现阶段房地产企业成本控制浅析

'现阶段房地产企业成本控制浅析2011年延续了08年以来的全球经济危机，而国内央行资金一再收紧、中央政府对地产调控力度不断加大，再加上众多不确定性因素的存在使得地产开发企业日子日渐难熬。4月份全国工商联房地产商会发布一季度房地产市场运行情况报告称：受限购影响，一季度房地产市场成交量低迷，后期国家调控力度仍有加大可能。在此情况下不少经济学家喊出了将倒掉一大批房地产公司，重新洗牌的论调。一时间生存成为企业第一要务。项目开发中的成本控制重新成为所有房企日益关注的焦点。成本控制包括那些？成本控制能力如何提升成为企业研究的重要课题。一、房地产企业实施成本控制的意义“利润＝收入－成本”这一众所周知的简单公式，充分反映了成本的重要性。随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，竞争也逐步规范化。房地产商要想获得高额利润，除了必须提供适销对路的房源,还应该降低开发成本,严格控制各项费用支出。7 应注意，房地产开发成本管理与控制的目的是在确保工程质量、开发周期的前提下以合理的最佳成本完成一个特定的建筑产品。其必须是全过程、全方位的，排除多种干扰因素进行全面成本管理与控制。因此要使开发项目的成本达到最低，全过程成本控制是关键。要完成这个关键就必由信息工程、专业技术、营销策划、经济分析、造价控制各方协同配合方能实现。二、房地产项目的成本构成及特点房地产开发成本的构成主要有土地费用、前期工程费、建安工程费、市政公共配套费用、管理费用、财务费用、税费以及其他费用等。1、土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费等。随着土地竞标的普及，土地费用有进一步上升的趋势，出让金在当前新购土地开发项目中往往会占成本接近40%的比例。2、前期工程费主要指房屋开发的可行性研究、地质勘查、前期规划、设计费用，以及“三通一平”或“七通一平”等土地开发、整理费用。这部分占房地产开发成本的比例相对较低。3、建安工程费，指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程费用等。它在整个成本构成中占30%的比例。7 4、市政公共配套费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路、水、电、气、电信、电视等建设费用；公共配套设施费用指建设为项目内居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校、医院、派出所、自行车棚等）和各种营利性的配套设施（如商店、菜市场等商业网点）等所发生的费用。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例也较大但往往难以节约支出。5、管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理相关经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费、养老保险费等，在整个成本构成所占比例很小。6、财务成本指在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息。它的多少与开发项目的大小、融资额度的多少有密切关系，占成本构成比例相对不稳定。7、税费包含两部分：一部分是税收，主要有房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加）、契税、企业所得税、印花税、外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政事业性收费，主要由地方政府和行政主管部门及其所属单位、垄断企业向房地产开发企业收取的费用。8、其他费用指不能列入前七项的所有费用，主要包括销售广告费、代理费及各种不可预见费等。三、房地产项目开发各阶段的成本控制内容和措施许多开发商在成本控制上存在的误区是，仅仅把成本控制的主要精力放在施工建安阶段，比如想方设法降低施工取费，压低材料价格，甚至“偷工减料”等等。尽管这样做也有一定效果，但毕竟是事后控制并且对企业发展也不利。7 事实上，项目成本控制贯穿于项目开发全过程。要有效地控制项目的成本，就要在项目决策和实施的各个阶段，从前期立项、项目市场定位、规划设计方案确定、工程施工与采购、销售控制与管理、资金运作与财务管理、物业管理等多方面采取措施，通过技术方案比选，经济分析等，把成本控制的观念和手段渗透和运用到开发各环节的措施之中。1、项目策划阶段成本控制此阶段是开发项目的成败关键。研究表明：一个项目策划的好坏最终对成本和效益影响可以达到30%左右。此阶段的成本管理表现为项目的选址(地段、地块的选择)和项目建设方案。在地块的选择上除了看地价和土地出让金的高低外，还要比较补偿费(拆迁、赔偿、过渡等项费用)和配套设施费用的高低，结合销售价格进行综合平衡，选出最佳经济效益。接着是建设方案的确定，通常的作法是进行方案招标。除了小区(或区域)的总体规划设计、功能、配套要求和建筑设计等技术指标外，还必须有经济指标(投资估算)。在方案评定时由技术专家和经济专家共同组成评审专家组。开发商选定的中标方案必须是技术和经济指标俱佳的方案，或是技术方案特佳而经济指标欠佳，但在实施中可采取措施有效优化经济指标者。经济专家在评标时对投标人的投资估算进行审计评估，确认其真实可靠程度，防止中标方案在实施中突破(或较大突破)估算值。7 2、项目设计阶段成本控制设计阶段的成本控制，是项目建设全过程成本管理的重点，因为优秀的设计标准有利于降低投资缩短工期，给项目带来经济效益。开发商通过招投标方式选择设计单位，在委托设计范围之前一定要对项目投资进行详细分析，采用限额设计的方式，保证有效的成本管理，并着重考虑以下两点：(l)设计前的投资估算。通过对社会同类项目的价格、材料、设备、人工费用、税收、管理费用、利润的调查，在项目评估的基础上进行详细的综合比较、进行投资估算，作为初步设计控制的依据。(2)初步设计要重视方案的选择，按投资估算进一步落实成本费用，将施工图预算严格控制在批准的范围内，同时应加强设计变更的管理工作。3、项目施工阶段成本控制7 施工阶段的成本控制工作主要包括：(l)编制成本计划和工作流程图，落实管理人员各自的职能任务；(2)熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化大的部分和环境，作为重点控制对象；(3)对经济技术变更进行经济技术比较，并进行预测和分析，严格控制设计变更；(4)详细进行工程计量，复合工程付款账单，严格经费签证；(5)做好工程施工记录，保存好各种文件图纸，特别是施工变更图纸，为处理可能发生的索赔提供依据。(6)定期进行工程费用超支分析，提出控制工程成本突破预算的方案和措施；(7)及时掌握国家、省、市有关部门的各种定额和收费标准的变化；(8)注重合同签订、修改和补充工作，着重考虑对项目成本的影响。4、保修服务阶段的成本管理与控制保修服务阶段的成本高低，首先取决于工程设计和施工质量好坏，做好工程质量工作，则可以将保修费用降到最低水平。(l)作好商品房的使用说明书和保修书，分清开发商、物业管理公司和用户各方应承担的保修责任和费用，杜绝非开发商自身责任所发生的保修支出。(2)选择业务水平高、管理素质高的物业管理公司承担项目的物业管理工作，加大对物业在使用中的监管力度和维护保养，从而达到减少保修量提高开发商信誉的目的。四、全方位成本控制应注意的问题1、成本控制的综合性成本目标不是孤立的，它只有与质量目标、进度目标、效率、工作量要求、资源消耗等相结合综合考虑才能有价值。不能一味强调成本控制而忽视了其他目标的实现，特别是降低质量要求，往往可能因为质量问题而造成返工或停工，不但达不到降低成本的目的，也会损害项目的整体功能和利益。因此，在项目实施过程中，成本控制必须与质量控制、进度控制、合同控制同步进行。7 实践证明，成本的超支通常并非成本控制本身的问题，而是由于目标的调整或是其他因素造成的，这些问题通常不是靠单独加强成本控制就可以解决的，还需要通过合同控制、技术措施、管理措施来综合解决。因此，当采取某项成本控制措施时，要考虑这项措施是否会对其他的项目目标控制产生不利的影响。如在采用限额设计进行成本控制时，一方面要力争使实际的成本限定在成本额度内，另一方面又要保证项目的功能目标的实现，这种协调工作不可或缺。2、成本控制的全面性房地产项目的成本控制是贯穿于整个房地产开发实施过程。在成本控制中，要对微观的项目费用组成进行控制，防止只控制建安成本，而忽视设备和器具采购费用的控制；要对房地产项目结构内的所有子项目或单项工程的费用实施控制，防止只重视主体工程项目成本，而忽视其他项目的成本控制；要对所有合同的付款进行控制；要对费用发生的时间进行控制，以降低财务成本。综上所述，只有全方位成本控制，降低开发成本，才能使企业在竞争中发挥自己的优势。”省钱就是赚钱”，只有在成本管理领域走在前面，才能在市场竞争中占据优势，才能在任何恶劣外围环境中站稳脚跟，取得生存和发展。7'