龙湖成本管理与房地产开发成本控制

'龙湖成本管理与房地产开发成本控制周世艾2010年10月 讲师背景介绍：高级工程师；一级建造师；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事。 关键词：成本管理，成本控制。 房地产开发的成本控制内容龙湖的成本管理 房地产开发的成本控制内容龙湖的成本管理 以项目为管理对象项目的完全直接成本间接成本分摊龙湖成本管理的范围 龙湖成本责任部门www.cg35.cn房市金碟 龙湖成本管理的职能职能部门成本管理职能战略发展部土地成本管理设计研发部1、设计费管理2、设计优化产品成本控制成本管理部1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控3、材料设备采购及认价4、工程招标、合同、造价管理工程管理部1、在成本控制下进度、质量管理2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控包括样本销售费用（包括体验区）管控计划财务部1、项目成本财务指标的管控2、分摊成本的管控3、总体资金计划的管控www.cg35.cn房市金碟 序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项责任部门1开发成本土地成本土地价款、契税等发展部2前期费用设计费研发部报建费研发部、工程部三通一平费工程部3配套设施费用学校、幼儿园、会所等造价采购部4基础设施费用水、电、气配套工程部小区强弱电、总平工程造价采购部5主体建安成本建筑、安装、装饰工程造价采购部6园林景观工程费用硬景、软景、水电、小品等造价采购部7工程相关费用审计费计划财务部造价咨询费造价采购部监理费、定额外检测费工程部物业前期介入费、维修基金营销部8期间费用销售费用营销设施建造费造价采购部其他销售费用营销部9财务费用贷款利息等计划财务部10管理费用员工工资、福利等行政人力部www.cg35.cn房市金碟 www.cg35.cn房市金碟 龙湖目标成本测算和分解www.cg35.cn房市金碟 为什么要进行目标成本管理利润=售价-成本www.cg35.cn房市金碟 准确预测编制目标成本的作用提前锁定投资合理确定销售价格预测投资效益www.cg35.cn房市金碟 特别在房屋预售阶段，准确测算成本，预售价格确定以后，控制好成本才能保证利润的实现。www.cg35.cn房市金碟 目标成本管理的阶段土地投资论证阶段目标成本(土地版)项目启动阶段目标成本(启动版)方案设计阶段目标成本(方案版)初步设计阶段目标成本(执行版)工程实施阶段目标成本(调整版)竣工阶段项目竣工成本www.cg35.cn房市金碟 土地投资论证阶段责任部门工作成果发展部项目定位提供周边配套提供土地信息地区总经理研发部造价采购部主持、确定项目预案目标成本测算通过满足拿地成本要求未通过总经理重新给定成本限值审定存档www.cg35.cn房市金碟 www.cg35.cn房市金碟 项目启动阶段项目团队确定产品定位和销售价格、销售进度研发部根据规划条件和市场定位进行预案的调整或重新考虑方案（产品业态、标准）造价采购部项目目标成本测算计划财务部根据售价、销售进度、成本测算、进行财务指标计算www.cg35.cn房市金碟 方案设计阶段研发部提供方案设计图提供方案技术指标提供产品建造标准造价采购部目标成本测算提出方案优化建议互动计划财务部财务指标计算www.cg35.cn房市金碟 初步设计阶段工程部提供现场布置方案提供施工用水电以及甲方临设设置方案初步施工方案及土石方平衡对比提供初步设计图提供产品建造标准基础方案对比造价采购部目标成本分解进行成本敏感性分析编制合约规划研发部计划财务部财务指标计算www.cg35.cn房市金碟 www.cg35.cn房市金碟 合约规划的目的：将各费项成本分解成未来可执行的合同随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同www.cg35.cn房市金碟 工程实施阶段工程部现场签证、技术核定的现场控制、工程质量和进度的管控、编制进度计划提供施工图设计变更的控制、专项工程的优化造价采购部签证变更的费用审核、专项工程的成本分析、动态成本的跟踪和回顾、成本调整研发部计划财务部财务指标的动态跟进资金计划审核互动www.cg35.cn房市金碟 动态成本的组成动态成本=已结算合同成本+未结算合同成本+非合同性成本+待发生成本动态成本待发生成本待发生费用未签约合同估价已发生成本非合同性成本合同性成本已结算合同成本未结算合同成本合同金额结算调整(含签证变更)合同金额预估结算调整(含预估签证变更)www.cg35.cn房市金碟 工程竣工阶段工程部审核工程竣工资料对合同相关条款进行评估对供应商进行相关履约评估设计总结造价采购部与供应商进行竣工结算（含材料供应结算）编制竣工成本并与目标本（执行版）比较研发部计划财务部财务决算核算最终的财务指标www.cg35.cn房市金碟 龙湖景观装饰工程成本管理 景观工程成本管理控制阶段职能部门职责方案设计阶段初步设计阶段设计研发部落实设计单位进行方案交底提供设计项目各项技术指标造价采购部景观工程专项成本测算工程实施阶段设计研发部管理设计变更控制景观效果营销部造价采购部景观专项成本动态管理工程竣工阶段工程部组织现场收方、审核竣工资料造价采购部审核竣工结算完善景观成本数据资料 景观工程成本构成场地整治费苗木栽植费苗木保活养护管理费景观效果调整增加费苗木价 龙湖景观绿化指标参考内容控制比例软景：硬景80～85:15～20灌木：草坪5～10:95～90景观单方造价… 景观工程成本管理措施景观工程分不同设计阶段成本控制乔木或贵重苗木部分由甲供景观效果过程控制控制移栽等造成的损失建立苗木基地或自己的苗圃积累苗木资源严格管理现场收方结算 龙湖控制景观的方法乔木、灌木种在那里楼宇行道树道路灌木乔木 公共部分装饰工程成本管理控制阶段职能部门职责方案设计阶段初步设计阶段设计研发部落实设计单位进行方案交底提供设计项目各项技术指标造价采购部装饰工程专项成本测算工程实施阶段设计研发部管理设计变更控制装饰效果营销部造价采购部装饰专项成本动态管理工程竣工阶段工程部组织现场收方审核竣工资料造价采购部审核竣工结算完善装饰成本数据资料 公共装饰工程成本管理措施装饰工程分不同设计阶段成本控制主要装饰面层材料部分由甲供装饰工程效果过程控制避免返工等造成损失严格管理现场收方结算 材料设备采购管理原则序号供应方式适用范围1甲方供应适用于单价高、通用性较强、使用量较大的材料设备，如商砼、钢筋、主要装饰材料、电梯、电线电缆等。2甲方限价、乙方采购适用于用量较大、但市场较成熟、品牌和价格差异不大的材料设备，如给排水管、外墙勾缝剂、外墙面砖粘贴剂等。3乙方自行采购适用于产品质量差异较小、价格差异不大的低质高耗量材料，如砂、石、砌筑用砖等。 甲方供应材料设备的目的集约方式规模采购有利于市场竞争降低材料设备的造价和采购成本可以有效控制主要材料设备的质量 龙湖体验区样板房成本管理样板房的成本范围样板房成本包括：样板房建造费、样板房装饰工程费、样板房家具及样板房小品摆设 影响样板房成本的主要因素1）、样板房装饰风格定位2）、样板房装饰材料标准3）、样板房风格影响样板房家具小品风格和造价 控制样板房成本的措施1）、样板房装饰成本原则应该控制在目标成本执行版的分解测算控制范围内2）、确定合适的样板房装饰风格以控制装饰成本和家具小品成本3）、控制主要装饰材料标准，好材料用在关键部位4）、耐用品回收和周转使用 龙湖体验区样板景观成本管理样板区景观成本的范围样板区景观成本包括：样板景观乔木、灌木、草坪、小品、水体、便道、挡墙、护栏等，同时还包括配套的休息用家具。 影响样板区景观成本的因素1）、样板区景观设计定位2）、样板区景观乔木、灌木、草坪的比例不按常规比例，如何达到效果和成本的统一3）、样板区景观树木定位高名贵树种多于常规配置4）、样板区景观水体不按常规设置，高于项目配置平均标准5）、样板区景观小品不按常规设置，高于项目配置平均标准 控制样板区景观成本的措施1）、样板区景观成本原则应该控制在目标成本执行版的分解测算控制范围内2）、合理搭配样板区景观乔木、灌木、草坪的比例和效果，控制名贵苗木的数量和效果3）、样板区景观突破目标成本要有补救措施，如控制项目总体景观成本，样板区景观苗木移栽等 房地产开发的成本控制内容龙湖的成本管理 房地产主要成本费项构成成本分类成本费项成本内容直接成本（开发成本）土地费土地价款、拆迁安置补偿费、与土地有关的费用前期工程费勘测设计费、三通一平工程费、行政及政策性收费基础设施费满足项目使用功能的设施设备配套设施费按规划和有关要求设置的配套建筑建安工程费建筑工程、安装工程（含各项设备、智能化工程费）、户内精装修、环境景观工程工程相关费用监理费、各项咨询费、定额外专项检测费、工程测量费用、各项验收费用期间费用销售费用调研、推广广告费、售楼处、样板房、样板环境、交易相关手续费管理费用管理人员工资、行政支出、福利等费用财务费用资金成本 项目制成本管理组织形式营销部成本管理部工程管理部设计研发部计划财务部公司总经理研发专员项目负责人项目研发经理项目工程经理项目成本经理项目营销经理项目财务经理专业工程师成本专员营销顾问财务专员 房地产开发的投资控制 竣工验收试运行采购施工设计勘察可行性研究项目建议书房地产建设投资阶段划分建设工程项目的阶段启动阶段规划阶段实施阶段收尾阶段 房地产投资比例阶段划分建设安装完成投使入用投资可行性研究投资合发同包决立策项100%勘察设计施工采购竣工验收 房地产开发的投资控制要点 投资测算过程的控制分为：·投资论证阶段测算·设计阶段测算执行过程的控制主要是施工控制投资控制包括投资测算过程的控制和执行过程的控制www.cg35.cn房市金碟 土地投资论证·根据提供的土地信息，确定拟取得地块的项目定位·结合市场需求对不同业态使用功能建筑面积的合理配置·结合周边环境、相邻项目售价、市场需求等情况论证项目投资可行性·参考类似业态工程项目历史经验数据编制投资估算投资论证阶段www.cg35.cn房市金碟 方案设计（概念设计）初步设计（扩初设计）施工图设计工程设计阶段www.cg35.cn房市金碟 投资决策至初步设计阶段，通过对设计方案的比较，本阶段投资控制的效果约为75%～80%，控制投资的阻力最小，控制投资需要的成本最低深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的比较，本阶段投资控制的效果约为15%～20%施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对施工方案的比较，本阶段投资控制效果约为5%以内，控制投资阻力较大，控制成本较高设计阶段投资控制效果www.cg35.cn房市金碟 概念设计施工/安装使用控制的效果控制的阻力控制的成本主要控制价值区www.cg35.cn房市金碟 方案设计控制要点在容积率指标控制面积，结合市场需求对不同业态建筑面积的合理配置，建多少高层、建多少多层、建多少商业、建多少别墅、建多少花园洋房；配置那些基础设施和配套设施，获得最大销售额和高额利润。www.cg35.cn房市金碟 方案设计控制要点对业态和户型的多方案设计，通过比较确定单体平面和户型；通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算，确定最合理户型和户型搭配从而获得最大得房率和销售面积。www.cg35.cn房市金碟 对各方案合理搭配主要建筑和配套设施、车库、景观绿化面积，景观绿化面积、区内配套道路管网等，并进行土地成本、配置标准和建造成本的造价比较，对各方案的建设工期、销售速度、销售价格和资金成本的比较，编制投资估算。方案设计控制要点 初步设计（扩初设计）阶段控制要点限额设计确定限额设计控制指标限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制，凡是能进行定量综合的设计内容，均要通过计算确定，要充分考虑施工的可能性和经济性。www.cg35.cn房市金碟 初步设计（扩初设计）阶段控制要点根据地貌标高，比较总体平面布置，以确定建筑物和总平面标高，合理确定平场土石方标高，达到平基土石方的挖填运最合理方案，减少挡墙工程量，减少基础深度增加地下利用面积的方案比较。 初步设计（扩初设计）阶段控制要点控制单体建筑的特徵指数，包括：外墙周长、面积系数，门窗面积系数窗墙比、窗地比指标、体型系数等对节能保温、消防、抗震设计标准的影响。 初步设计（扩初设计）阶段控制要点确定产品配置系统、内容、标准开闭所（如果有）、高配室、低配室的区域位置的选定；给水、消防分区是否合理 初步设计（扩初设计）阶段控制要点控制建筑设计标准，控制单体工程配置标准；比较外墙保温材料和作法，门窗材质、标准；外装饰材料的选择搭配，室内不同公共部分装修标准，在满足必要使用功能的同时成本最合理。 初步设计（扩初设计）阶段控制要点根据初步设计图纸对规划建筑面积、销售建筑面积、造价建筑面积进行计算比较，尽量减少公摊面积增大得房率。景观工程控制软硬景面积比例，包括水体面积，铺装面积，乔木、灌木、草坪面积的比例。 初步设计（扩初设计）阶段控制要点综合管网方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨污水处理、强弱电管网、给水管道工程等的走向作法进行造价分析比较，使布置、走向、作法更合理，挖沟的土石方量最小。编制概算，对投资进行控制。 施工图设计控制要点比较不同形式基础工程造价，确定合理基础形式；比较不同结构体系对工程造价的影响，确定合理结构体系，认真计算合理选择安全系数；把握细部设计、作法和材料选用由此可见设计阶段投资控制的重点又在方案设计和初步设计（扩初设计）阶段。 运用价值工程控制投资投资测算过程包括投资论证阶段测算和设计阶段测算，这一阶段运用价值工程分析，确定合理功能，有效控制投资。价值工程是把技术与经济结合起来的管理技术，通过对产品的功能分析，达到产品适当的价值，以最低的成本去实现产品的必要功能。 如何有效提高产品的价值功能F成本C 1、功能不变，成本下降2、功能大幅提高，成本略有增加3、功能提高，成本降低4、功能略有降低，成本大幅降低5、成本不变，功能提高如何有效提高产品的价值 表中的价值不是从价值构成的角度来理解的，而是从功能角度出发理解价值的，表现为功能与成本之比；成本也不是一般意义上的成本，它是构成产品寿命周期的成本，包括建造成本和使用成本。如何有效提高产品的价值 所以上表也表示为：功能（或效用）价值=；成本（或费用）F用数学公式表示V=C 工程实施阶段控制要点确定合理的工期，为了及时达到投资效益，抢工期可能会增加成本，但抢工期获得的效益是否与增加的成本等值。 施工方案的比较和造价控制包括施工平面布置中施工设备的选择和配置，基础土石方和室内回填土石方平衡、外运方案比较，有（增加）费用的非常规施工方案多方案比较等（如：止水带、刚性套管、防水拉杆）工程实施阶段控制要点 工程实施阶段控制要点施工材料设备采购，对材料要比值比价；对设备除了满足功能外，要比较质量、价格、运输及运行成本和使用寿命，还要考虑备品配件价格和维修的费用； 投资控制（目标成本管理）编制目标成本或计划成本分阶段对目标成本或计划成本进行检查、修正对目标成本或计划成本与实际成本进行比较对项目进行后评估 目标成本编制的方法投资估算（历史成本数据库）设计概算 历史成本数据库包括：成本测算基础资料开发成本汇总表单位工程建安指标 成本测算基础资料：搜集各房地产项目工程（历史）的各项规划指标，已建项目概况指标以及已建项目各单位工程指标的实际记录新建房地产项目的规划设计条件，拟建项目概况指标 开发项目成本汇总表：是上述历史项目的实际成本记录，包括项目各项成本费项的竣工结算造价的总合。 单位工程建安指标：按项目的单位工程编制，共分为五大部分：1）、工程概况。2）、特征指数。3）、建设标准。4）、经济指标、5）、技术指标。 1）、工程概况主要包括：工程名称、建筑面积、结构形式、高度、层高等。2）、特征指标主要包括：窗墙比：外墙门窗/外墙面积（标准层外墙周长×总高）窗地比：外墙的窗面积/建筑面积体型系数：外表面积（标准层周长×高度+标准层面积）/建筑面积（标准层建筑面积、高度） 面积系数：=规划建筑面积/造价计算建筑面积（规划面积/建筑面积）造价面积与规划面积由于计算规则不一样，存在一定误差，经济指标和技术指标是以造价建筑面积分析计算的，造价面积与规划面积的系数作为调整系数经济指标和技术指标与面积系数的关系（系数大于1成本指标乘以系数，系数小于1成本指标除以系数） 3）、建筑标准：分别按单位工程基础；结构及粗装修；主体设备安装工程；公共部位精装修；户内精装修；等的主要材料做法进行描述。 4）、经济指标包括：单位工程人费和单位面积人工费指标各分部工程造价和单位面积造价指标各种主要材料的消耗量和单位面积消耗指标 找到相类似的历史成本数据后，要结合当前市场情况对主要材料、人工费、规费按市场价格进行调整。 谢谢聆听欢迎指正'