浅谈住宅区绿化工程成本控制-问颖国2013-1

'浅谈住宅区绿化工程成本控制西安富力房地产开发有限公司问颖国摘要：随着社会经济的发展，生活收入的提高，人们对住宅区绿化程度的要求越来越高。本文从设计、招标、种植养护等几个环节，对绿化工程地成本控制做了简要的分析，提出了自己的一些观点。一、概况园林绿化工程包括景观工程和绿化工程。其中绿化工程包括：种植前准备工程，种植工程，掘苗及场外运苗工程，客土工程，绿化喷灌工程，后期管理工程（后期管理费包括已竣工验收的绿化工程，对其当年成活所发生的浇水、施肥、防治病虫害、修剪、除草及维护等）。在近几年房地产开发中，人们对接近自然、接近绿色的住宅区环境要求越来越高。这就要求园林绿化工程提高标准，相应的也增加了建筑成本。下面主要对绿化工程成本控制谈一点自己的体会。二、设计方面绿化工程主要从地形、总平面、苗木种类、数量进行设计；出图主要包括：地形整理图、总平面图、乔木、灌木图、地被图、苗木表几部分。（一）地形整理及总平面图控制绿化工程中地形整理是一项大工程， 挖填土方平衡是要考虑的问题。配合住宅区整体风格，前期对现场标高范围数据现场实测，掌握第一手资料上传设计，设计师根据标高资料对地形图和总平面图进行优化调整后出图，合理利用现有地形，减少挖填，控制土方倒运成本。施工过程中有不确定因素，现场工程师与设计师及时沟通，设计在施工过程中跟踪处理，达到最优效果。（二）苗木的选用对于绿化苗木对生长环境的要求，设计在地区范围收集常规地区苗木，建立苗木种类目录；在设计中大量选用本地苗木，有效的控制苗木材料成本，减少了养护成本。对品质高的住宅区，在主景区组团，适当选用名贵苗木作为点缀，起到画龙点睛的作用。苗木规格不同，价格差异很大，设计苗木表中合理设定苗木规格、密度，控制成本。（三）限额设计的运用绿化工程设计对美观、层次要求高。绿化工程受住宅区建筑风格、地形、地理位置、苗木选用等影响，指标参考性不强。可采用限额设计，按区制定标准。如样板展示区提高标准，交楼区域按楼盘品质定位确定标准，满足销售和居住要求。三、招投标、定标、合同签订绿化工程的招标主要是通过招标文件编制、清单编制、发布招标公告、投标、过程评审、定标等来择优选择施工单位。（一）招标文件、附件、清单编制招标文件除常规项目外，结合实际，建议采用邀请招标或议标模式；清单编制建议采用成本+酬金模式（ 综合单价成本（人工+材料+机械+措施）和酬金（管理+利润+规费+税金+风险））。单列其他费用：技工、普工工日工资，临时时花的摆设、小型灌木上塑料花的布置费用。建设单位技术部门组织编制苗木种植养护标准、验收标准，作为投标文件及合同附件。主要内容包括：地形整理要求、苗木验收标准、苗木种植标准、养护标准（养护两季，苗木成活率指标）；对反季节种植的苗木增加养护费用。苗木成活率加在苗木种植价格或养护价格内。（一）发布招标公告及施工单位资格审核招标单位利用有效媒介发布招标公告，投标单位按照招标公告提交相关资质和业绩证明，经招标单位审核合格发放招标文件。建设单位可以建立施工单位、苗木单位大名单制度，通过不断积累建立长期合作关系，可适当降低成本，减少磨合费用。（二）投标控制价的编制招标控制价的编制一般有建设单位核算部门或招标代理机构负责。控制价编制应结合现场实际，合理组价。为方便快速确定投标控制价，建设单位核算部门应做好限额设计的服务工作，积极测算苗木材料费、种植费、养护费（种植和养护费一般为材料费的20-30%）。总结归纳同类历史做法，价格，形成分区组团。便于迅速组成成本控制价，为新项目服务。（四）过程评审及定标投标单位按照建设单位招标文件、 附件的清单和技术标准投标报价。绿化苗木材料供应价与种植养护费分开报价。苗木种植养护供应建议由一家单位，同等价格优先先用种植单位供应。提高苗木成活率、降低种植养护风险费用。评标小组依据投标文件及投标控制价评定施工单位投标价格，经答疑后，初步确定中标候选人名次，由建设单位确定中标单位。（五）合同签订通过评审及定标过程确认中标单位，发中标通知书，签订合同。技术标准和定标清单报价作为合同附件。（六）推广集团（企业）定额在技术标准确定的前提下，由建设单位核算部门组织工程部、技术部、招标代理机构、长期合作施工单位进行定标价分析、测算，初步建立综合单价成本和酬金的集团（企业）定额模板。通过不断地修正，推广到长期合作施工单位实施。对于人工、材料、机械等涨价因素，参照省、市造价管理部门文件及市场协商调整。四、种植养护（一）地形测量及苗木进场验收绿化施工单位在进入施工现场时，会同现场专业工程师对地形进行测量，绿化用地自然地坪与设计地坪相差±30cm以内，按合同施工，在±30cm以外单独计算或由建设单位处理。避免结算争议，合理控制施工土方成本。苗木进场按照设计及技术标准要求进行验收。验收以建设单位现场专业工程师为主，种植养护单位为辅。 由于苗木规格对材料价格影响很大，对不符合要求苗木采取退货或降级处理，严格控制材料成本。（二）种植种植工程包括挖坑、槽、假植、修剪，场内苗木搬运、施肥、种植、立支柱、浇水、施工期的维护。凡种植工程所用苗木，均应由承包绿化工程的施工单位负责采购、种植，种植成活率应达到95%以上。如果建设单位自行采购、供应树木，则苗木成活率由双方另行商定。木按设计图示要求的树种、规格、数量并计取相应的损耗率。凡苗圃供应的苗木价包括掘苗费和运费时，施工单位不得再计取掘苗费和场外运输费。种植苗木应根据设计图纸要求进行客土。设计无明确要求而实际土质不良，按种植质量技术要求必须客土，应先办妥签证手续，方可客土。凡绿化工程施工场内建设单位不能提供水源时，按其各类苗木种植相应计取浇水车台班。若在屋面花园上种植，另计垂直运输费用。反季节种植死亡率，保养费用高，建议合理安排工期，合适季节种植。西安市正常种植季节为落叶后至出芽前，具体时间为11月中旬至4月中旬，其余时间为非正常种植季节。非正常种植季节种植发生的费用另行计算。专业园林工程师负责园建和绿化，对苗木设计进行优化，园建与苗木交接更好协调，便于控制成本。（三）养护养护是对栽植的苗木、绿篱等植物进行浇水、施肥、防治病虫害、修剪、除草及维护。现场种植完成后，养护工作随即开始。 养护的好坏，从成活率中反应，也直接影响施工单位的结算。（四）验收验收分三部分进行：第一步：种植后验收，对种植的苗木种类、数量、规格进行验收，确定苗木总数，作为种植费用支付依据；第二步：次年的4-5月份，对种植苗木的成活数量做一次清点，确定苗木成活率是否满足技术标准要求，作为第一季养护费用支付依据，对不符合要求的地方做补栽或扣款处理；第三步：第三年的4-5月份，对种植苗木的成活数量做再一次清点，确定苗木成活率是否满足技术标准要求，作为最终结算支付依据；对不符合要求的地方做扣款处理。完成移交。通过以上三步验收，做好结算成本控制。五、建议（一）常用大规格苗木随着城市化的进程加快变得越来越稀缺，有条件的开发企业建立苗木基地，主要将常用大规格、大量使用苗木提前采购，集中养护，减少苗木主材采购成本。（二）设计增加草皮绿化面积，合理利用自然地形，适当减少园建小品，节约成本的同时营造自然和谐氛围。（三）在北方地区施工时灌溉管要考虑冻土深度，少选用不耐冻PVC管有，尽量设计选用钢塑管。避免增加二次维修成本。六、总结通过对绿化工程从规划、设计、招标、施工到日常使用节点进行分析，实行全过程成本控制，使绿化工程达到理想的效果。'