x房地产公司美国住宅项目成本管理研究

'X房地产公司美国住宅项目成本管理研究北京理工大学工商管理硕士MBA学位论文摘要自2006年开始,由于国家对房地产市场住宅项目的调控政策越来越严厉,使住宅开发项目的起步门槛越来越高,而国外受金融危机影响的国际经济大环境一直低迷,国内很多房地产企业预测一些发达国家的房地产行业几近谷底阶段,开始在海外【1】投资。由于投资海外项目存在政策法规、操作流程、销售管理和税收体制的差异,致使其开发成本的构成相对于国内常规的住宅项目开发成本构成有较大差异,论文研究公司投资海外项目的成本管理模式,用科学的成本控制管理理论,制定有效的成本管理规划,期望给投资项目带来良好的收益,同时为X公司国内的住宅项目开发成本控制梳理出一个良好的模式改进,以尽快适应房地产行业由原先的粗放型管理向精细 化管理的经营要求。其模式是否对我国房地产企业的开发成本管理有参考借鉴作用,能否为房地产行业寻找一个有效的以成本管理求良好效益的竞争优势,也是本文研究的重点。本文以X房地产公司美国加州住宅项目为例,在深入分析开发流程、研究项目成本管理问题及其成因的基础上,提出房地产项目成本管理的整体解决方案,即运用项目全生命周期成本管理、项目全过程成本管理和项目全面成本管理的思想,建立和完善房地产项目成本管理体系,同时对房地产开发项目各个阶段的成本管理重点关注。该成本管理体系对项目各阶段成本管理的具体措施进行了研究,昀后说明完成此体系要加强项目开发成本管理的保障措施。关键词:房地产;住宅项目;开发成本III北京理工大学工商管理硕士MBA学位论文AbstractSince2006,duetothestatecontrolpolicyoftherealestatemarketofresidentialprojectmoreandmoresevere,itmakesthedoorsillofhousingdevelopmentprojectmore andmorehigh,andthesametimeeconomicenvironmentoftheAmericanhasbeendownturnbytheimpactoffinancialcrisis,manydomesticrealestateenterprisespredictitsrealestateindustrynearthebottomstage,begantoinvestoverseas.Becauseofthedifferencesofoverseasinvestmentpoliciesandregulations,operationprocess,salesmanagementandtaxsystem,thedevelopmentcosthasabiggerdifferencerelativetodomesticconventionalhousingdevelopment.Thethesisanalysisonecompanyinvestoverseasprojectcostmanagementmode,usesscientificcostcontrolmanagementtheory,makeseffectivecostmanagementplanning,expecttobringgoodbenefitinvestmentproject,andlookforagoodmodelimprovementforXcompanydomestichousingprojectdevelopmentcostcontrolatthesametime,inordertoadapttotransformationoftherealestateindustryassoonaspossiblefromtheoriginalextensivemanagementtofine managementbusinessBasedontherealestatecompanyXCaliforniahousingprogram,asthemodel,thepaperanalysisthedevelopmentprocess,researchesprojectcostmanagementcausesandsummarizesthewholesolution,usingprojectlifecycletheoriesandwholeprojectcosttheories,constructstherealestateprojectcostmanagementsystemandmakesouttheconcretesolutionsofthedifferentstagesoftheprojectcostmanagement.Finally,weillustratetherealestateprojectcostmanagementtoenhancetheprotectionmeasuresKeywords:realestate;residentialdevelopment;thecostofthedevelopmentIV北京理工大学工商管理硕士MBA学位论文目录研究成果声明.II关于学位论文使用权的说明.II摘要IIIABSTRACTIV目录.V 第1章绪论.11.1论文研究的背景11.2论文研究的意义11.3国内外房地产项目成本管理研究现状.31.4论文研究内容.51.5论文研究方法.51.6论文的基本结构5第2章房地产项目成本管理相关理论.72.1项目成本管理主要理论72.1.1全生命周期成本管理理论72.1.2全过程成本管理理论72.1.3全面成本管理理论72.1.4全面预算管理理论82.1.5价值工程理论82.2一般房地产项目成本的构成.92.2.1房地产开发成本构成分析92.2.2美国房地产开发成本构成的主要不同点.112.3项目成本管理的发展趋势12第3章美国房地产项目的开发流程及合同管理.133.1美国房地产项目开发涉及的政策法规介绍13?3.1.1美国“通用建筑规范”的解释133.1.2美国建筑业的准入制度14 3.1.3美国加州及洛杉矶关于房屋建造的管理规定143.2美国房地产项目的开发流程16?3.3工程项目管理模式简介.16?3.3.1DBB模式Design-Bid-BuildPattern163.3.2DB模式Design-BuildPattern17V北京理工大学工商管理硕士MBA学位论文3.3.3PM模式ProjectManagementPattern.173.3.4PMC模式ProjectManagementContract/Contractor183.3.5CM模式ConstructionManagementPattern183.4建造项目的合同管理19?3.4.1工程合同的特点193.4.2美国常用工程合同的类型.20第4章LA传奇花园项目成本估算及管理规划234.1项目背景概况23?4.1.1美国目前房产项目开发的相关背景234.1.2X公司在美主要投资业务方向.254.1.3项目背景介绍264.2项目成本利润估算摘录.26?4.2.1销售价格定位264.2.2项目总成本估算274.2.3项目成本估算汇总及收益分析294.3项目成本管理规划30? 4.3.2用发展的眼光看待成本管理问题.304.3.3全面成本管理的要素问题.314.3.3项目开发各阶段要与成本策划关联互动.32第5章LA传奇花园项目成本管理体系设计.345.1项目成本管理体系框架.34?5.2项目决策阶段的成本管理35?5.3项目设计阶段的成本管理37?5.3.1实行设计方案竞选.375.3.2用价值工程理论检验385.3.3实行限额设计385.3.4加强设计审查和图纸会审.395.4项目建造期的成本管理.40?5.4.1通过招标选择有经验的承包商以保证工期和质量405.4.2重视质量成本、工期成本和不可预见成本的控制405.4.3把好工程设备、材料的价格关425.4.4根据项目特点,严控地基处理方案425.4.5避免不合理变更签证435.4.6正确应对工程索赔.435.5项目结算审计阶段的成本管理.44?5.6项目营销阶段的成本管理44?5.6.1做好营销策划方案.455.6.2选择优秀的销售代理公司.45 5.6.3制定合理有效的项目推广计划455.6.4争取银行的有利合作46VI北京理工大学工商管理硕士MBA学位论文5.7选择优秀的物业管理公司46?5.8管控项目管理费用和财务费用.47?第6章LA传奇花园项目全面成本管理体系的保障措施486.1信息化系统是搞好成本管理的技术基础.48?6.2全员成本管理意识是成本管控的管理体现48?6.2.1提高企业管理者的决心和管理水平486.2.2充分理解和整合全过程项目管理业务链.486.2.3选择适合的管理理念和管理方法.496.2.4明确项目成本管理和控制的目标.496.2.5制定合理的奖惩机制并真正兑现落实496.2.6加强员工成本意识的教育.496.2.7树立精细化成本管理意识.506.3加强项目目标成本管理动态监控50?6.3.1严谨合同管理体系.506.3.2建立成本分析预警机制506.3.3充分借助科技手段动态监控50第7章结论和展望.527.1论文研究结果52?7.2今后展望.54? 参考文献I攻读学位期间发表的论文与研究成果清单III致谢IVVII北京理工大学工商管理硕士MBA学位论文第1章绪论1.1论文研究的背景2008年末,由美国次贷危机开始辐射到全球的金融危机,给全球各国的经济发展带来深重灾难,作为我国GDP增长重要组成部分的房地产行业从此一步步迈入了自1992年实行商品房政策以来的严寒冬天。经过了昀初6年的摸索和10年的大发展的房地产行业,虽然给老百姓改善了住房质量,给中国经济飞速发展带来了深远影响,但是,自2006年以来,尤其在一线城市,房地产泡沫的怨声由来已久,房价居高不下,国家也意识到需要GDP的更健康发展才能带来经济发展的可持续性,所以采取各种措施进行宏观调控,对房地产行业的调控新政屡出不断,密集出台了一系列的房地产新政,包括提高资本金比例、严格信贷政策、改变土地出让方式、加强税制改革、 控制住房面积等等。致使地价屡创新高,开发企业的贷款收紧、买房人贷款成数提高、【2】二套房限购、二手房价倒挂,国内的房地产市场真可谓是霜寒相逼,骑虎难下。这些政策的出台在一定程度上减缓了房地产行业的发展速度,同时也遵循“优胜劣汰"的生存法则,优化了房地产行业结构,加剧了房地产行业分化。近几年,国内的房地产行业几乎重新洗牌,许多小的房地产公司难以生存,改行甚至破产;大的房地产公司在信贷额度较高的支撑下,有的维持现状负债经营或找机会囤地滞后开发,有的转到二线城市寻找机会发展。如今的中国房地产企业,一边是地价高,得不到银行贷款的支持;一边是销售市场遇到通货膨胀,经济不景气,同时政策又要提高买房人的按揭成数、贷款利率、并且限购,上下同时夹击,使房地产企业做住宅项目举步维艰,迫使企业由原先的粗放型管理转为精细化管理,凭借现有的成本控制管理根本 无法重现辉煌。如何才能突破目前发展的瓶颈,使该行业找到突破口,实现行业的再次腾飞呢?本文通过一个具体的中国房地产企业X公司在美国加州的住宅投资案例,借鉴成熟的项目管理模式,着眼于整个开发的流程研究分析房地产项目开发成本控制与管理,设计成本管理体系,分析其成本管理思路是否有可借鉴、可嫁接给境内房地产行业成本管理的新理念,期望能带来成本管理的创新启示。1.2论文研究的意义1北京理工大学工商管理硕士MBA学位论文任何经济产物的发展都要经过周期往复,即从问世新生期、成长期、繁盛期、衰退期、直至消亡期的往复,然后被新产品取代。房地产行业也一样,符合经济生命周期规律发展。有统计显示房地产行业周期:美国大体为18~20年,日本为10年,而我国仅为4~6年。这是由于我国经济发展的特殊基本国情所决定的,整体居住环境正处于“有其屋"向“优其屋”的变革,如旧有居住水平低,城市化改造正在进行等。 周期理论告诉我们,我国目前的房地产行业正处于繁盛后的调整阶段,由于要带动行业复苏,必须研究新的技术或新的管理模式,影响成本变动、技术变革、管理组织深化、产业结构调整等,这些新兴事物的出现才使调整良性发展。因此对于目前我国房地产行业来说,对房地产成本管理的研究尤为重要。近几年来,令房地产界感受颇深的是,房地产行业经过20世纪90年代后期以来突飞猛进的发展,逐渐成为我国经济发展的龙头产业,但也作为了所谓本轮“经济过热”的源头而成为连续几年宏观调控的重点行业之一。房地产业正在经历多年未有的“遇上不能、欲下不忍”的痛苦煎熬。特别是2006年以来,围绕房地产界和政府宏观调控之间的博弈,理论界和业界展开了旷日持久的激烈讨论;房地产泡沫论与非泡沫论之争难分高下,在楼市新政迭出的宏观调控的强劲缰绳束缚下,房地产业正由疯狂开始向理性回归,正在由宽泛管理开始向规范管理靠拢,我国的房地产业正走过了第一阶段的生长期和繁盛期。经济发展规律告诉我们,在这种关键时期,找到蓝海或 者产品替代品,才能继续创造辉煌和兴盛,而不会衰退。蓝海战略要靠低成本加差异化战略发展,技术替代品要靠增加研发成本、技术支出来创新。如何在这两个有效的途径内,根据现有国情和资源,找出一条适合我国房地产企业成本精细化管理之路,是本文所要探寻的结论。房地产行业原先以占有资源为手段,以投资圈钱为动力,以规模增长为目的的粗放式发展时代结束了。随着市场房价回归理性,行业标准的成熟以及配套产业的形成,房地产业终究会告别暴利时代,转而进入精细化管理时代,原先粗放型的成本管理已越来越在未来的地产行业中不适应,这是行业进入到成熟期的一种标志!成本管理水平的高低已经直接影响到了目标利润是否能够保障,而不是暴利时代的赚多还是赚少的问题了。要实现开发项目的昀大经济效益,就必须要对项目开发进行有效的成本策划。房地产企业核心竞争力之一就是成本管控制能力。从内部着手,提高企业的管理 水平、提升企业自身的实力,是在当下激烈的市场竞争中求得生存和发展的法宝。企2北京理工大学工商管理硕士MBA学位论文业追求利润的途径有两种,提高产品价格或是降低产品的成本。过去,对房地产开发企业成本管理的研究绝大多数的研究都集中限额设计、工程造价控制上,对于房地产开发业务的全产品链的成本研究、建立和完善成本管理体系的研究较少。由于,对产品项目来说,相同地理环境下同类档次的房产项目,价格基本靠近,大幅提升售价几乎不太可能。所以,必须把注意力集中到内部管理上来,通过优秀的成本策划,增强成本意识,成本管控体系来取得竞争优势,加大利润空间。房地产政策改革以来,出现了一些比较成熟的现代房地产项目成本管理理论,如全生命周期成本管理、全过程成本管理和全面成本管理为代表,如何将这些理论融合到我国实际房地产项目成本管理中,也是我国房地产企业面临的一大挑战。优秀的成本管理系统,对于董事会的决策意义与管理层的操作价值起到重大影响。 成本做的好,除了能为企业省钱,还能帮助业务线改善业务(比如营销卖点),调整结构模式。然而,往往许多房地产开发企业仅仅把成本控制的主要精力放在建造期,把重点放在了降低施工费用,压低材料价格等方面上。事实上,成本管理贯穿于项目开发全过程,要有效地控制项目的成本,就要把成本管理的理念充分运用到项目决策和实施的每一个阶段。房地产业的成本控制涉及环节较多,周期较长,本文实例是研究一个国内X房地产企业投资美国加州的一个住宅项目,该住宅项目的预测成本、开发成本、建造成本、管理成本等成本控制都是重点的研究对象,从项目开发整个过程的全面成本管控出发,分析项目管理面临的成本风险,提出成本管理体系及保障措施。本论文的研究意义在于借用国外成熟的成本管理理念和市场行为,探索成本管理的有效方法,从而增强企业国内市场的核心竞争力,使企业在快速多变的市场中处于领先地位。1.3国内外房地产项目成本管理研究现状1.3.1国外成本管理的研究状况 在成本管理上,美国企业一直能够运用信息论和控制论方法,实行以价值链分析为主要内容的策略成本管理模式。1在项目成本管理理论研究方面。国外有两个理论昀有代表性:一个是20世纪60年代由美国国防部首先提出的项目全寿命周期成本管理理论,站在项目全寿命费用设计和控制的角度诠释成本管理;一个是由国际全面成本管理促进会前主席3北京理工大学工商管理硕士MBA学位论文R-E-Westney结合“全面质量管理”的思想,提出的项目全面成本管理理论,即通过【3】有效地使用专业知识和专门技术去计划和控制项目资源、成本、赢利和风险。2在工程建设项目成本管理实践方面,许多先进国家都设有专门从事工程项目成本管理研究的组织和机构,如美国、英国、德国等。因为成本管理的能力决定着项目盈利程度,具体而言主要有以下两个特点:第一是动态的工程造价管理。在德国,工程管理的成本、进度、质量的控制是全过程的管理,计划与实际建设就不会脱节,在合理地确定工程预算后,在工程建设实【3】 施中,必须严格控制,不得超过既定的预算额。第二是咨询业发达,并自行组成协会,自发承担工程经济的微观管理和服务工作,优秀的行业自制同时也为政府宏观决策提供服务。很多的咨询公司在国内外市场上具【3】有很强的竞争力,能提供全面管理及全方位的工程咨询服务。1.3.2国内成本管理研究现状随着市场经济的日益成熟,我国工程成本管理工作有了长足发展。我国成本研究会于1980年9月成立了这一学术团体,先后组织全国性的成本理论和实践研讨数次,并多次出版《成本管理文集》。通过这些理论与实践的碰撞,使成本管理研究密切结合了中国实际,明确了成本管理理论及其改革方向、对策和方法等深入探索,进一步推动了我国成本管理工作水平。1在项目成本管理理论方面。我国对工程项目成本管理的研究是随着项目管理研究的发展而发展的,由于经济全球化的速度加快,对项目成本的管理提出了新的要求。在20世纪80 年代中期,项目全过程成本管理思想日益凸显,即:项目成本管理应该在项目整个生命周期的各个阶段的全过程、全方位贯穿。项目实施前的决策方案和设计方案对投资收益的影响昀为显著,因此,成本管理优劣的关键在于采取经济技【4】术手段,以设计规划为重点,对项目建设全过程进行全方位成本管理。2在项目成本管理实践方面。起源于上世纪50年代,前苏联援助我国的建设项目,给我国项目管理奠定了基础。20世纪80年代以来,我国建筑行业管理制度不断【4】做出重大改革并取得了明显的经济效益。无论是国内还是国外,都是对单个建筑项目成本管理方法的研究与探讨,不间断的成本管理理论的系统研究,仍没有系统的定论。从成本管理的实践看,研究成本管【5】理的基本属性和整体体系,是企业中有效地实施成本管理的战略眼光。4北京理工大学工商管理硕士MBA学位论文1.4论文研究内容 针对我国房地产建设项目成本管理的具体情况,本文主要在从房地产开发项目的角度出发,通过对加州LA传奇花园项目开发过程的成本管理研究中进行预测分析,研究房地产项目成本管理的特点,尤其是针对房地产项目在工程建设各个阶段成本管理中经常存在的情况和矛盾,分析出相应的解决办法,为房地产开发企业如何控制在各阶段的成本管理提供一些有益的借鉴和指导。本论文的研究是从实际的房地产建设项目开发成本过程的管理实践,从项目的整体及各个阶段出发,从具体的实践出发,提高项目管理者的成本管理意识,而且通过实践能使企业更加重视房地产项目各阶段过程成本管理,建立起一套行之有效的成本过程管理体系,为推动企业的项目成本管理发展提供借鉴意义。1.5论文研究方法一是案例分析的方法:案例分析是经营管理实践的总结和升华,是管理理论的有效补充,又具有一定的说明意义,更有助于理论联系实际。本文通过对LA传奇花园房地产项目成本管理体系设计的实际案例,提出成本管理的解决方案。 二是系统分析的方法:这是本文运用的另一主要研究方法。既要考虑外部环境的变化对开发项目及成本的影响,又要考虑多种因素动态的变化的影响,进行综合分析,制定项目开发全过程的成本管理措施。1.6论文的基本结构本文共分为七部分。绪论部分根据我国房地产行业目前所面临的各方面的竞争压力,提出选题的意义和研究目的。并针对所要解决的问题,提出规范研究和实证研究相结合以及定性分析与定量分析相结合的研究方法,并点明了本文的基本思路及构建框架;第二部分阐述了应用于房地产项目成本管理中的系统理论;第三部分对案例LA传奇花园项目的开发流程、项目管理模式和合同类型选择进行了较为详细的分析和论述;第四部分针对LA传奇花园项目成本估算及分析,从项目的市场调研、产品定位、管理模式及开发规划等角度,进行成本预测,利润空间估算,并以此提出成本管理的框架。第五部分构架合理的成本管理体系,从房地产项目开发的各个阶段,提 出成本管理的具体方案。第六部分就有效的实行成本管理,提出相关的保障措施。第七部分主要结论,并提出了其中的不足和今后的展望。论文的基本结构见图1.1所示:5北京理工大学工商管理硕士MBA学位论文1.绪论2.相关成本理论研究项目概况4.项目成本估算及管理规划3.美国项目开发流程及合同管理5.项目成本管理体系设计成本管理体系框架项目各阶段的成本管理详述6.成本管理保障措施7.结论图1.1论文的基本结构6北京理工大学工商管理硕士MBA学位论文第2章房地产项目成本管理相关理论2.1项目成本管理主要理论项目管理意识的加强,在实践中逐步形成了一系列的项目成本管理理论,其中具有代表性的理论是项目全生命周期成本理论、项目全过程管理理论、全面成本管理理 论和全预算管理理论。这几个成本管理理论是基于一定的经济环境和社会背景下提出的,但是随着各种理论在项目成本管理中的应用,其不适的问题相继显现。在实际的项目成本管理中,各种理论相辅相成,互相补充。2.1.1全生命周期成本管理理论项目全生命周期成本LifeCycleCosting---LCC也被称为项目寿命周期费用,昀早提出这一概念的是英国的戈登A.Gordon。项目全生命周期成本管理的核心思想是将一个项目实施期间的成本和项目产出物运营期间成本作综合的考虑,即项目实施期的成本加上项目产出物运营期的成本构成项目全生命周期成本,管理者要通过科学的设计缩小全生命周期成本。项目全生命周期成本管理理论的优点是站在项目从决策到终止的全寿命过程考虑成本投入,具有一定的战略意识。主要不足一是不能直接准确的估算或测算一个项目的成本,多用于项目方案评价或者选择;二是由于考虑项目的时间较长,存在太多不确定因素,因而导致存在较大的局限性。所以,事先相对准确 地确定一个项目的全生命周期成本很难,而根据这个理论管理一个项目的全生命周期成本就更难。至今,全生命周期成本管理经常作为指导项目投资决策与实施方案优化【6】的方法和指导思想。2.1.2全过程成本管理理论上世纪80年代开始,我国工程项目管理针对建设项目的唯一性提出了建设项目全过程成本管理的思想。该思想的核心内容是项目首先是动态的,即基于动态的管理方法控制成本,采用估算方法降低和消除项目的无效与低效活动,减少项目资源的消耗与占用,并昀终实现项目成本的有效控制。项目全过程成本管理理论尊重事实动态发展是科学的,但发展到今天仍无法得到充分的实践检验,停留在了管理设想层面。【7】这一问题正是现在阻碍使用该理论方法的关键所在。2.1.3全面成本管理理论7北京理工大学工商管理硕士MBA学位论文项目全面成本管理的思想由美国成本工程师协会前主席崴斯耐R.E.Westney 首次提出,昀根本的是关注全面性,即它不但涵盖了项目全生命周期和项目全过程成本管理的思想和方法,同时它还指出项目全要素、项目全团队和项目全风险成本管理等新的管理理念补充。项目全面成本管理方法昀为关键的一点是不丢弃任何范围的资源,并以现有的资源为基础,去集成现有的项目管理方法,以适合现代企业管理的需要。但是,项目全面成本管理的理论和方法仍然处在摸索阶段,至今尚未给出能够具【7】体指导项目全面成本管理的方法论。2.1.4全面预算管理理论全面预算管理是指企业在战略目标的指导下,对未来的经营活动和相应财务结果进行充分、全面的预测和筹划,并通过对执行过程的监控,将实际完成情况与预算目标不断对照和分析,从而及时指导经营活动的改善和调整,以帮助管理者更加有效地管理企业和昀大程度地实现战略目标。全面预算反映的是企业以战略的观点布局,在 未来某一特定期间一般不超过一年或一个经营周期的全部生产、经营活动的财务计划,它以实现企业既定的目标利润为目的,以销售预测为起点,进而对生产、成本及现金收支等进行筹划,并编制预测损益表、预计现金流量表和预计资产负债表,反映企业在未来期间的财务状况和经营成果,需要充分的双向沟通以及所有相关部门的参【7】与。2.1.5价值工程理论价值工程是一门新兴的科学管理技术,是降低成本提高经济效益的一种有效方法。起源于美国,40年代麦尔斯研究发现采购某种材料的目的在于使用材料的功能,如果用同样功能的更为经济的材料来代替,仍然达到使用效果。于是,逐渐把技术设计和经济分析结合起来考虑问题,用技术与经济价值统一对比的标准衡量问题,当用这种分析思想和方法推广到研究产品开发、设计、制造及经营管理等方面,逐渐总结出一套比较系统和科学的方法。1947年,他以《价值分析程序》为题发表了研究成果,“价 值工程”正式产生。价值工程是一种用昀低的总成本可靠地实现产品或劳务的必要功能,着重于进行功能分析的有组织的活动。价值的表达式为:价值V功能F/成本c功能是指产品的用途和作用,即产品所担负的职能或者说是产品所具有的性能。成本指产品成本,即产品全部耗费的成本之和。衡量价值的大小主要看功能F与成本【5】C的相对关系的比值如何。8北京理工大学工商管理硕士MBA学位论文2.2一般房地产项目成本的构成房地产项目的成本是指项目决策、设计、开发建设、销售过程中所花费的全部费用。成本构成见表2.1所示:表2.1房地产开发项目费用基本构成序号一级成本费项二级成本费项包含主要成本内容比重土地价款、契税、拆迁安置补偿费、与土地有关费1土地成本20~35%用等勘察设计费、可研性研究费 2前期费用报建费等政策性收费3~5%三通一平费学校、幼儿园、会所等按规划和有关要求设置的配3配套设施费用套建筑水、电、气配套满足项目使用功能费用8~10%开发成本4基础设施费用小区强弱电、总平工程小区道路、市政工程(直接成本)建筑、安装(各单位工程、智能化工程)、装饰工5主体建安成本程园林景观工程费6硬景、软景、水电、小品等用40~50%造价咨询费、审计费工程测量费用、各项验收费7工程相关费用监理费、定额外检测费 物业前期介入费、维修基金营销设施建造费(售楼处、样板房、销售环境)其他销售费用(调研、推广、广告)8销售费用10~15%交易相关手续费销售外包的管理、薪酬、提成费用期间费用贷款利息等3~6%9财务费用(间接成本)融资费用、资金成本暂不计员工工资、福利等10管理费用5%行政办公费用、差旅费用11税费税收及行政事业性收费10%2.2.1房地产开发成本构成分析9北京理工大学工商管理硕士MBA学位论文房地产开发成本是指房地产开发从投资决策到销售全过程所花费的费用,包括直接成本和间接成本。具体有:土地费用、工程建设成本及开发间接费用、管理费用、【7】销售费用和财务费用。 2.2.1.1土地费用土地费具体指城镇土地出让金、契税、土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费或拆迁安置补偿费。目前在我国城镇商品房成本构成中,土地费用约占30%,并有进一步上升的趋势。包括土地征用费、耕地占用费、劳动力安置费及有关地上、地上附着物拆迁补偿的净支出、安置拆迁用房支出等。2.2.1.2工程建设成本1前期工程费主要指房屋开发的前期规划和设计费、可行性研究费、地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。它在整个成本构成中所占比例相对较低,一般不会超过3%。包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。2建筑安装工程费,主要指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程费等费用。它在整个成本构成中所占比例相对较大,我国目前的实际情况这项费用约占整个成本的45%左右。包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以 自营方式发生的建筑安装工程费。3基础设施建设费,包括基础设施费和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路、供水、电力、供气、雨污水、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等基础设施的建设费用。公共配套设施建设费是指在建设用地内,为居民提供配套服务而建设的非营利性的公用设施如学校、幼儿园、医院、派出所等;营利性的配套设施如超市、商店等商业网点等所发生的费用。它在房地产项目成本构成中所占比例一般在10%左右。2.2.1.3开发间接费用(期间费用)指企业直接组织、管理开发项目发生的费用,包括员工工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房报销等。主要分成三种费用:1销售费用:是指企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用,以及专设销售机构的各项费用。包括应由企业负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、维修费用、展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售服务费以及专设销售机构的 人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗以及其它经费。除了上述各种10北京理工大学工商管理硕士MBA学位论文销售费用之外,房地产开发企业的销售费用还应包括开发产品销售之前改装修复费、看护费、采暖费等。2管理费用:是指企业行政管理部门为管理和组织生产经营活动而发生的各项费用。包括公司经费(指公司总部管理人员的各项开支)、工会经费、职工教育经费、劳动保险费(指企业支付给离退休职工的退休金、价格补贴、医药费、异地安家补助费、6个月以上病假人员工资等)、待业保险费(指企业按照国家规定缴纳的待业保险基金)、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金(与经营所得税不同,指企业按照规定支付房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等)、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏帐损失、存货盘亏、毁损和报废损失,以及其它管理费用。管理费的高低要根据企业自身的管理能力和营运效率而定;销售费用的合理直接 决定着资金的回收力度。以前,这两项费用在房地产项目总成本中所占比例不大,一般不会超过5%,但随着竞争的激烈,销售费用大幅度上涨。3财务费用:主要指项目的借款利息,包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费,以及企业筹资发生的其它财务费用。它占成本构成比例与所开发项目的大小和融资额度的多少有密切关系,不同项目所占比例差别较大。通常品牌好、实力强的公司融资能力强且融资成本低,贷款利息测算取决于资金全程计划的科学性和对项目运作周期及利率变化的前瞻性预测。2.2.1.4税费税费包括两部分,一部分是税收,包括房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加、企业所得税和印花税等。另一部分是行政事业性收费,主要指各级行政主管部门向房地产开发企业收取的各项费用。此类费用名目繁多且不一定统一,诸如征地管理费、商品房交易管理费、农民工工资保证金等。这些费用国家在某一时段有明确的标准和优惠减免政策,比较容易控制。税费在房地产项目成本构成中所占比例一般在10%左右。 2.2.2美国房地产开发成本构成的主要不同点美国的房地产开发主要是商业地产和住宅项目,由于本案是别墅项目的成本研究,故主要列举住宅项目开发与我国住宅项目开发过程的的主要不同:1别墅项目的建造首先要在建设地建造1:1的房屋模型,获得周围社区民众听证认可及改进意见后,方可建造。此费用应含在前期准备费中。11北京理工大学工商管理硕士MBA学位论文2美国开发项目建照时间较长,发生的期间管理费用应在估算成本时计入。3住宅项目建成及销售过程中,物业管理公司及早介入,并以项目功能性和服务性为主旨,优化工程工艺,促进销售,此费用应属间接费用。此两项费用为了易于归类比较和成本管理,归入了前期费用和工程咨询费。2.3项目成本管理的发展趋势由于现代项目管理,更多的运用了信息技术,各种软件、数据能及时传递,构成了IT技术改造。所谓“IT技术改造业务”,美国建筑行业称之为“业务再造BusinessReengineering”。其出发点是运用新的信息管理理论及方法,利用IT技术管理的特点及性能,重新定义项目管理的业务数据流和信息流,根据管理需要合理地进行业务流程的设计,昀大限度地克服成本管理中的盲点,直接为创造利润服务。 如何迅速的收集有效信息,并根据项目的实际迅速做出分析和处理,是今后信息【8】技术在成本管理中的显著作用。企业充分利用的信息技术的全面与便捷,是企业成本管理的追寻目标。12北京理工大学工商管理硕士MBA学位论文第3章美国房地产项目的开发流程及合同管理3.1美国房地产项目开发涉及的政策法规介绍3.1.1美国“通用建筑规范”的解释在美国的房屋建筑工程中,“通用建筑规范”指的是分别由美国各州或相关行政辖区以该州法律形式接受的规范。在这些规范中,全面规定了与房屋的设计、施工、检测有关的偏原则性的基本需求。然后,再由这些通用建筑规范在相应条文中指出各有关结构规范为其可以引用的组成部分。在2000年以前,一般认为美国的通用建筑规范共有以下4本:1以建筑官员与规范管理人联合会BuildingOfficialandCodeAdministrators,简称BOCA的名义发布的“全国建筑规范”NationalBuildingCode,简称NBC; 2以南方建筑规范国际委员会SouthernBuildingCodeCongressInternational,简称SBCCI的名义发布的“标准建筑规范”StandardBuildingCode,简称SBC;3以国际建筑官员会议InternationalConferenceofBuildingOfficial,简称ICBO的名义发布的“统一建筑规范”UnionBuildingCode,简称UBC;4由国际规范委员会InternationalCodeCouncil,简称ICC制定的“国际建筑规范”InternationalBuildingCode,简称IBC。由美国各州通过法律分别选择这4本通【9】用建筑规范中的一本在该州作为有法律效力的规范使用。到2000年,经美国各有关方面协商,决定在美国全国统一用IBC规范来取代其他3本通用规范,即以IBC2003作为美国全国唯一的“通用建筑规范”使用。但由于改用规范需要各州法律认可,所以需要一个过渡期,这样,以上4本规范还仍有一个长期法律认可时间。在美国,建筑法规是地方自治项目,并非中央政府管辖,更多是靠协会管理并具 权威性。其指定方式是民间自发性制定,再通过各州政府的法制程序如听证Hearing、公投或经议会通过等方成为强制性法规。现行的美国建筑法由下列三大团体推动:1西部各州采用的ICBOInternationalConferenceofBuildingOfficials;2中西部及东部各州采用的BOCABuildingOfficialsandCodeAdministratorsInternational;3南部各州采用的SBCCISouthernBuildingCodeCongressInternational。13北京理工大学工商管理硕士MBA学位论文目前ICBO、BOCA及SBCCI正整合为ICCInternationalCodeCouncil,Inc.,共同推动I-Code系列的建筑法规如2000InternationalBuildingCode。在美国建筑法规共分三个层次,一、标准Standard:Tellyouhow提供技术上详细资料,协助如何执行规范?之规定。二、规范Code:Tellyouwhen&where针对时机或地点场所所作规定。三、法律Law。3.1.2美国建筑业的准入制度在美国设立公司比较简单,各州程序基本一致。需要通过律师向州政府递交成立 公司申请、公司章程、董事会任命的公司管理人员名单等文件,大约一周内,即可获【9】得州政府签发的批准营业证书。1项目开发建造业的管理体制:美国的建筑业实行各州自行管辖,政府对承包工程的要求较严格,联邦政府对工程承包并无专项法规,各州的规定都在普通的商法框架中。各州可能会有一些具体的操作办法,其规定不尽相同,但许多州都规定,只有拥有本州注册工程师资格的人才有权参加投标和承包。2建筑承包方式:如果工程项目是政府的,即业主是国有机构,那么此项目必须要通过公开招标来确定承包或承办单位。特殊的大型项目,业主会视不同情况采取不同的承包方式,如BOT方式、合伙方式、交钥匙方式等。美国多数工程是私营的和民间投资的,约占总工程的70%。对于普通民用工程项目,政府对承包商的选择没有特别的规定和限制,也不必公开招标,业主有权挑选设计者和承包人,承包商的资格审查主要靠业主和投 资方从业务上和专业上考虑。州、县、市的政府工程和公共事业工程,一般对本地承包商有优惠政策,主要反映在报价上的优惠,比如某些州或联邦政府机构规定,建筑设备和材料需优先购买美国产品或本地产品,否则在报价上另加5%。3.1.3美国加州及洛杉矶关于房屋建造的管理规定加州建筑标准法StateBuildingStandardsLaw是由建筑标准委员会BuildingStandardsCommission主管,在加州法律被编为HealthandSafetyCodeSections18901至18949.6。加州建筑标准法规CaliforniaBuildingStandardsCode是由加州政府HCDtheStateDepartmentofHousingandCommunityDevelopment、DSA/ACtheDivisionoftheStateArchitect/AccessandCompliance;及OSHPD3theOfficeofStatewideHealthPlanningandDevelopment提出建议及修正案,由建筑标准委员会修正14北京理工大学工商管理硕士MBA学位论文并公告。目前加州在规范方面是采用UBC-19971997UniformBuildingCode-Volumes1,2&3,而在UBC-1997Chapter 17为确保结构之品质及公共安全特别重视结构试验机【10】特别监造,因此特别监造制度为加州采用,加州各郡列为郡建筑法规的一部分。洛杉矶市府LADBS目前关于建筑监造的规定有:在监造任务实施前,需先通知市府建管部门,电话报备即可,按语音提示,十步即可完成。当天或一个阶段施工项目检查完毕,认为一切都符合标准、规范和核准图,则依市府法规91.306c规定,特别监造人须填写B-94表格报告。当特别监造人认为不符合标准、规范、图集的施工项目,营造者又不愿改正,须填写G-49a改正通知书,并分发给:a.正本给负责该工【11】地之建筑监造人BuildingInspector;b.工程设计人;c.营造业者;d.自己保存一份。一个开发项目建造期的相关参与方(Stakerholder)如图3.1所示:业主(Owner)监造人工程师或建(The?筑师 开发商speccial?(Engineer)(Developer)insptector)承揽人或承造人(Constractor)图3.1开发项目的相关参与方【12】相关参与方名称注释:开发商或业主owner监造人Thespecialinspectormaybeemployedbytheowner申请建照的工程师或建筑师theengineer '