浅谈房地产工程项目成本管理

'浅谈房地产工程项目成本管理金融街惠州置业有限公司摘要：房地产的项目应满足人们品位的要求与居住环境，提高房地产的开发项目管理的首要步骤是对房地产实现最大限度盈利的、降低成木，对房地产项目的管理和质量有着十分重要的意义。房地产开发项目也存在一些问题,例如:前期不及时的策划、不及时的成木控制、工程完成之后难保证质量等现象，需要房地产在开发中进行不断的调整，并釆取有效的管理措施。关键词：房地产；项目管理；重要措施房地产项目成木管理与工程管理括前期开发开发管理费用、和建筑安装工程的全部，占房地产总成木的比重比较大，房地产企业的利润率不但会被影响，更体现了房地产企业经营管理的水平。目前，在很多房地产企业在经营管理过程中，重视卖房策划、房价涨跌、地块位置，从而忽视了房地产工程的项目成木管理。想要做强做大房地产业，房地产工程项目的成木管理，就成为房地产企业经营管理中的一项重要环节。一、房地产项目成木管理概述1、成木构成。房地产项目的建设成木中包括不可预见费、期间费和开发成木。开发成木括建造成木（开发前期费用、基础设置配套费、建安费用）、土地费用。1.土地费用。土地费用包括有土地使用费、土地出让金或者是拆迁安置补偿费。2.开发前期费用。房地产项目的可研费、三通一平费和在报建过程中产生的费用等共同构建了开发前期费。3.建安费用。建安费指的主要是房地产项目建设过程中所发生的安装、土建等费用，乂被称作是工程造价。4.基础设施配套费用。基础设施配套费用指的主要是热力、电信、雨污 水、电力、自来水、道路、燃气室外环境绿化等一些基础设施的建设费用。1.财务费用。财务费用是房地产项S开发，资金筹集所产生的费用。2.管理费用。管理运营费用是包括在房地产开发中至项0完成交付使用之前所发生的各种费用。3.营销费用。开发商在销售中为了使房产售出以及有关活动等一系列原因而产生的支出。4.贷款利息。房地产项0通常投资巨大，开发商难以独立承受，开发商主要的融资渠道就是金融信贷，支付给金融机构的利息也是成本的重要组成部分。5.各种有关品类税收的费用。房地产在开发过程中难以避免的会涉及到很多税收费用，通常包含了营业税及营业附加税、房产税、企业所得税和印花税vPvpo6.不可预见费。房地产项目由于周期长，涉及到的领域、人员也非常多，各种风险具有不可预见性。二、房地产项0成本管理中存在的问题1、项S管理人员薄弱的成本意识通常情况下，项S部需要先预算编制成本再对成本进行核算，但在现实生活中通常是先进行有关成本的核算再对成本进行编制预算。奋些项0部虽然配备有专职的项目预、结算人员，但冇关责任人的成本管理意识比较薄弱，因此与之有关的成本核算工作没有及吋做到位，直到最后项0盈利还是亏损的原因都没有弄清楚。2、有关人员素质低0前在我国房地产项0建造人员中，有些刚从院校毕业的大学生，仅仅具有一定的理论知识水平，但缺乏有关房地产从事经验；在社会中既具备有足够的理论知识同吋又拥冇实践经验的成本管理人才又非常匮乏，尤其是没冇落实管理责任的一些项0、没有分解成本0标中更滋生了有关人员的负面情绪。再加上有部分项0组织与管理人员变动频繁，不连续工作，付出与收入基本上是不相干的，造成他们的责任心不强，这对于房地产项目成本管理的影响较大。 3、不及时的房地产开发项S成本管理项0的质量控制和成本是开发项0管理中的一个非常重要的因素。0前我国房地产开发项0设计考虑的主要是项0的功能和技术美观等因素，奋关成本管理因素并没有考虑到，在项0的设计规划阶段也很少把可实施的方案与项目的市场经济性相连，导致房地产项0开发设计时浪费了较多的物力人力，所设计的方案在非常大的程度上缺乏可行性，或者在项0实施过程中缺乏成本管理意识，造成很多不必要的项B成本支出，大部分是由于项0开发管理过程中的不及时所导致的。4、成本管控部门责任不明确一个房地产项0需要有很多个部门的参与，每个部门有分工也有合作。但目前的管控部门的职权还不够明确与全面。仅仅只是参与项0的建设，而建设前的设计与准备阶段却参与甚少。成本管控部门确立的0标在实现的过程中也存在诸多问题，无法与各部门协调，位该加强成本管控意识，并积极的配合成本管控工作。三、房地产开发项0管理的重要措施1、树立成本管理观念。在当前的经济环境之下，房地产企业需要建立系统的成本管理观念，立足全局，系统的对成本管理的内容、对象、方法进行分析。对成本管理的核心掌握，并且把它和市场经济相结合，构建具有特色的成本管理体系。2、建立并健全成本控制机构管理项0成本管理的落实与切实执行，苏关键是否奋完善的控制组织来开展成本控制工作，为加强成本管理，企业应该要成立一个涉及设计技术、施工、财务等方面的成本管理小组，其主要职责是对项0部的成本冇关工作进行管理与指导。0部本身也应该建立对0标成本控制工作进行管理的一个小组，负责项0部的各种项0权利、责任、奖惩、义务等内容，项0经理要在有关原则的指导下把职责分配到具体负责人上，把应达到的成本0标分解并落实到职能 部门个人及班组。奋效的成本管理监督机制的前提是，保证奋先进的检测仪器和监控手段，两者能得得到重视与冇机的结合，增加利润、降低成本是能够实现的。3、有关业务部门人员能力和素质的提高假如有关业务部门人员的职业素质不能得到重视，将不能建立0标成本控制体系来对成本进行准确管理，所以说，要定期对有关人员安排业务培训，让有关人员能够对业务上的最新动态及吋关注，除了定期业务培训之外，业务人员的职业道德的培养工作也不可忽视，此吋，对冇关法律法规加强认识，企业能够建立内部人才库，分享并且管理具有不同技能的人才，对他们进行统•一管理，让组织业务人员能够定期参加整治学与有关教育课程。4、加强管理机制和信息交流从开发到实施房产项0中涉及到很多方面的因素，所以建立并完善沟通机制和信息交流是非常有必要的，同时也可以加强工程项B的实施与管理。提高各个方面的管理效率。在房地产公司的内部应该建立一个冇效的信息交流机制,形成协调并统一的开发管理模式和项0设计，从高效运转的管理模式中对房地产开发项0的管理不断优化；房地产企业还应该建立起设计方式与项0参与方式的交流沟通机制，使项B实施过程中的协调沟通机制能够实现。5、质量管理与过程控制房地产开发项0管理设计建立了一个项0实施的理论平台，奠定项0管理的过程控制基础和项目实施的质量基础。在项0设计时，应对冇关项0进行充分控制和了解，为项B的实施建立起可调整而详细的可行性计划，使项0的质量管理能够得带保证。制定出具体并可调整的项S计划。使开发商对项0开发设计的公司能够有一个可评定的标准与监督，也可以在项0的管理实施过程中，对冇关建设项0能够实现质量管理与过程控制。结语：房地产业作为资本密集型的一个行业，资金的多少决定了其在竞争中的 优劣，并且有规模出效益的说法，但现在的中国房地产市场，除了资源杠杆、资金扛杆之外，最重要的就是经营管理者的水平，无论是大型房地产企业还是中小型房地产企业，其生存的策略不关大小，而是在于管理，按照企业自身规模，选择出灵活且高效的经营开发项0，对项B成本管理要狠抓，这样房地产企业才能够健康发展。参考文献：［1］丁振需.浅析房地产开发项0管理措施［」］.上程管理.2009.［2］蒋鹤林.关于房地产开发项目管理的思考［」］.中岡新技术新产品.2010(06)［3］张学英，涂中清，工程成本控制，重庆大学出版社出版发行，2008年2月第1版.'