简议房地产设计管理过程中成本控制方法和要点

'简议房地产设计管理过程中成本控制方法和要点　　摘要:通过分析房产设计过程中影响成本控制的常见问题，提出解决此类问题的主要管理方法及手段，以期达到设计阶段有效合理控制成本的目的，使房产企业能赢在微利时代。关键词：设计管理、成本控制、目的、方法Abstract:Thispaperanalysestheeffectsofthecommonproblemsofcostcontrolthroughtheanalysisofrealestateinthedesignprocessandthemainmanagementtosolvethiskindofproblems.Methodandmeans,inordertoachieveeffectiveandreasonabledesignstagecostcontrolpurpose,sothatrealestateenterprisescanwinintheeraofmeagerprofit.Keywords:designmanagement,costcontrol,objective,method中图分类号:F293.3文献标识码：A文章编号：引言:11 随着市场竞争的日趋激烈，房地产正在告别暴利时代，利润回归社会正常利润水平。房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，这就需要开发企业的管理模式由粗放型转为集约型管理，实现开发成本费用的精确控制。正文：企业存在的终极目的是利润最大化，实现利润无非“开源节流”。“开源”要求对公司现有资源通过整合，发挥其最大效益；节流是成本费用的降低、控制。具体到房地产开发项目上，“开源”即是最大限度挖掘项目潜在价值，提高附加值，实现价值最大化；“节流”即房地产项目各阶段的成本费用控制。通过大量房产工程项目研究表明,到项目初步设计阶段，所达到的项目确定性将影响工程造价的程度约65%；到施工图设计阶段，基本能确定的工程造价程度可达到90~95%，而施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为5~10%，这表明设计阶段的造价控制是建安工程造价控制的关键。然而在实际项目工程中，因设计阶段对于成本控制工作的不重视，导致项目重大返工、延误工期、影响报批报建的情况又屡见不鲜。常见的与设计相关问题有：1）、拿地前未对项目现场进行切实有效的勘测，或是规划设计条件未了解清晰，或是未做项目11 强排多方案比较，以致对项目定位未达到精准、最优、可实现性强的目标，进而在后期设计深化、工程建造、市场营销阶段碰壁，浪费人物财力，造成工程的巨大损失。举例：如某房产公司在江南一带拿地时，由于未及时了解到该区域在地下50、60米深度区域内存在大量溶洞的地质情况，并在设计时，未进行多方案比选，直接全部布局了30余层的高层，且采用钻孔灌注桩，结果在实际施工过程中造成了无法下桩成桩的情况，导致工程停滞。公司层面为稳妥起见，将原设计方案推倒重来，所有前期准备工作重新做过，这不仅浪费大量人力物力，也影响公司的品牌口碑。2）、设计招标过程中，不合理的报价中标原则，导致设计单位的不正当竞争，使得设计工作进度、质量及后续配合产生各种问题，从而影响工程实际正常开展，大大增加不必要的隐性成本。3）、设计工作开展阶段，设计内控技术、管理工作未及时有效跟进，导致设计成果质量成本控制权往往在设计院手里，房产公司本身没有有效监控，导致出现某些成本处于失控状态（比如：粗放式的设计管理导致建筑产品的钢筋含量、景观绿地率、地下车库面积指标等等偏离正常范围，引起成本控制问题）。11 4）、各专项设计工作的组织安排不合理，导致设计周期延长、设计工作反复、设计质量低下等情况产生。譬如，某个房产项目原定是精装修项目，如果在建筑方案设计阶段未进行及时的精装设计工作的跟进，而在等施工图报批后再进行，则很有可能会导致精装设计落实困难以及报批报建的障碍，从而增加成本。……综上可见，在项目的设计管理过程中采取必要的原则和方法，对于实现合理有效的成本控制有多么重要的意义啊！那么如何通过管理使得项目的造价成本在设计阶段就得到合理有效的控制呢？这就需要我们对其中的方式方法进行研究细化并付诸于实施。首先，为使设计工作在社会暨定成本范围内高效合理开展，公司设计、成本管理部门根据公司管理特点，结合以往项目管理经验，需制定出相应限额设计指标，用以指导设计工作正常开展。其次，我们需要重视市场调查和工程可行性论证工作、结合规划前期条件以及现场实地的查证，加强投资决策的科学、公正、客观和程序化，进行合理的项目定位，确保项目合理的开发周期，控制整个项目的总体运营成本。再次，我们需要在项目各设计阶段，通过详细的设计内控技术管理工作，达到良好的成本控制目标：设计前期准备阶段：11 1）、多渠道了解收集项目规划条件、基础资料，准确及时明确项目设计要求，提高设计任务书的编制深度，明确限额设计指标，并在合同执行中强调贯彻，以切实起到控制投资的作用。2）、尽早介入项目决策、定位工作，密切把握公司对项目的产品定位及技术要求，为项目决策提供有效的技术支持，进行强排多方案比较，避免后期颠覆性逆转，提高项目整体性价比，降低成本。概念方案及方案设计阶段:1）、做好规划建筑方案的征集选择，多方案比较工作，选择符合市场需求的、令土地增值收益最大的设计方案，提高项目整体性价比。2）、充分利用原生态环境（包括地形高差、植被水流等），总平设计应用足容积率、尽量用足建筑密度，通过拉高拍低、最大景观资源化等手法，创造最高的土地增值方案和溢价性最高的产品体系。初步（扩初）设计阶段，包括验证:1）、方案设计的经济合理性（如：体型系数，窗墙比等指标）；2）、建筑单体设计的合理性：平面功能布局、竖向设计、立面风格、重要部位（如：首层大堂、楼电梯间等）等；4）、建筑主体主要材料部品配置标准引入的合理性：如外墙装饰、保温、门窗、室11 内设备标准、电器及空调配置标准、单元及分户入口、电梯、标准车位配置、地库面积及交通形式；5）、基础、结构承重体系的比较选择工作：如设计荷载取值、地下室、基础结构选型、上部结构形式选用、建筑层高、高宽比、梁柱剪力墙的尺寸布置、钢筋含量、混凝土含量的要求；6）、景观方案融合、景观设计标准〔如软、硬景比列，水景面积控制，各类植被配比、景观构造节点选用、城市家具配置、单方造价标准要求等〕引入；7）、精装方案融和、精装设计标准引入（如首层大堂、楼电梯间、架空层、样板房等）；8）、小区配套设施（如体育健身、文化娱乐休闲空间、教育设施[小学校幼儿园]面积及标准引入；9）、市政管线、配套设备设施的引入（市政管线如：社区给排水、电气管网、燃气　　管网、通讯弱电系统等；配套设施设备如：各系统负荷中心、垃圾房等）11 10）、对其它共性部分设计标准要求引入。施工图设计阶段：1）、在预定概算限额内，对不同设计技术方案及材料进行成本研究，提出成本控制的设计建议，并在设计说明中明确，确保在投资限额范围内作好施工图设计；2）、施工图出图前，对主要成本技术指标（如：含钢量等）进行测算，达到指标方可正式出图；3）、施工图设计阶段，通过设计优化，降低部分对产品品质影响不大的材料档次，如砂加气砌块、阳台玻璃栏板、外墙保温材料、空调装饰板等，但对客户投诉和关注点较多的电梯、进户门、外墙门窗、可视对讲等，应在保证质量的前提下控制价格，要保持与产品定位和对业主的销售合同承诺相符合，并根据市场定位、客户需求列出交楼标准。施工图配合阶段：1）、施工图设计完成后，及时组织各专业相关人员对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的经济性进行审核，对设计成果做精细化控制，减少设计返工和残次品〔如梁柱的位置、空调机位的安排、管线走向的布置与标高关系等设计细节〕。2）、加强设计变更及签证管理，尤其对工程造价有较大影响的重大设计变更，必须坚11 持先算经济帐后变更设计的原则，同时，尽可能把设计变更控制在设计阶段，减少或避免施工中的设计变更；各设计阶段提交的成果中需附有设计成本匡算（估算）、概算、预算清单，为下一阶段成本控制提供依据。另外，设计院的选择与管理也是控制设计成本至关重要的一个环节，在实现的过程中，我们需要关注如下事宜：设计院的选择：应选择易于管理、态度重视，并且服务意识和市场口碑好的设计院，另外应视设计院当时的项目情况，要能抽出足够的人力。可通过概念性方案做多家设计院比选。专业负责人的选择：专业负责人应有2、3个以上优秀项目的业绩、经验，市场反馈图纸质量好，负责意识、成本意识、服务意识强，在图纸修改配和、专业配合、现场配合方面做的好，且专业负责人对项目有较强的影响力和控制力。与设计院沟通并灌输工程成本控制的意识，把甲方特别关注的关键点灌输给设计院；同时可以采取双赢的办法，对于超限额的给予惩罚，对于低限额有奖励措施，调动设计院的积极性；也可将此指标作为建立长期的战略合作伙伴关系的必要考评指标之一。11 设计周期的合理取值：要在保证质量、不增加成本的前提下，尽量缩短设计周期，这就需要在决策导向上予以保证，并合理利用工序的前置和搭接时间，积极推广标准化设计。设计费的合理取值：设计费在项目总成本中占的比例很小，但是设计对工程进度、质量的影响却很大。根据以往经验，设计费略高于当地的平均值、略高于设计院的心理预期，对于调动设计院的积极性，保证设计质量行之有效。设计合同中明确限额设计为设计公司必须履行的义务：因设计错误导致的损失、因设计延误导致的损失、施工配合不到位导致的损失、设计结果超限额都需要受到惩罚，视为必需承担的违约条款。限额设计合同的引入和使用：限额设计可以有效的控制项目成本，意义重大。限额的内容应选择可以控制、容易离散的部分，如含钢量、混凝土含量、门窗限额、景观、精装限额等。限额的数值应比当地平均值略低。另外限额应有一定的弹性范围，对于把握不了的特殊结构可以不限。此外，众所周知，设计组织能力决定设计工作效率，提高设计组织能力，直接影响建设项目的进度、直接成本及间接成本，具体措施如下：加强外部沟通能力，及时准确解读项目外控条件，确保项目设计工作快速高效正确开展，不发生严重的逆转情况，降低直接、间接成本；11 做好设计进度控制，运作好各设计阶段、各设计子项的串联与并联，合理确定各专项设计在各设计阶段介入的时间及深度，以及设计主线与附线之间的配合工作，尽可能做到“无缝接力赛跑”，降低成本。做好设计质量控制，控制设计变更及签证工作：做好施工图纸的会审工作，将图纸中的质量隐患消灭于萌芽状态，尽可能避免后期发生变更导致成本的增加；做好设计前后阶段之间及各专业设计之间的配合、协调，减少差错、修改、变更；设计差错应尽可能消灭在实施前，做到事前确认，降低对建安成本的影响，减少实物返工；重视业主意见反馈。最后，合理引入外部资源，有助于确保项目设计的正确性、合理性，减少重大设计修改及返工。施工图审查公司的选择及沟通：选择从业经验丰富、有较强成本控制意识，易于沟通的施工图审查公司，对于规范的边界或争议、超限的判断、裂缝宽度、短肢墙体系的定义等，要尽早与施工图审查公司沟通达成共识，避免大的设计修改和返工。其他外部资源的引入：当需要对于项目的性价比、重大悬疑问题进行判断时，要尽早引入外部资源，比如政府、人防、审图公司、学术权威、行业专家、专业咨询公司等，合作可以是顾问的方式，进行技术、经济等层面的多角度论证或咨询。结语：11 如上，已较为清晰地阐述了房地产项目在整个设计过程中，进行有效设计成本管控的主要方法和要点。房地产设计过程中的成本管控工作，是一个涉及到房产公司众多部门的长期性工作，需要我们运用正确的方法、合理的步骤，各个部门互相支持、通力合作，在今后的工作中不断实践，逐步形成行之有效的设计阶段成本管控模式，真正做到集约式管理、精细化控制，让房地产企业赢在微利时代。参考文献：1、苗雨、刘国庆房地产工程项目设计阶段的成本控制策略与管理方法城市建设理论研究2012—252、刘秋燕、马莉莎浅谈房地产开发项目设计阶段成本控制科技咨询导报2007—1111'