房地产成本控制措施之我见

'房地产成本控制措施之我见　　【摘要】世界各国的房地产业都是经久不衰的话题，在我国建筑行业经历了高潮和低谷之后，房地产成本核算与控制的问题也得到了开发企业更多的重视。经过近几年房地产开发各企业的整顿，我们得出了相当宝贵的经验，在房地产施工有序进行的前提之下要严格计算成本与消耗的落差，降低成本，提高核算频率，增强经济效益是当今房地产行业的核心管理内容。控制了房地产的成本，就是对国家资源保护做了相当大的贡献。【关键词】房地产；成本管理；控制措施1、房地产成本的组成部分（1）土地成本土地成本中又包括征用土地或者土地进行拆迁费用，将土地进行开发的一系列过程中都是组成土地成本的要素。土地成本是整个房地产成本的基础，土地成本的高低与否，直接影响施工后期各项标准的成本。（2）房地产开发前期准备工作费用房地产开发中的前期费用根据各地城市的经济发展状况有所不同，其中包含的各个小项也由各地的施工方对采购的不同而不同。一般情况下，发达地区的前期费用相对较高，采购受地域局限和商品垄断价格也都稍高。7 （3）房地产工程中的建筑安全费用建安工程所产生的费用是指将要新建的建筑物中，所要采购的施工装备，各个阶层需要的设备等。这项费用一般根据市场具体情况进行确认，在大的建筑结构没有改变的情况下，成本在固定的涨幅范围内，建安工程的费用就不会有太大出入。（4）施工设施成本施工中设施的成本费用，主要是指在建设过程中各种配套的公共设施费用，其中主要包括水供给，道路施工，下水道排污管，公共绿化环保工程等等。施工主体的成本，指施工过程中所有的建筑设施的费用，它需要经过严密的计算，并且施工设施是职工安全的保障，设施的安全稳固性到达到要求，否则则会大大增加施工过程中的危险性。（5）管理费用管理费用主要由施工方队成员薪资，建筑税务，后期销售等费用构成。就开发商而言，资金的环环相扣是决定投资是否成功的关键之处，只要在最后开发商有利润，就可以相对提高管理费用。在管理费用提高的同时，施工团队的经费也会相对提高，工人施工时就会更认真。2、房地产成本管理的现状（1）成本管理得不到应有的重视7 由于我国近几年房价疯涨，开发商在不考虑成本的情况下都可以盈利，因此成本管理这部分就得不到开发商以及施工方队的重视。更有一些房地产公司根本没有控制成本的部门，部分企业缺乏成本管理的理念。有控制成本部门的房地产开发公司中，部分工作人员缺少相对应专业的法律意识，责任承包意识以及施工时对合同的重视程度，从而导致了施工成本在出现偏差的时候难以控制，工作很难系统化，无法起到成本控制部门应有的作用。（2）房地产企业没有健全的制度和合理的分工我国房地产企业目前最普遍的一种现象就是施工部门施工工作分布太过明确，技术部门只做关于技术和质量的工作，工程部门只负责生产和整个工程的进展，各部门之间没有沟通。表面上看，这样的施工方式简明清晰，但实际上，由于各部门之间没有良好的沟通，在施工材料方面就会造成一定程度上的浪费。（3）成本核算只做表面工作在施工方队整个施工过程中，有很多房地产企业根本没有将成本的预算进行严格控制，基本没有阶段施工结束时的成本分析，也没有整个项目的成本控制。整个成本控制只做表面文章，只是空谈，体现不到成本控制的本质，这造成了施工一旦出现任何问题，成本部分起不到任何解决作用，导致预算超支。7 在房地产成本管理现状的问题日益明显之后，国家也提出了相关的整顿方案，尤其加强了对于土地资源的整顿，例如国土资源部颁布了第21号令等。另外，果断查处经过不正当手段获得土地使用权并具有营利性质的在土地资源。要求房地产开发企业必须使用正当手段获得土地使用权，努力将房地产开发发展成集约经营化的管理企业。3、如何控制房地产成本（1）开发前期预算的严格控制房地产造价在施工初期可根据房地产开发的规模进行计算，当计算的较为精确的时，房地产开发商可大概知道整个施工的支出。由此可知，房地产开发的设计阶段是奠定此次开发费用的基本，设计出的方案要尽可能减少与施工过程中的某些不可避免问题之间的冲突。开发前期预算中也要包括在施工过程中出现的任何危险事故发生的赔偿费用，当情况发生的时候能够有备无患。（2）材料采购严格把关7 一个房地产项目的开发，它在施工过程中所需要的材料是很多种的，因此，各种材料进出场的数量，时间以及是否合理都非常重要。在采购材料之前，施工团队就应计算好采购量，以及施工过程中任何损耗，在施工过程中遇到问题如何用其他材料代替等工作。在施工过程中，各种材料的价格不同而分批采购的情况要进行记录，在不影响施工质量的前提下，确保当施工材料有余，多出来的施工材料能够得到有效回收。同时，各个部门之间要进行必要的沟通，材料的余缺部门之间可相互借调，这样的方法，不仅仅可以使施工成本降低，也提高了整个工程的质量。（3）施工现场管理费用形成施工现场的管理费用，主要包括场地设施租用费和施工基地周边防护设施租用费，这两项费用主要是根据各个项目的规模大小不同而不同的。一般情况下，发达地区的施工现场管理费用相对较高。除此之外，管理施工现场支出的费用还可通过将负债率降低，加速资金回收来使资金成本降低。4、严格控制房地产成本的重要性房地产产业是构成我国国民经济的重要组成部分，它的施工包含的行业有水泥行业，钢筋行业以及电器等等，换句话说只要存在房地产这个项目，这些企业就会由于房地产项目的昌盛而受益，因为这些企业在某些方面来讲是密不可分的。开发商通过向政府购买土地的资金已经成为国家经济来源的一部分。7 房地产企业在中国进入WTO后发展的日益昌盛，一些大型的实力雄厚的企业，如新鸿基，和记黄浦等涌入了大量的境外资金。另外，国内部分大型企业也在进行全国范围内的扩张，例如万达，世贸等。房地产的市场竞争越发激烈，在相同的未来预售价未知的前提下，只有将房地产成本控制好，才能在市场竞争如此激烈的今天存在竞争优势没有将房地产成本控制好的企业必然被市场淘汰。成本控制的工程在实施时应当将灵活管理作为管理原则从而开发整个项目，确保成本管理的每个步骤在实施过程都能有条不紊的进行。同时，成本控制必须贯彻加强到整个施工队伍中，按各层级落实到每个工作人员手中，责任到人，并且开发商和管理人员应制定相应的奖惩措施，增强整个队伍工作人员的工作热情。另外，在实现这些条件的前提下，制定作用于管理层和施工方队的规章制度，使本控制这个责任不仅仅是管理层的工作，整个工程的每个角落都需要重视成本控制这项艰巨而又伟大的责任。只有有效的实现这些目标，项目开发的各个阶层之间费用的成本才能得到控制，才能实现企业所期盼的低成本高利润。5、结语7 众所周知，在工业与民用建筑这个行业中，我们需要将控制投资这一理念始终贯穿于整个施工过程中。这就要求我们研究出最低成本的高效率施工方案，与此同时，房地产成本的管理人员必须以严格监管，限定价格的方法进行资金的管理，保证能够实现投资的预期目标。总之，房地产开发中的成本控制是贯穿于整个房地产开发的综合问题，是开发房地产项目的重中之重。房地产开发的成本管理部门需要认真分析在建设过程中引起项目成本流失的原因，并且在最短时间内制定出解决方案，做到市场经济的把握，把控市场不被市场左右，积极实施制定的防止成本流失的方案，最大限度提高项目的利润。参考文献：[1]姚源浅谈房地产成本核算新模式的发展方向[J].现代商业2010（21）.[2]冯廷秀.论内部控制制度在房地产企业成本控制方面的应用[J].当代经济，2010，（16）.[3]杨小勇房地产成本管理解决方案的研究与实现[M]2009.[4]甘英华.严格控制房地产成本以应对经济形势[J].企业科技与发展，2009，（02）.7'