2017年上半年江苏省房地产估价师《经营与管理》：成本控制考试题

'2017年上半年江苏省房地产估价师《经营与管理》：成本控制考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从上把握房地产价格的“数量”。 A：货币支付 B：价值 C：现象 D：本质 E：工业用地的监测点评估价格2、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为。 A：0.5年和1年 B：0.5年和1.5年 C：0.5年和2年 D：1年和1.5年 E：工业用地的监测点评估价格3、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。 A．280 B．285 C．290 D．2954、一般来说，投资于房地产信托基金(REITs)的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有__。 A．较高的收益性 B．较强的流动性 C．直接融资的功能 D．抵御通货膨胀影响的功能5、某宗房地产的土地总面积为1000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元／亩，现时重新取得该类土地需要花费620元／㎡；地上建筑物总建筑面积2000㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元／㎡，建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元／㎡建筑面积，估计该建筑物有八成新。该宗房地产的现时单一价为元／㎡。 A：1200 B：1250 C：1270 D：1800 E：工业用地的监测点评估价格6、判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地__部门出具证明。 A．城市房地产行政主管部门 B．城市房屋拆迁管理部门 C．城市规划行政主管部门 D．城市建设行政主管部门7、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。 A．7.5% B．8.3% C．12.5% D．16.7%8、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10％，银行贷款利率为6％，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是。 A：52％ B：58％ C：62％ D：68％ E：借款合同9、已知一年期国债利率为3．31％，贷款利率为5．43％，投资风险补偿率为2．23％，管理负担补偿率为1．32％，缺乏流动性补偿率为1．42％，所得税抵扣的好处为0．5％，则报酬率为．【2006年考题】 A：7．78％ B：8．28％ C：13．21％ D：14．21％ E：工业用地的监测点评估价格10、__是反映在一定时空条件下的社会经济现象总规模或绝对水平的统计指标。 A．平均指标 B．变异指标 C．绝对指标 D．相对指标11、在房地产产品的生产过程中，一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计、建筑施工合同管理等工作。 A：建筑师 B：工程师 C：造价工程师 D：估价师及物业代理 E：借款合同12、设立房地产中介服务机构，必须向__申请设立登记，领取营业执照，方可开 业。 A．房地产管理部门 B．工商行政管理部门 C．土地管理部门 D．建设管理部门13、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3％，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为万元。 A：61.84 B：78.35 C：84.88 D：173.17 E：工业用地的监测点评估价格14、《城市房屋拆迁管理条例》规定，需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请。 A：15 B：30 C：45 D：60 E：房地产估价机构必须加盖公章15、房地产开发项目竣工验收之前的初步检查工作，由组织。 A：项目施工单位 B：项目监理单位 C：项目建设单位 D：建设行政主管部门 E：借款合同16、拆除公益事业用房的货币补偿，通过__确定其价格。 A．成本核算 B．协商 C．评估 D．房地产管理部门规定17、对于收益性物业的管理费和利润通常是物业__的一个百分比。 A．有效毛租金收入 B．净经营收入 C．潜在毛租金收入 D．税后现金流18、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示日，并进行现场说明，听取有关意见。 A：3 B：5 C：7 D：15 E：房地产估价机构必须加盖公章 19、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是模式。 A：选择专业化 B：产品专业化 C：大量定制 D：单一市场集中化 E：借款合同20、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括。 A：移动平均法 B：指数平滑法 C：市场因子推演法 D：简单平均法 E：借款合同21、从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于所有。 A：房地产开发单位 B：公有住房售房单位 C：购房者 D：直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门 E：执行层的组织协调22、城市基本地形图的复测周期一般年。 A：3~5 B：3~10 C：5一10 D：5~20 E：执行层的组织协调23、某基金允许持有人申购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于__基金。 A．契约型 B．公司型 C．封闭型 D．开放型24、北京天鸿宝业通过公司上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于__。 A．房地产开发投资 B．房地产置业投资 C．房地产间接投资 D．投资于房地产投资信托公司25、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于。 A：市场价值 B：清算价值 C：快速变现价值 D：投资价值 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符 合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、不符合选取标准临街宗地要求的是。 A：一面临街 B：土地形状为正方形 C：临街宽度与临街深度的比例适当 D：用途为所在路线区段具有代表性的用途 E：容积率为所在路线价区是代表多样性的容积率2、刘某在1年前获得一笔月还款额为800元，期限5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为元。 A：2363.64 B：2600.00 C：3818.18 D：4200.00 E：借款合同3、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是__。 A．8.17% B．13.62% C．14.00% D．23.33%4、金融机构进行项目贷款审查时，要进行的工作有__。 A．客户评价 B．项目评估 C．担保方式评价 D．贷款综合评价 E．贷款金额5、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用__和长期趋势法相结合进估算。 A．比较法 B．收益法 C．成本法 D．路线价法6、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（）。 A．随机型竞争者 B．凶猛型竞争者 C．选择型竞争者 D．从容不迫型竞争者 E．软弱型竞争者7、下列属于品质标志的包括。 A：人的性别 B：班干部人数 C：人的年龄 D：工种 E：工人工资8、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。如果该家庭于第六年年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第六年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。 A．544.10 B．555.10 C．1776.32 D．2109.389、《中华人民共和国物权法》规定，不动产登记机构应当履行的职责有。(2009年试题) A：查验申请人提供的权厲证明 B：审查申请人提供的评估报告 C：就登记有关事项询问当事人 D：必要时对被登记房屋进行实地查看 E：及时登记有关事项10、债务融资的资金融出方所获得的报酬有。 A：项目投资形成的可分配利润 B：协议中所规定的贷款利息 C：协议中规定的有关费用 D：租售收益 E：股息11、某非经济特区的房地产估价机构评估一宗以房产为主的项目，评估的房地产总价为2400万元，根据国家有关规定，估价收费最高为__万元。 A．1.92 B．3.60 C．4.57 D．6.0012、海洋污染的范围主要是沿海水域的污染，主要是由造成的。 A：海洋生物排放的废物 B：航行沿海的船舶排出的废油 C：油轮触礁而漏散的原油 D：临海工厂排放的废水 E：沿海居民抛弃的垃圾13、以下影响供需的主要因素中，影响房地产周期循环的最关键的因素是__。 A．房地产价格 B．房地产市场预期 C．金融相关因素 D．相关商品价格14、某地区平均每亩耕地年产值为1000元，人均耕地0.2亩。如果每个农业人口的安置补助标准按该耕地被征用前三年平均年产值的6 倍计算，那么，在该地区征用1亩耕地的安置补助费用为__。 A．3000元 B．6000元 C．1.5万元 D．3万元15、查看估价对象房屋室内环境污染状况时，对室内来源的污染物，应重点查看。 A：墙体承重材料 B：竹质的家具 C：装修装饰材料 D：家用电器 E：执行层的组织协调16、下列关于房地产面积测算的一般规定的表述，正确的是。 A：房地产面积的测算均指水平投影面积的测算 B：各类面积的测算，必须独立测算五次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果 C：边长以米为单位，取至0．O01m；面积以平方米为单位，取至0．1 D：量距应使用经鉴定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具 E：楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离17、债务融资的资金融出方所获得的报酬有__。 A．项目投资形成的可分配利润 B．协议中所规定的贷款利息 C．协议中规定的有关费用 D．租售收益 E．股息18、由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是。 A：汇票 B：本票 C：支票 D：银行券 E：执行层的组织协调19、对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有。 A：放弃这个项目 B：努力学习，边学边干 C：埋头苦干，克服困难完成项目 D：找别人完成项目，签自己的名 E：对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助20、某开发商以500万元的价格取得一片地块的使用权，目前在该地块中已投入了建设资金500万元，预计项目建设投资总额为1800万元，则该项目__，即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。 A．还需投入50万元建设资金 B．还需投入450万元建设资金 C．还需投入800万元建设资金 D．在此情况下 21、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有。 A：自然特征 B：细分市场 C：人口密度的大小 D：该区域发展的类型和范围 E：竞争性项目的区域22、规模报酬是指在技术水平不变的条件下，当各种生产要素按相同比例增加，即生产规模扩大时__的变化情况。 A．经营成本 B．经营利润 C．销量 D．产量23、某收益}生物业的潜在毛租金收入为100万元，假设在某报告期内的空置率为30%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为56万元，则此报告期该物业的有效毛收入为__万元。 A．86 B．26 C．126 D．7024、住房公积金的提取和使用原则不包括__的原则。 A．定向使用 B．安全运作 C．严格时限 D．按时使用25、根据有关统计资料，对某类房地产价格统计数据整理如下表，其中，2006年的房地产价格统计数据缺失。则关于该类房地产价格的说法，正确的有。 A：利用平均增减量法模拟2006年的价格为7482元／㎡ B：利用平均增减最法预测2010年的价格为8826元／㎡ C：利用平均发展速度法模拟2006年的价格为7438元／㎡ D：利用平均发展速度法预测2010年的价格为7438元／㎡ E：无法利用平均增减最法预测2010年的价格为8873元/㎡'