厂房改造的项目策划

'拖拉机厂改造的项目策划一、工程背景1.工程概况(1)基地状况基地位于昆明市经开区西南角，西临昆磨高速，位于昆明经济技术开发区(广卫村旁)，广福路与昆玉路交叉口，屈国有企业，公司占地而积为11・78公顷，其中生产占地面积7.3公顷。(2)自然状况年平均气温14.9°C,极端最高气温31.5°C，极端最低气温-7.8°Co年平均降水量约为1000.5mm,月最大降雨量208.3mm,日最大降雨量153.3mm,降雨主要集中在5〜9刀。年日照时2327.5小时，年蒸发量1856.4mm。最大风速40m/s,多西南风。相对湿度76%。(3)区位优势对外交通：官渡区规划形成铁路、地铁、都市轨道快线、高速公路及城市快速路紧密衔接的交通网建筑规划：低容积用地多开发强度分五等级文化教育：新建小学52所、中学42所道路交通：飞虎大道与春城路南段形成新交通枢纽生态建设:新建巫家坝公园市级公园增至6个，未来官渡区生态绿化围绕“一带、五园、数点、多廊”形成网络体系著名景点：昆明世界园艺博览园、金殿公园、昆明植物园、黑龙潭公园等，还毗邻新亚洲体育馆，螺丝湾大型商场等配套设施。(4)建筑现状原建筑是工业厂房，作为仓库和操作车间存在，该建筑群多为通高一层，建筑整体为框架结构，用牛腿柱作为主要受力结构，建筑设计使用寿命50年以上，主体结构保存完整，有利于改造和再利用二、价值评估1.文化价值评估场地处于滇越铁路附近，滇越铁路曾在一定的条件下推动了云南的历史进程,形成过以这条米轨为核心的非匀质的建筑文化带，城市历史正是由这些包含历史信息的建筑一层一层沉淀而成的，保留下来的历史建筑可以让人不断追忆往昔，从建筑中解读城市发展的讯息，这才是保留建筑的最大目的2.经济可行性评估改造优势：(1)相对低的预算原建筑建造时期距离现在较近，而且工业建筑改造为民用建筑在结构上冇着较大优势，不需要拆除结构柱在内的大部分受力构件，只需要作部分调整(2)操作和维护费用较低原建筑在通风、供暖、电、给排水管道等方面已经有现存解决方案，更新部分构 件后便可以重新投入使用(1)对于环境的影响若拆除原建筑，不仅处理产生的建筑垃圾需要一笔不小的费用，而且对于周围建筑有一定影响(2)保留原建筑能够延续城市肌理官渡区的工业建筑也是昆明市丿力史的一部分，对于云南人，看到它那段历史仿若触手可及1.实体利用价值评估(1)III工业厂房往往具有高大明亮的室内空间，这带來了空间利用上大的口由度可能性，使用者可以在竖直和水平两个方向进行灵活的再划分(2)工业厂房因为生产的需要，其结构承载力一般比民用建筑大，而口坚固，8.0—22.OKN/m2之间不等,2.0—3.5KN/m2(3)提供给工业生产给水、排水、供电、供气等基础设施的容量,远远高于普通住宅，办公楼，商业服务建筑(4)旧工业厂房类建筑因其产生的历史背景和生产要求的限制，形成了其独特的景观风貌特征、其主要体现有:独特的工业建筑物、构筑物形象、多年形成的包括较丰富的绿化景观的厂区环境。三、改造利用设计1.室内空间设计改造方案以“屋屮屋”形式来解决采光、通风、热交换等问题，所谓“屋屮屋”就是不改变原冇建筑外立面基础上，在建筑内部安置一个新的建筑立面，构筑一个新的建筑空间，这样做的原因在于：(1)老建筑的外立而材料在导热性能上并不符合新的规范要求，而用新的材料既能保留建筑主体结构，乂有较好的热导能力，如冬季室内采暖不易散失热量,能够有效节省供热成木(2)两个立面之间存在一个上下通透的围合空间，在夏季，利用“烟囱效应”而非机械能将建筑内部多余热量拔升、排出节省一定能耗(3)原冇建筑进深太长，室内光线不足，而“屋屮屋”的设计一方而缩短了办公空间进深t度，另一方面，通过上下通透的围合空间，可以获得足够的采光,满足作为办公用房的光照要求。另外，该建筑改造的关键之处在于：上下通透空间为节能温、热交换提供了可能。1公共空间；2平面交通；3卫生间;4垂直交通;5釆光空闾一层平面图 1公共空间；2平面交通；3卫生间；4垂直交通；5采光空间；6办公空间二层平面图3.外墙之中内外空间设计(1)建筑外墙是室内外空间的媒介，也是给人最直观感受的视线焦点，同时也具冇围合组织空间的重耍作用，为了改变一般旧厂房原冇产业功能下形成的特定室内外空间(2)根据厂房改造后的功能特征对其外墙进行重新组织，其具体方法多种多样，可以部分拆除原有外墙使空间开放或半开放，也可以加建墙体将原冇空间进一步划分为小尺度的空间(3)外墙的形式、材料、肌理、色彩等决定了人们对建筑外在形彖的认识，它的围合形式决定了建筑的本质，建筑空间的形成，它的物理技术特性决定了建筑的隔热、保温、隔声、防风雨等性能，直接影响建筑的使用舒适性；(4)外墙对于旧厂房建筑也具冇无法替代的重要意义，旧工业厂房的外墙不仅是为人们遮风避雨的重要屏障，还记载着其诞生以来的许多历史信息，蕴含着丰富的丿力史人文4•改变围护结构(1)保留洞口，更换III窗，即将原来的不符合防水及热工要求的窗户用塑钢窗，空腹钢窗等替代(2)保留洞口，利用墙体厚度，增加窗的层次(3)填塞或重新设置窗洞，改变原有的划分，如增设带形窗、凸窗等各种窗户类型(4)外墙面开窗灵活、为了采光和通风可建造大面积的侧窗、带形窗或整片的玻璃墙而，或者不设窗做成半开敞式或全开敞式;反Z,为了密闭也可建造无窗的墙面;5.符号印记工厂对于原有的建筑主体结构未作大的改变，而是针对新的使用功能，在建筑内部用新的建筑材料重新构建了交通流线空间，原冇工厂屮的管道设备和部分墙体,做了表面清洁工作后被完整地保留下来，生锈的管道，斑驳的墙体，残留的文字符号，I口的建筑因素和新兀素存活在同一个空间下，相互对话6.节能技术手段改造(1)雨水、太阳能利用(因为该位置水资源紧张和年日照时间长)(2)热交换(年温差小，日温差大)(3)自然通风(为室内创造舒适的环境，减少人工通风，节约资源) 四、开发策划“商业策划一营销策划一品牌战略分析一品牌定位一品牌概念的捉炼一品牌形彖设计一空间规划一空间设计一工程施工一品牌传播活动”。1、采用了“自下而上”的建筑策划操作模式：即从一开始就关注项目本与外部环境Z间的孑盾关系，根据掌握的某种当前主要孑盾以及项目价值主体的要求,先行拟定工业建筑再利用建设原型，捉出这种建筑机能演变的可行性方案；然后在后续调研和论证中以方案整体价值优化为导向，在相关因素的约束下，以优胜劣汰的方式使该建设原型不断演化，形成多个版木的概念方案；直至相关价值主体确认方案后，再形成具体的策划结论。2、让项目使用主体，业主团队，策划团队，顾问团队项目以及以外的价值主体参与到项目的建设中，再结合地理环境特征，地域发展条件，当地社会风俗，I1J场需求，建造技术等特色，使得该建设项口成为综合性，发展性，地标性的新兴商业文化体，在产生商业效益的同时，又能产生公众效益和文化效益，从而带动整个城市的经济水平与发展形象。厂房改造后的基本功能类型和现状1.改造为艺术家工作室及创意产业聚集区问题：其朴索规整的建筑形式也许过于单调平淡，不能满足使用者张扬个性的需要2.改造为休闲娱乐场所问题：其朴素规整的建筑形式也许过于单调平淡，不能满足使用者吋尚休闲个性的需要3•改造为商业市场问题:其密闭的围合大空间，不能满足购物者通常通顺和大视野的心理感受4•改造为博物馆、展览馆问题：其屋面天窗原有的散热功能，这时可能就不能满足展览所需的较高采光和防水耍求；总之，旧厂房改造是旧建筑的形式、材料、结构和构造等原冇条件与改造后的功能要求这一对才盾体的相互作用。前者是后者实现的制约和条件,我们需要合理结合旧厂房的原冇条件,并适当采用新形式、新材料等手段为满足新的使用要求提供支持；反之后者的实现使前者得以重生，同时为新形式、新材料、新结构、新技术的应用提供载体五、项目的开发与运营1.通过政府和开发商，以及民众的意见和想法来联合开发与运营（1）政府通过招募开发商来开发地块，但必须把容积率，建筑密度，绿地率等控制在一定的范围，并且对地块当屮的建设项口做一定的引导 收益模式:DIJ20年收益归开发商，以后的收益归国家(2)联合开发，必须保证一定的公共用地和绿化用地，此外在进行商业用地的经营，每年收益按照每年的情况，进行一定的比例化分2.对住入企业划分应包含商业与文化两大因索，其中园区文化至关重要，园区文化是园区的“新鲜血液”，作为园区吸引客源的主要支撑源力，在规划园区功能时，要注意文化区域的设立。补充：有这样的先例，在未来的园区商业策划时，对入住企业可进行不同租金划A、文化创意类商家租金：较低B、餐饮、超市等商业性质商家租金：较高如此做法可吸引园区文化入住，为园区注入源源不断的文化软实力创意园区商业效益要以“文化吸人，商业吸金”的方式，探寻园区基于彝族文化的品牌建设；将品牌形象建设在品牌定位的基础上，可对园区自身特点建筑特色进行挖掘，使园区旧厂房的建筑风格在众多创意园中脱颖而出。1.关于彝族文化的注入彝文化将成为创意园区詁牌建立的一大亮点，在园区定位上起引导作用。在规划设计时，寻找到园区自身特点与带冇彝•文化品牌定位的契合点是关键。寻找彝族特征、元素。厂房原是拖拉机制造商，是否拖拉机的“噪”与彝文化的奔放有所契合点，需要再做探究。彝族的火把节可以与现代的灯光设计相融合，彝族茶酒文化的生产工艺和设备工具可以作为文化传播和展示空间彝族服饰丰富的色彩颜色可以建筑的外墙而进行点缀，既可以丰富建筑立而，又可以形成不同材料，颜色，肌理的对比'