湖南省房产面积测量技术规程

'湖南省房产面积测量技术规程前言   1总则   2术语   3房产勘测   3.1幢与幢号   3.2房屋调查   3.3房产面积测算的精度要求   3.4房屋尺寸丈量   3.5绘制房屋测量草图   4房产面积计算   4.1计算建筑面积应具备的条件   4.2计算全部建筑面积的范围   4.3计算一半建筑面积的范围   4.4不计算建筑面积的范围   4.5特殊情况处理   5共有建筑面积分摊   5.1一般规定   5.2共有建筑面积的组成   5.3不计入共有建筑面积的范围   5.4共有建筑面积的分摊方法   6房产面积测量成果   6.1房产面积测量成果的内容   6.2房产面积测量成果的检查制度   6.3检查项目及内容   6.4房产面积测量报告   附录A房屋产别分类表   附录B房屋建筑结构分类表   附录C房屋用途分类表   附录D房屋测量草图   附录E房产面积测量报告的样式   附录F本规程用词说明   条文说明前   言     为规范房产面积测量，依法保护房屋所有者的合法权益，促进我省房地产市场的发展，以国家标准《房产测量规范》GB/T17986.1—2000为依据，结合我省实际，编制《房产面积测量技术规程》。   本规程内容是：1.总则；2.术语；3.房产勘测；4.房产面积计算；5.共有建筑面积分摊；6.房产面积测量成果；7.附录。   本规程主编单位：湖南省测绘学会房产测量专业委员会   本规程参编单位：长沙市房屋产权监理处、长沙市房地产测绘队、株洲市房地产测绘队、湘潭市房地产测绘队、岳阳市房地产测绘中心、衡阳市房地产测绘中心、常德市万泰房地产测绘有限责任公司等。   本规程主要起草人：喻贵才、周越轩、覃志东、叶康保、黄孟南、周湘辉、周晖东、刘众志、熊建军、向继甲。 1 总 则   1.0.1 为了规范房产面积测量，保护房屋所有者的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产法》、中华人民共和国国家标准《房产测量规范》GB/T17986—2000的规定，结合我省实际，制定本规程。   1.0.2 本规程适用于本省行政区域内房屋权属登记的房产面积测量。   1.0.3 本规程所称房产面积测算系指房屋水平投影面积测量计算，它包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等的测算。2 术 语   2.0.1 自然层   房屋的主要层次，即计入房屋总层数的各楼层。   2.0.2 房屋的自然层数   房屋的自然层数，一般按室内地坪±0.00以上自然层计算。采光窗在室外地平线以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上(含2.20m,以下同)的，计算自然层数，房屋的地下层（负层）数按±0.00以下的自然层计算。   2.0.3 房屋层高   房屋的上下两层楼面、或地面至楼面、或楼面至屋面的垂直距离。   2.0.4 地上层数   房屋±0.00以上的自然层数，采光窗在室外地坪以上的半地下室，计入自然层数。地上层数用整数表示。   2.0.5 地下层数   房屋±0.00以下，其室内层高在2.20m以上的地下室（含采光窗在室外地坪以下的）层数。地下层数用负数表示。   2.0.6 房屋总层数   房屋的地下层数与地上层数之和。假层、夹层、插层、阁楼、装饰性塔楼以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计房屋层数。   2.0.7 地下室   房间地面低于室外地平面的高度，超过该房间净高1/2的建筑物。   2.0.8 半地下室   房间地面低于室外地平面的高度，超过净高的1/3且不超过1/2，采光窗在地坪以上的建筑物。    2.0.9 架空层   底层架空一定的高度，作为入口、存车、储藏、公共活动使用的空间。   2.0.10 结构转换层   简称转换层，是指建筑物某楼层因上部与下部的平面使用功能不同而采用不同建筑结构类型，通过该楼层进行结构转换。   2.0.11 消防避难层   简称避难层，是指作消防避难用的楼层。   2.0.12 技术设备层   简称技术层(设备层)，是指专用于为安装布置水、电、暖、卫系统等设施的楼层。   2.0.13 假层   位于两自然层之间，在房屋外部难于判断的局部楼层。   2.0.14 夹层   亦称附层，是指位于房屋自然层内的局部楼层，未形成完整楼层结构但属于房屋整体结构的一部分。   2.0.15 插层   位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去的局部楼层。   2.0.16 挑楼   楼房向外悬挑的封闭楼层房屋。   2.0.17 骑楼   楼层部分跨在人行道上的临街楼房。   2.0.18 过街楼   有道路穿过建筑空间的楼房。   2.0.19 阁楼   坡屋顶下方空间加以利用的楼层。   2.0.20 柱廊   有顶盖，有支柱或兼有一侧围护墙体的通道。   2.0.21 檐廊   房屋檐下有顶盖，无支柱和房屋相连的作为通道的伸出部位。   2.0.22 挑廊   挑出房屋墙体外，有围护物，无支柱的外走廊。   2.0.23 门廊   房屋门前突出的有顶盖和支柱的通道。   2.0.24 架空通廊   以两端房屋作支撑，有围护结构的架空通道。   2.0.25 门斗   房屋门前有与房屋相连的顶盖，且由承重墙体支撑顶盖的进出通道。   2.0.26 楼梯   供房屋各层间上下步行的通道。   2.0.27 梯间   内有电梯或楼梯，供载人、载物或人员上下的空间或房间，亦称为楼梯间、电梯间。   2.0.28 屋顶梯间    突出房屋天面，有顶盖，有围护结构，供房屋维修、消防安全出口用的梯间。   2.0.29 屋顶水箱间   房屋天面上设置水箱的房间。   2.0.30 凸窗   突出外墙面，有围护结构的封闭窗户。   2.0.31 幕墙   突出于建筑主体结构以外，用玻璃、金属板等材料形成的围护结构。   2.0.32 阳台   具有底板、顶盖和围护结构，且与户室开门连通，供居住者进行室外活动，晾晒衣物等的空间。   2.0.33 封闭阳台   采用木质、金属质、塑钢和玻璃等材料对阳台完全封闭，作为永久性使用的空间。   2.0.34 跃层住宅   套内跨跃两楼层以上（含两楼层）的住宅。   2.0.35 复式住宅   套内跨跃两楼层以上（含两楼层）、居室内厅高为两楼层或两楼层以上的住宅。   2.0.36 错层住宅   套内部分地面与其余部分形成高差，但该套内空间水平投影仍为一层，无重叠面积。   2.0.37 自有墙   简称自墙，是指为房屋所有者所有的墙体。   2.0.38 共有墙   简称共墙，是指与毗邻房屋所有者共同所有的墙体。   2.0.39 借墙   该墙为毗邻房屋所有者所有的墙体。   2.0.40 房屋建筑面积   房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上的永久性建筑。   2.0.41 房屋使用面积   房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。   2.0.42 房屋产权面积   产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县（市）房地产行政主管部门登记确权认定。   2.0.43 房屋共有建筑面积   各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。   2.0.44 成套房屋的建筑面积   成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊建筑面积组成。   2.0.45 成套房屋的套内建筑面积   成套房屋的套内建筑面积由房屋的套内使用面积与套内墙体面积以及套内阳台建筑面积三部分组成。   2.0.46 套内使用面积   套内使用面积指套内房屋使用空间的净面积，按水平投影面积计算。内墙面装饰厚度计入使用面积。    2.0.47 套内墙体面积   套内墙体面积是指套内使用空间周围的围护或承重墙体或承重支撑体所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。   2.0.48 套内阳台建筑面积   套内阳台建筑面积是指阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积。3 房产勘测   3.1 幢与幢号   3.1.1 幢的定义   幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。   3.1.2 幢的编号   幢号以丘为单位，自进大门起，从左到右，从前到后，用数字1，2，……顺序按S形编号。幢号注在房屋轮廓线的左下角，并加括号表示。   3.1.3 测量号   测量号是由一幢房屋所在主丘的图幅号、主丘号、幢号，相互之间用短直线连接构成。一幢房屋只有一个测量号，它表示房屋所在的地理位置。   3.2 房屋调查   3.2.1 房屋调查的内容   房屋调查内容包括房屋坐落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、房屋用途、墙体归属、产权来源、产权纠纷和他项权利等基本情况，以及绘制房屋权界线示意图。   3.2.2 房屋坐落   按地名办编制的地名、门牌号调记。同一处房屋坐落有新旧门牌号的，应全部注明；同一幢房屋有两个以上街道门牌号的，应全部注明；房屋坐落没有门牌号的，借用毗连房屋门牌号并加注东、西、南、北方位，也可用小区名称(或地名)第几幢来表示。   3.2.3 房屋产权人   1私人所有的房屋，一般按照产权证件或身份证件上的姓名。产权人已死亡的，应注明代理人的姓名；产权是共有的，应注明全体共有权人的姓名。   2单位所有的房屋，应注明单位的全称。两个以上单位共有的，应注明全体共有单位名称。   3房地产管理部门直接管理的房屋，包括公产、代管产、托管产、拨用产等四种产别。公产应注明房地产管理部门的全称。代管产应注明代管及原产权人姓名。托管产应注明托管及委托人的姓名或单位名称。拨用产应注明房地产管理部门的全称及拨借单位名称。   3.2.4 房屋产别房屋产别是指根据产权占有不同而划分的类别。按两级分类调记，具体分类标准按附录A执行。   3.2.5 房屋产权来源房屋产权来源是指产权人取得房屋产权的时间和方式，如继承、分析、买受、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨、拨用等。产权来源有两种以上的，应全部注明。   3.2.6 房屋建筑结构房屋建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料来划分类别，具体分类标准按附录B执行。    一幢房屋有两种以上建筑结构的，应分别注明。   3.2.7 房屋建成年份   房屋建成年份是指房屋实际竣工年份。拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准。一幢房屋有两种以上建成年份的，应分别注明。   3.2.8 房屋用途   房屋用途是指房屋的实际用途。具体分类标准按附录C执行。   一幢房屋有两种以上用途的，应分别调查注明。   3.2.9 房屋设计用途   房屋设计用途是指经规划部门批准的房屋用途。   3.2.10 房屋墙体归属   房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属，分自有墙、共有墙和借墙三类。   3.2.11 房屋产权的附加说明   在调查中对产权不清或有争议的，以及设有典当权、抵押权等他项权利的，应做出记录。   3.2.12 房屋权界线示意图   房屋权界线示意图是以权属单元为单位绘制的略图，表示房屋及其相关位置、权界线、共有房屋权界线，以及与邻户相连墙体的归属，并注记房屋边长。对有争议的权界线应标注部位。房屋权界线是指房屋权属范围的界线，包括共有房屋的权界线，以产权人的指界与邻户认证来确定，对有争议的权界线，应作相应记录。   3.3 房产面积测算的精度要求   各类面积测算必须独立测算二次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表3.3计算的结果。   表3.3各级面积的限差和中误差房产面积精度等级一二三限  差0.02√s+0.0006S0.04√s+0.002S0.08√s+0.006S中误差0.01√s+0.0003S0.02√s+0.001S0.04√s+0.003S   注：S为房产面积，㎡，取至0.01㎡   商品房、经济适用住房采用二级精度；异形房屋、其他房屋可采用三级精度。   3.4 房屋尺寸丈量   3.4.1 丈量基准   1独立成幢的房屋，以房屋四面墙体外侧为界测量，丈量房屋以勒脚以上墙角为准。   2毗连房屋，共有墙以墙体中间为界，量至墙体厚度为1/2处；借墙量至墙体内侧；自有墙体量至墙体的外侧，并用相应符号表示。   3附属设施：柱廊以柱外围为准；阳台以围护结构的外围投影为准；门廊以柱或围护结构的外围为准；檐廊、挑廊以围护结构外围水平投影为准。   4异形房屋，增加必要的辅助线测量。   5墙体厚度，剔除粉灰的裸墙厚度。   3.4.2 丈量方法   1检核法：即按经规划部门审查批准的施工图核实房屋尺寸，成套住宅须对每种户型尺寸进行核实；非住宅须对每个产权单元尺寸进行核实。如与施工图不符，须实量变化部位尺寸。   2 实量法：即实地丈量房屋的尺寸，核定房屋的结构和墙体厚度。应丈量房屋的外围尺寸和净空尺寸，丈量净空尺寸时应丈量装饰粉灰厚度和墙体厚度。丈量的外围、净空尺寸应予注明。   3.4.3 精度要求量距应使用经检定合格的纤维皮尺、钢卷尺、手持式测距仪、红外线测距仪、全站仪或其他能达到相应精度的仪器和工具。同种量测工具二次量距之差应满足|△D|≤0.005m，长度以m为单位，取至0.01m。   3.5 绘制房屋测量草图无施工图的房屋，应按附录D绘制房屋测量草图。   3.5.1 草图内容及要求   1确房屋测量草图按概略比例尺分层绘制，并标注指北方向。   2房屋外墙、权界分隔墙均绘单实线。   3注明房屋坐落、测量号、产权人、层数、层次、结构等。   4注记户室号、标明实际开门处。   5逐间实量时，应注记墙体归属和室内净空尺寸(以内墙面为准)、装饰粉灰厚度、墙体厚度，取至0.01m。砖墙用P表示，竹织壁墙用Z表示，木板墙用M表示。墙体厚度量至0.01m，注记在字母的右下角。   6凡有固定设备的附属用房如厨房、卫生间、电梯、楼梯等均须注记。   7地下室、复式房屋、夹层、假层等应另绘草图。   8丈量阳台尺寸并注明是否封闭。   9备注。   3.5.2 用纸规格和绘制要求   测量草图纸可用787mm×l092mm的1/32、1／16、1／8规格图纸。测量草图应在实地绘制，测量的原始数据不得涂改和擦拭，更不得凭记忆补记数据。汉字字头一律朝上，数字字头向上或向左。4 房产面积计算   4.1 计算建筑面积应具备的条件   计算建筑面积的房屋原则上应具备以下普遍性的条件：   1应具有上盖；   2应有围护物；   3结构牢固、属于永久性的建筑物；   4层高在2.20m以上；   5可作为人们生产或生活的场所。   4.2 计算全部建筑面积的范围   4.2.1 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层面积的总和计算。   4.2.2 房屋内的附层（含夹层、插层、技术层）及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。   4.2.3 穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅，不论其层高，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分，层高在2.20m以上的按其水平投影面积计算。   4.2.4 楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算。   4.2.5 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按其外围水平投影面积计算。    4.2.6 挑楼、全封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积计算。   4.2.7 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。   4.2.8 与房屋相连且相通的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。   4.2.9 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。   4.2.10 地下室、半地下室及相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。   4.2.11 有柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。   4.2.12 玻璃幕墙、金属幕墙及其他材料幕墙作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。既有主墙又有幕墙时，以主墙为准计算。   4.2.13 属永久性建筑物有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。   4.2.14 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平投影面积计算。   4.2.15 与室内相通，并能正常利用的变形缝计算建筑面积。   4.2.16 房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，按层高2.20m以上部位的水平投影面积计算。   4.2.17 突出外墙的落地凸窗、无油烟灶台，高度2.20m以上，按其外围水平投影面积计算。   4.2.18 室内体育馆按实际层数计算。体育馆（场）台下空间加以利用的，高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算（多层按多层计）。   4.2.19 机械停车库不论其高度和停放层数，均按一层计算。   4.2.20 设有结构层的立体仓库、立体车库按结构层计算。   4.2.21 舞台灯光控制室按其围护结构外围水平投影面积计算。   4.2.22 层高2.20m以上的架空层，按其柱或围护结构外围投影面积计算。   4.2.23 独立户室内已封闭的花园房屋和阳光屋，按其水平投影面积计算。   4.3 计算一半建筑面积的范围   4.3.1 与房屋相连，有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。   4.3.2 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。   4.3.3 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖外围水平投影面积的一半计算。   4.3.4 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。   4.3.5 有顶盖不封闭的永久性架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。   4.3.6 独立户室内未封闭的花园房屋和阳光屋，按其水平投影面积的一半计算。   4.4 不计算建筑面积的范围   4.4.1 层高小于2.20m的附层（含夹层、插层、技术层）和层高小于2.20m的地下室和半地下室。   4.4.2 突出房屋墙面的构件、配件、镶贴块料面层、装饰性的幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。   4.4.3 房屋之间无上盖的架空通廊。   4.4.4 房屋的天面、挑台、露台、天面上的花园、泳池。   4.4.5 建筑物内的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置的箱、罐的平台。   4.4.6 骑楼、过街楼的底层以及穿过房屋的通道用作街巷通行的部分。   4.4.7 临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论是否有柱、是否有围护结构。    4.4.8 利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋。   4.4.9 活动房屋，临时房屋，简易房屋。   4.4.10 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。   4.4.11 与房屋室内不相通的变形缝。   4.4.12 用作公共休憩、绿化园艺使用的底层架空部位和空中花园。   4.4.13 已计算建筑面积的楼梯的下方空间。   4.4.14 与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑。   4.4.15 阳台、挑廊顶盖距其底板的高度大于两个自然层的。   4.4.16 非落地的凸窗、无油烟灶台。   4.4.17 起隔热作用的非结构墙体。   4.4.18 贮水（油）池、化粪池。   4.5 特殊情况处理   4.5.1 阳台、挑廊、架空通廊的围护结构向外倾斜的，按其围护结构底板水平投影面积计算建筑面积。   4.5.2 阳台、挑廊顶盖小于其底板，顶盖宽度≥0.60m的，按其顶盖水平投影面积计算一半建筑面积。   4.5.3 墙体向外倾斜的房屋，按各层底板水平投影计算建筑面积；墙体向内倾斜的房屋，按距底板2.20m以上部位的水平投影面积计算建筑面积。   4.5.4 对商业层、车库层、人防层内无间隔墙的权属单元，应埋设永久性界址标志后才能进行分户测绘。5 共有建筑面积分摊   5.1 一般规定   5.1.1 共有建筑面积的分摊原则   1产权各方有合法产权分割文件或协议的，按其文件或协议规定执行。   2产权各方无合法产权分割文件或协议的，可按产权各方相关的建筑面积所占比例进行分摊。   3房屋共有建筑面积分摊以幢为单位，仅限于本幢房屋内的仅为本幢服务的共有建筑面积。   4整幢房屋在销售和产权转移、分割中只能采用一种分摊方法。   5.1.2 共有建筑面积的所有权与使用权   1房屋共有建筑面积分摊后，不划分各产权人分摊面积的具体部位，共有建筑面积一经分摊，未经合法程序任何人不得侵占或改变其原设计的使用功能。   2列入分摊的共有建筑面积的所有权、使用权，由参与共有建筑面积分摊的各产权人共同所有、共同使用。   5.1.3 共有建筑面积的确认方法   1未经规划及相关部门验收的房屋，对共有建筑面积范围的确认，以规划等相关部门批准的建筑施工图为依据。   2经规划及相关部门验收合格的房屋，对共有建筑面积范围的确认，以房屋实际状况为准。   3商业层、车库层、人防层内无间隔墙的权属单元，其内部通道等设施的设置如符合消防要求，该层共有建筑面积方可确认。   5.1.4 共有建筑面积的计算   共有建筑面积按比例分摊，计算公式：    δSi=K·Si        ∑δSi   K=————         ∑Si   式中：K——为面积的分摊系数    Si——各单元参加分摊的建筑面积，m2；   δSi——各单元参加分摊所得的分摊面积，m2；   ∑δSi——为需要分摊的分摊面积之和，m2；   ∑Si——为参加分摊的各单元建筑面积总和，m2。   5.2 共有建筑面积的组成   5.2.1 共有建筑面积包括幢内电梯井、管道井、公共厕所、垃圾道、楼梯间、配电间、屋顶梯间、屋顶水箱间、水泵房、电梯机房、智能监控室、消防设施房、消防通道、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、技术设备层等为本幢房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。   5.2.2 共有建筑面积还包括外墙（含山墙）水平投影面积一半的建筑面积，列入幢共有建筑面积。   5.3 不计入共有建筑面积的范围   5.3.1 下列情形不计入共有建筑面积，但应分摊所在幢相关的共有建筑面积。   1为多幢服务的管理用房、警卫室。   2独立使用的地下室、半地下室、车棚、车库。   3为公共事业服务的配套用房。   4避难层（室）及结构转换层内可独立使用的部位。   5产权单位自营、自用的房屋。   5.3.2 下列情形不计入共有建筑面积，不分摊所在幢内相关的共有建筑面积。   1为多幢服务的配电间、水泵房等设备用房。   2消防避难层（室）及结构转换层。   3幢与幢之间相连的通廊。   5.4 共有建筑面积的分摊方法   5.4.1 住宅楼共有建筑面积的分摊方法   1各套房屋的分摊面积＝套内建筑面积×分摊系数（5.4.1—1）   式中：                  幢内共有建筑面积分摊系数=——————————————————（5.4.1—2）              幢内各套房屋套内建筑面积之和   2住宅楼原则上以幢为单位采用一级分摊，如标准层内各单元户数不一致或部分单元设置电梯时，采用多级分摊。   5.4.2 商住楼共有建筑面积的分摊方法   5.4.2.1 功能区的划分   1根据住宅和商业不同的使用功能，将整幢房屋划分成不同的功能区，按各自的建筑面积将整幢房屋的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分。   2 未经规划及相关部门验收的房屋，功能区的划分以规划等相关部门批准的建筑施工图为依据；经规划及相关部门验收的房屋，功能区的划分以房屋实际状况为准。   3裙楼上有多个独立塔楼的，则各塔楼应划分为单个功能区。   4具有特定的服务对象以其实际作用功能的不同，可划分为不同的功能区。   5.4.2.2 共有建筑面积划分   1商住楼的商业层内单独通往住宅的梯间(含室外楼梯)以及门厅等共有建筑面积列入幢共有建筑面积。   2为本幢服务的消防通道（楼梯、电梯、连廊等）、屋顶梯间以及幢内其它共有建筑面积列入幢共有建筑面积。   3专为住宅部分服务并在住宅功能区内的楼梯等共有建筑面积列入住宅部分共有建筑面积。   4专为商业部分服务的电梯、门厅、过道等共有建筑面积列入商业部分的共有建筑面积。   5.4.2.3 住宅部分各套房屋的分摊面积   套分摊面积=套内建筑面积×分摊系数（5.4.2.3—1）   式中：               幢共有分摊面积+住宅部分共有建筑面积   分摊系数=————————————————————（5.4.2.3—2）                 住宅部分各套内建筑面积之和   5.4.2.4 商业部分各权属单元的分摊面积   权属单元的分摊面积=权属单元套内面积×权属单元分摊系数（5.4.2.4—1）   式中：                      层分摊面积+层内共有建筑面积   权属单元分摊系数=———————————————（5.4.2.4—2）                     层内各权属单元套内建筑面积之和   层分摊面积=层套内建筑面积×层分摊系数（5.4.2.4—3）   式中：                       幢共有分摊面积+商业部分共有建筑面积   层分摊系数=——————————————————————————（5.4.2.4—4）               商业部分各层套内建筑面积+商业部分各层内共有建筑面积   层内共有建筑面积，指专为本层服务的内走道、层内公用厅等共有建筑面积。   5.4.3 多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法。   多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。6 房产面积测量成果   6.1房产面积测量成果的内容   1房屋调查表   2房屋分层分户平面图   3房屋分层面积表   4房屋分户面积表   5共有建筑面积分摊方案表   6成果审批表   6.2 房产面积测量成果的检查制度    房产面积测量成果实行三级检查。各级检查中发现的问题，必须做好记录，填写房产面积测量成果的检查记录表，提出处理意见，并督促作业人员及时修正。   6.2.1 一级检查：是保证测量成果质量的重要环节。作业人员实行自检和互检，一旦发现遗漏或错误，必须立即补上或修正。   6.2.2 二级检查：二级检查为过程检查，在一级检查的基础上，由作业组的专职或兼职检查人员承担。   6.2.3 三级检查：在二级检查的基础上，由施测单位的质量检查机构和专职检查人员对成果质量实行最终检查。   6.3 检查项目及内容   6.3.1 房屋调查的检查   1房产要素调查的内容与填写是否齐全、正确。   2调查表中的房屋权界线示意图上的房屋权界线、房屋四面墙体归属，以及有关说明、符号是否正确。   3房屋位置是否与建筑红线图上相符。   6.3.2 房产面积测算的检查   1房屋尺寸丈量方法是否正确，采集的数据是否准确，是否符合精度要求。   2房屋分层分户平面图的绘制是否正确，其尺寸是否与工作草图上的数据一致。   3房产面积的计算方法是否正确，精度是否符合要求。   4功能区的划分、共有面积的界定和分摊方案是否合理。   6.4 房产面积测量报告   6.4.1 房产面积测量报告的内容   1项目概况   2委托书   3房产面积计算说明   4房屋调查表   5房屋分层分户平面图   6房屋分层面积表   7房屋分户面积表   8共有建筑面积分摊方案表   9成果审批表   10成果使用说明   6.4.1 房产面积测量报告的样式   房产面积测量报告的样式见附录E附录A房屋产别分类表一级分类二级分类含          义编号名  称编号名  称10国有房产  指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。11直管产 指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产（房屋所有权已正式划拨给单位的除外），大多数由政府房地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拨借给单位使用。12自管产指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金构建的房产。13军 产指中国人民解放军部队所有的房产。包括由国家划拨的房产、利用军费开支或军队自筹资金购建的房产。20集体所有房产  指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资建造、购买的房产。30私有房产  指私人所有的房产。包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产，以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资建造、购买的房产。31部分产权指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住房，拥有部分产权。40联营企业房产  指不同所有制性质的单位之间共同组成新的法人型经济实体所投资建造、购买的房产。50股份制企业房产  指股份制企业所投资建造或购买的房产。60港、澳、台投资房产  指港、澳、台地区投资者以合资、合作或独资在祖国大陆举办的企业所投资建造或购买的房产。70涉外房产  指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产。80其他房产  凡不属于以上各类别的房屋，都归在这一类，包括因所有权人不明，由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房屋以及宗教、寺庙等房屋。附录B房屋建筑结构分类表分        类内                容编号名     称1钢结构承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。2钢、钢筋混凝土结构承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢、钢筋混凝土构架建造。3钢筋混凝土结构承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。4混合结构承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。5砖木结构承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。6其他结构凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。 附录C房屋用途分类表一级分类二级分类内              容编号名称编号名  称10住宅11成套住宅指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。12非成套住宅指人们生活居住的但不成套的房屋。13集体宿舍指机关、学校、企事业单位的单身职工、学生居住的房屋。集体宿舍是住宅的一部分。20工业 交通 仓储21工   业指独立设置的各类工厂、车间、手工作坊、发电厂等从事生产活动的房屋。22公用设施指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋。23铁   路指铁路系统从事铁路运输的房屋。24民   航指民航系统从事民航运输的房屋。25航   运指航运系统从事水路运输的房屋。26公交运输指公路运输、公共交通系统从事客、货运输、装卸、搬运的房屋。27仓   储指用于储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库用房。30商业 金融 信息31商业服务指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。32经   营指各种开发、装饰、中介公司等从事各类经营业务活动所用的房屋。33旅   游指宾馆、饭店、乐园、俱乐部、旅行社等主要从事旅游服务所用的房屋。34金融保险指银行、储蓄所信用社、信托公司、证券公司、保险公司等从事金融服务所用的房屋。35电讯信息指各种邮电、电讯部门、信息产业部门，从事电讯与信息工作所用的房屋。40教育 医疗卫生 科研41教   育指大专院校、中等专业学校、中学、小学、幼儿园、托儿所、职业学校、业余学校、干校、党校、进修院校、工读学校、电视大学等从事教育所用的房屋。42医疗卫生指各类医院、门诊部、卫生所（站）、检（防）疫站、保健院（站）、疗养院、医学化验、药品检验等医疗卫生机构从事医疗、保健、防疫、检验所用的房屋。43科   研指各类从事自然科学、社会科学等研究设计、开发所用的房屋。50文化 娱乐 体育51文   化指文化馆、图书馆、展览馆、博物馆、纪念馆等从事文化活动所用的房屋。52新   闻指广播电视台、电台、出版社、报社、杂志社、通讯社、记者站等从事新闻出版所用的房屋。53娱   乐指影剧院、游乐场、俱乐部、剧团等从事文娱演出所用的房屋。 54园林绿化是指公园、动物园、植物园、陵园、苗圃、花圃、花园、风景名胜、防护林等所用的房屋。55体   育指体育场、馆、游泳池、射击场、跳伞塔等从事体育所用的房屋。60办公61办   公指党、政机关、群众团体、行政事业单位等行政、事业单位等所用的房屋。70军事71军   事指中国人民解放军军事机关、营房、阵地、基地、机场、码头、工厂、学校等所用的房屋。80其他81涉   外指外国使、领馆、驻华办事处等涉外所用的房屋。82宗   教指寺庙、教堂等从事宗教活动所用的房屋。83监   狱指监狱、看守所、劳改场（所）等所用的房屋。 附录D房产测量草图示例房产测量草图测量号 结 构 幢 号 层 数 户 号 层 次 坐 落                                                                   北                                                                         测量单位                   测量员                      测量日期 附录E房产面积测量报告的样式⑴报告概况    报告编号：房产测（   ）字第        号   一、委托单位：   二、项目概况：   a) 名称：   b) 坐落：   c) 类别：   d) 结构：   e) 层数：   f)建筑面积：   三、测绘类别：   四、测绘日期：   五、测绘依据：   1国家标准《房产测量规范》   2湖南省工程建设地方标准《房产面积测量技术规程》   3委托方提供的各项资料：建设工程规划许可证、规划红线图、施工许可证、规划竣工测量报告等有关建房证件（复印件）；施工平面图、立面图、剖面图一套；派出所出具的门牌号证明。   ⑵房产测绘项目委托书房屋测绘委托书××测绘单位：   我方需要办理      测绘，特委托贵中心按国标《房产测量规范》及湖南省《房产面积测量技术规程》等相关规定，对坐落于        区           路、街、巷        号，项目名称：          阳台状况：          的        房屋进行实地勘测，出具测绘成果。我负责提供测量所需的下列资料：     ___________________________________   ___________________________________   ___________________________________   ___________________________________   协助贵单位工作人员完成测绘，自愿按物价局核定的价格缴纳测绘费用。特此委托。   预交：    委托人：   (签章)   经办人：   联系电话：   委托日期： 年 月 日 ⑶房产面积计算说明房产面积计算说明   一、测量依据   1、中华人民共和国国家标准GB/17986-2000《房产测量规范》。   2、湖南省工程建设地方标准《房产面积测量技术规程》。   3、申请人提供的有关资料。   二、面积计算   1、计算基数是根据申请人提供的规划审批图及现场测绘实际结果而定。   2、建筑面积是采用建设部认证的《项目测绘系统》软件计算及分摊。   3、报告中应说明的面积计算中其它问题。   三、其它   1、本报告所述面积，是指按现场勘测该房产的实际建筑面积、权属面积以产权部门确认面积为准。   2、本报告为测绘成果，不能作为权属证明。   3、本报告是申请人产权登记的必要件，在办理权属申请登记时，与其它有关资料一并交产权登记部门。   4、我们与委托方没有利害关系或偏见，也与有关当事人没有利害关系或偏见。   5、本报告中陈述的事实是真实和准确的，保证本报告中所涉及的测量成果和计算成果是客观、公正、准确和规范的。我们愿意为该报告中涉及的房产测绘成果质量负责。   6、本成果报告在正式提交前，已提请委托方检查校对。   7、委托人对房产测绘成果有异议的，按《房产测绘管理办法》的规定，可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定。   8、本报告一式两份，其中一份交申请人申请房屋权属产权登记，一份由测绘单位存档备案。    测绘单位：   测绘员：   年   月   日⑷房屋调查表   测量号                             坐落区（县） 街道（镇）  胡同（街巷） 号邮政编码 产权人 住 址 用 途 产 别 电话 房屋状况幢 号权 号户 号总层数所在层次建筑结构建成年份占地面积使用面积建筑面积墙体归属产权来源东南西北                                                                            房屋权界线示意图 附加说明 调查意见    调查者：      年 月 日⑸房屋分层分户平面图。房屋分层分户平面图测量号 结构 套内建筑面积（平方米） 幢 号 层数 共有分摊面积（平方米） 户 号 层次 建筑面积（平方米） 坐 落    勘测：   校对：   复核：        1:200           日期：    ⑹房屋楼层面积对照表楼层面积对照表               测量号:                         房屋坐落:  勘测：     校对：     复核：                日期：   ⑺房屋户室面积对照表户室面积对照表   测量号:   房屋坐落:层次户室号建筑面积套内面积阳台面积分摊面积备注                                                                                                     勘测：     校对：     复核：                日期：  ⑻共有建筑面积分摊方案表   测量号：                                       申请人 产 别  房屋结构 测量员 房屋坐落 栋分摊共有建筑面积范围功 能 区外墙水平投影面积的一半一功能区：二功能区：三功能区：功能区分摊编号共有建筑面积范围 功能区1 分摊一功能区2 分摊三功能区3 分摊一、二功能区            审查意见                            审查人：   年 月日     ⑼成果审批表   测量成果审批表 ⑽成果使用说明   一、本报告无测绘单位公章、无骑缝章无效。   二、本报告涂改、复制或部分使用无效。如有损毁或遗失，应及时向测绘单位申请补发或重新测绘。   三、本报告有效期至该房屋客体发生变化，当测绘对象客体发生变化后，应及时申请变更测绘，否则此成果无效。   四、本报告测绘项目的房地产资料由委托方提供。若由于委托方提供资料的完整性、真实性而影响本测绘结果，责任由委托方承担。   五、本报告：建筑面积＝套内面积＋分摊面积                分摊面积＝套内面积×分摊系数附录F本规程用词说明   1为了便于在执行本规程条文时区别对待,对要求严格程度不同的用词，说明如下:   1）表示很严格非这样做不可的用词:   正面词采用“必须”；   反面词采用“严禁”；   2）表示严格,在正常情况下均应这样做的用词:   正面词采用“应”   反面词采用“不应”或“不得”；   3）表示允许稍有选择,在条件许可时首先应这样做的用词:   正面词采用“宜”；   反面词采用“不宜”；   表示有选择,在一定条件下可以这样做的,采用“可”。    2条文中指明在按其他有关标准执行的写法为“应符合……的规定”或“应按……执行”。前   言    《房产面积测量技术规程》DBJ43/     —2006经湖南省建设厅2006年 月 日  号文批准发布。   为便于广大设计、施工、科研、院校等单位有关人员在使用本规程时能正确理解和执行条文规定，《房产面积测量技术规程》编制组按章、节、条顺序编写本规程的条文说明，供使用者参考。在使用中如发现本条文说明有不妥之处，请将意见函寄湖南省测绘学会房产测量专业委员会（地址：长沙市蔡锷中路196号，邮政编码：410005）。 条文说明1 总  则   1.0.1 随着住房制度改革，我省房地产业发展迅速，房屋的建筑设计越来越新颖。尽管国家技术监督局发布了《房产测量规范》，湖南省建设厅制定了《湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则》，但仍满足不了目前全省房产面积测量工作的需要。制定本技术规程，就是为了规范全省房产面积测量工作，促进房地产业的发展。   1.0.2 本技术规程适用于湖南省行政区域内国有土地、集体土地上房屋权属登记中的房产面积测算。3 房产勘测   本部分主要叙述房屋调查及房屋丈量等内容。   3.1.2幢号是对每幢房屋进行编号，当丘内房屋已有连续而完整的幢号时，可采用原幢号。   3.1.3测量号是对一幢房屋以地理位置定位的编号。   3.2.2房屋坐落是指房屋用地的地理位置，即所在地的地理名称，注记时越具体越好。   3.2.3房屋产权人是指房屋所有权的权属主，可以是一个人或几个人，或是单位，或是国有。房屋产权人对房屋有占有权、使用权、收益权和处置权。   3.2.4房屋的产别是指房屋的产权性质。   3.2.8房屋用途分房屋设计用途和房屋实际用途,在房屋调查时要分别注明。   3.2.10房屋墙体归属分三种，自有墙、共有墙和借墙。在毗邻房屋调查时，自有墙、共有墙需要邻户签字确认。   3.3房产面积测算的精度要求房产面积分三级，商品房和经济适用住房的精度不应低于二级，如遇高档商品房或委托人有特殊要求，面积精度可采用一级精度。4 房产面积测算   4.1计算建筑面积必须具备1、2、3、4、5五个条件。   4.2计算全部建筑面积的范围 此部分共分23条，1-15条与国标基本相同。16-23条是根据建设部有关文件及湖南省各地实际情况增加的。   4.2.17、4.4.15此两条相对应，落地凸窗、无油烟灶台的底板要与房间底板平齐，不论抬高多少都不计算面积。   4.2.22架空层没有墙体围护时，可按上一层主墙体的水平投影计算全面积。   4.2.23、4.3.6花园房屋和阳光屋可视同为阳台，按阳台面积计算标准执行。   4.3计算一半建筑面积的范围   此部分共分6条，1-5条与国标基本相同。第6条是新增加的。   4.4不计算建筑面积的范围   此部分共分18条，1-10条与国标基本相同。11-18条是新增加的。   4.4.12 此条是4.2.22的特例。   4.4.13大部分非住宅楼梯下方空间都可以利用，但不得再计算建筑面积。   4.4.15如果阳台、挑廊的顶盖设置超过两个自然层，可视为露台。   4.4.17如果隔热墙与山墙为同一墙不在此范围之列。   4.4.18在房屋内用于贮存水（油）的池都不计算面积。   4.5特殊情况处理   此部分是针对一些特殊房屋面积计算的处理办法。   4.5.1如果阳台围护结构向内倾斜，按围护结构上部水平投影计算面积。   4.5.2此条还包括顶盖长度部分遮盖的情况。5共有建筑面积分摊   本部分内容是根据国家房产测量规范及湖南省各地市实际情况制定的共有建筑面积分摊内容。   5.1.1共有建筑面积的分摊原则：其中1、2项是国家房产测量规范所规定的。3项说明共有建筑面积如果要参与分摊，该部分必须建在幢内，且仅限于为本幢服务的共有建筑面积。4项是指整幢房屋共有建筑面积分摊只能采用一种分摊办法。   5.1.2共有建筑面积的所有权与使用权：其中1项对共有建筑面积经确认与分摊之后，产权各方不得随意侵占或改变原使用功能，且不划分产权各方分摊的具体部位。2项说明共有建筑面积的所有权，使用权由被分摊的各产权人所共有。   5.1.3共有建筑面积的确认方法：其中1项指该幢房屋共有建筑面积的确认，如未经规划等相关部门验收，可按规划批准的建筑施工图即报建图为根据，确认本幢房屋的共有建筑面积。2项指该幢房屋共有建筑面积的确认，如已经规划等相关部门验收，可按房屋的实际状况确认本幢房屋的共有建筑面积。3项指商业层，车库层，人防层内如需要分割销售，则其内部各权属单元的设置，其通道应符合消防要求，分割的平面位置图应由消防部门盖章认可。   5.3 不计入共有建筑面积的范围，分为两种类型。由于服务的特定对象和实际作用功能不同，其被分摊的共有建筑面积也就不同。   5.3.1 该条款中1、2、3、4、5所列每项中，在同一幢房屋内，不能作为本幢房屋的共有建筑面积，其本身作为一个权属单元，应分摊所在幢内相关共有建筑面积。   5.3.2该条款中1、2、3所列每项中，在同一幢房屋内，不能作为本幢房屋的共有建筑面积，考虑其实际作用功能，其本身作为一个权属单元，不应分摊所在幢内相关共有建筑面积。   5.4.1住宅楼共有建筑面积的分摊方法，国家房产测量规范有计算公式，并加注说明。但对于标准层内各单元产权不一致或部分单元设置电梯时，应采用多级分摊。原则上住宅楼采用一级分摊。    5.4.2 商住楼共有建筑面积的分摊方法，首先确定功能区，然后确定各功能区内共有建筑面积以及为本幢服务的共有建筑面积，再依据公式计算出各功能区的分摊面积与建筑面积。   5.4.2.1功能区的划分：1项中，原则上商住楼以房屋使用功能不同分住宅与商业不同的功能区。2项中说明功能区的划分如未经规划等部门验收的房屋，以规划批准的建筑施工图即报建图为依据。按各自的不同功能分为不同的功能区。3项中明确规定一幢商住楼中，裙楼上有多个塔楼的，则各独立塔楼分为不同功能区。4项中指对于特定的服务对象，以其实际作用功能的不同，划分为不同的功能区，例于商业楼层中，各楼层中内部通道不同及其它共有建筑面积服务对象不一致，可将各商业楼层划分为不同的功能区。   5.4.2.2 1项中明确规定商住楼商业层内单独通往住宅的梯向（含室外楼梯）以及门厅列入幢共有建筑面积。参与各功能区分摊。2项中明确规定为本幢服务的消防楼梯，消防电梯，消防连廊以及屋顶梯间列入幢共有建筑面积，参与各功能区分摊。3、4项明确规定在哪一功能区内专为本功能区服务的共有建筑面积只分摊到本功能区。   5.4.3 多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法，是依据各自功能的不同，划分为不同的功能区，再确定幢共有建筑面积及各功能区内共有建筑面积，依据商住楼的分摊计算公式进行分摊。6 房产面积测量成果   6.1房产面积测量成果的内容，包括以下六个方面的内容：   1房屋调查表。房屋调查包括房屋的权属、位置、质量、用途、数量等，或者说每个权属单元的位置、权界、权属、数量和利用等基本情况。在房产调查中要对地理名称、行政境界和政府机构名称和大的企事业单位名称的调查，并标明于房地产平面图上，且应绘制房屋权界线示意图，严格按照“房屋调查表”规定的格式和内容进行调查和登记。   2房屋分层分户平面图。也称分层分户图，是房屋产权登记发证的依据，也是计算分摊面积的依据，是房屋产权、产籍管理的基础资料之一。分层分户图包括某房产的地名、门牌号、丘号、幢号、测量号、所在的层次、那一户、房屋的墙体归属、共有部位、边长、房屋建筑面积、分摊共有面积、测绘单位、测量员、作业日期等。分层分户图的幅面可选用787mm×l092mm的1/32、1／16、1／8规格图纸，比例尺一般为1：200，当房屋图形过大或过小时，比例尺可根据具体情况，适当放大或缩小，详见附录E所示。   3房屋分层面积表。是房屋各层的建筑面积、套内建筑面积、分摊面积、分摊系数等的对照表。   4房屋分户面积表。是房屋层内的各户的建筑面积、套内建筑面积、、阳台面积、分摊面积等的对照表。   5共有建筑面积分摊方案表。详见附录E中的共有建筑面积分摊方案表所示。   6成果审批表。详见附录E中的成果审批表表所示   6.2 房产面积测量成果的检查制度   房产面积测量成果的检查应符合《房产测量规范》GB/T17986-2000和本规程的规定。房产面积测量成果实行三级检查。各级检查中发现的问题，必须做好记录，填写房产面积测量成果的检查记录表，提出处理意见，并督促作业人员及时修正。   6.3 检查项目及内容   6.3.1 房屋调查的检查   1房产要素调查的内容与填写是否齐全、正确。    2调查表中的房屋权界线示意图上的房屋权界线、房屋四面墙体归属，以及有关说明、符号是否正确。   3房屋位置是否与建筑红线图上相符。   6.3.2 房产面积测算的检查   1房屋尺寸丈量方法是否正确，房产面积测量原始记录是否规范，采集的数据是否准确，内容是否完整，是否符合精度要求。   2房屋分层分户平面图的绘制是否正确，其尺寸是否与工作草图上的数据一致，是否完整、整洁。   3房产面积的计算方法是否正确，精度是否符合要求。   4功能区的划分、共有面积的测定和分摊方案是否合理。   6.4 房产面积测量报告   6.4.1 房产面积测量报告的内容'