房地产企业开发成本控制的一种方法

'房地产企业开发成本控制的一种新方法——基于流程再造的作业成本法（ABC法）1.基本概念(a)流程：是为了实现某一具体目标相互关联的一系列作业[4]。(b)流程再造：1990年初，由美国的米歇尔·哈默博士提出，并在与詹姆斯·钱皮合著的《企业再造——工商业革命宣言》（ReengineeringtheCorporation——AManifestoforBusinessRevolution）中对其做了精确地描述：再造就是对战略、增值营运流程，以及支撑它们的系统政策、组织、结构进行快速、彻底、急剧的重塑，以达到工作流程和生产率的最优化。(c)作业：根据国际先进制造（业）协会（CAM-I）的定义，“作业”指(1)组织所完成的工作和（2）有益于实现ABC目的的组织内部之行为的集合。作业是在组织内部进行的工作流程，本质上它们是满足（内部或外部的）客户需求的任务（由人或机器执行得）集合[2]。(d)作业成本法（ABC法）：ABC是Activity-BasedCosting的英文缩写，即我们通常所说的作业成本法，起源于美国。它是衡量作业资源和对象的成本和绩效的一种方法。它是一个双向流动的概念。一方面成本对象引起对作业的需求，作业又引起对资源的需求，这是成本分配的资源流动；另一方面，将资源的成本依资源动因分配到作业，然后将作业的成本依据成本动因追溯到成本对象，这是成本分配观的成本流动（如图1所示）。图1作业成本法基本原理 它以作业为中心，通过对作业成本的确认和计量，对所有作业活动追踪地动态反映，为尽可能消除“不增值作业”，改进“可增值作业”及时提供有用信息，促使损失、浪费减少到最低限度，提高决策、计划、控制的科学性和有效性，促进企业成本管理水平的不断提高。2.ABC法的起源与发展ABC是Activity-BasedCosting的英文缩写，即我们通常所说的作业成本法。它起源于美国，1941年，首先由科勒（Kohler.EricL.）在《会计论坛》杂志发表论文时，以“作业会计（Activity-BasedAccounting或ActivityAccounting）”的概念提出。1971年乔治·斯托布斯教授在具有重大影响的《作业成本计算和投入产出会计》一书中，对“作业”、“成本”、“作业成本计算”等概念作了全面阐述[1]。20世纪末，由于计算机为主导的生产自动化、智能化程度日益提高，各个行业的直接人工费用普遍减少，间接成本相对增加，导致了ABC研究的全面兴起，哈佛大学的青年学者罗宾·库珀（RobinCooper）和罗伯特·卡普兰（Robert·S·Kaplan）首先对ABC进行了更加全面、深入的研究，给予明确解释。提出：ABC的本质就是以作业作为确定分配间接费用的基础，引导管理人员将注意力集中在成本发生的原因及成本动因上，而不仅仅是关注成本计算结果本身；通过对作业成本的计算和有效控制，就可以较好地克服传统成本法中间接费用责任不清的缺点，并且使以往不可控的间接费用在ABC系统中变为可控。可见，ABC不仅仅是一种成本计算方法，更是一种成本控制和企业管理的手段。ABC的出现最初是为了精确地计算成本，解决共同成本的分配问题。但是后来人们发现，它所提供的信息可被广泛用于预算管理、生产管理、产品定价、新产品开发、顾客盈利能力分析等诸多方面冈，这使得作业成本计算很快超越了成本计算本身，从而上升为以价值链分析为基础的、服务于企业战略需要的一种现代成本管理方法——作业成本管理法（Activity-baseCostingManagement,简称ABCM），已在美、日、西欧诸国的企业，尤其竞争激烈的和人工成本很低的高技术企业，得到了广泛运用。3.基于开发流程再造的ABC法持续降低成本模型 基于房地产企业开发流程再造的ABC持续降低成本模型，主要分为两大环节：首先是对企业开发流程进行再造；然后，借助ABC法对再造后的开发流程中的各作业进行作业动因分析、资源动因分析和作业间的综合分析，进一步消除再造后流程中的不增值作业和无效耗用的资源，使之达到或接近理想作业链。促使损失、浪费减少到最低限度，提高决策、计划、控制的科学性和有效性，促进企业开发成本的不断降低。3.1房地产开发流程再造传统的分工理论将企业的业务流程分解到各个职能部门中分别完成，与其相对应形成了金字塔式的组织结构，从而造成了职能部门各自为政、工作拖沓、信息传递缓慢，降低了企业的竞争力。流程再造理论则反其道而行，提出了“合工”的思想，即借助信息技术，以整合企业流程为突破口，将原来支离破碎的业务流程再合理“组装”起来。房地产开发流程再造的步骤如下：（1）对现有开发流程进行调研；（2）绘制现有流程,对流程中的各个活动进行描述；（3）组织小组讨论，借助鱼刺图等分析工具找出开发流程各阶段存在的问题；（4）将问题分类，确定解决的先后顺序；（5）通过种种途径，寻找解决问题的方法；（6）选出最好的解决办法，指定专人负责实施；（7）评估实施结果，修正解决方案，重新实施；（8）进行下一问题的解决；（9）进行新一轮的流程分析。(见图2) 流程再造后最常见的一个变化就是原来几项工作由几个人做变为由一个人做或者索性由电脑来完成。开发流程的改造，使流程本身更精炼，各个环节自然衔接，运转自如。整个业务流程是在统一的流程小组人员的共同努力下完成的，节省了部门之间繁琐的文件转递和工作交接，审核与监督自然相应减少，提高了流程运转效率。同时，信息技术的广泛采用，使得原来的专业化分工由计算机专家系统承担，普通工人也可胜任复杂的工作。可见，流程再造为房地产企业大有裨益。下面举一个局部应用的例子来做一下比较说明。在住宅小区的物业维修中，可采用“一人包办”的思路，对其维修流程进行再造。原有的维修流程和再造后新的维修流程的对比如图3。 通过对比再造前后的新旧流程，可以看出，原来的流程需要多道转手，时间耗费在交接上，占用人力多，对住户也不方便。而新流程不考虑部门设置，直接依靠具备综合知识的维修管理员，在计算机网络支持和专业知识指导下，在很短的时间内就可以完成原来几道工序的大部分工作，只有在维修管理员无法马上解决问题的情况下，才求助于专业维修人员。这样，消除了原来无效的交接工作，用计算机网络信息技术代替人工的上报和下单工作，就大大节省了时间和人力，在提高工作效率的同时降低了成本。在新流程启动后，在原流程中可以立即解决的问题所占比例将大大上升；与之相反，工作成本却会大幅降低。由上面的例子可以看出：BPR的采用，会为房地产开发企业带来了很大利益。但是绝不可以盲目采用，尤其应用环境尚未成熟的房地产企业更是如此：要不断学习，动态改进。在一段时间的“学习”之后，企业一定会看到其相应的“幸福曲线”（见图4）。 3.2ABC法持续降低成本模型在对房地产开发流程进行了优化、重组后，接下来的一个环节就是：借助ABC法对其流程中的各个作业进行分析，进一步优化作业以及作业链，降低企业开发成本。ABC法持续降低成本模型的核心是作业分析，即通过对作业的识别与计量，资源费用的归集与确认，成本对象消耗作业的确认与计量，成本费用的归集等步骤和方法，分析评价作业的有效性和增值性，以提高作业效率、减少资源消耗、增加产出价值的一种分析方法。从分析层次上，它可以分为资源动因分析、作业动因分析和作业综合分析三部分。（如图5所示）3.2.3作业综合分析 对房地产开发过程中的每项作业进行了资源动因分析和作业动因分析后，还应分析各项作业之间的联系，这就是作业的综合分析。房地产开发企业的各种作业相互联系，形成作业链。每完成一项作业要消耗一定的资源，而作业的产出又形成一定的价值，转移到下一项作业，按此逐步推移，直到最终把产出提供给企业外部的顾客。因此，作业链同时也表现为价值链。作业链上各个作业好比是链环，作业之间的联系好比是链结。无环就无法形成结，无结也就形不成链。所以，不但要分析链上的各个作业，还要分析各作业之间的联系。即使链上的每个环都是增值高效作业，也可能由于结的问题，影响整个作业链的效率和价值。理想的作业链应是作业与作业之间环环相连，无开断和重叠，作业之间的等待、延误应最小。现实企业的生产经营活动中，作业与作业之间一般都存在重叠，也就是说不可避免一定程度地存在等待、延误等。理想的作业链不可能立即达到，不断地改进作业，不断地向理想作业链靠近是房地产企业成本管理与开发成本控制的目标。4.结束语本文仅仅就基于流程再造的ABC法在房地产企业成本控制方面的试应用，大胆地提出了自己的初步设想。从房地产企业的生产特点和经营环境来看，虽然在某些方面出现了ABC法的运行环境特征，但总体还不够成熟。房地产企业必须在对房地产开发流程进行了优化，重组之后，才可以考虑应用ABC法进一步降低成本。毕竟目前国内房地产企业中真正应用到BPR以及ABC法的实例还很少，所以，房地产企业一定要进行学习，在不断摸索中前进。通过其他行业企业经验的积累与总结，根据企业自身的成本特点和项目流程特点来实施BPR和ABC法，并进行不断改进与完善。同时，为了获得成功，在实施ABC法之前，企业还应该特别关注获得成功的必要因素：其它优先项目、管理上层的支持、信息技术力量的强弱以及与财务、预算系统的集成等。（作者单位：南京工业大学管理学院）'