怀府金融广场建设项目可行性研究报告

'怀府金融广场建设项目第一章总论1.1项目背景1.1.1项目名称怀府金融广场建设项目1.1.2项目承办单位沁北建设投资有限公司位于xxxx市沁北产业集聚区，成立于2005年12月，注册资金3000万元，内设综合办公室、财务融资部、投资与项目管理部、资产运营部、风险控制部四部一室。2009年6月该公司并入市投资集团，成为集团下属的全资子公司。该公司通过采取国有独资或吸引社会资金、对外合作等多种形式，已逐步组建了仓储物流公司、资产经营公司、房地产开发公司等实体性公司，相继进入仓储物流、资产经营、城市开发、园区建设等领域。目前，公司主要业务包括：1、融资服务：根据市委、市政府的部署，包装城市建设、集聚区开发等项目，选择融资途径，积极筹措资金。2、仓储服务：78 根据我市煤炭物流、造纸机械、商贸等行业企业数量多、融资需求大的特点，吸引民间资本，组织成立仓储物流公司，并通过仓储公司与农行、信用社、村镇银行等金融机构签订合作协议，采用第三方监管方式为煤炭、造纸机械及中小企业提供存货质押贷款服务，获取经营收益。同时，视公司的经营发展情况，逐步投资建设仓储区，为商业、物流、工业企业提供有偿仓储服务。3、资产盘活服务：一方面根据市政府《关于委派xxxx市沁北建设投资有限公司帮助金融机构做好不良资产盘活工作的通知》文件精神，通过与市优化金融环境办公室的通力协作，按照“特事特办、特事快办”的原则，采取强力措施，帮助市农信社、农行、邮储银行等金融机构共同做好不良贷款清收工作，防范和化解金融风险，并按照有关规定，与各金融单位建立风险收益共担机制，按照一定比例提取清收手续费。另一方面，根据市委、市政府部署，对政府目前承担的债务进行研究分析，探索解决、消化的办法与途径，逐步消化政府债务，降低风险。4、资产打包运作：按照各行有关政策规定，对市农信社、农行等金融机构的企业金融不良资产进行收购，并通过对购进资产进行打包出售、经营等商业市场化运作模式，实现资产的快速变现，增加经营收益。5、投资开发业务：根据政府授权，参照先进地区的开发理念，对我市一定区域范围内（含城区、沁北、沁南产业集聚区）的土地，通过高标准的整体规划设计和大面积、成规模的“面”状投资开发以及政府授权城市特许经营权的经营，做好城市经营、开发工作，实现土地价值最大化和公司经营多元化。公司法定代表人：芦卫国。1.1.3可行性研究报告编制单位编制单位：资格等级：78 工程咨询资格证编号：发证机关：1.1.4研究工作依据1、国家、省及xxxx市颁布的相关法律、法规、政策；2、《xxxx市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（2011-2015）征求意见稿；3、《xxxx市城市建设总体规划（2002-2020）》；4、xxxx市国土局土地出让证明；5、xxxx市2002-2010年相关统计数据；6、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；7、建设部《房地产开发项目经济评价方法（2000版）》8、xxxx市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料；9、可研编制委托合同。1.1.5研究工作范围房地产开发项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦较为复杂。总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和基本结论，个中涉及的分支内容主要包括：1、全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决定性影响的市场因素；2、从城市规划的角度对本项目进行评价；78 3、运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场售价；4、综合市场需求及资深建筑师意见，对项目规划作出评价；5、从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进度；6、结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的可能收益，分析影响收益的重要因素；7、按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划；8、综合各类分析，对项目的开发可行性作出判断。1.1.6项目提出的理由今年以来，为了坚决遏制部分城市住房价格的过快上涨，国务院接连出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“新国十条”）等一系列房地产调控“组合拳”，受楼市新政的影响，购房者在住宅市场的观望情绪日趋加重。但由于此次调控并未涉及商业地产，在新政对房地产政策支持取缔之后，对于住宅市场的一些利好会转化为对商业地产的一些利好。按照惯例商铺价格应该是住宅1.5到2倍，“商住倒挂”现象比较严重，其根本原因经济没有完全扭转的时候，商业处于低迷，而受到09年一些政策的支持，所以它的价格会涨得比较高。因此未来预期来讲，商业地产还是存在普涨的空间。商业地产市场已全面向好，商业地产向上的趋势已经初步形成。xxxx78 房地产从20世纪90年代初期起步，随着住房制度改革的不断深入，住房分配货币化被社会所接受，房地产开发从最初由建筑商与单位联建到开发商大面积圈地搞小区开发（或连片开发、旧城改造），尤其是近几年，xxxx房地产的迅速兴起，为全市经济和社会的发展做出了巨大的贡献，已经成为xxxx投资的重点、消费的热点。近年来，xxxx市县域经济发展迅速，特别是去年xxxx市委、市政府提出强力实施“资本活市”战略以来，全市金融活力得以迅速激发，由于看好xxxx资本市场发展潜力，市外金融机构开始在xxxx抢滩设点，积极开展贷款投放业务，与此同时，各类投资、担保、中介机构纷纷进驻xxxx。由于这些金融投行机构都需要一个城市地段优越、商务氛围浓厚、功能设计完善、能够充分彰显行业特征的大型商务写字楼作为办公营业场所，因此，尽快在城市合适位置建设能够集合众多金融投资机构入驻的怀府金融广场已成为xxxx市“资本活市”战略向更深更广推进实施的必须。基于对xxxx市房地产市场特别是中高端商业市场需求强劲的认识和了解，xxxx市沁北建设投资有限公司于2010年10月通过公开竞拍方式获得了位于覃怀西路北侧、人寿保险公司西侧，宗地编号为3-（2）-10-2号地块的使用权，并决定在此开发建设xxxx市怀府金融广场建设项目，作为定位于服务金融投资机构的大型商业金融地产项目，怀府金融广场建设项目将以国际先进的设计理念、科学完善的配套设施、高度人性化的管理服务，成为xxxx市新城区中心一道亮丽的风景线。1.2项目概况78 1.2.1地理位置该项目总占地面积15738.36㎡，位于覃怀西路北侧、人寿保险公司西侧。项目南临覃怀路，与xxxx市大型会展活动中心——文化艺术中心和高档住宅小区——锦绣江南隔路相望；东临xxxx市迎宾大道—太行路，与唐庄大型商务住宅区遥相呼应；北靠xxxx市商业黄金路段——怀府路，与怀府音乐广场、清华园、阳光假日小区相依相偎；西面是香港街，与农信社、村镇银行、太行新城、焦作工贸学院、新一中、人民医院等大型社区互为依托。该地块地处xxxx市新城区中心，地理位置优越、交通条件便利、基础配套设施完善齐全、商业氛围浓厚，是xxxx市新城区中心规划的主要商业金融用地，是金融投行机构营业办公的最佳场所。1.2.2建设规模与目标怀府金融广场建设项目占地15738.36㎡（约23.6亩），总建筑面积17600㎡，规划容纳金融投行机构20家，办公人数800—1000人。怀府金融广场建设项目目标定位为xxxx市新城区中心大型商业金融地标性建筑，该项目将以国际先进的设计理念、科学完善的配套设施、高度人性化的管理服务，为入驻金融投行机构提供良好的营业办公条件，并成为xxxx市一道亮丽的风景线。1.2.3项目建设期限怀府金融广场建设项目建设期限计划为12个月，即从2011年元月起至2011年12月结束。1.2.4项目投入总资金及效益情况78 本项目总投资估算为6720.39万元，资金来源为自有资金2620.39万元，预售房款收入2100万元，申请银行贷款2000万元。该项目开发商自有资金比例为40%，高于国家35%的房地产开发项目自有资金比例的要求。本项目完成后，预计销售收入为10672万元，扣除开发成本6720.39万元，减去销售（营业）税金及附加586.96万元、土地增值税733.65万元后，预计利润总额为2631万元。1.3主要技术经济指标78 主要经济数据及评价指标表序号名称单位数量一开发规模　　1占地面积m215738.362总建筑面积m217600　其中：地上部分面积m216176　地下部分面积m214243建筑基地面积m213484广场道路面积m280005绿地面积m26390.366容积率1.117建筑密度%8.568绿地率%40.6二经济数据　　1总投资万元6720.392资金来源万元6720.39　其中：自有资金万元2620.39　预售收入万元2100　银行贷款万元20003营业收入（经营期平均）万元53364营业税金及附加（经营期平均）万元293.485土地增值税万元733.656利润总额（经营期平均）万元1315.57所得税（经营期平均）万元328.888税后利润（经营期平均）万元986.63三财务评价指标　　1销售利润率%24.652投资利润率%19.573财务内部收益率（所得税前）%52.234财务净现值（所得税前）万元1642.0378 5投资回收期（所得税前）年1.866资本金收益率%49.307总投资收益率%21.438项目资本金净利润率%18.49第二章项目建设背景2.1国家宏观环境对房地产行业的影响2.1.1政策重拳出击，住宅市场大动荡今年以来，为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，国家连续出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“新国十条”）等一系列政策调控“组合拳”来连续打压高烧的楼市。1、楼市新政强势出台。楼市新政指的就是2010年4月17日，国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》简称“新国十条”，这是继去年十二月出台国四条，但收效甚微，两会后房价再次上扬后，政府再度对房地产市场强力调控以平民怨。具体包括以下内容：一是统一思想，提高认识。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。二是建立考核问责机制，坚决抑制不合理住房需求。三是实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米78 以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。四是发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。五是增加居住用地有效供应，增加住房有效供给。六是调整住房供应结构。明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。七是加快保障性安居工程建设。确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。八是加强市场监管。加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。九是加大交易秩序监管力度。78 对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度。十是完善房地产市场信息披露制度，引导居民住房理性消费。2、后续措施紧密跟进。2010年4月17日，国务院印发《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号），指出全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，需要引起高度重视。2010年4月20日，银监会主席刘明康在会上要求做好地方政府融资平台贷款风险管控，强调加强土地储备贷款管理，严控房地产开发贷款风险，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。2010年4月20日，保监会主席吴定富在一季度保险监管工作会议上强调了保险资金运用“三不”原则，其中就包括不允许投资住宅类物业。2010年4月22日，住建部发布通知，对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，将按照有关规定或者合同约定收回。2010年4月23日，住建部、民政部、财政部三部联合针对部分地方廉租住房管理中的房源闲置、出借，日常管理和维修养护资金不落实，准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，做出有关规定。2010年5月7日，《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》提出，鼓励和引导民间资本进入政策性住房建设领域。2010年5月19日，国税总局日前下发《关于土地增值税清算有关问题的通知》,明确土地增值税清算时收入确认、房地产开发费用扣除等有关的问题。2010年5月26日，住建部、央行、银监会等11个相关部门，78 北京市11个相关职能部门联手推出一系列楼市调控措施，加强和改善房地产市场调控，支持居民自住和改善型住房消费，遏制房价过快上涨的势头，促进北京市房地产市场平稳健康发展。2010年6月1日，中国政府网全文公布了《国务院批转发展改革委的通知》，其中“逐步推进房产税改革”的提法最为引人关注。2010年6月12日，住建部、发改委、财政部等七部委联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式对外发布，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。2010年6月18日，住建部、国家发改委、财政部、国土部、农业部、国家林业局联合印发《关于做好住房保障规划编制的通知》,部署2010-2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划编制工作。2010年7月10日，国土部发出通知，要求征地涉及的拆迁补偿安置工作，要先安置后拆迁，国土部耕保司有关负责人解读称，征地要充分征求被征地农民意见，不得强行实施征地。2010年7月13日，住房和城乡建设部、银监会分别以不同形式对部分媒体报道称“房地产市场调控有关政策可能取消”、“三套房贷放开”、“国资委授意央企拿地”进行回应，均表示坚持贯彻落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》；国资委也否认授意房地产央企扩张拿地。2010年8月2日，国土资源部将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查，其中80%的闲置土地可能被收回。2010年9月4日，国务院正式批准杭州、南昌等10个城市土地利用总体规划，标志着市级土地利用总体规划正式进入批准阶段。2010年9月17日，78 国务院加快保障性安居工程建设工作座谈会在北京召开，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房。2010年9月27日，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（下称《通知》），要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。2010年9月29日，国家多部委出台巩固房地产市场调控成果措施，包括暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。五成及以上的购房首付，这是我国自1998年推进按揭贷款以来的最高纪录，在房价涨势不确定性的情况下，政策“组合拳”将使得投资住宅市场变得无利可图或者说微利可图，接下来随着政策影响的深入，一些投资投机者很可能撤离住宅市场，同时一些改善型客户也会因为“门槛”的变高而无法买房，导致目前住宅市场观望情绪日趋加重。78 目前中国的城市化进程正在加快，现在整个中国的城市化水平还保持在46%左右，我们国家的目标是要在十年的时间内将城市化率提高到60%，这就意味着每年会有2000万的人口从农村转移到城市，这些人需要住房。因此，在城市化进程中扮演重要角色的三四线城市的住房市场会非常大。此外，随着中国国际化地位的提高，一线城市如北京、上海逐渐向国际化都市迈进，会吸引越来越多的来自其他国家的人到这些城市。同时，聚集了全国最优质资源的一线城市的刚性需求一向非常强劲，虽然在目前国家调控政策的影响下市场清淡，但是这些政策是通过抑制需求来实施的。因此一旦政策退出，这些市场必定会出现反弹，中国的住宅市场还会有一个非常长的繁荣期。2.1.2后新政时代，楼市下一个十年属于商业地产房地产新政亮剑，以差异化信贷政策严控投机性商品住宅价格，遏制部分城市房价的过快上涨。紧张的情绪继续在住宅市场蔓延，但商业地产没有被波及，因为这次出台所有关于房地产政策当中，除了5月19日北京四部委发布关于加强酒店销售管理有关通知之外，其他项目都是针对住宅房地产，因此对商业地产来讲没有任何负面的政策的打压在里面，而且在新政对房地产政策支持取缔之后，对于住宅市场的一些利好会转化为对商业地产的一些利好。商铺、写字楼和酒店式公寓在内的商业地产项目的贷款条件比住宅要来得严格，比如要求首付至少五成，贷款利率为基准利率的1.1倍，同时按揭年限最长为十年等等。而此轮楼市新政打压的是住宅市场，商业地产项目一直执行比较独立的老政策，并没有受到住宅放贷市场收紧的影响。按照惯例商铺价格应该是住宅1.5到2倍，从理论上而言，商业地产的投资收益应当远高于普通住宅，但是由于国内商业地产类产品的同质化严重及其商业氛围的不浓厚，“商住倒挂”78 现象比较严重，让商业地产类产品与住宅类产品相比，优势一直并不那么明显。其根本原因是经济没有完全扭转的时候，商业处于低迷，而受到09年一些政策的支持，所以它的价格会涨得比较高。因此从未来预期来讲，商业地产还是存在普涨的空间。此次新政使得不少投资者转为关注商务地产，市场“商住倒挂”的现象即将扭转。据corc提供的报告显示，北京写字楼租赁面积环比激增50%以上，商业地产市场已全面向好，商业地产向上的趋势已经初步形成。在资金回报率上，住宅回报率是2%—3%。虽然目前整个市场住宅资金在上涨，但是从国际通行的标准来讲，它的租售比是极端不合适的。而商铺和写字楼租金都在5%—10%之间，从这个角度来讲，商铺和写字楼作为投资产品更能够吸引资金进入。因此，在政府调控的重点短期内一定是对于住宅领域的投资和投机类需求的打压趋势下，投资住宅类产品的风险性无疑将伴随调控的深化而不断被放大。虽然商业地产的投资回报比住宅市场慢一些，但通过这几年的市场观察，商务地产比住宅更安全，回报率更稳定。没有泡沫自然没有风险，即使长期持有出租，租金回报率也远远超过住宅产品。此次房产新政在挤掉住宅产品市场泡沫的同时，也将大量投资资本吸引到商务地产价格洼地来。从今年一季度开始，商业地产的成交比重开始逐渐上涨。在商品房总成交套数中，商业地产占比从09年4季度的6%，上涨到今年一季度的8.1%，而新政之后更是首次突破9%，达到9.5%。78 承接此种态势，此后国内商业类项目的投资和开发毫无疑问将风起云涌，目前集中体现的特点是国内已掀起城市综合体项目的投资开发建设热潮，其规模和体量以及放量增长的速度都是此前商业地产史上绝无仅有的。　　2.2xxxx市宏观经济环境分析2.2.1xxxx市经济状况近年来，面对国家宏观政策不断调整、县域经济竞争日趋加剧、国际金融危机突发等复杂局面，xxxx市坚持以科学发展观统揽全局，以“新型工业化、农业现代化、三产多元化、城乡一体化”为目标，强力实施“项目带动、资本活市、人才兴沁、环境赢商”四大战略，奋力推进经济社会发展新跨越，全市呈现出经济繁荣、民生改善、社会稳定、政通人和的良好局面。1、2009年社会经济发展状况2009年，全市地区生产总值完成211.28亿元，比上年增长13.6%；全部工业增加值135.44亿元，增长13.6%，规模以上工业增加值103.50亿元，增长16.0%；规模以上工业实现利税68.96亿元，增长7.3％；实现利润47.81亿元，增长6.1％；全社会固定资产投资完成131.80亿元，增长29.5%；社会消费品零售额40.38亿元，增长19.3％；城镇居民人均可支配收入14097元,增长14.1%；农民人均纯收入6868.5元，增长7.5％；完成地方财政收入7.60亿元，增长25.0%；年末全市金融机构各项存款余额66.62亿元，增长18.12%。2、2010年上半年社会经济发展状况2010年78 上半年，全市完成地区生产总值105.1亿元，同比增长17.9％；农业在克服多种不利因素下，获得好收成，实现增加值5.9亿元，同比增长4.1%;夏粮总产量达到166963吨，比上年增产841吨，同比增长0.5%；全市工业实现增加值710751万元，同比增长22%，其中：规模以上工业实现增加值584096万元，同比增长28.6%。规模以上工业企业实现利税407428万元，同比增长18.9%;实现利润252169万元，同比增长15.8%；全市累计完成全社会固定资产投资727074万元，同比增长20.2%。上半年，全市共有50万元以上固定资产投资项目319个，完成固定资产投资694391万元，同比增长20.6%，其中：城镇以上固定资产投资622198万元，增长19.9%；全市社会消费品零售额完成186911万元，同比增长18.6%。；全市地方财政收入完成48190万元，增长28.8%，其中，一般预算收入完成46151万元，增长24.9%;税收收入完成26341万元，增长25.6%；全市城镇居民人均可支配收入7958.5元，同比增长9.8%;农民人均现金收入4182元，同比增长9.8%。3、2007-2009年xxxx市主要经济指标及增长状况2007-2009年xxxx市主要经济指标及增长状况见下表。指标名称单位2007年完成数同比增长%2008年完成数同比增长%2009年完成数同比增长%地区生产总值万元155178419.6192517216.7211279313.6一产万元934875.21134755.71185914.4二产万元102867424.6130137820140766513.7三产万元42962312.251031910.95865371578 粮食总产吨3134962.83239983.53274071.1工业总产值万元313947129.8375971429.8409543814＃规模以上万元244524235.5304588335.5335650015.3规模以下万元6942299.67138314.87389388.3工业增加值万元98316525.6120308017.4131415913.8＃规模以上万元73197531.293329921103504416规模以下万元2511909.42697815.12791157.4规模以上工业利税总额万元62076763.96426214.66895567.3全社会固定资产投资万元75370047.7101754935131799229.5社会消费品零售资万元27478520.733854023.240382619.3财政收入万元5312632.46082614.57603625居民储蓄存款余额万元3996958.049647024.255808412.41农民人均纯收入元560419.8639214.16868.57.5城镇居民人均可支配收入元1030622.61235919.91409714.1在岗职工年人均工资元1795921.31988110.72227812.06年末人口人4831791.24888131.24946991.184、支柱产业发展状况近年来，xxxx78 市深入贯彻落实科学发展观，以招商引资为切入点，以项目建设为总抓手，以优化环境为硬手段，做强产业龙头，拉长产业链条，不断做大做强优势产业集群，现已形成铝及铝深加工、化工、造纸机械及造纸、玻璃钢、电动车、新能源等六大支柱产业体系。2009年，全市全部工业增加值完成135.44亿元，规模以上工业增加值103.50亿元，规模以上工业实现利税68.96亿元，实现利润47.81亿元。六大支柱产业中，玻璃钢产业规模以上工业企业实现增加值32.84亿元，比上年增长21.4%；造纸机械及造纸产业规模以上工业企业实现增加值14.59亿元，比上年增长4.1%；煤化工和氯碱为主的化工产业规模以上工业企业实现增加值4.99亿元，比上年增长55.0%；铝及铝深加工产业规模以上工业企业实现增加值3.89亿元，比上年增长3.0%；太阳能光伏材料为主的新能源产业规模以上工业企业实现增加值9.92亿元，比上年增长35.6%；电动车产业规模以上工业企业实现增加值6.40亿元，比上年增长12.6%。2010年上半年，全市工业延续去年下半年以来的良好势头，生产、效益同步向好，工业对经济增长的贡献尤为突出，据测算，上半年全市工业实现增加值710751万元，对全市经济增长的贡献率达到81.6%，拉动GDP增长14.6个百分点。上半年，六大支柱产业较快发展，为全市工业发展注入了新活力，据统计，上半年规模以上工业中，电解铝、电动车、化工、新能源、玻璃钢、造纸及造纸机械等六大支柱产业实现增加值358779万元，增长26.6%,占全市规模以上工业增加值的61.4%，拉动全市规模以上工业经济增长17.3个百分点。其中，电解铝、新能源、造纸机械及造纸、化工四个行业增加值增速均超过全市规模以上工业增加值增速（28.6%），分别达到49.7%、33.9%、30.10%、29%，支柱产业的高增长保证了全市工业的高增长。今后，xxxx78 将借助资本血液的力量，迅速加快六大产业体系发展，力争用3到5年左右时间，使各产业年销售额均突破100亿元。其中铝及铝深加工产业依托紧邻山西煤炭资源的优势和铝工业基础，抓住xxxx市被省政府确定为南太行火力发电基地重要组成部分的大好时机，加快2×60万千瓦发电机组、25万吨电解铝技改、10万吨高精度铝板带、10万吨高档铝型材、16万吨阳极碳素、2万吨阴极碳素等项目进度，形成煤电铝深加工一体化、竞争优势明显的产业发展格局，铝工业产能达到50万吨，铝加工能力达到30万吨，铝工业实现销售收入180亿元。太阳能光伏材料为主的新能源产业加快思可达光伏产业园建设，大力发展太阳能封装玻璃、EVA胶膜、三氯氢硅、多晶硅、储能电池等主导产品，吸引一批上下游企业落户，拉长产业链条，形成太阳能设备整装生产能力，使园区销售收入突破120亿元。依托名都风电、华宝、锦辉等风电设备生产企业，加快风电产业园区的规划建设和风电机罩、叶片、塔架等主导产品的发展，吸引国内外大型风电企业到沁投资创业，延伸风力发电设备产业链，把xxxx打造成为全国重要的风力发电设备产销基地。煤化工和氯碱为主的化工产业依托晋煤、昊华、天鹅等龙头企业，加快昊华化工工业园、煤化工工业园建设，昊华化工工业园的烧碱、聚氯乙烯达到“双百万吨”规模，煤化工工业园达到60万吨氨醇生产及加工能力，pvc深加工能力达到30万吨以上；依托天益、国顺硅源等企业，大力发展癸酸钴、高纯二氯硅烷、聚酰亚氨树脂、氯化钡、专用助剂等精细化工产品，把xxxx建成全国一流的化工产业基地。2至3年内，该产业力争使主导产品烧碱、聚氯乙烯形成“双百万吨”规模，销售收入达到160亿元，实现利税30亿元。造纸机械及造纸产业依托xxxx78 一机、崇义轻工等企业，充分发挥机械加工优势，加强与芬兰瓦哈托、德国福伊特、台湾玉立等国际公司的战略合作，研发高速、宽幅、高效、低能耗的大型纸机及其部件，培育发展高档机床、汽车零部件等产业，形成专业化生产、区域化协作、社会化配套的产业体系，把造纸机械产业带建成全国重要的造纸成套装备生产基地，产业销售收入达到50亿元，实现利税10亿元。依托双马、华泰、常乐等企业，以芬欧汇川集团非木浆造纸、华泰彩印包装工业园等战略项目为重点，提升产业层次，使xxxx成为全国重要的造纸包装工业基地，形成100万吨造纸生产能力，产业销售收入达到50亿元。电动车产业依托屹峰集团、河南超威和鹏威公司、普鑫电源等企业，广泛开展对外合作，迅速提升整车生产能力，推进动力电池、电机、轮毂等配套产品发展，积极研发巡逻车、高尔夫球车、观光车、电动汽车等高端产品，在3到5年内，产业总收入达到超100亿，利税突破20亿。玻璃钢产业依托永威、沁菱、华美等企业，大力发展防火装饰板、节水节能冷却塔、窨井盖、车体配件等产品，力争玻璃钢冷却设备达到国际一流水平，防火装饰板产量达到世界第一，玻璃钢产业带成为全球知名的玻璃钢生产基地。同时，积极加大自主创新投入，鼓励支持企业与大专院校、科研院所合资合作，积极引进新技术、新工艺、新装备，提升产业层次，推进企业研发中心建设，在六大产业中建设6个省级技术创新中心，2个国家级技术创新中心。2.2.2xxxx市金融业发展状况2009年，面对金融危机的冲击，xxxx市通过强力实施“资本活市”战略，按照“银企合作常态化、金融服务精细化、融资渠道多元化、信用建设体系化”78 的工作思路，认真分析金融形势、大力优化金融环境、广泛开展对外合作、研究破解融资难题，各项工作取得了新的成效。一是贷款投放持续保持较快增长。2009年，全市新增贷款投放达31.28亿元,超过建国以来新增贷款的总和；今年元至十月份，全市新增银行贷款27.58亿元，贷款投放在金融政策趋紧的情况下，继续保持了较高的增长速度。二是对外合作成效明显。除驻沁银行外，浦发、中信、交通、广发等14家市外银行来沁开办业务，合作分支机构30余家。三是招行引资取得重要成果。焦作商行xxxx支行将于12月份开业，江苏射阳农商行发起设立“江南村镇银行”有关事宜已经正式签约，各项筹建工作正在顺利进行，预计一季度末也可以开业。四是资本市场融资实现重大突破。今年以来，安瑞高材、德海源诚先后在天交所、郑交所顺利挂牌，永威、思可达在中小板、创业板上市准备工作基本完成，即将进入申报冲刺阶段，30余家企业入选焦作、河南省后备上市挂牌企业名单，全市通过资本市场直接融资总额达7亿元以上。与此同时，全市社会经济各项事业也形成了与金融共同发展、互利双赢的大好局面，县域经济实力得到了快速提升。2009年，全市地区生产总值完成211.28亿元，全市财政总收入完成11.4亿元，比上年增长5%，其中，地方财政收入7.60亿元，比上年增长5%。2.3项目建设的必要性和意义1、是推进“资本活市”战略，发展现代金融服务业的需要近年来，xxxx市县域经济发展迅速，特别是去年xxxx市委、市政府提出强力实施“资本活市”78 战略以来，全市金融活力得以迅速激发，由于看好xxxx资本市场发展潜力，市外金融机构开始在xxxx抢滩设点，积极开展贷款投放业务，与此同时，各类投资、担保、中介机构纷纷进驻xxxx。由于这些金融投行机构都需要一个城市地段优越、商务氛围浓厚、功能设计完善、能够充分彰显行业特征的大型商务写字楼作为办公营业场所，因此，尽快在城市合适位置建设能够集合众多金融投资机构入驻的怀府金融广场已成为xxxx市“资本活市”战略向更深更广推进实施的必须。2、是加快xxxx城市建设发展的需要根据《xxxx市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（2011—2015》（征求意见稿），xxxx市城市建设将通过推进产业集聚区建设和城市功能完善，提高综合承载能力，发挥集聚辐射作用，吸引本地农村人口首先向市城区转移。作为综合性中等城市和焦作市次中心，将其逐步建设成为辐射焦作西部的区域性新兴工业基地、区域性商品流通中心和区域性旅游服务中心。到2015年建成区面积达到20平方公里，城区人口超过20万人。根据《xxxx市城市建设总体规划（2002-2020）》，xxxx市城市用地发展方向将重点向西、南两个方向发展，规划于太行路中段两侧地区形成综合功能的新城中心区。怀府金融广场项目的启动将能大大加快xxxx新城区的建设步伐，并与其它区块建设工程遥相呼应，相互衔接，成为xxxx新城区的一大亮点。3、是加快xxxx新城中央商务区建设步伐的需要结合xxxx市城市总体规划格局，xxxx市未来城市商业布局78 将形成以太行大道、怀府路为中轴线，分梯次建设太行大道沿线以工业路为中心的城南新区行政商务物流区、以覃怀路为中心的新城区中心商务金融会展区、以怀府音乐广场为中心的商住休闲区以及怀府路沿线以时代广场为中心的老城区商贸区、以焦百商厦为中心的城市核心商业区、以亚星盛世花园为中心商贸服务区。怀府金融广场项目位于xxxx新城区的核心位置，其周边商务网络逐步形成优势明显，项目建成后，将与文化艺术中心、怀府音乐广场、唐庄大型商务住宅区相呼应，全面提升xxxx城市的形象。另外，通过本项目的运作，可以接收消化和吸收国内外先进理念，规范市场竞争秩序，对引进国内外较多的金融投行巨头企业，给xxxx带来更大的经济效益，是具有深刻意义的。78 第三章市场预测与营销策略3.1市场预测3.1.1xxxx市房地产行业进入快速发展阶段近年来，xxxx市委、市政府以“四创”工作为载体，不断优化发展环境，积极引进外来资本和社会资金投入城市开发建设，强力抓好“六路一中心”规划建设，推进房地产开发和廉租住房建设，改善人居环境，编制完善老城区开发建设详细规划，制定推进城中村改造的意见，有计划地实施城中村分片拆迁改造。仅2009年，全市房地产开发项目新增建筑面积就达40万平方米，房地产市场价格也随着城市基础设施的日趋完善，建筑品位、配套设施的提升得到大幅提高，其中核心地段商业地产价格最高已经达到2.5万元/平方米以上，住宅均价达到2000元/平方米以上，并且出现量价齐升之市场格局。3.1.2快速发展的金融服务业也将为项目提供稳定的客源作为省内综合经济实力较强的区域，随着“资本活市”战略的强力实施，xxxx市招行引资工作实现了跨越式发展。目前，除工农中建、农信、农发、邮储等市内驻地银行业金融机构外，先后引进了中信、浦发、交通、广发、光大、民生、招商、国开行、洛阳银行、郑州银行、焦作商行等14家市外银行、3078 余家分支机构在沁开展贷款投放业务，市外金融机构在沁贷款余额达35亿元以上，占该市全部贷款的一半以上。同时，随着该市下一步与银行合作逐步由注重对外引进向扶持驻地银行的转变，这些市外银行已经纷纷表达了希望在沁设立分支机构的强烈愿望，今年以来，焦作商业银行、江苏射阳农商行已经先后在沁设立了支行和村镇银行，预计明后年还将新筹建设立2-3家银行业分支机构，到2015年，xxxx市将再引进3—5家域外银行业金融机构在沁设立分支机构，同时新增设立证券业中介机构3家、投资基金2家、基金管理公司1家、财务公司2家，这些新设立机构的进驻及市内原有十余家租赁房屋的金融、投资、担保、中介机构均可能成为项目的潜在客户。综上所述，在xxxx建设大型金融广场项目是有充分的市场保障和良好的价格预期的。3.2项目建设规模与目标怀府金融广场建设项目占地15738.36㎡（约23.6亩），总建筑面积17600㎡，规划容纳金融投行机构20家，办公人数800—1000人。怀府金融广场建设项目目标定位为xxxx市新城区中心大型商业金融地标性建筑，该项目将以国际先进的设计理念、科学完善的配套设施、高度人性化的管理服务，为入驻金融投行机构提供良好的营业办公条件，并成为xxxx市一道亮丽的风景线。3.3项目竞争力分析1、不可替代的区位优势78 该项目位于覃怀西路北侧、人寿保险公司西侧。项目南临覃怀路，与xxxx市大型会展活动中心——文化艺术中心和高档住宅小区——锦绣江南隔路相望；东临xxxx市迎宾大道—太行路，与唐庄大型商务住宅区遥相呼应；北靠xxxx市商业黄金路段——怀府路，与怀府音乐广场、清华园、阳光假日小区相依相偎；西面是香港街，与农信社、村镇银行、太行新城、焦作工贸学院、新一中、人民医院等大型社区互为依托。该地块地处xxxx市新城区中心，地理位置优越、交通条件便利、基础配套设施完善齐全、商业氛围浓厚，是xxxx市新城区中心规划的主要商业金融用地。2、城市窗口的辐射资源项目处于xxxx新城区中心位置，是城市的窗口，其商业辐射面可涵盖xxxx全市以至更远的相关区域。随着xxxx金融服务业的大力发展，项目区位能够吸取更多的城市资源，向外辐射，本项目将具有较大的升值潜力。3、组团设计的首席商务中心本项目为12层、总面积达1.7万㎡的大型商务写字楼，且与农信社、交通大厦组团布局，兼顾景观和朝向，属于xxxx首席商务中心，卓然挺立，傲视全城。4、金融高端目标客户群本项目的目标客户群设定为银行、投资公司、担保公司、证券机构、保险机构和金融中介服务机构，均属于高端大型客户群体，资金实力雄厚，愿意以高的价格购买或租赁，地段好、品质高，能够充分显示金融投行行业特质的高档商业楼盘。78 3.4项目营销设想房地产业制造和生产的产品，不仅具备普通商品的属性，还具有价值巨大、使用期长、建设周期长等特点，因此较一般行业来说，房地产业营销的重要性就更为突出。房地产的全方位营销，是一项专业性、科学性很强的综合活动。本项目在开发的全过程中，必须始终贯穿营销观念，以适应市场的需要。本项目在获准立项后，将对市场营销做深入全面的策划，现仅对营销做以下设想。1、开发初期的营销策划应注重供需分析和前期准备工作研究。供需分析就是要对特定房地产市场状态进行研究，以及对该类市场目前和未来供需进行分析。前期准备工作分析首先应了解政府审批程序，正确处理好各方面的关系，加快审批程序，其次要做好地段分析和熟悉资本市场变动。海外投资者称房地产为“地段，地段，地段”，可见地段分析在房地产营销策划中的作用非同一般。2、房产定位定位也就是找准自己的位置。从十佳楼盘来看，都有自己明晰而准确的定位。定位分项目定位、市场定位、功能定位、身份定位等多种定位。在项目定位之前都要进行详细充分的市场调查，通过调查发现然后确定项目所面向的市场范围，并围绕这个市场将项目的功能、形象作特别的有针对性的规定。比如世纪之门的“人，诗意的居住”、莲浦花苑的“生活在新鲜的地方”等等都是综合性、78 概括性地将楼盘定位表达出来。市场定位就是要选准买家。要知道建这么多的楼，是谁来买，并对这些将买房的顾客进行全面化研究和分析，在销售推广时才容易把握市场。功能定位就是要站在顾客的立场上。对房屋小区的功能进行系统的策划，也就是怎样进一步地满足需要。功能定位采用的标准，是必须要满足购房者的需求。身份定位就是顾客群体的区域化，也就是本楼盘所吸引的人。在美国，白种人与黑种人居住的不是一个地方，有钱的大老板居住的地方不一样，明星居住的地方也不一样。通过定位，进一步对楼盘的概念及理念有一个明确的确定，由此出发，才能建造一流的楼盘。3、管理及经营体系对整个楼盘的管理及经营要在组织结构上、职责及营运程序上有一个详细的规划。在上海，看到许多房地产公司都是紧张有序地工作，各方面配合比较良好，都是为了卖房子而努力。4、建筑设计及楼盘规划这方面的关键是由谁给设计者提出具体的要求，实际上，应该由咨询公司与开发商共同撰写《建筑规划设计任务书》。这些内容就不再详细讲解。5、投资方式对于房地产项目的投资应该采取哪种方式，在xxxx已看到了强强联合，投资商等等都在进行组合。78 作为投资分为长线、短线、长短结合的投资，不同的楼盘项目需要进行不同的合理投资。6、销售策略即项目建到什么程度可以开始销售，滚动方式是什么，需要立即回收的资金是多大比例；对采取何种付款方式，对各种可能出现的悲观因素予以充分考虑，对不同的项目采取不同的合理投资策略。如销售组织的建立健全，销售队伍的建立培养，推广方式的选择组合，销售渠道的选择等等。另外，合理地选择专业代理商，亦有助于加快售房进度，加速资金回笼。7、销售进度控制楼卖得快是好现象，但在上海，对比较大的楼盘都有一个详细、严格的销售控制，也就是销售进度的控制。比如沙田新苑在一期火爆后，立即控制二期，爱建新家园也是这样。为什么要这样做?许仰东认为：如果不进行控制，就抓不住；如果卖得快，房型相对较差或楼层问题的房子卖给谁。实际上，有效地控制是为激发购房者的激情，同时可以顺势涨价。有些好的房子一般是到最后再卖，开始低价卖的都是较差的房子，以此形成一种对比和反差，并有吸引人的作用。通过以上系统的策划，整个楼盘在没有开工前就已成竹在胸，取胜的把握比较大。8、良好的宣传推广体系78 首先，项目的宣传、推广要有系统周密的策划，巧妙利用媒体组合、公关组合，连续不断、有计划、有节奏、一气呵成地推出项目的形象、气势以达到最好的效果。广州碧桂园学校推出时，以“给你一个五星级的家”为理念，把项目形成的卖点，通过巧妙的新闻攻势，媒体组合，广告活动，用最短的时间一气推出，产生了明显的效果，在营销方面形成了一个典型的案例。其次，合理的销售方式也是加快项目推广的有效手段，不同的价格组合、付款方式组合、贷款组合，可以更好地吸引买家，增加销售的机会。同时，在项目推广过程中，要注意对推广成本进行合理的预算与分配，以期达到最优的成效。78 第四章项目选址与建设条件分析4.1项目选址与规划4.1.1项目地理位置本项目建设地址位于覃怀西路北侧、人寿保险公司西侧，南临覃怀路，东临xxxx市迎宾大道—太行路，北靠xxxx市商业黄金路段——怀府路，西面是香港街，整个地块呈矩形，用地平坦。项目地处xxxx市新城区中心，地理位置优越、交通条件便利、基础配套设施完善齐全、商业氛围浓厚，是xxxx市新城区中心规划的主要商业金融用地，是金融投行机构营业办公的最佳场所。4.1.2土地面积、权属类别及规划宗地编号：3-（2）-10-2号；土地面积：15738.36㎡；土地权属：国有；使用权类型：出让；使用期限：40年；规划用地性质:商业金融业用地；规划容积率：<2.0；规划建筑系数：<25%；规划绿地率：>40%。4.3建设条件分析78 4.3.1xxxx市社会经济条件xxxx市位于河南省西北部，北依太行，南眺黄河，毗邻能源大省山西。面积623.5平方公里，辖3乡6镇4个办事处329个行政村，人口49.46万。xxxx是一座蓬勃发展的新型工业城。境内有铝、铁、铝钒土等20多种矿产资源，属河南省矿藏密集地带之一；有沁河、蟒河、丹河等5条河流和两座中型水库，是华北地区难得的富水区；有30余平方公里山前荒坡地，适宜摆放大型工业项目，沁北工业集聚区被确定为首批省级产业集聚区。xxxx是晋煤外运咽喉要道和重要煤炭集散地，紧临国家沁北电厂和小浪底工程，富足的资源和能源为工业发展奠定了雄厚基础，已形成以铝及铝深加工、化工、造纸机械及造纸、玻璃钢、电动车、新能源等六大产业为重点的新型工业体系，是全国造纸机械之乡、中国玻璃钢科技创新示范市、中国耐蚀产品研制示范第一市和豫西北重要的铝工业基地。xxxx是一座独具魅力的文化旅游城。xxxx78 历史悠久，人文荟萃，古迹众多。夏为覃怀首邑，汉设野王县，隋改河内县，明清为怀庆府所在地，是全国首批“千年古县”、全国文化先进市和全省历史文化名城，是唐代诗人李商隐、元代科学家许衡、明代科学艺术巨星朱载堉、狼牙山五壮士宋学义的故乡。xxxx有天宁寺三圣塔、清真北大寺、朱载堉墓等国保单位3处，有唢呐、怀梆、高抬火轿等国家首批非物质文化遗产3个。境内神农山景区集龙脊长城、神农古迹、白松雅韵、猕猴憨态等为一体，是“北方山水”的经典代表，被评为国家5A级旅游区、国家重点风景名胜区、世界地质公园、国家级猕猴自然保护区。xxxx先后荣获“中国县级城市旅游竞争力20强”、“中国文化旅游大县”、“中国最佳旅游目的地”、“中国最佳生态旅游城市”等称号。xxxx是一座与时俱进的开放城市。xxxx地处亚欧大陆桥“郑洛焦”的金三角带，二广高速、长济高速及常付、紫黄、卫柿、郑常等省道四通八达，焦柳、侯日、焦太三条铁路穿境而过，距郑州、洛阳、新乡、晋城均在1小时车程，距新郑国际机场90分钟车程。xxxx是河南省重点城镇化试点市、对外开放重点县（市）和36个扩权县（市）之一，享有比照国家振兴东北老工业基地等多项优惠政策。近年来，xxxx深入开展平安建设，强化“效能革命”，发展环境不断优化，为全国平安建设先进市、河南省社会治安综合治理先进市、河南省优化经济发展环境十佳县（市）、河南省最佳投资城市。对外开放和招商引资成效显著，中国昊华、中电投、中国铝业、长江基建、香港华懋、广东兴发、河南神火、山西晋煤、浙江超威、山东东阿等国际财团和全国知名企业在沁投资兴业。78 xxxx是一座充满生机的活力城市。近年来，面对国家宏观政策不断调整、县域经济竞争日趋加剧、国际金融危机突发等复杂局面，xxxx市坚持以科学发展观统揽全局，以“新型工业化、农业现代化、三产多元化、城乡一体化”为目标，强力实施“项目带动、资本活市、人才兴沁、环境赢商”四大战略，奋力推进经济社会发展新跨越，全市呈现出经济繁荣、民生改善、社会稳定、政通人和的良好局面。先后荣获全国最具区域带动力中小城市百强县、中国金融生态城市、全国平安建设先进市、全国村务公开民主管理示范市、国家科技进步先进市、全国政务公开先进市、河南省村务公开民主管理示范市、全省基层组织建设先进市、全省新农村建设先进市等省级以上荣誉120余项。4.3.2工程地质水文气象条件1、地质条件xxxx地处太行山南部南麓，系山西地面太行山复背斜的南翼中隆区边缘，为二级构造单元。以燕山运动和喜山运动为主，形成了一些高角度正断层，平缓开阔褶皱，构造简单、断层、褶皱以东西方向为主，形成xxxx市地层构造的主体。拟建地址系黄河流域冲积平原的一部分，地势平缓，海拔高69m左右，属暖温带季风气候，冷暖适中，雨量充沛，四季分明，无霜期长，光照充足。周边的地质勘察结果表明，该处地基为第四系黄河冲积层，浅土层为粉质粘土，次为粉土和中细砂，层位稳定，均匀性较好，中压缩性，建筑场地类别为中软场地土。78 该区地质结构稳定，地面下不属于挖采区，粉质粘土，地基承载力为120kpa，地震烈度6度，建筑防震设计按7度设防。2、水文条件xxxx地下水属黄河水系，主要有沁河、丹河、济河等，以沁河为最大，流域面积达到13530平方公里，最大洪峰流量为4550m3/s。xxxx地下水类型主要是基岩孔隙裂水，主要由大气降水供给。地下水经流量为0.912m3，补给量为1.369亿m3，地下水实有1.063亿m3。3、气象条件xxxx地处北温带，属暖温带大陆性季风气候，气候温和，四季分明，春暖而干旱，夏热而多雨，秋清而气爽，冬冷而鲜雪。平均气压1003.1pa；平均气温14.2℃；极端最高气温42.1℃；极端最低气温－18.6℃；平均降水量707mm；年最大降雨为1101.1mm；年最小降雨为262.9mm；平均风速2.3m/s；最大风速14.0m/s；风向历年平均次数最多为东风及东南风；无霜期208d；日照2415.5h。4.3.3基础设施条件项目建设地址位于覃怀西路北侧、人寿保险公司西侧，南临覃怀路，东临xxxx市迎宾大道—太行路，北靠xxxx市商业黄金路段——怀府路，西面是香港街，该址处于xxxx市新城区中心位置，周边城市道路完善、便捷，水电通讯等各项基础设施齐全。4.3.4土地条件该项目原属耕地，土地性质变更、征用工作均已完成，无需78 拆迁，且地块平整，可以直接进行工程施工，具备进行项目开发的条件。4.3.5建筑材料及施工条件该项目主要原材料为水泥、钢材、木材、愬钢门窗、管线材料以及石子、砖、砂子等，xxxx均有生产，且质量较高，均可由xxxx建筑材料市场供应，货源充足，渠道通畅，运输距离短，供应没有问题。xxxx市目前有众多的具有相当实力的建筑安装施工队伍，能够按照设计规范和质量要求完成各项工程的施工。项目所在地水、电、路、通讯快捷方便，完全可以满足项目开发建设的需要。4.3.6环境保护条件该区域位于xxxx市城市中心地带，属于城市商业及服务业区域，周边没有对环境造成污染的企业和源体，环境条件较好。78 第五章工程设计方案5.1建设内容与主要设计指标本项目占地15738.36㎡（约23.6亩），主要建筑物为金融投资大厦，总建筑面积17600㎡，规划容纳金融投行机构20家，办公人数800—1000人。主要设计指标序号名称单位数量1占地面积m215738.362总建筑面积m217600　其中：地上部分面积m216176　地下部分面积m214243建筑基地面积m213484广场道路面积m280005绿地面积m26390.366容积率1.117建筑密度%8.568绿地率%40.65.2设计依据1、xxxx市规划部门提供的用地红线图及规划设计条件2、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045－95（2005年版）3、《民用建筑设计通则》GB50352－20054、《商店建筑设计规范》JGJ48－885、《住宅建筑设计规范》GB50096－1999（2003年版）6、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50－200178 7、《高层民用建筑设计防火规范》8、国家、省、市的有关规范、标准和规定5.3工程设计方案5.3.1空间布局设计该项目将担负起城市空间和城市意象重塑的历史重任，使之成为著名的的中心区。建筑形式应错落有致，形成多层空间；建筑色彩应醒目，打破沉闷的建筑风格；每个功能分区，分享公共领域中的设计要素，并通过相互交织的步行与景观联系，相得益彰，异彩分呈；创造与众不同的文化特性，使整个建筑形式气度雍容开阔，与项目的核心地位相符。将建设成为豫西北商埠的重要组成部分和城市商业新坐标。5.3.2交通、绿化在周边加入机动车和人行环道，设有多处地下停车场入口，地下停车场和各功能区相通，做到人流、物流合理分配。在项目南边设置近5000平方米的地面停车场，满足不同客户需要。在空间环境设计中，本项目金融投资大厦与农信大厦、交通大厦组团设计，建筑物整体呈现“S”型布局，其中金融投资大厦地上建筑为12层，平面形式为“U”型，由层数均为7层的农信大厦和交通大厦错落拱卫在中间，形成鲜明的视觉冲击。78 内街景观设计运用对景、借景、空间的转折、强化和弱化等元素，辅以绿色植物、灯光、坐椅、雕塑以及具有雕塑感或形态优美的内街标示、广告灯箱展板等，将内街作为一个虚的的体量精心设计。内街复杂而非杂乱的建筑形态创造出富于变化的景观。5.3.3立面设计在体现现代商业建筑简洁活泼风格的同时，强化自身的性格特点，并与东侧广场大环境相融合。建筑立面设计简洁，合理，经济，实用。建筑物色彩丰富、外观明快。5.3.4建筑设计屋面防水采用高分子改性沥青防水涂料2.0mm；隔热采用干铺30厚聚苯乙烯泡沫塑料板。地下室防水采用3厚涂料防水层。顶棚：采用冲孔板吊顶天花。外墙：采用干挂花岗岩石材或铝板外墙面。内墙：卫生间采用釉面砖，房间采用扇灰墙面。楼地面：营业大厅及楼梯间采用800*800花岗岩；卫生间采用300*300防滑砖；车库采用细石砼；其他房间采用600*600地板砖。5.3.5结构设计建筑结构采用框架剪力墙全现浇结构，有效增加建筑使用面积，空间上利于分隔。抗震烈度为八度。基础采用人工挖孔灌注桩，桩端持力层为中风化花岗岩。砌体采用陶粒混凝土砌块，外墙及梯间墙厚度为190，用MU5、M7.5混合砂浆砌结；内墙厚度为120mm，用MU3.5、M5混合砂浆砌结。砼强度：桩台、基础梁C40；楼梯及支柱、屋面梁板、屋面水池、屋面小楼C25。78 骨架墙柱：-1至2层C40；2至4层C35；5至7层C30；8至顶层C25。楼层梁板：-1层C40；1至2层C35；2至4层C30；5至顶层C25。5.3.6电气设计本工程供电电源由邻近引来一路10KV非专线电源。高压电缆选用NHYJV-8.7/15电力电缆；应急母线出线选用ZRYJV-0.6/1KV电力电缆，电缆明附设在桥架上，若不敷设在桥架上，应穿热镀锌钢管（SC）敷设，SC32及以下管线暗敷，SC40及以上明敷。所有支线除双电源互投箱选用ZRBV导线，至污水泵出线选用VV39型防水电缆外，其他均选用ZRBV导线，穿热镀锌钢管暗敷；在电缆桥架上的导线应按回路穿热塑管或绑扎成束。控制电缆为NH-KVV-控制电缆，与消防有关的控制线为NH-KVV-控制电缆。5.3.7给排水及消防设计5.3.7.1给水设计1、用水量及水源：经测算，项目日均用水量为100吨，最大用水量为150吨/日，年最大用水量为6万吨；室外埋地给水管采用PE给水管，室内给水管采用PP-R塑铝稳态管，由城市自来水供应。2、给水方式：地下室、一至四层市政水压叠压设备直接给水；五至十二层采用变频给水设备供水。5.3.7.2排水设计1、本工程日均污水排放量为80吨，最大排放量为120吨/日，78 年污水排放量约为4.8万吨；室外埋地排水管道采用UPVC塑料双壁波纹管；室内排水管采用硬质聚氯乙烯管，采用承插式溶剂或粘接；污水经化粪池处理后排入市政污水管网。2、雨水经有组织收集汇流后排入市政雨水管网。3、地下室污、废水经收集后采用排污泵提升排入污水管网。5.3.7.3消防设计建筑消防设计严格遵循现行《高层工业与民用建筑防火规范》（GB50045——95）、《建筑设计防火规范》（GBJ16——87）、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067——97）及有关消防规范设计。本项目按一类耐火等级设计。在总体设计上，车道大于6.0米，建筑物均有一长边落地并面临消防车道，供消防扑救使用。消防控制室建于本项目中部，方便监控各区域建筑防火。场区按规范布置消防管网，可随时向室内、外消防栓提供足够的消防用水。同时，消防车可从消防水池取水作为补充水源。室外消防栓采用地上置式消防栓，并沿场区规范布置。室内设火灾自动报警及喷淋系统，同时设置消防疏散楼梯。5.3.8暖通设计5.3.8.1空调、通风设计室内外参数1、室外计算参数：夏季空调室外计算干球温度：35.6℃冬季空调室外计算温度：－78 7℃夏季空调室外计算湿球温度：27.4℃冬季空调室外计算相对湿度：60％夏季空调室外计算日平均温度：30.8℃冬季通风室外计算温度：0℃夏季通风室外计算温度：32℃冬季室外计算平均风速：3.4m／s夏季室外计算平均风速：2.6m／s冬季采暖室外计算温度：－5℃2、室内空调计算标准：夏季室内温度：25℃冬季室内温度：20℃夏季室内相对湿度：40～65％冬季室内相对湿度：30～60％新风量：20m3／h·人5.3.8.2空调方式本工程采用分层式全空气分体中央空调系统。空调冷源为设于地下的螺杆式冷水机，另在消防控制中心设置独立分体空调机1台。空调水系统为一次泵系统，通过冷水供、回水管间的电动旁通阀控制冷水系统供回水总管的压差，使系统稳定。空调风系统：采用风机盘管加新风的空调方式。5.3.8.3通风设计1、商场设机械排风系统，满足不同季节使用要求。2、各设备用房均设机械进、排风系统。5.3.8.4排烟设计78 1、营业大厅按防烟分区设机械排烟系统，排烟量不小于60m3／h·m2。2、地下商场同时设机械进风系统，进风量不小于排烟量50％。3、地下室无外窗的防烟楼梯间及其前室（或合用前室）均设机械加压送风系统。5.3.9综合布线设计信息资源对于金融系统来说，有着举足轻重的作用。鉴于金融系统的具体工作性质，单一的住处网络形式很难满足需求。根据不同部门工作性质不同，必须有不同的网络形式，以满足其不同的需求。甚至同一部门，在不同的时期对网络形式的需求也可能发生变化。如果遇到部门搬迁，问题会更多。因此，就必须有一套完整、灵活的开放式综合布线来支持这些应用。首先，综合布线必须具备高可靠性，以保证金融系统日常业务的顺利进行；其二，综合布线要有高度的灵活性，能根据部门的具体要求，在配线架上连接成不同的拓补结构。同时，如遇网络形式变更又可方便地改接成不同的拓朴形式。78 近年来，随着"信息高速公路"这一具有前瞻性的基础设施在全球范围内的实施，在全球建立高品质的远程数据通信信道的梦想已逐步成为现实。在国外，综合数字业务网（ISDN）已经发展成为相当成熟的技术，并形成了通信标准。在国内，各主要城市之间也已开通综合业务数字网。可以预见在不远的将来，信息通信将进入一个综合业务数字网时代。所以，一座金融大厦在设计、规划过程中，就应该考虑到所建的信息通道对内要适应不同的网络互连设备，主机、终端以及外设的要求，以构成灵活的拓朴结构，有足够的扩展能力；对外可以通过综合数字业务网（ISDN）与国外其它的建筑物相连，组成全方位的信息互访系统。也就是说，一座金融大厦，既要适应当前信息处理的需要，又要充分考虑到住处技术未来的发展趋势。综合布线包括计算机网络系统、语音系统和保安监控系统三大部分。大楼的综合布线由工作区、水平子系统。管理区、干线子系统和设备间五个部分构成，应充分考虑高度的可靠性、高速率传输特性、可扩充性，以及与其它建筑物连接成建筑干线子系统的可能性。1、工作区工作区由各个办公区域构成，按具体需求分设一孔至四孔信息插座，5类信息插座可支持100Mbps及以下的高速数据通信、图像通信和语音诵信。每一信息插座，均可通过400K分插座支持一部低速数据终端或两部电话（终端），使综合布线具有极强的可扩充性。2、水平子系统根据该项目的具体土建结构特点，弱电间的位置，信息出口的位置，并考虑到端接裕量，水平子系统的平均长度为45米，数据及视频传输采用5类4对双绞电缆，可支持10Mbps传输速率。78 3类和5类这两种双绞电缆具有较强的抗干扰性，具有很高的设备冗余，从而使综合布线具有很高的可靠性。3、管理区根据各层信息点数的统计，在楼内共在第一层、第二层、第四层、第八层设4个楼层配线间，在各层的配线间内，设110型电缆配线架、光纤配线架及必要的网络互连设备，110型电缆配线架由两部分组成：一部分用来端接干线（大对双绞电缆），另一部分用来端接水平干线。光纤配线架则用来端接干线光纤。4、干线子系统在该综合布线中，计算机网络系统干线采用6芯62．5／125μm多模光缆，传出可达500Mbps以上，为今后计算机系统的应用提供了足够的裕量，最大限度地满足了高速率传输的需求。电话干线采用3类100对大对数双绞电缆，每层由楼层配线间配出一条线缆，可支持10兆传输速率，既满足目前需求，又为多媒体技术应用打下坚实的基础。保安监拉系统采用5类25对双绞电缆，每层由楼层配线间配一条线缆，可支持100Mbps传输速率。5、设备间计算机网络采用2个光纤配线架（400A2）对整个大楼内的计算机进行统一管理。通过简单的跳线管理，可很方便地配置楼内计算机网络的拓补结构。程控电话和保安监控系统仍采用110型电缆配线架，通过跳线对终端设备进行管理。78 第六章环保节能与安全6.1项目环境影响评价6.1.1环境现状项目场地附近没有水源地、自然保护区、文物景观及其它环境敏感点。6.1.2施工过程对环境的影响及综合治理措施1、施工过程环境影响预测对大气环境影响：施工过程中对大气环境的污染主要为工地杨尘。对水环境影响：施工期间产生的污水对水环境造成污染，主要由建筑垃圾、弃土、水泥、砂、灰堆放过程中被雨水冲刷产生的污水，施工人员产生的生活污水的排放，结果可能造成泥沙冲入河内或市政管网。对声环境影响：根据机械施工类比调查，在测点离声源15米时，大部分施工机械，特别是夜间可能超限值，而且周边区域为声环境敏感区域，影响较大。2、施工噪声防治措施78 (1)施工期的噪声主要来自施工机械和运输车辆。施工单位必须选用符合国家有关标准的施工机具和运输车辆，尽量选用低噪声的施工机械和工艺。选用低噪声设备，可从根本上降低声强，低噪型运载车在行驶中的噪声声级比同类水平其它车辆约降低10～15dB(A)，不同型号压路机噪声声级可相差5dB(A)。要合理安排设备位置。(2)为保护施工人员的健康，施工单位要合理安排工作人员轮流操作辐射高强噪声的施工机械，减少接触高噪声的时间，或穿插安排高噪声和低噪声的工作。(3)针对筑路机械施工的噪声具有突发、无规则、不连续、高强度等特点。可采取合理安排施工工序等措施加以缓解。如噪声源强大的作业可放在昼间(06：00～22：00)进行。(4)对距居民区150m以内的施工现场，噪声大的施工机具在夜间(22：00～06：00)应停止施工。(5)建设单位应责成施工单位在施工现场标明张布通告和投诉电话，建设单位在接到报案后应及时与当地环保部门取得联系，以便及时处理各种环境纠纷。2、水污染防治措施本项目产生的废水量不是很大，但如果防治措施不当，也很容易造成水环境污染。针对不同的废水，需采取不同的防治措施。(1)砂石料冲洗废水。其悬浮物含量大，需建沉降地，悬浮物进行沉淀后排放。部分废水澄清后可用建筑工地洒水防尘。(2)混凝土养护废水。混凝土养护可以直接用薄膜或塑料溶喷刷在混凝土表面，待溶液挥发后，与混凝土表面结合成一层塑料薄膜，使混凝土与空气隔离。(3)机械和车辆冲洗废水。应尽量要求施工机械和车辆到附近专门清洗点或修理点进行清洗和修理。78 (4)施工人员生活污水。施工人员应尽量选择有污水排放系统的民房作为宿营地，使生活污水进入排污系统。3、大气污染防治措施(1)工程开挖土方应集中堆放，以缩小粉尘影响范围，及时回填，减小粉尘影响时间。(2)水泥和混凝土运输应采用密封罐车。采用敞篷车运输时，应将车上物料用蓬布遮盖严实。(3)施工道路应保持平整，设立施工道路养护、维修和清扫专职人员，保持道路清洁和运行状态良好。(4)材料仓库和临时材料堆放应防止物料散漏污染。仓库四周应有疏水沟系，防止雨水浸湿，水流引起物料流失。(5)粉尘、扬尘、燃油产生的污染物对人体健康有害，对受影响的施工人员应做好劳动保护。(6)施工期间燃油机械设备较多，对固定的机械设备，运行点在敏感点上风向50m范围以内，需装烟尘除尘设备。4、固体废弃物防治措施(1)清场废物处理施工清场的树木、农作物、杂草，除部分可作为肥料外，应及时清运。表层土可集中堆存，用作绿化用土。(2)施工弃土处理路基开挖废土除部分回填外，应统一规划处置。对弃土应设立弃土场，进行集中处置。(3)施工生产废料处理78 首先应考虑废料的回收利用。对钢筋、钢板、木材等下角料可分类回收，交废物收购站处理。(4)施工生活垃圾处理如施工人员集中，生活垃圾需增加处理设施和加强管理，人员较多时可增设垃圾筒。临时垃圾堆放点应有沟道相通，以防浸出液浸流。施工人员如自建宿舍，应配套建设简易厕所。简易厕所尽量建成有冲洗水和粪便回收装置的流动厕所。5、生态环境保护及恢复措施加强对承包商施工组织方案的审查工作，确保其工程取土、路基填筑及其防护工程按施工图设计进行。施工监理应加大土方、散装建材运送及路基填筑的监理力度，堆放前必须进行防护工程。6.1.3项目污染源及防治1、废水主要为生活污水，水中无特殊化学物质，污水经场区内污水管排入城市污水管网，由污水处理厂统一处理。2、固体废弃物主要为生活垃圾。生活垃圾实行袋装化、分类集中、分类处理、定时、定点的处理方法，广场卫生管理物业化。3、噪声项目可能产生噪声影响的由热力站的循环水泵和给水加压水泵，设计中选用低噪音设备和采取减振、吸音、隔绝等措施；办公用房均采用中空玻璃窗。使噪声对周围的影响符合环保控制标准。78 4、绿化绿化是搞高城市建设水平和保护生态环境的指标之一。本项目采用分散与集中相结合的方法，绿化率达到40.6%以上。6.2节能6.2.1建筑本项目为采用多项节能技术的节能型建筑：（1）外墙采用外保温本系，节能效率达50%；（2）门窗采用中空玻璃；（3）屋面保温采用100%聚苯板；（4）采用变频式电梯，以充分节约电能；（5）采用分层式分体空调取暖，由用户分层自行控制取暖。6.2.2电气变配电设备选用节能型产品，以达到节能降耗的目的。公共场所及室外照明，采用光控雷达自动开关装置和高效节能灯具，局部将采用太阳能设备。6.3安全、智能在广场周边及广场内设置安全防范系统，在商业经营场所设置：监控系统、防盗报警、电子巡更、综合布线、背景音乐、停车场管理系统。本项目安全的重点在于火灾预防，要贯彻预防为主、防消结合的方针项目建设时充分考虑消防安全布局、消防供水、消防通道、消防装备等内容。具体做好以下几点：（1）制定消防安全制度结合广场建筑和持点，制定清晰、精妙、简洁、高效的“防患于未然”78 的防火制度，便于有关人员掌握、学习和在工作中严格执行，尽量将火灾风险减低到最小。（2）确定消防安全的岗位责任人确定消防安全责任人应完成的消防工作任务和应尽的消防工作责任，并同经济奖制度挂钩，使防火安全工作真正落到实处。（3）针对项目特点抓好消防宣传、教育结合本项目实际，有针对性地进行消防宣传教育，使人们时刻保持警惕性。在广场不同的部位，挂放消防安全标志，利用广播、标语等各种形式开展经常性的消防安全教育，提高广场入驻用户及物业管理人员预防事故的能力。（4）定期组织防火检查，及时消除火灾隐患定期严格组织防火检查，主要包括两方面：一是对思想、制度方面的检查；二是对机械设备、物资方面的检查。防火检查要坚持采用直观检查法和现代技术设备检查法相结合，对所发现问题及时解决处理。（5）按照国家有关规定配置消防设施和器材，并定期检查、维修，确保消防和器材完好、有效。根据实际需要，配置自动喷淋系统、消防栓、灭火器、水枪、水带、消防水池等相应种类、数量的消防器材、设备和设施，并指定专人负责保养、维修和管理。（6）保障疏散通道、安全出口畅通，设置符合国家规定的消防安全疏散标志。78 第七章项目实施与管理7.1项目实施计划7.1.1建设期限项目建设期限计划为12个月，即从2011年元月起至2011年12月结束。7.1.2项目实施进度计划项目实施拟分前期工作、工程设计招标、工程施工、竣工验收交付使用四个阶段进行。2011年1月——2011年1月项目前期工作2011年2月——2011年2月工程设计、招标2011年3月——2011年11月工程施工2011年12月——2011年12月竣工交付使用为加快建设进度，缩短建设周期，各阶段的工作应尽量提前进行，允许有一定程度的交叉。如在施工图设计阶段，可以进行土地平整工作，土建施工末期可以进行安装工程和配套基础设施施工工作。78 7.2房屋销售计划房屋销售计划表(%)序号项目项目总面积售价(元)销售率合计建设期生产经营期1231一层营业大厅134815000100.00%50.00%50.00%0.00%22、3层办公用房26968000100.00%50.00%50.00%0.00%34—12层商务写字用房121325000100.00%50.00%50.00%0.00%4地下停车场14243000100.00%100.00%0.00%0.00%　全部176000100.00%54.05%45.95%0.00%7.3项目管理7.3.1项目建设实施管理1、项目的实施严格按照“项目法人制、招投标制、施工监理制”等原则进行管理。2、实行工程质量终身责任制。对项目质量负主要责任的领导，参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。3、实行工程监理制。项目建设过程中，聘请有资格的监理单位和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。4、严格按照建设程序办事，建设过程中，接受建设主管部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格的竣工验收。5、严格项目资金管理。对项目资金实行专帐管理、专款专用，严禁挪用和挤占。78 7.3.2项目运行后的物业管理本项目包括停车场、商业、写字楼等内容，常住人口多，做好物业管理，确保大楼各部分正常运作，确保物业和楼内住户的生命财产安全，任务十分艰巨。因此，要把握以下原则：1、早期介入原则：作用一是熟悉物业情况；二是参与大楼的工程管理；三是可提出整改意见。2、统一管理原则：首先，大楼是一个整体，各系统都是为整个大楼服务的，多头管理势必影响大楼整体的正常运行；其次，多头管理易造成职责不清，使出现的问题和故障无法及时的解决；第三，多头管理会造成管理死角。3、其它还包括收费合理，依法管理，经济效益、社会效益和环境效益兼顾，公共服务、专项服务和特约服务并重的原则。物业管理公司的确定以及物业管理的主要内容将在以后的工作中明确。78 第八章项目招投标方案8.1招标范围及招标方式本项目招标的范围包括勘察设计招标、施工监理招标、施工单位选择招标和设备与材料采购招标，面向社会全部进行公开招标或邀请招标。招标基本情况表建设项目名称：xxxx市沁北建设投资有限公司怀府金融广场建设项目单项名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标形式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计★　　　★★　　　　建筑工程★　　★★　　　　施工监理★　　★★　　　　设备★　　★★　　　　重要材料　★　★★　　　　其他　　　　　　　　　情况说明：建设单位盖章78 年月日鉴于项目承办单位目前不具备自行招标所需的编制招标文件和组织评标的能力，该项目招投标活动，全部委托给有资质的招标代理机构办理。具体程序如下：　　1、本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后委托招标代理机构进行公开招标。　　2、招标人在国家指定的报刊、信息网络或者其他媒体上发布招标公告。公告应当载明招标人名称和地址、招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。3、本项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求，对投标的资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签定合同的主要条款。其中勘察设计投标人的资历要求最低在乙级以上，施工监理投标人的资质要求必须在乙级以上，施工企业资质要求在二级以上，设备与材料投标人要求是具有生产许可证，产品出厂合格证，产品质量认证的企业。　　4、组织潜在投标人踏勘项目现场。　　5、本项目的招标文件自开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日，最短不得少于三十日。8.2招标程序本项目质量要求高，根据建设项目规模和建设要求，在招投标过程中，必须遵守如下程序：　　1、项目承办单位在指定的报纸上发布招标公告。　　2、在招标文件开始发出之日起3078 日内，具有承担招标项目能力的法人或其它组织都可以投标。投标人少于3个时，应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应，招标项目属于建筑施工的，投标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用以完成招标项目的机械设备，本项目不接受联合招标。　　3、开标时由该项目承办单位主持，邀请所有投标人参加，开标时由招标人牵头，公证机构检查并公证。投标人的投标应当符合下列条件之一：能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准或者能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的价格合理。　　4、评标按照《中华人民共和国招投标管理法》的规定和程序进行。　　5、中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任；自中标通知书发出30日之内，按照招标文件，项目承办单位和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后分别向他人转让。8.3评标委员会项目全部采用公开招标的方式，在招投标过程中，为保证项目的公正公开，对评标委员会的组成和资质有如下要求：　　（1）评标委员会人员组成78 　　评标委员会由项目承办单位的代表和有关技术、经济等方面的专家组成。专家成员根据本方案在开标当天，在专家随机抽取，评标委员会主任由专家临时推选；评价委员会采用单数制，最低不少于6人，且技术、经济等方面专家不得少于成员总数的三分之二；评标委员会严格按照招标文件确定后的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。按得分高低排出名次，推荐中标候选人，得分最高者中标。　　（2）评标委员会成员的资格要求评委会成员在副高（副教授）以上，从事本专业至少在8年以上，对工程项目有较深入的研究，且职业道德良好，与投标单位无任何利害关系。评标委员会成员应当客观公正的履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。78 第九章投资估算与资金来源9.1投资估算依据1、xxxx市怀府金融广场建设项目规划方案；2、建设部颁布的《房地产开发项目经济评价方法（2000版）》；3、材料、设备价格按设备制造厂家报价或近期市场价格计算；4、安装工程按设备购置费的8％进行估算；5、土建工程按河南省建筑装饰工程综合基价（2002）估算；6、工程建设其它费用按河南省建筑工程概算定额和当地实际价格计算。9.2建设投资估算9.2.1土地费用估算本项目土地费用估算为1872万元，具体构成见土地费用估算表。土地费用估算表单位：万元序号项目名称金额估算说明1土地出让金1870　2契税721800*4%　　合计1872　9.2.2前期工程费估算本项目前期工程费用估算为100万元，具体见前期工程费估算表。前期工程费估算表单位：万元78 序号项目名称金额估算说明1规划、设计、可研费90　2水文、地质勘查费10　　　　　　合计100　9.2.3基础设施建设费估算本项目基础设施建设费估算为470万元，具体构成见基础设施建设费估算表。基础设施建设费估算表单位：万元1供电工程3003012供水工程3003023供气工程2002034排污工程2002045广场道路工程300030056路灯工程5005067绿化工程200207　　　　　　　合计4700470　9.2.4建筑安装工程费估算本项目建筑安装工程费估算为3520万元，具体构成见建筑安装工程费估算表。建筑安装工程费用估算表单位：万元78 序号项目名称建筑面积建安工程费装饰工程费金额合计估算说明单价(元)金额单价(元)金额1怀府金融广场投资大厦17600150026405008803520　　合计17600　2640　8803520　9.2.5开发期税费估算本项目开发期税费估算为50万元。开发期税费估算表单位：万元序号项目名称金额估算说明1市政公用设施分摊费建设费30　2绿化建设费10　3其他10　　　　　　合计50　9.2.6公共配套设施建设费本项目公共配套设施建设费估算为50万元，具体构成见公共配套设施建设费估算表。表10-5公共配套设施建设费估算表单位：万元序号项目名称金额估算说明5公共厕所30　6停车场20　　合计50　9.2.7其他费用估算本项目其他费用估算为60万元，具体构成见其他费用估算表。78 其他费用估算表单位：万元序号项目名称金额估算说明1施工图预算或标底编制费5　2招标管理费10　3工程质量监管费10　4工程监理费35　　　　　　合计60　9.2.7管理费用估算本项目管理费用按照2.5%的比例进行估算，费用为152.06万元。9.2.8财务费用估算本项目财务费用按10%的年利率计算，经营期内发生财务费用249.08万元。9.2.9销售费用估算本项目销售费用按照1%的比例进行估算，费用为60.22万元。9.2.10不可预见费估算本项目不可预见费按3%的比例计算，费用估算为187.03万元。9.2.11项目投入总资金估算本项目投入总资金估算为6720.39万元，具体见项目投入总资金估算表。9.3资金来源本项目总投资估算为6720.39万元，资金来源为自有资金2620.39万元，预售房款收入2100万元，申请银行贷款200078 万元。该项目开发商自有资金比例为40%，高于国家35%的房地产开发项目自有资金比例的要求。第十章财务评价10.1财务评价基础数据与参数选取78 1、国家计委、建设部2006年颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；2、项目计算期按3年考虑；3、销售房款分2期收取，每期收取比例为0.5：0.5；4、银行贷款利率按照10%估算；5、各项税率按照以下标准计取：营业税：收入的5%；城市维护建设税：营业税的7%；教育费附加：营业税的3%；所得税：25%；6、财务基准收益率确定为13%。10.2销售收入估算根据本项目房屋销售计划，本项目完成后，预计实现销售收入为10672万元，每年的销售收入与经营税金及附加详见附表。10.3财务评价10.3.1盈利能力分析本项目完成后，预计销售收入为10672万元，扣除开发成本6720.39万元，减去销售（营业）税金及附加586.96万元、土地增值税733.65万元后，预计利润总额为2631万元；项目销售利润率24.65%，投资利润率19.57%，总投资收益率21.43%，项目资本金净利润率18.49%；项目财务内部收益率52.23%，财务净现值1642.03万元，投资回收期1.86年，均高于行业基准值,项目具有较强的盈利能力。10.3.2偿债能力分析78 该项目计划从开始施工到开发销售房款全部收回共计使用3年时间，计划分于2011年贷款2000万元，贷款利率为10%。本项目计划于2011年支付贷款当年利息100万元，计划于2012年、2013年年底分别按照最大额度法偿还贷款本息金1916.69万元、429.35万元。按照最大偿还能力计算，本项目借款偿还期为1.93年（含建设期）。详见借款还本付息计算表。上述分析说明本项目偿还贷款具有充足的保障，项目偿债能力较强。10.3.3财务评价指标1、通过对项目全部投资的财务现金流量进行分析,结果如下:内部收益率：（所得税前）52.23%（所得税后）37.78%财务净现值：（Ic=13%）（所得税前）1642.03万元（所得税后）1075.84万元投资回收期：（所得税前）1.86年（含建设期）（所得税后）1.98年（含建设期）详见全部投资现金流量表。2、通过对项目资本金的财务现金流量进行分析,结果如下:资本金收益率（所得税后）：49.30%78 财务净现值：（Ic=13%）（所得税后）901.13万元资本金投资回收期：（所得税后）2年（含建设期）详见项目资本金现金流量表。上述各项指标均表明项目财务评价是可行的。10.4财务评价结论本项目的内部收益率52.23%，远远高于行业内部基准值13％；行业基准收益率为13％时，财务净现值1642.03万元，大于零；投资回收期1.86年，从财务评价上讲是积极可行的。该项目的经济评价通过一系列量化指标的计算，各项指标均达到了要求，项目是可行的，关键在于积极筹措资金，使项目尽快实施，早日建成，早日获利。10.5风险分析为了确保风险分析的质量，有必要对怀府金融广场建设项目投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。10.5.1敏感性分析通过对可出售面积、售房价格、出租经营费用、开发建设投资等因素进行敏感性分析，可知可出售面积和售价对项目的影响最大，开发建设投资次之，但也需要加强控制。敏感度系数和临界点分析表(基本方案收益率52.23%)序号不确定因素变化率(%)内部收益率敏感系数临界点(%)临界值1可出售面积-5.00%41.34%2.18-19.14%可销售面积78 -10.00%31.07%2.12临界值：-15.00%21.36%2.0614231.642售房价格-5.00%41.34%2.18-19.14%平均售价-10.00%31.07%2.12临界值：-15.00%21.36%2.064357.813出租经营费用5.00%52.23%00.00%出租经营费用10.00%52.23%0临界值：15.00%52.23%004建设投资(不含利息)5.00%43.10%1.8325.15%开发建设投资(不含财务费用)10.00%35.18%1.71临界值：15.00%28.24%1.68098.8810.5.2定性分析1、自然风险78 自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。2、政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。3、经济风险经济风险主要是指因国民经济状况等一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素的变化对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响。包括：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、管理风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。4、技术风险房地产技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。包括：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新的风险、建筑设计变动或计算失误的风险、设备故障或损坏的风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险、市场供求风险。78 5、社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、住客干预风险、治安风险。6、内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误、决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、地点、类型风险选择、人、财、物组织管理风险等。13.3投资风险的控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。该项目控制风险的方式包括三项措施：1、通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后的经济形势就越难预测。其次，开发经营周期越长项目建成以后的政治形势也越难预测。所以回避房地产开发经营风险的办法是加快完成开发项目。针对该项目，应采用招投标的办法和建设单位签订具有法律效应的承包合同，以保证资金的充分供应，与建筑材料等物资供应商签订施工材料供应合同。这样极可能避免不必要因素的影响。2、通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得有关投资环境和投资项目的市场信息越多，做出78 的预测就越精确，从而能进行正确科学的决策，包括投资项目的选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。3、通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。第十一章结论与建议11.1项目总体描述通过研究本区域的经济发展趋势,78 调查市场行情，研究周边地段楼盘销售形式，经过深入研究论证，该商业开发项目盈利可能性较大，投资机构决定实行独资开发经营房地产的投资方式。11.1.1优点1、项目拥有较好的投资环境与机遇一方面宏观上当前国家对商业住宅开发项目的重拳打击，以及商业地产项目“商住倒挂”现象的转变，市商业地产进入了房地产行业的“下一个黄金十年”，人们投资商业地产项目的热情与预期显著增高，市场前景非常明朗；另一方面，微观上，近年来xxxx市“资本活市”战略的强力实施，引进或催生了大量属于高端金融投资服务行业的潜在客户，将为项目带来稳定的客户群体，为项目建成销售提供了充分的市场保障；同时，xxxx市委、市政府对该项目非常重视，在土地供给、项目建设、贷款扶持等方面均表示将给与大力支持，为项目提供了一个较好的投资环境与机遇。2、项目在经济上具有较强的可行性●项目总建筑面积:17600㎡●项目总投资:6720.39万元●项目财务净现值:1642.03万元●项目财务内部收益率:52.23%上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。3、项目具有突出优势●项目拥有较好的周边环境（包括自然、人文、交通等环境）●项目所处地块的发展前景较好78 ●项目以人为本的设计理念●公司的资金具有优势4、项目开发经营风险较小本项目属于大面积、大规模开发，在项目开发过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，因此，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。11.1.2存在问题1、项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大。2、项目独一无二的品位定位有一定难度，尽管项目定位已经确定，但在设计及项目实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。3、房地产行业竞争激烈，公司需要建立一支高素质的营销队伍，或采取委托销售的方式。11.2结论与建议11.2.1结论从经济效益来说：由于怀府金融广场在项目开发建设前，进行了广泛、深入的市场调研，了解客户的需求，目前部分单元已有意向性客户提前预定，销售前景看好。该方案采取了提前预售，分期付款等措施，可以给公司带来高的利润回报，可以提高公司在社会上的知名度，为公司将来的发展奠定基础，并且为xxxx的房地产经济注入了新鲜血液，有力的推动了xxxx的房地产经济发展，起到了搞活经济的作用。从社会效益来说：xxxx市怀府金融广场项目建成后，可为78 金融投行机构提供一个地段优越、商务氛围浓厚、功能设计完善、能够充分彰显行业特征的大型商务写字楼作为办公营业场所，通过本项目的运作，可以引进国内外较多的金融投行巨头企业，带来国内外先进理念，加快xxxx市“资本活市”战略向更深更广处推进步伐。同时，项目位于xxxx新城区的核心位置，项目建成后，将与文化艺术中心、怀府音乐广场、唐庄大型商务住宅区相呼应，全面提升xxxx城市的形象，加速xxxx城市化进程。从环境效益来说：该项目坚持“以人为本，服务社会”的设计理念，开发过程将文明施工，最大程度的减小了对环境的破坏。项目完成后，将以醒目的建筑色彩，打破城市原有沉闷的建筑风格，担负起城市空间和城市意象重塑的历史重任，对于美化xxxx的市容，改善环境带来较大的影响。纵观开发全过程，从经济效益，社会效益和环境效益来看，该开发方案是完全可行的。11.2.2建议强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。1、实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的风险。2、公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。3、要做精品。产品设计各个环节都要以招标方式来求得高水平设计出来的标志性、有品位的产品。4、项目成本须合理控制，以保留市场波动时的降价应对空间。78 5、注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作。特别要准备好抗风险资金，不可挪用。目录第一章　总论┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅11.1　项目背景┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈11.2　项目概况┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈578 1.3　主要经济指标┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈7第二章　项目建设背景┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅92.1　国家宏观环境对房地产行业的影响┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈92.2　沁阳市宏观经济环境分析┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈162.3　项目建设的必要性和意义┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈22第三章　市场预测与营销设想┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅253.1市场预测┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈253.2　项目建设规模与目标┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈263.3　项目竞争力分析┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈263.3　项目营销设想┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈27第四章　项目选址与建设条件分析┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅324.1　项目选址与规划┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈324.2　建设条件分析┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈32第五章　工程设计方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅385.1　建设内容与主要设计指标┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈385.2　设计依据┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈385.3　工程设计方案┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈39第六章　环保节能与安全┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅476.1　项目环境影响评价┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈476.2　节能┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈517.3　安全智能┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈51第七章　项目实施与管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅537.1　项目实施计划┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈537.2　房屋销售计划┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈547.3　项目管理┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈54第八章　项目招投标方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅568.1　招标范围与招标形式┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈568.2　招标程序┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈578.3　评标委员会┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈58第九章　投资估算与资金来源┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅6078 9.1　投资估算依据┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈609.2　建设投资估算┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈609.3　资金来源┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈63第十章　财务评价┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅6510.1　财务评价基础数据与参数选取┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈6510.2　销售收入估算┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈6510.3　财务评价┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈6510.4　财务评价结论┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈6710.5　风险分析┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈67第十一章　结论与建议┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅7211.1　项目总体描述┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈7211.2　结论与建议┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈73附表：1、主要经济数据及评价指标表2、项目投入资金估算汇总表3、项目总投资使用计划于资金筹措表4、项目销售收入与经营税金及附加估算表5、利润与利润分配表6、项目投资现金流量表7、项目资本金现金流量表8、财务计划现金流量表9、资产负债表10、借款还本付息表附图1、项目区域位置图2、宗地图3、项目鸟瞰图4、项目立面效果图5、项目总平面图6、建筑物布置图78 7、标准层平面布置图附件：1、土地成交确认书2、用地规划许可78'