浅议人型城市中心区旧厂房改造利用及新思路

'浅议人型城市中心区旧厂房改造利用及新思路【摘要】受西方传统工业建筑再利用、改造和保护理论思想的影响，我国开始逐渐形成自上而下、政府主导的旧工业建筑再利用和改造活动。在我国面临经济转型压力其中提出产城融合发展模式的背景下，本文就对现阶段我国旧厂房建筑再利用的发展历程进行了分析，并在此基础上探讨了旧厂房建筑再利用的转型和新思路。【关键词】旧厂房；改造再利用；产城融合伴随着我国经济高速发展，传统工业时代向智能制造转变，同时第三产业迅速崛起，传统工业日渐式微，许多传统工业基地出现结构性衰退，破产荒废；另一方面，生产新工艺、通讯技术、运输新方式的出现，使部分原有工业基地、仓储用地等不能满足使用要求，出现功能性衰退，由此产生了大量的工业废弃地及闲置厂房、仓库。其中，一大部分废弃的传统工业基地是位于城市中心老旧区域内，亦不乏处在核心黄金地段。对于处在核心地段具有投资价值地块内的厂房，政府可以通过收购整理，进行土地拆迁，使地块挂牌上市鼓励吸引房地产开发商投资建设，增加土地经济产值。而大部分地处中心城区相对偏僻位置，基础配套设施陈旧，商业氛围落后，无法直接利用。若整体拆除重新规划建设，不仅投资巨大而市场回报率低，且鲜有开发商问津。所以，旧建筑改造再利用成为原有老旧厂房的最佳出路。一、中心区旧厂房改造的意义厂房改造再利用，不仅能盘活原有废弃建筑，激发生产创造新活力，节约土地再开发成本和建造成本，缩短建设工期，从而提高土地了土地经济产出价值。在传统的厂房拆除重建中必然会产生各种污染, 包括二氧化碳、氧化氮等氧化完的排放，这样必然会加剧温室效应，而且在统的拆除重建过程中会产生噪音污染、空气污染等严重环境问题，对于城市的现代化进程是非常不利的，尤其是在拆除后剩余的建筑类垃圾其不可分解属性对环境的污染也是极大的，改建也是一种可以减少浪费、避免浪费的好方法。二、中心区旧厂房改造现状发展至今，我国中心区旧厂房建筑大部分被改造成创意产业园，吸引创意设计类企业，如广告传媒、影视文化、专业性设计，教育咨询类企业居多。老厂房改造后的园区经济结构得到了优化，大部分为园区产值连升N级，园区税收和物业租金是原来的几十倍，从而形成经营者、业主和政府三赢的局面。比较成功的项目有上海8号桥项目、北京798艺术大山子艺术区、深圳OCAT艺术基地等。然而并非所有创意园的发展都尽如人意，许多一线城市之外的大中城市创意产业园区新增量较大，盲目开发建设，城市经济发展不匹配，人才数量有限，区域文化底蕴不足等诸多问题，导致园区同质化竞争越显激烈，园区入住率低，结构经济产值贡献不高。随着创意产业园区持续发展乏力，旧厂房改造利用开始逐渐转型，又兴起了一股建设企业孵化器、加速器基地之风，但目前整体发展趋势却是不温不火的局面。三、寻求发展转型突破瓶颈 旧厂房改造利用如何突破发展的瓶颈呢？厂改是一种市场经济活动，要结合城市自身经济发展实力，要遵循市场规律，从实际情况出发，不能看到别人的成功，而一味的复制照搬。同时，由于之前城市中心大量制造生产企业外迁至城郊或开发区，原有大量土地闲置荒废，导致城市内部第二产业空心化，没有城市第二产业做基础，服务业也很难做大做强。同期在我国经济面临转型升级情况下，产城融合这一概念应运而生。所谓产城融合，是指产业与城市融合发展，以城市为基础，承载产业空间和发展产业经济，以产业为保障，驱动城市更新和完善服务配套，以达到产业、城市、人之间有活力、持续向上发展的模式。这一模式对旧厂房改造利用市场定位具有重要的指导意义。旧厂房改造市场定位要科学合理，以城市区域空间规划和土地利用规划为建设规模基础，以产业规划为发展方向，结合厂区积累的传统优势和所在区位产业资源优势，制定出顺应区域产业发展的市场定位。确定了厂房改造项目市场定位之后，下一步是要寻找未来目标客户而不是急于建设。按照以往地产开发经验流程，都是做好市场调研先建设然后再招商，让企业客户进驻。这种方式明显弊端就是，项目营销推广招商难度大，周期长，耗费大量人力物力，交房标准未必获得业主满意，进行二次装修改造，造成巨大浪费和环境污染。所以，招商有必要比建设先行一步，以主力企业客户为目标，寻找行业产业龙头入驻，带动上下游产业聚集，形成产业链，为以后厂改园区招商运营，产业增值提供有力保障。四、旧厂房建筑改造设计建筑改造利用设计首先是取决于产业规划市场定位，再次就是由建筑本身类型和特点所决定。厂改业态以科研、绿色智造、文化产业办公为主，另外商业形式如酒店、购物中心、体育文化中心为辅助配套服务业态。1、空间的重新组合 厂房建筑一般以砖混或框架结构为主，中间无柱，空间往往高大开敞；根据不同使用功能，可以十分方便地对空间的重新分割和组合。如用做办公，在空间组合时，应重视空间的灵动性和趣味性，可用活动的墙体作为空间和视线的分割，根据不同的需要，通过调整墙体位置，以达到效果。同样，在竖向空间通过楼板搭建或开洞，形成LOFT空间。如果室内条件允许，还可设置内庭院，种植常绿植物和花卉，搭建绿植走廊等。这种灵活多变舒适宜人的空间环境，更能激发人们研发、创作的灵感。2、采暖与保温隔热旧厂房围护结构的保温系统技术落后隔热效果差，同时内部空间较大，采暖或制冷耗热量高。因此，采暖措施需要重新设计建设。供暖系统应考虑采用空气能与太阳能相结合的方式，既可减少能源消耗污染排放，又可节约成本一举两得。从建筑物失热量的构成来看，外墙所占比例最大，屋顶是建筑物冬季失热的主要构件。窗户所占比例虽然不大，但其传热系数远大于墙体和屋面，是建筑物外围热传递最为活跃的部位。所以，应加强此两处的保温措施，对外墙可以在原有粘土砖墙的内侧或外侧加装EPS、XPS或者喷涂泡沫聚氨酯等保温材料；对屋面，可以采用聚乙烯泡沫塑料板、挤塑性聚苯板、水泥聚苯板、岩棉等轻质高效保温隔热材料，重新设置保温层；对窗户，选用断桥铝合金窗，并采用中空玻璃、吸热玻璃等具有节能效果的玻璃。3、自然环境提升和历史文化保护 原有旧厂房周边自然环境一般比较落败，厂区绿化率低，植被栽种位置比较随意，无法形成景观轴线或景观带。通过在新建筑出入口两侧周边、从主楼建筑内部向室外观察视线集中区域、园区广场处等关键节点位置增加绿色植被，与原有景观环境串联融合形成景观带，可以提高园区整体生态环境。具有工业历史文化的厂房园区，曾经为城市的经济发展做出了巨大贡献，见证了城市革新与变迁，承载了许多美好回忆与精神。因此，在对此类厂房改造时，要尽量保留建筑原有风貌，建筑外立面颜色应以低调、沉稳的颜色风格为主，给人一种历久弥新的感觉，使其精神文化得以传承保留。五、结论本文通过论述大型城市中心城区旧厂房改造利用的背景，分析了厂改的阶段发展历程及现阶段发展瓶颈，提出厂改新思路。在城市发展产城融合新模式下，旧厂房根据城市产业规划和所在区位优势找到适合自己的市场定位，并结合建筑自身特点，自上而下进行科学合理地改造利用。改造的同时，还应充分考虑经济、环保、历史保护等因素，这样才能使旧厂房更新持续发展，再添活力！'