解析加强全过程管理做好房地产成本控制

'解析加强全过程管理做好房地产成本控制　　摘要：如今物价飞涨，房价也随之逐渐增长，然而房地产行业却由原来的暴利行业逐渐变成了利润微薄的产业。原材料费用增长，劳动力费用上涨以及面对人们越来越高的设计要求，一个公司需要做的最大的努力就是在控制成本的基础上获得更多的利益，因此加强全过程管理成立控制成本的关键因素。关键词：全过程；房地产；成本控制；管理Abstract:：Nowadays,thesoaringprices,priceswillgraduallyincrease,buttherealestateindustryisbyoriginalprofiteeringindustrygraduallybecomelowmarginindustry.Increaseinrawmaterialcosts,laborcostsriseandthedesignrequirementsareincreasinglyhigh,acompanyneedstodoisthebesttogainmoreinterestsonthebasisofcostcontrol,thusstrengtheningthewholeprocessmanagementtosetupthekeyfactorstocontrolthecost.Keywords:realestate;thewholeprocess;costcontrol;management中图分类号：[TU-9]文献标识码：A7 引言：房地产行业在进入2013年之后受到了更多的限制，国家逐渐制定人民买房的条件，百姓承受房价的能力也达到了一定的极限市场趋于饱和状态，在双重的困难下房地产行业如何能够盈利甚至保持持续飘红是如今面临的最大问题。加强对房地产开发以及售后等工作的全过程管理是突破瓶颈的缺口，本文从现状、重要性和具体的策略方面来自习讨论关于加强全过程管理对于房地产成本的作用。一．房地产成本管理控制现状（一）管理意识薄弱一直到现在老百姓的表现来看都能证明在大家的意识里房地产是一个利润丰厚的行业，这些人也包括企业的管理者。企业管理者普遍认为房地产行业利润优厚，他们会更加注重公司内部成本的计算，然而对于原料采购的成本和建成后房屋销售以及维护等成本没有合理的计算，这就使得企业的管理链条形成了中断，导致整个房地产企业的管理无法形成系统的完整的管理模式。同时，房地产企业制造的产品具有稳定性好，周期长的特点，这也是管理者不能很好的控制成本的一个原因。因为管理层面无法控制好成本，所以企业很难适应市场也就达不到控制好成本的要求。（二）缺乏资金管理的手段以及方式7 流动资金充足是每一个企业想要生存和发展最重要的背景条件，对于房地产来说资金就更是如同动脉对人的重要性的关键所在，然而对于资金，如今大多的房地产公司普遍管理水平比较低下并且没有对资金的计划性。当下许多公司在面临项目开展的时候只是单纯的测算成本，然而对资金的测算十分马虎甚至于没有这方面的测算。然而正是因为资金测算具有十分重要的作用，假若在工程进行中不断的进行调整那么不仅会影响其他环节的有效进行，也会增加了管理上的难度，甚至一时周转不灵会影响整个工期甚至整个企业。二．做好房地产成本控制的意义（一）做好成本控制有助于企业的生存和发展进入社会主义市场经济之后市场的竞争力逐渐增强，任何企业都不能逃脱市场竞争的环境，只有在竞争中脱颖而出才能谋求今后的发展。控制成本就是控制企业的支出，只有收支平衡才能够使得企业更好的生存下去，节约支出企业才能够有更多的积累资金，才能更好的促进企业的发展。（二）控制成本是市场竞争成功的关键如今房地产业的势头一年比一年迅猛，更多人看到了商机开始投入到房地产开发的项目之中，所以各个企业之间的竞争逐年激烈。在竞标的时候一个企业取胜的关键就是低成本高质量，其难度可想而知，然而只有控制好成本才能在竞争中立于不败之地。（三）有效提高房地产企业经营管理水平7 针对房地产企业管理，有效的成本控制是保证企业盈利的关键同时也能够提高和改进企业其他方面的管理工作。成本指标的高低直接关系到企业中各项工作的好坏，可见其具有较高的综合性。开展成本控制，对生产管理、质量管理、技术管理、物资管理和劳动管理等管理工作有很好的促进作用，能使企业的经营管理水平提高，综上所述，房地产企业实行成本控制是非常有必要的。三．如何加强全过程管理做好成本控制了解了房地产成本控制的重要性之后如何良好的控制房地产成本成了关键，这就需要对管理进行全过程管理，从项目筹划阶段、设计阶段以及施工和结算阶段都进行管理才能够有效的控制成本：（一）项目设计阶段的成本控制经调查，房地产成本的总量百分之八十以上在项目的设计阶段确立下来，所以说设计阶段是控制项目成本最关键的阶段，这个时期对成本的估算影响到了工程中的工期、建成后的质量以及整个工程的造价和收益。1.限额设计在设定总资金之后应该明确的规定各环节的资金运用上限，也就是各环节的限额，规定之后不得超出。只有将每个环节都控制在预估成本之内才能保证总成本不至于超出预算，才能够达到控制总成本的效果。7 2.优化设计方案房地产产业的设计方案不应该仅仅考虑到美观、牢固等方面，应该同时兼顾经济层面的条件，每个项目都应该优化设计方案从而达到优化配置的目的。综合分析项目中结构、户型。功能划分以及布局等多方面的考量从众多的方案中选择最佳方案，才能在满足预期房产功能的要求之下尽量控制成本。3.加强设计图纸的审核力度每次工程项目施工之前都会先进行方案设计，之后会将想法绘制在图纸上，因此图纸是工程的开端也是最容易修改的环节，在图纸上修改能够减少花费的数额从根本上控制成本。因此企业应该加大对图纸的审核力度，在投入实际工作之前，投入工作人员对图纸设计方案进行严格的考量，尽早解决可能会出现的问题，这样能够有效的减少无用成本，减少总投资量保证成本的最低能耗。（二）项目施工阶段成本控制1.管理合同化，工程安全化7 施工合同是工程建设的主要合同，是承发包双方进行工程建设、拨付工程价款、工程结算、工程索赔的依据。为此，必须把好合同的起草、审核、签订关。在签订承包合同时，对于总包合同新清单规范要求采用固定单价合同，这就对开发单位给出清单工程量的准确性提出了更高的要求。对于小型合同工程价款尽量采用固定总价，工程价款能包死的一定要包死，少留活口。在工程施工过程中，严格执行合同条款，以减少不必要的纠纷和违约索赔。2.工程变更灵活化，洽商效率化在施工阶段由开发企业引起的变更主要是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。开发单位是控制变更的关键环节，所以开发单位应该建立相应的工程签证管理制度，以明确工程部门和预算部门以及有关人员的权利和具体分工，这样能够有效的控制虚假签证的发生同时能够保证签证的质量。为了确保工程签证的客观、准确,首先要强调办理工程签证的及时性。同时，应该尽量将对于签证的描述客观准确，发放后要充分同合同相协调，进行及时的处理，加强审核力度也是非常重要的一点，只有国家有关规定的经办人员严格按照制度办事，才能够保证这项制度不是空谈。7 在企业有良好的应对签证出现紧急情况的变更手段之前应该尽量减少签证的发生，每个企业都应该具备一定的预见性。对于已经签认的洽商变更，专业工程师及预算工程师要监督施工单位的执行情况，避免签认变更后施工单位不执行变更或走样执行。同时管理预算的人员应该充分收集市场情报，将建材的价格等行情进行整合，及时的进入市场了解最新的市场价格，在社会主义市场经济控制下的今天，市场的价格就是企业价格的风向标和指明灯，不了解现行市场价格就无法对工程的成本和造价做出正确的估量。（三）项目结算阶段成本控制在工程竣工之后，企业会根据相应的法律法规对整个工程进行工程估价，项目成本控制中心也会进行工程成本的管理和分析。因为房地产公司将成本控制由片面的部分的变成贯穿始终的工作，在做好每个阶段的项目管理之后结算阶段也不能落后，应该做好审核工作才能真正的控制好整个项目的成本。结论：针对于房地产企业来说成本是企业立业的关键所在，所以贯穿始终的成本控制是增强企业生命力和竞争力最好的手段，通过分析和思考企业应该从全局出发不放过每一个细节，做好全过程管理。参考文献：[1]许远明、袁宗峰、徐鹏鹏论房地产开发企业的工程造价管理[J]；科技创新导报；2007年35期[2]都增张浅析房地产开发企业工程造价管理与控制[J]；河北企业；2008年04期[3]曹蕾、王文进、马斌、马霞霞房地产开发项目投资决策分析[J]；水利与建筑工程学报；2010年01期7'