施工企业大型房地产项目成本管理

'施工企业大型房地产项目成本管理【摘要】成本管理直接关系到施工企业的经济效益，影响企业的生存和发展。文章以所占比重较大的房地产项目入手，分析项目施工的成本控制。【关键词】施工企业；房地产项目；成本控制；近年来建筑业市场发展迅猛，企业间竞争异常激烈，公司的传统优势领域电力、水泥行业由于转型升级使得市场逐渐萎缩，企业承接的房地产项目业务量日益上升，于是加强对房地产项目的施工成本控制是提高企业经济效益的必选之路。一、房地产项目的特点房地产项目具有资金投入大、回笼周期长、最低报价中标、项目风险高等特点，因此加强房地产施工项目的成本管理非常重要。二、房地产施工项目成本管理的含义由于房地产项目存在的上述特点，施工企业必须将项目的施工成本控制在合同造价以内，随时纠正偏差，确保在施工过程中人力、财力、物力的合理化使用，从而获得良好的经济效益和社会效益；在满足安全管理目标、进度目标以及质量目标的前提下，追求经济效益的最大化。三、房地产项目的成本控制的措施6 房地产项目在编制预算时，为了中标而尽量降低报价，结果在施工过程中，预算起不到控制标准的作用，导致成本失控。于是完善成本控制措施是成本控制的前期准备工作。1.组织措施项目经理应及时掌握和分析项目的盈亏状况，并采取有效的措施；工程技术部是项目施工技术和进度的负责部门，应在保证质量、按期完成任务的前提下，采取先进的技术降低工程成本；经营部主管合同的实施和管理、负责工程进度款的申报和催款工作、处理施工赔偿等问题；经济部应注重加强合同预算的管理，增加工程的预算收入；财务部主管工程项目的财务工作，应随时分析项目的收支情况，合理地调用资金。2.技术措施（1）制定先进、合理、经济的施工方案，以达到缩短工期、提高质量、降低成本的目的。施工方案包括施工方法的确定、施工机具的选择、施工顺序的安排和流水施工的组织等4个方面。（2）在施工过程中，应采用新工艺、新技术、新材料等工艺技术措施，以降低成本。（3）严把质量关，杜绝返工现象；缩短验收时间，节省开支。2.3经济措施6 （1）人工费的控制，主要是改善劳动组织，减少窝工浪费；实行合理的奖惩制度；加强技术教育和培训工作；加强劳动纪律，压缩非生产用工和辅助用工，严格控制非生产人员的比例。（2）材料费的控制，主要是改进材料的采购、运输、收发、保管等方面的工作，减少各个环节的损耗，节约采购费用；合理堆置现场材料，避免和减少二次搬运；严格材料进场验收和限额领料制度；制定并贯彻节约材料的技术措施，合理使用材料。（3）机械费的控制，主要是正确选配和合理利用机械设备，做好机械设备的保养和修理工作，提高机械的完好率、利用率和使用效率，加快施工进度，降低机械使用费。（4）间接费及其他直接费的控制，主要是精减管理机构，合理确定管理幅度和管理层次，以节约施工管理费。四、房地产项目施工阶段的成本控制1.工程变更和现场签证的控制6 在工程建设过程中，工程变更和现场签证是不可避免的。为了防止施工图设计产生漏洞，除在审核时把关外，还应解决甲乙方的图纸会审、设计院的技术咨询等存在的问题，尽量将问题消灭在开工之前。设计变更应尽量提前，变更发生得越早，则损失越小。因此，要严格控制设计变更，尽可能将设计变更控制在设计阶段初期，特别是对影响工程造价较大的设计变更，要先算账、后变更。2.严格审核工程施工图预算根据施工图的进度计划和现场施工的实际进度，及时核定施工图预算。对核算超出预算的部分，要详细分析、找出原因，并及时通知项目负责人调整或修正控制目标，对工程造价实施动态控制。3.选择分包单位，防止少数垄断性行业肆意抬价在工程建设过程中，有些特殊专业工种不得不委托专业施工单位承担，如变配电系统安装工程、通讯工程、绿化工程等，这些行业带有一定的垄断性质。例如，建设项目中的变配电系统必须由供电部门所属的施工部门负责从设备采购至安装工程的总承包，且价格是一口价。在这些项目中，应先尊重供电部门的“规定”，由他们承包变配电系统；另一方面，要求允许另一家供货商参与竞争，以取得较好的效果。4.深入现场，收集和掌握施工有关资料在工程施工过程中，造人员应经常深入施工现场，对照图纸察看施工情况，与监理、总承包方及施工人员进行沟通，了解、收集工程的有关资料，及时掌握施工现场的实际情况；协助业主及时审核因设计变更、现场签证等发生的费用，调整相应的控制目标，为工程的竣工结算提供参考。6 5.加强材料、设备的采购、供应及其管理材料费用是构成工程造价的主要因素。据测算，材料费用一般在建筑工程造价中占60%～70%。选用的材料是否合理，对降低造价具有十分重要的作用。为此，在满足材料合格的前提下，应掌握建材市场价格的变化规律，制定材料价格的管理措施，建立一个能及时反馈、灵活可靠的信息网络。对资金占用额大、采购较困难的大宗材料应重点管理。6.加强施工进度网络计划管理在施工过程中，应尽量避免窝工、浪费工时的现象，对各个工种要做到及时调配，并加强对施工机械进场、退场的灵活调度，以避免台班费的浪费。7.抓好合同管理，减少工程索赔房地产项目由于“低价中标”的方式。因此，工程造价管理人员要做到事前把关、主动监控，严格审核工程变更，并计算各项变更对施工成本的影响，以减少不必要的费用支出，避免投资失控。此外，对不履行约定义务的分包单位及材料供应商应及时提出反索赔，从而使成本得到有效的控制。8.从技术措施上保障房地产项目的成本控制在材料费占据高额比例的情况下，技术措施中采用新工艺、新材料、新方法，是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。五、房地产项目竣工阶段的成本控制6 这一阶段是成本控制的最后阶段。应根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，使审核后的结算能够真正体现房地产项目的实际造价。六、结语企业各部门之间需要综合协调、共同努力，充分运用组织上、经济上、技术上的各种手段与方法，才能有效地控制施工成本，保证项目在满足质量安全目标的情况下，尽可能地减少投入，最大限度地提高收益。参考文件[1]王立平《关于施工企业工程造价管理的探讨》中国市场.2011[2]李红菊《工程项目造价管理与实证研究》西安建筑科技大学.20126'