建设工程项目施工成本控制研究—以兴安雅苑项目为例 毕业论文

'摘要我国工程建设项目众多、投资巨大，在国家的各个地区都存在有许多大量的、大规模的建设项目，虽然如此，但工程施工项目的成本控制研究和应用相对滞后，对于工程建设的相关控制方面没有做的很好。成本是商品经济的产物，在市场经济下得到了更充分的发展，在自由市场经济下，建筑施工企业最终的目标是为了赚取最大的利润。企业的利润=建筑产品的价格-建筑产品的成本，而建筑产品的价格是在企业招标的过程中基本确定的，为了在市场竞争中求得生存、发展和获取最多的利润，企业不得不通过强化管理，以提高竞争力，成本管理就是其中一个手段。通过成本管理，降低建筑产品成本，不仅可以在建筑产品价格己定的情况下增加企业利润，而且通过成本管理，可以在招标的过程中提出有竞争力的建筑产品报价，增加企业市场竞争力，获取更多的建筑施工订单。随着改革的不断深化，建筑企业的生产和管理发生了深刻的变化，项目成本控制是决定建筑施工企业市场竞争力的关键.本文以兴安雅苑项目为例，首先对工程项目成本和成本管控的定义进行了研究，接着分析了目前企业在建工程项目成本管理中存在的问题以及原因，进而对于企业如何加强和改进工程项目成本控制的措施进行探讨。关键词施工项目成本成本控制成本管理 AbstractTheengineeringconstructionprojects,investmentishuge,thereareanumberoflarge-scaleconstructionprojectsinallpartsofthecountry,though,buttheengineeringconstructionprojectcostcontrolresearchandapplicationisrelativelybackward,relatedcontrolforengineeringconstruction,notdoingwell.Costistheproductofcommodityeconomy,underthemarketeconomyhasbeenmorefullydeveloped,inthefreemarketeconomy,theultimategoaloftheconstructionenterpriseistomakethemaximumprofit.Theprofitoftheenterpriseproductprice=constructioncostofbuildingproducts,andthepriceoftheproductisintheprocessofconstructionenterprisesinbiddingtodeterminethebasic,inordertocompeteinthemarkettosurviveanddevelopandobtainmaximumprofits,companieshavetostrengthenmanagement,toenhancethecompetitivepower,costmanagementisoneofthemeans.Throughthecostmanagement,reducetheconstructioncostoftheproduct,notonlycanincreasetheprofitoftheenterprisesintheconstructionproductspricehasalreadybeenthecase,butalsothroughthecostmanagement,canprovidecompetitivebuildingproductquotationinthebiddingprocess,increasethemarketcompetitivenessofenterprises,toobtainmoreconstructionorders.Withthecontinuousdeepeningofreform,thereisaprofoundchangeinproductionandmanagementofconstructionenterprises,theprojectcostcontroliscrucialformarketcompetitivenessofconstructionenterprises.ThispapertakesXinganNgaprojectasanexample,firstlythedefinitionoftheprojectcostandcostcontrolarestudied,andthenanalyzestheexistingenterprisesintheconstructionengineeringprojectcostmanagementproblemsandthereasons,andfortheenterprisehowtostrengthenandimprovetheconstructionprojectcostcontrolmeasures. KeywordsConstructionprojectcostCostcontrolCostmanagement 目录一、引言1二、相关概念解析1（一）工程成本的定义1（二）兴安雅苑项目施工施工成本控制的特征2（三）兴安雅苑项目施工成本的目标和原则3三、兴安雅苑项目施工成本控制现状5（一）没有形成一套完善的责权利相结合的成本管理体制5（二）忽视兴安雅苑工程项目质量成本的管理和控制5（三）兴安雅苑项目管理人员经济观念不强6四、兴安雅苑项目成本控制的问题6（一）投资决策阶段成本控制的问题6（二）规划设计阶段成本控制的问题7（三）工程招标阶段成本控制的问题8（四）工程施工阶段成本控制的问题8（五）竣工结算阶段成本控制的问题9（六）房屋租售阶段成本控制的问题10五、兴安雅苑项目施工成本控制问题的应对措施11（一）投资决策阶段成本控制问题的应对措施11（二）规划设计阶段成本控制问题的应对措施12（三）工程招标阶段成本控制问题的应对措施13（四）工程施工阶段成本控制问题的应对措施14（五）竣工结算阶段成本控制问题的应对措施14（六）房屋租售阶段成本控制问题的应对措施15结论16参考文献17致谢18 引言随着我国投资结构的调整和建设行业的市场化，施工企业的竞争愈演愈烈。目前，有些施工企业因底子薄，冗员多，面临着举步维艰的境地。由于承接任务后施工组织、施工方式、资金运用和经营管理等方面发生一系列变化，给施工成本控制带来了许多新课题。建筑市场的日益开放，企业实行自主报价，竞争更加日趋激烈，企业的竞争优势和综合实力应体现在质优、快速、安全、低耗前提下的价廉。无论是项目管理还是更高层次的管理，必须对所有建筑工程施工活动的成本非常敏感。不少施工单位在施工过程中缺乏成本控制，施工成本超出概算，导致投资失控，项目建成后资产投资额过大，投资回收期无限延长，甚至无法收回成本。项目管理者往往只注重现场管理，而忽视工程成本和利润；施工企业也是以施工进度等现场管理情况对项目管理者进行考核，而不对成本进行考核。使得一些原本效益很好的施工企业在项目建成后却面临困境，步履维艰，甚至成了亏损企业，给投资者和股东造成了巨大的损失。20 一、工程成本相关概念解析（一）工程成本的定义工程成本是围绕工程而发生的资源耗费的货币体现，包括了工程生命周期各阶段的资源耗费。工程成本通常用货币单位来衡量。工程成本分为直接成本、间接成本两个方面。直接成本由人工费、材料费、机械使用费和其他直接费组成。其各自组成的内容为：人工费指列入预算定额中从事工程施工人员的工资、奖金、工资附加费以及工资性质的津帖、劳动保护费等。材料费指列入预算定额中构成工程实体的原材料、构配件和半成品、辅助材料以及周转材料的摊销及租赁费用。机械使用费指列入预算定额内容，在施工过程中使用自有施工机械所发生的机械使用费和租用外单位施工机械的租赁费及安装、拆卸及进出场费。间接成本是指直接从事施工的单位为组织管理在施工过程中所发生的各项支出[[]吕一凡.建筑工程项目施工成本控制方法的研究.华北电力大学,2015.]。包括施工单位管理人中的工资、奖金、津帖、职工福利费行政管理费、固定资产折旧及修理费、物资消耗、低值易耗品摊销、管理用的水电费、办公费、差旅费、检验费、工程保修费、劳动保护费及其它费用。（二）兴安雅苑项目施工施工成本控制的特征1、单件性计价(通过特殊程序就各个项目计算建设工程成本)兴安雅苑项目建设工程都有其特定的用途、功能、规模，每项工程的结构、空间分割、设备配置和内外装饰都有不同的要求。建设工程还必须在结构、造型等方面适应工程所在地的气候、地质、水文等自然条件，这就使兴安雅苑项目建设项目的实物形态千差万别[[]侯雨.智能变电站建设项目施工成本控制研究.华北电力大学,2015.]20 。再加上不同地区构成投资费用的各种要素的差异，最终导致兴安雅苑项目建设项目投资的千差万别。因此，施工项目只能通过特殊的程序(编制估算、概算、预算、合同价、结算价及最后确定竣工决算等)，就每个项目单独估算、计算其投资成本。程序：估算、概算、预算、合同价、结算价、最后确定竣工决算。2、多次性计价在兴安雅苑项目中计价过程各环节之间相互衔接，前者制约后者，后者补充前者。3、计价依据的复杂性兴安雅苑项目建设项目投资的估价依据复杂，种类繁多。在不同的建设阶段有不同的，估价依据，且互为基础和指导，互相影响。如预算定额是概算定额（指标）编制的基础，概算定额（指标）又是估算指标编制的基础，反过来，估算指标又控制概算定额（指标）的水平，概算定额（指标）又控制预算定额的水平。间接费定额以直接费定额为基础，二者共同构成了兴安雅苑项目建设项目投资的内容等等，都说明了建设项目投资的估价依据复杂的特点。4、按工程构成的分部组合计价在兴安雅苑项目建设工程中,凡是具有独立的设计文件、竣工后可以独立发挥生产能力或工程效益的工程为单项工程。各单项工程又可分解为各个能独立施工的单位工程。可把单位工程进一步分解为分部工程[[]刘雪飞.建筑工程成本管理问题的研究.吉林大学,2015.]。还可按照不同的施工方法、构造及规格，把分部工程更细致的分解为分项工程。（三）兴安雅苑项目施工成本的目标和原则20 要使兴安雅苑项目成本控制工作得到有效的实施，就应该严格监控成本控制措施在兴安雅苑项目工程项目施工中的具体执行情况，以保证预期成本目标的实现。一般，项目成本控制应遵循以下原则:1、全员控制原则兴安雅苑项目项目成本的全员控制就是要对涉及到工程项目的各个部门、单位、班组和全体员工进行项目成本控制，这个管理不是抽象的管理，而应该有一个系统的实质性内容，防止出现成本控制“人人有责、人人不管”的现象。2、全过程控制原则兴安雅苑项目项目成本的全过程控制要求成本控制工作要随着项目施工进展的各个阶段连续进行，既不能疏漏，又不能时紧时松，应使兴安雅苑项目项目成本自始至终置于有效的控制之下。在整个施工过程中，为了做好成本的控制，应该就每一个工序和每一项经济活动进行严格的成本核算，确保一切开支都控制在计划成本内，并尽可能的降低成本和消耗[[]高云权.小型建设项目施工成本控制研究.云南大学,2015.]。3、动态控制原则动态控制原则就是要在兴安雅苑项目工程的实施过程中进行严格的成本控制，因为施工项目是一次性工程，要真正做好成本控制，我们特别要加强施工工作开始后的过程检查和过程监控，以保证各项成本控制措施和成本指标计划得以具体落实和实现。4、最低成本控制原则制定通过主观努力可能达到、合理、最低的成本控制目标，并通过各种管理手段，使可能性变为现实。主要措施就是优化施工方案，强化兴安雅苑项目控制，提高生产效率。采取预防成本失控的技术措施，对各种成本的支出进行限制和监督，制止所发生的浪费。5、全面成本控制原则长期以来在兴安雅苑项目项目的成本控制中，全面的成本管理是全员和全过程的管理，既不能疏漏也不能时松时紧，要使施工项目自始自终置于有效的控制之下。20 6、目标成本控制原则兴安雅苑项目成本的目标控制是在项目施工过程中，贯彻执行计划成本的一种方法。它把计划的原则要求、任务、目的和措施等逐一加以分解，提出具体要求等，并进一步落实到执行部门、班组直至个人，完成目标管理的P(计划)、D(实施)、C(检查)、A(评价)循环，即目标的设定和分解。7、例外成本控制原则在兴安雅苑项目建设过程中，有许多例外问题往往是关健性的问题，对计划成本的顺利完成影响很大，必须引起高度重视。例如:在成本控制中常见的成本盈亏异常现象，即盈余或亏损超过了正常的比例，本应是可以控制的成本，突然发生了失控现象;某些暂时的节约，但有可能对今后的成本带来隐患，如由于平时机械费的节约，可能会造成未来的停工修理和更大的经济损失;这些都是应重视的“例外”问题[[]马婧.朱莱玻璃项目施工成本控制研究.燕山大学,2015.]。8、责、权、利相结合的成本控制原则在兴安雅苑项目施工过程中，各部门、单位、班组在肩负成本控制责任的同时，还应该享有成本控制的权力，即在规定的权力范围内可以决定某项费用能否开支、如何开支、开支多少，以行使对项目成本的实质性管理。最后，兴安雅苑项目经理还要对各部门、各单位、各班组在成本控制中的工作实际进行定期的检查和考评，并与工资分配紧密挂钩，实行有奖有罚[[]李蕾.上海某商品房项目施工成本管理研究.中国海洋大学,2013.]。9、科学控制的成本原则兴安雅苑项目成本控制得以实现的前提是兴安雅苑项目成本控制的科学化，就是用科学的手段和方法进行施工项目的全过程控制。达到提高生产效率、降低成本、增加盈余的目的20 二、兴安雅苑项目施工成本控制现状（一）没有形成一套完善的责权利相结合的成本管理体制成本管理体系中兴安雅苑项目经理享有至高无上的权力，在成本管理及项目效益方面对施工企业总经理负责，各业务部门主管及管理人员都需有相应的责任、权利及利益分配等相配套的管理体制加以约束和激励。而现行的兴安雅苑施工项目成本管理体制，很多不能很好地将责权利三者结合起来。有些项目部简单地将项目成本管理的责任归于成本管理主管，没有形成完善的成本管理体系；这会在一定程度上挫伤工作人员的积极性，不利于进一步的技术开发，也就不利于工程项目的成本管理与控制[[]毕永明.烟建公司项目施工成本管理的研究.对外经济贸易大学,2004.]。（二）忽视兴安雅苑工程项目质量成本的管理和控制长期以来，我国施工企业未能充分认识质量和成本之间的辩证统一关系，或者过于强调工程质量，而对工程成本关心不够，或者片面追求经济效益而忽视质量。前者工程质量虽然有较大提高，但增加了提高工程质量所付出的质量成本，使经济效益不理想，企业资本积累不足；后者利润指数可能很高，但因质量上不去，会增加因未达到质量标准而付出的额外质量成本，既增加了成本支出，又对企业信誉造成不良影响[[]李艳存.建设工程项目施工成本控制研究.江西建材,2015.]。（三）兴安雅苑项目管理人员经济观念不强20 多数施工企业项目部普遍存在一种现象，项目部各部门间缺乏横向沟通。即在项目内部，技术部门只负责技术和质量；计划部门只按工程进度计价，不管质量是否合格；物资部门只负责材料的采购及进场点验。表面上看似乎职责分明，但技术部门为了保证工程质量，选用可行、却不经济的方案施工，必然会增大成本；而物资部门若一味采购高强高价材料，即使材料使用没有一点浪费，成本还是降不下来。四、兴安雅苑项目成本控制的问题（一）投资决策阶段成本控制的问题投资决策阶段是指在土地获取前，通过一系列测算、调研与分析，对比不同方案的经济技术相关指标，选择最佳的投资方案。该阶段主要包括项目的选择与可行性研究两个内容。项目选择即通过多渠道获取土地信息，了解项目选址、筹资、配套建设等，并进行市场综合分析，广泛接触，初步形成具体化的设想。项目可行性分析即在项目选择后进行深入的市场调研、经济技术指标测算和经济效益分析，形成一套完整的社会综合评价、市场研究评价、财务评价等[[]陈万良,王建宇.浅析建设工程项目施工成本控制.门窗,2012.]。该阶段的费用投入一般只包括项目考察、市场调研及可行性分析费用，尚未投入土地、设备、材料、人力等要素，成本费用约只占整个开发过程的1%。但由于该阶段形成的规划方案直接决定了项目建设各项成本费用投入，对成本控制工作有着极大的影响，在项目开发过程中居于基础地位。本阶段突出的成本控制问题如下：20 1、缺乏充分的前期市场调研，忽视可行性研究或研究内容不够全面，成本估算不准确。这一阶段的主要对任务为对项目进行成本调研和成本经济性测算，完成可行性研究报告并提供给投资决策评审进行参考。成本管理人员需要根据土地属性和招拍挂的条件等重要影响因素进行成本信息调研及粗略测算，以确定该项目是否值得投资，并且预估投资后可能的盈利和现金流等评价指标情况。过去我国房地产行业一贯的竞争模式为土地竞争，许多企业盲目抢先购买土地，缺乏充分的市场调研及可行性研究，相关成本测算数据主要参照公司原有的数据，对不同地方政策背景及不同项目具体情况下的成本估算不全面（如对城市建设配套项目有遗漏，或由于收地不顺利产生的更多的费用支出等），进而影响投资决策。2、土地价格上升，获取土地难度增大。自2003年起，国家为规范土地转让制度，规定土地必须通过公开招拍挂的转让方式，土地价格不断上涨，直接导致开发成本的大幅增长，很多企业承受巨大的资金压力。很多开发企业投资手段单一，仅靠自身力量筹资购买土地，筹资成本增加。（二）规划设计阶段成本控制的问题规划设计阶段是指在工程开始施工之前，设计者根据已批准的设计任务书，为具体实现拟建项目的技术、经济要求，拟定建筑、安装及设备制造等所需的规划、图纸、数据等技术文件的工作，并形成成本指标初稿。该阶段的成果不仅直接影响到工程施工的成本投入，更间接影响到房屋租售产生的经济效益。虽然设计阶段的相关费用只占项目总成本的2%-3%，但在满足同等使用功能的前提下，能节约5%-20%的成本，而在工程完工并交付使用后所能产生的经济效益更是难以估量[[][America]Robert,etal.Waitingfor:"effectiveprojectmanagement",publishinghouseofelectronicsindustry,2012.]。因此，设计阶段决定了房地产开发项目的成败与成本控制质量，是最重要的一环节。本阶段突出的成本控制问题如下：1、设计单位及设计人员成本控制意识较弱，成本专业知识有限，重技术指标轻经济指标的现象普遍（如不计成本增加钢筋含量等）。2、成本管理人员缺乏工程、材料的相关知识，往往仅根据设计结果进行成本计算，形成并下达成本指标，而未能做到主动提供相关信息为设计工作起到成本管理建议与指导。20 3、施工图纸经常更改，真正用以施工的版本与招标版本有出入，并导致施工过程中计划变更、现场签证时有发生，成本变动性大。（三）工程招标阶段成本控制的问题招投标阶段即通过竞争机制确定最适合的施工单位、监理单位、技术服务单位、材料设备供应商等。通过规范公平的招投标程序可筛选出在合理低价、工作质量、进度控制等方面与本企业最为匹配的优秀合作单位，加上合约管理的约束能有效地节约工程成本、最大程度压缩工期并保证工程质量，进而保证销售节奏，加快资金回笼，实现经济效益[[][America]StanleyPortney:"howtodo"projectmanagement,enterprisemanagementpublishinghouse,2011.]。本阶段突出的成本控制问题如下：1、招投标过程欠规范公平，施工单位、材料供应商等合作单位通过“人情”介入的现象多，如行政干预、领导推荐等。由于不规范招标引进的单位资质和实力不足而无法保证施工质量和工程进度的现象时有发生，后期返工整改、赶工等弥补性措施导致开发成本的上升。2、合同管理不当，合同欠规范性，使得施工和结算过程中对于施工单位工程进度和工程质量的约束力不足，过多的现场变更、工程质量不达标以及工程进度的滞后都将增加开发成本。3、盲目偏重“最低价”的竞标单位，导致一些中标单位为实现“低价施工”偷工减料或精简工序，使施工质量存在较大的潜在风险。一旦出现返工甚至安全事故的情况，将直接增加开发成本。（四）工程施工阶段成本控制的问题工程施工即根据建设规划设计文件的要求，对建设工程进行新建、扩建、改建20 的活动，是开发活动真正落地实施的阶段。长期以来，由于投资占比大，成本变动性强，该阶段为各房地产开发企业重点进行成本控制的环节。影响成本变动的主要因素有：工程变更（因设计不合理或不到位产生的设计变更或建设方方案变更而产生的现场签证等）、工程索赔（工期及费用的索赔等）、工期变化（抢工或延迟等）、工程质量（质量标准的上提或下调）、资源价格（材料、设备、人工等资源价格波动）。上述因素的变化都将使合同价款发生改变，进而动态地影响工程成本。因此，该阶段的成本控制具有较强的动态性，需开发企业与监理单位做好现场管控工作，尽早发现问题，尽早解决。本阶段突出的成本控制问题如下：1、未能有效管理设计变更和现场签证，导致总成本超出目标成本。设计变更即为了确保设计和施工质量，完善工程设计，纠正设计错误以及满足现场条件变化，提升效果和品质等而进行的设计修改工作，主要包括由建设单位、设计单位、监理单位、施工单位及其它单位提出的设计变更[[]潘利云.建设工程项目施工成本控制措施探讨.山西建筑,2016.]。工程签证，主要指施工企业针对施工图纸、设计变更所确定的工程内容以外，施工图预算或预算定额取费中并没有包含，但施工中又实际产生费用的施工项目所办理的签证，例如由于施工条件的变化或其他无法预见的情况、返工所引起工程量和具体内容等的变化。由于这两项内容范围较广，原因复杂且无规律性，是工程管理中的一大难点。2、动态成本监控管理体系不完善，反馈不及时，未能及时补救实际成本超出目标成本的问题。加强成本的有效控制需要企业动态地了解成本的发生情况，并与目标成本进行实时对比，及时纠偏。但由于很多企业的动态成本管理仍仅建立在不能及时地反映成本发生情况和签证、变更最新信息的简单的合同台帐上，并仅仅依靠财务软件和OFFICE软件对历史数据进行人为的、手工化的归集分析，无法进行更详细更有参考价值的实时动态查询分析。20 （五）竣工结算阶段成本控制的问题竣工结算阶段指在一个建设项目或单项工程、单位工程全部竣工之后，发包方以及承包方根据现场的施工记录，设计变更通知书，现场变更鉴定，定额预算单价等资料，对合同价款的增减或调整进行计算、审核及确认的阶段。由于工程竣工结算是核算和确定建设工程造价的最终依据，也是竣工验收后编制竣工决算和核定新增固定资产价值的依据，所以在此阶段，对合同条款、设计变更、现场签证、材料设备价款、工程质量等进行严谨核对、落实和检验对于提高结算成本的准确性及节约资金至关重要。后期对处于不同阶段的成本可行性测算、目标成本估算、成本执行实际情况等进行对比分析，找出目标与实际之间的差异，重点研究重大成本差异，形成具有警醒及参考意义的后评估经验。本阶段突出的成本控制问题如下：由于以往很多开发企业将成本管理的重点放在工程施工阶段，对竣工结算阶段的成本控制意识弱。忽视成本后评估分析导致企业未能及时地总结成本管理经验及教训，难以对后续项目的成本控制工作起到指导和警示作用。忽视结算的仔细全面核对，结算款支出超出现场实际产生的成本情况，导致成本的增加和资金的浪费。（六）房屋租售阶段成本控制的问题20 房屋租售阶段即对房屋进行销售或租赁的阶段，大多数情况下，为了减轻资金压力，分散一定风险，房地产开发企业根据项目所在地的规定，在项目建设前或建设过程中预租或预售。该阶段是资金大量回笼，直接实现经济收益的重要阶段。合理有效的营销策略对于销售有强有力的推动作用，随着销售渠道和促销手段的多样化和愈加新颖化，销售成本在开发成本中呈现较明显的增长趋势。同时，客户按揭的速度影响开发企业资金回笼的速度，进一步影响还贷，速度越慢，企业所产生的财务费用越多[[]李思杰.南通世纪花园建设项目成本控制研究.吉林大学,2013.]。故该阶段的成本控制重点在于以最小的营销成本创造最大的经济利润，加快资金回笼的速度。本阶段突出的成本控制问题如下：过去较多房地产开发企业主要通过电视、车体、报刊等广告宣传模式，忽视网络平台的搭建、完善及活动造势，缺乏与客户的互动，推广渠道局限但成本较高，效果有限。销售人员对客户按揭资料提交的跟进不及时，办理按揭手续效率较低，减慢项目租售资金的回笼，由于还贷延迟而导致财务费用增加。20 四、兴安雅苑项目施工成本控制问题的应对措施（一）投资决策阶段成本控制问题的应对措施1、成立成本调研小组，通过联合成本调研提高成本估算的全面性和准确性。术业有专攻，各专业板块人员对其领域更为了解。成本部门牵头从投资、设计、工程、财务、开发、营销等部门抽调人员进行协同的实地调研，并根据各部门提交的相关资料形成成本测算的整合。本人实习所在的企业为全国十大房产之一，其对于投资决策较为谨慎，前期通过各专业板块联合调研、会议讨论、相关资料提交并报批集团审核才能对投资决策方案予以确定。相对全面、准确、成熟的调研和成本测算对于项目的成功起着非常重要的作用。下表为该公司各专业部门需提交的相关资料。岗位名称计划管理专员总经理秘书人力资源专员行政后勤专员部门总经办总经办行政人事部行政人事部岗位职责1计划管理1公文管理1人力资源规划1行政后勤服务2管理体系完善与推行2总经理办公会议服务2招聘管理2办公用品及设备管理3各部门业绩目标的制定3总经理日程安排3培训管理3考勤管理4来电接听、来宾接待4薪酬管理3企业文化管理5业绩管理4安全、卫生管理6员工关系管理7人事档案管理20 学历本科本科专科专科5年以上5年以上5年以上2～5年拓展专员策划专员文案专员招商专员开发部策划部策划部策划部1报建手续办理1信息收集1项目前期定位1信息收集2其他配合工作2市场研究2信息收集2项目策划3营销策划3文案编撰3招商策划4市场推广4文案发布4市场推广5项目品牌管理5内务管理5招商实施6引进配套服务7商业物业管理专科专科专科本科5年以上5年以上3年以上5年以上表1房地产开发企业投资决策阶段各专业人员资料表2、企业可通过并购、合作开发以减小土地资金压力。该策略为2005年以来万科节约土地成本并迅速扩张的惯用手段。通过并购、合作的目的一是通过并购进入还未开展业务的地区；二是补充空缺的产品线；三是收购成品项目或成熟土地以节省时间成本；四是输出自己的品牌和管理，在合作项目中收取项目管理费。该措施有利于减少为进入新业务地区、输出品牌的广告支出，减少开发新产品线的各项支出，减少筹资买地产生的财务费用等，节约开发成本，提高投资回报率。（二）规划设计阶段成本控制问题的应对措施20 1、通过设计招标的形式进行多方案成本对比，并选用资质优秀、经验丰富、人员素质较高的设计单位，一味追求降低设计费用的做法不可取。加强与设计单位和设计人员就项目情况、工程和材料要求等内容进行全面深入的沟通，在设计人员出具的几个可选方案中选取最佳方案。推行限额设计（即按照投资或造价的限额进行满足技术要求的设计，包括经济性技术指标和造价指标）与一定的奖惩机制，对节约限额的予以奖励，超出限额的处以惩罚。2、加大对企业成本管理人员的培训，提升其工程、材料、设计等知识的广度与成本专业知识的深度，及时主动进行造价计算并为设计人员提供相关信息与合理建议。3、施工图严格根据项目的前期调研情况设计，完成后由相关部门（工程、设计、营销、成本、财务等）联合对施工图质量和技术上的合理性、施工上的可靠性、工程造价的经济性等方面进行审查，将潜在的工程变更尽量控制在正式施工前。建议选用信誉良好，资质优秀，业务水平高的监理单位，专业而又更客观地对设计成果进行监督和评估，有效避免一些设计缺陷，提高设计质量，减少由于频繁更改图纸和现场工程变更产生的额外搬移预计的成本支出。（三）工程招标阶段成本控制问题的应对措施1、在招投标过程中，遵循公开、公平、公正原则，是缩短工期、控制造价及确保质量的有效措施，也是实现优胜劣汰，选择实力较强的承包单位的有效手段，是控制工程成本的最有效办法，尤其在当今行业进入“微利时代”，企业应充分重视实力雄厚的合作单位对成本控制的重要作用，规范招投标流程制度，可建立独立的招投标单位考察评审组，全过程监督招投标工作，秉承“成本效益第一，实力优先”的原则选取最合适的单位。20 2、选用合理的合同模式编制招标文件，合同全面严谨、条款内容无歧义，价款明确，对施工单位的质量、进度和成本耗费进行有效约束。企业可聘用专业的法务、招投标管理人员制定公司统一的总承包和各类分包合同文本，各项目采用统一的招标文件，提高各项目的工作效率，提高合同的规范性与约束力。在后面的施工管理中充分运用合同管理，严格控制工程成本、质量和进度。本人实习所在的房产开发公司即采取由集团组织专业法务人员统一制定招标相关文件和合同模板，大大提高各区域子公司、项目工作的效率和科学性，规范对施工单位的合约管理，明晰权责，严控工程质量和进度，减少纠纷及由于工期滞后、质量不达标等产生的额外成本支出。3、对于“最低价”的竞标单位，开发企业应谨慎全面多次考核，深入了解其已建成项目的进度、质量、口碑等情况，对比其他单位，选出成本、进度、质量综合考评的最优者，杜绝引进的施工单位通过偷工减料、精简工序等非正当手段暂时性降低工程成本，反而导致后期更多弥补性成本支出的现象。（四）工程施工阶段成本控制问题的应对措施1、严格明确权责，规范设计变更和现场签证分级审批流程，防止任意更改和签证的行为。对于可能造成的成本变化及时进行估算，本着控制投资、保证质量、加快进度、提高效益的原则，从全局考虑，确定工程变更的必要性和可行性，经成本管理人员、本公司项目管理人员、设计单位、施工单位、监理单位等各方同意签字后方可实行。企业平时应注意对变更事项进行记录、梳理与分类，制定相关的管理细则与流程指引。2、根据本公司的业务流程建立并运用成本管理信息系统以构建成本结构体系、规范操作流程，并实时记录跟踪核心业务进展，实现业务、财务、资金管理的有机结合。成本发生和变化的额度、时间节点即时更新，及时发现与动态成本与目标成本的差异并进行分析，尽早出具解决方案。（五）竣工结算阶段成本控制问题的应对措施20 加强本阶段的成本控制意识，全面分析开发全过程的成本管理经验及教训总结，形成文档妥善保存。主要的后评估内容包括但不限于项目整体成本管理情况、目标成本编制、成本差异分析、成本控制过程中的重难点、宝贵经验及未来应避免的教训等。严格核验竣工结算资料——核对合同条款，对于按要求竣工的工程才予以结算；根据竣工图核对工程量；落实设计变更签证的签章规范等。成本管理人员平时也应将相关资料及时归档，妥善保管。该措施有利于避免施工单位故意或大意造成的结算价款大于实际产生的成本，有效控制实际成本支出，并约束施工单位的行为。（六）房屋租售阶段成本控制问题的应对措施做好充分的市场调研，拓展线上线下营销渠道，线上充分利用微信、微博等主流网络媒体以适当取代费用较高的传统宣传形式，与客户进行有效互动；线下通过本企业营销人员的系统培训、适当的委托代理营销、节假日活动造势、赞助等方式拓宽营销渠道，合理组合，以较小的成本支出创造最大的宣传效应。建立客户按揭情况跟进系统，建立针对营销人员的奖罚措施，促使其及时跟进客户按揭资料的收集与手续办理，加快资金回笼的速度，减少可避免的财务费用支出以控制开发成本。20 结论在当今竞争激烈的情况下，设法降低施工项目成本，增强企业竞争力，提高经济效益是企业生存的必要手段。工程项目成本控制水平是企业效益评价的关键，是提高企业管理水平、降低企业经营风险的重要途径。本文从施工项目成本控制入手，分析了我国目前施工项目控制中在的问题及其成因，建立了以项目经理为核心的项目成本控制体系，完善了建筑工程项目成本控制的方法，从而保证了项目控制目标的实现。本文研究了建筑工程项目成本控制的理论和方法，并进行了实证研究。但由于实际工程项目的复杂性，有些方面还需要今后在工作中不断分析和总结，进行完善和改进，本研究的根本目的是希望对施工企业管理水平的提高有所启示和帮助。有些问题还需要进一步与专业人员共同来研究，尤其是在计算机成本管理应用方面，是今后研究的一个重要课题。20 参考文献1.吕一凡.建筑工程项目施工成本控制方法的研究.华北电力大学,2015.2.侯雨.智能变电站建设项目施工成本控制研究.华北电力大学,2015.3.刘雪飞.建筑工程成本管理问题的研究.吉林大学,2015.4.高云权.小型建设项目施工成本控制研究.云南大学,2015.5.马婧.朱莱玻璃项目施工成本控制研究.燕山大学,2015.6.李蕾.上海某商品房项目施工成本管理研究.中国海洋大学,2013.7.毕永明.烟建公司项目施工成本管理的研究.对外经济贸易大学,2004.8.李艳存.建设工程项目施工成本控制研究.江西建材,2015.9.陈万良,王建宇.浅析建设工程项目施工成本控制.门窗,2012.10.[America]Robert,etal.Waitingfor:"effectiveprojectmanagement",publishinghouseofelectronicsindustry,2012.11.[America]StanleyPortney:"howtodo"projectmanagement,enterprisemanagementpublishinghouse,2011.12.潘利云.建设工程项目施工成本控制措施探讨.山西建筑,2016.13.李思杰.南通世纪花园建设项目成本控制研究.吉林大学,2013.20 致谢本论文在伏玉导师的悉心指导下完成的。导师渊博的专业知识、严谨的治学态度，精益求精的工作作风，诲人不倦的高尚师德，严于律己、宽以待人的崇高风范，朴实无法、平易近人的人格魅力对本人影响深远。不仅使本人树立了远大的学习目标、掌握了基本的研究方法，还使本人明白了许多为人处事的道理。本次论文从选题到完成，每一步都是在导师的悉心指导下完成的，倾注了导师大量的心血。在此，谨向导师表示崇高的敬意和衷心的感谢！在写论文的过程中，遇到了很多的问题，在老师的耐心指导下，问题都得以解决。所以在此，再次对老师道一声：老师，谢谢您！。常言道：滴水之恩，当以涌泉相报；父母养育了我，母校栽培了我。您们对我的恩情，我必将铭记于心，学好本领，报答您们，回报社会。20'