龙港仪邦奥特莱斯广场项目可行性研究报告

'龙港仪邦奥特莱斯广场项目第一章编制依据、项目选址和建设目标一、编制依据1、温州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；2、苍南县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；3、龙港镇国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；4、温州市百货、超市、品牌折扣店等商业业态的运营数据；5、温州市有关建设规范和标准6、国家发布的有关商业发展规划等战略规划；7、国内外奥特莱斯商业业态运营情况；8、上海新天地、杭州西湖天地等著名商业项目规划方案；9、浙江省2011年、2010年、2009年、2008年政府工作报告10、温州市2011、2010、2009、2008年政府工作报告11、苍南县2011年、2010年、2009年、2008年统计公报12、温州市2011、2010、2009、2008、2007年统计公报13、杭州市大型商业综合体项目经营情况14、温州市大型商业综合体项目经营情况15、有关土地出让合同和规划设计条件项目拟建设单位：仪邦集团有限公司70 项目拟投资方：仪邦集团有限公司二、项目选址本项目仪邦奥特莱斯广场为扩建和改造项目，位于温州市苍南县龙港镇咸园村，在现有中国礼品城、中国印刷材料交易中心的基础上改造和扩建完成。项目图1：项目所在的区位示意图龙港具有优越的区位条件，地处温州南部，位于鳌江入海口南岸,是鳌江流域主要的制造业中心城市，东濒东海,西接104国道、同三高速公路和温福铁路，南依经济发达的江南平原，鳌江北岸为平阳县，处在台湾海峡经济区和长三角经济区的交汇点上，与平阳、苍南、文成、泰顺和福建福鼎等市县的文化和人员往来频繁，经济联系紧密，是浙南地区的中心城镇之一。尤其经过30多年快速扩展之后，龙港70 已处在未来“长江三角洲”经济圈和“海峡西岸”经济圈的战略交汇区位，处在整个浙南地区城市空间拓展和城市功能增强的前沿区位之上。图2：龙港城镇化发展现状所以，本项目拟选址宏观区位背景为长三角经济区和海西经济区的战略交汇位置上，既能依靠长三角经济区的雄厚经济基础，又能拥有未来海峡西岸经济区发展的良好区位背景和广阔增长潜力，处在长期快速发展的宏观战略区位上。微观区位方面，本项目所处的咸园村处在龙港镇镇区建成区的边缘，处在龙港与灵溪、鳌江等主要中心城市的融汇部位，随着未来龙港城镇化提质扩容继续发展和作为未来鳌江流域的中心城市的含金量不断提高，项目所在的区域的产业升级和城市化提升前景非常良好。总之，本项目所处的区域位于浙南地区南大门，具有发展成为70 海峡西岸经济区和长三角经济区两大经济区域融合发展的重要增长极之一的潜力，项目未来将占据鳌江领域中心城市的快速发展区域的有利地位。三、项目建设目标本扩建、改造项目“龙港仪邦奥特莱斯广场”初步规划为立足龙港、辐射浙南区域、以礼品集散、品牌折扣购物和现代餐饮、娱乐、休闲等多元复合商业业态有机融合为特色的大型区域性商业综合体。是与龙港未来作为鳌江流域中心城市地位对应的标志性商业和服务业项目。在细分各组成部分和主要商业业态组合上具体包括以下几部分附表1：项目功能分区和建筑面积比例表（单位：平米）功能业态业种面积比重性质龙港奥特莱斯购物中心浙南百货商厦精品百货5000019%新建浙南奥特莱斯购物广场品牌折扣店5000019%新建连锁大型超市大卖场200008%新建浙南国际影院电影院30001%新建浙南电玩城电玩20001%改造浙南儿童乐园亲子娱乐、早教、玩具和母婴产品专卖60002%改造浙南大歌城提供自助餐的连锁高档歌城30001%改造小计　　13400052%　浙南新天地休闲餐饮酒吧、咖啡、连锁品牌餐饮227409%改造中国礼品城专业市场礼品、皮具、包装印刷品10000039%保留优化合计　　256740100%　70 1.项目主体部分（1）“中国礼品城”该细分功能为本项目的基础性功能，也是龙港的四大“国”字号产业“金名片”之一。主要布置在目前已有的礼品城一期项目内，将仪邦集团旗下拥有的“中国礼品城”、“中国印刷材料交易中心”和“中国台挂历集散中心”三大“国”字号产业流通品牌整合和优化提升，通过硬件改造和管理及营销服务水平提升，使之进一步提升质量，提高交易效率和市场影响力，进一步扩大交易额，更好的服务龙港礼品产业和包装印刷产业升级的发展要求。这部分功能分区在档次上定位为理念先进、设计新颖、风格鲜明、管理上乘的全国最大室内礼品及包装印刷品交易、集散、展示和信息中心。本部分建筑面积约10万平米，定位为一个立足浙南、面向全国的最大的专业礼品和包装印刷品室内市场。（2）龙港仪邦购物中心这部分功能是本项目的龙头功能。主要布置在礼品城二期和后续扩建部分。70 本部分规划总建筑面积约13.4万平米，其中百货规划建筑面积约5万平米，品牌折扣（奥特莱斯outlets）约5万平米，连锁大型超市约2万平米。另外，本项目还规划了电影院、电玩城、歌城和儿童早教和童婴产品专卖店等现代商业业态。这些现代商业业态招商对象将主要为国内外一流品牌。服务半径以龙港为中心、辐射苍南、平阳等周边县市。目标为建设和运营一个业态全面、业种新颖、商家品牌号召力强的一站式购物和娱乐中心。百货业态方面，品位和档次及规模将定位为类似于银泰、茂业、巴黎春天、新世界、百联等国内外一线百货品牌，将成为龙港地区规模最大、档次最高、服务最佳的百货商厦。品牌折扣（奥特莱斯outlets）专卖店方面，品位和档次方面也朝国内外一线和二线城市专业品牌折扣店看齐，参考上海青浦奥特莱斯、杭州奥特莱斯和北京奥特莱斯的成功经验，将优质一线商业品牌引入浙南，丰富龙港乃至整个浙南地区的商业业态，提升浙南商业的档次和服务水平。大型超市方面，规划一个区域性大型卖场，主要面向和满足龙港约70万常住消费人口的日常生活需求，引入国内外著名大型超市品牌，尤其在生鲜食品、日用品方面提高龙港及周边区域的市场供给档次，方便人民生活，大幅提高龙港和周边地区的生活质量和生活便捷程度。除了购物方面，项目还规划引入大面积的文化教育、休闲和娱乐等现代服务业新形态。主要包括现代国际影院、电玩城、大歌城、儿童乐园等，打造集购物、休闲、娱乐和文化为一体的大型一站式消费空间。尤其要成为老、中、青、幼皆宜，可以满足居民家庭全部成员消费需求的一站式复合商业空间。这些商业业种也计划引入一线连锁品牌，70 弥补龙港和浙南区域这种商业业态的空白，提升龙港和浙南区域社会经济发展的活力，提高民生质量，弥补龙港在大型现代化城市商贸综合体方面的空白。总之，本项目的购物中心部分是未来礼品城延伸发展和全面升级的主要载体。附表3：仪邦奥特莱斯广场购物中心部分主要商业功能表（单位：平米）业态业种面积比重浙南百货商厦精品百货5000019%浙南奥特莱斯购物广场品牌折扣店5000019%连锁大型超市大卖场200008%浙南国际影院电影院30001%浙南电玩城电玩20001%浙南儿童乐园亲子娱乐、早教、玩具和母婴产品专卖60002%浙南大歌城提供自助餐的连锁高档歌城30001%（3）浙南新天地本部分功能主要为一个彰显龙港现代城市个性和文化品位的步行休闲商业街区。主要业态为酒吧、咖啡馆、会所、连锁快餐和大型餐饮的餐饮区域。主要布置在礼品城一期龙港大道对面的印刷材料交易中心。通过对其进行改造、装修和招商，打造成为一个与礼品城市场和龙港仪邦购物中心相呼应的现代化餐饮商业区，繁荣龙港餐饮业。本部分的建筑设计改造方案和商业经营创意借鉴上海市的著名的文化休闲类商业地标上海“新天地”和“思南公馆”，突出表现龙港和浙南地区山海相连，浙南人实干创新的海派文化和厚重悠久的浙南历史传承。寓文化于商业，格调高雅，空间精致，设计一流，服务精细，创造出一个满足浙南地区居民休闲和商务聚会的标志性空间。最终实现与项目的另外两大部分礼品城和仪邦70 购物中心的购物功能相互促进，相互融合的现代商业局面。达到龙港礼品市场、龙港仪邦购物中心和“浙南新天地”街区三位一体的大浙南商业新格局。提升整个龙港和浙南区域的商业水平和质量。2.配套服务设施为了提升项目的整体品质和运营效率，在激励的市场竞争中保持特色和为入驻商家提供更多的附加值。本项目还将注重项目的配套设施建设。本项目的配套设施主要包括以下几部分：（1）停车位和停车库考虑到本项目定位为区域性商业中心，客群既有个人，也有家庭和单位，加之本项目全部投运后每天商户和服务员工的人数将达到上万人，前来消费和购物的客流量估计有3-5万人，为此，交通组织非常重要。本项目计划通过改造和新建机动车和非机动车停车位及停车库，满足停车需求。其中停车位和停车库总停车容量为3000个，计划在项目各组成部分之间合理分布。通过大量便捷有效的停车位的设立和安排，将为商家和消费者提供非常良好的出行条件。也将彰显本项目作为区域性一站式大型商业中心在配套条件方面的完备性和竞争力。（2）精装修酒店式公寓70 为了丰富项目内部的使用功能，完善入驻企业和员工的居住和生活配套服务，本项目内的精装修酒店式公寓也将发挥配套服务功能，尤其为入驻商家的中高级管理人员和经营人才提供便捷舒适的日常生活条件，提高项目的竞争力，同时，也是对项目内部人气和客流的有益补充和提升。目前精装修酒店式公寓项目已经完成主体结构施工和主要公共部位精装修，正在进行收尾装修工程。（1）景观广场现代商业空间的设计规划非常注重公共空间的质量和舒适性，本项目计划通过改造和新建，在购物中心、餐饮步行街、礼品城交易市场等内部形成别具一格的景观广场，起到汇集和疏散客流，聚拢商业人气，提高商业空间整体品位的作用。其中礼品城二期广场内的景观广场将作为整个项目的核心处理，在绿化、美化、亮化上做足功夫，尤其将结合整个项目的夜间和节日照明系统设计，创造出美伦美幻，繁华似景的商业中心气氛。同时布置大量的休闲、聚会和交流空间，通过建筑小品、雕塑等打造现代都市型购物空间的优良品位和卓越个性。（2）物业管理及业务用房同时，在礼品城一期和部分建筑内部，设立物业管理、招商、租务等专业管理机构用房，提升项目的综合管理水平，更加方便的服务入驻经营户和商家，同时为保安、清洁和维修管理工作提供良好的工作场所。努力做到硬件一流、软件一流。70 第二章项目机遇背景一、项目的宏观背景1、契合国家现代服务业发展规划2010年，国家颁布了《国务院关于加快发展服务业的若干意见》，在这份指导性文件中指出，服务业是国民经济的重要组成部分，服务业尤其现代服务业的发展水平是衡量现代社会经济发达程度的重要标志。当前我国经济社会正处于重要的战略转型期，我国三次产业结构中第二产业比重明显偏高，服务业对整个国民经济的贡献水平和比重明显低于发达国家，加快服务业发展和升级，对于推进工业化、城镇化、国际化、现代化，具有十分重要的战略意义。零售、批发、餐饮、娱乐等商业业态都是现代服务业的重要领域，大型城市商业综合体往往在一个区域和空间范围内大面积密集布局和有机集成各种现代服务业产业要素，实现内部有机互动，良性循环发展，往往成长为独居特色和富有生命力的现代城市产业系统，因此，本项目的大型城市商业综合体的发展思路和方向70 非常契合国家有关支持现代服务业发展的战略决策和发展定位，将成为龙港乃至苍南现代服务业的优良发展载体。2、符合区域发展规划（1）有利于浙南区域现代服务业集群发展根据温州市“十二五”发展规划纲要，温州市将在未来着力建设和打造10个现代服务业集聚区示范区：这些示范区既有商贸聚集区，也有物流、总部经济、金融服务、旅游度假等现代服务业聚集区，其中现代商贸集聚区重点建设五马中心商业街区、南浦特色商业街区、鹿城综合广场、瓯海新城现代商贸区、龙湾商业购物广场、瑞安现代商贸综合区、乐清城市休闲购物广场。现代物流集聚区重点建设潘桥、乐清湾、江南、空港、半岛（含灵昆、状元岙港区）、双屿、浙南（鳌江和龙港）等现代物流园区（中心）；制造业服务集聚区重点建设乐清国际电气、瑞安汽摩配、永嘉泵阀、苍南礼品等制造业服务集聚区。本项目所在的龙港既是物流业和制造业基地，也处在城市化提质扩容，全面迈向都市化的关键阶段，城市经济实力不断增强，迫切需要提升商业服务和商贸流通水平。本项目既服务于龙港优势礼品制造业和包装印刷业，又能促进龙港和苍南商贸流通产业聚集升级，完全符合区域的发展规划。70 项目的建设和运营将促进区域内尤其龙港优质商业要素的融合，项目的产业属性和定位等都与区域的发展方向契合。（2）与苍南县产业发展规划对接根据苍南县“十二五”发展规划，苍南在十二五期间将按照省委“八八战略”、“创业富民、创新强省”总战略要求，坚持以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，以改革创新为动力，以保障和改善民生为出发点，以生态文明建设为着力点，大力实施“投资驱动、沿海开发、三带协进、中心集聚、环境优化”五大战略，着力推进县域城镇化、新型工业化、基本公共服务均等化，力促经济转型、社会转型、政府转型，努力打造浙南闽东北最具活力的工贸生态滨海城市，全面建成惠及全县人民的小康社会，为提前基本实现现代化打下坚实基础。规划指出，苍南将坚持绿色发展。加快生态文明建设，大力发展低碳经济和循环经济，着力推进节能减排和环境保护，加快形成节约能源资源和保护生态环境的产业结构、增长方式和消费模式，促使生产生活从高消耗高排放向绿色低碳宜居转变，建设“绿色苍南-美丽家园”。经过30多年建设和发展，苍南的第二产业初具规模，现在正在进入第三产业与第二产业协调发展，生产和生活均衡提高的新阶段，本项目的现代商贸业发展方向和提升龙港和苍南以及浙南地区商业服务水平的目标完全符合苍南经济社会发展的内在要求。70 （3）契合苍南县发展规划根据苍南县“十二五”发展规划，苍南的发展战略概括为四大重点战略和四大定位目标：在发展战略方面，苍南未来几年的战略重点为以下四点：投资驱动：打造政府融资平台、加大政府投资，吸引外资和在外苍南人回乡投资，加强产业和城市平台、重大基础设施、社会民生、产业结构调整项目建设，全力推进固定资产投资，以大投入建设大平台、改善大环境、促进大发展。沿海开发：大力推进黄金海岸线开发建设。三带协进：加快构筑沿104国道商贸物流发展带、龙金大道特色制造业发展带和78省道生态产业发展带，形成“工贸并举、三产联动”的产业发展新格局和“区域优势互补、共建共荣”的县域一体化发展新格局。中心集聚：按照中心集聚、区域联动的思路，着力构建新型城乡格局。加快灵溪、龙港两个中心城区建设，打造温州大都市副中心，强化基础设施承载、社会公共服务、经济集聚等城市功能，引导人口和产业集聚。环境优化：推进以硬措施改善软环境、以软环境促进硬发展的机关效能建设，加快建设公共服务型政府，加快完善土地、资金、人才、能源、供水要素保障，以及县域综合交通、“数字苍南”信息化、防灾减灾体系建设，进一步优化投资环境；加快生态文明建设，优化区域生态环境。在发展定位方面，苍南县域经济在未来的发展定位为以下四点：70 建设温州南部经济中心：规划指出：苍南要“大力发展商贸物流、休闲旅游以及生产性服务业，强化灵溪、龙港两个中心城区建设，进一步增强苍南综合经济实力、要素集聚能力、区域辐射能力，努力构建温州南部经济中心”。打造浙南闽东北省际贸易中心：依托高铁、高速等大交通以及区位优势，着力改造提升浙福水产城、浙闽农贸综合市场、温州礼品城、浙闽副食品市场等重点专业市场，积极发展网上交易市场、电子商务，加快培育苍南汽车贸易城、龙港国际家居生活广场等新兴市场，推进龙港物流基地、顺达物流仓储中心等物流基地，巴曹、霞关等港口作业区，以及县城新区商业综合体、站前商业综合体、龙港城市商业综合体建设，努力构建浙南闽东北省际贸易中心。创建浙南对台经贸集聚区：抓住国家支持海峡西岸经济区建设、两岸经贸合作进一步深化等重要战略机遇，发挥地理区位、资源等比较优势，加快苍南工业园区、台北小镇、台湾农民创业园、霞关对台贸易试点口岸等功能平台建设，着力推进经贸、旅游、制造业、农业等方面与台湾的对接，强化合作共赢，努力打造浙南对台经贸集聚区。发展成为浙南闽东北最具活力的工贸生态滨海城市：以增强经济综合实力、提升居民生活品质为出发点，坚持全面、协调、可持续发展，加快推进区域协调发展、城乡统筹发展、经济转型升级、城市品位提升、生态文明建设、和谐社会建设，努力打造浙南闽东北最具活力的工贸生态滨海城市。70 本拟建项目规模巨大，功能多元，业态先进，有利于提升龙港城市服务功能和承载力，具有第三产业开发和城市环境优化方面的双向作用，涵盖的产业要素众多，发展方向正好服务于苍南县域经济大力发展现代商业服务业和建设具有广泛影响力的中心城市的规划目标。图4：以休闲餐饮和创意文化产业为特色的新天地街区意向意向效果图70 （4）有利于把握“海峡西岸经济区”发展的历史机遇“海峡西岸经济区”东与台湾一水相隔，北承长江三角洲，南接珠江三角洲，是我国沿海经济带的重要组成部分，在全国区域经济发展布局中处于重要位置，具有对台交往的独特优势。2009年5月，国务院出台了《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》（国发〔2009〕24号，以下简称《意见》）。2011年3月，国家发布了《海峡西岸经济区发展规划》，标志着海峡西岸经济区建设进入了一个新的阶段。海峡西岸经济区包括福建省全境以及浙江省温州市、衢州市、丽水市，广东省汕头市、梅州市、潮州市、揭阳市，江西省上饶市、鹰潭市、抚州市、赣州市，陆域面积约27万平方公里。海峡西岸区域的经济和社会管理体制富有活力，尤其企业活力充沛，具有丰富的人力资源和广阔的市场腹地，同时又具有数千万的侨胞和海外华人网络，是未来中国经济的主要增长极之一，发展海峡西岸区域是中国经济继续高速发展的必然选择。随着海西经济区规划的出台和两岸经济贸易关系的不断发展和深化，海峡西岸区域的发展潜力释放在即，海峡西岸区域必将从走向大开发和大发展的前沿，为中国和世界经济发展提供“海峡西岸经济区机遇”。70 本项目地处海峡西岸经济区范围内，又背靠长三角经济区，项目的建设和运营具有广阔的区域发展背景，现在推进项目全面完成，有利于捕捉海峡西岸经济区蓬勃发展的历史战略机遇。（5）符合龙港发展规划根据苍南县域总体规划，龙港将建设成为鳌江流域的中心城市，在一二产业上引领区域发展；另外，龙港还将成为鳌江流域的商贸中心，在第三产业方面也能发挥浙南和闽东北区域省际商业中心的作用。根据龙港的发展规划和战略，未来几年是龙港全面建设鳌江流域中心城市的关键攻坚期。随着行政区划调整和省小城市培育试点工作的深入推进，龙港将进一步突破空间和体制机制方面的束缚，沈海高速复线、苍南发电厂、滨海新区、舥艚港区及产业园区的建设，为龙港加快推进现代化滨海城市提供强有力的支撑。龙港将以“滨海新区、舥艚港区、产业园区”为主战场，深入实施“产业提升、项目推进、城市提质、城乡一体、普惠共享、社会保障”六大工程，切实推进龙港经济转型、城镇转型和社会转型发展。按照龙港镇第九次党代会提出的“投资驱动、产业升级、城市提质、城乡统筹、文化引领、管理创新”六大战略重点要求，龙港正在深入实施以下“六大工程“。一、实施“产业提升”工程，扎实推进经济转型升级；二、实施“项目推进”工程，不断夯实经济发展基础；三、实施“城市提质”工程，努力塑造宜居城市形象；四、实施“城乡一体”工程，切实提升农村发展水平；五、实施“普惠共享”工程，全面发展各项民生事业；70 六、实施“社会保障”工程，着力促进和谐稳定局面。龙港将建设成为温州南部中心城市核心区、现代化工贸城市。本项目规划建设和运营的现代商业综合体的定位完全符合这一规划，将打造成为面向浙南地区的高端现代商贸聚集区。图5：苍南和龙港城市总体规划重点建设和开发区域示意图（6）有利于完善区域商贸业布局70 在目前温州市的商贸聚集区中，主要分布在市区中心城区五马街等核心商业区内，而拥有数百万人口的苍南和平阳等南部地区商贸聚集区数量少，规模小，业态相对滞后。比如温州市区的开泰中心和银泰中心，这两个百货店的营业额都在10亿元左右甚至更高，浙南地区的居民家庭购物消费距离远，日常餐饮和娱乐消费也不能就地满足。龙港本地有40万户籍人口和30多万外来常住人口，在购物、餐饮和娱乐等方面的的实际需求都不能有效满足。在温州主城区开发成本和交通及环境压力不断上升的背景下，许多具有特色的近郊和远郊商业综合体上市，既可以有效缓解对温州市中心商务区的压力，又能满足了广大主城区以外的居民对优质商业空间和商业服务的迫切需求，这已经成为市场趋势。目前在全国各地的大中型城市都已经表现出来，在巨型中心城市以外的中小城市开发建设运营的新商业聚集区既能切近中小城市当地居民家庭，又能在商业业态上革新，引领当地商业升级，市场反应良好，社会和经济效益非常明显。未来几年，在人口达到40万以上的城镇化区域，大型商贸综合体的开发建设正逢其时。在交通条件优越、具有一定商业氛围和基础的区域布置特色商务聚集区，定位面向本地不断增强的居民消费需求和城市化进一步提质扩容带来的消费增长，有助于当地培育新的特色产业和增长点，而且项目具有清晰的市场基础支持，未来发展前景看好。本项目坐拥龙港近70多万常住人口，又可以辐射鳌江流域周边地区，作为鳌江流域的中心城市，必须拥有和流域内中心城市地位相称的大型商贸聚集区，也可以对温州、杭州等巨型中心城区商贸区的交通和环境及商务成本压力进行有效化解70 ，实现商业布局优化和均衡化。70 第三章项目产业前景及体量可行性分析一、项目产业前景1、礼品及包装印刷产业发展前景继续看好根据方案，本项目仍然保留和优化已有的“中国礼品城”、“中国印刷材料交易中心”和“中国台挂历集散中心”三大国字号专业市场商业品牌。作为项目的三大主体功能之一。而据中国轻工业联合会提供的材料，目前全球每年的礼品贸易额约为4000亿美元左右。而中国的礼品业进出口贸易，近5年来每年保持两位数以上的增长率，成为世界礼品增长最快的地区之一。目前中国内地进出口礼品贸易额约占世界的10%，居世界第1位。另据不完全统计，中国礼品生产企业已过万家，有的企业年产值已超过亿元，出口比例达90%以上。仅圣诞礼品方面，中国就供给了全球市场的70%以上产品。在浙江、广东和福建等区域，礼品产业集群不断涌现，尤其经过多年发展和沉淀，苍南及周边地区礼品产品制造和设计水平提升非常迅速，专业化程度提升很快，形成了完善的上下游产业链条，吸引了大量劳动力和资金等产业要素，是龙港经济发展中不可或缺的支柱产业之一，本项目在礼品及包装印刷品交易方面的市场基础仍然非常扎实，继续优化和提升项目内的礼品城室内市场交易规模和交易效率，继续打好“中国礼品城”、“中国印刷材料交易中心”和“中国台挂历集散中心”三张“国”字号金招牌，做好礼品城市场经营管理，完全具有深厚的产业背景和广阔的市场需求前景70 作为项目的坚实支持。2、区域内购物消费规模巨大项目所在的浙南地区和闽东北地区商圈中，总商圈人口规模约500万人，区位条件优越，经济基础雄厚，城镇体系完整，科教文化发达，根据苍南发展总体规划，仅仅苍南一个县域内，至2020年人口规模将达到140万人。加上临港产业新城人口，县域总人口为160万人，县域城市化率会达到74％。目前龙港本地常住总人口已经达到约70多万。而按照测算，本项目全部投运后，只要平均每天客流量达到3万左右就可以达到比较繁荣的水平，凭借本项目核心商圈（本地龙港商圈）约70万人口和次级商圈（浙南和闽东北鳌江流域大商圈）总人口约500万的规模，商圈的消费能力完全可以满足项目对市场消费规模的要求。尤其随着经济活动和当地居民家庭富裕程度达到较高水平生活方式不断城市化和生活节奏加快，居民对服饰、食品、电器等方面的消费需求不断增长，完全可以支撑一个大型城市商业综合体的顺利开业和长期繁荣。正是这一未被满足的巨大消费需求群体使得开发运营一个立足龙港、面向浙南、辐射闽东北区域的的现代商贸综合体的市场前景看好。70 3、区域内非购物类消费潜力巨大龙港是浙南和闽东北区域内人口密度最高、产业最为发达的地区之一。不仅购物类消费市场需求规模巨大，而且文化、教育、休闲、娱乐、餐饮等非购物类消费市场潜力也十分巨大。首先，区域内居民家庭普遍具有较高的消费能力，随着社会节奏加快和可支配收入不断提高，家庭非工作日休闲、娱乐和旅行方面的支出比例会不断增加，逐渐超过在食品、衣物、家具等生活必需品方面的消费。其次，区域内特色产业集群密布，中小企业数量众多，这些企业在外出聚餐、集体活动等方面的商务消费需求也具有较大的规模和潜在的增长空间。本项目提高的购物、休闲、餐饮、娱乐、文化等多元复合业态正好可以挖掘这部分需求空间，实现购物消费和非购物类消费齐头并进，相互融合，提高民生质量。总之，开发运营一个立足龙港、辐射浙南和闽东北的区域性商业综合体，打造购物、休闲、娱乐、餐饮、文化等一站式商业空间，有巨大的市场需求作为基础。4、相关商业品牌的需求旺盛70 随着城市化不断发展和中国逐渐转向以内需为主的经济增长模式，未来商业领域的发展空间看好，越来越多的国外商业品牌进入中国，中国国内也涌现出了大量富有国际竞争力的商业品牌，如百货领域的银泰、茂业，连锁超市领域的大润发、永辉超市；连锁电影院领域的金逸国际、星美影城；电器领域的国美、苏宁，连锁歌城领域的钱柜，这些企业都已经初步完成了在北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、宁波等一线和二线城市的布局，现在正在捕捉三四线城市商业更新换代的历史性机遇。因为三四线城市过去建设的商业设施规划设计水平无法满足目前这些新型商业业态对经营空间建筑结构、交通组织、配套设施水平、面积、层高和形象等方面的要求，这些商业品牌朝全国化发展受到当地有效商业空间供给不足的制约。改造和新建适合这些新型连锁商业品牌的现代商贸综合体成为唯一选择。过去几年，全国范围内商业空间的需求量非常巨大，而且一直保持在高位，其中仅2009年统计的商铺销售面积就达到5000多万平米。但是，因为商业氛围良好、交通条件便利、客流量大的地段往往也土地成本高企，拆迁整理难度巨大，因此目前许多国内外商业品牌在三四线城市扩张的步伐不得不放缓。所以，和广大商业企业在三四线城市布局扩张的需求相比，有效的能符合现代商业企业经营标准的城市商贸综合体需求非常强劲，蕴含巨大的商业机会。本项目的改造和扩建及全面升级后，可以有效解决广大连锁商业品牌在龙港和浙南地区对经营平台的需求。70 附表4：2006年-2009年全国商业和办公楼市场销售面积和销售额指标单位2009年2008年2007年2006年新建商业和办公类不动产销售额亿元5837.83869.9--新建商业和办公不动产销售面积万平米8418.66675.270896428.8其中：新建商业类不动产销售面积万平米5222.3---新建办公类不动产销售面积万平米1513.3---二、项目体量可行性分析适当的项目投资规模必须不能超出实际市场基础可以承载的项目建设体量，但在现代商贸和商务综合体开发领域，更要注重达到必须的规模效益和聚集效益，才能使项目有实力迎接现代商业的挑战，为入住的商家和往来的消费者提供最佳的服务水平和最优的产品价值，在瞬息万变的市场环境下长期可持续保持旺盛的商业活力和生命力。龙港仪邦奥特莱斯广场项目改造和扩建后总建设体量达到约26万平米（其中礼品城交易市场建筑面积10万平米，购物中心建筑面积13.4万平米，休闲餐饮步行街区约2.3万平米），达到了大型商贸流通综合体的规模。体量最大的为购物中心部分，合计约13.4万平米建筑面积，具有明显的规模效应。消化这样大体量的商业空间需要大约1000多个商业品牌，按照目前国内外相同规模购物中心的招商经验，这样规模和品牌数量的购物中心具有最佳的产品组合和品牌选择空间。由于浙南区域尤其龙港产业比较发达，70 人口密集，区域内又缺乏相同规模和档次的商贸综合体项目。本项目的定位是未来浙南地区的商业桂冠，聚拢、集成行业内最富有附加值和竞争力的商家品牌，这样的体量正好可以满足这一目标，将为在龙港和浙南地区发展的新兴商业品牌提供优质聚集舞台，以整个浙南和闽东北区域经济腹地为市场半径，发挥有效整合区域内相关商业资源和引领商业格局发展的作用。大型商业区生长发育成功的关键是要先有能支持大规模商业活动集中发生的商业氛围和配套交通条件，以目前礼品城市场目前已经达到的每年近百亿元的商业交易额。以及核心商圈和辅助商圈近500万人口的经济活动规模，结合项目所处的优越区位和交通条件，以礼品城现有市场为基础，以大型超市、电影院、品牌折扣店等易于成熟的商业业态为切入点，顺势延伸到童婴用品专卖、儿童早教、亲子娱乐、电玩城、歌城和休闲餐饮广场等复合商业业态，最终将项目建设成区域内消费者购物和娱乐休闲的首选目的地和浙南地区的商贸流通龙头。70 第四章项目投资运营方背景一、现代特色产业综合体与仪邦集团商业模式仪邦集团是由应仲树先生创立的一家以为地方特色商业营造现代化发展平台为主营业务的大型企业集团。集团专注于建设运营能够集成商贸、物流、商务、展示、电子商务等多种现代服务业功能的特色商贸综合体。业态涵盖零售、批发、商务等多种现代服务业项目。仪邦集团还是浙江省礼品行业协会会长单位和中国礼仪用品工业协会副理事长、中国商业联合会市场委员会副主任、中国市场学会商品批发市场发展委员会副理事长、中国企业家协会常务理事等多重行业单位，是国内礼品、包装、印刷产业链的龙头企业之一。仪邦集团的发展从整合优化浙南地区原来比较松散粗放的包装印刷行业入手，引导相关产业要素聚集，延伸产业链，规划开发了具有展示、信息、交易、研发、配送、加工等多种功能的特色商贸流通载体，把商务礼品、印刷材料、台挂历等不起眼的细分产业发展成为万商云集，活力四射的现代产业大平台，表现了较强的商业号召力、组织力和创新力。从1996年开始，仪邦集团就开始了开发运营特色商贸平台的业务实践，针对尚处于初级松散状态的浙南地区商务礼品、包装印刷、台挂历等三个特色产业，为这些产业营造现代化的流通平台，聚拢全国的优质产业要素，完善产业链条，创新产业流通和信息交流渠道，70 10多年来，在当地政府的大力支持和坚强领导下，依靠团结广大企业主和经营户，仪邦集团开发的礼品和包装印刷品专业市场不断繁荣，市场影响力辐射到全国和全球各地。在龙港的原野上，终于打造出了“中国礼品城”、“中国印刷材料交易中心”和“中国台挂历集散中心”三个“国”字号产业载体，年销售额约100亿元，为培育辐射全国的礼品、包装印刷和台挂历产业集群做出了贡献。也正是这十多年间第一代仪邦特色商贸综合体的开发和运营实践，使得仪邦探索和创造出了一条建设和运营富有特色的商贸综合体的商业模式。从2009年开始，以上海仪邦钻石湾广场、全椒仪邦广场、大连仪邦广场项目为代表的仪邦第二代商业综合体项目，具有更宽广的行业视野和更强的商业资源整合和商业业态创新能力。这些商业项目的特点是规模巨大、业态新颖，尤其出现了许多以地方特色文化和产业资源为基础的复合商业业态，实现了购物、餐饮、娱乐和文化休闲有机融合，相互促进。截至2011年底，仪邦集团在上海浦东建立了商业品牌运营总部，正在发展成为全国性品牌，运营和在建的特色商贸综合体面积逾300万平米，另外有300万平米的特色商贸综合体也在规划之中，公司产品也从原来“中国礼品城”等“第一代仪邦产业综合体”过渡到上海金山“仪邦钻石湾”广场等“第二代仪邦商贸综合体”，涵盖产业博览、城市会展、购物旅游、电子商务等诸多现代服务业功能，商业能级更高，业态更新，辐射带动能力更强，可有效激发商贸产业集群的活力。2011年，仪邦集团做出了2011-201570 年经营发展规划。提出了以下商业发展理念和战略发展方向。图3：早在2003年，仪邦集团就被中国轻工业联合会授予“中国礼品城”图4：2006年，“中国印刷材料交易中心”授牌图5：2006年，中国商业联合会授予“中国台挂历集散中心”70 仪邦集团的核心商业理念为“进化”和“集成”。在仪邦的商业经营和开发理念中，商业组织形态、商业格局和城市空间结构三者紧密联系，相互影响，且都不断进化，先进的商业形态、商业格局和城市空间结构必将淘汰落后的商业组织形态、商业格局和城市空间结构，仪邦的商业使命为专注于顺应和引导这种趋势，为这种趋势服务。实现仪邦自身与所服务的产业和所在的城市相得益彰，跨越式发展。仪邦还认为，有生命力的商业形态、商业格局和城市空间结构不是孤立和封闭的，而是一个集成各种优质商业要素，包括各个环节和城市各种功能的有机整体，才能具有规模效应和聚集效应，在全球经济快速调整和激烈竞争中长期保持特色地位和发挥核心竞争力。正是基于以上两个核心商业理念，才成就了仪邦的特色商业模式和竞争优势。洞察产业大势，精通产业整合机理，弥补商业发展的短板，变劣势为优势，强优势为胜势，是仪邦特色商业综合体开发运营业务的主导思想理念。仪邦还特别重视城市空间形态和城市形象与商业综合体之间的契合和互动，视商业形态和城市空间形态互为条件，相互影响和促进。商业开发和经营运作必须和城市功能及形象提升一体筹划，一体实现。一个仪邦特色商业综合体，就是一个城市现代服务业集成区，涵盖酒店、零售、餐饮、文化、旅游等多种可以促进城市融和和城市功能形象提升的功能，这些功能既服务于仪邦商业70 综合体，又为整个城市提供功能空间和配套服务。20多年来，在经济全球化和市场化的大背景下，仪邦人亲眼目睹各个地方商业的衰败和繁荣，深刻体会到一个地区在市场上的竞争力与其所具有的商业平台和行业格局息息相关，只有将区域发展置身于规模效应明显、配套水平高、专业服务完善的现代化平台之上，才能在激烈的市场竞争中制胜，脱颖而出。图7：仪邦集团业务架构图经过20多年的摸索和完善，仪邦的商业模式不断清晰和强健：挖掘地方商业需求，释放特定区域和城市商业发展的潜力，构建和运营商业长期良性发展的平台。70 二、仪邦集团商业运营能力仪邦集团不仅在20多年的创业历程中探索和淬炼出了开发运营特色商业发展平台的独特商业模式，更表现出了较强的商业执行力，积累了复制和创新其商业综合体项目所需的较为丰富的商业客户资源、商业运营管理人才和资金储备。在龙港礼品城，仪邦从无到有，日积月累，不断变劣势为优势，变优势为胜势。最终将松散弱小的农村礼品和包装印刷产业培育发展成为影响遍及全国的三家“国”字号商贸流通综合体。在此期间，克服了多次宏观经济波动，以及两次金融危机风暴对产业综合体运营带来的巨大压力和艰难挑战。表现出了较强的商业组织能力和整合提升能力。仪邦集团在礼品行业探索学习20多年，积累了非常丰富的商业资源，仅“中国礼品城”项目背后就拥有近千家合作企业和经营户，在全国乃至全球礼品产业链中处在重要节点之上，有长期业务联系的国内外客户成千上万。仪邦集团管理团队精干而又稳定，管理层在探索创新特色商贸综合体的开发运营方面坚持了20多年，不仅对商业结构调整、流通环节变革、物流等领域具有较强的学习创新能力，更在20多年的企业发展历程中积累了丰富的经验和独到的商业技术。在项目选址、规划、设计、招商、运营、营销、融资、财务和工程管理等方面有完善的流程、制度和操作指南。仪邦集团还具有全国范围内难得的一支特色商业70 综合体开发运营方面的团队，尤其在特色商业综合体的组织运营方面，在过去10多年相关过程中，仪邦积累了一支总人数约100多人的商贸综合体经营和管理人才，涵盖规划设计、资产管理、商业经营、电子商务、财务金融和工程技术等各专业领域。为探索发展特色商贸综合体这一新型商业业态和城市建筑形态，仪邦组建了一支学习型的团队，并特别重视人员储备和人才梯队建设，截至目前，项目管理、工程管理、商业管理等中高级管理人才和技术人员储备，完全可以满足项目的成功建设和运营的需要。2011年，仪邦集团做出了2011-2015年经营发展规划。提出了以下几点发展方向。（1）借力资本市场登陆资本市场不仅有利于筹集社会资金，支持仪邦集团完成全国投资布局。更有助于增强仪邦对优秀人才的吸引力，提升公司治理水平和品牌形象。从2010年起，仪邦集团各部门和各分公司都已按照规范化管理公司的监管要求做好各项与资本市场对接前的准备工作，并注意继续梳理和完善各项工作流程，强化已经建立的各项风险防范和内部控制制度的执行。做好日常管理数据采集和分析等有关基础工作，为早日登陆资本市场做好各项准备工作。（2）完成全国布局在2010年前完成华东和华中市场的布局的基础上，仪邦集团从2011年开始决定实施全国布局战略，作好了大连、江西70 等新项目的建设和运营准备工作。仪邦集团将按照全国性大型集团公司的业务性质，研究制定和实行新的组织管理架构和业务流程标准。强化集团商业运营公司和资产管理公司的职能，区域公司从项目工程和运营管理智能拓展到项目投资职能，重点工作为项目选址、规划和施工组织，集团总部重点侧重到资本运作和人力资源支持。截至2011年底，仪邦集团上海金山钻石湾项目、浦东仪邦广场项目、安徽滁州奥特莱斯项目、全椒仪邦广场项目和江西井冈山仪邦会展中心项目都开始开工建设和运营前的准备工作，浦东张江仪邦总部基地（与张江集团合资）、大连旅顺龙头镇仪邦广场等项目都已获取土地，在华东区域和华中区域市场拓展已经基本完备的情况下，仪邦集团未来的重点将加大东北、华北和西北以及华南区域的市场拓展力度，最终完成在全国大多数省市的投资布局，计划将商业运营和规划面积在目前运营、在建和在规划面积300万平米的基础上翻一番，达到600万平米，进入全国物流领域和商业资产管理领域“双前10名”。70 第五章项目投资及运营方案一、项目投资建设方案本拟建项目的建设运营包括三个阶段，分别为项目前期、项目建设招商期和项目运营期。目前，项目整体规划和设计方案正在进行之中，各项前期工作进展顺利，计划于2012年上半年完成项目报批和可行性研究编制工作，以及扩建项目施工准备和全部项目的招商机构和运营管理部门组建，下半年前结束各项前期工作，转入项目建设和招商。完成全部项目建设和招商估计需要约3-5年时间，从2012年下半年开始，项目按照建设进度分为三大部分，其中礼品城一期工程已经完成，礼品城二期工程的建设也已基本完成，后续主要为三期扩建工程建设。其中主要工作进度计划初步安排如下所示：（1）、礼品城二期在建项目的完工：计划2012-2013年内完成全部礼品城二期的基建和装修及周边环境整治工作。（2）礼品城一期已建成项目的改造和重新装修：计划从2013年开始启动完成礼品城一期的改造和重新装修工作，截止2015年全部完成礼品城一期市场的改造和精装修。（3）中国印刷材料交易中心已建成项目的改造和重新装修：计划2014年启动礼品城市场对面已建成的中国印刷材料交易中心改造和重新装修工作。工期预计1-2年内完成，截止2016年竣工。（4）后续新开工扩建工程：后续扩建工程准备分两期开发建设，70 其中一期先行启动和完成已经取得土地证和完成基本土地拆迁整理工作的龙港大道和龙金大道夹角转盘地块建设。后续部分待土地整理完成后择时进行。目前，龙金大道和龙港大道西南夹角转盘地块的规划方案在多轮优化之后已初步完成，计划于2012年完成各项前期准备工作，达到开工条件，2013年开工建设，2015年竣工后投入运营。运营和招商方面，礼品城一期已经有十年运营历史，商业影响力和商户组合初具规模，但项目改造和扩建后升级为区域性商业中心后，商户组合更为复杂，商业业态培育和经营业种的日常管理工作更为具体和专业化，运营招商工作的质量和效率，决定了整个项目的成败，运营招商工作初步进度安排如下：（1）招商和运营机构的筹备和设立计划在已有礼品城招商和运营管理公司的基础上，大力引进专业人才尤其现代购物中心和大型商贸综合体的经营管理人才，组建仪邦奥特莱斯广场招商中心、租赁中心和物业管理中心，负责整个项目的招商、运营和日常管理工作，该运营机构计划在2012年上半年完成筹备工作，下半年开始运转。（2）主力租户签约落户连锁大型超市、百货、国际影院、电玩城、歌城、儿童乐园等租赁面积在2000平米以上的商家品牌全部为主力租户，主要从仪邦集团战略合作商家品牌库中遴选。计划从2012年下半年开始逐步签约，2013年开始装修和入驻开业。70 （1）非主力租户签约落户租赁面积在2000平米以下的商家品牌为非主力租户，非主力租户的签约和入驻前装修工作时间进度压力较小，安排在完成主力租户签约工作后进行。运营和招商期是长期工作，贯穿在今后几十年的经营管理过程之中。项目规划设计等前期工作和招商入驻等运营工作都在深入的市场调研基础上进行，充分考虑项目所处区域的文化和地理特点，突出项目的区域性一站式高端商业中心的基本定位特征，以及项目作为浙江南部区域重要的大型现代城市风貌区的目标，致力于建设一流品质，选择最优的工程建设标准。项目建设和运营期间将坚持实行“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”，使项目质量和运营管理水平达到国内领先水平。三个阶段的具体时间节点大致安排如下所示：1、项目前期投资建设方案项目前期工作安排如下：1、2012年2-6月：完成项目整体规划方案、可行性研究报告编制和审批工作。2、2012年7月—10月：完成项目扩建部分设计方案评审。3、2012年11月—12月：70 完成施工图设计及施工图审查备案工作及施工许可，以及做好项目施工各项准备工作。2、项目建设和招商阶段投资建设方案：项目建设和招商阶段，项目建设工作和招商工作一起谋划，同时开展，齐头并进。按照市场培育和成长规律，分步骤完成整个项目25.7万平米的主要基建和安装调试同时，顺利完成各部分的招商、装修、开业和整体运营。具体建设进度计划安排如下：（一）第一期项目施工进度：1、2013年1月—2014年6月：首期工程施工建设及招商阶段。2、2014年7月—2014年12月：首期工程设备安装调试阶段。3、2015年1-5月：首期工程竣工验收，交付使用。（二）第二期项目进度在龙金大道和龙港大道西南夹角转盘地块的建设过程中，加快推动龙港大道北侧地块的开发启动工作，视土地拆迁整理进展，及时推进建设和招商运营工作，早日实现项目整体建成和运营，具体时间进度初步安排如下所示：70 附表3：项目建设及招商工作进度计划年份2012年2013年2014年2015年月份91011121-11121-67891011121-6789101112方案设计　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　方案评审　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　三通一平　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　施工图设计　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一期扩建基建招商　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一期扩建安装调试　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一期扩建竣工投运　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二期扩建基建招商　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二期扩建安装调试　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二期扩建竣工投运　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　项目筹建期　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　项目建设招商期　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二、项目组织管理方案项目采用现代企业管理体制，实行执行董事领导的总经理负责制，执行董事由投资人负责任免。公司除设立总经理职位之外，还设立若干副总经理，分别负责商业运营、物业管理、工程管理、合同管理、销售、财务、行政人事、法务、公共关系、IT等。组织结构如图11所示：总经理商业运营部销售部财务部合约部工程管理部物业管理部行政人事部法务部公共事务及IT70 图8：项目组织架构图预计在项目建设招商阶段，团队需要30名员工；大多为中高级管理人员和高级技术人才。随着项目运营展开，到全部项目投运，公司员工总数可能达到1000人左右，主要增加物业管理（清洁、保洁、维修、保安等）、租赁管理等方面的人员，以上人员全部从市场上招聘和引进。项目施工建设严格按照国家关于工程监理和施工质量及进度监管的有关规范进行操作，同时继承仪邦集团在过去开发建设及运营“中国礼品城”、安徽滁州仪邦奥特莱斯广场等多个类似商贸综合体的经验，推陈出新，制定科学的工作岗位规范和工作流程，提高项目的组织管理水平，确保项目建设质量和进度。三、项目运营方案本项目的运营按照龙港仪邦奥特莱斯购物中心、浙南新天地餐饮休闲街区和中国礼品城市场三大板块分别组织实施。奥特莱斯购物中心借鉴国内外相同档次购物中心的商业经营和管理方案，针对浙南地区的区域特点提出的针对性的运营方案，在此基础上在日常运营管理中不断提炼完善。浙南“新天地”参照和借鉴上海“新天地”及思南公馆创意休闲文化街区的经营理念和方法，针对龙港和浙南地区实际出发，制定合适的经营定位和策划方案。70 中国礼品城市场在总结过去十多年经营管理的经验基础上，借鉴国内其他大型专业市场的成功运营经验，提出全面优化和升级方案，提升礼品城的市场活力和影响力，为整个项目的成功经营和拓展升级夯实基础。1、奥特莱斯购物中心和浙南新天地运营方案项目确定实施方案后，仪邦集团将组建专门的龙港奥特莱斯广场运营管理公司，负责项目推广、招商、物业管理和租赁工作。项目运营招商与整个项目的前期和建设工作一同展开。在项目启动后，就按照项目总体定位方案和招商规划甄选优质经营户和商家，选好主力租户，建立好租户组合。尤其先行引入连锁大卖场、奥特莱斯折扣店等易于成熟的商业业态，作为项目成功的先行商业要素，再根据其他主力店租户的要求在项目尺寸、机电配套细节、广告标识系统、配套公共服务及物流方面做精做细，引入歌城、影院、儿童乐园、咖啡馆、酒吧、连锁餐饮等后续商业品牌。以主力租户为基础，延伸到其他特色商业品牌，分门别类将最有利于项目发展和龙港商业优化升级的商家品牌逐级引入到龙港来，为这些商业品牌准备好行业内一流的经营环境，提供建筑设计最新颖、性价比最高、市场需求最旺的商业空间和配套服务组合。在做好主力店招商和运营推广的同时，运营管理公司还将提供相应的专业物业管理、资产管理、租赁管理等专业服务；同时，商业运营管理公司还负责项目整体在区域消费者和商家中的营销推广，确保整个项目长期兴旺。70 这与目前国内许多公司不按商业进化规律办事，缺乏商业组织运营技术，只提供简单的租售服务，甚至将项目一卖了之，或者不能与商家结成长期战略伙伴关系，采取杀鸡取卵的经营方式完全不同。本项目中的核心部分主力店的商业模式为仪邦集团长期整体持有，目标是搭建一个富有竞争力和商业合力的商业平台，在服务和整合经营户发展目标的同时实现仪邦集团的目标，打造项目的整体竞争力。仪邦建设长期富有竞争力的商贸综合体的目标与入驻商家、地方政府的长期根本利益是一致的，仪邦龙港奥特莱斯广场运营管理公司的目标正是使得这种利益在长期达到最大化，并协调分配好项目内部不同个体之间的利益差别，维护和发展好项目涉及到的有关各方的长远利益。项目管理运营架构如下图所示：奥特莱斯广场运营管理公司商业策划部销售部财务部租务部物业管理部法务部图：项目运营管理组织架构图同时，仪邦集团将积极根据商业企业发展的规律和现实需要，为入驻项目的商家品牌争取与政府加强沟通，落实商务配套、税务优惠、财政奖励、金融服务、人才招聘等方面的社会资源和中介服务体系，为入驻落户商家顺利发展作好服务。采取各种运营手段，降低经商成本，提高商业环境质量。对于仪邦自身持有的商业楼面积70 ，还将优惠提供给那些具有高增长潜力的新兴商业品牌，以及为他们提供楼室外广告、新媒体广告等各种细微推广支持，对于个别处于发展初级阶段但富有潜力的商家品牌，还提供装修补贴、免租期等优惠政策，扶持他们成长做强，实现项目整体的长期繁荣。2、礼品城交易市场运营方案对于已经经营多年的礼品城交易市场，也将由仪邦集团资产管理部成立专门的团队，负责跟进项目整体改造和升级的设计、装修施工等，以及日常的租赁、推广和物业管理。礼品城经营方面，将深入调研和分析龙港礼品和包装印刷企业对流通渠道和营销的需求，对接他们升级换代的需求。此外，礼品城经营还将与龙港和浙南地区的旅游购物等经济发展新趋势紧密联系起来，结合礼品城的皮具、节日礼品、商务礼品等举办各种活动。礼品城交易市场运营管理架构如下图所示：仪邦礼品城资产管理部礼品城营销推广职能礼品城租赁管理职能礼品城物业管理职能图：礼品城交易市场运营架构图70 四、项目运营成功的市场基础1、“中国礼品城”等的已有成熟商业平台的支持在10多年成功开发和运营“中国礼品城”的过程中，仪邦集团在中国礼品产业流通链中获得了行业领先的市场地位，“中国礼品城”已成为中国礼品产业信息交流、产品展示、物流配送和市场交易的中心。聚集了礼品行业品牌和商家近千家，市场的成功建设和运营使得仪邦集团取得了浙江省礼品行业协会会长单位和中国礼仪用品工业协会副理事长、中国商业联合会市场委员会副主任、中国市场学会商品批发市场发展委员会副理事长、中国企业家协会常务理事等多重行业领导地位。仪邦集团在多年的商业经营和产业培育过程中与广大礼品中小企业保持了密切合作关系，对这些企业的需求也非常熟悉。未来礼品城交易市场的运营将继续天然的利用这些商业资源，促进礼品城市场在已有商业基因的基础上推陈出新，不断升级换代，把握国内外礼品和包装印刷产业发展趋势，引领礼品和包装印刷产业流通领域发展，不断提高“中国礼品城”、“中国印刷材料交易中心”和“中国台挂历集散中心”等三张著名商业品牌的含金量，保持市场长期可持续发展和繁荣。因为礼品城交易市场的成熟和成功，为奥特莱斯购物中心和浙南“新天地“休闲餐饮街区提供了基础的客流和难得的商业氛围。70 2、项目所在区域的坚实市场需求依托项目所在的浙江南部区域经济活力强，区位条件好，与国内外市场的网络资源丰富，一产和二产基础比较扎实，当地居民家庭和外来常住人口观念新，支付能力强，是浙江省经济活动和人口最为密集的区域之一。正是项目所处区域经济活动的规模和未来的增长潜力，以及经济活动的较高质量和能级，导致了旺盛的生活、文化、教育、休闲和娱乐等方面的消费需求。这孕育这巨大的商贸产业开发前景。另外，已经处在全国性布局阶段的广大商业企业，也在现阶段普遍存在需要在浙南区域建立运营平台和布局设点的需要，它们想捕捉浙南区域人口密集优势和多年经济快速发展后对现代新型商业业态需求井喷的历史性机遇。许多商家尤其大中型连锁商业品牌对浙南地区发展具有很高的热情。自2010年仪邦集团建立仪邦战略合作商家资源库以来，大量实地调研和多次访谈表明，通过访谈以及深入沟通发现，这些现代化商业企业中蕴藏着巨大的对蓬勃发展的三四线城市商业空间需求，以满足其密集布点、品牌提升、市场份额扩大和物流系统完善的现实需求。这些商家普遍认为，浙南地区多年经济快速成长和产业高速发展的潜力以及人口密度的提升完全可以在2-3年内支持开设一个体量巨大、成本优势明显、符合地区文化特点、配套完善、品质出众的大型商贸综合体。在与和仪邦有业务往来的大量商业企业的交流和商务往来中，仪邦充分了解大型连锁商业企业想在浙南地区布局的真实70 需求，但苦于没有规模、档次、区位、配套和成本合适的流通渠道和商业空间，本项目的建设和运营则正好满足这些企业的实际需求。本项目的选址、规划配套、设计、运营和服务中大面积的主力店部分正是为这些企业量身定做，因为仪邦在全国8大仪邦广场招商和运营过程中积累了丰富的经验，非常理解未来大型连锁商业企业集群将如何发展，通过那些努力可以为这些商业企业的长远发展搭建一个经济上可行而又在功能形态上前瞻可靠的现代化发展舞台。70 第六章项目社会经济效益一、投资拉动效应本项目为改造和扩建项目，项目总投资约13.5亿元，其中已经投入约6亿元，后续改造和扩建需要再投入约7.5亿元。在项目改造和扩建期，能有效促进地区的固定资产投资。按照7.5亿元的新增投资额，约等于2010年苍南全县固定资产投资总额90亿元的8.3%，有力拉动苍南的固定资产投资，尤其有助于苍南扩大现代服务业领域的投资。除了项目投资方在项目改造和扩建方面的投资，根据大型城市商业综合体商业空间的使用规律，一般会在项目投入运营前拉动大量的租户和经营商装修、办公等投资。如果按照每平米2000元的装修投资标准，本项目约近26万平米的总建筑面积的装修投资额可达5亿元左右。而且随着项目的后续使用，各种不同业态一般会每隔5-10年进行一次再装修和修缮，这都将持续增强区域的投资拉动力度。总之，项目的直接投资规模和拉动的间接投资额合计约15亿元以上，而且拟建项目的投入在整个项目的开发和运营过程之中不断连续发生。70 二、产业平台效应拟建项目的定位为特色商贸综合体，其实质为向浙南区域的蓬勃发展的商业企业提供稀缺的现代商业经营平台和发展载体。随着项目的全部建成和成功运营，每年项目创造的营业收入可达160多亿元（含礼品城市场约100亿元交易额），创造的GDP预计可以达到5-6亿元。而且随着项目的建设运营，还将带动相关产业要素在项目周边布局和集中，最终形成分工细密，配套完善，上下游联系紧密的商贸产业集群。另外，项目的建设将有力促进苍南和浙南地区的的购物旅游、观光、休闲度假和商务旅游，使得项目成为区域的一个特色商业风貌和旅游观光区。总之，项目最终将成为苍南和浙江南部区域的一个特色产业平台和新的经济增长点。附表5：苍南2010-2011年GDP规模（单位：亿元）指标2010年2011年第三产业总产值(亿元)111.42GDP（亿元）254.8295三、结构优化效应因为过去产业平台缺乏等制约因素多，浙南地区尤其苍南第三产业尤其商务服务业的比重相对较低，而本项目建成投运后，将为苍南的产业结构调整提供重要载体。本项目的总建筑体量接近约26万平米，相当于一个大型城市商70 业区，其中的购物中心、餐饮步行街区和礼品交易市场等主要功能都是发展现代服务业的优良载体，就项目的整体规模而言，项目可以与上海、北京和杭州等大型城市的商贸聚集区不相上下，将成为苍南现代服务业跨越式发展的载体之一。优化当地产业结构，契合当地转变经济增长方式的发展转型需要。根据苍南县政府工作报告，2011年全县实现生产总值295亿元。2010年GDP达255亿元，其中，第一产业实现增加值20.33亿元，同比增长4.3%；第二产业增加值123.05亿元，同比增长13.5%；第三产业增加值111.42亿元，同比增长12.9%。三次产业结构由上年的7.9：47.4：44.7调整为8.0：48.3：43.7。第二产业对经济增长的贡献率达53.2%，拉动GDP增长6.5个百分点，其中工业经济拉动GDP增长6.6个百分点；第三产业对经济增长的贡献率为38.3%，拉动GDP增长5.8个百分点。表明苍南第三产业的发展空间巨大，对龙港和苍南的经济贡献有较大提高余地。本项目建成后，预计每年创造的GDP约在5-6亿元之间，相当于目前苍南第三产业创造的111亿元GDP的5%，对苍南经济结构优化有明显的促进作用。四、城市形象提升和功能完善效应本项目从原来的专业市场的改造、扩建和升级为大型现代区域性商贸综合体之后，有助于显著改善项目所在区域的城市空间和城市形象。如果本项目建成投运，70 则项目由目前龙港城市化的边缘区域直接升级为整个浙南区域的繁华商业中心，尤其龙港大道和龙金大道周边的城市面貌将为之一新，项目所在区域将转身成为一片现代化的城市空间和商贸平台。也能促进区域内交通配套提升和景观环境的改善，完善项目所在区域的路网、停车等市政配套设施，活跃区域内商业氛围。随着区域形象的提升和服务功能的完善，以及旅游、休闲、娱乐等新兴商业业态的繁荣，将促进龙港好苍南的现代商业气息日渐浓厚。使得项目有可能成为一个新的浙江南部地区门户区域标志性项目。尤其对于龙港提升城市化水平和城市形象有非常明显的促进作用。五、税收和民生效应根据测算，本项目全部建成投入运营后，每年将创造3-5亿元的税收。这相当于2011年苍南全县财政总收入29.5亿元的10%-20%左右，相当于2010年苍南全县县域地方财政收入14.95亿元的30%以上。税收方面的贡献非常明显。另外，本项目未来全部投运后全年可产生的销售额约160亿元，（其中礼品交易额约100亿元）。消费品零售额约60亿元，相当于2011年苍南全县160亿元消费品零售额的37.5%左右。由于拟建项目的特色商贸综合体的市场定位，以及投资方仪邦集团多年在多个特色商贸综合体开发运营方面积累的经验。加之项目投资额巨大，聚集的多项现代服务业功能都有劳动密集的特点，项目的成功建设运营将在解决就业、提供稳定税源、改善当地民生问题方面发挥非常明显的促进作用。70 在就业和服务民生方面，本项目的积极意义主要表现在三个方面：就业方面，本项目中餐饮、娱乐、零售等将吸引入大量富有竞争力的商业品牌。这些品牌按照每15平方米建筑面积需要一个服务人员的标准计算，则合计总可提供约1.75万个直接就业岗位。除了以上直接就业机会，项目的成功建设和运营还将带动区域内餐饮、物流、金融、装修等多个领域的就业。合计整个项目直接吸纳人员约1.75万人，推动其它产业新增就业约0.5万人，合计创造约2.25万个就业机会。由于项目的建设，不仅将大幅提高项目周边的路网、绿化等市政配套，还会在环境治理、金融和餐饮配套水平方面改善明显，这将有力促进项目周边和所处的区域居民家庭提高生活质量，尤其有助于减少龙港和苍南消费外流的现象，降低居民家庭的购物和消费出行距离和出行成本，为区域内居民家庭和企事业单位就进购物、娱乐、休闲和文化教育等活动搭建现代化高品质平台，提高商业服务水平，增进全体居民的福利水平。70 第七章项目财务评价及资金筹措一、项目销售和运营财务分析由于本项目为改造和扩建项目，项目的投入分为两大部分：已建成项目的改造投入和扩建项目的投入，项目产生的收益主要也包括两大部分：项目中已建成物业改造后的增值收益和租金收益；项目新扩建部分的销售收益。本项目经营模式为持续经营，由项目投资方仪邦集团同时作为项目的运营管理方，目前，需要改造的已建成物业中有部分为仪邦集团持有，部分已经出售给了投资者。其中印刷材料交易市场和礼品城一期出售部分面积分别占比约85%和40%左右，其余部分持有出租经营。未来扩建项目竣工后，将采取全部新建面积出售给投资者后由仪邦统一经营管理的方式进行经营。新扩建项目销售进度方面，根据市场容量和工程进度，销售速度按照项目开工后12个月后开始预售，项目竣工前预售结束，预售期项目每月销售量相同。项目出租率方面，根据目前可比案例和市场平均水平，出租速度按照扩建项目竣工前完成60%的可租面积出租，在一年的运营期内出租率达到85%，全部投运后出租率稳定在95%。附表：净租金收入计算表（扣除营业税、土地税和物业管理及维修费）年份2013年2014年2015年2016年2017年2018年2020-2031年2032年合计招商进度25%30%50%65%75%85%95%95%净租金(万元)286234345724744185869730108751087570 168285.6项目租金优惠和装修补贴方面，根据目前可比案例和市场平均水平，每期项目运营第一年租金优惠50%做为装修奖励等支出，第二年优惠20%，第三年优惠10%。第四年后不再优惠，后续年份假定租金增长率与通货膨胀率相等相互抵消，假定投运后每年实际租金增长率为零。附表：项目净租金和出租率计算表功能业态面积（平米）每日单位租金(元/平米)物业持有比例年总租金（万元）属于仪邦的租金购物中心浙南百货商厦500005.012%91251095浙南奥特莱斯购物广场500004.00%73000连锁大型超市200001.9100%13871387浙南国际影院30001.5100%164164浙南电玩城20001.8100%131131浙南儿童乐园60002.0100%438438浙南大歌城30001.5100%164164小计1340003.8187103380浙南新天地休闲餐饮227404.015%3320498中国礼品城专业市场1000005.060%1825010950合计2567404.34028011448项目租金和销售价格方面，将充分考虑降低未来入驻商家的商务成本，提高项目整体的竞争力，对项目租售单价和总价进行控制，让利于投资者和商家。附表：项目扩建部分销售收入计算表指标建筑面积建筑面积(万)单位售价（元/平米）销售额(万元)扩建部分奥特莱斯精品村36000150005400070 远景扩建部分580001500087000合计9400015000141000根据目前国内外大中型城市大型商业区和类似三四线城市商业区的经营情况，参照可比项目的物业销售和出租市场价格水平，本项目扩建部分按照建筑面积计价的销售净价（扣除营业税等税费）为15000元/平米；租金水平为每日净租金4.3元/平米，整个建设经营期计算到2032年底位置，不考虑土地使用权期限届满后的财务情况。则这个项目的经营情况数据在建设期内可创造约14.1亿元的净销售收入，其中项目开工一年、二年、三年、四年、五年和六年间每年可创造的销售收入分别为0.7亿元、1.41亿元、2.82亿元、3.53亿元、4.23亿元和1.41亿元。附表6：项目施工招商及运营期前6年销售进度及销售净收入表（销售期到2018年为止）销售进度(年度销售面积/总可售面积)5%10%20%25%30%10%总可售面积总可售销售额销售单价2013年销售额2014年销售额2015年销售额2016年销售额2017年销售额2018年销售额940001410001500070501410028200352504230014100项目全部建成出租率稳定达到95%以后，稳定年净租金收入约1.0875亿元（扣除土地税、营业税、物业费、维修费等），具体经营数据分别如表所示。二、项目净现值、投资回收期和内部报酬率按照目前金融市场贷款利率水平，考虑融资过程中的手续费用等，本项目计算净现值的收益率取9%。按照确定的970 %的市场基准收益率，本项目建设招商及经营期间的净现值为5亿元。项目投资静态回收期为5.62年。动态投资回收期为6.39年。项目投资中的投资还款能力佳。初步估算拟建项目内部收益率为18.15%，高出基准收益率9%约9.15个百分点，在财务上可行。附表8：项目现金流、净现值、投资回收期和内部收益率计算表（单位：亿元）项目2012201320142015201620172018201920202021202220312032总现金流出6.5222210.1　　　　　　　销售净收入00.71.42.83.54.21.4　　　　　　出租净收入00.30.30.60.70.91.01.11.11.11.11.11.1总现金流入0.01.01.83.44.35.12.41.11.11.11.11.11.1净现金流入-6.5-1.0-0.21.43.35.02.41.11.11.11.11.11.1累积值-6.5-7.5-7.8-6.4-3.11.94.35.46.57.58.61820静态回收期　　　　　-0.62　　　　　　　折现值(9%)-5.98-0.85-0.190.992.122.991.300.550.500.460.420.20.2累积值-5.98-6.83-7.02-6.03-3.91-0.920.380.931.431.892.314.85.0动态回收期　　　　　　-0.39　　　　　　折现18.15%-5.52-0.72-0.150.711.421.840.740.280.240.200.170.040.03累积值-5.52-6.24-6.39-5.68-4.26-2.42-1.68-1.40-1.16-0.95-0.78-0.040.00三、项目投资额和资金筹措项目投资额中，其中归属于仪邦持有的已建成和已经经营物业部分历年投入约6亿元，在现金流分析时一次性计入2012年的投入。折合后已建成部分单位面积综合投入（土地成本、配套成本、基建成本、维修等其他资本性支出）约为3676元/平米。后续对已建成部分的改造性投入方面，还需投入总计约2.3亿元。附表：项目总体投资计算表项目投资用途投资额（万元）比例70 已完成投资已建成项目投资5982244%追加投资建成物业改造性投资2274817%新扩建投资5280039%小计7554856%总投资135370100%扩建投入方面，折算后预计单位投入平均为5617元/平米，合计需要投入扩建部分总投入约5.28亿元，其中龙港大道和龙金大道西南夹角转盘部分奥特莱斯精品村项目最先启动，总建筑面积约36000平米，单位投入约5000元/平米，总投入需要约1.8亿元。综合后，项目总投资额约13.5亿元。其中已完成投入约6亿元，后续需再投入约7.5亿元（改造性资本开支2.3亿元，新建资本开支约5.2亿元）。附表：项目已完成投入、后续改造和扩建投入计算表指标建筑面积建筑面积已完成部分单位投资已完成投资额单位改造投入改造投资额单位扩建投资扩建投资额单位平米元/平米万元元/平米万元元/平米万元已建成部分礼品城一期100000350035000150015000礼品城二期400004500180008003200印刷材料交易中心227403000682220004548小计162740367659822139822748扩建部分奥特莱斯精品村36000500018000远景扩建部分58000600034800小计94000561752800合计256740项目的投资进度如下：根据资金预算平衡表测算，项目在2012、2013、2014、2015、2016年建设期内所需的资金投入分别为0.5亿元、2亿元、2亿元、2亿元和1亿元，；其中2012年自有资金投入0.5亿元，2013年银行3年期贷款1.5亿元，其余部分采取预售回款70 和租金为项目建设提供资本支出来源，预计2015年全部偿还贷款。建设期内每年都有0.3亿元以上富裕资金可以供项目营销和工程建设备用，资金使用和资金来源衔接良好。附表：项目资金筹措和平衡表（单位：亿元）年份20122013201420152016资本开支0.52221销售回款00.71.42.83.5出租回款0.30.30.30.60.7自有资金0.50.30.80.50.4银行贷款1.50.0-1.5资金裕度0.30.80.50.43.770 第八章环境保护分析和节能分析一、环境保护影响综合分析本项目为现代商贸综合体开发和运营项目，没有制造加工等污染环节，对环境的影响主要包括在改造、扩建施工阶段和运营阶段以下几个方面的环境影响：（1）、水质量影响：主要为建设工地的泥浆水及施工期间的生活污水，以及项目建成投运后的的污水。（2）、大气质量影响：主要包括基建、装修以及投运后物流配送系统产生的废气和扬尘；（3）、噪音：主要为施工期间的建筑机械噪音；（4）、固体废弃物：主要为施工期间的生活垃圾、建筑垃圾，以及项目投运后的生活垃圾。对于上述环境影响因素，将严格采取有关污染控制措施，降低对环境的影响水平。在施工期间，项目将采取以下措施防治污染。在防范对水质量的影响方面，项目将对建筑泥浆水建造沉淀池经沉淀后再行排放，土方及建材车辆经过处理后出入工地等。噪音控制方面，严格执行《建筑施工场界噪音限值（GBI2523-90）》的规定，在不同阶段的噪音控制在限制范围内，夜间施工办理按照规定做好噪音扰民防范工作和办理必要手续。固体废弃物处理方面：严格遵守建筑70 垃圾和工程渣土处理管理规定，办理渣土垃圾排放处置手续，建筑垃圾及渣土做到集中排放，委托科学外运处置，项目竣工后内及时完成剩余建筑垃圾的清理和清运。在项目运营期间，项目环境污染防治措施将长效化和系统化，主要管包括以下几个方面：项目内部推广分类收集固体废弃物，并请环卫部门及时定期清理运输和处置；使用尾气排放环保标准高的达标货运车辆，科学调度使用，防止出现拥堵现象。项目内配备的水泵、风机、空调等机电设备选用高效、低噪的设备，有效降低噪音。配套酒店式公寓和休闲餐饮街区产生的厨房废水经有关处理后，排入污水管。而且项目将在设计和建设环节充分提高项目的环境及景观标准，做到与项目的定位和档次匹配，成为龙港地区在绿化和景观方面的标杆项目。二、项目节能分析1、分析依据中华人民共和国节约能源法中华人民共和国电力法中华人民共和国建筑法浙江固定资产投资项目节能评估和审查管理有关办法70 浙江固定资产投资项目节能评估和审查指南夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ134-2001太阳热水系统设计、安装及工程验收技术规范GB/T18713-2002采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003建筑照明设计标准GB50034-2004公共建筑节能设计标准DGJ08-107-2004目前国内大型公建设施能耗情况2、项目及能源供应情况本拟建项目建设方仪邦集团是全国领先的特色商贸综合体开发运营商，旗下已建成运营的大型商贸综合体有大型产业交易枢纽“中国礼品城”等“国”字号产业平台。本项目为龙港“中国礼品城”一期和二期工程的改造和后续扩建项目，基础设施尤其能源供应条件较好，项目作为一个商业综合体项目，其能源供应条件（给水、排水、电力等市政配套）初步具备。本项目消耗能源主要有：水、电(未来运营可能涉及部分天然气消耗但相对水、电总量较小，此处暂不考虑)。其中水主要用于商业、生活、绿化，电主要用于空调、照明，气主要用于项目内部的餐饮、酒店式公寓。根据初步估算，本项目投入运营后年用电需求约在3900万千瓦时，目前龙港地区的电能供应条件比较充裕，能够满足本项目的用电需求。70 本项目将充分重视项目的节能设计和节能管理，建设成绿色生态现代商贸区，降低未来项目建成投运后的能源和水消耗。对于整个项目，绿化方面采取乔木和灌木为主，草坪辅助的绿化格局，以节约绿化用水，在内部建成部分水面和绿化穿插，又与旁边市政绿化和鳌江水系呼应的微观小气候，降低整个项目的能耗。对于商业设施，将采用生态智能商业楼宇的标准进行设计和建设，因为项目的商业属性，可以在建筑朝向选择、墙体材料、门窗设计选型、分立式空调设备选型、照明方式等关键节能因素上采用最环保和经济的方案，部分单体建筑尝试利用太阳能等可再生能源，如在部分新建建筑上采用太阳能，新建道路照明部分采用光电设备等，降低楼宇的能源消耗尤其对电力的消耗水平。对于酒店式公寓等配套设施，将按照绿色环保标准进行设备配置，同时在运营期间与采取各种有效的能源节约措施，倡导绿色商旅行动，降低能源和水资源消耗水平。3、能源消费量测算据近年来长三角区域内同类大型商业楼和酒店公寓等大型公共建筑能源消耗统计的情况，本项目能源消耗在规划设计阶段将选择先进指标，比目前在运营的同类未大量采用节能规划设计的项目相比，能耗普遍有10%-20%的节约。本项目按照这个标准组织改造、70 设计和施工及后续运营，在同类项目中能耗水平降低的程度较高，特别考虑到本项目的规模和社会效益，对节能减排的贡献比较大。4、项目节能措施评估及建议（1）围护结构节能措施本项目尽量采用小空间设计，单套面积小，重点将做好屋面保温和门窗保温外，以及幕墙保温设计。除了墙体、屋面、幕墙的保温措施外，还将重视建筑外遮阳的设置。（2）空调节能措施因为本项目地处夏热冬冷地区，建筑围护结构必须满足夏季隔热和冬季保温的需要，计划采用外墙外保温、部分外墙绿化和双层皮玻璃幕墙等技术，考虑到各个商业品牌营业时间差异的特点，尤其在空调设备选型方面尽量采用分散式，以降低空调采暖浪费，同时特别重视空调的选型。尝试采用热湿独立控制等节能技术，提高空调系统能源利用效率，节约能源消耗。（3）照明及其他节能措施本项目将根据建筑照明的不同需求对建筑物的照明系统进行合理的节能规划，提高照明系统的能源利用率，尤其在满足商业使用要求的前提下尽量减少照明耗能。此外，本项目将在电源点布置、变压器选型、三相负荷平衡、提高设备负载率、选用节能电器、提高功率因素等方面将做好详细节能规划，做好供配电系统的节能工作，提高本项目的电能的整体70 有效利用率。70 第九章项目风险分析虽然投资方仪邦集团在开发运营特色商贸综合体方面有丰富的经验和技术，以及较强的资金和人才储备。但因为项目投资和规模巨大，业态比较复杂，尤其现代大型购物中心经营业务涉及面比较宽。项目体量近26万平米。而且项目建成开业仅是该项目万里长征完成第一步，后续商业经营和业态培育淬炼的任务更重，定期的资产维修改造投入、持续的产业整体推广和营销、细致的招商和租务等都需要大量的资金和人才投入，要遭遇市场培育困难、经济波动影响等诸多挑战，涉及的风险因素主要包括以下几点。一、微观经营环境风险本改造和扩建项目是一个巨型商贸综合体项目，其实质是利用运营投资方在多年特色特色商贸集群培育和运营过程中所掌握的商业网络资源在有利的区位培育和创造出更富有竞争力的现代商贸流通业聚集区。任何产业的培育和发展都离不开产业环境，没有产业环境的支持，尤其没有系统可靠和长期稳定宽松的产业政策环境，以及社会各界对产业发展的认同和理解，城市规划对产业布局和配套的引导规范，以及对产业运营的扶助。整个项目的运作效果和结局都有可能导致功亏一篑。不能达到预定的发展方向和发展水平。所以，拟建项目应加强与政府及相关机构的沟通和说明，为大商贸产业的长期健康发展70 发展创造一个比较稳定可靠的产业政策环境和配套扶持体系。不仅使项目的成功建成开业有保障，更能着眼于未来几十年项目一直能保持优势地位，达到长期繁荣的目的。二、宏观经济波动风险在经济全球化的大背景下，项目所处的浙南区域与国际经济联系比较紧密。国际金融市场的动荡和其他宏观经济波动都会影响项目建设运营的商业环境气候，而且浙南中小企业群体经营与发展普遍易于受到国内外经济气候的影响更为明显，进而影响区域内居民家庭和外来常住人口的消费能力，进而可能影响到项目的招商效果和经营效果。在项目投运后，经济基本面的变化还会影响拟建项目的经营发展情况，因为区域内的许多产业属于周期性行业，受宏观经济紧缩影响比较严重，会对区域内的消费能力和消费者心理因素造成较大的波动。另外，项目建设招商期间和运营期内，如果发生大的经济波动，还会对有些与经济周期和经济景气密切相关的百货、餐饮、娱乐等业态的经营造成影响。三、过度竞争风险随着浙南区域城市化进程不断加快，以及市场对现代服务业载体尤其大型商贸综合体的发展前景的看好，区域内可能出现规划过多类似项目的情况，虽然在长期看这些体量大都在市场可以承受范围之内，但在短期内，由于需求渐进式成长的自然规律。大量类似项目在短期内扎堆集中上市可能在短期内导致超出市场容量，造成项目的供需矛盾短期内凸现。70 目前，在灵溪、鳌江等人口规模巨大、经济发达的中心城镇，都有可能谋划规划建设大型城市商贸综合体的可能，这些项目都可能在一定程度上会给本项目的招商和经营带来竞争，造成消费分流和商家资源的分散，从而降低项目的经济价值和租金收益水平。四、风险防范对于上述风险，投资方仪邦集团已经在项目选址和方案论证过程中，进行了比较深入的研究，并已经针对上述风险因素在龙港奥特莱斯仪邦广场项目策划、规划设计、资金安排、人员安排、组织安排、项目运营筹备方案等方面进行了比较详细地斟酌和相应安排，为可能出现的复杂情况和挑战局面准备好了相应的防范和应对措施，在各项工作安排中做出了较全面的通盘考虑，在资金、人才、进度等各方面留有较为充裕回旋余地。加之已经建成的“中国礼品城”市场多年积累的商业资源和价值已经比较丰富，如果能有必要的政府扶持和社会环境，即便同时遭遇上述不确定性和挑战，本项目仍然有预留的资金、人才和时间顺利完成项目建设和运行，度过其中的困难，克服所遭遇的挑战。70 第十章研究结论及建议一、研究结论综合报告上述各章节对拟建项目选址、市场可行性、财务可行性、工程技术组织、运营方案设计、项目建设和运营的社会环境和责任、潜在的风险因素考量等各个角度的深入分析。本报告认为本项目作为一个大型改造和扩建项目，具有真实可靠的消费需求支撑和已有专业市场打下的良好商业经营基础，项目整体上看市场基础清晰可靠而且比较扎实，而且项目对龙港镇域和苍南县域内的就业增加、产业结构优化、税源建设、城市形象提升等社会效益方面效果拜比较显著，未来支持项目长期运营发展的需求强劲而又坚实可靠，投资方在过去多年的市场实践和目前全国进行的类似项目建设中积累了较为丰富的专业技术经验积累和经营管理人才储备，在技术、人才和资金方面实力具备。而且从时机上分析项目开发建设的所需的配套条件和时机已经完善和成熟，项目策划过程中对可能出现的风险因素考虑比较全面，并做好了充分打算和足够资源和时间应对可能出现的风险和挑战，总体上是一个财务优越、市场扎实、社会经济效益明显的好项目，对投资方而言也是一个企业发展进入新阶段后的战略性项目。实施和运营管理该项目是可行的，项目方案中确定的建设和经营目标、规划功能分区、项目建设体量、市场需求定位等都有一定的依托和基础支持。项目策划是比较科学的，项目方案是可行的。70 二、项目正式实施前的建议1、产业政策配套到位由于拟建项目作为大型商贸产业载体的属性，必须将项目的长期成功经营发展与项目所在区域的商贸产业政策紧密对接，与有关政府充分沟通，使有关各方充分理解项目成功后所蕴涵的巨大社会经济效益，以及达到这一目标所需要的发展环境，争取到县镇两级政府和项目所在村委等相关部门和机构的理解和支持，确保拟建项目成功建设和运营所需的外部政策环境和资源。尤其争取将拟建项目放到整个苍南和龙港商贸产业发展的大盘子里进行考虑，为优质商贸产业要素聚集在本项目内提供方便，降低入驻商家的成本。2、有关规划对接及时由于拟建项目规模巨大，建设和运营期长，涉及面宽，尤其要争取将项目周边区域的发展规划对接。确立项目作为未来促进区域城市功能改善和产业结构调整的重要特色项目的地位，以及区域重要的标志性城市空间和特色风貌区的地位。加强政府对项目的领导和统筹管理，做好交通、市政绿化、美化和亮化等方面与项目的对接。3、为项目开发运营提供必要支持由于拟建项目前期投入大，投资回收期远为市场上一般项目为长，运营期间还要每年投入大量资金用于提供配套服务，为财务实力稍差而未来增长潜力可观的70 商家和可以发挥引领区域商业发展的国内外著名商业品牌入驻提供必要的补助、奖励和补贴。定期还要举办各种有利于项目发展的招商会和节会活动，为项目内大量公共建筑空间提供维修和运营管理资金，以保证项目稳定运转和服务水平。只有在政府和社会的理解和帮助之下，从土地成本、税务成本、融资成本等各方面为入驻企业和商家解压，为项目的投资运营方减少必要的财务和运营压力，才能保证项目有序经营和长期繁荣。70 附件1、龙港礼品城整体规划效果图注：此图为原有方案，其中龙金大道和龙港大道西南夹角转盘部分规划设计方案已局部做调整，调整部分效果图见后附70 1、龙金大道和龙港大道西南夹角转盘部分规划设计方案效果图70'