目标成本测算表使用指引

'--?新版目标本钱测算表使用指引?综述：为实现目标本钱测算的精细化，提高测算准确性，集团本钱审算中心在借鉴各工程编制经历根底上，完成了新版目标本钱测算表的改良和完善。希望通过新版目标本钱测算表的使用，提升各工程目标本钱的编制水平，规集团本钱数据的归集和积累。同时，使其在责任本钱管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。新版目标本钱测算表主要从以下几方面做了改良和完善：n细化了各项费用测算的本钱科目构成；n明确重要本钱科目项测算时提炼的系数值、测算依据和造价指标；n设置风险费项，以风险概率形式表达测算本钱的风险因素；n修改营销设施建造费、销售费用等多项本钱科目的三级科目构成；n明确跨期本钱分摊、地价分摊的做法；n六大类公摊本钱按建筑面积或占地面积等方式在各核算对象间分摊；〔各类费用采用的具体分摊标准将在拟修订下发的?万科集团本钱核算指导?中予以明确〕n跨期本钱按建筑面积或占地面积等方式在各开发期间分摊。〔同上〕测算表中对细化的本钱科目、提炼的系数、填报的测算依据分为必须填报执行和建议采纳两类，并用不同字体颜色加以区分，使用时请加以注意。下面，将依据测算过程的先后顺序，结合测算表中的模拟工程，表达新版目标本钱测算表使用的方法和应注意的问题。一、规划指标及建造标准测算前，首先填写“当期规划指标表〞和“各类产品建筑标准表〞。规划指标需设计部配合提供，建造标准按营销、设计、本钱、工程等相关部门的讨论结果确定。对于道路用地、绿化用地等景观规划指标应尽量填写明确，以便为道路景观测算提供准确的计算指标。-.word.zl- --对于多期开发的工程，首期测算时还应填写“总体规划指标表〞，以便于采用其中的规划指标值进展跨期分摊本钱的测算。-.word.zl- --二、跨期本钱分摊1、地价的分摊规划指标和建造标准填写完成后，首先可进展地价的分摊。地价分摊总的原那么是按各期或各产品类型的占地面积分摊，跨期或当期中的公共用地宜按各期或各产品类型的建筑面积比例分摊，以形成地价分摊比例系数来分摊总地价。如模拟工程总占地面积261760m2，一期占地65785m2，总地价18460万元。会所、湖区、幼儿园的占地面积那么按各期的建筑面积比例分摊给各期，形成的全期地价分摊表如下：全期地价分摊完成后，计算出一期应分得的地价为4862万元，随后将这笔地价分摊至该期的各产品类型中。总的分摊原那么仍为“-.word.zl- --按各产品类型占地面积比例分摊〞，表中将各产品类型可售面积除以其容积率，得到分摊基数。形成的当期地价分摊表如下：应注意的是，容积率指标或围在测算时需当地设计部予以提供。由于地域差异性大，目前集团不设立各产品类型容积率围指标。各区域可在区域围进展相关产品类型容积率指标围的统计和设定，并下发区域公司参考。2、其它跨期本钱分摊地价分摊完成后，便可进展其它跨期本钱的分摊。这些跨期本钱根据工程特点包含容也各有不同，通常包括红线外的市政设施费用、涉及到工程总体的勘察设计费、需要跨期分摊的园林环境费、会所、学校、幼儿园等配套设施费。跨期本钱分摊项按各期的建筑面积或占地面积等方式分摊给各期，分摊标准应加以注明。在进展跨期分摊本钱测算时，尽量做到测算依据充分，测算科目明细详尽。如进展会所本钱测算时，可细化成如下指标进展测算：最终形成的跨期本钱分摊表格如下：-.word.zl- --哪些本钱科目项需要进展跨期分摊可根据工程具体情况按受益原那么确定。对于分摊至“后期〞的本钱，当后期的规划指标确定后，可再按确定的建筑面积比例具体拆分到二期、三期等等，直到在最后一期工程规划确定后分摊完毕。需注意的是，分摊本钱确定后，当分摊的本钱科目总本钱发生变化时，变化局部本钱仅在未结算开发期反映，已结算开发期不再调整分摊本钱。三、六类公摊费用及期间费在完成跨期本钱分摊表后，即可进展当期“六类公摊费用及期间费〞的测算。1、土地本钱该本钱项中的地价及红线外市政设施费等可直接从“地价分摊表〞及“跨期本钱分摊表〞中引入。六类公摊费用中，假设费用项是从跨期分摊表中引入，均应在表格最后一列的工程量及单价说明中注明“引自跨期分摊费用〞。-.word.zl- --1、开发前期准备费测算时，原始指标应根据规划指标表中数据灵活采用，为到达测算的准确性和精细化，应防止笼统的使用工程建筑面积指标测算景观、公共地块等的本钱值。如规划指标表中已填报了“重要公共绿地〞为9000m2，在进展“公共绿地景观设计费〞测算时，直接用该面积值作为测算依据即可，而不宜用建筑面积、占地面积等更笼统的指标。报批报建费根据工程开展部提供的?房地产税费一览表?及当地优惠政策进展填写，具体科目容可根据当地的政策自行增减。说明栏中应填写取费依据或政府下发文件号等信息。三通一平、临时设施费用项测算时，应将场地情况、拟定做法等测算依据填写完整。一方面利于测算更加准确，另一方面也便于后期测算时的比照参考。-.word.zl- --1、园林环境在进展园林环境本钱测算时，根据规划指标及景观控制目标确定各项科目本钱。在进展园林环境本钱测算和指标下发后执行后，可随着景观设计工作的开展将控制指标逐步分细，有条件的工程也可根据不同组团景观档次的差异，将景观本钱控制指标细化到组团一级，以便于指导景观设计工作的开展。通过细化景观本钱控制指标、不同设计阶段纠偏等措施将景观总体本钱控制在目标本钱之。2、配套设施进展配套设施费用项的测算时，应注意车位本钱的处理。地面车库、架空层车位、地下车库有产权可销售时应作为独立的核算对象，单独计算其主体建安本钱，并按售价的50-.word.zl- --％承当自身本钱，其余建安本钱作为配套分摊进入住宅等其他产品类型。如其不可售时，其建安本钱应作为配套设施费全部摊销。1、开发间接费开发间接费中的行政费用、资本化利息等由财务部提供。在进展其中的营销设施建造费的测算时，应注明预估的销售收入总额、销售费用率及营销设施建造费占营销费用总额的比例。开发间接费中原先的“不可预见费〞一项用“风险费〞替代。风险费将不可预见的费用项细化，并以风险概率的形式反映出不同风险对工程本钱可能的影响程度，风险概率可由公司管理层及本钱部在不同阶段根据工程进展情况进展把握。2、期间费用期间费用中的管理费用由财务提供。在进展期间费用下销售费用项测算时应注意，集团-.word.zl- --04年10月下发的?万科集团营销费用管理规?对营销费用中的销售费用分类进展了统一，分为行政管理费、营销推广费、售后效劳费、其它类四项，具体每项费用归集定义及明细容可参见该制度文件。与测算开发间接费中的营销设施建造费一样，测算销售费用时，也应注明预估的销售收入总额、销售费用率及销售费用占营销费用总额的比例。四、各产品类型主体建安工程费完成六类公摊费用及期间费测算后即可进展各产品类型主体建安工程费的测算，在样表中以“多层住宅〞为例进展了测算，测算中应注意以下几点：1、重要本钱科目项测算时应提炼出系数值、测算依据和造价指标。如构造及粗装修中的钢筋含量、砼含量、砌体含量及其测算时所采用的单价，窗地比指标，外墙面砖与涂料比例及单价等等。2、细化各项费用测算的本钱科目构成。三级以下科目〔以蓝色字体标注的科目项〕的构成可由各公司自行把握，出于增强测算准确性、利于本钱指标数据库积累的考虑，各工程在测算后期尽量细化测算项构成，尤其对于成熟产品及标准化产品工程，更应做到测算本钱科目的精细化。-.word.zl- --测算本钱科目时可以尽量细化，但将目标本钱录入本钱软件时，科目录入不宜追求过细，要便于合同的拆分，否那么会增加较大的工作量。1、假设某项科目为单独分包，那么适宜将其列为一个测算科目项，以利于该项合同容的本钱控制和比照。2、根底工程费、构造及粗装修、公共部位装修、室水暖气电等科目可单独设置变更及签证费用项。设置此项后，该科目下相应的合同涉及的变更签证费用均可归属到此项下。如：根底工程费设置了变更和签证项，那么变更和签证对应合同录入后，均归属到根底工程费下的变更项或签证项下。3、原始指标尽可能选用规划指标中数据，并在Excel表中形成数据，使测算原始指标能随规划指标改变而自动更新。-.word.zl- --1、假设室装修中有精装修做法，可在精装修做法确定后，形成“精装修本钱控制表〞。该表能清晰地反映出各具体装修容的数量和构成，方便本钱人员更加有效地进展装修本钱控制。2、-.word.zl- --表中多层住宅主体建安测算时，每项科目的原始指标和测算方法可供参考。当中单价数据参照了多个工程，只用于举例需要，不建议参考。五、本钱汇总完成以上各项表单测算后，本钱汇总表的总价将从各表自动取数。需要根据各费用项在核算对象间的分摊原那么设置分摊公式，并在备注中注明所采用的分摊标准。〔注：关于六大类公摊本钱在各核算对象间的分摊标准，将在拟修订下发的?万科集团本钱核算指导?中予以明确。〕地面车库、架空层车位、地下车库有产权可销售时作为独立的核算对象，单独计算其主体建安本钱，并按售价的50％承当自身本钱，做法如下表。-.word.zl- --最终形成各产品类型本钱及平均本钱，检查整测算表数据填报的完整性、准确性和关系是否正确，工程测算便根本完成。一份科学、准确的?目标本钱测算表?是进展目标本钱管理的根底。对各分项工程应由本钱管理部提出具体的本钱控制目标，并划分责任本钱。要求设计、工程、工程部等专业部门和专业人员各司其职，各尽其责，密切配合。各项费用发生时必须以?目标本钱指导书?为标准，进展限价设计、限价施工、限价材料采购，从而保证工程本钱总目标的顺利实现。集团本钱审算中心2006年4月5日-.word.zl- ---.word.zl-'