【万科项目报告】万科对上海青年城项目的考察报告

'上海青年城 市场研判客户定位已有策略的分析和检讨 市场研判青年城位于上海松江区沪松公路与九新公路交接处，临近在建的地铁九号线九亭站。周边楼盘众多，有金丰兰庭、摩卡小城、九城湖滨等等，大多为经济性住宅产品。现今无论是商业、教育还是交通配套都不成熟。 项目基本信息•总建：约5.2万平方米•占地：约2.9万平方米•容积率：1.8•绿化率：40%•总户数：891户•建筑形态：小高层5幢•投资商：上海城开•全程营销：易居中国 土地属性一级要素二级属性项目描述区位地段位置外环外方便公交92B九亭镇-上海体育馆，旅游一号线青浦-徐汇区，南佘线、松龙线、759路、上佘线、泗梅线交通条件靠近快速干道沪松公路-漕宝路-徐家汇需30分钟的车程。靠近轨道临近轨道交通9号线九亭站医疗上海第二人民医院、九亭卫生院生活设施商业1km暂内无大型商场超市和正规农贸市场，临近规划中的九久广场和在沪松公路（近九新公路）旁边的另一个规划中的大卖场周边基础教育九亭中学，七宝片区教育教育文化临近高校无运动休闲奥园运动城、九亭体育娱乐中心景观环境小区北边有自然河道 区域市场研判楼盘名称建筑形态总体量(万存量(万㎡)报价(元/㎡)累计均价(元/㎡)(层)㎡)金丰蓝庭5-111714.658005598上海源花城（装修）11-17232063006243摩卡小城12-1418155300～51375450九城湖滨国际11-14322460506048奥园二期（装修）5-162717.580007370上海青年城（装修）11-155.23.785008570 其中本区全装修房的楼盘有四家（详情见附表）目前均价（元/最小房型面积楼盘名称最小房型总价（万元）㎡）（㎡）上海青年城8500一房4034奥林匹克花园7300一房5038上海源花城5900一房8048紫金花园6700二房10067板块综述：房型集中在2房~3房，面积较大在80平方米以上户型较多，价格区间为6000～8000元/㎡。 项目的机会市场机会：九亭区域缺少精装一房小户型单位，由于可以控制总价。可以接受8000以上的价格。项目周遍未来规划中地铁、卖场配套齐全。符合年轻人居住习惯。在总价上加以控制，打出适合年轻人的特色，可以最大程度打消现今配套缺乏的弊端，吸引经济实力有限的年轻客户。 客户定位本区域客户是谁？九亭地区全装修房的楼盘有四家，上海源花城和紫金花园最小房型面积在80-100平方米左右，而且紫金花园没有一房，这两个楼盘的主要购买客源以松江和闵行区三口之家为主，最有竞争力的奥林匹克花园，经典小房型主要针对闵行、松江区域单身一族、新上海人组成的二人世界，也有部分徐汇区客户和投资客户。 客户定位本项目目标客户是谁？低总价、小户型、临近9号线预计大部分客户来自徐、闵两区工作的事业刚起步的年轻白领，还有一些刚成家不久的年轻夫妇。吸引他们的主要原因是：全装修、低总价、靠近地铁。主要是以在市区地铁沿线工作的上班族为主，其中一大部分是新上海人。并有少量投资客。 策略简析产品策略分析媒体策略分析 产品策略分析青年城采用大围合布局，将小区景观、功能设施等空间设置在小区中央。 开盘推案情况：主打一房产品，市场反应热烈推案日期推出总量房型面积推出去化去化率（套）（平米）（套）（套）2006.7.123281R40-4526118069%2R68-76291138%复式64-90，128383387% 主要房型分析宣一传室1.4m口一1.9m径厅：精致2.2m小户型1R：40平米，1层3.6米，夹层局部1.9米，局部1.4米，由于现在国家已规定3.6层高需按两层来计算面积，这成为一个卖点，提出了140%的房率的口号。上层无窗户，排风不畅。 产品策略——小面积低总价——最低总价仅30万元小面积低首付——2成首付款，8成按揭低月供——每月还贷1200元左右 产品策略——全装修便利性——为繁忙者省去装修烦恼全装修经济性——避免一次性的高投入投资性——交房即可使用，有利租赁全装修（1200元/平米标准，配部分家具、家电） 产品策略——低价格8500元/空间延展140%得房率平米6071元/平米若扣除1200元/平米装修，单价仅为4800元/平米左右 样板房图示 产品策略分析•青年城在产品上紧扣小户型、全装修、低总价三点，与年轻白领工作繁忙无暇顾及装修、事业刚刚起步经济实力有限、人口不多需求面积不大等特点相当契合，取得了不错的市场反应。 媒体策略分析上海有你更精彩项目公示7万首付,地铁住广告初次投放:新宅青年上海基地项目宣传单页派发低总价,小按揭世界的,青年的做上海人不就是有房子吗5.17.67.77.107.117.127.137.14房展会市区接待中心开放项目开盘项目宣传期项目预热期项目销售期 主题明确、针对性强大众媒体：主要在新闻晨报、青年报等年轻白领经常阅读的媒体上投放广告；户外媒体：漕宝路地铁站灯箱广告，扣住地铁环节；其他媒体：青年城选择通过MSN网络、MUSICRADIO电台等年轻时尚的媒介投放广告，展现自己“年轻人基地”的特性。 报纸稿媒体投放次数投放金额新闻晨报699万元青年报212万元合计8111元报纸稿媒体投放次数2.52开盘集中投放1.510.5006.7.706.7.1006.7.1106.7.1206.7.1306.7.14投放次数 报广图示 媒体策略分析•由于目标客户定位明确，青年城在媒体上针对性强，不断灌输小户型、全装修、低总价等特点，来契合年轻白领的需求，在媒介选择上，注重多样性和时尚性，把自身包装为“青年基地”，并在开盘时集中轰炸，取得了热烈市场反应。 END'