某地产目标成本管理实施细则(含项目成本测算表)

'某地产目标成本管理实施细则（含项目成本测算表）1.目的提高集团成本治理水平，建立先进合理的目标成本治理体系。2.范畴本实施细那么适用于集团所属各地产公司。为集团所属各地产公司制订目标成本和实施目标成本治理提供相应依据和规范。3.职责3.1集团成本与打算治理委员会负责本实施细那么的制订、修改、指导、说明与检查落实，集团财务治理部成本审算中心负责有关具体对接事宜。3.2集团所属各地产公司负责贯彻实施。4.方法与过程操纵4.1目标成本释义4.1.1目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营打算，依照预期售价和目标利润进行预先确定的，通过努力所要实现的成本指标。应表达集团""以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势〃的成本治理宗旨。4.1.22目标成本文件分为三个部分：《目标成本测算表》«目标成本操纵责任书》«动态成本月评估储4.1.3«目标成本测算表》是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。建设项目的总目标成本是建设项目成本的操纵线，由各分项目标成本组成。各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。4.1.4«目标成本操纵责任书》是对各项目费用的责任部门及其要紧职责的说明，包括操纵内容、操纵要点和手段，需要注意的已完工程的失败教训。4.1.5«动态成本月评估报告》反映各成本项目的动态变化情形，分析缘故，提出成本操纵建议。4.2目标成本治理原那么1.1.12.1市场导向原那么：目标成本治理以市场为导向，确保目标利润的实现。1.1.2准确严谨原那么：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。1.1.3事前操纵原那么：目标成本治理贯穿于建设项目的每一时期，凡事做到事先操纵为主，事中事后操纵为辅，在立项、设计、施工之前发觉问题，减少无效成本。 1.1.1动态治理原那么：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏，确保建设项目总成本在目标成本操纵范畴内。4.3目标成本科目的分类：详附件《口标成本科LI分类》4.4目标成本文件制订的步骤及时刻要求4.4.1项目定位时期：在投资分析和概念设计时期，依照可行性研究报告，以及营销、设计、成本、工程、财务等相关部门互动讨论确定的项目定位，完成""项目定位时期的全成本测算"。确定各项费用的打算金额，包括设计、报建、环境配套、营销费等，并向各费用的负责部门交底达成一致，作为各部门的工作目标。主体建安费以设计部编制的《建设项目综合经济技术指标表》为依据，在五个工作日内完成，并依照测算基础，提出实施方案设计时期的成本操纵目标、措施或建议，形成《方案设计时期的成本操纵建议》,以此指导实施方案的造价操纵。4.4.2实施方案时期：实施方案确定后五个工作日内，对《项目成本测算表》进行细化和修订。依照各相关部门的工作现状和打算，对设计、报建、营销等费用进行分析或修正。建安费的操纵在要紧材料设备选型确定后，需增加要紧材料设备的目标成本分析。结合设计院的承诺明确各产品类型的限额设计指标（如钢筋、碎含量等），形成《施工图设计时期的成本操纵建议》,作为《设计任务指导书》的一部分发给设计院作为施工图设计时期造价操纵的依据。4.4.3施工图预算时期：施工图完成后十五个工作日内，对《目标成本测算表》全面进行细化和修订，作为最终的目标成本。并按已完工程的体会和""责任成本体系〃的要求，编制正式的《目标成本操纵责任书》,并以此指导招标、施工、采购等业务活动中的成本费用使用与治理。4.4.4各时期的成本测算的相关资料（成本测算表、目标成本操纵指导书）在定稿后即时上报集团财务治理部成本审算中心，相关数据录入成本治理软件。4.5目标成本测算表的编制4.5.1目标成本测算必须应用集团统一测算表格（见附件），并表达量价分离的原那么。 4.5.2目标成本的制订以项目的规划指标、建筑标准以及各部门共同确定的销售交楼标准为基础，目标成本测算表必须附详细的产品建筑标准及部品标准（施工图预算时期）说明书。4.5.3成本测算表中各成本项目的工程量，应依照已竣工的相似工程的结算分析得出的关联系数，由项目规划的差不多指标（如建筑面积、基底面积、户数、单元等）推算得出，如按""窗地比〃推算门窗面积，按基底面积推算屋面面积。施工图预算完成后《成本测算表”中的工程量，应是按图实际运算的结果。4.5.4成本测算表中的单价应依照产品定位、交楼标准、图纸要求按当地工程造价运算依据、市场行情运算得出，如是参照已结算工程的单价，需注明参考数据的来源和依据。4.5.5产品定位和目标成本测确实是一个互动的决策过程，需要设计、营销、工程、成本反复沟通，标准是""满足品质要求的性价比最大化〃。在本过程中可使用价值功能分析法得到最优的方案。4.5.6施工图预算完成后《目标成本测算表》中的材料设备，对其品质应有准确的描述，且应与楼盘的定位相适应，能提供品牌和图片说明为最正确。4.5.7投资分析和实施方案时期的成本测算的量价分析标准不明确时•，能够依照已结算工程的体会直截了当填写可售面积单方成本或总金额，但需注明参考依据。4.5.8各时期的成本测算应有明显的可对比性，即后时期的测算与原测算不一致的地点应有充分的依据和说明，原那么上偏差不应太大。4.6«目标成本操纵责任书》的编制4.6.1目标成本操纵责任书是目标成本治理的指导性文件，与设计任务治理指导书、工程治理指导书等，互相补充，共同构成项目经营指导书内容。4.6.2目标成本操纵责任书的制定，应按照《集团责任成本治理体系》要求，明确成本发生各时期的操纵内容、操纵原那么、责任部门等。4.6.3«目标成本操纵责任书》应包含以下内容：①项目概况：总规划指标，分期规划指标，工程概况，入伙时刻。②地价成本操纵：目标、责任部门、操纵手段和要点。③开发前期预备费用操纵：目标、责任部门、操纵指标、操纵手段和要点。④主体建安、社区管网、配套设施费的操纵：目标、责任部门、操纵指标、操纵要点，应幸免的已完工程的失败教训总结；还应包括材料的供应方式及供应商的选择要点。⑤园林环境工程及样板间、卖场装修费用的操纵：目标、责任部门、操纵要点。⑥开发间接费的操纵：目标、责任部门、操纵指标、操纵手段和要点；包括营销费、资本化利息、物业基金等的操纵。（各成本项目的具体操纵指标详责任成本治理体系指引）4.6.4营销费的操纵包括开发间接费中的“营销设施建筑费〃和期间费用中的""销售费用"。"" 营销设施建筑费〃额度的确定及实施过程，均需要设计、营销部门的紧密配合，兼顾成效与成本的平稳；专门是卖场和样板间装修，在总额确定后，山设计部负要紧操纵责任，并将样板房装修费用的销售收回率作为成本操纵的考核指标之一。""销售费用〃应结合推盘打算，于项目定位完成后制定投放时刻和费用额度打算。4.6.5«目标成本操纵责任书》由成本治理部负责编写，初稿完成后反馈到设计、工程、营销、项目经理部、项目进展部、财务部等各职能部门讨论、修改，达成一致后由各部门第一负责人签字确认，总经理签发执行。4.7目标成本的执行4.7.1在项目实施过程中，应及时反映项目成本的动态情形，由成本治理部每月出一份《项目动态成本月评估包括各成本项目的变化情形表，并说明缘故，提出成本操纵的建议。4.7.2«项目动态成本月评估"应包括""变更签证统计表〃和""项目动态成本信息表〃，并作为《成本信息月报》的部分内容，在完成后的三个日内报集团财务部成本审算中心。（可在成本治理软件中完成）4.7.3成本治理部应依照合同签订情形、预算核对情形、结算编制情形、及变更签证金额，每月在""成本治理软件〃中对各项目的待发生成本进行评估，在软件中生成""项目动态成本信息表〃。4.7.4如在月内显现阻碍成本50万元以上的重大事项，变化发生的责任部门应及时向成本部提供相关资料，成本部及时运算相应成本变化金额和缘故，向公司总经理和分管领导汇报。4.7.5在合同审批时，即时揭示施工合同和材料采同的合同造价与目标造价的对比概况；反映营销广告合同、园林环境合同的额度使用情形：设计变更和现场签证应做到一单一算，月结月清，并录入成本治理软件。4.7.6项目结算完成后或者年度成本治理工作总结时，应按照《目标成本操纵责任书»对相关责任部门进行评估，并提交公司治理层作为业绩考核的依据之一。4.7.6工程项目结算后，应按目标成本科目分类，总结各成本项目的造价指标和技术经济指标，并按照""成本数据库〃的格式要求，录入数据库或整理成标准格式的Excel数据表作为新项目测算、结算初步审核的依据。4.7.7项目结算完成后，应分析项目的要紧材料用量，为相似工程的限额设计提供体会数据。4.8目标成本的修订4.8.1施工图确定后的测算稿为最终目标成本，除规划条件、政府政策、市场环境有重大改变外不得修订。一样改变作为正常的成本动态变化在《项目动态成本月评估》中反映即可。 4.8.1工程施工和销售过程中，假如售价、成本发生较大变化时（对利润阻碍达2%）,应对目标成本进行修订，并报公司总经理批准，同时上报集团财务部成本审算中心备案。附件：目标成本科目分类成本测算表（标准）雷项目成本测算表（标准）.xls 目标成本科目分类X成本科目要紧包含内容—土地获得价款1政府地价及市政配套费土地出让金、土地开发费、大市政配套费、契,兑、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超而积补交的地价等2合作款项补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等3红线外市政设施费红线外道路、水、电、气、通讯等建筑费、管线铺设费、接口补偿费4拆迁补偿费地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等开发前期预备费1勘察设计费勘测丈量费水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、竣工而积丈量费等规划设计费规化费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、成效图设计费、总体规划设计费。设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。其他：可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等建筑研究用房材料及施工费2报建费报批报建费1.项目报批报建费：报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费2.交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划治理费、环境评测费、费新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁治理费、招投标治理费等增容费水、电、煤气增容费3三通一平费临时道路施工用的临时道路设计、建筑费用临时用电施工用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用临时用水施工用临时给排水设施设计、建筑、管线铺设、改造、迁移等费用 场地平坦基础开挖前的场地平坦、场地清运、旧房拆除等费用4临时设施费临时围墙围墙、围栏设计、建筑、装饰费用临时办公室租金、建筑及装饰费用临时场地占用费施工用临时占道费、临时借用空地租费临时围板临时围板的设计、建筑、装饰费用—主体建筑工程费1基础造价土石方、桩基、护壁（坡）工程费、桩基咨检测费、降水2结构及粗装修碎框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原那么上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）3门窗工程单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门等工程费用4公共部位精装修大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨篷、栏杆等精装修费用5户内精装修厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用四主体安装工程费1室内水暖气电室内给排水♦给排水自来水、排水♦直饮水系统♦热水系统室内采暖地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片室内燃气室内电气工程楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋2设备及安装通风空调系统空调设备及安装费用、空调管道、通风系统电梯供货及安装发电机供货及安装发电机供货、安装、机房降噪消防系统含消防水、电、防排烟♦水消防系统自动喷淋、主体内消火栓箱、独立的室外消火栓系统♦电消防系统烟感、温感、报警、消防广播♦气体灭火系统♦防排烟工程 人防设备及安装密闭门、气体过滤装置3弱电系统居家防盗系统阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭对讲系统包括可视及非可视对讲三表远传水、电、气远程抄表有线电视有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座主体内外布线及终端插座宽带网主体内外布线及终端插座五社区管网工程费1室外给排水系统室外给水系统小区内给水管道、检查井、水泵房设备、以及外接的消火栓雨污水系统2室外采暖系统3室外燃气系统4室外电气及高低压设备高低压配电设备及安装红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜：箱式变压设备室外强电管道及电缆敷设室外强电总平线路部分室外弱电管道埋设用于电视、、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井5室外智能化系统停车治理系统露天停车场治理系统、地下室或架空层停车场治理系统小区闭路监控摄像头、显示屏及电气系统安装周界红外防越红外对扫小区门禁系统电子巡更系统电子公告屏六园林环境工程费1绿化建设费公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化2建筑小品雕塑、水景、环廊、假山等3道路、广场建筑费道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等车行道广场、人行道4围墙建筑费永久围墙、围栏及大门 5室外照明室外灯光照明工程6室外背景音乐7室外零星设施儿童游乐设施、指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞七配套设施费1游泳池建筑成本及配套资产购置2业主会所建筑成本及配套资产购置3幼儿园建筑成本及配套资产购置4学校建筑成本及配套资产购置5网球场6设备用房配电房、水泵房土建及装修费7车站建筑费建筑成本及配套资产购置8八开发间接费1工程治理费工程监理费支付给聘请的项目或工程建立单位的费用预结算编审费支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用行政治理费直截了当从事项目开发的部门的人职员资、奖金、补贴等人工及行政费施工合同外奖金赶工奖、进度奖工程质量监督费建设主管部门的质监费安全监督费建设主管部门的安监费工程保险费2营销设施建筑费广告设施及公布费车站广告、路牌广告现场包装费彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆接待厅装修、装饰费设计、工程、装饰等样板间包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、修理费。主体外搭设的样板间还包括建筑费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，可从总费用中扣除。销售模型费售楼沙盘、户型模型等其他3资本化利息直截了当用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑缺失，减去利息收入和汇兑收益的净额。4物业治理完善费开发商承担的由物业治理公司代管的大修基金、物业治理基金或其 他专项基金，以及小区入住前投入的物业治理费九期间费用目标成本编制可不包括此项费用，本表列明供参考，详见《万科集团费用核算方法》1治理费用人工费用行政费用财产费用其它2销售费用详见《万科集团费用核算方法》媒介广告费4、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏等广告费用展销费展位费、布置费、制作费等促销活动费.活动场M宣传资料及礼品费售楼书、各种礼品现场销售器具费饮水机、家私等销售人工费工资、奖金、补贴等看楼交通费看楼专车运行费、修理费、司机行车费用万客会费用销售代理费及佣金支付专业销售代理机构或物业公司的代理销售费和佣金&中介策划及咨询关支付的中介机构进行市场调研、销售策划及相应的咨询等贽总产权登记费政府收费分户产权转移登记费政府收费房屋交易费政府收费其他'