房地产开发全过程成本控制

'房地产开发全过程成本控制要点各位领导、大家好：根据人劳部的工作安排，今天由我与大家进行交流、学习。企业存在的终极目的是利润最大化，实现利润无非“开源节流”。“开源”要求对公司现有资源通过整合，发挥其最大效益；“节流”是成本费用的降低、控制。具体到房地产开发项目上，“开源”即是最大限度挖掘项目潜在价值，提高附加值；“节流”即房地产项目成本费用的控制。成本是一个综合复杂的概念，每一部分的成本又因为别的投入影响而带来很大变化，方方面面相互关联。一个环节没有考虑好，带来的后续影响就会很大。所以，如何控制好成本，是实现良好的投资回报的重要决定因素。房地产开发成本包括的内容比较广泛，其成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。今天我通过两章的内容表述，根据自己在建业房地产公司三年来的工作经历，结合自身的学习及体会，就“房地产开发全成本控制要点”这一题目与大家一起进行学习、交流。房地产开发成本控制要点，指的是关注成本控制中的核心要素，而并没有涉及到所有成本管控方法。所以今天的讲解都是点到为止,不展开叙述。按照项目开发的运行过程大致划分为八个环节，进行成本控制。第21页共21页 第一章房地产成本管理理念一、房地产成本管理行业特征成本管理的基本内容---合理确定成本与有效控制成本房地产行业中不同角色的成本管理特征：♦施工企业的确定与控制--现场与花费，管理上的问题♦设计单位的确定与控制--设计周期与深度，技术上的问题♦造价咨询公司的确定与控制--图纸与定额，技术上的问题♦房地产开发企业的确定与控制--产品与市场，经营上的问题；就是要知道哪些该花哪些不该花（有效），每部分花多少合适（匹配），合理配置成本（均衡）。强调成本的产品导向，成本管理是为了配合产品开发，做出更好的产品。不同利益原则下导致目的不同，导致关注对象、工作内容及方法等方面的差异二、房地产成本管理理念有六个方面:1.成本管理的目的---提升价值l房地产公司是企业，利润是企业永恒目标l成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益---消除无效成本，提升投资价值成本控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键；避免价值不平衡造成的浪费（怎么花钱）l成本管理的目的与企业的目标是一致的2.房地产项目的成本构成---全成本第21页共21页 成本的概念：是指房地产项目开发全过程的成本。它是指定产品价格的基础，是计算企业盈亏和进行决策的依据，是综合反映企业工作业绩的重要指标。成本构成:建造成本＝前期费用+建安工程费+室外及配套费开发成本＝土地费用+建造成本+开发间接费全成本＝开发成本+期间费（营销和管理等）房地产开发成本构成权重：1、土地费用：包括土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地必须通过招标、拍卖和挂牌才能得到。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20-50%，并有进一步上升的趋势。2、前期工程费：主要指项目开发的前期调研、策划、规划、设计费、可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过10%。3、建筑安装工程费：指房屋建设过程中所发生的建筑工程费、设备购置费及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大，约占整个成本的40%左右。4、市政公共设施费用：包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路与桥梁、自来水、污水、电力、电信、热力、燃气、绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校、幼儿园、医院、居委会、派出所等）和各种营利性的配套设施（如商店、银行、邮局、菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站、变配电室、热力交换站、公共厕所、自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在10-20%左右。5、管理费用：主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。6、贷款利息：房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。7、税费：税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，城市建设配套费、人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%～25%左右。8、其他费用：主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。时间与空间上的分布:时间：建设全过程都在发生空间：公司+现场工程成本与项目完全成本第21页共21页 合计　不可预见费12其他费用11开发期税费10销售费用9财务费用8管理费用7开发间接费6公共配套设施建设费5建筑安装工程费4基础设施建设费3前期工程费2土地费用1项目序号工程成本项目全成本开发成本例1土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施费开发间接费开发成本三通一平费临时设施费营销设施建造费工程成本第21页共21页 例2土地成本前期费用建安工程成本开发间接费营业费公司管理费财务费项目完全成本临时工程费销售需要的建安费工程成本基础设施费环境工程费公建配套费建筑单体费全成本＝开发成本＋期间费3.房地产项目成本管理的出发点---确定与控制①合理确定---确定是控制的前提和基础，根据市场定价原则，没有准确只有合理（计算准确，有条件的，施工单位算的与甲方不同）。成本的决定因素：外部---市场；内部---产品定位。成本的影响因素:诸如经营、技术、管理方面;（如资金、进度、协调）成本确定的方法:决不是单靠定额算出来的；更重要的还要靠对市场和产品的把握，市场包括销售市场和原材料市场；②有效控制---动态监控，做到随时心中有数第21页共21页 控制的概念：控制是解决问题的手段之一，目的为达到某些既定目标；控制可理解为一系统对外界影响的调节功能，此项调节功能可使系统的结果不偏离既定目标。控制的要素：制定目标、偏差测定、修正。有效控制的前提：目标要合理实在，实际结果要及时反馈。能动的控制：不等同于限制，时刻掌握实际与目标偏差的原因、幅度、造成后果，进而做出相应的调整方案；保持心中有数就可以说在控制之中4.成本管理的阶段---全过程①阶段:立项策划设计发包施工竣工维护②对应成本实现过程---由虚到实虚拟：估、概、预算现实：合同价、付款、结算价---从虚到实的转折点就是发包（招标）③各阶段成本管理重点内容Ø策划立项阶段---成本测算，项目经济性评价，盈利目标，选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划。Ø规划设计阶段---产品目标与成本目标的制定---方案：最经济合理方案，符合项目定位，体现产品特征---初步：材料设备的合理选型---施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证Ø招标阶段---通过市场竞争找到合适的价格和单位，完备的合同（与合作伙伴双赢的关系，资源与技术的把握）Ø施工阶段---变更和签证的管理，付款审核，动态监控Ø营销阶段---第21页共21页 营销费用预算管理，售楼工程成本控制，销售承诺与资料的把关Ø竣工结算阶段---结算、索赔办理，项目后评估Ø维护运营阶段---保修金、维护费用的管理5.成本管理的责任人---全员要点：所有与产品制造相关的部门，都有成本管理的责任，都要具有成本意识。成本意识：只要考虑了性价比问题，就是有成本意识控制主体：从“谁花钱控制谁”到“谁花钱谁控制”6.成本管理的方法---目标管理三、房地产成本管理的指导思想当前指导思想：结合产品和市场，以造价计算和成本分析为基础，以目标管理为方法，以技术管理为保障，以产品价值的实现为目标开展成本管理工作。第二章房地产项目开发全过程成本控制要点一、前期策划及立项环节骡子之所以转圈子，就是被布蒙住了眼睛。很多企业项目建设到一半了，还在调整方案或是改变整个项目定位，这才是最大的成本浪费，无论用什么样的细节控制都无法弥补这样的浪费。所以，从房地产项目策划、立项开始，就应该建立起一种辩证思维、抓重点、抓效率的成本意识思维模式，要讲究计划、注重科学，并要由始至终建立一个清晰合理的开发思路，避免反复。项目策划立项阶段需对项目发展成本客观、全面、准确地估算：第21页共21页 充分考虑项目的不确定性；合理确定估算基础；合理预计工程量和工程综合单价；谨慎预测新项目成本。土地、土建、设备费用是房地产开发成本的主体内容。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括土地出让金、置换成本及动迁费用（劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等）、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼面地价），以此来进行项目的可行性评估。房地产项目立项的关键在于选择土地和开发方式，在此环节中有国家多项法规政策的限制，而且市场越加规范，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。征地和拆迁补偿、安置费的控制关键是建设项目的选址，首先必须符合城市总体规划，还要考虑地理位置、交通状况及环境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、构筑物以及地下管线等，毗邻无异议。同时要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策的熟练把握。按照开发方式分三种情况：控制要点主要内容方法与途径1.新征土地征地费用（尤其对非土地出让金部分）少交或晚交，力争减免拆迁安置费用房屋产权确定后办理拆迁安置费用。大市政费用交政府部分按有关规定办理；自建部分纳入内部工程管理。规划条件满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本。买断内容明确买断内容明细第21页共21页 2.买断项目付款总额为公司争取最大利益付款时间周期长、次数多三通或七通一平的标准明确验收标准明细手续风险尽量先办手续后付款。3.合作开发合作方式有利于公司。分成比例双赢原则。交房时间尽可能地延后交房。交房标准不低于合同中交房标准。付款总额与付款时间选择有利于公司利益的方式。二、规划及设计环节有资料表明，尽管设计费在工程总成本中所占比例不大，一般为1.5%～2%，但对对工程造价的影响却非常大，房地产项目初步设计阶段，影响工程造价的程度约65%，施工图设计阶段，影响工程造价程度为25～35%；施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为5～10%，这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。规划设计环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用。在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。该环节控制要点和控制内容比较复杂，基本原则是，以经济合理最大为原则，周密计划，科学讨论，严格审核。由设计和各类评审在该环节发挥重要作用。设计标准一定要与项目的市场定位相适应,不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，积极推行价值工程管理，“用最少的投资，争取最大的效益”：1)保持项目功能不变，降低项目投资；2)投资不变，提高项目功能；第21页共21页 3)投资虽有所增加，但功能提高幅度更大；4)降低一些次要功能，使成本大幅度降低；5)运用新科技、新技术，既提高功能，又降低项目投资；1.规划方案控制内容控制方法与途径①可行性规划设计搜集、分析市场信息、市政状况信息；确定规划要点；编制可行性研究设计任务书；如有变化要进行可行性设计变更。②方案评审对可行性规划方案进行评审、确定，未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审。③设计成果对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整；提前确定设备选型方案；根据提交的设计成果进行投资估算。2.报批设计控制内容控制方法与途径①设计方案根据项目前期运营的情况和市场分析制定设计任务书；方案设计招投标；方案设计评审。②方案报批注意市政设计和相关法规，完善自身报批规范性，材料完整。3.扩初设计控制内容控制方法与途径①扩初设计要求对报批设计进一步调整设计要求并进行内部审核。②成本概算根据初步设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算。③扩初设计图根据扩初设计要求招标；通过专家评审和内部评审在调整、完善设计。4.施工图设计控制内容控制方法与途径①第21页共21页 施工图设计要求根据权威地质勘察资料、功能要求、配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求；建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分，要严格审核。②施工图方案及施工图报建政府部门报批费，按政府有关政策缴纳。方案设计在甲方的组织下进行，待甲方和设计公司都感觉没问题了，进行方案报建。审批合格后，以方案设计为基础，进行施工图设计，出图完成后进行施工图报建。审批后方可办理其他动工手续。通常，房地产公司都会在方案设计时随时与规划等部门保持联系，询问意见，待基本确定规划形态后深入设计，把握大的很可能在方案设计时将施工图设计一并做出。③审图及施工配合互审互签，明确修改意见，设计洽商。施工配合：1.出图后，对建设单位及施工单位作技术交底时，除设计人必须参加及设计主管负责人参加，此外，配套专业工种亦宜有设计人参加技术交底会议。与会设计人员除向建设单位和施工单位说明设计意图，提出对施工安装的特殊要求及注意事项外，同时要虚心听取有关单位（建设、监理、施工）的合理意见；2.设计人在配合施工工作中，应设法了解施工单位的机械装备、技术能力及管理水平，掌握施工安装计划进度，以便做好工程施工安装跟踪配合工作。凡施工或安装到重要部位或关键部件，设计人应主动亲临现场，协助施工单位把好质量关；3.设计人在处理材料（设备）代用时，应审慎为之，即要考虑经济又不违反设计原则，在规格上既不能以小代大，也不能任意以大代小（特别是对抗震构件）。在质量上，绝对不能以劣代优，也不能随便提高档次，以免造成较大浪费。④面积测算设计图纸测算与实际施工时检验相结合。5.材料设备控制内容控制方法与途径①选型及方案确定结合市场信息调研，在扩初图确定前就确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑材料设备的安装②采购招投标。三、招标环节招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制定，重点在于评标。第21页共21页 1.投标单位的选择控制内容控制方法与途径有六项内容：资质；管理水平；技术力量；历史纪录；资金力量；合作经历。建立承建商、工程监理、材料及设备供应商名册及资料库；从公司认可的承建商、工程监理、材料及设备供应商名册中选择投标单位；主办部门推荐五家投标单位报招投标工作组。招投标工作组审核、考察、评估、筛选三家以上投标单位报招投标评审委员会审核及主管领导批准。2.招投标文件控制内容控制方法与途径各类合同的招投标书应包括以下主要内容：工期；工程造价或取费标准；质量要求；付款方式；招标范围；结算方式；验收标准；投标注意事项；废标条件（投标书必须加盖投标单位法人印章）；接标时间；开标时间；定标方法；投标单位补充意见；标准合同文件；图纸、其它要求等。主办部门起草、制定招投标文件。招投标工作组审核后，报招投标评审委员会审核及主管领导批准。3.评标和定标控制内容控制方法与途径①技术性评标、定标②经济性评标、定标优先顺序：①技术评标②经济评标③合作经历综合审核投标单位；评定中标单位。材料及设备采购环节材料及设备环节成本控制的核心要素是计划、市场信息和招投标。在市场上筛选最佳性价比的材料和设备，通过明确、科学规范的招标流程，就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，获取竞争性低价成本，达到成本控制的目的。第21页共21页 1.材料的性能价格比主要内容方法与途径市场信息日常搜集市场信息，建立材料市场信息库。技术参数材料设备的技术参数由设计部确定或封样。招投标必须招投标的材料设备要制定招投标计划。不需招投标的材料设备，采用三家以上厂家报价择。2.材料进场计划主要内容方法与途径采购招标及订立合同时间根据项目发展计划分解材料设备采购计划。生产周期与工程进度相配合。运输周期与采购点远近相对应、与工程进度配合安装、验收周期与工程进度相配合交叉作业时间与工序安排相联系，强调沟通与协作。3.材料款支付主要内容方法与途径材料款支付方式；材料款支付进度；保修款预付款限额控制；首次验收后付款总额进度控制；保修款一般不低于合同总价的5%；依据合同约定付款。4.材料验收主要内容方法与途径数量验收几方共同确认货到现场数量质量验收外观质量的验收；安装后质量的验收5.材料保管与保修主要内容方法与途径材料保管明确货物的卸货和保管的责任承担者材料保修明确保修责任和保修期四、施工环节第21页共21页 施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。1.设计变更设计变更的管理体现以下几个内容：1.设计变更的提出方式；2.原因分析－－消除原因、尽量避免；3.影响分析－－优化方案；4.变更业务办理；5.审批与发放、沟通；6.与合同和现场的接轨；7.办理有关手续:成本动态、录入软件；8.实施结果的确认；9.结果的处理:支付、结算与索赔；10.后评估。控制内容控制方法与途径①变更评估项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计调整；加强施工前的审核工作。全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方要有预见性，并予以事先约定；全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据。②变更的审核签认、审批由提议单位提出变更理由和技术经济比较资料报建设单位，建设单位组织勘察设计、监理、施工单位及有关方面分析、研究，确定变更设计原因、责任单位、技术方案、费用及费用处理，由勘察设计单位进行变更设计。设计文件须经建设单位审查批准后，由建设单位下发设计变更通知单后实施。2.施工现场签证控制内容控制方法与途径①签证的必要性现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执行。②签证的时限现场签证确需发生，应坚持当时发生当时签证的原则。第21页共21页 ③签证的工程量认真核对签证的工程量；签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改，编号准、权，并有监理工程师的签字确认。④签证的审批必须遵循“先洽后干”的原则。在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证。⑤签证的反馈对工程变更应定期进行分类汇总统计分析，并根据统计资料对控制工程变更提出改进意见。3.审图控制内容控制方法与途径①扩初图会审图纸多层次会审会签，各专业互审互签；在开工前尽量把图纸中的问题修改完。②施工图会审③分项、分部图会审④各专业技术图纸会审4.总分包配合费控制内容控制方法与途径①分包方式②分包内容③分包的责任界定通过投标确定配合费，避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本。5.材料、设备供应控制内容控制方法与途径①选型施工所用的各项材料的选型应在材料招标前确定。②供应方式先确定材料供应方式，通过招标确定相关费用。③材料计划限时编制材料计划并签认。④预留时间要考虑可能出现的问题，留出相应的时间。6.工程款的支付控制内容控制方法与途径①付款进度按合同约定执行付款；按进度付款。②工程进度多层次多角度审核工程进度，按合同约定和进度情况付款。③付款的审批根据授权权限进行审批。第21页共21页 五、工程预决算环节工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。这些信息可以来自合作方、第三方和自己的调研，不论哪种方式都应该注意严格按程序执行，防止出现不规范或不负责的实际操作。1.乙方预算控制内容控制方法与途径乙方预算内容的审查先由造价比例大的项目看（地面、墙面、部分家具），缩小及调整面积。注意报价拆分、施工方法、报价及招标方法不同会影响成本的问题。2.钢筋用量的核实控制内容控制方法与途径①施工图中的钢筋用量②变更的钢筋用量选择并委托管理经验丰富、职业道德良好、工作认真负责工程造价咨询公司进行钢筋量计算工作。抽查与核实工程造价咨询公司的钢筋用量计算工作，相关人员必须下现场了解乙方绑扎钢筋情况。3.价差的调整控制内容控制方法与途径①材料价差②人工价差③费用价差及时跟踪价格（材料、人工、费用）变化情况，严格执行合同中价差调整办法，当价格出现异常波动时，应立即与相关单位商量对策。4.变更的费用控制控制内容控制方法与途径①图纸审核第21页共21页 工程部和项目部负责组织各专业共同审图，实行专业负责制，协调监理公司和施工单位审图。②因市场因素甲方对图纸的修改甲方对图纸做出重大修改之前，应进行方案经济比较。③现场签证现场签证中，应明确发生费用的数量、原因和责任。5.违约与索赔控制内容控制方法与途径①工期②质量履行自己的合同义务并督促乙方履行合同义务，重视在过程中控制工期与质量。③配合管理项目部负责各施工方的配合问题④停工、窝工当造成重大停、窝工时，项目部与成本部及时进行停、窝工费用计算。六、销售环节营销阶段成本目标的确定：一般是按比例确定。但一旦制定了费用目标总额，具体的单项支出总额就必须严格控制。由于销售涉及的部门比较多，所以要将营销阶段成本目标按照项目的各单项支出合同计划分解至各部门乃至总经理，各部门都要分工负责这部分的控制职能。此外，要特别注意由于销售环节的一些操作（比如销售承诺，包括销售合同、广告、售楼书等）会对入住和物业管理产生重要的影响，为避免索赔等无效成本的发生，所以在这个环节的成本控制也必须有长线考虑。1.营销方案主要内容方法与途径①营销成本目标②市场信息③营销计划按比例确定成本目标；根据各种相关因素确定具体计划和进行成本目标分解第21页共21页 2.营销现场费用主要内容方法与途径①现场销售人工费用销售人数控制、销售工作进度控制和奖励办法控制。②现场销售器具费③卖场、现场包装费④销售模型费用⑤宣传资料及礼品费⑥展销费将目标成本按照合同计划或分项分解，严格执行采购流程⑦计划额度控制额度内调剂和超额审批制度3.媒体选择主要内容方法与途径①媒体及广告代理公司信息日常收集并建立市场提供商数据库。②招投标遵守先评后选的原则进行内部评审和招投标。4.样板房装修主要内容方法与途径①设计、装修市场信息收集，控制装修目标成本。②材料采购市场信息搜集，材料、设备选型。③信息采集及招投标按招标流程执行。④样板房维护委托物业代管协议的签署⑤材料回收、保管和再利用建立材料设备清单、使用登记，闲置品评估和处理。5.销售回款主要内容方法与途径①销售折扣点售前合理确定。②回款周期制定销售收入计划6.销售补充条款及承诺主要内容方法与途径第21页共21页 ①承诺的提出将承诺分类分析，控制销售合同、广告、售楼书承诺与设计及实际的一致性。②设计变更与承诺执行设计变更审批与知会制度；承诺的变更七、期间费用环节期间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成。由于房地产业务的周期变化，期间费用的灵活性很高。更需要加强对期间费用的计划控制。财务部在这一环节出了承担主要的控制任务外，还有义务指导监督其他部门的有关支出情况。1.财务费用依靠科学的财务管理体系，算清开发各个环节的资金运行情况，投入多少，运行时间，货币在不同时间内价值的调整、回收期、回收量、资金在某个环节的滞留和损耗。财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低。因此，应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期，降低资金占用时间，从而实现对财务费用的控制。税金的控制：房地产开发企业应对全公司的税务进行科学的综合筹划，争取合理避税，以有效降低税收负担。目前，房地产开发涉及的主要税种（所得税前）有：营业税及其附加；耕地占用税；土地增值税等。财务部门应针对每种税收的特征，制定相应的避税措施。主要内容方法与途径①公司开发速度、规模及贷款计划制定年度资金计划。通过编制建设资金使用计划、现金流量表及贷款计划，在满足项目需求的前提下，尽量压缩存量资金，减少贷款总额，缩短贷款期限，控制财务费用。资金占压费用估算与控制。主要通过缩短工期，同时加快销售、加速资金的回收来实现。②地价款的支付依据制定的项目总体开发计划③工程款的支付依据制定的工程年度付款计划④销售回款的管理制定年度销售计划。销售的及早介入，及时启动预售；实行销售业绩的激励制度，促进销售收入的快速实现；监控售房款的及时回收，以便及时归还银行贷款。第21页共21页 2.人工费用主要内容方法与途径①薪金、津贴、补助、及其他费用②奖金依据国家及单位有关规定确定薪金、津贴、补助、及其他费用的发放；依据公司奖优罚劣的政策确定奖金额。3.行政管理费用主要内容方法与途径①通信费用实行限额报销②交际费用实行限额报销③车辆交通费用严格按照核定的耗油指标及派车里程核定用油量；过路费、过桥费、停车费、保险费实行实报实销管理；维修费、保养费事前审批；④其他办公用品及费用 八、物业管理环节物业管理和房开的其他环节不太一样，持续时间长。管理水平的高低将直接反映在住户面前，也和住户日常居住的生活最有关。有效的物业管理，应该在设计策划阶段就介入，通过高水平的物业咨询，提前考虑好各项物业管理要点并帮助设计公司设计处理好这些方面。通过规划之初就充分计划好住区的运行维护成本，避免规划设计不当带来的后续长期的管理负担。房地产公司需要在物业管理方面支出的费用主要是委托管理、委托经营方面。控制原则是以明文的法律合同形式界定房地产公司与物业公司的权责关系，防止因权责不清带来的额外成本。1.委托物业管理主要内容方法与途径①未销售的商品房②房地产公司办公房屋③房地产公司职工宿舍④销售房屋样板间指定委托管理邀约并致物业公司；物业公司就邀约项目提交物业管理方案；经公司达成一致意见后签订委托管理协议。第21页共21页 2.资产委托经营主要内容方法与途径比如自由经营性场所、幼儿园、班车等制定委托经营合同；物业公司就为头经营合同提交委托经营方案；经同公司达成一致意见后签订委托经营管理协议。概括与强调成本管理内容就是确定与控制成本确定是要找到合理值不是准确值成本控制就是要做到心中有数，而不是简单的限制和压低成本不论确定与控制，必须面向市场、面向产品，技术与经济相结合第21页共21页'