浅论洁净厂房改造的投标报价

'浅论洁净厂房改造的投标报价提要：本文拟结合拜耳医药保健冇限公司5B/6A号建筑扩建项n的施工过程中发现和存在的问题,根据施工中所形成的实际工程成本，分析洁净厂房建造和改建项目报价应注意的事项,从施工要求、措施费计算、报价策略和风险防范的角度対洁净厂房建造及改造工程的投标提出成本依据和报价建议。关键词：洁净改造成本报价目录：第一节特殊施工要求对工程造价的影响第1页1.1根据项目具体情况对造价进行分析1.2GMP要求对土建工程报价的影响第二节如何考虑洁净区改造工程措施费第2页2.1HSE费用2.2拆改保护措施费笫三节针対洁净室改造项目的报价策略笫4页3.1重视招标文件和答疑3.2针对业主关注的重点进行报价倾斜3.3巧用不平衡报价3.4价格的统一连贯性3.5重测算,轻定额第四节风险规避第7页4.1查找招标文件的矛盾Z处4.2检查单项中隐含的辅助工作4.3以整体全局观审阅图纸文件4.4对于进口货物的考虑4.5分析业主的变更可能正文:前言：目前工业建筑中的厂房建设，由于越来越多的电了、医药和食品行业都对厂房提出了 洁净等级要求，同时，企业扩张经营规模对原有洁净厂房的改扩建，也对工程报价人员提出一个新的研究内容。第一节.特殊施工要求对工程造价的影响1.1根据项冃具体情况对造价进行分析各个工程项目都具有自身的特点，虽然对某种类型的工程项n可以互相借鉴作为报价的参考，但是在工程报价的过程屮，首先了解手头项目的个性化特点，对于制定总体的报价思路和方向是很重要的。下而我们试从拜耳医药扩建项目的建设规模、施匸组织设计及施工工艺三个方面分析工程造价所受到的影响，从工程体量上看，拜耳医约的扩建受其用地和原有建筑层高的限制，规模相对于其他的项冃来说是比较小的，使得实际发生的成本均大于其他类似工程。例如由于建设规模较小,但是材料种类齐全但川量较少,使得采购的难度增大，而仇无法通过数量优势获得低价供应。由于洁净施工要求，所有的主要材料都耍送审，但是对于采购数量只有几个的产品，厂家和供应商一般是不愿意提供样品和降价的。因此在考虑采购成本的时候不应该将其他大项冃使丿ij过的材料价格直接套用，还需耍按照投标程序对材料挨个进行询价。再看施工组织设计，本工程结构为檐高小于13米的两层或单层建筑，为保障混凝土浇筑的外观，要求采用全新的模板，在整个结构实施阶段，模板无法周转，因此属于一次性投入。本工程的混凝土成本的问题则是因为受施工步骤和泵送方式制约，分部位浇筑混凝土时，多数时候浇筑量很小，经常出现单次打灰量不足20立方，甚至还有仅仅打五六方的情况，商混供应商基本不愿意按照方量结算机械费用。汽车泵如果按台班计算，就丄成本就会上升。说到丿施工工艺，装修细部做法对成木增加的影响也是一个不容忽视的内容。例如在冇洁净等级要求的房间中，为避免灰尘的积聚，墙地而的交角做成弧形凹角便于清洁。因此踢脚的材质一般和对应的地而材质是一致的，并口形成无缝的接合。这种弧形凹角耍在面层下面选川环保材质做抵抗变形和压力的衬垫层，因此报价不能简单地理解为地面装饰单价+踢脚饰面单价。如果地而和踢脚是分开报价，那么在踢脚的单价屮就要加上做成弧形部位垫层的费用。而这部分的费用往往比而层的价格还高。rh此可见，在投标报价屮针对项目的具体情况，应该进行异于常规的特点分析，以保证报价的准确性和有效性。1.2GMP要求对土建报价的影响我们在拿到一个药厂的洁净厂房丄程时，出现最多的词汇就是GMP,何谓GMP?药品生产质量管理规范》（GMP）是世界各国对药品生产全过程临督管理普遍采用的法定技术规范。我国80年代初引进了GMP概念，并于1988年由卫生部颁布了第一个GMP,1992年卫生部组织进行了修订，逐步开始在药站牛:产中实施。GMP的内容包括：人员、厂房、设备、卫生条件、起始原料、牛产操作、包装和贴签、质量控制系统、自我检査、销售记录、用户意见和 不良反应报告等方面的要求。对于施工单位，响应业主招标文件对GMP要求的满足，就是在硬件方而提供符合要求的环境、厂房、设备。GMP对施工承包商的要求多为机电暖通空调的内容，但是对土建的装饰工程也冇一定区别于其他类型项目的地方，主要需要注意的是装修细节和材料。装修细节如前文提到的室内阴角的处理方法外，还有类似于例如窗帘的选择，全部采用八外的电动百叶窗帘，也可减少灰尘在室内的积聚。外装的窗帘价格显然是远高于内装式的,投标的时候一定要明确这样的区别。其次，必须了解GMP检测标准对建筑材料，尤其是装修材料产站性能及化学组成的要求。对洁净宗系统来说，山于材料不符合无尘要求所导致的GMP检验无法通过，则整个建设就会功亏一铁，因此，在报价屮，对于常规建材，也需要去了解材料的特性和使用方式，在各种材料甜牌中选择价廉但是满足施工要求的材料。切忌单纯理解为按照常规做法就不会有问题。例如室内乳胶漆，如果其挥发的气味过大，则会直接影响室内气体检测的通过，继而推迟业主的投入使用时间。由此带来的经济损失是无法估量的。第二节.如何考虑洁净区改造工程措施费对于改扩建工程的报价，措施费的估算是重点，也是难点。对于新建工程，措施费用一般按照定额标准或是经验值，根据工程规模、位置，以一个相对固定的比率乘以建筑而积所得。但是洁净家改造项目的工程措施费计算要复朵得多，如呆考虑得不周全，那么“直接费赚来的述不够措施费赔的”。洁净室改造的措施费，可以划分成两块，一是保持洁净，二是实施改造。我们在此又不能把这两项割裂开来分别计算措施费的投入，因为其洁净要求，使得改造的过程中除了采取保护原有建筑和设施的措施外，还要满足控制扬尘的目的。改造就不可避免地要对原有环境进行破坏和污染，解决这一对才盾，是计算措施费用投入重点考虑的问题。2.1HSE费用。2.1.1洁净区的改造施工，首先要考虑在进入现场人员的劳动保护装备上，除去常规的工作服安全帽钢板鞋安全带手套，需要配备的还有洁净服、而具、口罩、头套、鞋套、护目镜等。而且鞋套、口罩等都属于一次性用品，而且改造的全过程中都要使用，投标人对劳保用品的费用测算应多加考虑。2.1.2改造施匸区域一般紧靠业主的生产办公区域，局部位置其至是连通的，因此在安全、消防保卫、厂区场容卫生等方面都必须达到与工厂GMP标准一致的要求，才能在施工的同时，尽量减少对工厂生产秩序的影响。因此对垃圾的及时清运，工地的围挡，材料的堆放,以及裸露土壤的覆盖等等，都耍努力让厂区人员忽略有建筑丄作正进行的对能。2.1.3处于坏境保护H的，已经投入使用的工厂的工程现场不允许昭宿和烹饪，对于建筑工地来说，这一要求无疑人人增加了施工方的措施费用投入，投标人必须考虑二场地租赁费用以及交通费用，同吋因为无法留设值班人员，还应增加现场保安的投入。2.1.4水电费用。水电费用的测算一直是投标中比较难以把握的单项。改造项目的水电 消耗，除了止常的施工用具用电，建筑保养维护和清洁等，在降尘和吸尘措施上用水用电量将带来费用不少的增加。这也是进行报价时应考虑的问题。2.2改造保护措施费用拆改工作，牵涉的范用包括原有结构的切割、开洞、拆除、加I舌I，原有装饰的拆除、翻新，管道改线，更换设备等等内容。普通的改造项目屮工人们拎着榔头对混凝土或砖墙一顿狂砸的现象在洁净区改造工程中是被禁止的。工人必须使用高效的切割或破碎工具，尽可能减少扬尘和噪音。如呆在原有建筑内部改造，则在施工之前先要采用泡沫彩钢板等材料将要施工的区域和其他公共空间完全封闭隔离才能开始进行破除，这样就在改造工作屮增加了设置隔断和工作完成示的隔断拆除工作。同时，在拆改工程中，需要增加儿个工人不断对室内进行喷水降尘、大功率吸尘器吸尘和垃圾的迅速清理。在机电工程拆改的过程中，除了需要对吊顶及隔墙拆除的，还要做好原有墻面及地而的保护,一般采取的保护措施是墙面覆盖劑料薄膜或彩条布,地而先铺鴉料薄膜麻满铺模板保护。宗内有仪辭设备或是家貝的，还要做防护架遮挡。所有的这些保护措施，都将产纶一笔不小的费用。第三节•针对洁净室改造项目的报价策略对于投标报价的策略性问题，具体到不同的合同形式和房屋结构形式，会有所区别，根据工程实施和投标的实践经验，我对洁净室改扩建项目得出以下的一些体会。2.1重视招标文件和答疑。在询期的工程中曾经出现过报价人员忽视业主下发的各类补遗或是答疑文件，使得合同中对工作的说切和报价涵盖内容不符合，最终导致项目经营蒙受损失的情况。因此，笔者特别强调对业主招标文件的了解。作为报价人员，首先必须通读业主所有与口身专业有关的技术规范、产站要求说明书及图纸。进行洁净厂房建设的业主，一般会捉供相应的一些技术标准和规范，山于GMP概念引入屮国的时间不长，这些规范多为参照国外成熟条件的资料，一般为英文，因此在一些专业词汇上可能会对投标人员对招标文件的理解造成一定的困难。可以说，对报价人而言投标此类工程的工作虽要更大一些，而R对技术规范的理解应基于一定的现场实际经验。通过拜耳集团与屮建国际长期的合作，可以说，双方的了解已经多，我们对业主的习惯性做法和设计理念也比其他的投标人要理解得深入。但是在投标过程中，还应采取各种方式和途径针对不同的项冃特点对业主的意图进行全方位的了解，从1佃保证直接费和措就费价格的合理水平，在保障工程的屮标的同时又要保证在工程实施阶段的顺利实施。3.2针对业主关注的重点进行报价倾斜。 对于业主关注的重点专业或分项工程，可以采取报价倾斜的手段，满足业主的潜在耍求的同时也定出理想单价。洁净厂房的改造，重点和难点是机电工程的暖通系统施工，而对造价产生最人影响的也是HVACI程。由于专业的关系，木文无法对其进行深入讨论，仅从总承包项目的报价策略上看，区别于普通的新建工程，由于HVAC对洁净厂房的重要性，投资人必然会将关注的重点放在该专业上。选择质优的产品，安装方案的合理冇效性，以及施工人的类似项冃经验都是争取标的之有利条件。正是因为这样，在报价时，如果总价确定的条件下，单价稍微向重点专业倾斜，业主不会觉得有失公平。当然，并不能为了抬高单价而向业主承诺难以实现的服务，这样只会给实施阶段带來不小的麻烦。但是同样属于业主重视的单项，有经验的业主会在招标阶段其至清单屮指定材料或是生产商。尤其是对于业主曾经使用过的材料或合作过的分包商，山于价格可能比较透切，则不适合在报价时加入过多的利润点。同时，根据供货商和分包商的营销策略，在报价阶段都会抬高价格，待总包中标示采购时作适当价格让步，因此可以将这些单项的利润点调至投标预算的平均利润点以下。但是需要注意的是反复与分供商核实工作范围，材料规格和工艺。3.3巧用不平衡报价。不平衡报价法是指一个工程项目的投标报价，在总价基本确定后，如何调整内部各个项目的报价，以期既不捉高总价，不影响中标，乂能在结算时得到更理想的经济效益。常见的不平衡报价法有：3.3.1能够早日收回资金的项目，如前期措施费、基础工程、土石方工程等可以报得较高，以利资金周转，后期工程项hl如设备安装、装饰工程等的报价可适当降低；3.3.2经过工程量核算，预计今示工程量会增加的项目，单价适当提高，这样在最终结算时可多赚钱，而将工程量有可能减少的项目单价降低，工程结算吋损失不大。但是，这两种情况要统筹考虑，即对于清单工程量有错误的早期工程，如果工程量不可能完成而有可能降低的项冃，则不能盲H抬鬲单价，耍具体分析后再定；3.3.3设计图纸不明确，估计修改后工程量要增加的，可以提高单价，有些人认为工程内容说不清楚的，则可以降低一些单价；但是我们的做法是，对于洁净厂房改造的工程，内容不明确的项，单价只能往人值上靠。因为如果不其了解工作包含了哪些内容便出价，如果业主在其他招标文件中不起眼的位置提及该项工作，则给承包上带来的损失是难以估暈的。3.3.4在议标时，投标人一般都要圧低标价。按照理论而言，应该首先压低那些工程小的单价，这样即使压低了很多单价，总的标价也不会降低很多，而给招标人的感觉却是工程量清单上的单价大幅度下降，投标人颇有让利的诚意；但是业主在标价评审时，往往也会采取反不平衡报价的措丿施，他们会在工程量较大的项上关注其价格，如果各个单项屮的总金额所書的合同总价比例权重都很人，那么业主会尤其关注装修材料的单价。例如拜耳综合扩建项目，业主对土建专业关注最多的分项是地而装饰和涂料。因此在岀标之询，可将预计业主会重点杀价的单项价格稍微调高，议标时再按原报 价意图调整回来，业主一旦在其关注的大项上有杀价成功的感觉，往往会忽略另一些潜在的高报价项目。3.3.5在其它项目费中要报工口单价和机械台班单价，可以高些，以便在口后招标人用工或使用机械时可多盈利。则对于其它项目屮的工程量要具体分析，是否报高价，高多少有一个限度，不然会抬高总报价。例如设备安装工程，由于清单屮的单价是包括了M装费用的,但是可向业主提交关于零星用工的小时单价和吊车台班单价表，由于价格分析表不计算总价，在业主变更或增加项目时，报价参考依据就是计日工单价和机械台班单价表。虽然不平衡报价对投标人可以降低一定的风险，但报价必须要建立在对■工程量清单表中的工程量风险仔细核对的基础上，特别是对于降低单价的项目，如工程量一旦增多，将造成投标人的重人损失，同时一定要控制在合理幅度内，一般控制在10%以内，以免引起招标人反对，甚至导致个别清单项报价不合理而废标。如果不注意这一点，有吋招标人会挑选出报价过高项忖，要求投标人进行单价分析，而围绕单价分析中过高的内容压价，甚至摘取掉价高的单项另行发包，以致投标人得不偿失。3.4价格的统一连贯性由于公司奉行的“人市场、人业主、人项目”的原则，在投标报价屮，在追求利润的前捉下，要兼顾与业主的长期合作关系。例如拜耳医药保健的5B/6A扩建和马上将进行施工的综合扩建项目，虽然合同形式不同，両者为固定总价，后者为固定单价合同，但是在新项目的投标中，我们必须做到一个价格的统一连贯性。同样，新项目的报价还会与上海拜耳项目保持一个联动，了解什么分部分项工程在同一个业主的其他工程屮出现过，当时的报价水平如何，是否在新报价中应与原价保持一致，或者如果出现价格调整情况，应提供给业主合理的解释和价格需要调整的证明文件。这样一些细微的工作，对于投标人来说，其实只是利用公司资源的举手之劳，多占用一点时间，但是会带给评标的业主良好的印象，无形之中为中标增加了分值。3.5重测算，轻定额尽管工程量清单报价的形式己经在国内的工程招投标中实施了一•段吋间，但是国内项目述是习惯于借助定额进行组价。对于多数估算人员来说，定额在某种意义上是投标的基木参照。但是类似于拜耳医药扩建工程这样的项目，定额的人材机消耗量基木已经起不到参考作用了。因此，在这类工程的损耗计算，通过自身测算和咨询冇工程经验的供应商或专业分包商比单纯依靠定额要更准确一些。因为对工程的认识偏差或是疏漏，就会使得报价远低于将要发生的成本，为公司带来损失。定额中对于材料的损耗基于一般建筑所测定推算的平均值。建筑物形式不同，对同样的工艺下的材料损耗取值是不一样的。例如我们知道厂家生产轻钢龙骨石膏板的龙骨尺寸是3米，但是厂区建筑的层高一般不是3的整倍数，加上搭接等因素，损耗率会大于定额中的数据，材料的数量越少，损耗越大。同样，对于吊顶板材，由于房间分隔因索，例如拜耳厂房的办公室、更衣间的房间分隔很多，而积也较小，加上室内通风口、灯具和空调的设施，板材切割较多，也是造成损耗大的因素。 第四节•规避风险，争取利润空间项目投标的报价不可避免地带有风险,报价人员只能根据各种分析和经验预盼项目潜在风险，作出防范措施。2.1查找招标文件的才盾之处。在很多吋候，由于设计师之间或是设计与业主之间的沟通不足和疏漏，招标文件出现不一致的情况是经常发牛的。建筑和结构图上的说明不一致,清单和图纸说明有异，或是设计图纸违背规范或是技术指标，在有限的投标期限内，是不可能全部被査找出来的。这个吋候一定要请业主明确其所有文件的解释优先权，然后投标人员根据其排位顺序依次去对报价进行检查核实，确保报价是革于故冇限解释工作内容的文件精神所得出的，以免价格的谬误。4.2检査单项中隐含的辅助工作。例如建筑室内打胶。一般情况下，清单不会单独给岀需要进行转角部位打胶的单项和数竝，这些费用经常被视为隐含在某一项工作的单价或是措施报价中。一般项目的投标人对■于这项工作由于考虑费用的数额不多，-•般也不进行单独计算。但是在外资项目中，由于所有的建筑材料都会尽量选择国际知名站牌，哪怕是辅材或是非人宗材料，其价格都不菲。再比如户外百叶窗布的安装，还应考虑到清洁和对窗帘进行防雨遮蔽的需要，增加挡用板的价格。因此在填报单价的时候一定要注意是否遗漏计算了某些辅助工作。4.3以整体全局观审阅图纸文件。山于外方业主会聘请-•些外方设计或是企业自身有设计部门，其设计思维和理念有许多与国内不同的地方。例如在专业的划分上，我们习惯于把雨落管归为给排水丄程范围，但是在拜耳，这项工作却是出现在土建专业的清单里。还有一种情况是，一般在国内属于机电的预留预埋工程的套管敷设和防火封堵，这些设计说明却出现在建筑图和结构图中，在机电专业的图纸里没有只字片语更没有图示，因为业主的理解这些工作应该由土建施工单位完成。由此可能出现的悄况是，土建专业的投标人员认为这是机电内容，没有引起注意，但是机电投标人员因为没有在图纸屮发现和关内容，而漏掉报价。4.4对于进口货物的考虑。洁净室系统各项技术由于国外产品较为成熟，一般的业主均或多或少会选用进口产品，那么在报价时需要考虑的就不仅是材料的市场价格问题了，还有进口途径，是否商检，费用计算，汇率风险，进口周期对工程进度的影响等等。如果在投标阶段仅仅关注价格，忽略以上所说的因素，就很有可能出现实际采购价格高于投标报价预测水平的情况。4・5分析业主的变更可能。如果承接一个没有类似经验的项冃的话，做这一步是很困难的。这要求报价人员了解设计规范或是业主的惯性做法。例如改造工程难免要拆除一些门窗或是打通一条走鳩，那么在防火分区的要求下，某建筑区段是否盂要设置或取消防火门，可 能会在今示的施工屮岀现变更。如果发现潜在变更对承包商是有利的，则可以上调类似项目的单价，反之则压低单价。结束语：以上关于洁净厂房改造投标报价的看法，是北京拜耳locker扩建项目实施过程中总结的经验，并根据拜耳医药综合扩建项目投标过程中许多公司领导和同事的建议和帮助下形成的。关于洁净厂房改扩建投标报价的策略和方法，由于经验和能力的所限，以上只是一些个人的见解。随着电子医药食站等工业的发展和GMP标准的不断深入推广，在今后的工程实践中，将会冇更多类似的工程进入建筑发包市场。通过公司合约采购平台的数据积累和经验总结，将为今示类似工程的投标奠定基础及和提供数据支持。'