【万科项目报告】万科集团厦门东方财富广场C栋市场调研和产品策划研究报告

'厦门万科房地产东方财富广场C栋市场调研和产品策划研究报告厦门市立丹行置业有限公司 立丹行居住文化推动者目录前言：...........................................................................................................1第一部分市场研究................................................................................................2阅读提示..........................................................................................................2一、近期房地产政策...........................................................................................31、近期出台的房地产政策及其影响.............................................................................3(1)土地政策...............................................................................................3(2)金融相关政策...........................................................................................6(3)房价控制相关政策......................................................................................15(4)销售过程监控..........................................................................................192、政策一览表..............................................................................................22二、片区市场研究............................................................................................261、项目所在区域的市场定位及发展趋势研究....................................................................26(1)片区城市定位..........................................................................................26(2)区域房地产市场研究....................................................................................29(3)典型项目市场调研......................................................................................32目录-1- 立丹行居住文化推动者(4)区域三级市场研究......................................................................................44(5)区域房地产发展总结....................................................................................462、项目所在片区人群状况研究................................................................................48(1)居住人群分析..........................................................................................48(2)区域客户群变化........................................................................................483、目前该区域商品房存在的问题..............................................................................494、项目所在片区车位使用状况研究............................................................................50(1)住宅小区车位状况......................................................................................50(2)大型商业设施车位使用情况..............................................................................52(3)写字楼车位使用状况....................................................................................52(4)片区车位状况总结......................................................................................53三、产品类型研究............................................................................................541、厦门大户型豪宅产品......................................................................................54(1)大户型豪宅现状及未来发展趋势..........................................................................54(2)厦门大户型豪宅重点案例（现状或潜在）调研..............................................................542、150－180平米的大户型....................................................................................78(1)150－180平米的大户型现状及未来发展趋势...............................................................78(2)150－180平米的大户型重点案例调研.....................................................................78目录-2- 立丹行居住文化推动者(3)150－180平米产品所针对的人群需求研究.................................................................913、厦门中小户型产品研究....................................................................................93(1)中小户型市场现状分析..................................................................................93(2)中小户型市场未来发展趋势..............................................................................95(3)中小户型客户分析......................................................................................964、产品类型研究结论.......................................................................................101四、未来一年厦门及厦门岛内的房价走势.......................................................................1021、厦门房价走势...........................................................................................1022、厦门岛内房价走势.......................................................................................103第二部分项目定位..............................................................................................104一、项目指标及资源分析.....................................................................................1051、主要经济指标...........................................................................................1052、项目属性分析...........................................................................................106(1)地块区位分析.........................................................................................106(2)周边配套分析.........................................................................................107(3)喜来登酒店资源利用分析...............................................................................1083、项目核心卖点...........................................................................................114二、厦门高端租赁客户群市场状况研究.........................................................................115目录-3- 立丹行居住文化推动者1、企业客户调研...........................................................................................1152、外籍客户在厦居住调查...................................................................................117(1)外籍客户数量和来源地区...............................................................................117(2)外籍客户集中居住酒店式公寓调研.......................................................................118(3)外籍客户在厦集中居住区域.............................................................................131(4)外籍人群典型居住社区举例.............................................................................1343、外籍客户访谈...........................................................................................1384、国内城市可资借鉴的高级公寓参考研究.....................................................................163(1)上海“济南路8号”...................................................................................163(2)大连名城国际公馆.....................................................................................167三、项目市场策略选择.......................................................................................1691、差异化产品策略.........................................................................................169(1)市场上客户群需求决定项目的产品策略...................................................................169(2)用地现状和周边环境决定了项目的开发品质...............................................................1692、跟随性产品策略.........................................................................................1703、策略选择...............................................................................................170四、项目市场定位依据.......................................................................................171五、项目SWOT矩阵分析.......................................................................................172目录-4- 立丹行居住文化推动者六、本项目市场定位.........................................................................................1741、项目开发定位...........................................................................................174(1)精致物业.............................................................................................174(2)国际物业.............................................................................................174(3)差异化物业...........................................................................................174(4)具备星级商务配套的投资型物业.........................................................................1742、项目开发定位...........................................................................................175(1)投资型...............................................................................................175(2)私享型...............................................................................................175七、本项目目标客户需求分析及定位...........................................................................1761、项目购买客户群研究.....................................................................................176(1)核心客户群定位.......................................................................................1762、核心客户群概念类型.....................................................................................177(1)经济实力型...........................................................................................177(2)理性投资型...........................................................................................177(3)信息敏锐型...........................................................................................177(4)品牌认知型...........................................................................................1773、终端客户需求定位.......................................................................................178目录-5- 立丹行居住文化推动者(1)户型需求定位:........................................................................................178(2)服务需求定位:........................................................................................178第三部分项目概念设计..........................................................................................179一、项目整体规划方案建议...................................................................................1801、建筑形态...............................................................................................1802、项目建筑风格...........................................................................................1803、平面布局建议...........................................................................................1804、园林景观系统...........................................................................................1815、社区主入口设置建议.....................................................................................1826、配套建议...............................................................................................183(1)会所、配套...........................................................................................183(2)车位.................................................................................................1837、交屋标准建议...........................................................................................184(1)科技智能化建议.......................................................................................184(2)精装修建议...........................................................................................1858、销售中心设置建议.......................................................................................185二、住宅户型配比建议.......................................................................................1861、影响产品设计的因素分析.................................................................................186目录-6- 立丹行居住文化推动者2、产品配比建议原则.......................................................................................186(1)原则1...............................................................................................186(2)原则2...............................................................................................1863、产品配比表.............................................................................................1874、产品定位概述...........................................................................................188三、物业管理...............................................................................................189第四部分项目住宅、车位定价....................................................................................190一、住宅定价...............................................................................................1901、定价策略...............................................................................................1902、定价原则...............................................................................................1903、定价参照...............................................................................................190(1)市场依据.............................................................................................190(2)项目价值对比.........................................................................................191A.产品对比.............................................................................................191B.系数比较.............................................................................................191C.价格比较.............................................................................................1924、定价策略...............................................................................................1925、定价...................................................................................................193目录-7- 立丹行居住文化推动者二、车位定价...............................................................................................1941、目前周边主要小区的二手车位价格.........................................................................1942、目前该区域车位供应情况.................................................................................1943、万科物业管理对车位的增值...............................................................................1954、车位价格建议...........................................................................................195第五部分销售策略及销售管理....................................................................................196第六部分营销推广策略..........................................................................................214一、项目形象定位建议.......................................................................................2141、项目优势分析...........................................................................................2142、我们将面对谁？——与我们面对面的客户...................................................................2163、项目形象定位...........................................................................................217二、项目推广主题建议.......................................................................................219(1)提炼项目优势的核心诉求分析...........................................................................219(2)推广主题口号：.......................................................................................220(3)其他辅助口号：.......................................................................................220三、营销推广阶段划分及策略分布.............................................................................2211、营销推广目标...........................................................................................221目录-8- 立丹行居住文化推动者2、营销推广阶段划分.......................................................................................2223、营销推广策略分布建议...................................................................................223(1)线上：...............................................................................................223第一阶段（6月、7月）....................................................................................223第二阶段（8月份）........................................................................................224第三阶段（9月份）........................................................................................224第四阶段（10月份）.......................................................................................225(2)线下：...............................................................................................2254、媒体策略建议...........................................................................................226(1)媒体选择策略.........................................................................................226(2)媒体费用费用预算.....................................................................................227四、各阶段广告创意及平面表现...............................................................................228(1)案名建议.............................................................................................228(2)平面稿及创意点阐释...................................................................................233第七部分合作方式及相应收费标准................................................................................239一、合作方式...............................................................................................239二、收费标准...............................................................................................239目录-9- 立丹行居住文化推动者第八部分合作合同..............................................................................................239第九部分公司简介..............................................................................................240一、立丹行公司简介.........................................................................................240二、公司规模及组织架构.....................................................................................240目录-10- 立丹行居住文化推动者前言：本报告对投资客户群需求进行了充分的细分，并以外籍人士及私享客户为主力终端客户群定位，作为创造开发差异化产品的条件，借助精准的营销推广策略及销售策略，为万科再次获得市场竞争机会及经济效益创造条件。本项目在受限于规模小（总建筑面积：5959㎡）的条件下，必须充分利用万客会及立丹行已有的高端投资客户群资源，进行体验式营销。报告1 立丹行居住文化推动者第一部分市场研究阅读提示近年来一系列的宏观调控政策砸向房地产业，不断影响着房地产业未来的发展，作为报告的第一部分，首先对近年来的房地产政策从土地、信贷、金融税收、房价调控、销售过程调控等环节进行深入分析，为本项目在推入市场时，降低政策风险。其次，对项目所处的江头片区一级、二级、三级房地产市场运行状况、目前人群居住状况及未来的发展趋势进行分析，尤其对目前该片区车位使用情况进行了深入调研。由于江头片区地处城市几何中央，未来将成为厦门新兴中心商贸区；目前片区内产品多为高层商住楼，车位相当紧张，在建项目只有福隆国际和英皇湖畔花苑Ⅱ期，产品将在今年年底推入市场；同时该片区在未来很长一段时间将无土地供应，因此，本项目具有地段及资源稀缺性优势。再次，对未来一年内全市及岛内房价走势进行分析，未来岛内成熟地段的房价将呈现出比岛外大部分地区稳定的局面。最后，我们对岛内大户型豪宅、小户型、150－180平米的大户型产品，在产品现状、客群及营销推广等各方面进行对比分析。开发大户型豪宅、150－180平米的大户型风险很大，开发大众化的小户型也无法达到效益最大化。因此本项目的开发必须对厦门市场进行充分的分析及研究，对尚未满足的客户需求进行细分，才能为本项目的开发定位选择最合适的方向。报告2 立丹行居住文化推动者一、近期房地产政策1、近期出台的房地产政策及其影响(1)土地政策A、2007年出台土地相关政策【关键词】土地利用计划2007年4月25日，国土资源部日前向各地下发2007年全国土地利用计划。通知特别强调要各地强化实施管理，确保土地计划有效执行，要严格控制新增建设用地总量，认真落实新修订的禁止类和限制类项目用地，切实控制工业用地，禁止别墅类、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。【关键词】国有土地使用权出让专项清理2007年8月14日，监察部、国土资源部、建设部、财政部、审计署等五部门近日联合发出《关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知》，决定集中半年时间，在全国开展国有土地使用权出让情况专项清理工作。各地要对本辖区2005年1月1日至2007年12月31日期间供应的所有建设用地逐宗进行清理。通知强调，五部门要及时督查督办，省、地（市）两级对辖区内自清自纠工作的抽查面应不少于地（市）、县（市）总数的三分之一。对专项清理不认真、不按规定整改和纠正问题的，要严肃处理并追究有关责任人员的责任。报告3 立丹行居住文化推动者【关键词】国土部：加大闲置土地处置力度国土资源部9月13日下发了加大闲置土地处置力度的通知,要求各地加快处置利用闲置土地。对于违法审批而造成土地闲置的，要在2007年年底前完成清退。对于建设用地的使用,国土资源部强调要缩短开发周期,违反土地使用权的转让。国土资源部要求，土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的百分之二十征收；依法可以无偿收回的，坚决无偿收回。对于违法审批而造成土地闲置的，要在2007年年底前完成清退。能够恢复耕种的要恢复耕种，不能恢复耕种的纳入政府土地储备，优先安排开发利用。2008年6月底前，各地要将闲置土地清理处置情况报部。土地政策总结：土地政策作为国家宏观调控的重要手段之一，受到了政府部门的充分重视，并且很重视利用土地政策来调控目前的房地产市场。从06年到现在，国务院、建设部、国土局等部门相继出台了众多的土地相关政策，旨以通过土地政策来规范和完善我国的土地市场，从而进一步使我国的房地产市场不断走向成熟。通过对出台的土地政策分析，目前相关的职能部门主要通过以下几个方面来规范土地市场，调控房地产市场：加强对土地使用的监管，查处土地违法违纪行为；进一步严格控制土地的使用用途，规范和完善土地出让制度；要求各地制定土地出让计划，科学合理的利用土地；报告4 立丹行居住文化推动者从政策执行效果来看：尽管中央出台一系列土地政策，但是由于土地收入作为地方财政收入的重要组成部分，因此，每个政策并没有得到地方政府很好的执行，调控效果也大打折扣，没有取得预期的效果。由于房地产的特殊性，以及与开发商有着千丝万缕的关系等因素决定了仅凭土地政策调控难以取得预期调控效果，对房地产市场的影响也没有取得预期影响。B、未来土地政策走势预测：由于土地政策缺乏灵活性，未来单独出台的土地调控政策的可能性较小，更多的是配合金融、税收、信贷等调控措施共同调控房地产市场。进一步加强土地使用用途的监管，提高廉租房、安置房、经济适用房等一些保障性住房的土地供应，并且可能进行量化；出台相关土地出让政策，规范和完善土地出让政策，提高土地出让的透明度，统一出让程序和标准；土地出让用途严格限制，会进一步加强对高档住宅、低密度住宅用地的控制，绝对禁止别墅、高尔夫球场，赛马场等用地；同时对工业类用地出让价格进行全面调整；在目前土地供应紧张的情况下，通过盘活多年未开发的闲置用地等方式增加土地供应。报告5 立丹行居住文化推动者(2)金融相关政策A、税收相关政策【关键词】土地增值税2005年5月18日国家税务总局发布了国税发[2005]82号文件“国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知”，在现行管理体制下落实各项管理要求的同时，通过整合现有征管资源，实现信息共享，加强部门协调配合，搞好各征管环节连接，进一步加强房地产税收管理，即实施一体化管理。目的在于提高房地产税收管理的科学化、精细化水平，进一步发挥税收的调控职能，促进房地产业的健康发展。2005年7月1日国家税务总局再次发布了“国家税务总局、财政部、国土资源部关于加强土地税收管理的通知”，进一步强化土地税收，包括城镇土地增值税、土地使用税、契税和耕地占用税，充分发挥税收的经济调节作用，促进土地的节约和集约利用，加强部门协作。2006年12月28日国税总局发布国税发[2006]187号文件“国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”，按照新规，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。具体税率为四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额占扣除金额50%至100%，税率40%；增值额占比100%至200%，税率50%；增值额占比200%以上，税率为60%。报告6 立丹行居住文化推动者小结：从以上的政策可以看出国家对于土地控制的政策逐渐细化，土地增值税并非新开征的税种，1994年我国已开征。但土地增值税的计算复杂，税务部门由于信息不对称，往往倾向于用较低税率对纳税人按销售额进行预征，在项目竣工时清算。可以说至今为止，土地增值税的结算一直没有真正落实。从2月1日起，全国各地区将对房地产企业土地增值税项目进行全面清算。这表明此前实行的“预征”为主的土地增值税缴纳方式宣告结束，意味着从1993年就出台的“土地增值税”这一税种将开始实行严格征收。今后土地储备多、开发周期长、产品附加值大的开发商面临的土地成本压力会明显加大。新政可能会明显抑制房地产投资的增长，但同时也会间接导致房价的上升，顾此失彼在所难免。供求关系依然是影响房价的决定性因素，未来房价走势还要从后期的供求情况来看。房地产企业所得税2006年１月１日，国家税务总局颁布的《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》正式开始实施，规定将原预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率，将房地产项目预售收入税率提高５％；房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠。《通知》旨在通过细化税收政策调控房地产市场。2006年12月24日，十届全国人大常委会二十五次会议首次审议企业所得税法草案，内资、外资企业使用统一的企业所得税法，新税率确定为25%。报告7 立丹行居住文化推动者B、二手房相关税收政策2006年下半年国家通过税收加强了房地产市场宏观调控，营业税、个人所得税开征政策先后出台，给市场购房者带来心理上巨大震撼。但从效果上来看，受伤最大还是普通购房者。政策的出台多数的时候看起来是为了多数人的利益着想，而实际上往往是多数人的利益受到损害，而得到利益的却是少数人。税收新政不尽如人意是不争的事实，原因在于集中在交易环节的税收政策实际上是冷冻了市场的活跃程度；集中需求管理的政策对供给的推动没有效用，而自主性需求占房产需求主体的现实决定了房产需求也同样显示出相当程度的刚性，那么房产供需结构性矛盾并没有得到解决，在房产供求基本面的支撑下，房价不可能稳定甚至是下降，而刚性需求的存在足以让增加的税收转嫁到购买者手中，变相推动了房价的上涨。一定程度上讲，冷冻房产交易的办法并没有起到为国家政策争取时间的效果，房产投机依然有存在的空间，真正阻挡投机进一步泛滥的原因在于国家房地产发展趋势的不明朗，因为在以寻租形成的政府间接控制房地产市场的现实下，有效的调空方式需要发挥强势行政调控的威力，而政府利益差异的存在，使得行政调控有效性值得怀疑，而当局坚定的调控决心又使得自上而下的强势调控具有一定的希望，在这样的政策预期下，房产市场有巨大获利的空间，更有覆船的危险，因此不仅是交易需求处于观望的状态，投机性交易也在观望，但是观望并没有拉住房价继续上涨的脚步。报告8 立丹行居住文化推动者C、利率与存款准备金2007年以来存款贷款基准利率调整情况2007年3月18日起，央行同步上调金融机构人民币贷款利率0.27个百分点，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%。2007年5月19日起，央行上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。2007年7月21日起，央行上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点，个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。2007年8月22日起，央行上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。2007年9月15日，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点,个人住房公积金贷款利率相应上调0.18个百分点。小结：从2006年开始，央行一直试图运用加息来稳定房地产，特别是进入2007年，央行加息步伐加报告9 立丹行居住文化推动者大，3个季度时间里已经连续进行了4次加息。频繁的加息体现中央政府希望经济运行得更平稳，同时也是对房地产市场调控的一种方式。但是每次加息幅度都较小，对楼市的影响都没有产生太大的影响，相反，温水煮青蛙式的加息，给普通购房者造成了一定的压力，而对于投资投机者、高收入阶层影响没有产生预期的影响，取得预期的调控效果。报告10 立丹行居住文化推动者历年存款准备金调整表2004年以来准备金存款利率变化表调整时间调整内容2007年11月26日存款准备金率调至13.5%2007年10月25日存款准备金率调至13%2007年9月25日存款准备金率调至12.5%2007年8月15日存款准备金率调至12%2007年6月5日存款准备金率调至11.5%2007年5月15日存款准备金率调至11%2007年4月16日存款准备金率调至10.5%2007年2月25日存款准备金率调至10%2007年1月15日存款准备金率调至9.5%2006年11月15日存款准备金率调至9%2006年8月15日存款准备金率调至8.5%2006年7月5日存款准备金率调至8%2004年4月25日实行差别存款准备金率制度，执行7.5%的存款准备金率。报告11 立丹行居住文化推动者从06年开始，央行就开始通过调高银行存款准备金率来进行资本市场的调控，银行存款准备金率的上调有助于压缩压缩部分信贷扩张的能力以及缓冲因人民币升值较快而加剧的外资热钱涌入的压力，同时迫使银行缩紧银根，有利于房地产市场的调控。通过提高存款准备金率，对商业银行进行资金流量进行控制，一方面控制货币流动量，控制固定资产投资过热，另一方面，增强商业银行抗风险的能力。频繁调整存款准备金利率，可以看出中央对金融风险防范的重视，特别是因为房地产业所产生的不良资产加大的影响。报告12 立丹行居住文化推动者D、房贷政策央行、银监会联合下发通知提高第二套(含）以上住房贷款首付比例2007年9月27日中国人民银行、中国银监会联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。通知要求对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高；但对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20％。同时还对购买商业用房进行规范，商业用房购房贷款首付款比例不得低于50％，对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45％。通知还严格控制房地产开发贷款，对项目资本金比例达不到35％或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款。通知要求商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年。多数银行将选择第二套房1.1倍利率央行和银监会联合下发房地产信贷新政之后，各家银行正在加紧制定实施细则，在房贷新政中，给予商业银行一定的自主权，比如，第二套房的贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，但具体多少由各家银行决定。由于各银行放贷业务竞争激烈，多数银行选择第二套房贷1.1倍的最低利率。报告13 立丹行居住文化推动者厦门房贷紧缩政策：07年下半年，厦门已经“严格限制”个人消费贷，加强个人房贷“内部风险管控”。“内部风险管控”有很多招数，提高多套房屋贷款的首付比例就是其中之一。厦门中信银行一位人士称，如果市民购买的是第一套住房，银行可以提供的按揭比例是7成；第二套住房，银行可以提供的按揭比例就可能是6.5成，第三套住房可能只有6成了。央行和银监局将出台政策，要求商业银行将房贷首付比例从目前的最低不得低于30%提高到40%-50%。对此，厦门工行、中行、农行、建行等商业银行均表示，尚未接到总行的相关通知和文件，目前仍执行房贷首付比例最低30%的政策。但最近一个多月来部分银行已停办抵押贷款，个人房贷的确有收紧的迹象。包括农行、招行、建行等在内的多家厦门银行已停办了循环贷款业务，同时还对抵押消费贷款的发放业务实行严控。而从上月起，中信银行厦门分行也已暂停办理除按揭、转按揭外的其他个人贷款业务。兴业银行厦门分行的情况也大致类似，除按揭贷款外，其他个贷已基本停办。按揭不受个贷紧缩政策的影响，各家银行对此都抱持欢迎态度。民间放贷和私人放贷现象兴起,中介放贷公司有了新的业务。小结：房贷紧缩政策由于具有一定周期性，即每年的年底都各大银行都会进行适当的紧缩银根，只是今年银根紧缩时间比往年提前，一方面由于前期放款过快，全年用于贷款的额度所剩不多，另一方面银行基于风险考虑，随着房价的日益走高，银行加强了个人贷款风险管理，对个人还贷能力考核将更严谨。报告14 立丹行居住文化推动者E、未来金融政策走势预测国家越来越重视金融财税调控手段的使用，运用财税等金融手段进行房地产市场的宏观调控将作为最重要的一个手段；加息政策和提高银行存款准备金率将进一步延续，并且每次加息幅度会有所调整，加息次数和加息幅度在未来三年内会有所增加；出台物业税；土地限价，地块收入的一定较大比例用于保障性住房建设；鼓励和放宽房地产开发企业的融资渠道，提高银行系统的风险管理，例如民间融资等。(3)房价控制相关政策A、关于保障性住房相关政策【关键词】发展经济适用房３月５日，国务院总理温家宝在人代会上所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对今年房地产宏观调控的一个主要政策指向。2006年国民经济和社会发展的主要预期目标是：居民消费价格总水平涨幅控制在３％，继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题；要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房；建立健全廉租房制度和住房租赁制度；整顿规范房地产和建筑市场秩序。纵观这几年的房地产市场，房价上涨快速，为了控制日益上涨的房价，各级地方政府纷纷出台政策采取措施，国家在税收、利率、外来资金等方面进行宏观的控制。报告15 立丹行居住文化推动者【关键词】廉租房保障金2006年8月30日财政部、建设部、国土资源部出台《关于切实落实城镇廉租房保障资金的通知》。规定廉租房资金实行专户管理，专款专用，各地土地出让净收益的5％必须用来建设廉租房。廉租房管理还必须配备专职人员。【关键词】24号文2007年8月1日，国务院温总理主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。在这个文件中，把重点放在了把解决城市(包括县城)低收入家庭住房困难，加快建立健全以廉租住房制度，多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系上。2007年8月24日，全国住宅工作会议召开，这是距1998年召开的全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议9年后，又一次由国务院主持召开的高规格全国性导向性住宅工作会议，其主要任务在于贯彻落实国务院今年8月7日发布的“关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见”（即国务院24号文），部署下一步我国城市住房工作。报告16 立丹行居住文化推动者B、涉外相关政策【关键词】外资限炒令2006年７月24日，建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营以及境外机构和个人购房的管理。主要内容有：一、规范外商投资房地产市场准入；二、加强外商投资企业房地产开发经营管理；三、严格境外机构和个人购房管理；四、进一步强化和落实监管责任。【关键词】外资购房2006年9月4日，国家外汇管理局、建设部联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，规定境外主体办理购房结汇时，结汇资金直接划入房地产开发企业的人民币账户，所购房产转让取得的人民币资金须经审核方可购汇汇出。境外主体并购或收购境内房地产企业未能以自有资金一次性支付全部转让款的，不办理转股收汇外资外汇登记；外国投资者专用外汇账户内的资金不得用于房地产开发和经营。【关键词】严格限制外商投资房地产2007年3月6日，商务部发布《商务部办公厅关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》（业内称为25号文），全文提到房地产的地方只有一处，即“严格限制外商投资房地产”，算得上官方针对外资房地产一次较为严厉的表态【关键词】外商投资房地产受限2007年6月11日，商务部、国家外汇管理局发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审报告17 立丹行居住文化推动者批和监管的通知》。通知强调，外商投资内地房地产项目必须通过审批，与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。主要内容："依法加强外商投资房地产的审批和监管，严控外商投资高档房地产；"外商投资从事房地产开发、经营，应遵循项目公司原则；外资申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权人签订土地使用权或房产权的预约出让／购买协议；"严格控制以返程投资方式（包括同一实际控制人）并购或投资境内房地产企业；"要求所有由地方政府部门审批的外商房地产公司必须上报商务部备案；"外汇管理部门、外汇指定银行对未完成商务部备案手续或未通过外商投资企业联合年检的外商投资房地产企业，不予办理资本项目结售汇手续。【关键词】“130号”文2007年7月10日，国家外汇管理局下发《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》，规定2007年6月1日以后（含2007年6月1日）取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业，不论是新设还是增资，各分局均不予办理外债登记手续。近年来，部分境外热钱进入中国房地产市场，被视为境内热点城市房价上涨的一个因素。对此，国家外汇管理局、建设部出台规定强化房地产市场外汇管理，规范境外机构和个人购买境内商品房。【关键词】专项整治2007年4月6日，建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局等部门，联合开展房地产市场秩序专项整治，发布《房地产市场秩序专项整治工作方案》，强化房报告18 立丹行居住文化推动者地产市场监管，对房地产开发企业依法进行审计和检查，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。C、未来政策走势预测外商投资房地产、外资购房将受进一步限制；对外资对开发领域和投资领域的监控将加强；以后房地产宏观政策在房价控制上将集中体现出对房价的量化控制，在过去的房价调控中主要体现以政策性为主的宏观制约，在未来的房价调控上对投资的结构和开发的渠道控制将会得到重点监控，局部房价过高的城市，也将引起政府的高度关注。尽管目前实行限价销售仍不成熟，但未来量化的调控将更明显。【关键词】第57号令国家发展改革委和商务部10月31日发布第57号令，全文公布《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，《指导目录》明确表示，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅地开发建设”从现行2004年版的《指导目录》的鼓励投资类别中删除。(4)销售过程监控【关键词】首付款比例2006年5月29日，建设部等九部门发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，规定报告19 立丹行居住文化推动者从6月1日起，商业银行、农村合作银行和城乡信用社发放的住房贷款首付款比例不得低于30%，但不包括住房公积金贷款；另外，购买套型建筑面积90平方米以下而且是自住房的住房贷款最低首付款比例仍执行20%的规定。【关键词】规范房产交易秩序2006年7月6日，建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，要求加大房地产交易环节违法违规行为整治力度。具体为：加强商品房预售许可管理。房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购、收取预定款等各种形式变相预售商品房。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，责令其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。【关键词】预售许可证2004年7月20日建设部发布《建设部关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》，规定开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。提交下列证件（复印件）及资料：（一）商品房预售许可申请表；（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。报告20 立丹行居住文化推动者【关键词】“闽七条”2007年8月22日，福建省建设厅发出《关于进一步加强商品房销售管理的通知》，针对商品房销售过程中的违法违规行为作出7条严格规定。其中包括：未取得预售许可不得售房、严禁捂盘惜售囤积房源、严禁期房转让、商品房必须明码标价、严查虚假广告、全面清查在售商品房等内容。另据了解，厦门市相关部门也正在抓紧对房地产行业进行规范市场、专项整治的行动，并将根据省建设厅七条新规有针对性地加强监管。未来政策走势预测个人住房贷款首付将提高至4成至5成，甚至更高，并根据个人购房套数有所调整；未来对期房的限制将从工程的进度上得到控制，特别在房地产特别高涨的时期，对开发商的资金要求更到位，没有充足的开发资金很难得到银行的信贷批准。建立网上信息公布系统，公布房源、明确价格，面积，并规定一定时间内销售率低于一定比例，否则属于捂盘惜售囤积房源行为，并进行严肃处理；报告21 立丹行居住文化推动者2、政策一览表出台时间调控政策调控内容平等保护国家、集体、私人所有权；加重被征地、拆迁人利益保护力度；绿地、道路属建筑物区高票通过3.16分所有权人共有；禁止城镇居民在农村购置宅基地；删除典权、让与担保权规定；国家对不动产物权法实行统一登记制度等商务部发布《商务部办公厅关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》（业内称为25号文），3.6全文提到房地产的地方只有一处，即“严格限制外商投资房地产”商务部、国家外汇管理局发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。通6.11知强调，控制外资投资高档房；严格控制并购；外商投资内地房地产项目必须通过审批，与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。限国家外汇管理局下发《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项制7.1目名单的通知》，规定2007年6月1日以后（含2007年6月1日）取得商务主管部门批准证书且外通过商务部备案的外商投资房地产企业，不论是新设还是增资，各分局均不予办理外债登记手续。资国家发展改革委和商务部10月31日发布第57号令，全文公布《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，《指导目录》明确表示，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国10.31际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅地开发建设”从现行2004年版的《指导目录》的鼓励投资类别中删除。报告22 立丹行居住文化推动者上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点,个人住房公积金贷款利率相应上调0.18个百3.18分点一年期存款基准利率上调0.27个百分点,个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点5.19银一年期贷款基准利率上调0.18个百分点。行上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点,个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百7.21加分点息上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点,个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百8.22分点上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点,个人住房公积金贷款利率相应上调0.18个百9.15分点1.15存存款准备金率调至9.5%2.25款存款准备金率调至10%4.16准存款准备金率调至10.5%5.15备存款准备金率调至11%6.5金存款准备金率调至11.5%8.15率存款准备金率调至12%9.25调存款准备金率调至12.5%报告23 立丹行居住文化推动者10.25整存款准备金率调至13%11.26存款准备金率调至13.5%五部委联手国土资源部表示，监察部、国土资源部、财政部、建设部、审计署五部门近期将对非法低价出让国8.14清理非法低有土地使用权问题开展专项清理。价出让土地福建省建设厅发出《关于进一步加强商品房销售管理的通知》，针对商品房销售过程中的违法违规行为作出7条严格规定。其中包括：未取得预售许可不得售房、严禁捂盘惜售囤积房源、严禁期房转8.22“闽七条”让、商品房必须明码标价、严查虚假广告、全面清查在售商品房等内容。另据了解，厦门市相关部门也正在抓紧对房地产行业进行规范市场、专项整治的行动，并将根据省建设厅七条新规有针对性地加强监管贯彻落实国务院“24号”文，部署下一步我国城市住房工作，“24号”文件提出重点放在了把解决全国住宅8.24城市(包括县城)低收入家庭住房困难，加快建立健全以廉租住房制度，多渠道解决城市低收入家工作会议庭住房困难的政策体系上首付比例提申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行9.27高公布的同期同档次基准利率的1.1倍。开发商拿地土资源部正式发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，明确规定工9.28不得分期付业用地必须通过招拍挂公开方式出让，此外，建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下款才能获得，不得进行按比例分期发放报告24 立丹行居住文化推动者第二套住房工行、农行、建行、中行等拟对于“第二套”房的界定以家庭为单位，而光大、交行等则以个人为——界定单位，外资银行暂按个人界定物业税扩大国家税务总局和财政部已于近日批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区，——试点范围至此，包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆，已有十省市开始物业税“空转”运行高度重视住房问题,提出“改善民生，住有所居”、“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家10.15-10.21中共十七大庭住房困难”、“创造条件让更多群众拥有财产性收入”、“综合运用财政、货币政策，提高宏观调控水平”报告25 立丹行居住文化推动者二、片区市场研究1、项目所在区域的市场定位及发展趋势研究(1)片区城市定位A、城市位置描述江头素有鹭江源头之说，有着深厚的人文历史底蕴。厦门开埠以来，江头一直是连接厦门岛内外有名商埠的嘉禾路重要枢纽。经过几十年的发展和积淀，江头已成为厦门仙岳路本岛东北部地区最繁荣的商贸区之一。江头建材城名闻遐迩，SM购物广场、天地美食城、国美电器、开明电湖滨北路成功快速路影院等入驻，有效地提升了江头商贸业态品位与层次。从城市位置上，交通枢纽位置和商贸中心位置体现得十分到位。B、江头城市特征表现高楼江头：江头区域基本上以高楼为主，沿着嘉禾路从莲花路口到SM城市广场，沿着吕岭路从宝龙中心到莲花三村路口报业大厦，沿着台湾街从报告26 立丹行居住文化推动者龙江大厦到台商会馆，整个江头区域分布的建筑多数为高层建筑，这些建筑亦商亦住，纯粹的写字楼很少，多数建筑为高层商住楼。商贸江头：江头由于地处厦门岛的几何中心位置，对外交通四通八达；长期以来形成了来自各方的创业者。同时也使得本区域居住经商的人员复杂多样。江头的商贸表现为南端沿嘉禾路从莲花路口到宝龙中心的大餐饮大娱乐聚集区；东部沿吕岭路从阿里山大厦到金尚路，从龙江大厦到江头建材城的建材集聚区；北段沿嘉禾路分布着百货、家电卖场以及SM城市广场。总体来看，江头区域已经成为厦门乃至整个闽南区域商贸最为集中的区域。建材江头：江头的建材由来已久，从最初的民房小商铺到后来的高层大厦底商，到集中式的建材城，较为知名的一些建材城如国联建材城、阿里山大厦家装市场、新景天湖建材城、明发豪庭建材城、江头商城、江头建材城等，都是厦门耳目能详的建材集散地。交通江头：江头的交通源于南北走向的嘉禾路，使得江头南通厦门市区，北达湖里、集美以及闽南区域；源于东西走向的湖滨北路－吕岭路、仙岳路，使得江头片区成为连接厦门西部城市中心区和东部城市发展新区的重要枢纽地带。正在建设的南北向成功大道，吕岭路宝龙路口改造等重大交通基础工程将为江头的交通舒畅增添新的动力。C、区域未来发展趋势湖里区是厦门经济特区的发祥地。随着厦门海湾型城市发展战略的实施，湖里区也加快了区域城市发展战略和功能调整。未来湖里发展的功能定位为“三个基地：高新、物流、旅游”。因此，报告27 立丹行居住文化推动者湖里进行了“退一、优二、进三”的产业调整，外迁传统产业，促成“三条特色产业带”和“二个功能片区”布局的形成。江头片区定位——新兴中心商贸区，即拓展综合服务功能，提高文化、美食、娱乐、房地产及其他生活服务业的档次和品位，推动文化艺术产品展示和交易中心的形成，发展SM商业广场的集聚和辐射效应，加快服务业的配套发展，突显本岛几何中心的区位优势，成为商贸中心。具体规划打造“一圈”、“一带”和“三条特色街”：“一圈”即是以台湾街为中心轴的江头商贸圈。“一带”指嘉禾路（江头段）商务带。美食、百货批发、家居装饰三条特色街也是江头作为厦门新的商贸中心崛起的重要发展战略之一。目前江头SM城市广场及周边地区的人气和商气，并与建材装饰、手机电子、家用电器等三大行业融合成了一个富有生机的购物商圈。江头商贸中心已具有成熟的市场格局，完全可以成为推动厦门新市区建设的强大动力源。报告28 立丹行居住文化推动者(2)区域房地产市场研究A、一级土地市场区域房地产发展成熟度比较高，主要原因在于该区域经过十几年发展已经比较成熟。2006年岛内挂牌出让的商住土地主要集中在湖里区，共出让8宗地块，总建筑面积合计达到116万平米。倍受业界和大众关注的五缘湾，在2006年11月15日出让的2006G15和2006G05两幅地块分别为厦门鑫新景地房地产开发有限公司与厦门源昌房地产开发有限公司竞得，7433元/平米和7250元/平米的楼面地价已经刷新了历史。2007年的新鑫景地五缘湾地块2007G09，16.1亿地王创造厦门最高地块土地总价的记录。2007年9月8日上午，厦门土地市场的“9·8”拍卖会如期开拍，推出的8幅地块全部顺利拍出，总成交价格为67.37亿元。拍卖会现场再现火爆场面，当天推出的2007G27、2007G28、2007G29三幅五缘湾居住地块，仅经过一个小时的竞拍，就以总价55.05亿元成交，其中，位于五缘湾内湾西侧的2007G29地块拍出了史上最高楼面价，达17486元/平方米，该地价已经超过了“国贸蓝海”高层的销售均价。据不完全统计，该地块成为目前厦门楼面地价最高的地块，同时也是今年下半年内地楼面地价最高的地块。评述：五缘湾地价在今天又拍出新高，1.7万的楼面价可以说在全国都是少见的，会拍出如此高的价格，有很大原因是由于目前的土地市场供不应求，开发商为了企业的发展只能战略性拿地，这一价格的拍出，五缘湾的房价将有可能达到2.5-3万/㎡，是真正的高端消费产品。报告29 立丹行居住文化推动者B、二级市场湖里区2006.1－2007.11住宅销售走势12000025000100000200008000015000㎡60000㎡/元10000400005000200000006010602060306040605060606070608060906100611061207010702070307040705070607070708070907100711面积2260238978472954661763229467025513476644330991692211836123665163748937266063251960945994837357197297586445636542009均价539059275973570060697199526963687128796566836893796587809106926510300119281335411402124321992615794面积均价综观2006年至2007年11月份以来湖里区的住宅销售情况，2006年该区域共出售商品住宅471424㎡，2007年截止11月份，湖里区共售出商品住宅64813㎡，与去年同期相比涨幅高达41%。区域供应量及均价之最均出现在2007年。2007年7月份，凭借五缘湾大盘国贸蓝海及联发欣悦园两大项目的支撑，该月住宅销售量达到99483㎡，其中两盘贡献达65%的销量，刷新区域成交量历史记录。报告30 立丹行居住文化推动者2007年10月，湖里区住宅均价高达19926元/㎡，达到历史最高点。这主要是依托区域内国庆开盘的源昌鑫海湾高达24589元/㎡的高均价拉动。2007年11月份，湖里区商品住宅销量连续几个月呈现回落，住宅均价在经历10月份的历史新高后趋于平稳，随着目前国家各项宏观调控政策的不断出台，区域商品住宅市场正在呈现更正常、稳定的发展。江头片区楼盘总体特征——规模不大、以单栋小高层、高层楼盘居多，尤其以商住楼盘为主，楼盘较集中分布于台湾街两侧。报告31 立丹行居住文化推动者(3)典型项目市场调研福隆国际项目概况屋顶平台花园效果图建筑外立面屋顶平台花园效果图报告32 立丹行居住文化推动者项目主要经济指标物业地址嘉禾路与吕岭路交汇处开发商厦门福隆置业集团有限公司占地面积17998㎡总建面89970㎡建筑形态高层商住楼容积率4.9园林风格南欧地中海开盘日期预计2007年底总层数地上33层层高99米项目进展基础桩基已经打好，准备建地下室推广卖点便捷的交通完善的配套项目主题厦门岛正中央国际财富特区户型特点将花园全面渗透入建筑体，每户均带有大面积入户空中花园主力户型150-180㎡，超大户型商业：天虹、好又多、家乐福、SM、来雅、国美、苏宁、永乐、新华都公园：松柏公园、莲花公园、江头公园、项目配套教育：松柏学区、莲花学区、江头学区、娱乐：望春风酒楼、亚珠酒楼、水晶樽、金领凯悦、金钱豹、康康柳丁KTV、欢唱KTV交通状况公交：3、6、7、10、18、526等报告33 立丹行居住文化推动者项目总体分析项目优劣势分析优势劣势项目位于嘉禾路与吕岭路交汇处，也是湖里区与思明区的交楼间距小,空间私秘性差；汇处，近距莲花商圈、SM商圈、江头商圈等多个商圈领地，项目紧临交通主干道,车流量大，有多条公交线路到达各处，交通十分的便捷；将造成一定噪音污染。附近有天虹商场、SM城市广场、国美电器、建材市场，生活项目紧临交通主干道，对低楼层配套齐全。另外周边也有很多的娱乐场所，如宝龙中心等。作造成一定粉尘污染。为厦门的核心地段，嘉禾路与吕岭路交汇处周边的写字楼发展迅猛，东方·财富广场、中铁·财富港湾等呼之欲出；与江头公园近在咫尺,做为社区后花园,尽得休闲雅致氛围；住宅规划150-180平米，将花园全面渗透入建筑体，2梯2户，按国际级居住标准规划，户户通风采光，每户均带有大面积入户空中花园，规避了城市中嘈杂以及钢筋水泥的刻板、烦躁弊端，将别墅式花园生活于市中心繁华地段全面展现；建筑特色：围合型板式高层，结合现代风格立面，气势磅礴，充分映衬出都市核心优美的天际线；商业规划外街、内街结合式透天商铺，辅以南欧风情中庭景观、裙楼屋顶花园，形成高档次商业步行街。报告34 立丹行居住文化推动者项目规划分析项目总高度为99米，主楼高32层、地下3层，由商业店面和住宅两部分组成。建筑形象中正大气，以中庭景观、屋顶花园，结合现代风格立面，充分体现出都市中央地标式建筑的气魄；商业规划内街式透天商铺，形成高档次商业步行街；住宅规划150～180平方米高档次居住空间，每户均带有大面积入户空中花园，将别墅式花园生活于市中心繁华地段全面展现。建筑特色：围合型板式高层，结合现代风格立面，气势磅礴，充分映衬出都市核心优美的天际线；商业规划外街、内街结合式透天商铺，辅以南欧风情中庭景观、裙楼屋顶花园，形成高档次商业步行街。报告35 立丹行居住文化推动者英皇湖畔华庭项目概况：英皇湖畔华庭英皇湖畔华庭外景图英皇湖畔华庭外立面图英皇湖畔华庭总平鸟瞰图报告36 立丹行居住文化推动者英皇湖畔华庭主要经济指标：占地面积7422㎡总建面40747㎡建筑形态高层容积率5.99绿化率31％开盘日期预计2007.12总套数284交房日期2009年销售率未开盘二房；三房；四房；主力户型面积范围60-280㎡均价未开盘楼中楼推广卖点中户型、开发商实力、区位项目主题领航中户型驾驭上层生活建设单位中建三局第三建设工程有限公司成立了项目名流会，入会的会员可优先享有选房和认景观设计——促销手段购的资格，也可以参加由开发商组织的各类联谊活动。物业管理象屿物管费——项目配套两层地下车位、网球场、游泳池、儿童游乐中心、健身房及社区商铺交通状况32、36、40、99、13、521路公交国内策划顾问凌峻（厦门）海外营销顾问高力国际顾问集团报告37 立丹行居住文化推动者项目总体分析：项目优劣势分析优势劣势户型多样，有二房、三房、四房、楼中楼等，通风、采光，效项目紧临湖滨北路和长青路，车果好，面积从60-280㎡，主力户型为市内稀缺的二、三房中户辆往来，日后可能会相对嘈杂，型，满足不同客户的需求；造成一定噪音污染；社区配套完善，背依仙岳山及松柏公园，紧邻员当湖，湖光山项目临近湖滨北路和长青路，底色，小区设有网球场、游泳池、儿童游乐中心、健身房及社区楼层可能受到粉尘污染。商铺为住户提供足够的休闲、娱乐、购物场所，创造高雅、宁静的清幽脱俗气氛；智能化的设计及先进的物业管理理念是本项目的又一特点，开发商运用在香港丰富的物业管理经验和专业知识，培训物业管理团队，为住户提供周全的服务，使其物业得以保值升值；国内外营销团队的衔接合作：项目委托了高力国际作为中国地区以外物业营销代理。进行全球性的营销，主要是想把英皇湖畔华庭打造成一个国际性社区，让业主之间有从全球各地带回来的文化信息交流，营造国际化的氛围和气息。利用明星来捐款助学，得到市民普遍关注，从而也扩大了英皇楼盘的知名度。报告38 由香港名师设计，外型雅致脱俗，溢发现代时尚气息；开发商实力：英皇（厦门）地产发展有限公司为香港英皇集团（国际）有限公司在香港上市的旗下子公司，集团业务广泛，包括地产、金融、娱乐、出版、饮食、制衣零售以及酒点等多个行业。报告39 立丹行居住文化推动者客户群分析：以自住客群为主，面向有经济实力的中层人士，购买实力相对有保证；以泉州地区，晋江、石狮为目标客群；委托高力国际做项目的全球销售，打造国际化社区，客户不仅仅局限在厦门，更扩展到新加坡、马来西亚、台湾地区等地想在厦门置业、投资的中产阶级高层。周边白领阶层项目核心竞争力：在岛内，150㎡以下户型成为稀缺产品，英皇·湖畔华庭以二房、三房为主力户型，90-130㎡中户型占绝大部分；国内外营销团队的衔接合作：项目委托了高力国际作为中国地区以外物业营销代理。高力国际是全球知名的房地产营销公司，实力雄厚，在全球各地有很多分公司。他们将争取到当地华人中有兴趣在厦门置业的客户，进行整合推广。而进行全球性的营销，主要是想把英皇湖畔华庭打造成一个国际性社区，让业主之间有从全球各地带回来的文化信息交流，营造国际化的氛围和气息。明星资源：利用明星来捐款助学，得到市民普遍关注，从而也扩大了英皇楼盘的知名度。引进的香港的物业管理理念，先进的设计思路和香港丰富的物业管理经验将加大英皇·湖畔华庭保值升值的空间。报告40 立丹行居住文化推动者项目规划分析：英皇湖畔华庭是厦门本土化的建筑，它更多符合厦门人的消费心理，比如有大客厅，大阳台，外立面是港式建筑的精致、简洁，内部则是与市场同步的户型和规划。可以说是港式建筑与厦门风格的融合。二期规划从外立面的材质到内部规划都有非常大的变化。加了游泳池，并以此为中心，形成一个小的社区中心。在灯光设计上非常前卫，没有用传统的灯光，而是用柔光来表现整个建筑的风格，塑造一种幽静典雅的灯光效果，不会对业主造成光污染。项目落成后有望打造成为厦门夜景中比较有特色的建筑之一。户型配比分析户型面积（㎡）套数比例一房60176%两房两厅一卫93.06-100.4510537%三房两厅两卫125.32-127.338831%四房两厅两卫149.33-166.985318.6%五房两厅两卫172.28176%复式213.82-238.0441.4%报告41 立丹行居住文化推动者典型户型分析：三房两厅两卫双阳台设计，格局方正，动静分离，明厨明卫。客厅连接阳台，光线直接分配到餐厅。生活区集中在户型后部，使动静分离，每个房间带凸窗，采光通风良好。厨房带工作阳台，简洁大方，高效实用，方便家务操作。两房两厅一卫双阳台设计，结构精致，动静分离，明厨明卫。客厅和餐厅相连，由阳台采光，通透明亮。每个房间都带凸窗，景观及采光通风良好。厨房带工作阳台，简洁大方，方便家务操作。整个户型功能划分明确，清新简洁。报告42 立丹行居住文化推动者营销策略分析：全球性营销：项目委托高力国际作为中国地区以外物业营销代理。高力国际是全球知名的房地产营销公司，实力雄厚，在全球各地有很多分公司。他们将争取到当地华人中有兴趣在厦门置业的客户，进行整合推广。主要是想把英皇湖畔华庭打造成一个国际性社区，让业主之间有从全球各地带回来的文化信息交流，营造国际化的氛围和气息。利用英皇明星资源，开展捐款助学活动，得到市民普遍关注，从而也扩大了英皇楼盘的知名度。报告43 立丹行居住文化推动者(4)区域三级市场研究从东方财富广场C栋的周边的二手房楼盘的价格以及其它情况来了解项目区域周边二手房市场的状况楼盘名地址总建筑面积建造年限二手房均价（一般装修）备注中铁财富港湾嘉禾路52699.24平方米200712500嘉禾路与江头西东方巴黎广场165000㎡200511000－14000物业管理佳路之间冠宏花园嘉禾路97800m²200612000新景园江头西路79078平方米200311800新景天湖广场江头公园东面74800平方米200615500挑高5M东方威尼斯江头公园东面37005.45平方米200312000国宝新城江头北路中段63000平方米200312000水岸豪景江头北路中段17580平方米200412500紧临江头公园都市华庭江头西路以东————200311500龙门天下SM以南————200511200新景雅苑29508平方米200315000挑高中港花园二期————200310000依山势建，园林佳，裕发花园SM的东面108514m²200113000物业管理好江头小区10万㎡20039000－11000鹭江新城4期靠近吕岭路44091.72平方米200410000－12000科瑞大厦29316.03平方米20038000－11000国联大厦江头公园东南面34048平方米19999000-10000潇湘大厦嘉禾路28992.79平方米200311800四川大厦嘉禾路36077平方米200311500天宝大厦嘉禾路2.1万平米20009500报告-44- 立丹行居住文化推动者福园公寓嘉禾路21474.75平方米200112000分析：从以上的调研可以看出，江头区域是新兴的市中心区域，周边的房子的建造年限都比较早，目前项目周边区域的楼盘以中小规模为主，二手房的均价在10000-13000元/m²之间（建筑年限基本为2001年以后），最近周边的二手房中介倒闭不少，有相当部分的业主已经开始转让二手房。项目区域周边的居住氛围以及形象比较好，交通、社区配套比较齐全。报告-45- 立丹行居住文化推动者(5)区域房地产发展总结从2000年以来，楼市整体回暖，为江头楼市获得了新的生机,同时江头地价、房价的上升，不仅得益于江头配套设施的完善之外，而且受惠于厦门城市化进程的加快和构筑海湾型城市的实施。随着厦门东北部地区建设的加快，江头中心位置的优势逐步凸显：仙岳路的东进、SM城市广场的投入营业、祥店刘厝旧村改造的实施、东通道开通等等都不断让江头中心化、都市化。三级市场——江头片区是连接老市区、金尚新区、湖里与莲前大道的核心地带，贯穿全岛的两条城市主干道———嘉禾路和仙岳路在这里交汇，是岛内交通最为通畅的商贸区。随着大规模房地产开发的进行，一幢幢高楼拔地而起，江头城市次中心的地位日益凸显，也使该片区成为厦门二手楼市的一个热点区域（2007年9月底之前）。二手房（住宅）价格从2002年的每平米1850元飙升到2007年的每平米10000—13000元，年平均涨幅却达到了83%左右。随着国家宏观调控的深入，目前江头区域二手房成交数量锐减，不少的二手房中介倒闭，但目前该区域的中小户型的房子销售情况受国家宏观调控的影响较少。报告-46- 立丹行居住文化推动者项目特点：小户当家——受规模条件限制，将推项目在景观规划、配套建设方面比较欠缺。同时，由于目前该区地段优势不强，楼盘品质相对较低，户型设计也基本以中小面积为主。该区域从不缺乏高品质项目，如早期的牡丹园（架空层弧形阳台）、汇腾大厦（中央空调、休闲俱乐部）等一系列高品质项目,而目前的喜来登酒店、渣打银行、汇丰银行也预示着未来该区域的高品质时代到来。报告-47- 立丹行居住文化推动者2、项目所在片区人群状况研究(1)居住人群分析居住客户群来源描述江头区域作为开发较早的郊区，区域的兼容能力强，人气旺盛，造就了发达的商业氛围，主要住区有莲花一至三村、莲阪西小区、长青路住区、江头南北区、台湾街住区、吕领住区等。居住客户群来源描述本地客群——湖里区人口多为新移民，即“新厦门人”与“老厦门”相比，他们思考问题更现实，也更容易接受新的住房区域规划。外地客群——这里是商贸集中区，交通的便利性和周边的生意资源，是他们在此发展的根本原因。(2)区域客户群变化1998年之前，本地原住民（临街店铺时代）——早期居住呈现出的区域性较强，居民活动都集中在各自生活的片区内，因为该区域主要居住人群以本地居民为主，外来居民少。典型项目：汇腾商务中心牡丹花园1998年－2005年，外来生意人与本地居民的交融时代（商品房时代）——随着居住性质发生变化，各区域间往来频繁，区域性不再那么明显，外来人群与本地居民生活在一起。典型项目：东方巴黎广场、登峰21、裕发花园2006－2007年，商务旅游人士（酒店时代）——随着区域建材、商贸等多行业的日益发展，越报告-48- 立丹行居住文化推动者来越多的商务旅游人士进入该片区进行生意上的交流合作，居住需求旺盛，而由小户型产品组成的酒店式公寓量占了相当大的比例，也预示着这个区域的酒店时代到来。典型项目：喜来登酒店、云鹤酒店未来的城市中央区（商务中心）——随着江头区域人文环境的改变和未来本项目高档次、高品质、精品楼盘的定位，由此引发这一片区居住人员结构的调整，使得片区整体的居住环境与居住品质都得到很大的改善，将吸引着越来越多高品位、高收入人群。典型项目：SM二期、汇丰银行、渣打银行3、目前该区域商品房存在的问题居住品质一般：楼间距小，大部分社区无配套园林景观资源；社区环境薄弱：单体式项目为，缺乏社区园林资源，以商业配套为主，缺乏公共活动空间。缺乏邻里互望：高层建筑让邻里之间的沟通贫乏，走出住处就是高楼，缺乏活动空间。噪音干扰严重：位于城市主干道，夜晚噪音干扰性强。报告-49- 立丹行居住文化推动者4、项目所在片区车位使用状况研究(1)住宅小区车位状况项目车位售价车位月租（包管理费）车位情况国宝新城18.6万/个385元/月有车位剩余，但是量不多，车位销售情况良好.水岸豪景20万/个350-400元/月84户仅有33个车位，不少业主需一个以上的车位，车位严重缺乏东方威尼斯23-24万/个430元/月232户业主拥有82个车位，目前处于销售当中，车位剩余不多新景天湖广场12.5-13万/个400元/月销售车位当中，售价较为便宜，车位剩余不多国联大厦20万/个460元/月200户的住户仅有70个车位，目前无车位出租，仅有6个车位出售1400多户仅有180余个车位出售，车位缺乏严重，目前无相关的车位出东方巴黎广场24万/个600-700元/月租或者出售，仅有少量的业主提高租金和销售价格供应车位.目前可以出租出售的车位仅为12个，因为业主较多为外地人，车位需冠鸿花园16万/个380元/月求量不大，但车位供给已经开始紧张起来了.新景园19万/个450元/月700多户仅配套76个车位，目前无出售车位，仅有一个车位在出租.福园公寓无车位售300车位缺乏较多，预计缺口达45个14万（负二楼，有国泰大厦380元车位基本满足需求，但仍然需要少量车位瑕疵）永同昌大厦车位缺乏十分严重，预计缺口达到150个江华里车库30万元/个800－1000元车位缺乏较多，预计缺口达60多个报告-50- www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者项目设车位128个，分别在地下-2和-3层，由于尚未销售，很多有车财富港湾住宅未售350的业主目前只能将车辆停放在项目的四周，预计会需缺20－30个分析：从东方财富广场C栋周边150米范围内的住宅小区车位情况调研可以看出，目前周边的车位的销售价格大约为15-25万/个之间，车位的月租金基本都在300元以上，对于车位配比较低的小区，由于车位的需求量远远大于供应量，导致这些区域的车位售价以及租金随之水涨船高，个别的小区的车位月租金逼近1000元。从周边的车位供给来看，由于之前规划的小区的车位配比都比较低，基本都低于车位：户数=1：3的比例，目前周边区域已经出现了车位紧张，停车难的局势，特别是项目旁边的东方巴黎广场，1400多户的小区规模仅拥有不到180个车位，小区目前已经很难买到以及租到车位。随着经济的发展和居民生活的改善，私家车的拥有量将进一步增加，这种局面将更加严峻。东方巴黎广场小区内部东方巴黎广场小区外部（靠近东方财富广场区域）报告-51- 立丹行居住文化推动者(2)大型商业设施车位使用情况大型商业设施普遍有地上停车位或者专门的地下停车场，便于消费者购物的需要。由于消费者购物所停留的时间比较短，加上停车是否便利是他们选择这个商场的主要因素之一。如果商场的停车位比较少，他们可能会选择其他停车比较方便的商场，而不愿意去距离太远的停车场停车（一般超过100米的停车场）。而商业的经营者（拥有汽车的）由于他们呆的时间比较长，而且对于停车的便利性的要求没有消费者那么强烈，可能愿意到更远一些的地方停车。从目前的江头区域的车位的情况来看，目前这个区域的商业车位也是比较缺乏的。(3)写字楼车位使用状况项目车位售价车位月租金（包括管理费）车位情况东方财富广场不出售只出租1300元/月目前基本满足需求中铁财富港湾写地面临时停车位含物业费350未出售车位比较缺乏，预计将达到60－80个字楼元/月小结：从东方财富广场C栋的周边的写字楼的调研情况上看，距离项目较近的写字楼主要有东方财富广场，中铁财富港湾写字楼；而嘉禾路东侧也存在着比较多的写字楼，比如国泰大厦等，由于嘉禾路西侧的写字楼的客户若将小车停在本案，需要横穿马路才能到达办公区域，因而会排斥很多的嘉禾路西侧的写字楼的客户前来停车。从调查的结果上看：东方财富广场写字楼的车位只允许出租，并且租金比较贵，目前基本满足需求，但随着写字楼入住企业的增多以及写字楼的客户汽车保有量的增加，写字楼的车位将出现供不应求的局面。中铁财富港湾写字楼目前虽然未开始车位销售，但从目前的局面上看，随着企业的陆续入住，其车位的供应将报告-52- 立丹行居住文化推动者出现较大的缺口。(4)片区车位状况总结从以上的调研可以看出，目前项目周边的车位供应已经十分紧张了，若本案多开发地下停车场，应该要主要面对周边车位供应比较紧张的小区以及写字楼的客户，总体上看写字楼的客户对车位的租金承受力比较强，而周边居民的租金承受力比较弱。重点客户群：中铁财富港湾、东方财富广场、永同昌大厦、东方巴黎广场、水岸豪景中需求车位的业主序号项目与本项目距离车位缺口数量（个）1中铁财富港湾写字楼与住宅20多米70－802永同昌大厦80多米150左右3东方财富广场写字楼20米100个以上4水岸豪景70米10多个5东方巴黎广场100米100多个以上合计450个以上这五个项目中业主需要而又未得到的满足的车位就达450个以上。报告-53- 立丹行居住文化推动者三、产品类型研究1、厦门大户型豪宅产品(1)大户型豪宅现状及未来发展趋势目前厦门的大户型豪宅主要是银聚祥邸、云顶至尊和厦门国际广场，海峡国际社区也有一些接近300平米的豪宅。大户型豪宅空间宽裕，充分满足人的需求，在未来将一直有客户需求，并往个性化、多样化、档次高方向发展。(2)厦门大户型豪宅重点案例（现状或潜在）调研A、银聚祥邸项目概况：银聚祥邸银聚祥邸远眺图报告-54- 立丹行居住文化推动者银聚祥邸主要经济指标：占地面积4713总建面63478.57建筑形态高层容积率10绿化率11％开盘日期06年总套数97交房日期08年3月份销售率80％主力户型500多平面积范围506－608均价开盘初期18000元/㎡，现28000元/㎡推广卖点国际主流豪宅代表作项目主题闽南首座超高层大格局空规划设计单挂名：南昌有色冶金设计院中别墅位实际工作：主要由银聚集团自己设计车位配比一户三个车位佣人房设计在第五层设置4.2米层高的独立一层的佣人房物业管理英伦皇家管家物管费未定项目配套双十中学、第一医院、中山公园、第二医院、厦门实验小学、中山图书馆交通状况－代理厦门新百瑞报告-55- 立丹行居住文化推动者项目优劣势分析优势劣势差异化经营：首创闽南超高层大格局空中别墅，在2006噪音污染：项目紧挨交通干道厦年推出时独步闽南；禾路，有一定的噪音污染，；地段好：临近双十中学、中山公园，地处厦门市中心粉尘污染：项目紧挨厦禾路，低区域；层的住户有一定的粉尘污染。高科技：全球顶尖的AMX智能家居系统，楼宇自控、交换通信等均采用国际先进设备；国际性团队精心打造，使产品成为作品，与国际接轨；物业管理团队为有丰富顶级物业管理经验的英伦皇家管家；客户群分析：从职业特征来看，大型私营企业的企业主占85％，其他占15％；从区域特征来看，厦门占10％，香港、台湾、澳门、泉州、漳州均占15％左右，其余外地从购买目的来看，投资客约占10％，自住客群约占90％；报告-56- 立丹行居住文化推动者项目核心竞争力：地段佳：项目地处市府大道边与厦禾路交汇处，在外地客户看来，属于厦门市的中心；金领圈层聚集地：项目以每套超过500平米的大面积将一般顾客排除在外，最终银聚祥邸将成为超高身价金领聚集地，不少金领以加入这样的圈层为荣；品质生活：客厅挑高7.3米，逾120平米的主卧，100平米的空中庭院等创造了舒适的居住空间，并聘请英伦皇室管家来管理物业，让业主得到物质、精神双享受。100平米的空中花园和上报告-57- 立丹行居住文化推动者下各一个20.8平米的观景阳台大大提升了业主生活的品质。户型配比分析本项目都是506－608平米的超大户型，虽然会遭遇大户型销售难的状况，但项目前期进行了客户市场细分，瞄准这个社会金字塔塔尖上的数量极少的金领。推出的506－608平米的基本上是适应这个客户群体的需要的。典型户型分析：[户型优势]主卧、客厅宽敞大气；客厅独创性挑高7.3米，落落大方中显示出王者风范；卧室采光通风和观景效果都非常好；每间卧室都配备了卫生间，均为小套房的设计。[户型劣势]面积不够紧凑：现有房型的功能在400多平米的空间即可安排，若有安排部分400多平米的户型，在目前房价高企的状态下销售会更顺畅一些。报告-58- 立丹行居住文化推动者营销策略分析：体验先行的开发次序：项目先按1：1的比例建起了样板房，方便准业主参观，体验，促进客户下定决心购置千万元级别的豪宅；看房预约体现尊贵感：所有客户要看样板房需提前预约，并提供资产证明方可看房；小结银聚祥邸是闽南首座大格局空中别墅。在厦门历史上第一次建造出整栋每套面积均超过500平米的商品房豪宅。创造出“皇宫”一般的感觉，并得到金字塔顶端顾客的认可。在开创先河中取得了很大的成功。报告-59- 立丹行居住文化推动者B、云顶至尊项目概况：云顶至尊项目位于厦门市莲前东路，北靠云顶山麓。项目周边生活配套齐全，至火车站、国贸购物中心、机场约15分钟车程，至环岛路海边仅5分钟车程。云顶龙脉左右环拥，兼具市区繁华便捷与自然宁静清幽。云顶至尊项目总占地面积10万多平方米，总建筑面积近50万平方米，规划23幢高层1167户单位，包括267㎡、310㎡、390㎡、807㎡、1163㎡、2526㎡等多种大户型。项目在建筑方面创下了多个“最”，例如采用欧式建筑风格，30万平方米外墙全部采用巴西黄蝴蝶花岗岩干挂，世界第一；60m栋距，公寓内空中泳池12～20米长，5～8米宽，1.8米深，创全国之最。用上万株景观植物改造云顶山植被，为社区业主提供了可步行2小时的山体景观带。小区内还引入4000m2拉斯维加斯音乐喷泉和17m高飞瀑叠泉纵贯中报告-60- 立丹行居住文化推动者庭，园林景观创造出大美、大气、大景观的气度。云顶至尊主要经济指标：占地面积11万㎡总建面48万m²建筑形高层态容积率3.77绿化率大于35开盘日2007年9月28日％期总套数1167交房日期2008年销售率----主力户型三房；四房主力户型260-310均价面积260：起价2.3万，28楼4万元/㎡；面积范围面积310：起价3万,25楼4.9万/㎡推广卖点背靠云顶岩，远眺海景，小区规划项目主题依山望海，府邸至尊规划单位--园林设计新加坡柏景促销手段----------物业管理世邦魏理士物管费-----项目配套瑞景商业广场、加州城市广场有中、小学幼儿园前埔医院银行看山看海交通状况公交：19、26、28、30、98、95、101、108、202、805、621广告代理开发商自己销售报告-61- 立丹行居住文化推动者项目优劣势分析优势劣势规划设计合理：主体建筑呈列式排列，楼间距高达60价格过高，性价比不高米，南北通透小区需求的高端客户过多，易项目占地面积11万㎡，总建筑面积48万㎡，规模大；于排斥高端客户总体风格统一，配合整体园林打造，效果气派，加上30万平方米外墙全部采用巴西黄蝴蝶花岗岩干挂，世界第一；三梯两户、主佣分离式设计，专户电梯直达入户门，佣人房配备独立卫生间及工作阳台；国际性建筑设计团队精心打造，使产品成为作品，与国际接轨；邀请有丰富国际物业管理经验的国际管家世邦魏理士来物业管理；景观优越：处于云顶山的地下，不仅拥有山景，高楼层区还拥有海景。福康地产行业知名度高、影响力大。报告-62- 立丹行居住文化推动者客户群分析：从职业特征来看，主要是以私营企业主，外国人士，政府高官为主从区域特征来看，厦门区域：40%；福建省其它区域：30%，省外以及海外：30%。从客户年龄特征来看，绝大部分的客户年龄集中在30－50岁：占80%以上，其余主要是50岁以上。从购买目的来看，投资客约占10％，自住客群约占90％以上；项目核心竞争力：大盘优势：项目定位“48万㎡依山望海，府邸至尊的高档居所”，凸显项目规模优势；品牌策略：福康地产引入国际知名园林设计的AEPDESIGN高级设计专家品质生活：高绿化、低密度的居住空间，借助云顶岩独有的山景，将来聘请世邦魏理士来进行物业管理。报告-63- 立丹行居住文化推动者户型配比面积套数套数比例备注240-29075464.61%四房300-32030626.22%四房360-390544.63%四房540-58060.51%五房750-900413.51%五房1000-120020.17%五房以上2300-260020.17%五房以上分析：云顶至尊推出的户型面积基本都在240平方米以上，面积为240-320平方米的户型占总的户型90%以上。报告-64- 立丹行居住文化推动者典型户型分析四房：310平方米[户型优势]三梯两户，主佣分离式设计，每户独享个性化专属电梯门厅及宽敞的玄关区，佣人房偏处套房的一隅，配备独立卫生间及工作阳台；面朝云顶山的客厅比例和谐，动线流畅，落地式全景视窗，半圆观景阳台观景效果好；主卧配备观景阳台、独立更衣室，书房，临窗下沉式浴室。[户型劣势]主卧距离客厅较近，私密性不佳；一卧室过于靠近厨房；空间利用率不高。报告-65- 立丹行居住文化推动者项目规划分析：排列式布局，规划空间以人为本；项目纯住宅设计，有效提升居住空间的品质，提升项目的档次；通过拔高建筑、结合点式结构来降低建筑密度，拉大楼间距，提高小区的绿地面积；利用罗马柱、屋顶、30万平方米外墙全部采用巴西黄蝴蝶花岗岩干挂来表现欧式建筑风格。上万株景观植物改造云顶山植被，在社区内形成可步行2小时的山体景观带。营销策略分析：景观先行的开发次序：项目先将会所及会所周围的绿化景观做起来，不但有效去化了项目周边不利的因素，提升项目形象，也塑造了企业注重品牌的意识；系列活动提升项目；4.28由厦门日报社主办、厦门福康经济发展有限公司协办的“2007厦门最值得期待楼盘、2007厦门十大最值得期待新车”颁奖典礼在云鼎至尊会所隆重举行，邀请陈慧琳前来助阵，这个活报告-66- 立丹行居住文化推动者动提升了云顶至尊的档次，达到吸引公众眼球的目的；9.28邀请刘嘉玲等明星参加开盘典礼，为项目造势，达到吸引客户的目的；11.03由云顶至尊冠名的张学友演唱会，扩大了项目对公众的影响力，聚集更多人的关注；看房交通工具：通过看房车采用陆虎等世界级名车的加长版，不仅提升项目的档次，也让客户实实在在感受项目的档次，并认同项目。小结项目既拥有洪文居住区域人聚商旺的繁华，又具有中华东南部民居的宁静惬意。云顶观日景观自成一体；而山、湖又巧妙将喧闹隔在门外。同时小区通过优质建材、科学而人性化设计、巧妙处理、高科技系统而使声光污染远离园区。项目不愧为厦门的最高档的楼盘之一，但目前的销售状况不尽如意。报告-67- 立丹行居住文化推动者C、海峡国际社区项目概况：“海峡国际社区”位于厦门本岛东海岸会展片区之地王级地段，占地达到570亩，总建筑面积超过86万平方米。项目周边国际化配套一应俱全，国际会展中心、国际会议中心、国际游艇码头、奥林匹克国际网球中心、厦门领事馆区、厦门科技园、五星级酒店等犹如众星拱月，先天优势无可比拟。项目共分多期开发，即将推出的一期项目是由4栋精装豪宅、6栋高层公寓以及联排别墅组成，共约852户。其中4栋精装豪宅分别由四位来自不同国家和地区的大师共同设计，风格各异却又与建筑艺术完美结合，比肩国际级豪宅。一期主力户型面积从120多平米到280平方米。报告-68- 立丹行居住文化推动者海峡国际社区主要经济指标：占地面积570亩总建面860000建筑形态高层，别墅容积率1.82绿化率80％开盘日期07.12.01总套数一期852套交房日期2008年底销售率12月1日开盘330套，售出90套主力户型三房；四房面积范围130-280均价水晶公寓20000，清水房13000多推广卖点地王级地段、国际顶尖设计师、世界顶级品牌、超大手笔投入项目主题台海第一盘规划单位澳大利亚柏涛墨尔本建筑设计公司景观设计香港贝尔高林、美国泛亚促销手段一次性付款优惠1%易道物业管理滕王阁物业物管费公寓（2.8+03公维金）元/㎡.月；水晶公寓（3.8+0.4公维金）元/㎡.月项目配套国际会展中心、国际会议中心、国际游艇码头、奥林匹克国际网球中心、厦门领事馆区、厦门科技园、五星级酒店交通状况公交：19、30、36、91、95、98、105、503、鹭驰1路等多路车广告代理开发商自己销售报告-69- 立丹行居住文化推动者一期户型配比面积套数套数配比备注1309011.45%三房1549011.45%3(+1)房16112015.27%三房16612015.27%3房30套,四房90套17111214.25%3(+1)房179567.12%四房181303.82%４（+１）房26611214.25%五房289567.12%五房分析：可以看出，海峡国际社区主要以大户型为主，面积为150平方米以上的户型约占一期开盘量的90%左右，而户型结构基本集中在3房以及三房以上的户型。报告-70- 立丹行居住文化推动者典型户型分析3（+1）房，面积：171平方米[户型优势]主卧、客厅朝南，符合闽南人居家习惯；客厅方正，错落大方；每个卧室均有飘窗或者落地窗，通透明亮；多阳台以及入户花园设计，便于居家观景；[户型劣势]入户无玄关设计，直接朝向主卧；客厅与餐厅的距离太近，休闲与就餐无法分开；主卧距离客厅太近，无法动静分离，保证主卧的私密性。报告-71- 立丹行居住文化推动者项目优劣势分析优势劣势规划设计合理：结合品字型建筑结构，通过拉高建筑目前周边缺乏大型的购物高度、降低建筑密度，提高项目的绿化；中心。项目占地面积38万㎡，总建筑面积86万㎡，规模大；小区的绿化率高，高达80%总体风格统一，配合整体园林打造，效果气派，小区的园林景观设计较好；国际性建筑设计团队精心打造，使产品成为作品，与国际接轨；地段优越，周边的国际化配套齐全，拥有很好的自然景观开发商十年来在厦门、成都和重庆等地的成功开发经验，实力较强。物业管理较好，聘请戴德梁行物业顾问公司作为物业管理顾问。报告-72- 立丹行居住文化推动者客户群分析：从区域特征来看，厦门区域占60%，泉州区域占20%，其他区域占20%；从客户年龄特征来看，20-30岁的占10%，30－40岁的占30％，40-50岁的约占35％，50岁的占25％；从购买目的来看，投资客约占250％，自住客群约占75％；项目核心竞争力：大盘优势：项目定位“86万㎡台海第一盘”，凸显项目规模优势；品牌策略：腾王阁地产引入国际知名规划设计——柏涛、景观设计——贝尔高林，易道，打造品牌楼盘；品质生活：高绿化（80%）、低密度的居住空间，借助会展区域国际化的配套（国际会展中心、国际会议中心、国际游艇码头、奥林匹克国际网球中心、厦门领事馆区、厦门科技园、五星级酒店），并聘请戴德梁行作为今后的物业顾问。景观优势：不仅拥有小区的优良的景观，更处于环岛路的周边，自然景观优越。报告-73- 立丹行居住文化推动者一期户型配比面积套数套数配比备注1309011.45%三房1549011.45%3(+1)房16112015.27%三房16612015.27%3房30套,四房90套17111214.25%3(+1)房179567.12%四房181303.82%４（+１）房26611214.25%五房289567.12%五房分析：可以看出，海峡国际社区主要以大户型为主，面积为150平方米以上的户型约占一期开盘量的90%左右，而户型结构基本集中在3房以及三房以上的户型。报告-74- 立丹行居住文化推动者典型户型分析3（+1）房，面积：171平方米[户型优势]主卧、客厅朝南，符合闽南人居家习惯；客厅方正，错落大方；每个卧室均有飘窗或者落地窗，通透明亮多阳台以及入户花园设计，便于居家观景[户型劣势]入户无玄关设计，直接朝向主卧客厅与餐厅的距离太近，休闲与就餐无法分开主卧距离客厅太近，无法动静分离，保证主卧的私密性。报告-75- 立丹行居住文化推动者营销策略分析：景观先行的开发次序：项目先将会所及小区部分的绿化景观，公园做起来，有利于提升项目形象以及档次，也塑造了企业注重品牌的意识；厦门房车展：利用房车展的影响力推出项目，扩大项目的影响力。小结：海峡国际社区是台海第一大盘，项目地处会展北区独具优势的地理位置，堪称完美的区域配套和开发商全球钨业巨头企业的实力背景，加上十年来在厦门、成都和重庆等地的成功开发经验等，赋予了这个大型国际生活空间相当程度的神秘色彩和无限的想象空间。作为厦门岛内首个建筑面积近百万平方米的大型居住社区，无论其后续表现如何，都将对厦门房地产市场产生不容低估的影响。报告-76- 立丹行居住文化推动者大户型重点楼盘总结：厦门大户型重点楼盘一览表楼盘开盘时间单套面积总套数销售套数销售率市场反应情况0%(少量市场反应差，客户对项目认可度低。该地段云顶至2007.9.28260-250011650客户定用于建设豪宅成熟度不够；目前周边均是中尊金预交)低端楼盘。刚推出市场阶段，由于售价较高，市场认同银聚祥2006.7.15506-608695377%度不高，随着厦门房价的快速上涨，项目才逐邸渐被客户认同厦门国目前未推出其拥有良好的景观和地段，但市未开盘170-5702180未售际广场场反应一般海峡国2007.12.01水晶公园林景观很好。目前该水晶公寓户型推迟开266-2900未售际社区1期开盘寓224套盘，但从清水房的反应上看，市场反应较好从表中我们可以看出，目前厦门大户型楼盘存量较大。云顶至尊不被客户认可，销售状况极差，深为业界诟病。厦门大户型豪宅的标杆项目银聚祥邸在2006年7月份推出市场时也不被客户认可，后来伴随着厦门房价的快速上涨销售状况才逐渐转好。现今在28000元/平米的价格下，在2007年9月底及上半年出台的多项调控政策下，销售再次停滞。厦门的大户型豪宅单价高，总价高，利润也高。但销售周期长，去化难度很大。报告-77- www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者2、150－180平米的大户型(1)150－180平米的大户型现状及未来发展趋势目前，岛内产品面积在150-180平方米的户型，供应量非常大，如：五缘湾片区的国贸蓝海、联发五缘湾一号、新景缘、新景2008等，同时枋湖片区的水晶森林、书香佳缘和会展片区的海峡国际社区等，未来一年市场供给量很大，竞争激烈。同时不少大多数户型在设计上，实用功能不强，一部分面积过于浪费。未来大户型的发展趋势，将以满足客户需求为基础，实现空间的功能，室内及室外面积的利用率将不断增强。(2)150－180平米的大户型重点案例调研A、鲁能领秀城◆项目概况：领秀城地处老市区，交通非常便利，领秀城项目由4个组团17幢32－33层的板式高层建筑组成，整个地势坐北朝南。领秀城的最大优势在于其优异的地理位置和山景、海景、交通相结合的自然资源，位于老市区之中，让领秀城拥有三山环抱的“森态三居”。毗邻金榜公园更是让领秀城的住户与大自然作最亲密的接触。报告-78-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者◆鲁能领秀城主要经济指标：占地面积5万平方米总建面25万平方米建筑形态高层容积率4.10绿化率35％开盘日期07.11.24总套数1105交房日期2008.12.30销售率一期销售约10%主力户型三房；四房面积范围160以上均价一期均价15000多推广卖点园林，物业，小区外的绿化景观项目主题一城风景半城山规划单位----景观设计促销手段开盘期间优惠近200元／平米，如果当场下订还可申请到300元／平米的优惠物业管理戴德梁行物管费——————项目配套梧村小学、厦门九中、火车站、巴黎春天、沃尔玛、新华书店、嘉年名华、金榜公园、世贸商城、火车站地下商城、文屏社区交通状况4、42、804、813、533、旅游2线◆一期户型配比户型户型面积（㎡）套数三房二厅160192楼中楼180-19496合计288报告-79-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者分析：可以看出，鲁能领秀城主要以大户型为主，面积全为150以上的，而户型结构基本集中在三房以及三房以上的户型。◆典型户型分析三房两厅三卫四阳台一露台，面积：160㎡[户型优势]两梯两户，双入户门设计双主卧设计，且与客卧分离，舒适的同时保持私密，两代温馨共处而互不干扰。超大三层错式露台，彰显大户气派尊贵套房主卧，观景阳台，步入式衣帽间，卫浴间，缔造至尊品位生活大面宽客厅，且与观景阳台相连多阳台突窗设计，增加采光，户型方正，动静分离，干湿分离。[户型劣势]报告-80-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者入户无玄关设计，直接朝向餐厅客厅与餐厅的距离太近，休闲与就餐无法分开◆项目总结分析优势劣势规划设计合理：结合品字型建筑结构，通过拉高建筑项目的户型太大，去化速率很高度、降低建筑密度，拉大楼间距，提高项目的绿化；慢；项目占地面积5万㎡，总建筑面积25万㎡，规模大；目前项目周边较为吵杂小区的绿化率较高，达35%，并依托小区外部的公园以及山林，提高小区所在区域的绿化率总体风格统一，配合整体园林打造，效果气派，小区的园林景观设计较好；户型设计较为合理，空间利用率大；地段优越，周边的商业教育等配套齐全，人文气息浓厚，拥有很好的自然景观；开发商为中国前十强的房地产开发商，实力很强物业管理较好，聘请戴德梁行物业顾问公司作为物业管理顾问。报告-81-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者◆客户群分析：从区域特征来看，厦门区域占50%，泉州区域占20%，其他区域占30%；从客户年龄特征来看，20-30岁的占8%，30－40岁的占25％，40-50岁的约占42％，50岁以上的占25％；从购买目的来看，投资客约占20％，自住客群约占80％；◆项目核心竞争力：大盘优势：项目定位“25万㎡一城风景半城山”，凸显项目规模优势；品牌策略：全国知名的房地产开发商-鲁能地产开发，并引进戴德梁行担当物业管理顾问；品质生活：小区规划合理，对空间进行了创新性布局，独有的空中庭院，挑高空中花园，将自然引入家中。地块所属区域配套成熟，紧邻大型居住区文屏山庄社区基本配套完整，附近为厦门最繁华的商业中心文灶——火车站商圈，包括大型商城与购物广场、美食广场等商业配套一应俱全，购物、体闲、娱乐均极为便捷，中小学、医院、银行等各方面配套设施应有尽有。景观优势：不仅拥有小区的优良的景观，还处于拥有浓厚人文气息的文曾路旁，项目地块附近的金榜公园，为厦门市区面积最大的综合性文化公园，是鼓浪屿——万石山国家级风景名胜区的一部分。◆营销策略分析：景观先行的开发次序：项目先将会所及小区部分的绿化景观，公园做起来，有利于提升项目形报告-82-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者象以及档次，也塑造了企业注重品牌的意识；厦门房车展：利用房车展的影响力推出项目，扩大项目的影响力。◆小结综合上来说，领秀城可以概括为“靠山、临园、近海”的高品质社区。17栋高层建筑以流畅的弧线围合成逾两公顷的地中海风情园林，内部景观向金榜山体敞开，引碧树翠林入中庭，使得人造景观与天生丽质的金榜山一脉相承。其市中心闹中取静的成熟地段，老市区大规模纯住社区，三面环山的自然景观，完善的生活配套，优越的教育资源，倍受客户青睐。但由于深受国家宏观政策的影响，投资大户型的客户锐减，自住型客户数量不足，目前销售率很低。报告-83-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者B、南中山景叠院◆项目概况：南中山景叠院南中·山景叠院地处湖滨中路延伸段，坐拥狐尾山城市绿肺、背靠仙岳山的稀缺自然景观，前眺40万平方米白鹭洲公园绿树掩映、后望万顷西海域壮阔海景。号称“滨北压轴之作”。山景叠院空中鸟瞰图报告-84-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者◆山景叠院主要经济指标：占地面积1.8万㎡总建面5.8万㎡建筑形态高层容积率3.2绿化率40％开盘日期07年10上旬悄悄开盘总套数292交房日期——销售率25％主力户型四房、五房、面积范围150-190均价15000元/㎡，楼中楼均价20000元/㎡楼中楼推广卖点地处滨北CBD行政、金融、文化体育中心，尽享都市繁华却无车马之喧项目主题城市中央庭院生活开发商厦门南中投资有限公司建筑单位汕头市潮阳建筑工程总公司促销手段——项目配套公园：狐尾山公园、仙岳山公园、白鹭洲公园、市政广场；教育：外国语学校、滨北小学、振兴幼儿园；银行：中国银行、建设银行、农业银行、工商银行、滨北邮政；娱乐：马可波罗大酒店、白鹭洲大酒店、大华索菲特酒店、宝龙大酒店、舒友海鲜大酒楼、真爱酒吧、红云酒吧；社区：网球场、迷你高尔夫球练习场、游泳池等交通状况8、12、15、31、36、72、86、98等多条公交线路报告-85-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者◆项目总体分析：C、项目优劣势分析优势劣势区位优势明显：地处滨北CBD行政中心、金融中心、面积偏大，大户型客户量不足文化体育中心，坐拥狐尾山城市绿肺、背靠仙岳山稀缺自然景观；建筑规划合理：独门独院设计、秉承“建筑在自然中，自然在建筑中”的设计理念，建筑依山而建，合理布局、错落有致，保证了社区景观与空间的延续；原生态景观园林：开放式景观设计，将山景延伸至小区内部，使小区园林景观与山景浑然一体。30㎡超大空中私家园林庭院，直通宽敞客厅，坐享别墅庭院生活；专有智能电梯独立入户，最大化的增加使用面积，消除面积浪费，空间合理化应用；报告-86-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者客户群分析：从购买目的分析：投资客占10%；自住占90%；从购买区域分析：厦门占30%，福建省内其他区域如漳州、莆田、泉州、南平占70%；从职业上看：私营企业主占80％，政府高官、银行行长占15％，设计院院长等占5％。从客户户口看：买前已拥有厦门户口的客户占70％。D、项目核心竞争力：区位的不可复制性：滨北作为城市中央生活圈和城市中央商务区的形象，决定了其交通网络四通八达，仙岳路、湖滨北路、湖滨中路、莲岳路、东渡路、体育路、海沧大桥、仙岳山隧道等城市中央交通干道、隧道均集中于此，城市中央生活快速便捷。山景叠院既有滨北山水景观的清静环境，也有快捷便利的交通，大大缩短了到其他地方的距离，沿湖滨中路步行10分钟，即到成熟优越的滨北商业街区，日常家居生活快速方便。乘车10分钟即到滨南长途汽车站、松柏汽车站、火车站，方便工作、外出。建筑与自然的完美结合3栋纯板式高层，独门独院设计、秉承“建筑在自然中，自然在建筑中”的设计理念，建筑依山而建，合理布局、错落有致，保证了社区景观与空间的延续，近30㎡超大空中私家园林庭院，坐享别墅庭院生活；报告-87-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者项目规划分析：建筑与自然一脉相承山景叠院，秉承“建筑在自然中，自然在建筑中”设计理念，使建筑与自然一脉相承。项目由一幢三层联排别墅和三栋纯板式高层组成，其中高层住宅1＃楼23F、2＃19F、3＃32F。建筑排布继承中国传统的经典序列和规范，又打破单纯的行列式布局，通过建筑单体规模的变化，前后的错落对应，及建筑高度的差别，营造丰富的视觉感观。原生山体水景园林山景叠院社区景观设计，近9000平米山水园林遵循分区处理，以点带面，形成起伏有序、移步换景的绝佳景观效果。报告-88-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者开放式园林景观设计，将山景延伸到小区内部。水边生活是很多人的梦想，宁静、安稳、开阔、诗意、轻灵，意境深远，中央水景是山景叠院园林最具特色的景观。整个园林加大草坪的运用，让视线相对舒缓和开阔。在起伏的草坪上种植大小相间的乔木，创造出雅致、舒适的居住环境，与狐尾山景巧妙融合，并与近在咫尺的员当湖、西海域美景相映成趣，共同构成了集湖光、山色、海景、园趣于一体的山水大轴！空中花园，别墅生活除大自然赋予的绝色美景和经过精心打造的社区艺术景观外，还为业主们准备了居家美景，每家均有超大空中私家庭院与两个空中绿花池，让业主进入居室亦能感受到“人在景中，景在家中”的美妙胜境。E、典型户型分析：3﹟楼标准层户型，四房，面积：155-157㎡低密度·低容积率高绿化率·高实用率户户坐北朝南，2梯2户，智能电梯直接入户报告-89-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者间间观景风情窗，让户型与风景实现完美对接面宽大、进深小，自然采光、通风面大空中私家园林庭院，直通宽敞客厅公共空间与私密空间被黄金分割，动静分离，将生活的舒适性提到最高，干扰性降到最低大主卧舒适空间，内设独立卫生间与更衣室，更配有观景凸窗主佣活动区域合理分隔，佣人房完全独立于外，主人生活不受干扰，私密性强F、营销策略分析：悄悄开盘：山景叠院在10月上旬悄悄看盘，开始与客户签订售房合同。力图在其它竞争对手不知情，在社会上不造成太大影响的情况下开始销售冲刺。力图防止项目正式开盘销售状况不佳在社会上、在业界形成山景叠院不好的传闻。G、小结南中山景叠院地段好，园林建设上佳，尽享都市繁华却无车马之喧。但由于都是140平米以上的大户型，户型和客户需求不匹配，对销售造成了阻力。再遇上国家对楼市严厉的宏观调控，客户观望严重。现今销售状况比较差。报告-90-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者(3)150－180平米产品所针对的人群需求研究A、客户群特征分析四大类家庭主要特征家长事业有成，家庭成员高学历（但不一定都学历很高）,高收入,是社会所认同的成功人士彰显地位的成功家庭他们把房屋的购买看成是自己事业上成功的标志,房屋成为一个社会标签能够拉近或增加与周(富贵之家)围同阶层人之间的联系,促使事业再上一个台阶.学历较低，暴发户类型，能承受较高房价，有一定炫富心态彰显财富的家庭特别钟爱大户型，房屋面积达，体现豪华（豪富之家）不是非常关注产品的配套和居住环境，但是十分关注楼盘的高档性关心健康的老龄化家庭家中有老人或未来打算和老人同住，对和父母同住的子女来说,房屋是照顾老人的地方;(健康养老)家庭结构趋向老龄化,在厦打拼多年，渴望找个有天有地的地方安享晚年报告-91-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者B、核心客户群需求研究客户类产品价格客户来源客户结构家庭结构特性户型需求对本项目的抗性别需求承受能力富贵之家厦门本地居公务员、企事业中高层经济收入稳定，对居住条件面积适中，高层、小豪富之家高民管理者、中小企业主重视，对市场把握判断良好较大高层、健康养老公务员、企事业中高层面积适中，核心客新厦门人富贵之家享受生活，追求自然人生小高层高管理者、中小企业主较大户群富贵之家省内外地（以企业主、中高层公务员高层、小豪富之家对环境和配套要求高面积较大很高闽南为主）/白领高层健康养老厦门其他区投资客户、翔安企业高看中未来的升值空间和距小高层、富贵之家面积一般较高辅助客域管离翔安近高层户群小高层、省外投资客户、养老客户健康养老注重居住环境和品质面积一般高高层报告-92-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者3、厦门中小户型产品研究(1)中小户型市场现状分析随着经济快速发展，房地产市场也不断完善，房价的日益上涨使得购房者的消费能力逐渐降低，同时购房者在消费意识上不断改变，中小户型产品已经得到市场的充分认可，并且受到越来越多的购房者青睐。2006年以前厦门中小户型产品绝大部分集中在岛内的思明区，且主要分布于厦禾路两侧，如“官邸double”、“英才商厦（阳光VISA）”、“九龙城”、“假日双星”和“假日e时代”等中小户型项目。这些项目分布于厦禾路两侧，不仅是城市中心区域，同时也是交通最便利之一的地段，项目配套少，但项目周边生活配套、商业配套和公园等休闲、健康配套齐全。从整体上看产品品质较差，但由于总体体量较少市场需求反应很好。2006年5月国家出台了“国六条”政策，其中“90/70”政策的规定对市场产生了很大影响，中小户型产品成为住宅开发户型面积的控制点和支持点。从厦门市中中小户型市场推出量来看，中小户型产品增多，项目分布不再仅限于厦禾路沿线及交通便利的地段，岛外也开始有中小户型项目，如海沧的“未来橙堡·心时光”和集美的“大学康城一期”等。岛内中小户型产品开始分布于岛内各个区域，也不仅限单个项目存在，部分项目还集中在大型社区里，如“翔鹭花城B区”就开发了近460套，总建建筑面积达3.1万平方米的中小户型。从2006年中小户型市场需求来看，这些中小户型都得到了很好的销售业绩，主要原因是：第一、由于房价的快速上升，促动了消费者对房价总价的敏感度，部分购房者的消费承受力受到限制，从购买大户型报告-93-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者产品转而向小户型产品，中小户型产品投资比例开始下降，以致中小户型产品得到首次置业者功能自住的回归；第二房价不断上涨，作为市场的敏锐投资者觅觉到了投资住宅的利润空间，从而大量资金转而投入住宅中小户型市场。据市场客群调查来看，因此中小户型产品在2006年得到了市场的热捧。受2006年中小户型市场反响的影响，2007年厦门房地产中小户型市场受到了开发商的充分重视，中小户型产品市场推出量逐渐增多，如火车站商圈纷纷推出了“建发·时尚国际”、“禹洲·世贸国际”和“百源双玺”等火爆项目，同时湖里的“翔鹭花城C区”项目继续推出了以中小户型为主的“西城海岸”，海沧也推出了“绿苑·滨海国际公寓”，其产品采用精装修的小户型推向市场并获得了热销。从销售情况来看，“建发·时尚国际”在开盘三天就达到了80%的销售率，住宅销售均价达到了11188元/平方米，百源双玺大厦的中小户型住宅均价则高达15656元/平方米，销售率为72%。从户型产品看，中小户型面积主要推出户型为一房和二房，三房户型非常少，06年以前中小户型产品还是一房的天下，两房产品也很少。随着06年“90/70”国家政策的调控和房价高涨的影响，2006年以来二房户型占比例大大增加，部分项目还设置了少量的在90平方米左右的三房小户型产品，如“联发·欣悦园”、“源昌商业中心”和“百源双玺”等项目，三房小户型产品体量少，赢得了市场的抢购。从市场产品面积来看，一房面积范围较大，从30平方米到68平方米都有，但从主流来看，一房小户型面积主要集中在38－55平方米，二房主要集中在65－78平方米，三房主要集中在88－102平方米。报告-94-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者(2)中小户型市场未来发展趋势A、精装修趋势目前厦门中小户型产品大多以毛坯房出售，购房者购房后需要对住房进行装修，户型不大，但对购房者而言且要花费很多时间于住房的装修上。对于现代城市生活紧凑的人群而言，尤其对于习惯于社会细化分工时代的年轻一族，他们更多时候希望开发商能对住房进行精装修后再出售，这样可以生气装修所带来的不便和生活麻烦。因此未来中小户型产品的市场认可度更趋向于精装修后再出售。B、投资和自住消费结构比例变化中小户型的投资客仍然占据客群的主导地位，但自住的客群比例不断增大。报告-95-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者与2002-2005年中小户型客群相比，2006年客群置业类型发生了较大的变化，自住客群所占比例由39.5%上升到47.7%，投资客由60.5%下降到52.3%，投资客群与自住客群平分秋色。2006年置业类型比例，在结构分布上更趋合理性，未来中小户型购房需求，自住客群仍将大量增长，所占比例将大幅提高。(3)中小户型客户分析A、中小户型客群来源地分析2006年中小户型客群中厦门本地仅占39%，厦门外地客群占61%。2006年中小户型客群来源比例·报告-96-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者2006年在中小户型市场厦门本地的购买人群仅占客群的39%，厦门外地客群占了61%，高出本地客群22个百分点，厦门外地客群已经成为厦门中小户型房地产市场需求的主导。同样，福建省内（以泉州、漳州、龙岩和三明等地客群为主力）中小户型客群的比重也逐年攀升，2006年，这一比重为41%，明显高出厦门本地客群2个百分点。福建省外(国内)客群比例占12%,境外(含港澳台)客群占8%。可见，厦门本地客群和外地客群都是支撑厦门房地产市场稳步发展的主要力量，是厦门中小户型消费的主力军，并在未来房地产市场继续发挥重要作用。B、中小户型客群特征分析中小户型产品客群呈现以置业用途为区分的多样化类别。厦门中小户型市场还处于发展的初级时期，市场推出量和产品品质不高，产品较单一。随着经济的发展和消费者住房意识的改变，未来中小户型产品的需求还将大大增加，中小户型产品将呈现多样化的模式发展，未来客户群体也将更多样化，总结厦门中小户型产品客群特征如下：客群类别客群特征投资客中小户型总价低，首付低，投资成本也低，用于出租投资和增值投资均有较好的市场和较高的回报率，增值潜力大，收益稳定，风险小。新婚夫妇经济承受力受限，或者家庭结构较简单，作为过渡期的居住住房。单身贵族一个独立自住的自由空间，温馨而且简单。城市中心区域上城市中心区域上下班族，交通便利，上下班方便，节约城市交通拥挤所班族或临时住所带来的时间浪费，同时可以享受城市中心区域成熟的商业和其它公共资报告-97-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者源配套。第二居所以带有其它意图的购房意识，如外地客群购买住房作为度假休闲寓所，长期在外工作和为获得城市中心区良好的公共设施配套资源等目的的客群。C、中小户型客群需求因素分析客群对小户型的需求受投资价值性、经济承受能力等因素影响。投资价值性投资客群是中小户型乃至整个房地产市场的一大客群，房产具有增值保值的经济价值，在农村土地是农民的衣食父母，同样在城市房产是市民生活、工作的保障。在且在政治稳定、经济发展的时代，一般情况下房产的增值回报率远远高于银行的储蓄、股票和其它经济投资，当然任何投资行为都不可避免投资的风险性。中小户型是房地产市场中投资客最为关注的房地产产品，因为中小户型具有总价低，变现快，适合居住人群多等有利因素。相对大户型和豪宅来说中小户型面积相对较小，所以总价较低，对投资者来说，门槛低，风险就较小，且其转卖变现较快。在人口众多且密集的城市里，大量的“年轻白领”需要租一个独立的居住空间，使他们摆脱“民工式”的居住环境，市场中小户型需求量是很大的，投资者即使不能马上转卖，因中小户型居住功能齐全，完全报告-98-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者可以把房子出租，赚取房租收入，房租的收入明显高于银行的储蓄利息。经济承受能力在房价大幅上涨的今天，市民的经济收入增长幅度显然没有房价上涨的快，大户型的总价在一定程度上对客户非常敏感。为此大量的客户购买大中户型的需求得到抑制，转而寻求小户型产品。中小户型产品不仅在功能上齐全，同样还经济实惠，能满足居住需求，适应了客户的购买承受能力。同样生活节奏日益加快的城市生活，使得居民在住宅生活的时间不断减少，房子大了反而浪费不少。以90平米的中小户型三房为例，在厦门岛内以11000元/平方米计算，总价仅需99万。而同期厦门的大中户型的三房一般在120平米左右甚至更多，按120平米计算，总价需要132万。两种户型总价相差33万，居住起来中小户型虽然是较拥挤，可能减轻33万的承受力或者把省下的33万用于其它方面投资，未尝不是一个很好的选择。第二居所厦门是海峡西岸的重要中心城市之一，是国际性海港风景城市，是一个适合居住的宜居城市。厦门具有巨大的发展潜力，且在闽西南甚至全省，厦门是最佳的娱乐、度假休闲的好去处。厦门外地的省内外客户也是厦门房地产的重要客群所在，尤其是厦门周边的省内闽西南城市。这些客群在其居住城市已经有住所，并有较好的事业，他们在厦门购房，并不是长期居住，他们的目的就是能在节假日，能到厦门来度假、休闲和购物等活动，好好享受在厦门这个风港城市生活的快乐。这类客群，他们长期居住外地，而在厦门，一年之中他们仅仅是少数次的第二居所，所以房子无需很大，大则反而有所浪费，而小户型产品正好迎合了这类客群。随着厦门周边城市经济的发展，闽西南城市报告-99-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者的有钱人不断增加，厦门中小户型市场，尤其是岛内小户型市场将进一步加大。福利在国内厦门是少数几个福利良好的城市，厦门拥有良好的市政设施，众多的优良教育资源，巨大的旅游资源。在厦门80%的公园和旅游景点，厦门市民可享受免费或者低价的旅游景点；厦门市民同样可以享受众多像厦门一中，双十中学和厦门外国语学校这些优质教学资源；厦门市民未成年儿童只需缴纳小量的社保费，就可以享受高额的医疗保险优待。等等，一系列良好的市民福利待遇和资源配套，吸引着厦门外来人口到厦门购房定居。报告-100-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者4、产品类型研究结论综合来看,项目若开发成300㎡左右的大户型豪宅,存在目前存量多,市场需求量少,总价高,去化速度慢等情况,有具备实现利润最大化的可能。项目若开发成150－180㎡的大户型，市场存量及未来供应量大，销售去化速度慢，市场前景不容乐观。项目若开发成中小户型存在市场供应量较少,低端需求量较大,供需结构在高单价的市场前提下，愈显不合理。因此，按这三个方向开发本项目，都很难取得理想的开发效益。因此本项目的开发必须对厦门市场进行充分的分析及研究，对尚未满足的客户需求进行细分，才能为本项目的开发定位选择合适的方向。报告-101-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者四、未来一年厦门及厦门岛内的房价走势1、厦门房价走势随着近年国家调控政策的相继出台，和房地产住房制度的完善，未来一年厦门全市总体房价将会呈现比较稳定的发展态势，尤其是集美区和以及各区的环东海域土地放量将大增，推向市场的存量项目加大，因此未来厦门整体房价将会比较平稳发展，上涨幅度不高，预计未来一年厦门房价上涨幅度在10％以下。在今年连续出台政策的背景下，厦门的房价已处于高位盘整的状态。相当多的自助型购房客户正在观望中。投资客基本收手暂时不投资房产。导致了厦门07年10月、11月份成交量大跌。2006年1月－07年11月厦门住宅成交走势如图：2006.1－2007.11厦门全市住宅销售走势600000140001200050000010000400000㎡8000㎡/300000元6000200000400010000020000006010602060306040605060606070608060906100611061207010702070307040705070607070708070907100711面积105010188871217259253056359675213524235217399218533082461834308855280235247478172538232287208147318122307682299551391049225890218092234398均价549152555594562164617188664268767012.27570.17566.271027030.68128.97884.28910.29120.9114619828.38831.1100691170410262面积均价报告-102-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者未来国家的宏观调控政策还将大大影响厦门房价。从06年3月开始，上海房价受到国家调控政策的影响，价格下跌15％。从现在开始的一年内，厦门的房价不会再象前两年一样有高幅度的上升，将处于高位盘整的状态。2、厦门岛内房价走势当然岛内作为厦门生活、商业和教育配套最完善的核心区域，土地资源相当匮乏，未来一年岛内房价仍然有相当大的上升空间；尤其是岛内土地的稀缺性，作为开发商都极力把岛内的房地产项目打造成高级或者顶级项目，加大社区配套投入，提升产品的品质和精致装修模式，建筑材料和家居系统都采用世界名牌，这些开发措施在提高岛内房产产品品质的同时，也将在一定程度上拉升房价。未来一年厦门岛内房地产供应主要集中在湖里五缘湾片区，这个片区是厦门岛内开发的处女地，于2005年开始才大面积开发。五缘湾是厦门岛内唯一能大面积开发的区域，该区域由于政府的发展规划和岛内稀缺土地资源的因素，未来房地产住宅开发项目，无论是产品品质还是社区配套将会是非常高档和完善的，该区域未来房价仍将处于较高价位，其区域客户仍然是厦门和周边城市的富人阶层。这个片区未来一年内主要推出项目有联发五缘湾1号、鑫海湾、新景缘以及环岛路的海峡国际社区等项目。而岛内的南部和西部地区，区域开发历史久远，是城市发展的成熟区域，可开发的土地更加稀缺，目前仅存少量旧城改造的可开发项目，以及由于各种原因仍然处于停滞状态的年代较早的土地项目。岛内西部和南部，未来1年内主要推出的住宅项目有国际油轮城、福隆国际、都市港湾、新景龙郡和火车站香格里拉等项目，这5个项目，住宅总建筑面积近50万平方米。岛内成熟地段的房价将呈现出比到岛外大部分地区稳定的局面。报告-103-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者第二部分项目定位阅读提示项目总建筑面积较小，但地块交通便利，地段好，具有巨大的景观资源和配套齐全，区位优势十分明显，项目区域是城市核心区域之一。经调研厦门高端租赁及消费市场，高端客户群对高档装修和中等户型面积的城市核心区域的高端需求，给本项目提供了巨大高端产品的潜在市场需求。项目的现状、周边环境和高端市场需求决定了项目产品的高端开发品质，并应采取差异化的开发策略。项目具有交通、地段、配套以及万科品牌等众多优势，但同样受项目规模小、臭水湖等劣势影响，应尽力采取弱化和规避措施。综合市场各方因素，本项目应定位为投资型的“高收益投资产品”和享受型的“生活私享公寓”高档的中小户型精致物业，而市场的需求与项目的定位正是迎合了核心客户群和终端客户群的定位需求。报告-104-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者一、项目指标及资源分析1、主要经济指标项目名称东方财富广场C栋地块位置嘉禾路喜来登酒店东侧，江头西路江头公园西侧，屿浦路南侧规划用途住宅用地面积约1800㎡建筑面积5959㎡出让年限住宅70年规划指标容积率≦3.31报告-105-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者2、项目属性分析(1)地块区位分析报告-106-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者(2)周边配套分析完整的生活配套和高端商务配套周边配套完善是项目的一个核心优势。作为城市中心，项目所属区域内拥有天虹商场、SM城市广场、永乐思文电器、苏宁电器等完善的商业配套；拥有豪客来、老知青酒家、88连锁、华祥苑、向阳坊等完善的生活配套；拥有立人幼儿园、江头小学、松柏二小、松柏中学高中部等齐全教育配套；拥有汇丰银行、建设银行、工商银行、江头电信营业厅等齐全的金融营业网点；加上五星级酒店，酒店式公寓，医院等，区域内已形成一系列系统的配套。结论：本项目周边丰富的资源，为其奠定了作为高端产品的雄厚基础。报告-107-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者(3)喜来登酒店资源利用分析A、项目概况：喜来登酒店酒店外景图喜来登酒店位于厦门湖里区江头，为外向型的五星级酒店。距厦门国际机场仅15分钟车程，距鼓浪屿航站仅20分钟车程。酒店楼高30层，建筑外型豪华、气派、保障系统先进。各类客房共360间，备有中央空调、卫星电视、国际国内直拨电话、小酒吧、小冰箱、保险箱等。住房客人可免费使用室内游泳池及健身房。报告-108-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者B、喜来登酒店主要经济技术指标：客房数360间开业时间2006年建筑形态高层主力户型标准间出租率70％左右，“九八”等重大会议期间近100％餐饮设施Loong酒吧、WavesPanAsian、泳池酒吧、王子中餐厅、Vista酒廊健身恒温游泳池、健身房、有氧健身课程、水疗设施娱乐设施演奏台会议设施有大中小型高档多功能会议室一应俱全，面积从40至500多平方各异，最多可同时容纳七百人交通状况距厦门国际机场仅15分钟车程，距火车站3公里。服务内容接机送机、免费使用游泳池、丰盛的免费早餐并热情服务TheLoongBarWavesPanAsian报告-109-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者室内大天窗恒温泳池喜来登酒店会议室各规格客房情况如下：类别豪华房（标间）高级豪华房（标房）行政房（标房）高级套房行政套房面积（㎡）36－4036－4036－4072106－135厨房6平米，衣帽间6平米，空间无厅无厅无厅厅20平米，公卫4平米厅30平米左右，两卫数字保险箱、两数字保险箱、两个上数字保险箱、两个数字保险箱、两个上网接数字保险箱、两个上网接主要设施个上网接口，吹网接口，吹风机、烫上网接口，吹风机、口，吹风机、烫衣板口，吹风机、烫衣板风机、烫衣板衣板烫衣板免费烫衣；免费早免费烫衣；免费早中晚三免费烫衣；免费早中晚三提供的服务中晚三餐；免费使餐；免费使用会议室1个餐；免费使用会议室1个小用会议室1个小时小时时报告-110-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者房价净价828元/天918元/天1208元/天1438元/天2058元/天包月680元/天950元/天1700元/天注：“房价净价”是指不包含15％的服务费和4％的政府基金的基础价格。C、喜来登酒店总体分析：客房租赁客户群分析：按国别分：欧洲占30％，美国占20％，日本占20％，其它占30％。按住宿缘由分：商务客人占70％左右，旅游及其它占30％左右。按住宿时间分：长住客占20％，散客占80％酒店核心竞争力：品牌优势：喜来登酒店在全世界高端客户群中有极大的影响力；在中国各大城市也已有喜来登酒店；配套全优势：酒店拥有完善的餐饮设施、健身设施、娱乐设施、会议设施，服务设施齐全；新装修：2006年刚装修完投入使用，光洁亮丽。交通便利：距离机场15分钟，火车站3公里。报告-111-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者英语佳优势：酒店通过举行本酒店外语考试、送员工到外培训等措施大大提高了酒店员工的整体外语水平，接待员工和外宾交流相当流畅项目规划分析：从客房都可以方便地到达游泳池、桑拿中心，规划空间以人为本；规划有近800平米的大堂，安排休息区后，仍有宽敞的空间供客人休闲与走动。在二楼设置了多个西餐厅，分别为不同类别的高端客户提供餐饮服务，26楼设置自助餐厅。喜来登酒店小结厦门喜来登酒店是喜达屋酒店与度假村集团在中国地区的第17家喜来登酒店，也是喜达屋集团在福建省内的第一家全新国际五星级酒店。厦门喜来登的管理公司——喜达屋酒店及度假村集团是世界上最大的豪华酒店集团之一，在全球95个国家拥有850多间酒店，聘有超过145，000名员工。喜达屋酒店集团拥有、管理和特许经营多个世界著名酒店品牌，包括圣瑞吉斯、至尊精选、喜来登、环鼎（威斯汀）、福朋、W、艾美国际酒店以及最近新创建的AloftSM酒店，足见该酒店的国际性及其广泛的影响力。厦门喜来登酒店位在人口相对杂乱的江头片区，因此对酒店自身的配套设施要求更为严格。酒店方面聘请专业的酒店设计公司HBA设计，酒店装修现代、时尚，以晶莹贝壳、透明珍珠及蓝色天幕相配，展示厦门滨海风情和海洋特色。时尚的海浪泛亚自助和零点餐厅，雅致的雪茄吧、大堂酒吧和泳池吧，600平方米的宴会厅和6间会议室，国际化管理的SPA，都将为客人提供最惬意的享受，尽显异域风情。由于酒店的国际五星身份，得到厦门市政府及本地市场的期待与关注，厦门喜来登酒店开业以来毫无疑报告-112-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者问的在一定程度上提升了厦门市的国际影响力，吸引众多国内外客人的到来，其满足了客户商务往来需求、住宿需求、就餐需求、健身需求、娱乐需求、一出现即受欢迎的需求、被尊重被识别的需求等。开业一年多来经营状况良好。利用喜来登酒店资源的结论：结论：喜来登酒店为高端客户带来了国际一流的酒店设施和服务，在成功运营中，大量的外籍商务客人到此住宿、休闲、办事。喜来登酒店丰富的资源，为本项目建设高档项目提供了强有力的支撑。报告-113-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者3、项目核心卖点城市中央商贸区城市几何中心、交通枢纽区位完整的生活配套和高端商务配套项目价值具备高价值的江头景观资源喜来登优势资源辐射品牌合力、管理上乘市中心唯一高档精装修小户型报告-114-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者二、厦门高端租赁客户群市场状况研究1、企业客户调研企业名称年接待商务人次短期入住地长期入住地公司提供服务与较高星级酒店都有往戴尔有限公司5000以上较少专职翻译、提供专车接送来，在滨北区域比较多林德3000－5000人和各大酒店有协议往来提供专车接送一般在自己下属的企业一般在自己下属的企夏商集团有限公司2000以上专职翻译、提供专车接送有星级酒店业有星级酒店象屿芝荣贸易较多，短租为主海景、马哥孛罗京闽中心酒店－厦门ECCO鞋业多，短租为主京闽中心酒店喜来登酒店－泰门宝金刚石活动仪式时多索菲特、海景滨北套房－厦门建松电器——宿舍、自租－美光半导体不多，短租为主四星、五星级酒店—－厦门富士电气10来个—安保大厦－基本上都是住2－4天，直接帮客户订房。麦德隆麦德龙不多极少入住海景大酒店比较多来结账。台和电子有一些短期住悦华酒店，住公司自己的别墅―信华科技有一些全住自己公司贵宾套房全住公司贵宾套房－多住2－5天。住京闽、新技术集成100多极少－舫阳酒店的比较多纵横集团不少各子公司独立安排各子公司独立安排－基本上与各个档次酒店青岛啤酒东南营销公司－－－都有合作协议报告-115-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者京闽酒店、日月谷温泉厦门金龙汽车集团股份1000人次以上/月－专职翻译、提供专车接送酒店、华美达酒店等首先按照客户要求,其厦门TDK有限公司2000－3000－专职翻译、提供专车接送次京闽大酒店悦、会展酒店,至少四厦门ABB开关有限公司－－专职翻译、提供专车接送星。客人是各部门安排厦门银鹭集团有限公司－马可波罗酒店－－厦门星鲨药业集团有限客人决定,各个档次酒－－－公司店都有合作关系短期为主,以索菲特,金厦门国贸集团400-500－签定协议雁,马可波罗为主基本是以短期为主,悦福建森坤投资集团600以上－签定协议华,假日海景,福联.厦门富康贸易有限公司30-50短租,以中档酒店为主－提前预约厦门航空有限公司2000人以上/每年企业下属的星级酒店企业下属的星级酒店专职翻译、提供专车接送企业调研总结:从企业调研来看，目前很多的企业存在短期和中长期租赁酒店的现象，企业租赁酒店或者酒店式公寓的市场的需求量比较大，并要求租赁方提供相关的配套服务。本案可以通过提供星级的物业，充分利用喜来登的配套资源，利用价格的优势充分吸引中长期租住的企业客户前来。报告-116-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者2、外籍客户在厦居住调查(1)外籍客户数量和来源地区A、外籍客户数量据统计截至2006年底，厦门市共有2414户企业和单位聘请外籍人员，比上年增加578户，增长31.5%。全市共有外籍人员5576人，比上年增加1783人，增长46.7％。未来趋势也将保持快速的增长态势，每年外籍客户增加预计在2000－3000人，增长幅度比较大。预计在2008年外籍人士在厦门数量将超过1万人。B、外籍客户来源区域这些外籍人员来自57个国家和地区，人数最多的是台湾和香港地区，分别为3162人和734人，占全部外籍人员的70.63％。人数超过百人的国家和地区有９个，除台湾和香港地区外，还有美国、加拿大、日本、韩国、马来西亚、菲律宾和新加坡等国家和区域。报告-117-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者(2)外籍客户集中居住酒店式公寓调研A、尊爵湖畔公寓（吉祥家园）尊爵湖畔公寓主要经济技术指标：客房数96开业时间2002年建筑形态高层（14-26层）梯户配比2梯8户主力户型三房、二房出租率80％以上星级准四星级公寓内部配套咖啡厅、健身房、自助洗衣房、国际国内直拨电话、宽带光纤高速上网、地下停车场等会议设施公寓内部配有商务中心、会议室、临时出租办公室交通状况距离市中心(公里)：5，火车站(公里)：4，机场(公里)：12免费使用公寓会所的健身房、不加床可免费住宿（16岁以下和父母同住）、丰盛的免费早餐服务内容并提供航空票务、国内外快递、信息咨询等多种服务周边餐饮设施西餐厅、中餐厅、咖伦比咖啡、雅子咖喱、突本意意大利餐厅、舒友大洒楼、肯德基等周边健身设施诺颜之约仕女SPA会所，长生堂中医康复诊所周边娱乐设施樱苑日式酒吧以及马可波罗的相关娱乐配套周边星级酒店步行5分钟商圈有五星级索菲特酒店、4星级马可波罗酒店、金海岸酒店报告-118-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者大堂大厅卧室（楼中楼）卧室报告-119-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者吉祥家园外景图咖伦比咖啡、雅子咖喱、突本意意大利餐厅、樱苑日式酒吧报告-120-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者类别面积套数套数市面价格（元协议日租（元/套、协议长租（元/套、主要设施备注（㎡）（套）比例/套、天）天）月）568（全景），61816000（6个月以下），自助洗衣房、国际日、月租价格（含（海景）+4%政府调13000（6个月以上）国内直拨电话、宽水、电、煤气、宽二室一厅1144648%1498节基金（可送双份（含4%政府调节基带、空调,冰箱,彩带、物业管理、清早餐）金）（可送双份早餐）电,热水等基本设洁费用等）备三室一厅1404648%1598668（湖景），71818000（6个月以下），自助洗衣房、国际日、月租价格（含（湖，海景）+4%15000（6个月以上）国内直拨电话、宽水、电、煤气、宽政府调节基金（可（含4%政府调节基带、空调,冰箱,彩带、物业管理、清送双份早餐）金）（可送双份早餐）电,热水等基本设洁费用等）备楼中楼22044%------------------------------------------报告-121-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者酒店项目总体分析：项目优劣势分析优势劣势景观优势：地处白鹭洲旁，周边环境好，整个白鹭洲自身配套较差：酒店地处滨北，花园广场尽收眼底；本身只配有咖啡厅、会议室、娱周边配套优势：步行5分钟商圈有五星级索菲特酒店、乐健身中心外，其它的主要依四星级马可波罗酒店、金海岸酒店、中行、工行、建靠周边配套；行、舒友大洒楼、咖啡厅、酒吧、SPA会所、健身中心、娱乐中心、肯德基及医院等；资源优势：滨北是外籍商务人士聚集的地方，尊爵湖畔地处滨北，对于吸纳外籍客户资源有较大优势；大户型设计：全部客房共有三种户型，二房一厅、三房一厅、楼中楼，都为大户型，充分满足了国外常住客户的需求；交通便利：毗邻市政府，距离火车站4公里，距离机场12公里。报告-122-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者房租赁客户群分析：整个公寓共96套，客户以外国人为主，其中日本约占60％，欧美约占20％，台湾约占15%，国内约占5％。其中日本客户主要为派驻厦门的单身高级主管。由于周边设置了西餐厅、中餐厅、咖伦比咖啡、雅子咖喱、突本意意大利餐厅、樱苑日式酒吧、诺颜之约仕女SPA会所、长生堂中医康复诊所和马可波罗的相关娱乐配套，吸引了大量的国外的常住客户，他们和企业基本上都签定租赁协议，企业来支付租金。派驻厦门的外籍单身高级主管需要一间房自住，一间作为书房，有朋友来时则把书房作为客房。主要承租二房一厅的公寓，有家庭的则主要承租三房一厅的公寓。目前，外籍客户对于尊爵湖畔相当认可，外籍客户看重尊爵湖畔的四个方面分别为环境优美、安全、性价比高、便利。项目规划分析：本酒店式公寓为准四星级，位于吉祥家园高层住宅的14-26层内，整个白鹭洲花园广场尽收眼底，同时内部配有咖啡厅、健身房、自助洗衣房、国际国内直拨电话、宽带光纤高速上网、商务中心、会议室、临时出租办公室、地下停车场等，并提供航空票务、国内外快递、信息咨询等多种服务，酒店公寓在大堂内设有咖啡厅，供客人休闲及会客时方便使用。C、客房分析：酒店式公寓主要以二室一厅（114㎡）和三室一厅（140㎡）为主，各占套房总数的48%。14-25报告-123-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者层每层各有四套二室一厅和三室一厅，无楼层差价，满足了不同户型和不同楼层组合的客户的需要。26层分布4套楼中楼。客房的西面可以看到海景，南面可以看到湖景，东北面可以看到厦门繁华的夜景。满足了不同的观景的需要，但同时由于设计成塔楼，通透与采光不佳。客房是按中西结合的风格来装修的。营销策略分析：滨北附近是外国人聚集的主要场所，优美的环境，良好的市政配套和治安，加上周边高端的定位，使得这周边成为最受外国人欢迎的区域。定位于中长期出租型酒店式公寓的尊爵，利用周边较多外国的高端客户，推出以外国人为主要目标客户群的营销理念，以公寓式的价格和与四星级酒店相媲美的服务，受到在厦门中长期租住的外国客户的欢迎（目前该酒店公寓入住率80%以上）总结尊爵湖畔公寓利用目前厦门外籍客户长期租住的高级公寓比较缺乏的市场机遇，结合自身的地理位置，周边齐全的餐饮设施、康乐设施、会议设施等设施配套以及有利的外国高端客户的资源，全力打造以外国客户为核心的高端服务型公寓，充分满足了高端客户的住宿需求、就餐需求、商务往来需求、健身需求、娱乐需求、被尊重被识别的需求，取得良好的经营业绩。报告-124-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者B、京闽中心酒店公寓项目简介酒店外景图酒店的主楼和附楼京闽中心酒店位于厦门思明区长青路北松柏小区，是福建省规模最大且唯一拥有豪华公寓的酒店。毗邻市政府，距机场8公里，火车站5公里。酒店楼高30层，建筑外型宏伟、气派、保障系统先进。各类客房共490间，备有中央空调、卫星电视、国际国内直拨电话、小酒吧、小冰箱、保险箱等。住房客人可免费使用室内游泳池及健身房。报告-125-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者主要经济技术指标及配套：客房数490间开业时间1997年建筑形态高层，分主楼、附楼主楼梯户配比4梯19户酒店式公寓梯户配比2梯9户主力户型标准间出租率90％以上餐饮设施西餐厅、中餐厅、富士日本料理、大堂吧、港湾吧、樱花俱乐部、京都堂健身设施恒温游泳池、厦门唯一的壁球室、德式水床、水力按摩舱、乒乓球室、台球室、娱乐设施澎湖湾歌舞厅、夜总会、KTV包厢、沧浪台桑拿足浴中心会议设施有大中小型高档多功能会议室一应俱全，面积从40至398平方各异，最多可同时容纳四百人交通状况距机场8公里距火车站5公里。从6：00到15：00每小时酒店有巴士发往机场，18:00有一班服务内容免费的接机送机、免费使用游泳池、丰盛的免费早餐并热情服务雅博园西餐厅京闽中心游泳池报告-126-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者京闽中心酒店歌舞厅京闽中心酒店会议室产品结构：类别标间豪华单间标准套间二房一厅一卫二房一厅二卫三房二厅二卫面积（㎡）2430447090180保险箱、两种上网保险箱、两种上网保险箱、两种上网整套厨具、保险整套厨具、保险整套厨具、保险主要设施接口接口接口箱、两种上网接口箱、两种上网接口箱、两种上网接口955元/天，150001256元/天，19000房价648元/天798元/天838元/天35000元/月元/月元/月协议价498元/天618元/天658元/天14500元/月左右18500元/月左右34000元/月左右报告-127-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者项目总体评价：项目优劣势分析优势劣势体量优势：总客房数达到490间，客房数量在厦门首周边环境一般：酒店地处老社区屈一指，客房体量大带来酒店完善的配套；屿后南里，周边中档住宅多，周边规划设计合理：标房、豪华房、两房一厅单卫、两房环境很一般一厅双卫、三房一厅两卫各种户型都有，能够满足各无自然风景：项目离筼筜湖还有种客户的需要；几百米的距离，离大海较远，无风完善的酒店自身配套：拥有西餐厅、中餐厅等完景优势；善的餐饮设施；拥有游泳池、健身房、歌舞厅等因为是90年代建造，建筑显得康乐设施；有大中小型高档多功能专业会议室一应俱较为陈旧，房型结构和建筑特色都全，面积从40至398平方大小各异，最多可同时容纳无创新。四百人；设施齐全，保障系统先进交通便利：毗邻市政府、外国驻厦领事区，距离机场8公里，火车站5公里报告-128-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者客房租赁客户群分析：日本占30％，欧美占30％，国内占20％，团队旅客20％（团队里国内外都有）。酒店设置了咖啡厅、酒吧、西餐厅、日本料理等日本、欧美客人需要的设施，同时提供一流的服务，得到外国顾客的充分认可。因此外国顾客在酒店总体顾客中的比例近70％。京闽中心酒店也得到来厦的国内旅客的认可，因此京闽中心酒店酒店入住率在厦门各酒店中名列前茅。酒店核心竞争力：复合经营成本低优势：酒店式公寓、酒店共490间，统一经营，共享了大堂、康乐、餐饮、会议等设施，共享了大堂、综合部等工作人员，无形中降低了成本；配套全优势：酒店拥有完善的餐饮设施、健身设施、娱乐设施、会议设施，服务设施齐全；英语佳优势：酒店通过举行本酒店的外语等级考试，送员工到外培训等措施大大提高了酒店员工的整体外语水平，接待员工和外宾交流相当流畅；接机优势：京闽中心酒店通过和厦门机场合作，安排员工站在机场出口里面接客人，非常醒目。通常来接机的人只能在出口的外面。京闽中心酒店在接机方面比其它酒店“领先一步”。项目规划分析：从主楼、附楼的客房都可以直接到达游泳池、歌舞厅、桑拿足浴中心，无需经过一楼大堂再去这些设施，规划空间以人为本；报告-129-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者规划有近1000平米的大堂，安排完大堂吧和自助餐厅后，仍有宽敞的空间供客人休闲与走动。客房分析：主楼标房只是一间。标准套房除了有卧室外还有一个会客厅。主楼全部没有厨房。附楼为公寓楼，设置了厨房、客厅餐厅，卫生间也比较宽敞，设置了浴缸。客厅餐厅都靠近走廊，无窗光线较暗；卫生间无窗有排气扇；有的厨房有窗户有的厨房无窗户。每个房间有窗户。京闽中心酒店建于1997年，当时在设计户型是重点照顾房间，因此客厅餐厅无窗户。这是酒店的不足之处。客房是按中西结合的风格来装修的；营销策略分析：与经常来本酒店消费的企业客户签订合作协议，给其更优惠的住宿价格，同时规定每个月住宿需达到一定的消费额度，以此促进酒店和客户的双赢。合作企业协议价为大堂散客住宿价的76－78％。小结京闽中心酒店在酒店外部资源比较匮乏的情况下，对酒店自身的餐饮设施、康乐设施、会议设施给予更高的重视，充分满足了客户的住宿需求、就餐需求、商务往来需求、健身需求、娱乐需求、被尊重被识别的需求。因此开业十年来经营状况良好。报告-130-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者(3)外籍客户在厦集中居住区域A、湖滨北路区域由于湖滨北路马哥孛罗酒店区域，环境资源优越，周边商务配套成熟，有高星级酒店马哥孛罗酒店、索菲特酒店。目前该区域已经形成了外籍人士集中居住区域，以马哥孛罗为中心，形成了华兴苑、武夷佳园、新天地豪庭等外籍客户居住区。该区域处于供不应求态势，近年来该片区的二手市场发展蓬勃，租售都显得相当畅旺。休闲配套：西堤别墅休闲商业区、银行、酒吧；居住客群：外籍商务客户，主要来自意大利、法国等西欧国家典型项目:西堤别墅、新天地豪庭、华兴苑、御景豪庭、武夷佳园、黄金大厦报告-131-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者B、厦大—珍珠湾区域厦大――珍珠湾凭借的海景资源和浓郁的文化底蕴，加上周边配套的成熟，该区域的吸引力强。主要源于该区域的空间及环境价值比较高。居住客群：厦大外籍老师，月收入和补贴都是统一的，而且他们大部分签约都是一年，一年后续签或合同期满终止。厦大每年招的外籍教师比例大，外文学院有30多名，其他学院也有相当一部分比例，但现状反应来看，该部份客群需要解决两个问题：1、交通便利性问题；2、租金承受能力（目前收入平均在15000元/月左右）外籍老师对该区域及项目评价：Whatagoodideathisistoconsiderforeignhousing!Theremaybelotsofinterestinitbypeoplewhoareexpatsdoingbusinesshere.IdoubtverymuchifwewhoteachatXadawouldbeabletoaffordtoliveinsuchaniceandexpensiveplaceasthiswillprovetobe-notonoursalaries.ItconsistsofforeignbusinesspeopleandtheirfamilieswholiveanddobusinessinXiamen.报告-132-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者C、江头区域江头区域从目前的外籍客户居住状况上看较少，但未来将是首选的区域之一，因为该区域的高标准居住氛围已经逐步形成，主要表现在：该区域的商业氛围较强，区域内居住人群逐渐呈现高层次化，高规格的外籍商家将会在这里聚集。这个区域的外籍客户主要居住在松柏京闽中心一带，京闽酒店本身完善的配套可以满足外籍商务人群的需求，内部需求的解决可以缓解了外部环境不足。报告-133-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者(4)外籍人群典型居住社区举例区域项目名称中信广场海湾新城裕成大厦御景苑御景豪庭新天地豪庭湖滨北路西堤别墅凤凰名都武夷嘉园利华苑吉祥家园华兴苑东卉花园湖滨东海晟棕榄海南湖豪苑厦大珍珠湾花园江头永升华庭东方巴黎广场冠宏花园报告-134-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者在厦门的分布图如下：海湾新城中信广场凤凰名都东方巴黎广场冠宏花园裕成大厦利华苑永升华庭西堤别墅海晟棕榄海东卉花园南湖豪苑新天地豪庭御景苑武夷嘉园吉祥家园御景豪庭珍珠湾花园报告-135-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者外籍人士选择居住场所的考虑因素分析环境资源优越,无论是厦大白城区域还是滨北马可波罗附近，都是外国人聚集居住的理想区域；周边商务配套成熟：如咖啡厅，酒吧，写字楼，西餐厅等配套成熟，这些是目前商务活动中必不可少的场所，这些区域一般也是大公司聚集的区域；所居住区域具有四五星级酒店；因为所居住社区的内部配套可依赖于酒店共享：如京闽酒店、喜来登酒店、悦华酒店区域，虽然周边的区域并不符合外国人居住的要求，因为其齐全的配套（西餐厅，咖啡厅，酒吧等），吸引相当部分的外籍客户居住在本区域；周边外国人居住氛围浓厚：身在异国他乡，都希望周边居住的地方有比较多的具有相同习俗的人群；治安条件好，交通便利：滨北是市政府部门集中的区域，市政府所在的区域无论从区位形象还是从治安方面，都有一定的优越性；文化底蕴比较浓厚：厦门大学白城区域由于其学术气氛和文化底蕴深厚，吸引了相当部分的外籍客户的入住；装修的档次比较高：目前外籍客户所租住的住宅基本要求高档装修甚至豪华装修。结论：从以上调研得出结论，目前外籍长住客户主要集中在京闽酒店式公寓、尊爵湖畔公寓及滨北区域，而江头在具备外籍人士选择居住场所的考虑因素后也逐渐形成了外籍人士所选择的聚集区域。厦大珍珠湾区域虽然也有较多外籍人士租住，但以厦大外籍教师为主，租金承受力较低。因此在喜来登酒店的引领下，随着高档商务配套的日益成熟，江头必将成为外籍商务人士所集中选择的又一高档租住区域。报告-136-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者本项目吸引外籍客户租住的优劣势优势：周边的商务配套日益成熟，喜来登酒店，王子饭店，喜多国际Office等相关配套促进周边的商务配套，提升了区域形象；项目的装修的档次比较高，加上万科的物业管理，必然会吸引更多的外籍客户；虽然项目的配套资源不多，但可以充分利用喜来登的内部配套设施吸引外籍客户，目前喜来登为厦门最好的酒店之一；区域交通比较便利。劣势：周边的自然环境不佳，仅有江头公园；周边外国人居住氛围不佳，区域外国人比较集中的地方为喜来登酒店；治安不尽如意，周边居住的居民比较混杂；文化底蕴比较差，周边区域主要以专业市场等商贸为主。报告-137-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者3、外籍客户访谈(1)外籍客户问卷：SurveyRegardingHigh-Quality-ApartmentDemandbyForeignResidentsinXiamenNameofproject:TheEasternFortuneSquare(Eonthemap)Note:ThisquestionnaireisonlyusedasLocation:ClosetoXiamenSheratonHotelpotentialclients’demandsurvey.TheSurrounding:SheratonHotel,HSBC,StandardChartedBank,RainbowShoppingintervieweehastherightnottoanswertheMall,SMCitySquare,JiangtouParkquestionsconcerningaboutindividualDevelopmentobjective:Tocreateanewhomebyandforforeignresidentsprivacy.ThanksforyourtimeandinXiamencooperation.Investor:VankeofXiamen1.HowlonghaveyoulivedinXiamen?A.Lessthan1yearB.Between1and3yearsC.Between3and5yearsD.Morethan5years报告-138-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者2.What’sthepurposeofyourvisitingtoXiamen?A.ResidenceB.HolidayC.Short-termbusinessTripD.WorkinginXiamenpermanently3.WhichareaareyoulivinginXiamennow?A.NearXiamenUniversityB.NearMandarinHotelinHuliDistrictC.NearCrownPlazaHotelinSimingDistrictD.NearJinyanhotelonHubinSouthRoadE.NearXiamenSheratonHotelF.NearMarcoPoloHotelG.NearInternationalconference&exhibitioncenterH.CompanyDormitoryAreaI.OtherArea报告-139-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者4.Whorented/boughttheapartmentforyou?A.RentedbyCompanyB.RentedbymyselfC.Purchasedbymyself5.Whatkindofapartmentdoyoulivein?A.VillaB.Lessthan7floorsC.Lessthan18floorsD.Morethan18floorsE.Other6.Howmuchforyourhousingallowancefromyourcompanypermonth?A.NoneB.LessthanUSD800/RMB6080C.USD800－1000/RMB6080－7600D.USD1000－1500/RMB7600-11400报告-140-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者E.USD1500－2000/RMB11400-15200F.MorethanUSD2000/RMB152007.Howlargeisyourapartment?A.Lessthan50m²B.50-70m²,bedroom(s)livingroom(s),bathroom(s)C.71-90m²,bedroom(s)livingroom(s),bathroom(s)D.90-120m²,bedroom(s)livingroom(s),bathroom(s)E.Morethan120m²,bedroom(s)livingroom(s),bathroom(s)8.Whomareyoulivingwithnow?A.OnlymyselfB.SpouseC.MyspouseandchildrenD.Colleague(s)numberE.Friend(s)number报告-141-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者9.Whichkindofleaseholddemandwouldyoulike?A.Idon’tneedtoleasetheblockB.Short-termleasing(lessthan1year)C.Long-termleasing(morethan1year)10.Ifyouwanttopurchaseorleaseahigh-classapartmentblock,youwouldchoose?A.Lessthan50m²B.50-70m²,bedroom(s)livingroom(s),bathroom(s)C.71-90m²,bedroom(s)livingroom(s),bathroom(s)D.90-120m²,bedroom(s)livingroom(s),bathroom(s)E.Morethan120m²,bedroom(s)livingroom(s),bathroom(s)11.Howmuchareyouwillingtopayfortheleaseholdapartmentpermonth?A.LessthanUSD800/RMB6080B.USD800-1000/RMB6080-7600C.USD1000-1500/RMB7600-11400D.USD1500-2000/RMB11400-15200报告-142-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者E.MorethanUSD2000/RMB1520012.Howmuchareyouwillingtopayforpersquaremeterifyoupurchasebyyourself?A.LessthanUSD1500B.USD1500-1800C.USD1800-2000D.USD2000-2500E.MorethanUSD250013.WouldyouliketostayinthehighclassapartmentblocknearXiamenSheratonHotel?A.Yes,IwouldB.No,IwouldnotC.ImayacceptD.Unfamiliar14.HowmuchwillyouaffordtoleasethehighclassapartmentnearXiamenSheratonHotel?(Eonthemap)A.USD600-800报告-143-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者B.USD800-1000C.USD1000-1500D.USD1500-2000E.Other15.Whatkindofexercisefacilitydoyouthinkthehigh-classapartmentblockneedtoprovide?(multiplechoices)A.IndoorswimmingpoolB.TenniscourtC.BowlingalleyD.SnookerE.GymnasiumF.Other16.Whatkindofcateringandleisurefacilitydoyouthinkthehigh-classapartmentblockneedtoprovide?(multiplechoices)A.CoffeeshopB.Bar报告-144-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者C.DancefloorD.WesternrestaurantE.ChineserestaurantF.JapanesecuisineorKoreancuisineGOther17.Whatkindofmanagementservicedoyouexpecttheleaseholdapartmentblocktoprovide?(multiplechoice)A.LaundryB.TicketBookingserviceC.CarwashingD.ValetparkingE.PettrusteeshipF.Personalservice18.Whatkindofaffiliatedfacilitiesdoyouexpecttheleaseholdapartmentblocktoprovide?(multiplechoices)A.ParkinglotB.Lounge报告-145-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者C.Sight-seeingelevatorD.HealthClubE.CateringF.Clinic,drugstoreG.PetclinicH.Other19.Whatlevelofrenovationdecorationdoyoulike?A.DIYB.Simplerenovationdecorationwithoutappliances&furnitureC.ExquisitedecorationwithappliancesandfurnitureD.Decorationonlyforkitchen&bathroom20.Whatkindofdecorationstyledoyoulike?A.ChineseclassicstyleB.ChinesemodernstyleC.WesternstyleD.Other报告-146-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者21.Whichcoloryoumaynotacceptforyourbuilding’soutsidewall(multiplechoices)A.GoldencolorB.BluecolorC.GraycolorD.WhitecolorE.Other22.Howmuchisyourmonthlyincome?A.lessthanUSD2000B.USD2000-4000C.USD4000-6000D.USD6000－8000E.USD8000－9000F.morethanUSD9000IntervieweeContactNumber(Xiamen):E-mail:RecordingDate:Thanksagainfortakingtimetofilloutthissurvey.Wepromisetokeepyourinformationconfidential.We’dliketoinformyouoftheproject’sprocesswithyourpermissionwhentheresultsaretabulated.报告-147-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者(2)客户属性调查分析本次客户调查样本容量为30份，其中各类外籍客户27份，外企高层管理者3份。A、来厦居住时间和工作目的您在厦门住了多少年了您来厦门的目的6%6%23%13%3%54%23%52%20%1年以下1-3年3-5年5年以上定居度假短期出差长期工作其它分析：此次接受访问的外籍客户54%在厦居住不到1年时间，23%在厦居住5年以上。来厦主要的目的是工作，占受访者的52%，23%来厦是做短期出差。由此可见，绝大多数受访的外籍人士由于工作需要长期留厦，因此存在长期租赁或购买房子的潜在需求。报告-148-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者B、外籍人士收入概况您的月收入大概为多少7%13%13%10%23%34%2000美元以下2000-4000美元4000-6000美元6000－8000美元8000－9000美元F.9000美元以上分析：有77%受访的外籍人士月收入在4000美元以上，其中收入在4000—6000美元占34％，和6000—8000美元的外籍人士均占23%。这表明受访的外籍人士属于拥有高收入人群，一般是从事商贸或是外企高层管理人员、技术人员等。收入较低的人群主要是在厦留学助教的外籍人士。因此，在厦长住的绝大多数外籍人士拥有很强的经济实力。报告-149-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者C、目前居住情况居住区域您现在居住在厦门的什么区域0%7%30%36%17%7%0%3%厦门大学周边区域湖里悦华酒店周边区域思明假日海景酒店周边区域湖滨南路金雁酒店区域SM喜来登酒店区域湖滨北路马哥孛罗酒店区域会展中心区域环岛路海湾大酒店区域其他区域分析：从以上调查数据分析，目前居住在湖滨北路马可孛罗酒店区域的外籍人士最多，占受访者的36%；居住在厦门大学周边区域的占30%。可见这两个区域是厦门外籍人士较为集中的区域。居住在湖滨北路马可孛罗的外籍人士主要从事商贸，居住在厦门大学周边区域主要是在厦驻教的外籍教师。报告-150-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者居住房屋情况您现在居住的房屋您所在的公司支付的住房补贴有多少9%33%46%41%45%11%4%7%4%无800美元以下800－1000美元1000－1500美元1500－2000美元2000美元以上公司租赁的个人租赁的自己购买的分析：在受访问的外籍人士中，46%目前居住的房屋由公司负责租赁，45%由自己租赁；有41%公司没有支付住房补贴，33%的外籍人士所在公司支付的住房补贴每月超过2000美元，15％的外籍客户从公司获得的住房补贴在1000－1500美元，由此可见目前在厦的外籍人士居住状况大致分为两类，一类为公司没有支付住房补贴，但多数由公司负责安排租赁住房；另一类是由公司支付高额的住房补贴，由外籍人士自行租赁房屋。另外，受访的外籍人士中，有37%居住在高层，33%居住在小高层，由此可见，外籍人士比较喜欢高层建筑。报告-151-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者居住房屋面积和家庭结构您现在居住的房屋的面积您现在和谁一块居住11%7%19%10%19%38%17%32%19%28%50平米以下50-70平米71-90平米91-120平米121平米以上独自一人配偶孩子、配偶同事朋友2分析：由以上调查数据可知，外籍人士目前居住房屋面积集中在90—120m，其他面积分布较为平均。目前家庭结构主要以外籍人士本人单独居住为主，占受访者的38%，有28%同配偶居住，另外还有17%与配偶和子女居住。家庭结构大致可以反映外籍人士对于居住面积的需求。与配偶或与配2偶、孩子共同居住需求的面积较大，一般在90—120m左右，户型需求为三房两厅居多。绝大多数2外籍人士单独居住需求面积一般在50—90m左右，户型上没有特别的要求。报告-152-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者(3)对于喜来登大酒店区域认同度调查分析对于厦门喜来登大酒店区域的高档外籍公寓,您会接受么您每月愿意花多少钱用来租赁公寓7%23%29%34%21%12%4%27%43%800美元以下800-1000美元1000-1500美元1500-2000美元2000美元以上希望到那居住不可能到那居住可以接受不熟悉分析：在对于喜来登大酒店区域认同度的调查中，有43%外籍人士表示不会选择到那居住；29%表示希望到那里居住，还有21%表示可以接受住在该区域，仅有7%的外籍人士不熟悉该区域。这证明大多数的外籍人士对于该区域有一定的认识，50%愿意尝试在此居住，选择不在该区域居住的主要是目前居住在厦大周边的外籍教师。在对于可以承受租赁价格调查中，23%的外籍人士可以接受2000美元以上的月租金，可见在吸引外籍客户的入住仍需要在产品配套方面有较大的突破。报告-153-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者(4)对租赁公寓产品需求调查分析A、对于租赁型公寓需求和可承受租金您对于租赁型公寓的需求如果购买高档外籍公寓,您可以接受的单价11%24%11%37%48%26%15%28%1500美元以下（11500元/㎡）1500-1800美元（11500-13680元/㎡）1800-2000美元（13680-15200元/㎡）2000-2500美元（15200-19000元/㎡）不需要短期租赁（1年以内）长期租赁（1年以上）2500美元以上（19000元/㎡）分析：有48%的外籍人士需要长期租赁公寓，时间至少在1年以上；28%需要短期租赁公寓。在对于愿意每月花多少钱用来租赁公寓问题的调查中，对购买公寓，对外籍客户来说不是一个重要的选择项，主要考虑到工作的流动性，对购买公寓没有太多关注，对区域内的认知仍是处于初级阶段。报告-154-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者B、对于租赁型公寓需求面积如果购买或承租高级外籍公寓,您希望的面积23%17%10%13%37%50平米以下50-70平米71-90平米91-120平米121平米以上22分析：37%受访的外籍客户对于租赁型公寓需求面积为90—120m，23%需求面积大于120m，这与2其家庭结构有很大的关系，这部分人大多同配偶，孩子居住。17%需求面积少于50m，13%需求面积2在71—90m之间，这主要和大多数外籍人士都是单身居住有很大的联系。报告-155-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者C、对于租赁型公寓配套的需求您希望公寓提供哪些配套设施5%1%8%30%13%22%17%4%停车场大堂观景电梯运动休闲场馆餐饮诊所、药店宠物诊所其他分您认为租赁公寓需要提供的餐饮休闲设施您认为高档公寓需要提供的运动设施析9%6%25%：5%13%28%24%在对15%23%9%于咖啡厅酒吧空中舞池11%租22%10%西餐厅中餐厅料理租其他室内游泳池网球场保龄球场斯诺克台球健身康体中心其他报告-156-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者赁公寓配套上，主要分成对公寓的整体配套、运动配套、餐饮休闲配套三方面的调查。在整体配套上，30%外籍人士表明停车场很重要，22%希望配有运动休闲场馆，17%觉得设有大堂是必要的。在运动配套上，有28%外籍人士希望拥有室内游泳池，希望拥有室内健身中心的占24%，22%希望能配有网球场。在对于餐饮配套上，25%认为应该配有咖啡厅，23%希望配有西餐厅，希望配有酒吧的占15%。这些数据表明外籍人士希望居住的地方有更多符合其生活习惯的配套设施以满足日常生活需要。以上关于对租赁型公寓配套的调查数据可以说明，外籍人士重视健身运动特别钟情于游泳池，并希望其居住的地方有更多符合其生活习惯的配套，如咖啡厅，西餐厅和酒吧等。接受调查的绝大多数外籍人士收入较高，拥有自驾车，对于停车场需求很大。报告-157-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者D、对于租赁型公寓物管服务的需求您希望获得租赁公寓提供哪些物业管理服务12%2%6%36%17%27%衣服干洗代订机票清洗汽车代客泊车宠物托管个性化服务分析：在受访的外籍人士中，36%要求租赁公寓提供衣服干洗服务，27%希望有代订机票服务，还有17%的外籍人士希望有清洗汽车的服务。这主要是由于受访的外籍人士中大多是单身居住，由于工作原因和家庭结构他们更需要衣服干洗服务；对于需要差旅或是回家探亲的外籍人士，代订机票服务也显得尤于重要。绝大多数外籍人士拥有车辆，车辆清洗自然也在他们对于公寓物管服务的需求中。报告-158-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者(5)对租赁公寓产品装修需求调查分析A、对于租赁公寓装修需求程度您对于公寓装修程度的需求13%34%33%20%DIY装修不带家电家具，简单装修带家电家具，精致装修部分装修（厨卫装修）分析：34%的受访外籍人士希望自己装修公寓；希望租赁公寓精致装修并带有家电家具占受访者的33%，20%希望简单装修，但不带家电家具。以上调查数据表明67%的受访外籍人士希望租赁公寓带有装修，只是对于装修的精简程度要求不一。希望装修精致，配套一次到位的受访外籍人士占绝大多数。报告-159-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者B、对于装修风格的喜好您能接受哪种装修风格3%23%47%27%中式古典风格中式现代风格西式风格其他分析：在对装修风格喜好的调查中，绝大多数受访的外籍人士喜好西方风格，占47%；喜欢中式现代风格的占27%，也有23%喜欢中式古典风格的装修。这说明外籍人士仍然偏向于自己习惯居住的风格和方式，归属感强，希望人在他乡也能拥有在家的感觉。报告-160-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者C、对于建筑外立面的喜好对于外立面,您不能接受那些颜色9%0%36%29%26%金黄色蓝色系灰色调白色系其他分析：受访的外籍人士中，有36%不喜欢建筑外立面是金黄色系，29%不喜欢灰色调风格，也有26%不喜欢蓝色系。由此可以看出，外籍人士对于建筑外立面喜好简约现代色系。(6)外籍客户访谈综述居住时间和月收入：此次受访外籍人士来厦目的主要是工作需要，在厦居住时间集中在1年以内和5年以上；这部分人77%月收入在4000美元以上，拥有较强的经济承受能力，是租赁型高级公寓的报告-161-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者潜在主力客群；集中居住地的选择：受访的外籍人士集中居住在湖滨北路区域和厦大周边区域，这主要是受这两个区域的外籍人士相对集中，而配套比较吻合他们的需求。但仍存在为满足需求，特别是社区内服务的水准无法达到他们的要求；安全问题是他们关心的，却无法得到最大限度的保障，被偷盗的现象仍然存在。对喜来登大酒店区域认同：大多数外籍人士对于此区域有一定的认识，但停留在表面上，目前大多数人对该区接受度较低，主要是在没有喜来登酒店之前，江头区域没有合适的酒店选择余地，这还有赖于产品本身的提升和配套的完善。需求面积：对于未来租赁型公寓的需求上，多数受访外籍人士表示希望长期租赁，需求面积在5022—90m－120m占相当比例,近70％。家庭结构以本人独自居住为主，携同配偶居住为辅，在房间数量上仅需满足基本功能需求，对所需功能空间的尺度需求大，以宽敞舒适为主。对租金的承受能力：表示能够承受月租金1500美元以上的占35％，多数由公司支付。因此部分外籍人士能够承受的公寓租金水平是很高的，从这方面看，他们正是本项目的目标客户群。对公寓配套的需求：受访的外籍人士比较重视停车位、健身休闲配套、餐饮配套，认为这些配套必不可少。鉴于外籍人士独自居住居多，衣服干洗服务也是十分有必要的。完善和高品质的配套对于外籍人士有着强烈的吸引力。因此建议内部配套的完整性。对公寓装修需求：大多数受访外籍人士希望带有装修，精致装修并有家电家具的更受欢迎。对居住品质要求：在厦的外籍人士多为因业务需要来到中国的社会精英，有很强的经济实力，对居住品质要求很高，他们愿意为高生活品质、高级出租公寓支付费用。报告-162-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者4、国内城市可资借鉴的高级公寓参考研究(1)上海“济南路8号”A、项目概况“济南路8号”是印尼三林集团下属的上海公寓（毛里求斯）有限公司所有的豪华公寓，地处上海卢湾区新天地板块南侧，整个项目由２幢高３１层的双子塔楼构成，分布于济南路东、西两侧，共报告-163-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者有３０８套住宅。“济南路8号”是三林集团聘请诸多拥有丰富豪华住宅管理经验的资深人士倾情打造的最新作品。五星级精品酒店运营商帕默斯顿酒店及度假村公司将为济南路八号提供超高标准的服务和管理。提供的服务和设施将包括家政、客房服务、24小时大堂经理、温泉和健身会所、由专业司机驾驶劳斯莱斯接送、私人管家、和全面的物业维护工作等。项目名称济南路8号(Residence8,Shanghai)项目地址上海卢湾区济南路8号项目类型普通住宅、公寓和(全装修)占地面积0.8万平方米开发商印尼三林上海公寓（毛里求斯）有限公司建筑面积4.3万平方米容积率5.38绿化率20%建筑形态两栋31层双子星塔楼总套数308套户型面积83－148平方米开盘时间2007-4-13交房时间2008年10月31日销售率70%销售均价80,000元/平方米10月均价100,000元/平方米B、物业服务五星级精品酒店运营商帕默斯顿酒店及度假村公司将为济南路八号提供超高标准的服务和管理。报告-164-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者提供的服务和设施将包括家政、客房服务、24小时大堂经理、温泉和健身会所、由专业司机驾驶劳斯莱斯接送、私人管家、和全面的物业维护工作等。C、配套装修提供24小时安全服务，代客泊车，免费洗车，免费洗衣（自助和干洗）儿童活动场，彩色台球室，桑拿按摩，室内游泳池，网球场，蒸汽浴和阅览室D、点评：项目地处城市繁华都心，地处淮海路商圈，北接淮海公园后门，南临太平桥湖，靠近卢湾区政府。周边交通便利，中华路、西藏南路、重庆南路和复兴路等干道都在项目周边，轨道交通１号线黄陂南路站点。周边配套齐全高楼林立，有淮海公园、黄浦区第一中心小学、光明中学、向明中学，曙光医院等。报告-165-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者项目用地面积和总建筑面积都较小，且内部配套较差，但项目的地处繁华地段都市核心，经开发商精心打造，以及全部采用世界品牌材料和家居系统精装修方式，产品品质在上海处于顶级住宅公寓地位，因此项目在高价位的销售价格上仍然获得了强烈的市场反响和很好的销售业绩。E、借鉴意义：提供全套的精装修客房，高档次、高品味、高享受。物业管理方面聘请专业的酒店管理公司进行全方位的管理。在接送客人和健身会所、家政服务等细节方面力求做到完美和细致，给住户至尊的居住感受。报告-166-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者(2)大连名城国际公馆A、项目概况大连名城国际公馆，位于八一路与仲夏路交会处，地理位置优越，道路四通八达，靠近桃源街商圈。作为大连市核心区域真正意义的高档物业，名城国际公馆极力彰显成熟居住区的尊贵性、便利性，主要客户群体为外籍人士、私企老板等高收入人群。B、配套设计名城国际公馆地下二层和地下三层是专为业主提供的地下停车位，共计210个。地下一层为配套空间，设有大型健身中心、绅士运动沙龙等空间。一层西侧设有独立超豪华大堂，同时还设有一个环境优雅的独立咖啡厅，M层设有一家高端定位的巴黎阳光西餐厅。2—4层为商务空间。其中第三层设有屋顶休闲花园，为业主提供休闲娱乐、放松心情的绿化观景平台。C、产品特色名城国际公馆商务空间挑高5.1米，公馆空间挑高4.6米，视野开敞，空间大度，一层可以当两层用，使用率高达170％。5—12层为LOFT复式酒店公馆空间，以清水和精装修成品房的两种形式推出。报告-167-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者借鉴意义：产品定位为国际公寓，提供精装修高品质全方位租赁服务。配备足够的停车位，可以考虑使用地下一二层空间和地上二层。二层采用立体式，可以分割成两层停车，合理利用空间。在公寓的每一层都设一个休闲花园，一边享受舒适生活，一边品鉴城市风景。可售的物业客户定位为私企老板，租赁的客户群体定位为500强企业高管，高级商务人群。报告-168-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者三、项目市场策略选择1、差异化产品策略(1)市场上客户群需求决定项目的产品策略通过我公司市场调研分析，目前市场上客户群需求不尽相同，从目前中小户型产品及出租型公寓的供求现状来看，供给远远大于需求，而高端商务人士的需求尚未得到满足。如果从客户需求及产品上没有细分，很难实现客户群需求细分及产品在市场中的差异性，综合考虑市场机会，做出差异化的产品即以高档居住空间和高附加值的服务型公寓为主对于满足目标客户群需求，获得未来区域市场竞争机会具有重要的意义。(2)用地现状和周边环境决定了项目的开发品质从酒店配套用地和周边的环境氛围体现了城市中央区的优势，我们可以看出，目前江头的商品房市场已经完成了几个阶段的升级，目前正在酝酿着城市中心商务区的未来，该区域的整体现状决定了酒店配套在该区域的价值。从交通等距性体现出城市中央区的价值，从商务氛围的形成、居住环境完善、周边配套的完整性，该区域在商务和居住形成了高端潜在优势。商业配套：天虹百货及购物中心、吕厝商业区、SM城市广场、SM二期娱乐休闲中心，嘉禾路一带高级的休闲购物中心，台湾街的建材一条街，江头公园附近的休闲美食；国美、永乐电器城；商务配套：喜来登酒店、邮政储蓄、建设银行、汇丰银行、渣打银行；居住配套：中医院、立人小学、国际私立学校、松柏中学；报告-169-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者公园配套：江头公园、莲花公园、松柏公园、筼筜湖公园；在另一方面，该项目也受到用地规模的影响，从整体用地情况上看，占地规模小，其他资源纵深开发有限，周边高星级酒店的现有配套决定了本案的高端开发定位。2、跟随性产品策略喜来登酒店五星级的高端定位，让该区域的价值实现了质的飞跃，从酒店产品的高端定位实现周边区域业态的升级，根据同区域产品的层次，定位高端物业是实现价值的最好最高效物业。3、策略选择从本项目所处的城市中央商贸的区域特征看，无论是区位优势、配套环境，还是客户认同、价格表现来看，该区域的产品在价格上、客群上已经开始从商品房时代走向酒店商务时代，因此选择产品差异化的策略将是项目顺利开发的关键所在。从开发商的品牌实力上看，万科做为中国房地产业的领军企业，在市场上具有较高的美誉度和知名度，为广大购买者和租赁者提供足够的信心支持。从项目的物业类型上看，选择精致物业是必然选择。因为项目的用地规模和规划条件，无法形成规模社区，在目前高级商务配套和酒店配套用地的基础上，开发精致物业是明智的选择。从核心客户群的选择上，能够承受高端物业的，一类是长期投资者，另一类是私享型客户。报告-170-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者四、项目市场定位依据核心客户群特征决定项目的市场定位差异化产品策略决定项目的市场定位品牌和资源整合决定项目的市场定位市场定位开市发核场商心差资客异源户化整群策合略能力报告-171-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者五、项目SWOT矩阵分析优势劣势地处城市核心位置，周边的居住氛围成熟浓厚；接近江头建材市场，周边的人员比万科的品牌形象，极强的品牌号召力；开发商的实较混杂，治安不甚理想；力以及物业管理对项目的开发销售有很大的帮助。项目体量小，容积率高，自身配套不周边的配套齐全，商业，市政，教育，医疗等配套足，不利于项目树立高档形象，规划一应俱全，与喜来登酒店为邻；难度更大；项目SWOT分析交通环境便利，到城市各个节点都十分便利；南面的河流污染较严重，有一定的项目周边的城市形象较好，周边酒店，写字楼等商气味。务配套较好。部分金字塔顶端的潜在客户对居项目距离东、北、南面的高楼的距离较长，楼间距住江头认可度不高；较大，采光好。拥有江头公园的景观，离松柏湖也很近机会利用优势，把握机会弱化劣势，抓住机遇厦门作为沿海经济发达城市，投资环境日树立城市中央居住和商务区核心概念，对产品的差积极主动与政府协调，共同治理项益完善，城市的辐射力在进一步加强，将异性进行把握；目南面河流，化有污染的河流为美报告-172-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者吸引更多人前来置业大力宣传项目的地段，交通，配套，景观，开发商实丽景观，提升项目的居住品质。喜来登酒店、东方财富广场写字楼以及力等优势，引用开发商的物业管理公司进行管理通过城市中央居住和商务区高端SM城市购物广场等设施的完善，使得江利用万科极强的品牌号召力，树立城市中心顶级楼的周边配套塑造项目的先天优势；头的认知度在不断提升；盘形象；加强小区的物业管理，弱化外部的项目周边中高档楼盘林立，居住氛围日益人员混杂的问题。浓厚，居住人群素质不断提高；挑战利用优势，弱化挑战规避劣势，赢得挑战目前厦门中高档楼盘的市场存量较大，对以万科的精品楼盘推行差异化产品策略，填补市场从客户的需求入手，深入剖析类似本案构成较大的威胁。的空白点，细分客户群，；的产品的优劣势，改善项目规划，国家宏观调控带来的整体房地产市场的研究目前政策对项目的影响，规划产品弱化国家宏让客户更加认同项目产品低迷，对项目开发存在一定风险；观调控。在容积率高的不利背景下，建造挺厦门房价进入一个较高的水平，未来在厦关注品质，精益求精，建造适合自住客居住的住宅，拔的高楼，并肩喜来登，从而从厦门进行价格高昂的高档商品房开发具有较化解宏观调控下的客户观望门众多的中高档楼盘中脱颖而出大风险；引进万科物业，提高产品附加值，从而提升项目整体品质，支撑起项目的高价；报告-173-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者六、本项目市场定位1、项目开发定位每个物业都赋予一定的开发理念，尤其是定位高端的房产，购买者和使用者的不仅仅是作为物质形态的房产，更重要的是基于房产体现的身份、地位、品位以及认同。根据本项目所处的位置及其周边的环境特点，结合本项目未来潜在目标客户群体的需求，本项目应从以下几点作为定位出发点。(1)精致物业关注外籍人士、商务人士的精致生活，创造优美第二居所。(2)国际物业主要体现在入住客户的多元化身份，不同国家不同领域的客户聚集在此，产生外籍人士集中居住区。这里将成为高端的国际商务人士居住第二空间。从国际先进的物业管理概念引入到国内物业管理，必然使公寓的品质提升到一流层次。(3)差异化物业从产品和服务提升到一流的国际水准，从目前低级酒店式公寓和中低端出租型公寓脱颖而出，树立行业标杆，奠定物业高标准基调。(4)具备星级商务配套的投资型物业适合工作流动性、往来厦门频繁性和较高经济承受能力的商务人士中长期租住。报告-174-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者2、项目开发定位(1)投资型高收益投资产品通过回租形式，获得定期高租金回报(2)私享型生活私享公寓舒适、私人空间、家、A、内涵：高档服务型私享公寓独特的优势是以精致的物业吸引最终使用者充分享受高级的属于自己的专有空间。B、管理模式规范温馨的服务、现代化的管理。由专业的万科物业管理公司管理，提供全方位物业服务。C、居住氛围如家的温馨与高级公寓的尊宠，营造静谧的生活氛围，令入住客户/业主享受温馨生活。报告-175-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者七、本项目目标客户需求分析及定位1、项目购买客户群研究(1)核心客户群定位根据以上分析，本项目核心客户群以投资型客户为主，私享型客户为辅。具体如下：类型身份属性分析客户需求特征分布区域主要为私营企业主,大在厦门都拥有一套以上的长期看重客户群定位及产品厦门长期投资型客型公司的高级管理人员投资型房产.拥有比较广的社定位所创造的长期稳定户和热衷、关注投资市场会人际网.经济实力强.有一的理想回报价值。满足企的投资者.定的闲置资金。业老板的公关需要泉州、漳州,龙岩等他们属于社会上富裕的一群,有着充裕的闲置资金。具有较高甚至显赫无比的社会地位；厦门日常交际，高级应酬比较多.苦于自身的公众化形象过高，追求精神私享空间；有厦门有隐秘私享空间；在隐秘的繁华、有情调之他们属于社会上富裕的一群,私享型客户企业老板、高管地和亲密之人彻底放松；有着充裕的闲置资金。大多属有高端配套；通过购买实泉州龙岩漳州于"土财主",追求彰显地位,爱现其精神价值。显摆。喜欢追求感官刺激他们属于社会上富裕的一群,有着充裕的闲置资金。喜欢厦金门门的整体环境。在厦门有熟悉感亲切感。报告-176-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者2、核心客户群概念类型(1)经济实力型以投资客为主，具有极强经济承受能力，高收入有闲置资金，已经多次置业经验，在厦门拥有房产在1套以上。已经有独立产业，是家庭和社会的中坚力量，目前主要担任公司高层管理者、企业投资者、企业合伙人。(2)理性投资型具有很强的投资和商业头脑，能深度分析项目潜在经济价值，及时把握商业投资机遇。具有很强的理财观念，对理财产品的多样化认知程度高。(3)信息敏锐型掌握了市场上大量的投资信息，并曾依赖厦门房地产投资信息获利。(4)品牌认知型高学历，受过良好的教育，对万科有一定了解，并已经对万科的产品作出系统的了解。报告-177-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者3、终端客户需求定位(1)户型需求定位:从市场调研结论和客户属性分析，一方面得出本案的终端核心客户群以外籍高端商务人士为主，私享型客户为辅。他们具有很强的经济承受能力，能够接受高级商务标准，在厦门的家庭结构以本人独自22居住为主，携同配偶居住为辅，需求面积主要集中在50—90m－120m。在房间数量上仅需满足基本功能需求，对所需功能空间的尺度需求大，以宽敞舒适为主。另一方面考虑到目前房价上涨的因素，面积过大在一定程度上会限制投资客的投资需求，造成一定的总价压力。因此在能够满足终端客户舒适型空间需求基础上，建议本项目户型定位为：70－80平米舒适型居住空间。（具体见项目概念设计部分）(2)服务需求定位:在借助喜来登酒店配套的基础上，就公寓所能提供的有限公共配套要求档次一流，对服务的员工要求整体素质高，特别对国际通用语言的需求。报告-178-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者第三部分项目概念设计阅读提示通过前面章节的市场和产品的研究，我们对项目进行定位和客户的细分，了解客户的需求。根据核心客户群的情况来对项目概念进行细致地设计。对此我们在项目的户型配比、建筑风格、平面布局、园林景观系统、外立面、小区出入口设计、车位设置以及配比、小区配套安排、物业管理，交屋标准等方面结合终端客户的特征以及需求进行系统地设置。报告-179-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者一、项目整体规划方案建议1、建筑形态高层（19层，含酒店大堂），平层面积约320㎡，建筑面积5959㎡，销售面积约5600㎡。2、项目建筑风格本项目整体占地面积小，需要能够融合周边高端的商务环境，塑造出符合本案终端核心客户群的需求。在建筑风格上应该力求与东方财富广场的建筑和谐统一，在统一的现代简约风格中运用不同的表现手法，塑造建筑的不同气质，同时又体现项目整体气势和形象。在保持与东方财富广场的建筑色彩主基调的基础上，以特定的较为跳跃的少量色彩作为与其区分的标志，增强社区的标识感。3、平面布局建议报告-180-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者平面层以景观最大化、舒适性原则，在空气、绿色、阳光融入建筑元素。景观垂直带透天设计4、园林景观系统报告-181-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者充分考虑到项目规模小的因素，基地中更需要考虑车流动线问题和停车问题。因此园林在设计上尽量与周边酒店园林相吻合，实现园林镜像化，无形中扩大园林效果。5、社区主入口设置建议本公寓项目东临江头公园，南侧为江头湖通往筼筜湖的河沟，西侧为喜来登酒店，北临屿浦路。在本公寓项目与屿浦路之间有一排绿化树，该绿化树不可随便砍伐或挪移，更重要的是喜来登酒店的车辆出入口设在屿浦路上，在相隔二十米左右的屿浦路再设车辆出入口在道路规划上一般都是不允许的。本公寓项目地块东面朝向景致秀丽的江头公园，大堂朝向江头公园是比较合适的。实现车辆进出口相对分离。报告-182-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者6、配套建议(1)会所、配套本项目在产品设计中需要充分考虑到终端客户的需求，内部配套及周边配套的高端设置可以让入驻客户体验到本项目的不同之处。当然，由于面积的限制，大部分外部配套需要充分结合喜来登酒店的内部配套资源。(2)车位按2006年城市建设规划管理条例，本项目至少需要配套35个车位以上，考虑到客群的特殊性，建议地下1层开发，基本满足本社区入驻客户停车需求，在车库设置建议天窗设计。停车场天窗天窗报告-183-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者7、交屋标准建议(1)科技智能化建议通讯自动化系统：高速光纤入户、在商务CLUB设置高级商务空间和免费上网设备楼宇自动控制系统楼宇设备自动化系统,可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶梯进行监视及控制。以状态监视为主，控制启停为辅。1空调自控系统2供排水自控系统3变配电监视系统4电梯监视系统全方位安全自动化：在保安、保全采用可视系统，外围红外线安全防护；设有智能模拟功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。报告-184-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者(2)精装修建议本项目着力打造厦门市中心高档精装修产品，故建议本项目交房完毕业主可即刻入住的标准。结合本项目未来产品的高档品质，因此在交房标准整体方向上建议做到以下几点。项目精心施工，高级建筑材料品质和建筑质量保证承诺，让客户卖了放心，住了舒心；外墙采用与“东方财富广场”同档次的幕墙建材，给人凝重、豪华和气派的第一感觉；通信(含宽带光纤、语音通信和数字电视)入户，并于多个房间合理预留接口数量；品牌安全门，门窗采用隔音、隔热和保温的高档中空玻璃；水、电、燃气等集中供应，分户入户，且管线应隐藏于墙体和楼板内部；智能对讲和可视系统，指纹识别入户等高科技智能安全系统；户户独立新风系统和除尘系统；交房高档精装修标准。以万科建筑研究院的雄厚实力和知名度，由研究院对产品以五星级酒店的标准进行装修方案的研究和设计。8、销售中心设置建议见营销推广策略报告-185-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者二、住宅户型配比建议1、影响产品设计的因素分析(1)终端客户群需求是决定产品设计的主要因素（见终端客户群需求）(2)总价是影响因素，在80㎡左右的灵动空间中已经实现了终端客户的功能性需求。控制总价有利于项目的投资价值体现。(3)产品附加值是吸引客户的重要手段，是提升单价的有效砝码2、产品配比建议原则(1)原则1在客户需求进一步细分，从我们最终的客户定位（在厦门外籍常住人士、私享客户群），这类客户群有较大相似性，我们建议单一产品。(2)原则2户型内部功能最大化，实现其较高的价值，实现快速销售之目的。本次设置房型面积不超过80平米，但本户型空间内部尽量做到每一部分物尽其用。在功能上主要体现出商务人士的居住需求，实现房型功能最大化。故作如下产品配比报告-186-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者3、产品配比表房型类别概念户型面积（㎡）套数建筑面积小计（㎡）1房私享空间70－80725616（不含大堂）户型配比说明：70－80㎡舒适私享空间。报告-187-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者4、产品定位概述无隔断大空间设计功能齐全大面宽落地玻璃全敞式、灵动空间组合私秘密性与私享性共存，设计浪漫浪漫吧台吧台报告-188-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者三、物业管理建议以万科物业执行、喜来登酒店管理担当顾问或聘请同等级酒店管理公司担顾问总之，本项目以产品建设为突破口，走差异化经营路线，在区位、产品规划、物业管理等方面打造核心竞争力，从而形成本项目强大的综合产品力。报告-189-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者第四部分项目住宅、车位定价一、住宅定价1、定价策略本项目充分考虑客户需求，精益求精建设精品楼盘，以精品楼盘的高品质为定价的重要标准。2、定价原则通过对市场的研判，比较厦门同类商品房的价格水平，判断未来房价走势；通过产品比对，对产品的市场接受度进行考究；结合成本的基础上，预留利润，进行判断。3、定价参照(1)市场依据比较项目：百源双玺、世贸国际、时尚国际、南中山景叠院、鹭江海景；说明：由于目前世贸国际的均价达到19000元/㎡，扣除其可以办理户口的升价：1000元/㎡，最后确定世贸国际的销售均价为18000元/㎡报告-190-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者(2)项目价值对比A.产品对比世贸国时尚国南中山景鹭江海项目比例本项目百源双玺际际叠院景区位25%100100103909590物业管理10%1007075706565高星级酒店影响15%1007570556580园林与景观10%100808090108110交通8%100100100858580生活配套12%100100105858585居住氛围6%100909090102103建筑规划14%10055487510290B.系数比较调整系数百源双玺世贸国际时尚国际南中山景叠院鹭江海景区位0.250.25750.2250.23750.225物业管理0.070.0750.070.0650.065高星级酒店影响0.11250.1050.08250.09750.12园林景观0.080.080.090.1080.11交通0.080.080.0680.0680.064生活配套0.120.1260.1020.1020.102居住氛围0.0540.0540.0540.06120.0618建筑规划0.0770.06720.1050.14280.126对比系数0.84350.84470.79650.8820.8738报告-191-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者C.价格比较南中山景叠项目百源双玺世贸国际时尚国际鹭江海景院目前价格1600018000158001580014800比较价格1896921309198371791416938权重25%25%20%15%15%分值47425327396726872541合计价192654、定价策略实现快速去化，争取资金快速回拢；能够体现价值的价格策略；品牌价值充分考虑投资产品的普遍接受度报告-192-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者5、定价预计该项目在1年后推出,按同区域的市场价格走势，目前受国家宏观调控的影响，增长速度约为5%左右，预计清水房的售价为20228元/㎡+附加值：万科品牌1000元/㎡+精装修（豪华装修标准约3500元/㎡）预期售价：25000元/㎡左右报告-193-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者二、车位定价1、目前周边主要小区的二手车位价格项目车位售价车位月租金（包括管理费）东方威尼斯23-24万/个430元/月东方巴黎广场24万/个600-700元/月江华里车库30万元/个800－1000元根据目前周边中高档楼盘的二手车位的比较分析，目前本案项目周边的中高档小区的车位价格大约为20-30万/个，由于这些车位已经购买了一段时间，预计本案区域中高档小区的车位价格约为：25万元/个。2、目前该区域车位供应情况序号项目与本项目距离车位缺口数量（个）1中铁财富港湾写字楼与住宅20多米70－802永同昌大厦80多米150左右3东方财富广场写字楼20米100个以上4水岸豪景70米10多个5东方巴黎广场100米100多个以上合计450个以上报告-194-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者目前项目周边的车位供应已经十分紧张了，仅以上五个项目中业主需要而又未得到的满足的车位就达450个以上，而未来的几年内，周边区域的车位供求将更加严峻，车位的价格将有所提升一年后项目的车位的价格将达到：25+2=27万元/个3、万科物业管理对车位的增值由于万科的品牌以及金牌的物业管理服务，这些服务必然为项目车位增值，预计可增值：1万元/个4、车位价格建议预计该项目车位在1年后推出,按照以上的考虑因素，项目车位价格预计可达到：28万元/个报告-195-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者第五部分销售策略及销售管理1.1.销售策略1.1.1.销售渠道分析A、销售模式a、销售思想：环境体验营销b、销售控制：因项目体量较小，为了在产品价值和市场价值的基础上提升其更高价值，必须营造出项目独特的市场定位价值和项目神秘、尊贵的感觉，其营销手法如下：※感受喜来登酒店的配套；※融入外籍人士生活、消费圈的另类价值；※选择性接待客户。想要了解项目的客户必须先登记，经过审核后再邀约相应层次的客户在晚间指定的接待点（咖啡厅）进行接待；报告-196-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者B、销售执行（1）销售人员的控制：※一线销售人员：英语水平较高，日常的口语交流通畅。※外籍务工人员：具备基本的普通话的交流能力，注：人员的招聘可借此制造出新闻事件；日后的培训工作加入语言培训课程，借此扩大与外籍人士交流认识的机会，以便在日常的销售中能邀约到更多的外籍朋友；（2）销售时间及工作安排控制：工作时间：AM：10：00－PM：8：00工作地点：在临时接待点（公司总部）；工作人员：外籍务工人员；工作内容：负责接待说明，登记，资料给予；辅助资料：万科企业说明，项目定位说明及产品市场说明等；工作时间：PM:8:30-22:30（每周六、日或指定节假日）工作地点：喜来登酒店咖啡厅；工作人员：销售代表；工作内容：项目的介绍，万科会入会的工作执行；报告-197-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者辅助资料：便携式电脑及相关项目定位细节说明，产品市场细节说明，项目产品细节说明等（不需要模型作为辅销工具）（3）环境控制营销场所氛围环境：将传统的营销商务环境颠覆性的改变为咖啡厅的休闲环境；营销场所人文环境：将咖啡厅的部分区域划分出来作为外语培训机构的交流空间，外籍人士的交友会，外商机构的商务聚会等；借此来烘托其人文气息；1.1.2.销售价格体系及整体均价：本销售策略以前期我司的产品定位建议为基础，若规划产品档次有调整，则作相应的调整。产品套数（套）面积（㎡）均价（元/㎡）总销售额（万元）78㎡生活空间7256162500014040说明：本项目楼层差价建议：采用楼层段来进行层差设定，以3层为一价格单元；每一价格单元差价为250元/㎡。以上价格体系要在设计方案出来后根据实际产品特点进行调整；根据全案均价目标以及销售进报告-198-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者度要求，制定全程价格调整计划，作为指导全程价格控制管理的依据。1.1.3.销售节奏及各阶段销售目标A、入市时机建议：完成对未来商务酒店发展模式的研讨会或新闻发布会；主题建议：对发达城市中商务酒店的发展及现有模式的分享、依据厦门城市发展定位对适合其发展的商务酒店的讨论、未来商务酒店的管理模式的讨论、未来商务酒店设备要求的讨论等；完成实品区的建设；建议：万科能在开盘销售前将本项目的大堂、会所及某层的装修样板空间完成，结合物业管理（酒店式模式）的体现，给市场完全体验到本项目产品定位的真实概念。具体建议如下（在销售前实现）：a、样板间的实现：楼层建议选择低楼层部分（临近江头公园的感觉更为直接）。室内空间体现休闲空间，取消室内分割墙现象；b、实现休闲生活控制设备科技化，如：室内影像系统，健康生活调控系统，大堂服务控制系统等；c、大堂样板区的实现；d、空中会所样板及商务会所样板的实现；e、符合现代商务酒店时尚、简约、个性的部分外立面的揭幕实景体验；报告-199-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者f、实现实品样板的材料、工法及设备使用和效果说明；g、实现酒店式物业管理模式的体验；h、项目开盘前1个月将上述实景体验完成，并投入使用；i、项目工程进度达到地上5层期间进场装修大堂部分，实现2个月内完成以咖啡厅功能为主的销售体验大堂，届时工程进度为15层；j、预约期计划4个月，目标完成计划总销量的5倍意向客户登记量；k、开盘热销期（15天）：目标完成开盘量的90%认购。B、销售节奏及各阶段销售目标由于本项目属小型开发项目，总建筑面积不足6000平方米，建议在实品体验支持充分，蓄客期完成的情况下一次性开放销售。具体各组团节奏计划如下：开盘销售产品量第1月第2月第3月第4月第5月第6月第7月78㎡生活空间100％车位50％30％20％报告-200-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者1.2.销售管理1.2.1.管理理念：借鉴台湾房地产营销团队的管理模式，注重以专业团体建设、专业的体系来服务客户，并结合广告中大量出现的感性柔美，极具视觉、心灵冲击力的创意模式，为客户带来春天般的服务。1.2.2.管理手段：通过明源客户管理系统OA办公自动化管理平台，执行立丹行ISO9001：2000管理体系。1.2.3.销售队伍：根据不同的项目配备相应的销售队伍，并在重要的节点如开盘时抽调其他项目人员支持。销售总监现场销售经理副经理总监助理销销销售售售组组组签信保银长长长约息行产客按统洁按权诉、揭计揭专专保助专专员员安理员员销售小销售小销售小组组组报告-201-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者1.2.4.销售流程A、接待流程接待问侯洽谈、看房SP、议价再次约谈逼订追踪认购客户未成交客户讨论报告-202-认买购房流程地产资料光盘-->到中客商户网资料(整w理ww.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者B、认购流程认购填写选房收定金（财务审核，开具定金收据）打印认购书认购书的签字确认，客户领取销控登记认购协议交接及存档（开发商、公司、现场存档）客户签收《签约、按揭需知》（口头讲解及附书面之签约按揭需知事项）形成认购报表客户记录（客户状态记录、资料登记）报告-203-更新客户资料库买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者C、签约流程签约提醒（更改明源中的信息）签订按揭合同（客户证件复印、填写网上签约资料表，附图复印）客户缴交首付款（财务审核，开具首付款收）网上签约资料准备（由客户确认网上签约信息，房屋信息）合同条款解读客户资料网上复核录入签约资料客户确认网上签约审核客户网上签名合同输出（合同附图，附件整理并由客户按规定签名）客户签定“业主公约”客户留存资料交接报告-204-形成签约报表买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn)复核、完善客户资料 www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者D、按揭流程确认按揭成数通知银行看签按揭利率、月供计算，确认签订按揭合同、提供按揭材料按揭资料审核按揭资料盖章送批银行分级审批及办理房产抵押登记手续按揭跟办（审批时限跟踪，补充资料的通知、银行反馈事项跟办）银行放款与银行交接按揭资料开发商开具房屋全额发票通知客户领取按揭资料客户资料交接（客户签收“资料交接表”）报告-205-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者E、客户信息管理流程来电客户信息记录来访客户信息记录客户回访、分类、约谈、追踪成交客户信息整理未成交客户信息整理进入客户资源库潜在客户经营管理客户筛选分类（按区域、职业、年龄等统计分析）客户营销运用（新项目告知，营销活动告知等）为客户提供资讯服务建立长久合作交流平台报告-206-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者F、客户投诉处理流程客户投诉受理投诉了解，客户安抚客户投诉记录，汇报投诉调查相关人员调查现场勘察相关部门、专业人员咨询分析投诉原因向客户反馈处理进程联络相关部门处理客诉问题原因分析，客诉案例归档投诉处理跟踪投诉处理进程客户满意度调查形成投诉处理报告客户投诉处理回访报告-207-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者G、退订（房）流程（不包括三天无理由退定）退订请求原因调查分析（附退房审批流程表，客户申请及相关证件并要求客户解决问题，挽回退订现场拟写退订意见在相应证件上签字确认）送财务审核、上级主管审换房签约到有关部门办理退房手续（签订退房协议，退房申请）退房手续完结财务通知退款（本人带有效证件、认购销售代表带客户到财务退款书、收据原件到场签收）报表修改，现场开放销报告-208-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者1.2.5.销售组织A、准备期：a、完成五倍于开盘量的客户登记量；b、辅销工具的完善；c、客户产品意向性分类；d、价格的第一次测试，以较粗区间对客户的心理价格进行一次测试，提交各区间定价客户成交率报告；e、价格的第二次测试，根据第一次价格情况，对登记客户进行二次较为准确区间价格测试，提交计划销售价格的成交率报告；f、客户需求与产品的配对，确定各单元的登记情况；g、根据价格测试报告与销售目标计划确定是否调高入市均价及调价计划；h、根据各房号的客户登记情况调整层差、朝向差；i、完成开盘价目表以及开盘销售模拟；j、开盘前客户意向性准确测试，以放号形式向客户收取10万以内的预约金（不确定房号与价格）。B、开盘强销期：a、确定开盘户型序号，并对外公示；b、按预约号进行有序开盘，化登记量为成交量，完成开盘当日目标；c、前台销售控制，保证销售顺利安全进行；d、后台销售控制，审核销售财务安全及法律安全；报告-209-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者e、售后支持系统：签约、按揭、业主公约签定、业主会运作等；f、成交客户信息库建立；g、开盘情况分析。C、续销期a、销售正常工作及认购签约进行；b、老客户运营，深度开发老客户，DS活动进行；c、行销活动执行，完成销售目标；d、针对性再培训，强化销售团队；e、充实客户资料表；D、尾盘期a、余屋销售执行；b、业务培训安排；c、老客户回访接待，客户信息收集（交房后是否马上入住，是否有再次购买计划等）；d、市场信息调查与讨论；e、业务员项目销售总结报告。报告-210-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者1.2.6.销售管理：建立一支专业、高效、统一并富有激情的作战团队是销售管理的目的C、日常管理制度：a、严格的上下班作习制度，对迟到等现象进行罚款与停止接待新客户等处罚；b、严格统一着装装制度，对违纪现象进行罚款与停止接待新客户等处罚；c、早晚会制度（1）早会内容：当天工作计划，成交计划；（2）晚会内容：当天工作计划完成情况，成交情况分析；来客分析讨论；d、客户资料日报制度：每天将客户资料表上报现场经理，并由业务助理输入资料库，同时完成客户信息录入到明源管理系统；e、开发商的日报制度：上报日报表给开发商。D、价格控制管理a、价格计划由销售总监执行；b、现场价格执行现场经理负责制，由助理与财务进行底价审核控制；c、特殊关系客户的价格控制按照流程报开发商审批。E、信息管理：信息的及时准确的上传保证计划制定与调整的准确，保证广告更加有效a、销售现场每日必须上传客户资料b、研展部每月下传区域市场情况深度分析给销售现场；c、销售、企划、研展三部门项目例会进行市场信息分析讨论；F、开发商协调管理a、销售房款的协助收取；b、将现场客户资料当日上传；c、将客户投诉问题及时上传；d、现场辅销工具不足及时上报，并跟踪到位；报告-211-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者e、及时反馈市场价格情况，保证价格计划得以实现；f、提交月销售计划，以便开发商财务安排；1.2.7.现场销售人员佣金计提办法及现场奖罚激励措施A、现场销售人员基本佣金计提：包含个奖、团奖a、个奖部分：厦门本岛按销售额的0.06～0.08%提取；b、团奖部分：厦门本岛按销售额的0.02～0.03%提取；B、特别奖：由销售总监根据销售情况制定，主要有以下几种形式：a、月度业绩冠、亚军奖：b、特定产品奖；c、团队集体目标完成旅游奖d、特定业绩目标奖；e、每周、每月第一套奖；f、年度冠军、亚军奖C、非奖金激励措施a、优秀员工培训；b、优秀员工升职机会；报告-212-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者c、优秀员工外地参观；d、优秀员工及其家属旅游奖。D、现场惩罚制度a、日常工作流程中惩罚制度；b、业绩连续两月末位离职制度（视项目情况及不同时期会作相应调整）。E、销售人员考核指标a、业绩指标：销售目标计划的执行情况；b、客户满意度指标：以客户服务满意度调查、客户投诉情况记录进行评分；c、内部满意度指标：以团队内部人员、平行部门的评分为指数。报告-213-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者第六部分营销推广策略一、项目形象定位建议1、项目优势分析项目优势分析产品独特性喜来登配套万科品牌优势72席尊席江头公园景观周边其他配套次核心优势核心优势辅助优势奠定高端客户基础及产品稀缺性高品质居住的保障报告-214-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者产品独特性产品类型新颖——具备开阔舒适空间的一房、单身公寓，能够满足对居住舒适性的极致追求，是目前市场上的空白产品，存在着市场机遇。喜来登酒店配套共享紧邻五星级酒店喜来登，居者能够共享喜来登酒店的各项公共配套，一方面弥补项目自身体量小所带来的配套不足，另一方面极大地提高了项目的配套优势，能够满足各类高端客群的顶级会所型配套的需求。万科品牌优势、72席尊贵席位岛内万科绝版、72席极具新颖独特性的产品，因为稀有，更显得其弥足珍贵。报告-215-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者2、我们将面对谁？——与我们面对面的客户以长期投资型客户为主，这些客户主要为私营企业主,大型公司的高级管理人员和热衷、关注投资市场的投资者.在厦门都拥有一套以上的长期投资型房产.拥有比较广的社会人际网.经济实力强.有一定的闲置资金。看重客户群定位及产品定位所创造的长期稳定的理想回报价值。以私享客户为辅，这部分客户多为企业老板、高管，他们属于社会上富裕的一群,有着充裕的闲置资金，希望在厦门拥有隐秘私享的空间，能够和亲密之人彻底放松，同时又有有高端配套；无论投资型客户未来所面对的高端客群，还是自用型的客户，其共同的特征是：位于消费结构金子塔的塔尖，具备强大的消费能力及较高的消费品味报告-216-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者3、项目形象定位未来客群特征未来客群特征产品特性金字塔尖端、世界公民、私密、空间灵动舒适的品味独特单身公寓环球经理人公馆项目形象定位报告-217-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者对于以投资为主的客户而言，其未来所面对的租赁客群主要是是外籍人士或企业高管，他们在企业中多数担任的是职业经理人或类似的职位，“环球经理人”是对他们的恰当描述；对于平时以休闲用途为主的自用型客户，这部分客户绝多数是私营企业主或者大型企业的高级管理者，往来于世界各地习以为常，“环球经理人”对他们的描述同样恰当；“公馆”提升了本案的高档品位与等级，强调这里正是他们所希望的长憩之所。报告-218-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者二、项目推广主题建议(1)提炼项目优势的核心诉求分析项目优势分析产品独特性喜来登配套万科品牌优势72席尊席江头公园景观周边其他配套次核心优势核心优势辅助优势奠定高端客户基础及产品稀缺性高品质居住的保障72位世界级房客已在等待主题口号：国际圈精英汇其他：78平米空间魔术，上演空间的领地，心灵的进深报告-219-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者(2)推广主题口号：国际圈精英汇CosmopolitanZoneEliteGathering推广口号阐释：“国际圈”，对项目的主流客群进行定位——跨国企业高管和各类职业经理人，表述本案未来将形成国际多元文化交流汇聚的圈层，并塑造了等同于国际五星级酒店的高端形象。“精英汇”强调本案作为环球经理人会聚之所，同时，更隐含了本案能够吸引如此多的精英人士，自有其魅力所在。表现其作为厦门目前唯一专供国际人士的长租型公寓，在会所、配套等的规划上具有的独特性和不可替代性，因此，在租金和入住率上，都能够有优秀的表现。通过“国际圈，精英汇”此口号对本案进行了精准的定位，将项目品质和特色完整地向投资者进行了展示，加强了投资者的信心。(3)其他辅助口号：78平米魔术空间，上演空间的领地，心灵的进深72位世界级房客，已在等待专供国际人报告-220-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者三、营销推广阶段划分及策略分布1、营销推广目标差异化营销，提升项目的知名度及美誉度，提升项目在潜在客群心目中的品牌力度；为项目积累尽可能多的意向客户，为开盘热销积累足够客户基础；报告-221-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者2、营销推广阶段划分阶段工作内容主题目的STEP1金字塔尖端客户树立潜在购买客户对未来高端客户群国际圈，精英汇6月－7月国际圈群揭密“的世信界心公，民并”制高造项端目客的群神的秘信感心对空间进行局部揭密，神秘感继续；STEP2灵动空间揭密空间的领地，心灵的进深项目形象塑造通过接待中心开放信息预告进行蓄客。8月78平米空间魔术，上演STEP3通过对项目各项优势的剖析全面提升空间上演ST9E月P372位世界级房客，已在等待项目形象，为开盘热销蓄客。“”实现开盘热销STEP4开盘热销开盘告知10月报告-222-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者3、营销推广策略分布建议(1)线上：在项目推广的各个阶段，以新闻炒作策略与硬广投放策略相结合，实现项目最有效的眼球吸引效应及客户聚集效应。通过信息的逐步释放原则，将项目的产品信息进行逐步释放，给观众留下悬念，吸引他们对项目的不断关注。第一阶段（6月、7月）邀请高端杂志媒体及网络媒体进行专题报道；报道主题1：以客观的第三方角度，聚焦厦门外籍高端客群，揭密这部分客户的对厦门的感受、生活形式、居住空间需求、社交需求及消费能力（特别是居住环境的消费能力），剖析这部分高端客群对厦门房地产租赁市场的巨大商机。报道主题2：以客观的第三方角度，从居住舒适性、灵动性出发，从不同的生活空间理念、灵动空间的不同生活情趣出发做专题报道，结合成功企业主对小型灵动舒适空间的需求报道。本阶段结合的硬广主题：“国际圈，精英汇“，硬广采用纯口号式简洁广告，让读者对万科的新项目存在好奇。报告-223-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者第二阶段（8月份）万科新品探秘：充分利用万科品牌的媒体聚焦性，以万科厦门新作的身份，吸引媒体好奇的眼光，借此挖掘项目自身的新闻卖点；邀请杂志、报纸、网络、电视各路媒体对这一话题进行大铺面报道。话题：万科项目接待中心投入使用、开创厦门体验式营销先河、产品形态是个谜——通过新项目接待中心的一系列与众不同的体验式营销，结合喜来登酒店的星级配套、项目周边的其他配套以及江头公园景观等进行报道，这个阶段会对产品的舒适性灵动空间做少许的预告，让公众对项目留下悬念。本阶段硬广主题：“空间的领地，心灵的进深”，硬广主打产品的空间概念，以形象为主。第三阶段（9月份）万科新品揭开神秘面纱，样板房对外开放：邀请报纸、杂志、网络、电视进行全面报道。综合从周边配套、产品稀缺性及未来租赁客群的高端性进行综合报道，从产品及星级配套角度重点预测产品未来面对的高端客群。厦门市场上唯一这一类型的产品，可以与全球其他类似项目进行类比，介绍这类项目目前的市场情况——增加投资客的信心，可以促进销售；实力开发商，依托自身丰富的配套服务资源、万科物业（或者说17英里）已有的成熟经验、凯德商用与万科集团的战略合作等等方面，为这个项目提供了有力的后盾；报告-224-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者本阶段硬广主题：“78平米魔术空间，上演”、“72席世界级房客，已在等待”。大广告版面策略、广告频次提高。第四阶段（10月份）本阶段活动的相关辅助宣传报道如产品发布会新闻、开盘情况新闻等；本阶段主题：开盘广告(2)线下：A.现有闽南万客会客户资源的挖掘：现有的闽南万客会资源不乏高品质的购房人群。充分利用这批资源，特别是万科金域蓝湾一期成交客户资源，将项目信息及时、生动地传达给他们，吸引他们再次购房或者推荐朋友购房。B.立丹行现有高端客户资源挖掘。C.选择与项目形象、服务等各方面条件相匹配的临时接待点：如：厦门喜来登大酒店。让客户一到销售现场即能感受到未来的服务配套、租赁客户质量、地段优势等。D.利用各重要节点展示项目形象：例如08年8月接待中心投入使用、08年9月样板房对外开放、08年10月份国庆黄金周等。E.建立项目自身网站，完善项目网络各项服务：一方面方面本阶段潜在购买客群及时、详细地了解项目信息，另一方面可以作为项目形象的一个宣传平台。报告-225-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者4、媒体策略建议(1)媒体选择策略以户外、报纸、网络为主，杂志、电视为辅A.户外点选择：集美大桥、海沧大桥两大进出厦门必经出入口；机场候车厅、高尔夫球场等高端客户出入场地；目前万科已有路牌资源；B.报纸媒体选择：以《厦门日报》为主，《海峡导报》、《厦门晚报》为辅；C.网络媒体选择：以厦门房地产联合网和项目网站为主，辅以新浪、搜房等网络媒体；D.杂志媒体：建议选择《厦门航空》、《生活》、《台海杂志》、《财富》等厦门地区面对高端客群的杂志媒体；E.电视媒体：以厦门电视台特区房地产栏目为主。报告-226-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者(2)媒体费用费用预算350万其中，户外广告150万；报纸广告100万；杂志广告：70万网络方面：20万电视方面：10万报告-227-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者四、各阶段广告创意及平面表现(1)案名建议案名建议一：万科·KOSMOKosmo这个案名来源于Cosmopolitan（即大都会、世界主义，拼写中的“k”来源于希腊语），Kosmo意指本案将以居住于厦门的外籍人士或各企业高管为主流客群，除了以单身公寓的形式创造出舒适易居的个人空间外，还能为这些四海为家的世界公民创造一个国际性的会聚之所，他们能在其中找到同类与共鸣，获得满足与快乐。对项目的定位为“环球经理人公馆”。因这些外籍人士或企业高管多数担任的是职业经理人或类似的职位，所以以“环球经理人”的定位准确锁定客群求得共识。“公馆”强调本案之高档品位，提升项目等级。附：词意解释cosmopolitana.1.世界性的,国际性的2.世界主义的;无狭隘偏见的;四海为家的3.世界的,遍生的,广布的n.[C]1.世界主义者；四海为家者；四海漂泊的人2.世界各地都有的东西3.世界种报告-228-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者万科·KOSOMOLOGO一以翡翠形宝石作为LOGO，双层立体设计，充分体现了本案的高端定位。LOGO内部使用金黄色，在体现华贵的同时，更洋溢着热情，象征着本案作为高级酒店公寓，将为客户提供热情周到且内容丰富的服务。外围使用银灰色，给予本案品质感与现代感。另外，案名也作为重要的设计元素，将K字母的部分使用金黄色字体处理，形成90度的人字形，表现本案以人为本的设计理念与服务宗旨。报告-229-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者万科·KOSOMOLOGO二LOGO使用底蕴丰富的徽章设计，赋予本案领袖感，并使用圆形突显其区域中心及会聚之所的定位。LOGO中心交错的线条取自璀璨耀眼的钻石切割面，意在体现项目的钻石品质，树立高端形象，同时也象征着地球经纬，与目标客户环球经理人常往来于各地的形象相符。另外，色彩上使用褚石色和黑色相结合，体现其高档品位。报告-230-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者案名建议二：豪君阁豪君，开宗明义，呈现出项目豪迈雍容大气之风范。豪：具有杰出才能与高尚品德的人，德千人者谓之豪。——《鹖冠子·博选》君，尊也。同含主宰、统治之意。豪君，豪俊君士。即绝对的精英人群，汇集高端优质客群品质精髓，揭示了项目客群处于社会精英高度集中的阶层，豪君便是超凡气度与富贵品质的最佳诠释，更体现出目标客群豪放的胸襟与高尚的生活取向。以“阁”为名，突出高尚独立又不乏悠闲潇洒的居住境域，给人以格调文化的品位感，并与本案单栋酒店式公寓相符合。豪君阁，杰出人群汇聚之地，共享此间稀有的席位，畅想一场颠峰人士举杯共鸣的盛宴。报告-231-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者豪君阁LOGO一豪君阁LOGO二将“豪君阁”使用艺术字体进行处理，线条合纵此LOGO以一匹神采俊逸的马头剪影作为设计重连贯，宽板字体彰显稳重大气，与本案定位相符点。马象征着君王与威严，又是能力与有作为的代合，在色彩的运用上，使用浅咖啡色，整体形象表，这与案名“豪君阁”相符。在设计上，将马的鬃高雅气派又不乏质感。毛结合欧式花纹处理，体现了本案的优雅品位。报告-232-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者(2)平面稿及创意点阐释报告-233-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者报告-234-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者报告-235-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者报告-236-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者创意阐述：由于案名本身具有大都会、世界主义之意，因此将案名作为主题进行创意设计。背景使用灰色彰显本案的高端品质。利用案名中的两个“O”，加上代表沟通的圆弧，构成笑脸图案，给受众以亲切感，易于识记。系列稿通过一系列镶嵌在“O”中的画面，表现了项目的国际化、精英化和温馨感。其中，通过系领结的绅士形象，体现本案主要面对国际精英人士；通过精准的表盘标志，体现“房客已在等待”的时间感；通过鲜嫩欲滴的厦门市花三角梅，体现宾至如归的归属感和本地特色。报告-237-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者创意阐述：通过灵巧的圆形构图，突出空间的灵动；画面简洁明了，吸引眼球。报告-238-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者第七部分合作方式及相应收费标准一、合作方式全程代理二、收费标准销售代理:(1)含广告服务费1.3%(2)不含广告服务1.0%第八部分合作合同合作合同采纳贵司合同模式。报告-239-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者第九部分公司简介一、立丹行公司简介立丹行成立于1998年，是一家立足于厦门及闽南市场的优秀房地产营销代理机构，目前已进入四川、山东市场。拥有房地产一级代理资质。公司是以房地产发展顾问、营销策划、广告设计、销售代理为业务方向的房地产综合服务商；福建省代理行业首家通过ISO9001质量认证。每月独立编辑发行《厦门房地产》专业资讯杂志；围绕着公司业务发展、杂志编撰，培养及发展了全职的专业技术人员230余人及庞大的专家顾问团队。立丹行以专业资讯、地产文化为特色，从看房直通车、《厦门楼盘全景图》、《厦门房地产》杂志到专业营销论坛的举办，立丹行始终坚持在闽南进行更深入的地产文化的传播。二、公司规模及组织架构1、员工规模各类专业人员230余人，业务立足于厦门及闽南市场，目前已进入四川、山东市场2、客户规模利用明源CRM客户管理系统，立丹行成功运作了厦门及闽南区域以中、高档产品为主的不同类型的项目，储备了相当数量不同需求的客户。2004-2006年厦门及闽南区域客户资源拥有量接近5万,并拥有一批忠诚客户群。报告-240-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者3、组织架构总经理发广展告代厦山四人信顾推理门东川力行财息问广事公公公资政务中事事业司司司源部部心业业部部4、公司核心优势人力资本优势：目前公司95％以上项目人员实现大专及本科以上学历；社会资本优势：借助公司多年立足于厦门及闽南市场的努力，通过《厦门房地产》杂志读者群、闽南各主流媒体资源、厦门大学EMBA人脉资源建立了强有力的社会资本优势；客户资本优势：利用明源CRM客户管理系统，已建立5万多的客户数据库，将庞大的客户资本发挥到最大效用，为万科及其他所服务的开发商建立客户会作出贡献。报告-241-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者5、公司所完成的同类型代表案例、近2年服务项目及合作时间2004年前代表案例：新华花园——大道房东（精装修小户型）2002年湖里大道联发房地产开发项目，立丹行策划代理海天物流中心（物流行业写字楼）2001—2003年海天路台湾永信房地产公司开发项目湖明丽景（区域高价值小区）2002—2004年湖明路（莲板区域）省四建房地产公司开发项目，学林雅苑（无产权精装修小户型）2004年文曾路厦门天良置业有限公司报告-242-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者6、近2年服务项目（合计建筑面积超过150万平方米）及合作时间：序号项目名称开发商项目概况合作时间1禹洲华侨海景城禹洲集团（厦门前三甲）占地3.7万㎡，总建23.8万㎡2004年1月～2007年6月2禹洲碧山临海禹洲集团（厦门前三甲）占地6316㎡，总建6.37万㎡2005年10月～2007年6月3禹洲世贸国际禹洲集团（厦门前三甲）占地2.02万㎡，总建20.2万㎡2006年10月～现在4钻石海岸新景地集团（厦门前三甲）占地5712㎡，总建5.46万㎡2006年6月～现在5漳州FUN丽致新加坡奋发控股（新加坡上市公司）占地2569㎡，总建1.58万㎡2006年3月～现在6漳州东城国际长福房地产占地1.5万㎡，总建6.9万㎡2007年6月～现在7漳浦富源新城富源房地产占地1.5万㎡，总建4.1万㎡2005年7月～现在（将结案）8南安新新大厦新新房地产占地4455㎡，总建4.7万㎡2005年7月～现在9南安罗马家园新新房地产占地1.27万㎡，总建7.5万㎡2007年3月～现在10安溪江滨花园三远房地产占地4.9万㎡，总建12.2万㎡2007年5月～现在11龙海龙江1号三远房地产占地5.7万㎡，总建19.3万㎡2007年4月～现在12长泰第一城三远房地产占地3.9万㎡，总建9.6万㎡2007年6月～现在13山东教授花园系山海天城建占地9.6万㎡，总建18万㎡2007年1月～现在14都市港湾特房集团（厦门两大国有地产占地4.0万㎡，总建14.56万㎡2006年5月～现在报告-243-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn) www.fdcsky.cn中国地产商域网立丹行居住文化推动者集团之一）15象屿国际物流中心象屿集团占地4.2万㎡，总建15.7万㎡2006年10月～现在漳州百花村土地运营16英才房地产4.5平方公里土地运营2007年1月～2月顾问漳州滨海新城城市运17英才房地产南太武27平方公里土地运营2007年3月～现在营顾问18厦门海湾公园水务集团招商项目，招商面积4.6万㎡2005年12月～2006年10月规划面积6.76平方公里，招商2.519厦门园博园园林局2006年7月～2007年6月万㎡20特工悦华园住宅集团建筑面积2万㎡2007年10月～21新景缘新景地集团五缘湾、建筑面积约7万㎡2007年10月～¤全文完¤报告-244-买房地产资料光盘-->到中商网(www.fdcsky.cn)'