目之造价市场行情比较熟悉，可设立参考总价、参考单价和取费等级、下浮点数之类的公开性标底；公开性标底应包含在招标文件中，为每一个投标者知晓。 6、属于新技术、新工艺或对市场行情不了解的工程，则不应设置公开标底，免起误导作用，此时应多邀请投标单位参与投标，主要依靠竞争获取合理低价。 7、招标文件中，应要求投标单位及时回标，并将技术标、经济标分开封装，以方便我方评标。 8、经批准采用费率招标的项目，须在招标文件和合同中明确计费依据，并规定在施工图预算编制完成后一段时间内，双方根据施工图预算和中标费率核对工程造价，确认合同总价，并就确定后的总价签署补充协议。 十、招标实施过程 1、投标单位的选择 （1）投标单位的选择直接影响到招标工作的质量。招标单位应深入了解市场，包括能承接该招标工程的队伍数量、市场价格、供求现状，以及拟选入围单位的技术实力、管理水平、资信状况、历史工程，结合我方的工程管理水平、招标工程项目的特点，选择入围投标单位。 （2）各项招标采用邀请招标的方式，必须有3家以上的投标单位参与竞标。多标段同时发标时，一个标段不得少于3家投标单位，同一单位不应参加2个以上的标段投标，总体中标率不得高于50%。 （3）参与投标的单位是通过资质审查或在“合格承包商名录”选择的单位。该工作由工程部主持，成控部、项目经理部等相关部门均可以推荐队伍，通过资质审查后参与投标；入围投标单位的最终选择由招标小组集体确定。 （4）对拟参加投标但未列入“合格承包商名录”中的单位，应由工程部及成控部组织 招标相关部门考察，考察人员不得少于三人（且分属不同部门），考察结束后填写《承包商考察结果审批表》，经公司招标领导小组审查合格后准予投标。 （5）选择入围投标单位应注意保证其间有充分的竞争，避免相互之间有关联关系、十分熟悉的同类承包商参加同一项工程的竟标。总包工程招标必须保证每次招标均有新入围的投标单位参与；分包工程力求每次招标均有新入围的投标单位参与。 （6）公司优先选择具有良好合作记录的合格供应商参加投标，合作记录评价包括：工程质量、现场管理、经济结算、历次投标记录等；在公司投标记录中，经常投出最高价或接近最高价的队伍，一般情况下，不再选择其入围投标；反之，经常投出最低价或次低价的队伍，应优先选择其作为入围投标单位。 （7）成控部应建立本公司的《合格承包商名录》，对承包商实行分级管理制度，级别高的合格承包商在同等条件下享有优先中标权。（8）合格承包商应符合以下要求：证照齐全、守法经营、管理规范；技术力量和资金实力雄厚，满足相应投标工程的需求；重合同、守信用，信誉良好；近三年无重大质量、安全事故；近三年与万科无诉讼，无舞弊、贿赂、串标等行为。 （9）工程部应组织相关部门定期对合格承包商资格进行评审，评审依据包括履约情况、合作情况、技术能力和经济能力变化状况等，对不合适的承包商应及时从合格承包商名录中删除。 十一、发标与招标答疑 1、招标文件的发放由工程部招标岗位直接发放给投标单位。为保证投标单位履行其投标承诺，公司应收取一定的投标保证金。 2、招标答疑会由工程部组织，成控部、分管副总参加；应注意把招标工程概况、技术要求、报价要求、及招标中的非常规做法向所的投标方进行交底，避免理解差异，使投标在回标分析时更具可比性。 3、招标答疑要做好记录工作，整理好作为招标文件的附件发给所有投标单位，包括投标期间招标方认为需要回答的投标方的其它疑问。 4、如有必要组织现场踏勘的，由工程部统一安排，负责现场组织、回答施工单位现场提出的疑问，由工程部将书面记录统一发送至招标小组。 十二、开标 1、投标单位应在招标文件规定的日期之前将投标文件送交成控部，不按时回标视为废标，接标人应予以记录。 2、开标时工程部、成控部两人以上现场拆封，并由参加开标的全体人员在投标文件的主要经济条款页签字确认，在设定的开标时间自动开标，不需见证及签字。 十三、评标 1、经济标评比由成控部负责分析，技术标评比由工程部负责分析，分别在定标会上提供各自的分析报告并解释。 2、经济标评比和技术标评比应在统一实施方案的基础上进行。 3、技术要求高，或对配合、维修服务有特殊要求的招标工程，应采用两阶段评标法，先评技术标，技术标评比结果确定后再评经济标。普通工程的技术标和经济标可同时评比。 4、在两阶段评标法中，如果技术标的评比结果对经济标评比产生影响，从而不能按照经济标评比顺序选择投标队伍的，应先行作出说明并经招标小组集体确认。 5、经济标评比中，应以总价对比为基础，同时比较主要项目单价和工程量调整情况，防止投标单位运用不平衡报价抬高后续变更成本。 十四、澄清与商务谈判 1、如发现投标人技术或经济标书内容表述不清、理解存在歧义，对评标结果会产生明显影响的，经分管副总同意后，可以要求投标单位对标书予以澄清，并用书面形式列明澄清内容送招标人作为评定标的补充依据。 2、投标单位对标书的澄清不得对原投标文件构成实质性修改，否则应不予接受。  3、评定标过程中，如投标价皆高于招标人预期，但差距较小，仍属合理报价范围，不宜全部废除重新招标时，经招标领导小组同意后，可与报价较低的投标单位就中标条件进行商务谈判。 4、 招标实施过程中应维护招标的严肃性和招标人的威信。若意向中标人的合作条件符合市场行情，应避免再就中标条件进行反复谈判。 5、澄清与谈判由成控部主持、工程部配合、但与承包商的约谈应有分管副总及两个部门以上的人员参与，并就约谈结果填写《工程会议记录》。 十五、定标 1、评标时首先废除最高报价标，定标按如下方法执行：A、最低价投标单位中标；B、按最低价另择技术实力与配合情况良好的投标方中标；C、选择技术实力与配合情况良好的单位在不超过最低价3%的范围内中标。 2、A类适用范围：技术要求一般的工程，或技术要求较高但所有投标方的技术实力和配合态度相当。只要最低投标价不是明显低于成本，则应由其中标。 3、B类适用范围：①技术要求较高；②投标方的技术实力和配合情况相差较大； 满足以上两个条件时，可选择综合评比最高的单位进行谈判，要求对方调整报价到最低标或最低标以下。此类定标方法不应超过招标总量的30%（按招标金额计算）。 4、C类实用范围：①技术要求较高；②技术实力与配合态度相差极为悬殊；综合评比最高的单位不同意调整至最低标价，或者招标方认为不宜再行谈判，可以在不超过最低价3%的范围内选择综合评比最高的单位中标。此类定标方法不应超过招标总量的20%（按招标金额计算）。 5、某项招标可能采用B、C类定标方法，工程部、项目经理部应在技术标评比阶段向招标小组作出说明；在评定标审批文件中应写出专题说明，纳入招标存档资料。 6、对于C类定标方法，中介服务（如监理和造价咨询）、样板房装修中标单位的定标价，可不限于3%，适当上浮。 7、技术实力指：投标方资质、技术实力、工期及质量承诺；项目经理和主要技术人员水平；近期及在建工程质量及获奖情况。配合情况指：施工和保修期配合的主动性和及时性，进度款申报的合理程度，预结算核对的配合情况等。 8、中标单位应满足招标文件的实质性要求，对合同条件的细节问题在双方同意的情况下可以修改。在最终确认后的3日内，招标人向中标单位发出中标通知书，并将中标结果以书面形式通知其他投标单位。 9、上述过程中与投标方的所有谈判均必须有两人以上在场，并填写《工程约谈记录》。 10、下列情况不应确定中标单位，应作为废标，须重新招标： 1） 投标单位相互串通投标； 2）投标单位向招标小组成员行贿，废除该标后不足三家； 3）投标单位以他人名义投标或以其他方式弄虚作假，废除该标后不足三家； 4）开标后发现所有投标皆不满意；如各标价皆高出预期，不在合理报价范围之内。11、严格按照程序，待工程部技术总工将方案优化后、预算部门做出栏标价、交分管副总经董事会决定通过后实施。1）遵循原则：询方案最优、性价最优2）决策机构：董事会3）监督机构：监事会 工程项目、大宗采购招标流程图工程部提供工程施工全套图（含图纸交底）招标小组进入招标流程董事长请专业机构编制预算标底成控部进入预算标底工作，预算标底密封保存（仅限成控部经理），待评标、开标当面启用信息发布及收集资质审查、实地考察报请公司评标小组现场开标、审核、评定，公司标底结合董办标底，进行议标，确定施工单位后，报董事长批准成控部根据议标达成会议纪要，汇同相关技术部门编制合同，并进入合同评审流程（见合同审批意见表）成控部将已签订合同分发至工程部及相关部门监督执行备注：1、所有过程应有会议纪要或记录表格备查。2、具体资格审查及实地考察、时间要求均见评定准则。成控部将已签定合同分发到工程部及相关部门监督执行 设计单位评定准则目的选择合格设计单位，在设计阶段有效控制项目造价。适用范围适用于建筑设计、施工图设计、景观设计、配套及装修设计单位的选择和控制。主控部门工程部责任人技术总工经办人相关部门招标委员会、开发部、财务部、成控部、销售部招标方式邀请招标或议标评审方式公司招标专题会议评审选定时间控制建筑设计单位：以邀请招标为主，时间控制在30天以内。景观设计单位：以邀请招标为主，时间控制在20天以内。配套设计单位：以议标为主，时间控制在10天以内。装修设计单位：以议标为主，时间控制在15天以内。评选准则基本条件⑴具有独立法人资格。境外设计单位在国内应有独立法人资格的分支机构。⑵具有特级、一级以上资质，有特级设计师团队。⑶具有多年的设计经验，成立时间五年以上。⑷信用良好，经调查近两年内没有重大合同纠纷或其它不良记录。⑸有类似项目和大型项目、标志性建筑的设计经验。⑹专业特长与所委托的项目的类型一致。⑺具有较强的成本意识、市场意识、作品意识。⑻设计师具有与设计单位同等的能力。⑼能很好地与其他专业设计相配合。⑽内部管理体系健全。⑾能及时提供税务发票。优选条件⑿公司相关部门推荐者或者与公司有过良好合作者优先。⒀具有明显的信誉、能力、价格和服务优势者优先。⒁了解项目所在城市地域文化特色者优先。⒂负责人担任项目组长者优先。工作要点及注意事项⑴应要求设计单位提供本项目设计组成员及主设计师的详细情况。⑵应要求每家设计单位做出1～2套设计方案。⑶应要求设计单位对公司的其它项目提供免费设计咨询。⑷争取使设计单位同意在其它项目宣传资料上可以免费将设计单位作为“设计策划单位”进行宣传。⑸《委托设计合同》中要重点明确公司提供资料的内容，技术要求及期限，勘察的范围、进度和质量，设计的阶段、进度、质量、和设计文件份数，设计评审方式等。⑹设计过程中公司应指定专人负责与设计单位进行日常联系，对设计过程进行控制，及时汇报设计工作的进展情况。业绩评审每一个工作阶段结束后7日内，主控部门都要进行阶段评审。阶段评审分别在设计方案报送后，设计方案改进后，设计成功评审通过后，重大施工图纸变更后；施工期间每满三个月进行一次。阶段评审时，由主控部门组织，邀请相关部门人员参加。评审结果作为付款、合同中止的参考依据。合同履行结束后进行“综合评审”。 工程施工单位评选准则目的确保能选择到满足要求的施工队伍，确保工程控制目标的完成。适用范围适用于建筑安装施工单位的选择。主控部门成控部责任人分管副总经办人成控部经理相关部门招标委员会、工程部招标方式50万元以上的，公开招标或邀请招标；景观园林工程、道路工程或10～50万元的其它工程，邀请招标或议标。管线工程或10万元以下的，议标或定向选择评审方式50万元以上的，招标专题会议评审；10～50万元的，逐级评审；10万元以下的其它工程、主控部门内部评审。时间控制50万元以上的，30天内；10～50万元的，20天内；10万元以下的，10天内。评选准则基本条件⑴具有独立法人资格，符合国家规定的注册资本。⑵有与公司建设的项目工程相符的法定职业资格的专业技术人员。⑶具有从事项目施工应有的技术装备。⑷信用良好，经调查近两年内没有重大合同纠纷或其它不良记录。⑸在建筑业内有较高的知名度和实力。⑹近3年具有5个以上的竣工或在施工的项目。优选条件⑺公司相关部门推荐者或者与公司有过良好合作者优先。⑻公司关联企业优先。⑼具有明显的信誉、能力、价格和服务优势者优先。⑽承揽过大型项目和标志性建筑者优先。⑾经济实力雄厚、可以垫资施工者优先。工作要点及注意事项⑴邀请招标时，邀请的施工单位数量不少于3家。⑵要详细调查了解施工单位的情况，包括：①了解施工单位的基本情况：企业概况、组织机构、企业管理状况、项目公司设置、施工技术力量、施工人员素质、劳动力情况、设备配置；②对有关具有法律地位的证明文件（营业执照、建筑资质等级证书及其它法律证明文件等）进行核实；③近3年已完成工程的情况以及正在施工的工程情况；④被投诉情况、与其它单位的法律纠纷情况；⑤正在施工和已完成工程的业主对施工方和工程质量的评价情况（包括竣工后的保修服务情况），有无毁约和因施工方原因半途停工情况；⑥社会信誉评价；⑦财务状况。⑶调查方法：①总经理指定评委人员与项目公司技术人员或其它配合工作人员一同进行调查，一般不得少于3人；②到建筑管理部门了解企业概况；③到已完成的工程现场特别是正在施工的工程现场实地考察现场的安排、现场工作秩序、施工质量、施工工艺、劳力素质、设备配置等；④向与该施工方有过合作经验的监理公司、设计单位、开发商咨询施工方的信誉、技术力量、施工速度、配合程度、纠纷、保修、生产能力等；⑤通过开户银行的资信证明了解到施工方的财务状况。⑷《建设工程施工合同》应附有双方约定的《补充协议》。⑸应指定项目经理。⑹应明确分包、转包等事宜。业绩评审阶段评审原则上由过程部每三个月进行一次。合同履行结束后进行“综合评审”。'