对房地产项目成本控制探究

'对房地产项目成本控制探究　　摘要：在当今的市场经济环境下，企业之间竞争非常激烈，怎样在如此激烈的竞争中求生存、求发展是摆在房地产企业面前的一个重要课题。房地产企业应在开发合适畅销产品的基础上，尽可能的降低成本，这是很多房地产企业必须重视的问题，也是工作难点和重点。成本控制和管理历来是企业管理的重心，房地产开发企业亦然，尤其近年来随着国家宏观调控政策的出台和众多新开发商的不断涌入，房地产企业经营环境逐渐呈下滑趋势，竞争越来越激烈。认识和加强房地项目实施开发过程中的成本控制已成为房地产企业如何在激烈的竞争中求得生存的一大现实问题。关键词：房地产项目；成本控制Abstract:intoday’smarketeconomyenvironment,competitionamongenterprisesisveryfierce,howtosurvive,insuchafiercecompetitionanddevelopmentisanimportantsubjectinfrontofrealestateenterprises.Realestateenterprisesshouldbaseondevelopingsuitablebest-sellingproducts,toreducecostsasmuchaspossible,thisisalotofrealestateenterprisesmustpayattentiontotheproblem,itisthe8 emphasisanddifficultyin.Costcontrolofenterprisemanagement,realestatedevelopmententerprisesalso,especiallyinrecentyears,withthenationalmacro-controlpolicyintroducedandmanynewdeveloperstothecontinuousinfluxofrealestateenterprises,thebusinessenvironmentisgraduallydeclining,increasinglyfiercecompetition.Understandingandcostcontrol,strengthentherealestateprojectintheimplementationofthedevelopmentprocesshasbecomearealisticproblemofhowrealestateenterprisestosurviveinthefiercecompetitionKeywords:realestateproject;costcontrol中图分类号：F406.72文献标识码：A文章编号：2095-2104（20128 房地产企业只有将成本降低至房产的行业平均水平之下，与其他房产公司拉开距离才可能具有竞争优势，从而进行不降价竞争，提高单位利润率并进而提高整个企业的总利润水平和投资回报率。利润最大化是一个企业追求的最根本的目标。为了实现这一目标，企业需要从增加收入和降低成本两个方面进行努力，即开源与节流。现在我国的房地产市场将越来越规范化、专业化，逐渐告别暴利时代，利润率正回归社会正常利润水平。在如此形势之下，房地产开发企业要实现开发项目的最大经济效益，就必须对项目开发成本进行有效的管理和控制，从而真正达到利润的最大化。一个房地产项目的主要成本可以分为几部分：土地成本；前期费用；工程成本；管理成本；营销成本；财务成本；其他费用。而工程成本、营销成本是我们再项目开发过程中进行成本控制的重点，尤其以工程成本为重。项目成本管理，是指为保证项目实际发生的成本不超过项目预算成本所进行的项目资源计划编制、项目成本估算、项目成本预算和项目成本控制等方面的管理过程和活动。房地产项目工程的实施阶段是建筑物实体形成的阶段，是人力、物力、财力消耗的主要阶段。工程量大，涉及面广，影响因素多，施工周期，政策性变化，材料设备价格，市场供求波动大等。在这一阶段，由于图纸设计、项目的范围、规模、工期、质量等级等已经基本确定，承包商也已经到位。所以对总项目成本的影响不会太大，但是在这一阶段项目成本的支出却占项目的总支出的一半以上，在这一环节做不好的话会造成成本的浪费直至超出项目计划和预算。在房地产项目实施过程中由很多不同的个环节组成，每个环节都会遇到不可预测的情况发生。一、房地产企业设计阶段的成本控制8 房地产企业设计阶段的成本控制是整个成本控制的关键与重点。尽管设计阶段的费用在整个建设工程过程中所占比例不大,但对工程造价的影响很大，能达到75%以上。由此可见，房地产企业设计质量的好坏会直接影响到建设费用的多少和建设工期的长短，决定人力、物力和财力投入的数量。因此，合理科学的房地产设计可大幅降低造价成本。因此，设计阶段对项目投资的影响是极大的。1、房地产企业应采用合同约束措施，有效控制产品造价针对设计人员经济观念淡薄，设计变更随心所欲。房地产企业应在设计合同的经济条款上,增加设计变更及修改的费用额度限制条款，采取一定的约束是对设计规范、工程质量与预算指标等各方面进行控制的一种举措。2、房地产企业应推行设计招标，择优选择设计单位房地产企业应积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，以此来将工程主体及配套的围护、绿化等都放在一起进行招标，并组织有关专家进行综合评比，这样就既选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局上的开拓创新。8 3、房地产企业应开展限额设计，进而控制造价房地产企业应积极推行限额设计，建立健全的设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算，控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。严格控制设计变更，以保证投资限额不被轻易突破。房地产企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。二、房地产企业招标投标阶段的成本控制1、项目招标工程中的成本控制工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标房地产企业择优选择施工单位，这对项目投资以及质量的控制等方面都有至关重要的作用。2、做好合同的签定工作房地产企业应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及的费用处理问题都应有明确的约定。在签定的过程中，对招标文件和设计中不明确内容，通过谈判争取得到有利于低价的合同条款。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。三、房地产企业施工阶段的成本控制施工阶段是房地产商资金投入最大的阶段，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的控制。这一阶段成本控制工作的主要包括以下几个方面：　　1、用经济措施进行项目投资的有效控制8 房地产企业应严格控制现场经费和总部管理费，合理使用广告策划、销售代理等，减少销售成本,最大限度地降低静态投资。2、从技术措施上展开项目投资的有效控制房地产企业应在对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料，并想方设法在技术上实施项目投资的控制，技术措施是实施项目投资的必要保证。3、从管理模式上着手，建立建设监理制，追求投资的有效控制房地产企业应按照监理规定和实施细则，从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控。工程进度款的审核，对经监理方确定的工程量，按合同约定的计价依据，套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。4、抓好合同管理，减少工程索赔房地产企业在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，从工程结构、使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，以减少不必要的工程费用支出，避免投资失控。四、房地产企业竣工阶段的成本控制8 该阶段是成本控制的最后阶段。房地产企业应根据有关法规规定，认真审核工程款，以政策为依据，对送审的决算进行核实工程量，落实签证费用，使审核后的结算真正体现出工程的实际造价。房地产企业的成本控制是一门综合学科，只有做好各方综合平衡，才能做到成本控制的直接有效。在房地产企业中必须对影响成本的各个阶段实施全过程的控制，以利于房地产企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。房地产开发企业必须加大成本控制力度，革新成本控制的理念，建立一个全过程、全方位的成本控制系统，使项目运作各阶段彼此相互影响、相互制约、相互作用，从而达到有效降低成本的作用，还应与其供应链上的企业形成战略合作关系，降低供应链内部消耗，从而提高企业的经营利润，提高企业的竞争能力以及企业对市场的应变能力。参考文献[1]罗宇红.试论房地产开发企业的成本控嗣[J].现代商业，2008（5）：9-13.[2]赵善建.论房地产开发成本控制中的问题及相关对策[J].建设经济，2008（7）：4-9.[3]王超.房地产开发中的成本控制[J].房地产开发，2008（3）：34-40.8 [4]许龙.房地产企业现代成本管理体系研究[D].重庆大学，2004.5.[5]任夏仪等.目标成本管理在房地产开发企业中的应用[J].财会研究，2008.3.[6]施建刚.房地产开发与管理[M].同济大学出版社，2004.[7]张勇强.房地产开发企业的成本控制[D]南京师范大学,20048'