浅谈中小房地产企业项目成本管理

'浅谈中小房地产企业项目成本管理　　摘要：在我国，存在着很多的中小型的房地产企业，他们跟规模比较大的企业不同，做好此项目的成本管理对它们经济利益的提高有很好的促进作用。本文就中小企业的特点进行分析，提出了项目成本控制的具体措施。关键词：中小企业；房地产企业；项目成本；成本管理中图分类号：F275文献标识码：A一、目前中小房地产企业项目开发模式和特点纵观国内人型房地产企业的管理模式，均由公司总部制定一系列严格的制度和执行程序，通过分工细致的各部门之间的精诚合作来实现公司日标，基本遵循了CJMBOK的项日管理模式。与他们不同，我们采取的是由公司总经理负责前期项日运作，开发合同、造价、销售、资金调度、人型物资(如钢筋等)的采购均由公司统管。项日部负责设计、监理、施工单位的协调和管理，尚不具备}火_域独立运作的权限和能力。这种模式决定了项日部承担的工作内容相对单一，虽可以更好地完成项日的质量、进度、安全控制，但因对公司资源配置能力的欠缺，项日经理对合作单位的控制力度也相对削弱，其弊端也非常明显。6 在选择合作单位方而更是处于强势地位，从设计单位、监理单位到施工单位及部品、部件供应商的选择等等，均为民期合作且是国内或省内较为知名的合作商。相比之下，中小企业在拿地及手续办理等诸多环节，，则很难得到地方政府强力的支持。在合作企业的选择上，因资金的原因更愿意选择在报价上更加优惠和能够垫资的企业，因此给后期的项口管理带来了一定的难度。二、中小型房地产企业项目成本管理存在的问题1、缺乏成本控制意识和规范的成本管理制度由于我国房地产开发行业属于资金密集型和高利润回报行业，房地产企业领导层大多重点关心资金充足问题和项目质量、项目销售情况等问题，对成本竞争没有足够的了解和重视，因此，在项目实际操作中大多采用静态的成本控制方法，即按照计划价格估算项目成本，在竣工结算和销售完毕再做核算的事后控制，然而由于房地产项目规模较大，从计划决策到销售完毕需要很长时间，在这期间会出现各种成本变动，如人工价格、材料价格上涨等，事后核算的方法显然难以适应当前竞争发展的需要但目前房地产企业缺乏规范的成本管理制度和健全的成本控制体系，成本控制目标不够明确，是导致事中和事后成本控制盲目性的根源。2、诸多人为因素导致成本管理方面出现漏洞6 首先，设计人员仅从设计本身出发，关心设计的用材、施工技术和项目效果，而对于决定房地产开发企业经济效益的工程造价重视不足，影响成本控制和经济效益；其次，工程开发过程中，房地产开发企业为了迎合市场需求，不顾工程施工的总安排而盲目缩短工期，大大增加了项目成本；再次，在工程合同签订中存在漏洞，由于工程项目规模大、周期长，而且从策划施工到工程结算需要签订的合同众多，难以对其进行精确的管理，容易造成一些漏洞和错误，使得个别承包商利用合同漏洞有机可钻，造成不必要的损失。3.施工阶段的造价管理时隐时现目前中小型房地产企业项目施工阶段的成本管理现状:所谓理论上的全方位，也仅仅是对工程进度款审核、变更工程、结算审核时的分散管理。在项目实施过程中，部分房地产企业不重视控制设计变更，不办理设计变更的审批手续，没有正式的设计变更通知单，没有设计变更引起的工程量与投资增减的记录，设计变更事后不签证以及不及时审核经济性、项目技术经济资料与项目实际进度不能同步进行，常常出现事后补资料的情况。建设单位还常常提出超过设计标准的过高要求，造成过多的设计变更及洽商，也是结算超预算，造成突破原有合同价的原因。没有真正做到对目标、内容进行全方位的监控，还是采取那种合同开口、事后算帐、最后审价斩一刀的做法。4.管理缺乏动态性6 现阶段仍有大量的中小型房地产企业在确定施工单位时，双方直接进行议价，基本都是采取费率招标方式确定承包单位，即中标按图纸施工，工程完工后按照定额计价或者工程量清单定额计价后下浮一定比例后进行结算，这种方式完全是后算帐方式，缺乏动态控制性，没有及时将设计变更、物价涨跌等因素导致工程成本变化及时反映出来，不能为公司领导决策提供真实和准确的成本数据作支撑，事后算帐，可能会出现项目成本严重超标的情况。三、项目成本管理的具体措施1.项目实施中对成本进行全过程、全方位的管理1)加强项目投资决策阶段和设计阶段的成本控制，在进行充分市场调研的基础上对项目的投资决策进行研究分析，掌握市场动向和项目的可行性在设计阶段的成本控制，要慎重规划方案的成本控制，严格控制设计质量，避免由于设计出现漏洞或失误，造成成本增加和效益低下，同时要重视对施工图设计的成本控制，该部分占整体造价的70%左右，是关键环节和决定因素2)加强对招投标阶段和施工阶段的成本控制，在招投标阶段的成本控制阶段，根据投标单位的资质、管理、技术、相关经验和资金等方面选择投标单位，并对招标文件进行严格把关，由多个专业部门进行评标和定标，从而保证工程质量和成本的支出控制6 3)加强工程结算阶段和销售阶段的成本控制，要严格审查核对合同条款、审查隐蔽资料和有关签证是否符合规定、审查设计变更通知是否符合程序流程、根据施工图核实工程量、审核各项费用是否准确等在销售阶段，要对销售方案、现场费用、样板房装修、销售回款、交楼等重要控制点进行严格控制。2.优化设计方案优化设计方案是设计阶段的重要步骤，是控制工程成本的有效方法。设计方案优选的方法和目的就是采用设计招标及设计方案竞选，运用价值工程优化设计方案和设计方案的技术经济评价分析。通过功能和价值分析将技术问题与经济问题紧密的结合起来，按照经济效果评价原则对设计方案的功能、造价、工期、设备、材料、人工消耗等方面进行定量与定性分析。从中选出技术上先进、经济上合理，既能满足功能和工艺要求，又能降低工程造价的技术方案。技术与经济相结合是控制建筑工程成本的最优化手段。工程设计是建设项目成本控制的源头，要有效控制工程成本，达到投资省、进度快、质量好的效果，就要把控制重点放在设计这个关键阶段。3.改革现行设计取费办法，建立激励机制，推行限额设计，严格控制设计变更6 应对现行设计取费办法进行改革，建立激励机制，与设计费挂勾，加强技术与经济的对立统一，强化设计人员的工程成本意识，树立设计人员高度的责任感，实行在现有收费办法的基础上，推行限额设计，如每平方钢筋含量、混凝土含量、窗地比等技术指标进行限制设计，通过对设计方案、设备选型、参数匹配、效益分析等方面进行最优化的设计控制，设计单位各专业之间应加强沟通，认真做好图纸的审查工作，可以减少图纸中的错漏现象，使设计阶段的施工图预算更为准确。对因设计合理节约投资按节约部分予以提成，因设计变更增加投资按超出部分扣除一定比例设计费，实行优质优价收费办法，这样做有利于加强设计人员的经济意识，也有利于控制工程成本，真正使限额设计落到实处。综上所述，中小企业房地产项目成本控制管理的过程中，要根据中小企业的具体特点落实具体的管理措施，这样才能最大限度的保证中小企业的经济利益，保证工程的项目成本控制。参考文献：[1]温艳芳.浅谈中小房地产企业项目成本管理[J].科学之友(B版),2008,02:76-77.[2]刘林传.论中小房地产企业建设项目管理的现状、问题和对策[D].华南理工大学,2012.[3]袁鲁时.中小房地产企业工程项目成本控制研究[D].东北石油大学,2010.6'